1、天津市西青區(qū)中北鎮(zhèn)金霞路地塊可行性研究報告二一七年六月II目錄一、項目概況1（一）項目背景11.項目基本情況13.競買要求2（二）項目位置及現(xiàn)狀31.項目位置及四至32.項目現(xiàn)狀43.基礎設施配套4（三）周邊環(huán)境51.交通狀況52.商業(yè)配套53.醫(yī)療衛(wèi)生配套54.文化教育配套55.自然景觀及人文資源5（四）本章小結5二、宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場情況6（一）宏觀經(jīng)濟情況61.國內(nèi)生產(chǎn)總值及增速62.財政收入63.人均可支配收入64.固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資65.人口及人均住房面積6（二）土地市場情況71.土地市場整體情況72近兩年土地市場及近三年排名9（三）商品房市場情況131.全市商品房及住宅市場整體

2、運行情況132.環(huán)城四區(qū)商品房及住宅市場整體運行情況133.商品房市場銷售近三年排名情況15（四）我司近三年銷售情況及土地儲備情況161.銷售情況162.土地儲備情況18（五）本章小結20三、區(qū)域市場情況21（一）片區(qū)土地市場情況211.片區(qū)土地成交情況212.片區(qū)土地待出讓情況22（二）片區(qū)商品房市場總體情況231.片區(qū)樓盤概況（需要改圖）232.片區(qū)市場分析233.片區(qū)可比樓盤詳情244.片區(qū)商鋪銷售情況285.片區(qū)車位銷售情況286.片區(qū)二手房市場情況28（三）本章小結28四、項目發(fā)展規(guī)劃29（一）項目優(yōu)劣勢分析291.優(yōu)勢分析292.劣勢分析293.機會分析294.風險分析29（二）項

3、目定位及定價291.客戶定位292.產(chǎn)品定位303.價格定位30（三）規(guī)劃指標及規(guī)劃要求與限制30（四）發(fā)展成本31（五）發(fā)展計劃31（六）本章小結31五、財務評價32（一）項目資金流量及來源32（二）項目資金回收與還貸期限32（三）項目成本利潤分析32（四）項目現(xiàn)金流量分析與效益預測32（五）本章小結32六、風險分析及對策32（一）項目盈虧平衡點分析32（二）項目敏感性分析32（三）項目不確定因素分析32（四）匯率、利率及稅率等其它風險因素分析32（五）風險分析的基本結論及應變措施32七、結論與建議33（一）基本結論33（二）存在的問題33（三）投資建議33八、附件3444 天津市西青區(qū)中北

4、鎮(zhèn)金霞路地塊可行性研究報告一、項目概況（一）項目背景1.項目基本情況年6月13日天津土地交易中心公告津西青（掛）-04號西青區(qū)金霞路地塊掛牌出讓，規(guī)劃條件如下：表1.1西青區(qū)中北鎮(zhèn)金霞路地塊項目信息用地性質規(guī)劃指標要求出讓土地部分容積率建筑密度（%）綠地率（%）土地面積（）出讓年限計容建筑面積（）起拍總價 (萬元)保證金到賬時間起拍單價 (元/ )限價 總價 (萬元)限價單價 (元/)居住1.90204541,174.607078,231.74117,5005.90億元7月10日16:3015,019 129,10016,502該地塊由天津市西青區(qū)土地整理中心負責一級整理。居住比例：100%。

5、競報自持：本次掛牌出讓競買報價設置最高限價為129,100萬元。當掛牌競買報價達到最高限價129,100萬元時，不再接受更高報價，轉為競報自持租賃住房建筑面積階段。自持規(guī)劃住房建筑面積上限為75,700平方米。競買人競報的自持住房建筑面積為出讓地塊內(nèi)規(guī)劃住房建筑面積，不含配套公共服務設施面積。2.規(guī)劃條件及特殊要求西青區(qū)中北鎮(zhèn)金霞路地塊主要規(guī)劃要求與限制：（1）該項目配建如下公共服務實施：社區(qū)衛(wèi)生服務站（建筑規(guī)模不小于45平方米）、文化活動點（建筑規(guī)模不小于321平方米）、社區(qū)服務點（建筑規(guī)模不小于300平方米）、物業(yè)管理服務用房（建筑規(guī)模不小于360平方米）、快餐店（建筑規(guī)模不小于300平方

6、米）、便利店（建筑規(guī)模不小于300平方米）、洗衣店（建筑規(guī)模不小于75平方米）、 文化用品店（建筑規(guī)模不小于150平方米）、理發(fā)店（建筑規(guī)模不小于75平方米）、居委會（建筑規(guī)模不小于105平方米）、社區(qū)警務室（建筑規(guī)模不小于30平方米）、公廁（建筑規(guī)模不小于60平方米）、居民健身場地（占地規(guī)模不小于240平方米）、組團綠地（數(shù)量不少于3處，每處占地規(guī)模不小于1000平方米） 、熱交換站（建筑規(guī)模不小于200平方米）、電信設備間（建筑規(guī)模不小于25平方米）、有線電視設備間（建筑規(guī)模不小于15平方米）、居民學校（建筑規(guī)模不小于100平方米）、技防監(jiān)控機房（建筑規(guī)模不小于25平方米）、社區(qū)廣播站（建

7、筑規(guī)模不小于15平方米）、宣傳櫥窗（長度不小于10延米）等。（2）住宅建筑限高80米。（3）金霞路綠線10米；阜錦道綠線20米。建筑退金霞路、阜錦道不小于5米。建筑退相鄰地界線不下于5米。3.競買要求地塊以公開掛牌的方式出讓，要求如下：（1）競買資格要求中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織（凡欠繳土地出讓金的單位及法律、法規(guī)和掛牌文件另有規(guī)定的除外）均可參加競買。該地塊不接受聯(lián)合競買，如有合作開發(fā)意向的，須在報名前成立新公司，并由新公司報名參加競買。競得人企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊地不在西青區(qū)中北鎮(zhèn)的，應按照規(guī)定在西青區(qū)中北鎮(zhèn)注冊全資公司，并由該公司在掛牌地塊成交確認書規(guī)定的時限內(nèi)辦理簽訂天

8、津市國有建設用地使用權出讓合同有關事宜。（2）競買保證金及到賬時間競買人須交付競買保證金人民幣59,000萬元，接受等額外幣（美元、歐元、日元、港幣）或境外人民幣支付競買保證金，競買保證金到賬期限為年7月10日16:30，申請競買報名截止時間為年7月10日17:30。（3）摘牌時間地塊摘牌時間為年7月12日15:00，在天津土地交易中心交易市場摘牌。競價方式為競價方式為現(xiàn)場報價。（4）付款方式在簽訂國有建設用地使用權出讓合同之日起60日內(nèi)繳齊全部土地出讓金。（5）競買方式及相關要求競報自持： 當掛牌競買報價達到最高限價129,100萬元時，不再接受更高報價，轉為競報自持租賃住房建筑面積階段。自

9、持規(guī)劃住房建筑面積上限為75,700平方米。競買人競報的自持住房建筑面積為出讓地塊內(nèi)規(guī)劃住房建筑面積，不含配套公共服務設施面積。（二）項目位置及現(xiàn)狀1.項目位置及四至 該宗地位于西青區(qū)中北鎮(zhèn)阜錦道以北，四至為：東至金霞路，南至阜錦道，西至京滬高鐵控制線，北至京滬高鐵控制線。地塊位置詳見圖1.1項目位置圖。圖1.1 項目位置圖圖1.2西青區(qū)中北鎮(zhèn)金霞路地塊位置及四至2.項目現(xiàn)狀該地塊除現(xiàn)狀溝渠及河道外，現(xiàn)狀已場清地平。圖1.3 西青區(qū)中北鎮(zhèn)金霞路地塊現(xiàn)狀圖3.基礎設施配套該地塊位于環(huán)城西青區(qū)緊鄰通往市區(qū)主干道和高速，周邊交通發(fā)達，緊鄰大型居住區(qū)配套較為完善。圖1.4 項目周邊環(huán)境及配套示意圖（三

10、）周邊環(huán)境1.交通狀況通往市區(qū)主干道：津淶公路、賓水西道、中北大道； 高速公路：榮烏高速、津汕高速、長深高速；軌道交通：地鐵3號線、2號線（運行）地鐵13號線（規(guī)劃）。 2.商業(yè)配套中北鎮(zhèn)居住區(qū)是天津市環(huán)外最成熟的居住片區(qū)，片區(qū)內(nèi)有物美超市、永旺購物中心、環(huán)球購物中心、希樂城，生活配套十分完善。 3.醫(yī)療衛(wèi)生配套從中北鎮(zhèn)地塊出發(fā)由中北大道-芥園道可便捷去往天津市人民醫(yī)院（三甲），從張家窩地塊出發(fā)由海泰大道-復康路可便捷去往天津一中心醫(yī)院（三甲）。華苑居住區(qū)的眼科醫(yī)院、華苑醫(yī)院等均可服務于兩個地塊。4.文化教育配套中北鎮(zhèn)片區(qū)內(nèi)有兩所中學，五所小學，數(shù)十家幼兒園，片區(qū)內(nèi)就學十分方便。5.自然景觀及

11、人文資源 中北鎮(zhèn)周邊自然人文資源豐富，天津熱帶觀光植物園、南運河風光帶坐落于中北鎮(zhèn)，周邊還有侯臺濕地風景區(qū)、石家大院等休閑旅游區(qū)。（四）本章小結該地塊地處中北鎮(zhèn)，生活配套完善，緊鄰已接近售罄的正榮項目；周邊路網(wǎng)完善，緊鄰星光路、中北大道，距離外環(huán)線2公里，車行2分鐘；距離曹莊地鐵站2公里；南側為南運河，環(huán)境宜人，居住密度舒適。綜上，該宗地塊規(guī)模適中，素質良好，發(fā)展?jié)摿薮蟆６⒑暧^經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場情況（一）宏觀經(jīng)濟情況1.國內(nèi)生產(chǎn)總值及增速天津市GDP近年來一直保持著兩位數(shù)的高速增長，2015年，全市生產(chǎn)總值16,538.19億元，按可比價格計算，比上年增長9.30%。剔除CPI增長率1.70

12、%后（此CPI為2010年以來最低漲幅），2015年GDP實際增長7.60%。2016年全市生產(chǎn)總值17,885.39億元，比上年增長9.0 %，繼續(xù)處于全國前列。圖2.1 2012-2016年天津GDP趨勢圖2.財政收入2013-2016年天津市一般公共預算收入呈兩位數(shù)增長。2015年天津市一般公共預算收入2,667億元，同比增長11.6%，一般公共預算支出預計3,163億元，增長9.6%。2016年一般公共預算收入2,723.46億元，比去年同期增長10.0%。3.人均可支配收入2013-2016年天津城鎮(zhèn)居民可支配收入年本市居民收入逐年穩(wěn)步增長。2015年城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入34,

13、101元，增長8.20%。2016年全市居民人均可支配收入34,074元，增長8.9%。4.固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資投資快速增長，2015年全社會固定資產(chǎn)投資13,065.86億元，增量連續(xù)8年超千億元，增長12.10%。2016年天津全社會固定資產(chǎn)投資14,629.22億元，增量連續(xù)9年超千億元，增長12.0%。5.人口及人均住房面積天津市域面積11,305 平方公里，建成區(qū)面積641平方公里，近年來天津人口和人均住房面積規(guī)模出現(xiàn)持續(xù)增長的態(tài)勢,且有加速增長的趨勢。2015年末，全市常住人口1,546.95萬人，比2014年末增加30.14萬人。（二）土地市場情況1.土地市場整體情況（1）市內(nèi)六

14、區(qū)土地愈發(fā)稀缺。2016年市內(nèi)六區(qū)土地供應面積下降至全市的6%，土地成交面積僅占全市的7%；土地成交面積較2015年環(huán)比下降30%，在全市范圍內(nèi)占比下降7%。年一季度共成交88宗土地，共458萬平，其中市內(nèi)六區(qū)僅成交2宗。（2）土地市場競爭激烈。2016年土地市場競爭激烈程度從年初開始逐步加劇。隨著二級市場的轉暖，開發(fā)商拿地意愿越發(fā)強烈。溢價率節(jié)節(jié)攀高。高溢價成交地塊占比上漲明顯，超高溢價率地塊頻現(xiàn)，溢價率記錄不斷刷新。2016年整體溢價率為74.1%，溢價成交地塊占比為36%，環(huán)比上漲16個百分點，15%的土地以超過100%的溢價率成交。年天津市土地市場競爭更加激烈，熔斷、搖號、限價、競自持

15、頻頻上演。（3）成交價格不斷攀升2016年，全市經(jīng)營性用地成交樓面地價為8,038元/平米，環(huán)比2015年大幅度上漲58%，樓面地價漲幅為近年來最高。 年一季度，天津市經(jīng)營性用地共計成交25宗土地，成交規(guī)劃建筑面積為219.27萬平方米。在成交主力區(qū)域集中于遠郊區(qū)域且限價50%的政策下，平均成交樓面價突破萬元大關，達到10,145元/平米，同比上漲57.5%；住宅用地平均成交樓面價為10,677元/平米，同比漲幅為57%，均創(chuàng)同期新高；商辦用地平均成交樓面價為3,069元/平米，同比漲幅為92%（4）土地政策頻出土地市場過熱引發(fā)緊急調控，“限價”、“停牌”、“熔斷”“搖號”“競自持”政策等頻現(xiàn)

16、。火熱全年的2016土地市場，在年末以一連串剎車動作收尾，自雙峰道地塊開始，多宗地塊附帶“限價”條款，濱海新區(qū)多宗地塊更出現(xiàn)“搖號”拿地等政策，北辰順義道地塊、靜海團泊湖（西區(qū)）地塊及寶坻南三路地塊更是先后遭遇“觸線熔斷”。年2月13日，調控再度升級，天津市市區(qū)國土資源分局網(wǎng)站掛出消息，宣布推出天津市土地出讓新機制：報價到達上限，拼“自持面積”。 圖2.2 2014-年5月天津土地成交面積圖2.3 2014-年5月天津環(huán)城四區(qū)土地成交（數(shù)據(jù)來自天津土地交易中心）2近兩年土地市場及近三年排名（1） 2016年-年5月環(huán)城四區(qū)土地成交綜述 如表2.1所示，2016從成交土地分布板塊來看，環(huán)城四區(qū)成

17、交25宗土地，成交土地面積占全市比例33%。其中21宗地塊包含住宅用途，住宅面積占計容面積比例76%。 表2.1 2016年分區(qū)域土地成交統(tǒng)計表區(qū)域宗數(shù)土地面積（公頃）土地占全市比例計容面積 （萬平米）成交樓面價（元/）住宅占計容比例市內(nèi)六區(qū)1564.317%190.3122,273 54%環(huán)城四區(qū)25293.8533%501.729,680 76%濱海新區(qū)36144.816%231.72 7,59677%遠郊區(qū)縣67382.2743%626.382,910 76%總計143885.23100%1,550.138,14574%（數(shù)據(jù)來自天津土地交易中心）從成交土地分布板塊來看，環(huán)城四區(qū)成交8宗

18、土地，成交土地面積占全市比例為25%。住宅面積所占計容面積比例86%。其中環(huán)城四區(qū)中僅2宗地塊未出現(xiàn)溢價情況。 表2.2 年5月分區(qū)域土地成交統(tǒng)計表區(qū)域宗數(shù)土地面積（公頃）土地占全市比例計容面積 （萬平米）成交樓面價（元/）住宅占計容比例市內(nèi)六區(qū)23.231%9.1539,81988%環(huán)城四區(qū)853.6125%79.4916,90686%濱海新區(qū)857.6827%74.3213,62869%遠郊區(qū)縣15100.9447%159.474,26781%總計33215.46100%322.4310,42280%（數(shù)據(jù)來自天津土地交易中心）（2）2016年-年5月重點地塊成交情況2016年土地成交量呈

19、上半年急速上漲，下半年平穩(wěn)中回降，年末微有反彈的態(tài)勢。因市內(nèi)六區(qū)土地商業(yè)比例較高,且整理難度大，優(yōu)質土地極為稀缺。市內(nèi)六區(qū)土地競爭激烈，優(yōu)質地塊更難獲得。因市內(nèi)六區(qū)土地整理難度大，優(yōu)質土地極難獲得，優(yōu)質土地極為稀缺。直接導致各開發(fā)商關注點轉向配套比較完善交通且交通便捷的環(huán)城四區(qū)。2016年土地市場火爆異常，地王頻出，促使經(jīng)營性用地成交樓面價水漲船高，平均成交樓面價為8,196元/平米，同比漲幅為62%，均創(chuàng)歷史新高。2016年有39%地塊出現(xiàn)溢價。優(yōu)質稀缺地塊溢價大量涌現(xiàn)，大量高溢價地塊直接反應土地市場激烈程度。年土地出讓實行一些列限制溢價50%、競自持等政策，各大開發(fā)商仍積極增加強土地儲備。

20、表2.3 2016年年度地塊成交總金額排名TOP10地塊編號具體位置出讓 面積(萬)成交日期成交價格（億元）競得人溢價率計容 面積（萬）住宅 比率樓面單價（元/）津和大（拍）2016-084號和平區(qū)大沽北路西側5.222016/6/28102.00天房127%27.7650%36,744津西青（掛）2016-02號西青區(qū)賽達大道北側19.212016/10/1276.00平安99%37.2289%20,417津西青（掛）2016-03號西青區(qū)賽達大道北側16.292016/10/1474.50萬科107%32.9299%22,628津濱中（掛）2016-02號濱海新區(qū)中心商務區(qū)大沽區(qū)域10.7

21、02016/8/2457.70合景312%26.21100%22,014津南咸（掛）2016-122號南開區(qū)咸陽路西側6.882016/9/3053.50啟迪協(xié)信41%21.0045%25,476津紅紀（掛）2016-111號紅橋區(qū)紀念館路北側11.04 2016/8/3147.80 中航保利86%33.01 41%14,479 津南雙（掛）2016-134號南開區(qū)衛(wèi)津路與雙峰道交口西側4.21 2016/11/947.40 金地90%9.67 87%49,018 津南（掛）2016-03號津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)東至二八公路， 19.52 2016/9/2942.60 恒大315%29.00 71%1

22、4,689 津北天（掛）2016-160號河北區(qū)天泰路和津浦北路交口6.44 2016/12/2141.40 中冶97%13.49 92%30,689 津東六（掛）2016-018號河東區(qū)六緯路西東至六緯路12.59 2016/3/1041.00 金茂(中化方興）0%28.49 58%14,391 表2.4 2016年年度地塊成交樓面價排名TOP10地塊編號具體位置出讓 面積(萬)成交日期成交價格（億元）競得人溢價率計容 面積（萬）住宅 比率樓面單價（元/）津南雙（掛）2016-134號南開區(qū)衛(wèi)津路與雙峰道交口西側4.21 2016/11/947.40 金地90%9.67 87%49,018

23、津和田（掛）2015-147號和平區(qū)和田道與烏魯木齊路交口0.89 2016/1/299.90 滄州天成132%2.79 91%38,976 津和大（拍）2016-084號和平區(qū)大沽北路西側5.22 2016/6/28102.00 天房127%27.76 50%36,744 津濱保（掛）2016-5號空港經(jīng)濟區(qū)東至攏翠路4.02 2016/10/2619.60 金隅521%6.03 100%32,528 津濱保（掛）2016-4號天津空港經(jīng)濟區(qū)東至桂雨路4.72 2016/10/2619.50 金隅485%6.14 100%31,751 津濱保（掛）2016-3號天津空港經(jīng)濟區(qū)4.49 201

24、6/10/2618.40 金隅476%5.84 100%31,498 津北天（掛）2016-160號河北區(qū)天泰路和津浦北路交口6.44 2016/12/2141.40 中冶97%13.49 92%30,689 津南咸（掛）2016-122號南開區(qū)咸陽路西側6.88 2016/9/3053.50 啟迪協(xié)信41%21.00 45%25,476 地塊編號具體位置出讓 面積(萬)成交日期成交價格（億元）競得人溢價率計容 面積（萬）住宅 比率樓面單價（元/）津南紅（掛）2016-099號南開區(qū)紅旗路與黃河道交口1.82 2016/8/318.10 正榮113%7.50 25%24,133 津北建（掛）2

25、016-037號河北區(qū)建昌道與群芳路交口3.27 2016/5/2016.50 隆基泰和153%7.03 94%23,468 表2.5 年1-5月重點地塊成交情況表序號具體位置出讓 面積(萬)成交日期成交價格（億元）競得人溢價率計容 面積（萬）住宅 比率樓面單價（元/）自持面積(平方米)1河東區(qū)廣瑞西路與北十五經(jīng)路交口東南側0.75/1/124.25中建13%1.50100%28,3522濱海新區(qū)塘沽大連東道以南1.11/3/16.25天保50%2.77100%22,5513中新天津生態(tài)城6.35/3/119.05天保50%12.70100%15,0004北辰區(qū)龍門東道與朝陽路交口6.35/3

26、/919.00華潤0%10.8761%17,4775北辰區(qū)高峰路東11.88/3/936.10中糧0%19.6070%18,4166河北區(qū)天泰路與普濟河道交口、勤儉橋以南2.48/3/2727.80天房39%7.6586%36,3407東麗區(qū)津濱大道與沙柳路交口2.85/3/2814.60天房和首開聯(lián)合體22%5.4899%26,6558天津市津南區(qū)北閘口鎮(zhèn)4.54/3/297.58禹州50%5.45100%13,9029靜海區(qū)團泊新城西區(qū)14.66/4/617.92榮盛50%17.4098%10,29727,00010靜海區(qū)團泊新城東區(qū)10.60/4/1910.49融信50%12.73100

27、%8,24120,00011天津市津南區(qū)北閘口鎮(zhèn)7.93/4/1913.25禹洲50%9.52100%13,91623,00012天津市津南區(qū)北閘口鎮(zhèn)6.90/4/1910.73融信50%8.1894%13,10721,00013西青區(qū)張家窩鎮(zhèn)楓雅道以北12.95/4/2833.55融僑10%20.3498%16,49769,000（數(shù)據(jù)來自天津土地交易中心）（3） 土地市場成交近三年排名情況如下表看出，投資總價排名和成交面積排名中天房和金地、萬科近幾年一直排名前5名。我司2014年取得四里和五里項目排名第2名，天保為天津實施土地搖號政策后第一次搖號成交地塊。建議我司積極吸納土地以擴充土地儲備

28、。表2.6 2015年-年5月天津土地市場開發(fā)商成交投資總價排名年1-5月2016年2015年公司成交總價（億元）用地面積（萬平方米）公司成交總價（億元）用地面積（萬平方米）公司成交總價（億元）用地面積（萬平方米）1、天房42.405.331、萬科150.5035.991、天房227.7101.824、中糧36.1011.882、天房104.1013.042、融創(chuàng)46.1026.142、融僑33.5512.953、金地93.8246.353、首創(chuàng)38.6021.153、龍湖25.6014.924、融創(chuàng)87.2841.534、萬科34.5020.544、天保25.307.505、合景泰富57.7

29、010.705、金地34.2339.32（數(shù)據(jù)來自天津土地交易中心）表2.7 2015年-年5月天津土地市場開發(fā)商成交面積排名年1-5月2016年2015年公司成交總價（億元）用地面積（萬平方米）公司成交總價（億元）用地面積（萬平方米）公司成交總價（億元）用地面積（萬平方米）1、龍湖25.6014.921、恒大76.1048.571、天房227.7101.822、榮盛17.9214.662、金地93.8246.352、金地34.2339.323、融僑33.5512.953、新城控股45.6843.843、融創(chuàng)46.1026.144、禹洲20.8312.484、融創(chuàng)87.2841.534、首創(chuàng)3

30、8.6021.155、中糧36.1011.885、萬科150.5035.995、萬科34.5020.54（數(shù)據(jù)來自天津土地交易中心）（三）商品房市場情況1.全市商品房及住宅市場整體運行情況天津商品房市場近年來伴隨宏觀調控，成交量出現(xiàn)波動，2015年成交量較2014年大幅增長。2015年至2016年，天津新建商品住宅市場活躍度都顯著增強：并且成交均價大幅上升。2016年的商品住宅市場呈現(xiàn)量價大幅齊漲之勢。成交均價上揚明顯，庫存去化顯著的局勢。年市場熱度高企不減，大部分新房項目都處于開盤售罄，一房難求的局面。一季度天津商品住宅市場平均成交價格為 16,972元/平米,同比漲幅39.2%，創(chuàng)歷史同期

31、新高。尤其是進入3月，平均成交價格上漲至17,366元/平米，同比漲幅為 39.11 %。圖2.4 2014-年5月天津市商品房市場供銷數(shù)據(jù)2.環(huán)城四區(qū)商品房及住宅市場整體運行情況環(huán)城四區(qū)商品房市場方面，前2年供應量保持基本一致后大幅下降，而成交量先大幅下降后增加；價格基本保持上升趨勢，可見受到市場波動的敏感性相對較小；一方面受購房者的升值預期影響，另一方面也反映出環(huán)城住宅用地資源的稀缺性。環(huán)城四區(qū)商品房市場近年來伴隨宏觀市場好轉，加之中心城區(qū)人口外溢，成交量和價格逐年攀升。2016年年中的成交量就已遠超2015年全年成交量，市場已經(jīng)重新活躍；而伴隨著中心城區(qū)房價高漲，未來環(huán)城四區(qū)成交價格必將

32、繼續(xù)穩(wěn)定增長。2016年出現(xiàn)供不應求的態(tài)勢，成交面積及成交價格同比2015年大幅上漲。年1-5月成交均價同比增漲35%。如圖2.5所示：圖2.5 2014年-年5月天津市環(huán)城四區(qū)商品房市場供銷數(shù)據(jù)2015年隨著央行5 次降息降準、330 新政、公積金新政從中央到地方，救市政策頻繁頒布，呈現(xiàn)出立體化、全方位、組合使用的特點，促使改善性需求大量釋放，天津市商品房成交量開始穩(wěn)步上升。2016年各項樓市政策接連出臺。第6次“降息降準”、契稅政策、營改增、住房公積金調整等，這些政策的疊加效應，無疑是對樓市的利好。在一定程度上刺激樓市需求穩(wěn)步釋放。2016年度，伴隨著各類利好的政策的影響，年2月環(huán)城四區(qū)樓

33、市需求已被釋放達到高峰值。年在樓市政策收緊，天津樓市成交量放緩但仍有增漲趨勢。圖2.6 2015年-年5月天津環(huán)城四區(qū)逐月商品住宅市場供銷數(shù)據(jù)3.商品房市場銷售近三年排名情況 我司在天津市場影響力不斷攀升，近三年企業(yè)成交金額排名一直在上升，為提升天津公司在天津市場占有率，建議提高土地儲備。增加土地儲備有利于擴充公司住宅項目規(guī)模,增強在天津住宅市場的品牌影響力。我司近三年企業(yè)成交金額排名情況如下表所示：表2.8 天津市2015年各企業(yè)成交金額排名排名企業(yè)成交套數(shù)（套）成交面積(萬平米）成交金額（億元）市場占有率（%）1融創(chuàng)6,48378.03158.818.28%2天房4,98661.94110

34、.25.75%3首創(chuàng)6,29270.1067.943.54%4萬科4,42045.7760.653.16%5XX2,54028.6453.942.81%6富力2,97338.1451.822.70%7泰達2,15726.3842.732.23%8陸津1,46217.9838.171.99%9遠洋3,86639.9734.951.82%10金融街1,11515.4534.381.79%表2.9 天津市2016年各企業(yè)成交金額排名排名企業(yè)成交套數(shù)（套）成交面積(萬平米）成交金額（億元）市場占有率（%）1融創(chuàng)10,245 121.60 323.03 8.55%2天房14,596 173.02 317

35、.08 8.39%3XX6,948 66.30 170.004.84%4萬科7,921 77.84 122.34 3.24%5富力4,473 56.31 82.86 2.19%6恒大3,423 48.10 82.70 2.19%7首創(chuàng)4,690 47.90 80.93 2.14%8泰達3,445 38.91 80.37 2.13%9保利4,205 41.00 57.99 1.53%10遠洋5,317 50.12 55.96 1.48%表2.10 天津市年5月各企業(yè)成交金額排名排名企業(yè)成交套數(shù)（套）成交面積(萬平米）成交金額（億元）市場占有率（%）1融創(chuàng)3,365 38.67 104.68 10

36、.02%2萬科4,677 47.96 95.55 9.15%3天房2,350 26.95 64.75 6.20%4泰達908 14.21 34.49 3.30%5XX866 9.99 29.85 2.86%6首創(chuàng)1,616 14.56 29.59 2.83%7路勁877 8.63 24.97 2.39%8恒大1,694 18.86 24.88 2.38%9富力1,315 14.14 19.12 1.83%10正榮721 8.03 18.49 1.77%（四）我司近三年銷售情況及土地儲備情況1.銷售情況天津公司2014年-年5月銷售排名情況如下（排名及市場占有率均以備案金額為統(tǒng)計對象）：表2.1

37、1 天津公司2014年-年5月銷售排名情況時間備案金額（億元）排名市場占有率2014年22.6591.65%2015年53.9452.81%2016年170.0034.84%年1-5月29.8552.86%（數(shù)據(jù)來源：福斯博得數(shù)據(jù)發(fā)布備案數(shù)據(jù)）年1-5月天津公司各項目累計實現(xiàn)銷售合約額405,248.85萬元。其中，高層小高層共銷售445套，銷售面積為63,557.70平方米，銷售合約額為207,586.15萬元；別墅銷售253套，銷售面積為47,933.62平方米，銷售合約額為68,280.46萬元；公寓共銷售313套，銷售面積為22,950.67平方米，銷售合約額為66,980.25萬元；

38、商鋪銷148套，銷售面積為13,193.31平方米，銷售合約額為48,778.44萬元；車位銷售1,051個，銷售合約額為13,535.87萬元。表2.12 年5月天津公司各項目銷售情況項目名稱 物業(yè)類型 單位個數(shù)（個） 面積（平米） 已實現(xiàn)合約額（萬元） 去化率（%） 北寧灣項目 公寓 5 206.00 303.91 100% 商鋪 3 239.22 664.59 99% 車位 46 613.92 168.94 100% 合計 54 1,059.14 1,137.44 100% 八里臺項目 住宅 1 67.11 241.15 99% 公寓 1 307.73 661.62 99% 商鋪 1 8

39、0.92 369.78 100% 合計 3 455.76 1,272.55 99% 濱海壹號項目1#地 車位 125 1,562.50 915.20 84% 合計 125 1,562.50 915.20 98% 濱海壹號項目2#地 住宅 196 22,912.46 35,335.11 100% 商鋪 42 3,473.92 7,706.96 93% 車位 168 2,100.00 3,128.10 99% 合計 406 28,486.38 46,170.17 100%項目名稱 物業(yè)類型 單位個數(shù)（個） 面積（平米） 已實現(xiàn)合約額（萬元） 去化率（%） 復興九里項目 住宅 1 96.09 205.63 100% 公寓 86 5,849.59 18,242.95 93% 商鋪 30 4,558.96 17,368.93 37% 車位 65 792.35 1,165.40 35% 合計 182 11,296.99 36,982.92 81% 寰宇天下項目 住宅 80 9,352.27 44,325.59 89% 公寓 221 16,587.35 47,771.77 70% 商鋪 62 3,714.46 17,