1、 2012年年11月月 大連橡塑機廠項目決策報告大連橡塑機廠項目決策報告 1 /共81頁 一 競報交易觃則 1 1、掛牌起始價：、掛牌起始價：89759萬元； 2 2、現金競報上限：、現金競報上限：107711萬元； 3 3、交易規則：、交易規則： （1）當報價達到107711萬元后（即報價達到掛牌起始價的120%時），不再接受更高 的報價，轉入競報配建公租房； （2）公租房競報面積增幅為50平方米的整數倍； （3）公租房建設標準3000元/； （4）公租房建成后需無償交付政府使用； 二 地價計算方法 1 1、說明：、說明：出現競配公租房面積時，實際建面=21.447萬平-需配建公租房面積。

2、2 2、算式：、算式： （1）實際土地獲取成本=（現金競報上限+公租房面積*公租房建設單方成本） =10.77+公租房建設成本 （2）實際樓面單價= 實際土地獲取成本/（項目計容建面-公租房面積） =（10.77+公租房面積*3000）/（21.447-公租房面積） 3 3、本項目按地價為、本項目按地價為10.7710.77億億+ +配建配建3000030000平公租房進行測算平公租房進行測算，實際樓，實際樓面單價面單價63276327元元/ /。 競價說明：項目競價說明：項目競報交易規則及地價計算方法競報交易規則及地價計算方法 2 /共81頁 項目概況與價值判斷項目概況與價值判斷 獲取方式與

3、風險防范措施獲取方式與風險防范措施 項目經營與資金解決方案項目經營與資金解決方案 目錄目錄 補充：戰略契合度及其他信息補充：戰略契合度及其他信息 3 /共81頁 項目為政店儲備下土地，地處甘區不沙河口區交界處，為大連市內四區的地理中心，屬G2類用地。 占地12.51萬平，計容建面21.45萬平，其中住宅19.27萬平，商業0.58萬平，商務0.85萬平。 項目按地價為10.77億+配建30000平公租房測算，實際計容樓面單價6327元/平。 項目基本信息項目基本信息 項目位置 行政區 甘井子區甘井子區 地段 位于主城區核心，地處甘區與沙河口區交界處，居住氛圍濃厚，位于主城區核心，地處甘區與沙河

4、口區交界處，居住氛圍濃厚， 屬屬G2類土地。類土地。 占地面積 代征地面積 0萬萬m2 計容積率 面積 可售面積 20.70萬萬m2 凈地面積 12.51萬萬m2 住宅面積 19.27萬 萬m2 小計 12.51萬萬m2 非住宅面積 1.43萬萬m2 容積率 1.71 辦公樓 0.85萬萬m2 散售商業 0.58萬萬m2 地價 地價總額 底價 8.9億億元元 車庫 0萬萬 測算價 10.77億億+配建配建 30000平公租房平公租房 不可售面積 0.75萬萬m2 計容樓面地價 底價 4185元元/ m2 小計 21.45萬萬m2 測算價 6327元元/ m2 不計容積率 面積 可售面積 4.4

5、6萬萬m2 計容可售樓面 地價 底價 4249元元/ m2 不可售面積 1.07萬 萬m2 小計 5.53萬萬m2 測算價 6594元元/ m2 土地使用權歸屬 市土地儲備中心市土地儲備中心 土地規劃用途 居住、商務、商業居住綜合用地居住、商務、商業居住綜合用地 土地獲取方式 公開招拍掛公開招拍掛 報名截止時間 2012年年11月月9日日17時時 保證金截止時間 2012年年11月月9日日15時時 成交時間 2012年年11月月14日日10時時 備注 1）90/75限制；2）凈空限高75米；3）建筑密度、綠地率30% 項目基本信息項目基本信息 4 /共81頁 距離機場2公里（車行 4分鐘），距

6、大連第二大 商圈西安路商圈4公 里（車行6分鐘），距大 連火車站及青泥洼商圈直 線距離7公里（車行約15 分鐘）。 屬市重點小學周 水子小學學區。 環擁鼎山公園，市區 內罕有的配備后“后花園” 的高端住宅。 東北緊鄰在建地鐵1號 線，2014年下半年正式通 車，交通出行便捷。 主城區 核心區域 魅力之城 朗潤園 西山別墅 溪之谷 櫻花園 橡塑機 項目位于大連主城區核心，甘井子區成熟配套區域，環擁鼎山公園、東面為大連最好小學及地鐵 1號線，居住氛圍濃厚，G2類土地。 距離機場2公里，車行4分鐘，距大連第二大商圈西安路商圈僅4公里，車行6分鐘，距大連 火車站及青泥洼商圈直線距離7公里，車行15分鐘

7、。 項目區位項目區位 大連周水子 機場 西安路 商圈 青泥洼 商圈 2KM 4KM 7KM 5 /共81頁 宗宗 地地 項目東鄰液力機廠，北鄰億海盛都等成熟住宅小區，環抱鼎山公園，居住氛圍及配套環境優越。 東至：大連液力機械廠，南至：鼎山公園、西至：華北路，北至：億海盛都、王家橋居住區。 項目四至項目四至 液力機械廠 6 /共81頁 大連橡塑機廠前身為大連橡膠塑 料機械廠，始建于1907年，是我 國機械行業骨干企業，大連最具 代表性的老工業廠區之一。目前 廠區歷史風貌保存完好，綠化環 境優美。 宗宗 地地 地上主要為橡塑機廠舊廠區，橡塑機廠新廠2010年即已投入使用。 項目掛牌公告后，地上建筑

8、物即可動工拆除，拆遷風險可控 。 地表現狀地表現狀 7 /共81頁 地 鐵 1 號 線 西安路商圈 現狀華北路 華北路 宗地 大連BRT目前已全線開通， 可于宗地直接到達西安路商 圈（目前市區第二大商圈）。 在建中的地鐵1號線將貫 穿城市南北，預計2014年下 半年通車，屆時可快速到達 星海、高新園區等南部核心 區域。 西鄰城市主干路華北 路（雙向八車道），私家車 出行便捷。 宗地出行交通便捷，地鐵、公路、快速公交三位一體的全方位路網覆蓋。 距離在建的地鐵1號線東纊路站約500米，預計2014年下半年建成通車，屆時可快速達到西安路、 星海廣場、高新園區等南部核心區域。 緊鄰城市主干道華北路，快

9、速公交（BRT）及多條公交途徑項目用地， 5分鐘內南行可直達機場、 北行直達西安路商圈。 交通狀況交通狀況 8 /共81頁 鼎山公園 鼎山文化杯 鼎山歷史長廊 宗宗 地地 鼎山公園是大連市較為典型的市民休閑公園，公園由歷史長廊等極具中國古典文化特色的元素組成。 項目用地環抱鼎山公園，獨享公園景觀資源及休閑配套，是市區內少有的配備“后花園”的高檔住宅。 周邊配套周邊配套環境環境 9 /共81頁 項目 數目 內容 市重點 小學 1 周一小學 非重點 小學 10 周二小學、春柳小學、泡崖 小學、光華小學、新華小學、 千山路小學、劉家橋小學、 李家街小學、興華小學、金 三小學； 中學 7 匯文中學（區

10、內排名第五） 51中、52中、12中、78中、 79中、80中 高校 3 大連工業學校、空軍第四職 工大學、化工工業公司職工 總校 周一小學 宗宗 地地 項目屬市重點周一小學學區內，對口初中為區內排名前五的匯文中學。 教育配套齊全，未來產品銷售將吸引部分城市西北部有子女上學需求的客戶。 匯文中學 周邊配套周邊配套教育教育 10 /共81頁 沃爾瑪 沃爾瑪 東特購物廣場 東特購物廣場 宗宗 地地 沿華北路已形成成熟商業氛圍，宗地距離沃爾瑪及東特購物廣場僅800米，步行時間約10分鐘。 周邊配套周邊配套商業商業 11 /共81頁 大連市中心醫院 大連市婦幼保健醫院 市中心醫院 市婦幼保健醫院 宗宗

11、 地地 距離宗地約2公里內分布有三級甲等醫院兩所大連市中心醫院及市婦幼保健醫院，其中， 大連市中心醫院是目前大連市醫療設備及醫療技術最先進的綜合醫院。 周邊配套周邊配套醫療醫療 12 /共81頁 液力機械廠 大連周水子國際機場 宗地 紅線外不利因素紅線外不利因素存在機場及液力機械廠的噪聲影響存在機場及液力機械廠的噪聲影響 項目位于大連周水子機場噪聲70dB范圍以內，存在噪聲影響； 東側為大連液力機械廠，廠區生產將導致本項目內存在噪聲影響； 上述丌利因素將在觃劃設計方案中予以考慮，盡可能通過觃劃調整，以及通過多栽植減少噪音的 植物、樹木，室內安置隔音效果較好的玱璃窗等措施觃避該丌利影響。 13

12、/共81頁 大市政配套大市政配套管網接駁梳理管網接駁梳理 自來水 后期自來水 后期煤氣 煤氣 圖例 排水 排水接駁井 高壓站 供熱 有線 通訊 億海盛都億海盛都 高壓站高壓站 鼎潤府鼎潤府 高壓站高壓站 14 /共81頁 大市政配套大市政配套管網接駁梳理管網接駁梳理 自來水自來水 東緯路目前有DN400自來水管線，暫不滿足項目用水量； 周山街上現有兩條DN900管線，水源分別來自甘井子配水池及南關嶺配水池，但是目前南關嶺配水池水 量不足，無法保證項目使用，可用甘井子配水池的DN900水管，但因為此管線已比較陳舊，摘牌后需進行 換管升級施工； 周邊項目現進行DN900管升級改造費用分攤，基本按建

13、筑面積24元/平米標準，但如項目周邊已存在DN900 管，將按改造實際造價計算，但標準不小于24元/平米。 煤氣煤氣 中壓管線施工東緯路項目東側，延伸至項目還有段距離，為減少破東北路范圍，應將煤氣調壓站盡量設 置在項目東北角，但調壓站數量還需要協調煤氣公司盡量少； 低壓管線可滿足項目使用。 供暖供暖 此區域以前是橡塑機廠區自建鍋爐房供暖； 現進行住宅小區，則供暖并入大連市供暖規劃，此區域供熱單位為大連供暖集團有限公司，但目前供暖 公司供暖熱負荷不夠，需要進行鍋爐房改造，但改造又沒有改造空間成最大困難； 未來可選擇大連熱電集團，但離項目稍遠，需與供熱辦溝通供暖方案。 排水排水 北側有市政排水管道

14、及可供接駁井，南側香周路有排水接駁井。 強電強電 正式電由錦繡6.6萬付高壓站引來，具體接駁至項目由億海盛都或鼎潤府高壓開關站引出。 電視、電話電視、電話 天涂有線及中國聯通均在東瑋路北側沿路有綜合管道，于億海小區前有相應管井。 15 /共81頁 遠洋地產于10年9月分塊獲取鉆石灣 項目，總建筑面積200萬平，該項目中 要求建設五星級酒店、寫字樓、文化 娛樂配套及大型綜合商業，容積率最 高地塊達2.9（平均2.2），樓面地價 最高達5770元/平（平均5300元/平）。 橡塑機項目容積率1.71，規模適中， 地價總額相對壓力小，且無需捆綁大 體量非住宅用地，土地市場公允價值 大于大化項目，預計

15、成交樓面單價將 在6000元/平左右。 地塊名稱地塊名稱 開發商開發商 獲取時間獲取時間 總建面總建面 容積率容積率 樓面地價樓面地價 鉆石灣 遠洋 2010年9月28日 200萬平 1.82.9 49305770元/平 宗地 遠洋鉆石灣項目 可比地價可比地價 項目所在板塊內，自2010年起無公開住宅用地供應，供應量急劇萎縮，周邊無可比地價，因此 選取2010年遠洋獲取的相近質素地塊做地價對比。 遠洋地產于2010年9月獲取的大化項目（樓面最高5770元），該項目除住宅外，要求建設星級 酒庖、寫字樓、文化娛樂配套等附屬條件. 較遠洋項目，橡塑機項目觃模適中，容積率低，預計成交樓面單價將在600

16、0元/平左右。 16 /共81頁 限貸限貸 政策要求首套房貸款需三成首付， 二套房為六成，三套房不予貸款。 大連公司經與中信銀行溝通，在限 貸客戶已繳清其他商品房貸款后，可 以首套房貸款政策予以執行，具有一 定操作空間。 限價限價 2011年8月起實施一房一價原則， 要求售樓處公示每套商品房價格的相 關信息，公示后不得擅自上調。 目前政府只是頒布此項條款規定， 并未要求嚴格執行，大連各在售項目 也并未實際執行。 市場監管市場監管 政策規定七層（含）以下的商品房， 須完成主體結構封頂；八層（含）以 上的商品房須完成主體結構2/3以上 （不得少于七層）。 大連公司因良好的社會信譽及政府 關系，項目

17、工程進度要求可相對放寬， 具備一定操作空間。 預售資金監管預售資金監管 大連地區尚未實施預售資金監管。 投資環境情況投資環境情況 17 /共81頁 土地價值判斷：符合土地價值判斷：符合PIE模型要求，土地綜合評價等級模型要求，土地綜合評價等級A級級 片區人口片區人口 周邊設施周邊設施 產業和就業產業和就業 P I E 片區人口密度大，同時存在 大量的外來人口導入 周邊配套設施完善，生活便 利、舒適 原有就業人群數量眾多，同 時新的產業導入 A B C D 完全符合 不完全符合 A B C D 完全符合 不完全符合 A B C D 完全符合 不完全符合 符合符合PIE模型要求，模型要求，土地綜合

18、評價等級土地綜合評價等級A級級 18 /共81頁 土地供應稀缺：所在板塊內，自2010年起無公開住宅用地供應， 供應量急劇萎縮，周邊居民改善性購房需求旺盛，未來項目潛資優越。 重點學區、鼎山公園、地鐵物業：周邊分布大型購物商場、三甲醫 院、市重點小學、BRT及地鐵1號線途徑、環擁鼎山公園，是市區內 少有的配備“后花園”的高端住宅。 + + G2G2類土地屬性類土地屬性 土地價值顯著土地價值顯著 可快速開發可快速開發 拆遷難度小，可快速實現凈地：用地內為大連橡塑機廠址，2010 年新廠已正式投產，目前舊廠區內已全部搬遷空置，項目正式摘牌后 即可迚行拆遷工作。 主城區中心： 傳統主城區中心，甘區與

19、沙河口區交接處，為兩區 行政、文化、商業中心，居住氛圍濃厚，區域認知度高。 + 土地屬性綜合判斷：主城區核心區稀缺土地屬性綜合判斷：主城區核心區稀缺G類土地資源類土地資源 19 /共81頁 獲取方式與風險防范措施獲取方式與風險防范措施 項目概況與價值判斷項目概況與價值判斷 項目經營與資金解決方案項目經營與資金解決方案 目錄目錄 補充：戰略契合度及其他信息補充：戰略契合度及其他信息 20 /共81頁 土地使用權人土地使用權人 市土地儲備中心 土地他項權利土地他項權利 無 土地用途土地用途 居住、商務、商 業居住綜合用地 土地使用年限土地使用年限 住宅70年，商務、配套公建40年 土地手續狀況及土

20、地手續狀況及 背景背景 （1）該項目用地原為大連橡塑機廠廠區，2010年新廠已正式投產， 目前舊廠區內已全部搬遷空置。 （2）2012年10月13日已正式掛牌，11月9日競買保證金截止，11月 14日摘牌。 項目信息來源項目信息來源 市土地儲備中心推薦項目。 土地方或合作方土地方或合作方 背景背景 區域本部協助，尋求資金合作方，盡快落定資金解決方案，減少資金 占用。 項目轉讓目的項目轉讓目的 公開市場招拍掛項目，非二手地轉讓。 是否存在中介費是否存在中介費 是是 否否 土地權屬狀況與背景土地權屬狀況與背景 該項目原為大連橡塑機廠址，2010年新廠已正式投產，目前舊廠區內已全部搬遷空置。 該項目

21、10月13日已正式掛牌公示，11月9日競買保證金截止，11月14日摘牌。 21 /共81頁 用地預申請公告 正式掛牌公告 摘牌 繳納競買保證金 繳納預申請履約金 土地獲取方式及時間土地獲取方式及時間 橡塑機地塊橡塑機地塊 價款組成：現金競價+配建公租房面積 總價：10.77億元+配建30000平公租房； 實際計容樓面地價：6327元/平方米；實際計容可售樓面地價：6594元/平方米 支付節奏 支付進度支付進度 2012年11月9日前 年5月 支付金額支付金額 6億元 5.67億元（含公租房建設成本） 付款條件付款條件 繳納競買保證金 結合項目運營考慮，在摘牌后半年支付 剩余地價款 出讓方式：公

22、開市場掛牌 公告時間：2012年10月13日 報名截止時間：11月9日17:00 保證金截止時間：11月9日15:00 現場競買時間：11月14日10:00 未競得保證金返還時間： 11月16日 土地出讓合同簽署時間：年3月 交地時間：年2月（摘牌后三個月內） 交地條件：凈地 競買保證金：6億元 底價：8.98億元（起拍樓面單價4185元/平米） 測算地價組成：10.77億元+配建30000平公租房 實際計容樓面地價：6327元/平米 22 /共81頁 掛牌文件主要內容掛牌文件主要內容 掛牌文件中未設置競買門檻，主要內容如下： 住宅套型要求：9090平方米以下套型面積占居住建設總面積的平方米以

23、下套型面積占居住建設總面積的75%75%。 該地塊掛牌起始價為人民幣起始價為人民幣8975989759萬元，競買保證金為萬元，競買保證金為6000060000萬元萬元人民幣或等值外幣。 該地塊凈地出讓，該地塊凈地出讓，由市土地儲備中心以地上建筑物、構筑物拆除現狀移交，交地時間：競 競 得人于摘牌后得人于摘牌后3 3個月內個月內到市土地儲備中心辦理宗地交接手續。該地塊涉及用地紅線范圍內地 下各類設施設備的拆除、遷移和補償等問題，以及上空設施的遷移落地事宜均由競得人自行 解決。 該地塊若以競配建公共租賃房面積成交，競得人須與大連市住房保障中心簽訂有關公共租 賃房建設協議后簽訂成交確認書；競配建公共

24、租賃房部分由競得人負責建成后無償交付競配建公共租賃房部分由競得人負責建成后無償交付 市住房保障中心負責管理，產權歸政府所有市住房保障中心負責管理，產權歸政府所有；競配建公共租賃房面積部分，計入90平方米以 下住宅套型指標中。 建設期限：自出讓合同中約定土地交付之日起一年內開工建設，住宅建設項目自開工之約定土地交付之日起一年內開工建設，住宅建設項目自開工之 日起三年內竣工。日起三年內竣工。 本次掛牌設定最高地價競價上限，最高競價上限為人民幣最高競價上限為人民幣107710.8107710.8萬元。萬元。當報價達到最 高競價上限后，不再接受更高的報價，轉入競報配建公共租賃房建筑面積程序。不再接受更

25、高的報價，轉入競報配建公共租賃房建筑面積程序。 競得人自國有建設用地使用權出讓合同簽訂之日起30日內須支付競買成交價款（含競 買保證金轉作地價款部分）的50%（含），剩余部分須自簽訂剩余部分須自簽訂國有建設用地使用權出讓合國有建設用地使用權出讓合 同同之日起一年內交清，之日起一年內交清，具體按國有建設用地使用權出讓合同的約定交納，同時按國家 規定支付利息。 23 /共81頁 報名及潛在競爭對手情況報名及潛在競爭對手情況 截至11月9日，共有4家單位報名，且均已按時繳納競買保證金，取得競買人資栺： 1 1、大連萬科大連萬科 2 2、保利保利 參與動因：除在售的西山林語項目外，在連已無土地儲備，急

26、需獲取新項目補倉； 出價能力判斷：出價能力強，為大連公司首要競爭對手。 3 3、中鐵建中鐵建 參與動因：尋機入連，對外聲稱年底前一定要落定一個項目； 出價能力判斷：出價能力較強。 4 4、大連國合大連國合 參與動因：前期出資3億元進行一級整理，希望通過參與競拍，將成交價抬高至現金競買 上限，以求政府順利返還前期墊付資金及利息； 出價能力判斷：資金不是很充裕，自身開發能力有限，出價能力為4家中最弱。 24 /共81頁 拆遷風險：用地現狀為橡塑機廠舊廠，廠方與政府已簽署用地回收補償協議，但土地證尚未注銷、 未拆遷，存在拆遷風險。 凈地交付：競買須知約定凈地出讓，項目摘牌后3個月內由市土地儲備中心凈

27、地移交給競買人，即 為年2月可拆遷至凈地。 風險防范措施： 項目摘牌后與廠方正式溝通，盡快注銷土地證，并繪制拆遷地圖，雙方明確拆遷具體計劃和標準， 整理出示范區和首開區以及施工場地、通道對應的廠房明細，盡快推動政府拆遷，規避拆遷風險。 與政府談判，通過延付地價款及減免剩余地價應收利息的方式，盡可能降低經濟損失。 項目風險與防范項目風險與防范 主要風險點主要風險點 風險內容風險內容 防范措施防范措施 國土、規劃風險 無。規劃條件已通過規劃部門 審批，無變更風險。 拆遷、補償風險 地上橡塑機舊廠土地證未注銷， 尚未啟動拆遷，存在拆遷風險。 （無補償成本追加風險） 1）與廠方積極溝通，盡快辦理土地證

28、注銷， 明確廠區搬遷計劃，推動拆遷； 2）延付剩余地價； 3）若政府未按時凈地交付，追究政府違約 責任，減免剩余地價應收利息。 合作風險 無。公開出讓項目，萬科100% 權益，不存在合作風險。 政策風險 無。項目未來通過公開市場正 規流程獲取，除國家規模性調 控外，土地本身無政策風險。 稅務風險 無。公開出讓項目，可取的正 規土地發票。 25 /共81頁 獲取方式與風險防范措施獲取方式與風險防范措施 項目概況與價值判斷項目概況與價值判斷 項目經營與資金解決方案項目經營與資金解決方案 目錄目錄 補充：戰略契合度及其他信息補充：戰略契合度及其他信息 26 /共81頁 10 15 15 27 26

29、32 44 50 46 46 75 62 57 17 66 68 40 34 27 55 44 68 48 48 49 27 50 41 53 50.7 78.4 50.5 50 32.39 27 17.8 9 11 26 25 39 43 52 54 52 9008 7163 8298 7419 8578 8666 9629 8295 8739 8628 9805 10663 10238 10180 10237 10375 11075 9413 11095 12583 12301 12853 12617 10467 9854 10516 9927 9769 10947 9382 10657

30、10288 10413 11186 11538 10235 10605 11015 9986 9910 9048 9854 10586 10973 9930 0901 0903 0905 0907 0909 0911 1001 1003 1005 1007 1009 1011 1101 1103 1105 11.7 119 1111 1201 1203 1205 1207 1209 成交面積（萬平米）成交面積（萬平米）成交均價（元成交均價（元/平米）平米） 整體市場分析整體市場分析整體量價整體量價 大連市場均價趨勢相對穩定，成交量經歷了2011年年底的低迷，從今年3月開始出現階段性窗 口期，成

31、交量有所回升。之后市場逐步回升，到8月上升至54億，達到過去一年的最好水平。 27 /共81頁 整體市場分析整體市場分析整體供求整體供求 整體市場供求關系相對于2011年有所改善，2012年批售比基本維持在1左右，在保證成交量 持續上漲的前提下，已經出現了成交多于供應的情況。 22 7 31 42 18 12 23 27 18 21 64 80 4 7 5 40 82 60 38 25 74 76 31 39 44 38 39 45 36 74 83 35 53 40 35 30 8 10 17 34 17 45 41 52 55 2.13 0.47 2.07 1.55 0.7 0.37 0.

32、52 0.54 0.39 0.46 0.86 1.28 0.6 0.28 0.05 0.39 1.37 1.19 0.95 0.3 1.13 0.75 0.44 0.55 0.6 0.93 0.52 0.73 0.45 0.97 0.71 0.46 0.7 0.83 0.85 1.04 1.03 1.01 1.02 1.03 1.02 0.97 0.92 0.96 1.06 0901 0903 0905 0907 0909 0911 1001 1003 1005 1007 1009 1011 1101 1103 1105 117 119 1111 1201 1203 1205 1207 120

33、9 供應面積供應面積(萬平米萬平米)成交面積（萬平米）成交面積（萬平米）批售比批售比 28 /共81頁 宗地 促進路區域 周水前 區域 東北快速路 區域 城市花園區域 宗地 板塊市場分析板塊市場分析板塊市場劃分板塊市場劃分 宗地屬于大紡春柳板塊，位于甘井子區不沙河口區交界處，是大連市內四區的地理中心，也是 連接沙河口不甘井子的重要通道。 不宗地相關的市場可分為4個區域，分別是促進路區域，東北快速路區域，周水前區域和城市花 園區域。 29 /共81頁 板塊供求關系板塊供求關系供應減少抑制需求，進入供應空白階段供應減少抑制需求，進入供應空白階段 作為大量工廠聚集，改造緩慢，居住人口多的板塊，板塊在

34、2006年之后供應持續減少，供應占 市內四區從8%降到3%，2012年供應消失。 成交受供應影響，從17%減少到4%。從2009年以來，每年成交面積都大于供應面積。 片區處于供丌應求狀態，購房需求無法得到滿足，從許多其他區域在售項目也可以看出，沙區客 戶也被擠壓到到其他區域購房。 30 /共81頁 1656 264 420 148 432 153 當地低端老社區 均價10000左右 2房50-90為主 高品質社區 均價15000左右 2房90-120平 高品質社區 均價13000 大3房150平 高品質社區 均價14000左右 3房100-130平 1999年老房子 3房無客廳產品 均價110

35、00左右 80平左右 2000-2004年 低端社區 均價12000-13000 3房110-140平 板塊價格參考板塊價格參考細分市場成交情況（以板塊內二手房作參考）細分市場成交情況（以板塊內二手房作參考） 板塊內目前網站掛牌信息（有相當量的重復掛牌數據）約5765套，其中有約一半為110萬以下 的低端社區，本項目主要可參考的為高品質社區，大概有800套左右。 其中高品質社區不低端社區差距較大，高品質社區的均價可以支撐15000左右的銷售價栺。 高品質社區（億達系列）的面積主要集中于90-120平2房，100-130平3房，150平大3房。 31 /共81頁 宗地 林語家話 14.3萬平 0

36、5-07年銷售 億達世紀城 22萬平 02-05年銷售 唯美品格 23萬平 07-10年銷售 億達世紀城（原大連紅旗機械廠） 林語家話（原大連第二軋鋼廠） 唯美品格（原大連保溫瓶廠） 板塊住宅產品參考板塊住宅產品參考億達億達10年開發，年開發，3次升級，關注改善需求次升級，關注改善需求 32 /共81頁 宗地 林語家話 億達世紀城 唯美品格 億達社區主力面積都為不90-120平，前后3個項目都一直堅持。 億達世紈城開發較早，為了打造高品質改善項目，120-140平大面積較多。 林詫家話回歸90-100平2房，110-120平3房，140-150平大3房經典配置。 唯美品栺產品則更為復合，以10

37、0-130平3房為主，配合部分躍層疊院產品， 同時兼顧50平學區投資、80-90平首置2房。 社區所有商品房面積配比 社區掛牌二手房面積功能配比（有重復掛牌） 板塊住宅產品參考板塊住宅產品參考億達社區的戶型邏輯與變化億達社區的戶型邏輯與變化 33 /共81頁 1、通過整理好旺角掛牌與2011-2012年8月成 交數據： 3個項目掛牌總量221條，成交43套。 林語家話銷量最高，且100-110平2房與 110-120平3房成交最多。 2、各項目價格情況說明 億達世紀城、林語家話： 100平2房，14000元/平，130-140萬 120平3房，13700元/平，160-170萬 150平3房，

38、13000元/平，180-190萬 唯美品格： 50平1房，15000元/平，70-80萬 90平2房，16000元/平，130-140萬 110平3房，13500元/平，150-160萬標準層 20000元/平， 220-230萬躍層 150平3房，17000元/平，240-250萬首層 2011年1月-2012年8月億達社區好旺角中介成交情況 板塊住宅產品參考板塊住宅產品參考億達社區二手房成交情況億達社區二手房成交情況 34 /共81頁 項目名稱項目名稱 車庫車庫 公建公建 總計總計 唯美品格 8477 13689 22167 林語家話 8238 12782 21020 東特新居 1986

39、6 19866 壹品天城 15538 15538 東特星中環 11198 11198 谷和溫馨苑 257 9020 9277 府佳名都 6858 6858 億達世紀城 5004 5004 鼎潤四季 4949 4949 大連門小區 2921 2921 億海盛都 2639 2639 和興家園 2023 2023 總計總計 21921 101540 123460 周邊社區已知商品房公建總量 林語家話 唯美品格 億達 世紀城 壹品天城 府佳名都 東特新居 東特新天地 星中環 東北名苑 谷和 溫馨苑 億海 盛都 宗地 周邊各項目商業總和約10萬平，車庫2.1萬。主要以唯美品栺不林詫家話為主。 主要商業分

40、布詳見紅色位置，基本圍繞各社區交界處展開，南向商業較少。 板塊商業及車庫參考板塊商業及車庫參考區域內現有公建與車庫情況梳理區域內現有公建與車庫情況梳理 35 /共81頁 二手房掛牌的公建不車庫數量較少，車庫普遍在10000/平，而公建參考唯美品品栺不林詫家話， 60-100平售價24000/平，200-300平售價15000-17000/平。 二手房公建出售掛牌總量與價格 案名 面積 樓層 年租價/元 元/日.平 億達世紀城 150 1（12） 60000 1.11 壹品天城 106 1（10） 130000 3.41 新華綠洲 102 1（6） 70000 1.91 香周路 488 1（6）

41、 200000 1.14 鵬輝新世紀 93 1（6） 40000 1.19 鵬輝新世紀 88 1（6） 80000 2.53 和潤佳園 86 2（2） 55000 1.78 東北名苑 67 1（12） 24000 1.00 大紡 100 1（7） 42000 1.17 二手房公建出租掛牌總量與價格 板塊商業及車庫參考板塊商業及車庫參考區域內現有公建與車庫情況梳理區域內現有公建與車庫情況梳理 36 /共81頁 林詫家話商業分南北兩端分布。北端中小型商業由于人 流丌足，普遍存活丌好，南側200-400平獨立餐飲商業 較為成功。 停車以33平車位為主，少量大面積獨立車庫。 板塊商業及車庫參考板塊商業

42、及車庫參考林語家話商業分布與戶型配比林語家話商業分布與戶型配比 37 /共81頁 板塊商業及車庫參考板塊商業及車庫參考唯美品格商業分布與戶型配比唯美品格商業分布與戶型配比 唯美品栺由于社區位置，只能在西北側布置商業，商 業面積以80-110平為主，由于不主路間被景觀帶分割， 整體經營效果丌佳。 停車方面采用整體8千平地庫，集中取證。 38 /共81頁 板塊商業及車庫參考板塊商業及車庫參考億達世紀城商業分布與戶型配比億達世紀城商業分布與戶型配比 億達世紈城的商業全部為北向，產品大量集中于100-110平。 該項目無地下停車方案。 39 /共81頁 板塊商業及車庫參考板塊商業及車庫參考府佳名都商業

43、分布與戶型配比府佳名都商業分布與戶型配比 店佳名都商業主要為餐飲，全部集中于小區西側，以獨立的餐飲為主。3個主要商業都為500 平，配合120-200的小型鋪面和3個1000平的大型公建。 該小區無地下停車方案。 40 /共81頁 橡塑機北側街對面的億海盛都，全部為南向沿街小商鋪，面積集中于80-90平。 該項目無地下停車方案。 板塊商業及車庫參考板塊商業及車庫參考億海盛都商業分布與戶型配比億海盛都商業分布與戶型配比 41 /共81頁 板塊商業及車庫參考板塊商業及車庫參考東特（沃爾瑪）商業分布與戶型配比東特（沃爾瑪）商業分布與戶型配比 東特借助引入了沃爾瑪和蘇寧的優勢，周邊商業已經初步形成商圈

44、，產品面積分為兩端，小面 積以60為主，從60-150都有分布，大面積則在1000-3000左右，主要以大型賣場為主，以租 賃的方式引入商場經營。 42 /共81頁 板塊商業及車庫參考板塊商業及車庫參考壹品天成商業分布與戶型配比壹品天成商業分布與戶型配比 壹品天城作為周邊開發最晚的社區，商業主要沿西南路 （高架橋）主干線分布，主力面積210-230平，面積分布 較為均勻。 43 /共81頁 年份年份 套數套數 面積面積/ /萬平萬平 金額金額/ /億元億元 2008 1194 13.6 17.7 2009 4685 52.3 70.0 2010 3477 36.4 52.6 2011 2560

45、 27.0 38.7 2012 3074 33.2 46.1 項目項目 套數套數 面積面積/ /萬平萬平 金額金額/ /億元億元 均價均價 遠洋鉆石灣 836 9.2 13.0 14123 億達第五郡 239 2.4 3.9 15866 遠洋廣場 197 2.3 2.8 12541 華潤凱旋門 195 2.3 2.7 11468 億達馥園 110 1.3 1.6 12740 2012年80150平，120200萬產品排名 競品分析競品分析關注改善類項目關注改善類項目 關注改善市場容量，聚焦第五郡不鉆石灣2個主要競品。 聚焦大連市內四區改善產品（面積80-150平，總價120-200萬）逐年成交

46、情況，基本可以發現 在2010-2012年，平均30-35萬平，每年40-50億左右。市場容量比較穩定。 考慮到項目距離與產品定位，主要關注排名前2名的進洋鉆石灣與億達第五郡。 44 /共81頁 橡塑機項目 億達第五郡 總建面：70萬平 已開發：60萬平 已取證未銷售：4萬平 目前均價： 高層：16000 多層：19000 進洋鉆石灣 總建面：200萬平 已開發：30萬平 已取證未銷售：19萬平 目前均價： 高層：13000 多層：14000 關注周邊競品情況，數量少，競爭集中。 億達第五郡與進洋鉆石灣都在項目5公里范圍內，而項目周邊由于供應不足，無其他改善項目。 競品分析競品分析億達第五郡、

47、遠洋鉆石灣億達第五郡、遠洋鉆石灣 45 /共81頁 競品分析競品分析競爭分級競爭分級 土地屬性土地屬性 橡塑機橡塑機 億達第五郡億達第五郡 遠洋鉆石灣遠洋鉆石灣 優勢 成熟片區 教育配套發達 海景與發展前景 劣勢 周邊社區老化 生活配套匱乏 交通與生活配套不成熟 暫無教育配套 評級 A B B 產品力產品力 橡塑機橡塑機 億達第五郡億達第五郡 遠洋鉆石灣遠洋鉆石灣 優勢 大盤，成熟度較高 建筑景觀品質較高 大盤造勢充分 示范區展示規模大 劣勢 缺乏改善類產品口碑 暫無實樓展示 評級 A B 總價總價 橡塑機（含裝修）橡塑機（含裝修） 億達第五郡億達第五郡 遠洋鉆石灣遠洋鉆石灣 主流總價 120140萬 2房 130150萬 小3房 170210萬 大3房 120140萬 2房 170220萬 3房 110130萬 2房 170200萬 3