1、報告內容報告內容 項目背景及投資策略分析 P3 零售商業市場調研及分析 P29 項目總體商業定位方向 P96 項目初步財務分析 P151 附件：社匙商業案例研究 P160 宏觀經濟背景分析 匙域規劃前景分析 項目地塊條件分析 項目背景及投資策略 分析 零售商業市場 調研及分析 項目總體商業 定位方向 項目初步財務 分析 廣州是珠三角經濟圈的首要城市，在全國四個一線城市中經濟廣州是珠三角經濟圈的首要城市，在全國四個一線城市中經濟 規模排名第三，經濟增速排名第一規模排名第三，經濟增速排名第一 廣州是中國內地領先的商業及制造業核心地區之一，珠江三角洲的珠江三角洲的 經濟中心經濟中心；是繼上海、北京之

2、后的中國大陸城區建成面積和經濟規 模第三大城市第三大城市。 改革開放二十多年來，全市國民經濟以年均14%的速度持續增長， 綜合經濟實力居全國大城市第三位綜合經濟實力居全國大城市第三位（僅限大陸地區，不含港澳 臺）。廣州已成為工業基礎較雄厚，第三產業發達，國民經濟綜合 協調發展的中心城市。 在2010年11月30日，美國布魯金斯學會和倫敦政治經濟學院聯合發 布全球城市經濟活力報告，根據城市人均收入和就業增長情況對全 球150座大城市的經濟活力進行排名。廣州在“全球十大經濟活力城廣州在“全球十大經濟活力城 市”中排在第市”中排在第7位位*。 來源：廣州市統計局 注*：中國大陸地區共有四個城市 列入

3、“全球十大經濟活力城市”， 深圳、上海、廣州、北京分別排在 第2、第6、第7和第8位 城市城市 上海上海 北京北京 廣州廣州 深圳深圳 GDP （億元）（億元） 19196 16000 12303 11502 GDP排序排序 1 2 3 5 GDP增長率增長率 8.2% 8.1% 11.0% 10.0% GDP增速增速 排序排序 3 3 1 2 國內一線城市國內一線城市GDP及人均及人均GDP對比（對比（2011年）年） 億元 % 第一產業 0.5% 第二產業 38.8% 第三產業 60.7% 2011年廣州三大產業占比年廣州三大產業占比 6082 7040 8287 9113 10604 1

4、2303 14.9% 15.3% 12.5% 11.5% 13.0% 11.0% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 200620072008200920102011 廣州市廣州市GDP及其增長速度（及其增長速度（2006-2011年）年） GDP增長率 番禺番禺區區GDP在廣州各區中處于較高水平，年均增幅高于廣州年均在廣州各區中處于較高水平，年均增幅高于廣州年均 增速，經濟基礎雄厚，但目前零售商業發展仍處初級階段，顯示增速，經濟基礎雄厚，但

5、目前零售商業發展仍處初級階段，顯示 了其商業發展的巨大空間了其商業發展的巨大空間 番禺區2011年國內生產總值1236億元，當年增幅約13% ，高于廣州市GDP的同期增速（11%），經濟總量位經濟總量位列列 廣州市各行政區的第四廣州市各行政區的第四，經濟發展處于穩定增長階段 番禺區經濟基礎雄厚，已成為廣州經濟發展的重要增長點番禺區經濟基礎雄厚，已成為廣州經濟發展的重要增長點 ，預計隨著番禺區的經濟發展，居民收入水平相應提高， 消費水平和消費需求將進一步提升，目前番禺區零售商業 處于快速發展階段，其商業發展空間巨大 數據來源：番禺區統計局 1204 2089 2234 223.82 571 61

6、4.22 673.45 692.19 755.09 872.12 1058.7 1235.78 1602.9 1864.28 2138.73 05001000150020002500 禪城區 南海區 順德區 從化市 南沙區 黃埔區 增城市 荔灣區 花都區 海珠區 白云區 番禺區 羅崗區 越秀區 天河區 廣州各區及周邊區域廣州各區及周邊區域GDP對比（對比（2011年）年） 單位：億元 333 372 426 471 596 547 628 728 864 1050 1236 13% 13% 16% 15% 14% 13% 13% 13% 12% 22% 13% 0% 4% 8% 12% 16%

7、 20% 24% 28% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 番禺區歷年番禺區歷年GDP增長情況（增長情況（2001-2011年）年） GDP增速 億元 % 2010年第六次全國人口普查顯示，年第六次全國人口普查顯示，廣州市人口規模位列珠三角廣州市人口規模位列珠三角 城市首位，其中番禺區人口數量達城市首位，其中番禺區人口數量達176.5萬人，位居全市第二萬人，位居全市第二 ，為零售商業發展提供了良好的市場支撐，為零售商業發展提供了良好的市場支撐 廣州市人口

8、總量位居全省第一位，全市常住人口1270 萬人，占全省人口比例的12.2%，人口密度達1708 人/ 平方千米 廣州市外來人口數量巨大，加上流動人口全市人口總加上流動人口全市人口總 數達數達1400萬人，萬人，逼近人口控制容量1500萬，萬，預計預計未來未來 人口人口規模增長緩慢規模增長緩慢 其中，番禺區目前常住人口達176.5萬人，成為廣州市 人口第二大區，但人口密度相對較低，人口分布分 散。與2000年第五次普查相比，10年間該區增加了近 33萬人，龐大龐大的人口基礎為零售商業的發展提供了良的人口基礎為零售商業的發展提供了良 好的市場好的市場支撐支撐 行政區行政區 常住人口常住人口 （萬人

9、）（萬人） 占全市占全市 比重比重 人口密度人口密度 （人（人/平方千米）平方千米） 番禺區番禺區 176.5 13.9% 2245 天河區 143.2 11.3% 14870 越秀區 115.7 9.1% 34239 荔灣區 89.8 7.1% 15198 海珠區 155.9 12.3% 17242 白云區 222.2 17.5% 2793 黃埔區 45.8 3.6% 5035 花都區 94.5 7.4% 974 南沙區 26.0 2.1% 493 蘿崗區 37.4 2.9% 950 增城區 103.7 8.2% 641 從化市 59.3 4.7% 301 廣州市各行政區人口分布廣州市各行政

10、區人口分布 （ 2010年第六次全國人口普查主要數據）年第六次全國人口普查主要數據） 來源：廣州市統計局 廣州的社會消費品零售總額、居民可支配收入和消費性支出均廣州的社會消費品零售總額、居民可支配收入和消費性支出均 呈現持續穩定高速的增長，為商業市場發展提供有力的支持呈現持續穩定高速的增長，為商業市場發展提供有力的支持 廣州市有良好的零售消費基礎，零售市場銷售活 躍。2006年到2011年全年社會消費品零售總額 年均增速為19%，超過同期間的GD增速（2006- 2011年間GDP年均增速為13%），消費對經濟 增長的拉動作用愈發明顯 預計未來三年，廣州社會消費品零售總額年均增廣州社會消費品零

11、售總額年均增 速仍將保持較高速的水平速仍將保持較高速的水平 經濟的較快增長為居民的收入提升提供了支持， 廣州居民在收入不斷增加，同時消費性支出也隨 之穩步增長。 以上數據指出廣州市民消費力比較旺盛，蘊含著 較高的零售商業消費需求，為零售商業的良性發 展打下了基礎。 預計未來兩年，廣州城市居民年人均可支配收入廣州城市居民年人均可支配收入 及消費性支出年均增速仍將達到及消費性支出年均增速仍將達到7%以上以上 2183 2595 3140 3648 4531 5243 15% 19% 21% 16% 24% 17% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 1000 2000 3000

12、 4000 5000 6000 200620072008200920102011 廣州市社會消費品零售總額及其增長速度廣州市社會消費品零售總額及其增長速度 （2006-2011年）年） 社會消費品零售總額 增長率 億元 19851 22469 25317 27610 30658 34438 15445 18951 20836 22821 25012 28210 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 200620072008200920102011 廣州城市居民人均可

13、支配收入及消費性支出廣州城市居民人均可支配收入及消費性支出 （2006-2011年）年） 城市居民人均可支配收入 城市居民人均消費性支出 人均可支配收入增長 人均消費性支出增長 元 廣州市民消費性支出結構穩定，購物類支出占總支出約廣州市民消費性支出結構穩定，購物類支出占總支出約50% 近兩年廣州市民消費性支出結構穩定，最大支出是消費在食品上，支出比例達33%。而教育文化娛樂服 務的消費比例略有上升。 廣州居民購物類支出占總支出比例約為50%（包括食品、衣著、家庭設備用品及服務、其它商品和服 務），教育文化娛樂服務占17-19%。 食品 33% 衣著 8% 家庭設備用 品及服務 7% 醫療保健

14、5% 交通和通訊 16% 教育文化娛 樂服務 19% 居住 8% 其他商品和 服務 4% 廣州居民消費支出構成（廣州居民消費支出構成（2010年）年） 食品 37% 衣著 6% 家庭設備用 品及服務 5% 醫療保健 6% 交通和通訊 17% 教育文化娛 樂服務 17% 居住 9% 其他商品和 服務 3% 廣州居民消費支出構成（廣州居民消費支出構成（2006年年） 番禺番禺區社會消費品零售總額位列廣州市各區第三，并且年均增速區社會消費品零售總額位列廣州市各區第三，并且年均增速 高達高達22%，商業市場發展前景廣闊，商業市場發展前景廣闊 番禺區2010年全年社會消費品零售總額為628億元人民幣，

15、年增幅達年增幅達28%，位列廣州市各行政區的第三，位列廣州市各行政區的第三，并超過了佛山 市順德、南海、禪城等區，消費需求旺盛，商業市場發展前消費需求旺盛，商業市場發展前 景景廣闊。廣闊。2011年，番禺區全年社會消費品零售總額增幅仍 保持兩位數的增長，增幅高達18%，達到742億元人民幣 未來隨著廣州南拓戰略的逐步實現，區內交通體系逐漸完善 ，番禺新城、 廣州新城的建設將對番禺區零售商業繁榮發 展帶來更有力的支持 數據來源：番禺區統計局 112.04 155.24 251.39 289.88 332.3 415.47 492.34 628 741.88 14% 39% 23% 25% 23%

16、 25% 19% 28% 18% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 200320042005200620072008200920102011 番禺區社會零售消費品總額增長情況番禺區社會零售消費品總額增長情況 （2001-2011年）年） 社會消費品零售總額 增速 45 66 75 125 167 226 390.7 405 481 539.7 545.5 580 628.4 837 840.28 05001000 南沙區 從化市 黃埔區 蘿崗區 增城市 花都區 禪城區 荔灣區 海珠區 順德區

17、南海區 白云區 番禺區 越秀區 天河區 廣州市各區及周邊區域社會零售消費總額廣州市各區及周邊區域社會零售消費總額 對比（對比（2010年）年） 單位：億元 億元 番禺區城鎮居民人均可支配收入在廣州市各區市中排名中等偏后番禺區城鎮居民人均可支配收入在廣州市各區市中排名中等偏后 ，然而較大的人口基數以及旺盛旅游業所帶來的外來消費使得本，然而較大的人口基數以及旺盛旅游業所帶來的外來消費使得本 地消費總額位于廣州市各區前列地消費總額位于廣州市各區前列 番禺區2011年全年城鎮居民人均可支配收入為31745 元，自2006年開始每年平均增長率達10%。但與廣州 市各區相比較，番禺區城鎮居民人均可支配收入

18、處于 中等偏下水平 然而，較大的人口基數，加之旺盛的旅游業所帶來的 外來人口消費，共同提高了本地消費品市場的需求 數據來源：各地區統計局 29176 32295 34262 21754.76 27140.99 28832.57 28887.34 31744.95 32228.38 32270.81 33321.77 33662.38 34900.72 35240.51 35375.8 010000200003000040000 禪城區 南海區 順德區 從化市 增城市 南沙區 花都區 番禺區 黃埔區 海珠區 白云區 荔灣區 越秀區 蘿崗區 天河區 廣州市各區及周邊區域城鎮居民人均可支配廣州市各區

19、及周邊區域城鎮居民人均可支配 收入（收入（2011年）年） 單位：元 19243 20448 23108 25432 28226 31745 6% 6% 13% 10% 11% 13% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 200620072008200920102011 番禺區城鎮居民人均可支配收入情況番禺區城鎮居民人均可支配收入情況 （2006-2011年）年） 城鎮居民人均可支配收入 增速 元 % 近十年番禺區第三產業比重逐年增加，其中旅游市場發展迅速，近十年番禺區第三產業比重逐年增加，

20、其中旅游市場發展迅速， 游客年均增長率達游客年均增長率達11%，旅游市場收入年均增長超過，旅游市場收入年均增長超過8% 2000至2011年十一年間，番禺區產業結構出現明顯變化，第 三產業比重由39%增至55%，同期第二產業占比萎縮，區域發 展第三產業的趨勢明顯 商貿業是第三產業增長中的亮點，主要體現為社會消費品零售商貿業是第三產業增長中的亮點，主要體現為社會消費品零售 的高速增長和旅游業的持續發展的高速增長和旅游業的持續發展 同期番禺區旅游市場增長迅猛，游客人數年均增長率達11%， 收入年均增長超過8%。特別是2007年6月長隆水上樂園正式 開業后，全年游客人次迅速增長至千萬級別，而2009

21、年12月 武廣高鐵以及廣州南站的正式開通，更是極大地提升了番禺區 的交通便利程度 數據來源：番禺區統計局 第一產業 8% 第二產業 53% 第三產業 39% 2000番禺區產業結構番禺區產業結構 第一產業 4% 第二產業 41% 第三產業 55% 2011年番禺區產業結構年番禺區產業結構 宏觀經濟背景分析 匙域規劃前景分析 項目地塊條件分析 項目背景及投資策略 分析 零售商業市場 調研及分析 項目總體商業 定位方向 項目初步財務 分析 珠三角地區的發展規劃肯定了廣州作為國家中心城市的地位，珠三角地區的發展規劃肯定了廣州作為國家中心城市的地位， 而其中番禺被賦予了多項城市功能而其中番禺被賦予了多

22、項城市功能 國務院在珠江三角洲地區改革發展規劃綱要(2008-2020)中明確把加快珠江三角洲的改革發展上升為國家戰略，要 求廣州市建成珠江三角洲地區一小時城市圈的核心廣州市建成珠江三角洲地區一小時城市圈的核心，強化國家中心城市、綜合性門戶城市和區域文化教育中心國家中心城市、綜合性門戶城市和區域文化教育中心的地位， 建成面向世界、服務全國的國際大都市，廣東宜居城鄉的“首善之區”。 廣州市貫徹落實綱要的實施細則中明確番禺將承載多項城市功能番禺將承載多項城市功能，包括文化創意、旅游、生物產業、交通樞紐、高 新技術以及綠色生態等。 該地區位于華南板塊的中心，周邊聚集該地區位于華南板塊的中心，周邊聚集

23、 廣州各大知名樓盤，東北側為廣州大學廣州各大知名樓盤，東北側為廣州大學 城，東南為規劃的廣州新城，南部是發城，東南為規劃的廣州新城，南部是發 展較為成熟的番禺老城區，以西距全國展較為成熟的番禺老城區，以西距全國 四大樞紐站之一四大樞紐站之一廣州南站約廣州南站約6公公 里，處于廣州市南部各個新功能區交匯里，處于廣州市南部各個新功能區交匯 的中心，地鐵三號線長隆漢溪站位于新的中心，地鐵三號線長隆漢溪站位于新 城中央，到達廣州市中心不到城中央，到達廣州市中心不到20分鐘分鐘 2000年年廣州城市建設總體戰略概念廣州城市建設總體戰略概念 規劃綱要規劃綱要，確定廣州東、南部為都會，確定廣州東、南部為都會

24、 區發展的主要方向，同時東向發展和南區發展的主要方向，同時東向發展和南 向發展也是城市功能拓展軸向發展也是城市功能拓展軸 番禺新城位于 廣州“南拓” 軸的重要節點 ，交通便利發 達，匙域優勢 明顯 番禺新城地處廣州新城市中軸線（廣州番禺新城地處廣州新城市中軸線（廣州 火車東站火車東站天河城天河城珠江新城）延伸線珠江新城）延伸線 上，是廣州市南拓軸之一上，是廣州市南拓軸之一沿軌道沿軌道 交通三號線發展軸上的重要節點交通三號線發展軸上的重要節點 項目所在的番禺新城位于廣州項目所在的番禺新城位于廣州“南拓南拓” 軸的重要節點，交通便利軸的重要節點，交通便利 發達，區域優勢明顯發達，區域優勢明顯 天河

25、匙 番禺新城 根據廣州市商業網點發展規劃（根據廣州市商業網點發展規劃（2003-2012），廣州將發展），廣州將發展“四四 線三圈線三圈”的發展格局，番禺新城未來零售商業市場將實現跳躍的發展格局，番禺新城未來零售商業市場將實現跳躍 式發展式發展 番禺新城位于“四線”商業帶中的“南跳躍”線 南跳躍南跳躍* *：包含充分利用地鐵、輕軌和快速干道的建設優勢， 實施向番禺、廣州新城、南沙等地的跳躍式發展；利用沙灣 水道和臨海濱水區，大力發展為現代新城區和臨海產業開發 建設服務的南部商業帶。番禺新城處于南延伸帶上重要節點番禺新城處于南延伸帶上重要節點 上，便利的交通條件加上自身旅游資源的優勢，具有較高的

26、上，便利的交通條件加上自身旅游資源的優勢，具有較高的 潛在商業價值潛在商業價值 “三層商圈”中的中圈 中圈中圈* *：包括天河區北部和東部、芳村區、海珠區南部、黃埔 區（除了南崗片）及白云區南部、番禺區北部地區。依托中 圈層地緣優勢，發展物流園區、批發市場園區和大型零售業 態，使中圈層成為發揮“承內啟外”作用，形成商業發展后 市、輻射功能強大的商圈。 番禺新城現發展了諸如萬博中心、海印又一城等大型零售商番禺新城現發展了諸如萬博中心、海印又一城等大型零售商 業項目，并依托其交通便利的優勢對周邊區域產生了很大的業項目，并依托其交通便利的優勢對周邊區域產生了很大的 輻射，這進一步肯定了該區域的商業定

27、位及潛在價值。輻射，這進一步肯定了該區域的商業定位及潛在價值。 *注：根據廣州市商業網點發展規劃（2003-2012），廣州將形成“四線三圈、 兩軸一帶”的發展格局 項目所在番禺新城規劃為華南商貿新城，是番禺的新名片，將大項目所在番禺新城規劃為華南商貿新城，是番禺的新名片，將大 大提高該片區在番禺乃至廣州市的城市地位與區域價值大提高該片區在番禺乃至廣州市的城市地位與區域價值 廣州市番禺片匙發展規劃 大學城發展區：大學城發展區：廣州信息港重 要組成部分，學、研、產一體 化發展的綜合性新功能區。 廣州新城發展區：廣州新城發展區：以亞運村為 核心，現代物流、生態型文化 旅游產業、國際化商務辦公、 居

28、住于一體的新功能區。 新市鎮及農業發展區：新市鎮及農業發展區：生態控 制發展區，打造成為珠三角洲 的生態綠核。 市橋調整完善區：市橋調整完善區：輻射番禺片區的 綜合性服務中心、商品流通中心、 文化教育中心、交通樞紐之一和番 禺區的行政中心。 番禺新城：番禺新城：包含漢溪長隆萬 博，新客運站地區、以及大石、洛 浦和南村等“華南板塊”，定位 “總部經濟“總部經濟CBD+商貿區商貿區+休閑度假休閑度假 區區+交通中心交通中心+現代居住區”。現代居住區”。發展 成為整個珠三角洲的綜合服務中 心，開發商貿、物流、旅游、休閑 等第三產業，成為番禺的新名片。 東部創新產業發展區：東部創新產業發展區：以商 貿

29、、創意、科技研發、信息軟 件、新興產業為主導的產業集 聚區。 番禺新城的城市地位得以顯現，其商貿、休閑、居住及辦公功能突出，未來將 出現大量零售物業供應，在居住人口丌斷擴大及休閑功能所吸引的外來旅游者 逐年增加的條件下，番禺新城商圈正逐漸成形，未來番禺新城的零售商品市場 存在巨大發展潛能 番禺新城 番禺新城規劃番禺新城規劃 地域范圍地域范圍 區域功能區域功能 廣州南站 （新客站） 交通運輸中心和商貿中心 大石、洛浦調整完 善區 完善社區配套功能，建成適于群眾 居住的現代居住區 漢溪、長隆、萬博 總部經濟總部經濟CBD商貿區、休閑度假區商貿區、休閑度假區 1 2 3 番禺新城分區功能番禺新城分區

30、功能 項目所在的漢溪-長隆-萬単板塊，定位總部經濟CBD商 貿匙和休閑度假匙，從政策及規劃發展判斷，該板塊匙 域未來將發展成為未來廣州南部的CBD商務匙 2 3 1 項目所在的漢溪項目所在的漢溪長隆長隆萬博板塊發展規劃的明晰，對本區域萬博板塊發展規劃的明晰，對本區域 的發展起到積極的推動，未來區域商務價值將具有巨大的上升的發展起到積極的推動，未來區域商務價值將具有巨大的上升 潛力和發展空間潛力和發展空間 漢溪漢溪長隆長隆萬博板塊各地塊均有不同的功能定位，其中項目萬博板塊各地塊均有不同的功能定位，其中項目 所在的漢溪地塊以商業、生活中心為主導，為項目地塊開發商所在的漢溪地塊以商業、生活中心為主導

31、，為項目地塊開發商 業物業提供了很好的基礎業物業提供了很好的基礎 萬単 地塊 萬博地塊定位為“華南商務旗艦”。萬博地塊占地146公 頃，地塊地形地貌較為平整。萬博地塊的商務級別定為萬博地塊的商務級別定為 為三個地塊中最高的為三個地塊中最高的，也是番禺大型商業項目最集中的 片區，形成以總部經濟為核心的商務綜合CBD區 漢溪 地塊 漢溪地塊定位為“華南休閑商貿旗艦”。漢溪地塊占地 約120公頃，目前已有地鐵3號長隆站開通使用。該地塊該地塊 將以生活性服務業、交通換乘、現代商業、飲食業等產將以生活性服務業、交通換乘、現代商業、飲食業等產 業為主，形成番禺北部區域型的商業、生活中心業為主，形成番禺北部

32、區域型的商業、生活中心 長隆 地塊 長隆地塊定位為“華南旅游商貿基地”。長隆地塊內已 有長隆歡樂世界、香江野生動物世界等知名旅游景點 。該地塊將以旅游、休閑娛樂中心、酒店、主題商業 等產業為主，形成具有國際性輻射力的綜合休閑娛樂 、體驗區 本項目距離華南地區最大的客運樞紐本項目距離華南地區最大的客運樞紐廣州南站約廣州南站約6公里，公里， 未來可快速直達南站；毗鄰南站使本項目的發展可享受到南未來可快速直達南站；毗鄰南站使本項目的發展可享受到南 站建成所帶來的利好站建成所帶來的利好 2020年廣州市軌道交通線網規劃年廣州市軌道交通線網規劃 本項目本項目 廣州南站廣州南站 廣州南站既是我國第一條客運

33、專 線武廣客運專線的終點，也 是廣深港客運專線和廣珠城際鐵 路的起點 廣州南站2009年底建成啟用，是 華南最大的客運樞紐，輻射整個 珠三角地區并延至港澳 本項目可通過市廣路行至漢溪大 道后直達南站，對外聯系方便 本項目本項目 三號線三號線 二號線二號線 七號線七號線 項目周邊有多條快速路和主干道，可直通順德、廣州市區、番項目周邊有多條快速路和主干道，可直通順德、廣州市區、番 禺市橋等主要片區，有利于增強片區活躍度，促進經濟互動、禺市橋等主要片區，有利于增強片區活躍度，促進經濟互動、 商貿發展商貿發展 本項目 三號線 二號線 七號線 市 橋 105 國 道 新新 光光 快快 速速 路路 廣州南

34、站廣州南站 往琶洲往琶洲 往洛溪往洛溪 往赤崗 往赤崗 往順德往順德 漢溪漢溪長隆長隆萬萬 博板塊博板塊 線路線路 終始點終始點 通車時間通車時間 城際軌道 交通線路 廣珠城際鐵路 廣州-珠海 已開通 廣深港客運專線 廣州-深圳北 已開通 廣州-深圳福田 2012年9月 廣州-香港 2014 武廣客運專線 廣州-武漢 已開通 市內地鐵 線路 2號線 南站-嘉禾 已開通 3號線 新機場南番禺廣場 已開通 7號線 新客站-大石 2013 線路線路 通往方向通往方向 通車時間通車時間 華南快速干線 琶洲、市橋 已通車 新光快速路 赤崗、市橋 已通車 105國道 洛溪、順德 已通車 東新高速公路 廣州

35、市區、佛山、南沙 已通車 項目周邊未來主要軌道交通項目周邊未來主要軌道交通 項目周邊主要高速道路項目周邊主要高速道路 本項目本項目 區域地位 項目地位 板塊地位 項目位于番禺新城的漢項目位于番禺新城的漢 溪溪長隆長隆萬博板塊，是萬博板塊，是 廣州南拓的重要節點，是廣州南拓的重要節點，是 番禺區未來重點發展片番禺區未來重點發展片 區，城市地位突出區，城市地位突出 該板塊中高端居住人群集該板塊中高端居住人群集 中，消費潛力巨大，加之中，消費潛力巨大，加之 便利的交通聯系，未來的便利的交通聯系，未來的 集中式商業將實現跳躍式集中式商業將實現跳躍式 發展，未來板塊的零售商發展，未來板塊的零售商 品市場

36、存在巨大發展潛能品市場存在巨大發展潛能 珠三角地區的發展規劃珠三角地區的發展規劃 肯定了廣州作為國家中肯定了廣州作為國家中 心城市的地位，而其中心城市的地位，而其中 番禺被賦予了多項城市番禺被賦予了多項城市 功能功能 受益于高起點規劃，多受益于高起點規劃，多 功能承載建設，番禺將功能承載建設，番禺將 會成為未來廣州新的經會成為未來廣州新的經 濟增長點，在廣州城市濟增長點，在廣州城市 和經濟發展中具有舉足和經濟發展中具有舉足 輕重的地位輕重的地位 區域高標準的規劃、板區域高標準的規劃、板 塊未來零售市場的看好塊未來零售市場的看好 以及項目自身便捷的交以及項目自身便捷的交 通條件，將為項目的銷通條

37、件，將為項目的銷 售物業提供了有利的宏售物業提供了有利的宏 觀環境條件，這將大大觀環境條件，這將大大 增強本項目銷售物業的增強本項目銷售物業的 吸引力和競爭力吸引力和競爭力 區域規劃定位高、多功能承載建設以及區域對外交通聯系便利，區域規劃定位高、多功能承載建設以及區域對外交通聯系便利， 預計在未來預計在未來5-10內將實現跳躍式發展，為項目的銷售物業提供內將實現跳躍式發展，為項目的銷售物業提供 了有利的宏觀環境條件了有利的宏觀環境條件 宏觀經濟背景分析 匙域規劃前景分析 項目地塊條件分析 項目背景及投資策略 分析 零售商業市場 調研及分析 項目總體商業 定位方向 項目初步財務 分析 本項目位于

38、本項目位于廣州番禺新城漢溪廣州番禺新城漢溪-長隆長隆-萬博板塊，北臨萬博板塊，北臨城市城市主干道主干道 市廣路市廣路， 距距廣州中心廣州中心城區城區僅僅2030分鐘車程分鐘車程 本項目本項目 本 項 目 在 廣 州 的 位 置 本 項 目 在 廣 州 的 位 置 本 項 目 在 番 禺 的 位 置 本 項 目 在 番 禺 的 位 置 本本 項項 目目 所所 在在 區區 域域 情情 況況 祈福新村 華南板塊 新 光 快 速 廣 珠 西 線 高 速 廣州南站 番禺市橋 萬単中心 海印又一城 東 新 快 速 洛溪板塊 長隆歡樂 丐界 金山谷、 富豪山莊 本項目 本項目位于廣州番禺新城漢溪-長隆-萬博

39、板 塊，北臨南北走向的城市主干道市廣路 本項目20公里輻射圈包含順德、番禺，距 廣州市中心城區僅2030分鐘車程，項目周項目周 邊有多條城際、市內快速道路通過，對外聯邊有多條城際、市內快速道路通過，對外聯 系方便系方便 項目所在的漢溪-長隆-萬博板塊總用地14.7 平方公里，是番禺南拓的重要節點，未來發 展前景巨大，目前已成為廣州的熱點居住區目前已成為廣州的熱點居住區 域，聚集了眾多大體量的中高品質居住小區域，聚集了眾多大體量的中高品質居住小區 ，消費潛力巨大，消費潛力巨大 廣州南站距離本項目僅6公里，廣州南站的 開通將提升番禺在廣州甚至珠三角的地位， 過境游客量大增，促進番禺商貿繁榮，對本

40、項目的發展利好 萬達廣場 本項目 往萬単中心、華南板塊 金山谷國際社匙 金山谷社匙商業 金山谷社 匙商業 富豪山莊 祈福食街 廣東省輕 工業學校 汽車4S店、 廠房 廠房、城中村 祈福新村 社 匙 商 業 項目用地通過城市主干道市廣路連接，與 市橋老城區、長隆歡樂世界連接便利，距 離均在10分鐘車程內，項目緊鄰公交站 金山谷花園站，并有10余路往來項目區 域和市橋的公交經過，可達性高可達性高 項目用地毗鄰祈福新村、富豪山莊、金山 谷國際社區等多個大型中高端住宅樓盤， 潛在消費人群即達13萬人，中高端消費人中高端消費人 群集中，消費潛力巨大，有利于零售商業群集中，消費潛力巨大，有利于零售商業 發

41、展發展 目前項目周邊商圈商業氛圍較欠缺周邊商圈商業氛圍較欠缺，商業 配套以社區商業供應為主，供應量相對有 限，難以滿足區內龐大的居住人群消費需 求，零售商業市場潛力較大 項目道路交通條件便利，距離番禺市橋、長隆歡樂世界距離均在項目道路交通條件便利，距離番禺市橋、長隆歡樂世界距離均在 10分鐘車程內，周邊眾多中高檔住宅聚集，有利于項目發展零售分鐘車程內，周邊眾多中高檔住宅聚集，有利于項目發展零售 商業商業 項目地塊呈狹長狀，臨街面退紅線后長約項目地塊呈狹長狀，臨街面退紅線后長約95米；項目總建筑面米；項目總建筑面 積約積約7.4萬平米，包括萬平米，包括1.2萬平米商業及萬平米商業及6.2萬平米辦

42、公萬平米辦公/公寓物業公寓物業 項目初步規劃指標 用地性質 C2商業金融用地 容積率 3.2 用地面積 23,000平方米 總建筑面積 約74,000平米 其中 商業： 辦公： 12,000平米（含2000平米會所， 其中11000平米對外銷售） 62,000平米 項 目 初 步 規 劃 圖 項 目 初 步 規 劃 圖 項目地塊現狀為七層高辦公樓及閑置鐵皮廠房，計劃2012 年底前對項目所有建筑物拆除，建成辦公及商業物業 項目總規模7.4萬平米，擬建6.2萬平米的辦公/公寓及1.2萬 平米零售商業物業。辦公/公寓物業將給商業物業帶來一定 人流支撐，兩者客源共享 項目地塊呈狹長狀，進深較深，北面

43、為主要臨街面，主要 臨街面相對較短，退紅線后有效商業長度約退紅線后有效商業長度約95米，臨街商米，臨街商 鋪規模及數量有限鋪規模及數量有限 對中高端知名零售品牌而言，項目商業規模相對偏小項目商業規模相對偏小，一 定程度上削弱了其進駐的意愿 項目用 地范圍 項目紅 線范圍 項目地塊四至情況：項目北臨市廣路、金山谷，是項目商業價值項目地塊四至情況：項目北臨市廣路、金山谷，是項目商業價值 和展示價值最高的一側；由于地塊東西兩側均為廠房、城中村等和展示價值最高的一側；由于地塊東西兩側均為廠房、城中村等 建筑，沿市廣路難以形成連續的步行人流，商業氛圍有待提高建筑，沿市廣路難以形成連續的步行人流，商業氛圍

44、有待提高 1 2 3 6 1 2 4 3 4 北側：市廣路、金山谷國際社匙 該側是項目商業價值最高的一側，也是項 目主要車流、人流來源方向；項目北側具 有良好的展示價值，但受道路綠化樹木阻 隔，其展示價值一定程度上被削弱 東側：城中村、廠房 東面緊鄰的大片城中村、舊廠房 ，且暫未有改造動向，也將對本 項目商業形象、吸引力有一定負 面影響 5 南側：山體 5 7 西側：廠房、汽車4S店、祈福食街 西面緊鄰汽車4S店，建筑質量差，其商 業檔次、形象與本項目不匹配，一定程度 阻隔來自祈福新村的消費人流 6 7 項目開發條件總結：所在區域發展前景看好，交通可達性強，但項目開發條件總結：所在區域發展前景

45、看好，交通可達性強，但 對于發展零售商業而言，地塊自身存在較多限制性條件對于發展零售商業而言，地塊自身存在較多限制性條件 項目開發 條件 宏觀環境 番禺經濟基礎雄厚，社會消費品零售 總額增長較快，但目前零售商業發展 仍處初級階段，商業發展空間巨大 番禺區人口數量龐大，人口結極持續 優化，消費需求旺盛，為零售商業發 展提供了良好癿市場支撐 匙域環境 區域規劃起點高，將成為廣州南拓癿 重要節點，是番禺區未來重點發展片 區，城市地位突出，商業前景看好 云集多個大型住宅樓盤，中高端消費 人群集中，消費潛力巨大，但短期來 看區域商業氛圍仍有待提升 自身條件 項目地塊呈狹長狀，迚深較深，北面市 廣路為主要

46、臨街面，主要臨街面相對較 短，退紅線后有效商業長度約95米，臨 街商鋪規模及數量有限 項目商業規模相對較小，引迚中高端知 名零售品牌具有一定難度 地塊東西兩側均為廠房、城中村等建 筑，沿市廣路難以形成連續癿步行人 流，商業氛圍有待提高 可達狀冴 距廣州市中心城區僅2030分鐘車 程，項目周邊有多條城際、市內快速 道路通過，對外聯系方便 通過城市主干道市廣路連接，不市橋 老城區、長隆歡樂丐界連接便利，距 離均在10分鐘車程內，幵有10余路 往來項目區域和市橋癿公交經過，可 達性高 項目投資商改造及開發意向項目投資商改造及開發意向 投資商的投資策略及意向： 商鋪只考慮銷售，以利潤最大化為目標 希望

47、商鋪后期癿經營狀況有所保證，可接受運 營管理一段時間后轉售商鋪，需保證項目資金 癿順利退出 為達到以上投資策略及意向，需解決以下問題： 番禺區商鋪銷售市場如何？什么樣癿商鋪形態更受市場歡迎？ 在目前地塊限制性因素較多癿情況下，如何通過科學合理癿規 劃設計提高項目癿商業價值，迚而提高項目商鋪癿售價？ 項目采取何種銷售模式更為適宜？ 如何定位及規劃商鋪業態以盡可能保障項目未來經營狀況？ 本項目投資商為瑞安建業有限公司，是與注發 展中國內地特殊房產項目及知識型社區癿地產 發展商。項目業主為瑞安集團成員之一，瑞安 集團已于1997年在香港聯合交易所上市，現 為恒生綜合指數成分股之一 多年來，瑞安建業通過高速資產流轉模式，于 短時間內轉化了無數處于特殊情況癿優質房產 項目，其對資金的流轉、回籠要求相對較高， 瑞安集團的品牉優勢也相對突出 其次，瑞安集團在香港及中國大陸已成功開發 了多個商業項目，商業資源廣泛 項目背景及投資策略 分析 零售商業市場 調研及分析 項目總體商業 定位方向 項目初步財務 分析 匙域零售商業市場概冴 主要商圈及商業項目研究 行業與業人士訪談 消費者研究及輻射商圈研判 番禺區大中型商業零售網點分散，目前可劃分為三個主要商圈：番禺區大中型商業零售網點分散