1、 宏觀經濟背景分枂 匙域規劃前景分枂 項目地塊條件分枂 項目背景及投資策略 分枂 零售商業市場 調研及分枂 項目總體商業 定位斱向 項目初步財務 分枂 作為海南省會城市的海口作為海南省會城市的?？?，是海南省政治、經濟、文化、商，是海南省政治、經濟、文化、商 貿中心，旅游、工業等多元化產業并重的綜合性城市，對珠三貿中心，旅游、工業等多元化產業并重的綜合性城市，對珠三 角核心城市的地緣優勢明顯角核心城市的地緣優勢明顯 ?？谑械靥幒Ｄ蠉u北部，北瀕瓊州海峽， 隔 18海里與廣東省海安鎮相望 海口市作為海南省的省會，是海南省政治、經 濟、文化、商貿中心，旅游、工業等多元化產 業并重的綜合性城市 海口市

2、在地理位置上更臨近珠三角核心城市、 廣西省重要城市，這為?？谑袑ν饨洕①Q 易、旅游等產業發展提供了地緣優勢，并成為 游客進入海南旅游的交通中轉站和旅游集散地 05001000 海南省 海口市 三亞市 867.15867.15萬萬 204.62 204.62 萬，萬，23.6%23.6% 68.5468.54萬，萬，7.9%7.9% 0100020003000 海南省 ?？谑?三亞市 25152515億元億元 712.8712.8億元，億元，28.3%28.3% 284.6284.6億元，億元，11.3%11.3% 人口人口 GDPGDP 數據來源：海南省、?？诩叭齺喗y計局（2011年）；人口

3、數據為第六次人口普查數據 ?？诤？?三亞三亞 廣州廣州 深圳深圳 香港香港 珠海珠海 南寧南寧 ?？诤？?450KM450KM 375KM375KM 北海北海 海口常住人口規模為海南省各市縣之首，其中項目所在的海甸?？诔Ｗ∪丝谝幠楹Ｄ鲜「魇锌h之首，其中項目所在的海甸 島屬于?？诶铣菂^，目前常住人口約島屬于?？诶铣菂^，目前常住人口約1010萬人，屬于城市人口高萬人，屬于城市人口高 度密集區；高密度的消費人群為零售商業發展奠定了人口基礎度密集區；高密度的消費人群為零售商業發展奠定了人口基礎 ?？谑谐鞘嘘懙匾巹澘偯娣e2304.84平方公里，分設瓊山、 秀英、龍華、美蘭四個區 目前，?？谑谐Ｗ∪丝跒?/p>

4、204.62萬人，為全省各市縣之首，為全省各市縣之首， 占全省占全省23.6%23.6%，人口密度888 人/平方公里 美蘭區為海口市人口規模最大的行政區美蘭區為海口市人口規模最大的行政區，人口密度僅次于龍 華區，為項目零售商業發展提供了人口支撐 項目所在的海甸島屬于?？诶铣菂^海甸島屬于?？诶铣菂^，占地14平方公里，常住 人口10多萬人。在美蘭區總面積1/40的土地上居住了該區約 1/4的人口，人口密度約人口密度約71437143人人/ /平方米公里，屬于城市人口平方米公里，屬于城市人口 高度密集區高度密集區 面積面積 （平方公里）（平方公里） 人口人口 （人）（人） 人口密度人口密度 （人（

5、人/ /平方公里）平方公里） 美蘭區美蘭區 581 623,667 1073 龍華區龍華區 300.6 593,018 1973 瓊山區瓊山區 953.3 479,960 503 秀英區秀英區 511.5 349,544 683 注：人口數據來自海口市2010年第六次全國人口普查主要數據公 報 海口中心城區?？谥行某菂^ 海甸島海甸島 本項目本項目 ?？诮洕l展處于穩定增長階段，海口經濟發展處于穩定增長階段， GDPGDP增長水平已連續多年維增長水平已連續多年維 持在雙位數，第三產業占比持續提高，基本上保持在持在雙位數，第三產業占比持續提高，基本上保持在60%60%以上以上 GDP反映的是城市經

6、濟實力和市場規模。 2011年， ?？谑腥袑崿F地區生產總值713億元，占海南省 GDP總量約28.3%，是海南省的經濟中心是海南省的經濟中心 海口市經濟規模不大，與全國主要大中城市相比， 仍具有相當差距，但GDPGDP增長水平已連續多年維持增長水平已連續多年維持 在雙位數，經濟運行總體上保持良好、平穩的運行在雙位數，經濟運行總體上保持良好、平穩的運行 態勢態勢 數據來源：?？诮y計局 海口經濟較快發展，初步形成了具有自身特色 的比較合理的產業結構。作為一個以第三產業 為主的現代化服務型城市，?？诘谌a業占?？诘谌a業占GDPGDP 的比重歷年基本都保持在的比重歷年基本都保持在60%60%以上以

7、上 三次產業結構持續優化，三次產業結構持續優化，2011年，第三產業比 重為68%，第三產業對GDP增長的貢獻率遠高于 第一、二產業 近幾年，?？谙M品市場保持活躍，中高端商品銷售狀況良好近幾年，海口消費品市場保持活躍，中高端商品銷售狀況良好 ，吸引了省內及廣東湛江、廣西北海等地消費人群前來購物，吸引了省內及廣東湛江、廣西北海等地消費人群前來購物 商品類型商品類型 零售額零售額 增長率增長率 體育、娛樂用品類體育、娛樂用品類 0.94億元 45%45% 金銀珠寶類金銀珠寶類 3.83億元 40.8%40.8% 服裝類服裝類 9.1億元 28.3% 糧油食品類糧油食品類 12.02億元 24.0

8、% 汽車類汽車類 87.5287.52億元億元 2.7% 石油及制品類石油及制品類 139.5139.5億元億元 45.2%45.2% 家用電器和音像器材類家用電器和音像器材類 17.59億元 12.7% 通訊器材類通訊器材類 2.54億元 33.9% 文化辦公用品類文化辦公用品類 6.04億元 24.4% 限額以上貿易企業商品零售額（限額以上貿易企業商品零售額（20112011年）年） 近幾年，?？谙M品市場保持活躍。2011年社會消費 品零售總額達387億元，占全省52%，且已連續兩年占已連續兩年占 全省消費總額的一半以上。海口消費品市場輻射全全省消費總額的一半以上。?？谙M品市場輻射全

9、省，甚至吸引了廣東湛江、廣西北海等地消費者前來省，甚至吸引了廣東湛江、廣西北海等地消費者前來 購物購物，預計其區域集聚和輻射功能將日益增強 消費份額最大的商品中，汽車類、石油及制品類最 高，增長最快的是石油及制品、金銀珠寶和體育娛樂 類商品，增長率均超過40%，這些高端消費品的銷售 情況足以表明本地市場持續增長的消費實力表明本地市場持續增長的消費實力 “支持海口購物中心建設，形成建設國際旅游島的消費 配套環境，滿足島內居民和國內外游客的消費需求，提 升城市第三產業服務功能。作為省會城市，如果沒有大 型購物中心，是不完善的?！?省委副書記、代省長蔣定之 數據來源：海口統計局 目前海口居民的收入及

10、消費水平偏低，但增幅有所加快，消費目前?？诰用竦氖杖爰跋M水平偏低，但增幅有所加快，消費 結構也相應優化升級，有利于零售商業市場發展結構也相應優化升級，有利于零售商業市場發展 2011年，海口城鎮居民人均可支配收入19,730元，低于全國21,810元的平均水平； 人均消費支出14,344 元，低于全國19,118元的平均水平。說明目前?？诔擎偩用竦氖杖爰跋M水平偏低目前?？诔擎偩用竦氖杖爰跋M水平偏低 2011年人均可支配收入增幅達18%，增幅同比加快8.6個百分點，且高于海口GDP增長速度，說明居民收入居民收入 增幅加快，有利于零售商業市場發展增幅加快，有利于零售商業市場發展 居民消費支出

11、構成中，食品、交通與通訊等基本生活消費仍為主要支出，但醫療保健、衣著、雜項商品 和服務（如化妝品、美容服務）的支出增長快（增速均高于20%），表明?？诰用裣M支出與收入同步增居民消費支出與收入同步增 長，消費結構優化升級，生活質量要求不斷提高長，消費結構優化升級，生活質量要求不斷提高 數據來源：?？诮y計局 ?？诼糜问袌龀掷m發展，過夜游客數、旅游收入等指標增幅上?？诼糜问袌龀掷m發展，過夜游客數、旅游收入等指標增幅上 漲，未來游客的購物消費占旅游總消費的比例、對零售業貢獻漲，未來游客的購物消費占旅游總消費的比例、對零售業貢獻 將有所提高將有所提高 數據來源：?？诮y計局 海口市在地理位置上更臨近廣東

12、、廣西，對外交通 便利，交通配套完善，已成為游客進入海南旅游的，已成為游客進入海南旅游的 交通中轉站和旅游集散地，近幾年?？诼糜问袌霰斫煌ㄖ修D站和旅游集散地，近幾年?？诼糜问袌霰?現出良好發展勢頭現出良好發展勢頭。2011年，?？谑薪哟龂鴥韧膺^ 夜游客845.8萬人次，增幅14.9%，旅游總收入83億 元，增幅15.2% 預計至2015年，過夜游客數量將達1200萬人次，實 現旅游總收入131億元以上，其中預計游客的購物消 費占旅游總消費的比例、對零售業貢獻將有所提高 “圍繞建設海南國際購物中心的目標，充分發揮國家賦予的 免稅購物政策，鞏固和提升?？诹闶蹣I在海南島主導地位， 率先實施游客離島免

13、稅購物政策，創新旅游購物消費模式， 著力構建和完善包括各類旅游購物設施、優勢產品、產品價 格優勢以及購物環境和服務質量等方面構成的購物吸引物， 全力推進購物旅游發展，成為海南國際旅游島國際購物中心 的首選目的地?！?“鼓勵大型商業項目打造各式新型業態，開發不同主題、突 出?？跓釒鷳B與景觀特色、設計一流、環境一流、業態專 精、消費高端的生活方式體驗購物中心（Lifestyle Shopping Center）” 海南國際旅游島?？谑新糜伟l展總體規劃（2011- 2020） ?？诰C合性的城市性質更有利于零售商業的發展，加之國際旅?？诰C合性的城市性質更有利于零售商業的發展，加之國際旅 游島相關政策

14、的利好，其在海南島主導地位將得到鞏固和提升游島相關政策的利好，其在海南島主導地位將得到鞏固和提升 ?？诤腿齺喿鳛楹Ｄ鲜〗洕l展的兩個增長 極，承擔著不同的城市職能和分工，三亞的 旅游業更為發達，海口的城市綜合競爭力則 無可替代 三亞的旅游資源較?？诟鼮閮炘剑陙砺?游業發展迅猛，2005年起旅游收入已超過海 口，并且旅游收入增長率也高于?？?相對來說，?？谔幱谳^成熟的城市化發展階海口處于較成熟的城市化發展階 段中，商業、貿易等綜合人群消費潛力更有段中，商業、貿易等綜合人群消費潛力更有 優勢優勢 經濟指標經濟指標 ?？谑泻？谑?三亞市三亞市 經濟發展經濟發展 GDPGDP總量總量 712.8億

15、元 284.6億元 占海南省比例占海南省比例 28.3% 11.3% GDPGDP增速增速 12.3% 14.2% 人均人均GDPGDP 34,404元 56,269元 人均人均GDPGDP增速增速 9.5% 12.0% 人口和人人口和人 民生活民生活 人口人口 204.62 萬 68.54萬 居民人均收入居民人均收入 19,730元 20,472元 居民消費支出居民消費支出 14,344元 15,721元 國內貿易國內貿易 社會消費品零售總額社會消費品零售總額 387.2億元 86.0億元 旅游市場旅游市場 旅游總收入旅游總收入 83.0億元 160.7億元 游客數量游客數量 845.84萬

16、人次 1021.07萬人次 ?？谂c三亞主要經濟指標對比（海口與三亞主要經濟指標對比（20112011年）年） 數據來源：?？诩叭齺喗y計局 宏觀經濟背景分枂 匙域規劃前景分枂 項目地塊條件分枂 項目背景及投資策略 分枂 零售商業市場 調研及分枂 項目總體商業 定位斱向 項目初步財務 分枂 在國際旅游島的背景下，?？谑械某鞘邪l展沿在國際旅游島的背景下，海口市的城市發展沿“3+1” 組團帶狀的空間布局展開，濱海旅游和現代城市兩大組團帶狀的空間布局展開，濱海旅游和現代城市兩大 職能并行發展職能并行發展 濱海旅游 収展軸線 城市収展 軸線 生態収展 軸線 來源：海口市城市總體規劃（2011-2020）

17、海口的城市發展沿“3+1”的 軸線展開，“3”指三條橫向 發展軸線，即濱海旅游發展軸 線、城市發展軸線、生態發展 軸線，“1”指一條縱向發展 軸線，即南渡江城市水系旅游 軸線 從城市的發展軸線可看出，海 口市將以濱海旅游、現代城市 發展作為并行的兩大職能，這 也是?？谑信c三亞市在城市職 能分工上的最大差異；相對而 言，綜合性、多元化的城市職 能為海口提供了更廣闊的發展 空間 城市水系 旅游軸線 以以“3+1”的軸線為貫通，?？谑袑⒅攸c發展的軸線為貫通，?？谑袑⒅攸c發展“一個中心、兩一個中心、兩 個組團個組團”，本項目所屬的中心城區組團主要承擔城市發展的，本項目所屬的中心城區組團主要承擔城市發展

18、的 綜合職能，未來城市綜合職能，未來城市CBD大英山片區也位于本組團內大英山片區也位于本組團內 “一個中心”為具有島內中心職能的中心 城區組團；兩個組團分別為具有島外職能 發展特色要求的長流組團和江東組團 中心城區組團：重點完善面向島內綜合中 心功能，包括政治、金融商貿、工業產 業、交通樞紐、文化中心、旅游服務等。 江東組團：重點拓展面向島外現代綜合服 務功能，包括旅游度假、對外交通、工業 產業、倉儲物流、休閑體育、科研文教 等。 長流組團：重點拓展面向島內、島外綜合 功能，包括濱海旅游、對外交通、科研文 教、辦公、體育、工業、倉儲物流等。 本項目所在的海甸島屬于中心城區組團， 以發展城市綜合

19、職能為主要方向。 來源：?？谑袊窠洕蜕鐣l展第十二個五年規劃綱要 中心城區組團由中心城區組團由11個片區組成，其中本項目所在海甸島定個片區組成，其中本項目所在海甸島定 位為以教育和居住為主的綜合型片區，項目所在的海甸溪位為以教育和居住為主的綜合型片區，項目所在的海甸溪 北岸將重點發展特色休閑商業，是近期重點發展的功能區北岸將重點發展特色休閑商業，是近期重點發展的功能區 之一之一 中心組團由十一個片區組中心組團由十一個片區組 成：主要定位為：成：主要定位為： 秀英片區：以工業、港秀英片區：以工業、港 口為主的綜合型片區?？跒橹鞯木C合型片區。 金盤片區：包括金盤工金盤片區：包括金盤工 業開發區

20、和?？谒幑?，以業開發區和?？谒幑龋?發展工業為主的片區。發展工業為主的片區。 金牛嶺片區：居住型片金牛嶺片區：居住型片 區。區。 金貿片區：以發展商業金貿片區：以發展商業 金融服務為主的商業副中金融服務為主的商業副中 心。心。 海口舊城片區：包括海?？谂f城片區：包括海 口舊城歷史文化街區在內口舊城歷史文化街區在內 的綜合型片區。的綜合型片區。 大英山片區：綜合型中大英山片區：綜合型中 心商務區。心商務區。 府城片區：包括府城格府城片區：包括府城格 局保護區在內的綜合型片局保護區在內的綜合型片 區。區。 白龍片區：居住型片白龍片區：居住型片 區。區。 濱江片區：居住型片濱江片區：居住型片 區。

21、區。 海甸片區：以發展教育海甸片區：以發展教育 和居住為主的綜合型片和居住為主的綜合型片 區。區。 新埠片區：以生態保新埠片區：以生態保 護、居住為主的片區護、居住為主的片區 中心組團共由11個組團組 成，其中大英山片區為未來 的城市CBD，將打造為綜合 型城市核心商務商業區； 本項目所在的海甸島定位為 以教育和居住為主的綜合型 片區，其中項目所在的海甸 溪北岸定位為濱河特色休閑 商業帶，美麗沙為集文化娛 樂、休閑購物、旅游觀光于 一體的地標性開發區，這兩 個區域已列入?？谑薪谥?點發展計劃。 來源：?？谑谐鞘锌傮w規劃（2005-2020） 海甸島內用地以居住用地為主，規劃居住人口約海甸島內

22、用地以居住用地為主，規劃居住人口約30萬，規萬，規 劃人口密度約劃人口密度約2.1萬人萬人/平方米公里，遠高于廣州天河、深圳平方米公里，遠高于廣州天河、深圳 羅湖區人口密度，為區域內發展零售商業提供有力支撐羅湖區人口密度，為區域內發展零售商業提供有力支撐 用地規劃方面，海甸島整體用地范圍近1300公 頃，其中近40%為居住用地； 島內規劃居住人口約30萬人，常住人口近20萬 人，其中項目所在的海甸溪北岸規劃人口約4.3 萬人； 大量的居住人口為本區域提供了有力的消費需求 支撐，對于區域內發展零售商業有明顯利好； 城市 區域 人口密度 （人/平方公里） ?？?海甸島 21,429 廣州 天河區

23、14,870 深圳 羅湖區 11,784 說明：廣州天河區、深圳羅湖區的人口數據均為2010年第六次全國人口普 查數據 海甸島規劃人口密度與華南主要城區人口密度對比 海甸島土地利用規劃海甸島土地利用規劃 來源：海口市城市總體規劃（2005-2020）、海甸溪北岸地 區控制性詳細規劃、海口市海甸島北區控制性詳細規劃 島內商業用地主要集中于交通干道海甸五西路和人民島內商業用地主要集中于交通干道海甸五西路和人民 大道兩側，本項目在一定程度上偏離島內商業集中區大道兩側，本項目在一定程度上偏離島內商業集中區 來源：海口市城市總體規劃（2005-2020）、海甸溪北岸地 區控制性詳細規劃、海口市海甸島北區

24、控制性詳細規劃 海甸五西路海甸五西路 本項目 島內商業用地主要集中于海甸西五路和人民大 道兩側，目前該區域以街鋪和中低檔超市為主 要商業類型，商業氛圍連續但整體檔次較低； 從規劃用地方面而言，本項目偏離島內商業集 中區，項目競爭力在一定程度上有所削弱。 但從未來發展潛力來看，未來可出讓土地主要集中于但從未來發展潛力來看，未來可出讓土地主要集中于 美麗沙地區，該區域開發優質零售商業的適宜性較低美麗沙地區，該區域開發優質零售商業的適宜性較低 ；因此，從土地供應初步判斷，未來島內潛在競爭有；因此，從土地供應初步判斷，未來島內潛在競爭有 限限 美麗沙美麗沙 海甸島目前以建成區為主， 未來可供開發的土地

25、規模較 小，主要集中于美麗沙地 區； 此外，島內仍遺留有少量城 中村，預計未來將進行城市 更新改造，可置換出少量建 設用地； 簡言之，島內城市面貌及商 業現狀難有較大改變，未來 潛在商業供應預計將集中于 美麗沙地區。 交通規劃方面，本項目鄰近的和平大道交通規劃方面，本項目鄰近的和平大道-和平橋將成為海甸和平橋將成為海甸 島對外交通聯系的最重要通道，本項目應加強與和平橋的島對外交通聯系的最重要通道，本項目應加強與和平橋的 交通聯系交通聯系 此外，右圖所示的環島路也是海甸島重要的步行 交通系統之一，融人行道、慢行道、休息亭為一 體，預計未來將成為海甸島甚至島外居民晚間消 暑休閑的重要場所之一，本項

26、目也需加強與環島 路的步行交通連接。 根據規劃，到2015年，?？趯⑿纬?“七橫 十二縱”的城市主干路網及完善的城市交 通微循環系統； 海甸島的海甸西五路和和平大道將成為 “七橫十二綜”城市主干路網的重要組成 部分，其中海甸西五路將連通已建成的海 新大橋和在建的新東大橋貫穿海甸島、新 埠島直至東海岸；和平大道通過和平橋到 達瓊山區后，可橫向貫通海秀、國貿、大 英山、西海岸等城市重點商圈，縱向通過 海南環線高速公路快速到達海南其他地 區，和平橋將成為海甸島對外交通聯系的 最重要通道； 本項目應加強與和平橋的交通聯系，通過 增設輔道、加強導示系統等方式增強和平 橋至本項目的可達性。 近中期內，?？?/p>

27、的軌道交通主要為輕軌，規劃中的輕近中期內，?？诘能壍澜煌ㄖ饕獮檩p軌，規劃中的輕 軌線路均不經過海甸島，軌道交通利好有限軌線路均不經過海甸島，軌道交通利好有限 ?？诨疖嚭？诨疖?站站 長長 流流 秀秀 英英 汽車南站汽車南站 1 2 3 新?？谡拘潞？谡?本項本項 目目 新規劃軌道1號線起點澄邁縣老城開發區，終點美蘭機場。?？诙?7公里，串起東部濱海旅游帶、西部濱海旅 游帶等和主城區內濱海的主要景區、老城開發區 軌道2號線起點新埠島，終點雷瓊世界地質公園(?？趫@區)，長度27公里，從新埠島、穿白龍片區、經府城與 城際軌道在新海口站相交后，至金盤、藥谷工業區至雷瓊世界地質公園(?？趫@區) 軌道3號

28、線起點江東組團皇冠酒店，終點美蘭機場，長度13公里，線路連接江東片區和水城片區 說明：上述輕軌線路均為根據已公布規劃方案所做示意線路，不代表最終站點和線路位置 ?？谳p軌線路規劃（?？谳p軌線路規劃（20112011- -20202020） 綜上所述，海甸島開發零售商業順應城市規劃方向，島內綜上所述，海甸島開發零售商業順應城市規劃方向，島內 高密度居住人口提供了有力的消費支撐，商業用地供應有高密度居住人口提供了有力的消費支撐，商業用地供應有 限，但項目區位優勢較弱，在后期定位及設計中應注意規限，但項目區位優勢較弱，在后期定位及設計中應注意規 避劣勢避劣勢 本項目開發零售商業本項目開發零售商業 順應

29、城市規劃方向，順應城市規劃方向， 具備規劃基礎；但項具備規劃基礎；但項 目周邊規劃商業氛圍目周邊規劃商業氛圍 較弱，規劃交通條件較弱，規劃交通條件 并不優越，在后期定并不優越，在后期定 位及規劃設計中應注位及規劃設計中應注 意規避劣勢意規避劣勢 ?？谑幸詾I海旅游和現代城市職能為兩大主要發展方向，其?？谑幸詾I海旅游和現代城市職能為兩大主要發展方向，其 中本項目所在的海甸島位于中心城區組團，以教育、居住為中本項目所在的海甸島位于中心城區組團，以教育、居住為 主要功能方向，海甸溪北岸可適當發展濱河特色休閑商業主要功能方向，海甸溪北岸可適當發展濱河特色休閑商業 海甸島內規劃約海甸島內規劃約3030萬人

30、口，大量的消費人群為項目發展零售萬人口，大量的消費人群為項目發展零售 商業提供了有力的支撐，但本項目并不位于規劃的商業集中商業提供了有力的支撐，但本項目并不位于規劃的商業集中 區內，一定程度上將削弱項目的競爭力區內，一定程度上將削弱項目的競爭力 依據規劃，海甸島近中期內將主要依靠車行和步行交通，軌依據規劃，海甸島近中期內將主要依靠車行和步行交通，軌 道交通尚屬空白區，其中車行系統主要依賴和平橋，本項目道交通尚屬空白區，其中車行系統主要依賴和平橋，本項目 應加強與和平橋的交通聯系應加強與和平橋的交通聯系 宏觀經濟背景分枂 匙域規劃前景分枂 項目地塊條件分枂 項目背景及投資策略 分枂 零售商業市場

31、 調研及分枂 項目總體商業 定位斱向 項目初步財務 分枂 本項目位于海甸島東南角，東側臨江，與新埠島隔江本項目位于海甸島東南角，東側臨江，與新埠島隔江 相望相望 新 埠 島 新 埠 島 白 龍 北 路 白 龍 北 路 本項目位于海口市海甸島東南角，東 側臨江，與新埠島隔江相望； 項目距離最近的市級商圈海秀商圈交 通距離超過3公里。 2202 2201 項目四至：西、北側均為住宅，其中西側緊鄰濱江海項目四至：西、北側均為住宅，其中西側緊鄰濱江海 岸沿江商業街，南側為村廟用地岸沿江商業街，南側為村廟用地 2202 2201 從周邊環境來看，項目在東、南側的昭示性較好，其從周邊環境來看，項目在東、南

32、側的昭示性較好，其 中城市主干道長堤路是本項目吸引島外客源的主要展中城市主干道長堤路是本項目吸引島外客源的主要展 示面示面 從周邊環境來看，項目在東、南側 無高層建筑遮擋，昭示性較好；其 中城市主干道長堤路的展示效果對 于本項目吸引島外客源有明顯影 響，在項目規劃設計中，應突出加 強項目南側的昭示性。 相對而言，項目北、西側被住宅小區遮擋，昭示性較相對而言，項目北、西側被住宅小區遮擋，昭示性較 差，在項目規劃設計中應加強該方向客流的有效引導差，在項目規劃設計中應加強該方向客流的有效引導 水岸陽光（安置房）水岸陽光（安置房） 濱江海岸濱江海岸 村廟用地村廟用地 項目南側村廟及綠化的遮擋項目南側村

33、廟及綠化的遮擋 本項目偏離海甸島主干道和 平大道，并且被濱江海岸和 水岸陽光住宅小區遮擋， 西、北側的昭示性相對較 差，在項目規劃設計中應加 強該方向客流的有效引導。 2202 2201 交通可達性方面，預計海甸二東路將是未來客源的主交通可達性方面，預計海甸二東路將是未來客源的主 要來源方向，尤其是車行客源要來源方向，尤其是車行客源 海甸二東路海甸二東路 海甸一東路海甸一東路 島內外客源可通過兩條路到 達本項目，其中預計島內客 源主要從和平大道經海甸二 東路進入本項目，交通路線 較為便利但周邊環境較差， 以矮舊的老居民區為主；若 從海甸一東路進入本項目， 則經過本項目的商業街部分， 并且沿路景

34、觀較好，但交通 路線較不便利； 島內客源車行方向島內客源車行方向 島外客源車行方向島外客源車行方向 2202 2201 項目西南側商業街預計年內開業，目前招商進度順利，商項目西南側商業街預計年內開業，目前招商進度順利，商 業街的開業能夠預熱和提升區域商業氛圍，對于本項目有業街的開業能夠預熱和提升區域商業氛圍，對于本項目有 明顯積極作用明顯積極作用 項目西南側商業街約長400米，建筑面積1.2萬平方米，預 計年內開業； 目前商業街招商順利，已簽約商家以酒吧為主，此外還有 部分餐飲休閑業態，如源神養生會所、日本和牛、咖啡 屋、奔馳mini、星巴克等商家，另有部分餐飲品牌尚在洽 談中； 商業街的開業

35、對于提升區域商業氛圍，以及為本項目預熱 均有明顯幫助，對于本項目的招商也有積極的帶動作用。 南側商業街長約400米，面積約1.2 萬平斱米，以中高檔飠飲、會所為主 2202 2201 地塊內部現狀為荒地，地塊形狀方正，地面平整，為地塊內部現狀為荒地，地塊形狀方正，地面平整，為 開發零售商業提供了較好的地塊條件基礎開發零售商業提供了較好的地塊條件基礎 項目地塊內部現狀為待開發用地，從現狀而言，地塊 形狀方正、地面平整，無高壓線、自然障礙物等明顯 的限制性因素；項目西側沿江，景觀資源較好； 整體而言，項目地塊并不存在明顯的制約因素，為開 發零售商業提供了較好的地塊條件基礎。 規劃指標方面，項目整體

36、規模適宜，建筑指標無明顯規劃指標方面，項目整體規模適宜，建筑指標無明顯 限制性因素，給予零售商業更高的靈活性和更大的發限制性因素，給予零售商業更高的靈活性和更大的發 揮空間揮空間 用地面積（平方米） 73,896 建筑面積 452,516 零售商業計容建筑面積（平方米） 52,000 建筑限高（米） 90 配建機勱車位（個） 1,248 從用地挃標條件來看，本項目的觃劃挃標較為寬松， 無明顯限制性因素； 沿街和沿江展示面長度適中，迚深的調整空間較大； 整體而言，項目觃劃挃標較優，給予零售商業更大的 収揮空間和更高的靈活性 項目規劃指標 地塊條件分析小結地塊條件分析小結 項目優勢 1、地塊指標條

37、件較為優越，限制性因素少，商業發揮空間較大； 2、西南側的商業街對二匙域商業氛圍的提升有明顯的積枀作用，對項目后期招商也有較大幫劣。 項目劣勢 受地塊位置和交通條件限制，項目昭示性和可達性受到一定影響。 開發建議 1、受到位置和交通條件的限制，本項目的輻射范圍將受到影響，建議立趍二現實市場研究項目定位； 2、在現有條件下，為增強本項目的吸引力，建議在業態配比斱面適當提高目的性業態的比例，另外在項目 規劃設計斱面應有突破和亮點，最大化降低匙位因素的丌利影響。 零售商業市場概況 項目輻射范圍判定 目標客戶特征分枂 項目背景及投資策略 分枂 零售商業市場 調研及分枂 項目總體商業 定位斱向 項目初步

38、財務 分枂 ?？谑心壳耙呀浶纬闪税ń夥怕贰⒑Ｐ懵贰Q、?？谑心壳耙呀浶纬闪税ń夥怕贰⒑Ｐ懵贰Q、 以及海甸島在內的四大商圈以及海甸島在內的四大商圈 30 已有商業項目已有商業項目 1. 東方廣場 2. 友誼廣場 3. 解放西路步行街 4. 萬國大都會 5. 佳心百貨 6. 明珠廣場 7. DC城 8. 望海國際廣場 9. 南亞廣場 10.宜欣廣場 11.嘉華名都 12.上邦百匯城 13.生生百貨 14.南國超市 15.南國超市 4 5 8 9 7 1 2 解放路商圈 6 10 12 國貿商 圈 海秀路商圈 11 3 13 14 本項目 15 海甸島商圈 其中解放路、海秀路以及國貿商圈發

39、展比較成熟，為市級其中解放路、海秀路以及國貿商圈發展比較成熟，為市級 商圈；項目所在的海甸商圈正處于逐漸成形中，屬于區域商圈；項目所在的海甸商圈正處于逐漸成形中，屬于區域 級商圈級商圈 31 國貿商圈 本項目 海甸島商圈 海秀路商圈 發展時期發展時期 目前消費層次目前消費層次 解放路商圈 2000年前 中低檔消費為主 海秀路商圈 2000-2005 中檔到中低檔部分 中高檔 國貿商圈 2005年后至今 中檔到中高檔 海甸島商圈 形成中 中檔到中低檔 從發展歷程來看，?？谏虡I格局經歷了從解放 路、海秀路到國貿商圈的發展歷程； 其中解放路和海秀路由于形成時間比較早發展比 較成熟；國貿地區作為新近形

40、成的商務區成為近 年來海口商業發展的新熱點區域； 作為?？谑兄攸c發展區域，被定位為以教育和居 住為主的綜合型片區的海甸島，近年來發展不斷 完善，隨著居民數量的逐漸增加，海甸島商圈正 在逐漸形成，但目前仍處于初始階段的狀態。 解放路商圈為?？诎l展最早的商圈之一，具有較高的知名解放路商圈為?？诎l展最早的商圈之一，具有較高的知名 度，消費人群以年輕、消費力較弱的人群為主；商圈整體度，消費人群以年輕、消費力較弱的人群為主；商圈整體 設施老舊，潛在可開發用地較少，未來提升空間有限設施老舊，潛在可開發用地較少，未來提升空間有限 32 商圈描述：商圈描述： 為海南資格最老的傳統商圈，形成的時間較早，在全市享

41、有較高的知名度； 但由于早期規劃設計較落后，商圈內交通擁擠，環境比較雜亂，整體設施比較老舊； 商圈輻射：商圈輻射： 該商圈是指以解放路、龍華路、大同路為核心輻射開來的商圈，由于坐落在市中心區，交通方便輻射范圍覆蓋 全市； 主要客戶群：主要客戶群： 學生、進入社會工作不久、消費力較低的年輕人； 店鋪類型：店鋪類型： 以休閑大眾品牌專賣店、餐飲店、飾品店為主，整個商圈消費呈現年輕化氣息； 商業檔次：商業檔次： 中檔到中低檔； 租金水平：租金水平： 解放西街鋪約120-300元/平米/月，商場約500-700元/平米/月； 發展前景：發展前景： 由于形成是將比較早，且已經形成了較深厚的低檔低價消費氛

42、圍，可開發空間有限，未來整體提升能力有限。 1 2 3 解放路步行街解放路步行街 東方廣場回旋處東方廣場回旋處 1 東方廣場 2 友誼廣場 3 解放西路步行街 解放路主要項目介紹解放路主要項目介紹 33 東方廣場東方廣場 友誼廣場友誼廣場 解放西路步行街解放西路步行街 開業時間開業時間 2000 2006 - 概況概況 地處?？诜比A商業街龍華、大 同、解放路交匯處，區位優越， 交通便捷，以“青春、快樂、時 尚”為經營主題 位于城市老核心區中心位置,是傳統商業 區內的主要項目之一。周邊商業氛圍濃厚， 公共配套設施齊全 傳統商業氣氛濃厚，人流量大， 路旁綠樹成蔭，但交通規劃建 設較落后，路上人車混

43、雜，環 境較為雜亂 開發商開發商 海南亞太商業有限公司 海南金友誼投資有限公司 - 業態構成業態構成 購物、餐飲、娛樂 購物，休閑，娛樂，餐飲，商務酒店 購物，休閑，娛樂，餐飲 租金租金 約600元/平方米/月 約700元/平方米/月 約120-300元/平方米/月 海秀路商圈是目前發展最為成熟的商圈，業態較為齊海秀路商圈是目前發展最為成熟的商圈，業態較為齊 全，物業檔次多元化，整體以中檔為主；預計未來全，物業檔次多元化，整體以中檔為主；預計未來5 年內，該商圈仍將占據城市核心商圈地位年內，該商圈仍將占據城市核心商圈地位 34 4 萬國大都會 7 DC城 5 佳心百貨 8 望海國際廣場 6 明

44、珠廣場 9 南亞廣場 4 5 8 9 7 6 DCDC城城 海秀路街景海秀路街景 商圈描述：商圈描述： 為目前?？谑猩虡I發展最成熟、輻射力最強、消費量最大的商圈，在全市具有較高聲譽 但該商圈道路交通擁擠，交通秩序混亂讓這一商圈的交通常年阻滯； 商圈輻射：商圈輻射： 該商圈是以海秀東路為中心輻射開來的商業區，北至大同路、南到藍天路、東至海府路、西靠南大橋； 位于市中心區，交通非常便利，使海秀路成為?？谑械囊患壣倘Γ椛浞秶采w全市； 主要客戶群：主要客戶群： ?？诒镜鼐用?、外地游客； 店鋪類型：店鋪類型： 商圈發展比較成熟，層次豐富，業態多樣，包括購物、餐飲、娛樂、休閑業等態集中互補；商鋪形式由

45、 集中式購物中心和臨街商鋪組成； 商業檔次：商業檔次： 以中檔為主，部分中高檔和中低檔； 租金水平：租金水平： 商場500-700元/平米/月；部分商場采用純扣點的經營形式； 發展前景：發展前景： 商業設施形態以及道路交通設施的提升與擴展空間有限。另該商圈可建設商業用地有限，未來商業供應 主要以舊改為主。 海秀路主要商業項目（海秀路主要商業項目（1/21/2）望海國際廣場望海國際廣場 望海國際廣場是?？谏虡I檔次最高的購物中心，以“頂級奢侈品”和“ 品質消費品”作為市場定位，輻射全海口中高端居民、旅游客群 樓層 品牌列舉 LF: 鐘表美妝珠 寶 蜜絲佛陀、謝瑞麟、周大福、新宇亨得 利表行、Sta

46、ccato、Teemix 1F：國際精品館 Givency, Tommy, Dunhill, Calvin Klein, BMW Lifestyle, Ralph Lauren 2F：淑女名流館 Five Plus, Ochirly, Mango, Only, Teenie Weenie, Jessica 3F：紳士名流館 華斯度、CK內衣、皮爾卡丹、US Polo、 沙馳、ELLE HOMME 4F：活力休閑館 Converse, Puma, Nike, Adidas, Levis, Snoopy 5F：家居生活館 膳魔師、樂扣樂扣、松下小家電、飛利 浦小家電、居之島、雅芳婷 6F：美食滋味

47、館 普洛旺斯，拾味館，荷塘水榭，花火鐵 板燒，原味主張，逗撈坊 概況概況 地處海秀商圈的商業繁華地帶，交通便利，周比配套設施完善，商業 氛圍濃厚，地段擁有絕對優勢 投資商投資商 海航集團 規模規模 6.8萬平米 層數層數 地下三層為停車庫，地上六層 開業時間開業時間 2011年11月 停車位停車位 1000個 業態構成業態構成 購物為主，國際一二線奢侈品牌，占83.6%；餐飲和娛樂16.4% 租金水平租金水平 零保底，純扣點模式，通常為營業額的30% 入駐率入駐率 90% 評價評價 該項目將美食滋味專區設置在頂層，形成吸引人流往上走的磁鐵， 同時也有效地提高了購物中心頂層的租金水平 該項目無論

48、從經營檔次、品牌組合和品牌氛圍等方面遙遙領先?？?整體商業狀況，填補了海秀商圈高端消費的空白，進一步促進了整體 商圈升級換代，代表國際旅游島購物的頂級形象 該項目定位高端，國際一二線品牌集聚效應高，且多為進駐?？谑?場第一家，輻射全海口中高端居民、旅游客群 海秀路主要商業項目（海秀路主要商業項目（2/22/2）明珠廣場明珠廣場 明珠廣場是海秀路商圈人氣最旺的購物中心，業態組合豐富，定位滿足 全年齡段、全客層、全生活需求的消費 業態 品牌列舉 男女服裝/包履 S&K, Metersbonwe, Playboy，小天才 珠寶/化妝品 金至尊，金伯利鉆石，李醫生，IPROYA, 太平珠寶，Skinfood 超市 佳品超市 電器城 Lenovo, Canon, Oppo, Nokia, 聯通， 電信 電玩城 探奇樂園，明珠極速游樂園 餐飲 綠茵閣、KFC 概況概況