1、 廣州購物中心及百貨店調研廣州購物中心及百貨店調研 廣州消費者及商家需求分析廣州消費者及商家需求分析 天河城未來發展建議天河城未來發展建議 目錄目錄 廣州購物中心廣州購物中心 及百貨店調研及百貨店調研 正佳廣場正佳廣場 中華廣場中華廣場 廣百北京路店廣百北京路店 廣百中怡店廣百中怡店 友誼商店環市東店友誼商店環市東店 友誼商店正佳廣場店友誼商店正佳廣場店 太古匯太古匯 萬菱匯萬菱匯 競爭分析競爭分析 正佳廣場正佳廣場概況（概況（1/5） 位置位置 天河路及體育東交界 發展商發展商 廣州市正佳企業有限公司 商業營業面積商業營業面積 (建筑面積建筑面積) 約20萬平方米 層數層數 地上7層，地下2

2、層半 開業時間開業時間 2005年 停車位停車位 1500個，開始10元/2小時，之后5元/小時 業權狀態業權狀態 地下一層夾層賣散，其他樓層業權只租不售 出租率出租率 98% 業態構成業態構成 服飾、餐飲、娛樂、服務 品牌列舉品牌列舉 星巴客、CK、Esprit、MNG、Miss Sixty、依波路、 Tommy Hilfiger、Jessica等 檔次定位檔次定位 中至中高檔，體驗式的一站式購物中心 目標客戶群目標客戶群 中至中高端客戶群，主要是周邊寫字樓白領，高檔住 宅小區住戶，瞄準更為年輕化的客戶群 租金水平租金水平 首層租金1000元/月/平米，管理費60元/平米 經營狀況經營狀況

3、經營收入逐年遞增，2007年4.3億元，2008年5.2億元 ，預計2009增幅將達15%，接近6億元 正佳廣場正佳廣場業態及主要品牌（業態及主要品牌（2/5） 樓層樓層 業態業態 品牌列舉品牌列舉 B1F 超市 百佳超市 M層層 服飾、餐飲 康師傅牛肉面館，Sixtyeight 1F 百貨、餐飲、服 飾、銀行服務 百貨：百貨：廣州友誼商店、人行道 服裝：服裝：夢特嬌、Tommy Hilfiger、CK Jeans、Jessica、 Colour 18、Miss Sixty、 ENERGIE、 LEVIS、Replay 、馬克華菲、歐時力、柯羅娜、Esprit、漢崇、Texwood、G2000

4、 Black Label、品良、MO 旗下各品牌均有參考品牌旗下各品牌均有參考品牌 ，其中最大眾化的品牌為，其中最大眾化的品牌為 TARA JARMON和和Kang Jin Young，參考品牌為，參考品牌為 Maxmara，Kenzo和和 Chloe。 店面要求：店面要求： 天河城首層；天河城首層； TARAJARMON 100 平方平方 米米*，Kang Jin Young 100150平方米；平方米； 店鋪形狀要求不高，可通店鋪形狀要求不高，可通 過空間設計解決，空間設過空間設計解決，空間設 計為計為Copais強項。強項。 開店計劃：開店計劃： 2010年全國年全國新增新增22家店，家

5、店， 大多數大多數選擇北京上海等已選擇北京上海等已 有店鋪的城市，廣州基本有店鋪的城市，廣州基本 鎖定太古匯。鎖定太古匯。 目標客戶群：目標客戶群： Kang Jin Young為為2540 歲崇尚設計感歲崇尚設計感、時尚感的、時尚感的 職業女性；職業女性； Tara Jarmon較為活潑，較為活潑， 其核心價位較低，其核心價位較低， 30004000元元/件。件。 選址考慮：選址考慮： Tara Jarmon首店選擇麗首店選擇麗 柏或太古匯。柏或太古匯。 租金要求：租金要求： 成熟場可考慮保底成熟場可考慮保底+扣點，扣點， 具體租金視實際情況而定具體租金視實際情況而定 ，扣點約在，扣點約在1

6、518%之間之間。 新建商場的影響：新建商場的影響： 有一定影響，會分流中有一定影響，會分流中 高端消費群，但由于客高端消費群，但由于客 群不同，影響不大，可群不同，影響不大，可 能形成商圈協同效應。能形成商圈協同效應。 改進建議：改進建議： 天河城中低端消費模式天河城中低端消費模式 已形成且發展成熟，應已形成且發展成熟，應 注重鞏固其核心消費群注重鞏固其核心消費群 ，如，如ELLASSAY， Exception等女裝的消費等女裝的消費 群體，而非一味追求品群體，而非一味追求品 牌拔高，而舍本逐末；牌拔高，而舍本逐末； 天河城應注重年收入在天河城應注重年收入在 1015萬的消費群。萬的消費群。

7、 注：本頁所指的均是使用面積。 Copais創建于1983年，旗下有 BARBARA BUI, TARA JARMON, kangjinyoung, Kalliste, ILARIA NISTRI, Exception等多個品牌。 未進入天河城零售商家訪談未進入天河城零售商家訪談 Giada 選址要求選址要求 發展建議發展建議 有計劃廣州再開店，有計劃廣州再開店， 首選珠江新城。首選珠江新城。 不進駐原因：不進駐原因： 租金過高；租金過高； 之前考慮過天河城。之前考慮過天河城。 但因為客戶群不同而但因為客戶群不同而 放棄；放棄； 且天河城沒有形成高且天河城沒有形成高 檔女裝品牌的氛圍。檔女裝品

8、牌的氛圍。 開店計劃：開店計劃： 于廣州再開于廣州再開35家店，家店，其中其中2010年計年計 劃開劃開2家家。 目標客戶群：目標客戶群： 國內生活典雅，具有高消費力的中年國內生活典雅，具有高消費力的中年 女性，年齡女性，年齡3045歲，成衣產品核心歲，成衣產品核心 價格價格3800元元/件。件。 選址考慮：選址考慮： 高端商場或酒店裙樓，與國際品牌高端商場或酒店裙樓，與國際品牌 Maxmara，Aquascutum 或或優質國優質國 內品牌內品牌Ports 1961為鄰為鄰； 考慮成熟商場為主，新場看定位和租考慮成熟商場為主，新場看定位和租 金；金； 目前主要考慮麗柏和萬菱匯；目前主要考慮麗

9、柏和萬菱匯； 曾有意太古匯，但因非真正國際大牌曾有意太古匯，但因非真正國際大牌 ，未有合適位置，未有合適位置 租金要求：租金要求： 傾向固定租金，租金最多占營業額傾向固定租金，租金最多占營業額 1/5。 可接受租金在可接受租金在1000-1500元元/平米。平米。 新建商場的影響：新建商場的影響： 對天河城影響不大，因對天河城影響不大，因 為客戶群不同，對正佳為客戶群不同，對正佳 影響會比較明顯。影響會比較明顯。 改進建議：改進建議： 可引入部分國際品牌；可引入部分國際品牌； 從硬件、品牌效應等考從硬件、品牌效應等考 慮，建議撤換北門慮，建議撤換北門 Esprit為國際號召力的為國際號召力的

10、品牌的旗艦店，以發揮品牌的旗艦店，以發揮 其強烈的帶動效應，吸其強烈的帶動效應，吸 引追隨的品牌進駐；引追隨的品牌進駐； 未來定位，天河城的定未來定位，天河城的定 位需進一步明確。位需進一步明確。 進駐天河城計劃進駐天河城計劃 注：本頁所指的均是使用面積。 Gidad是源自意大利高 檔女裝品牌，2001年 首次進入中國市場， 在廣州設有三間店鋪 ，包括花園酒店、環 市東及正佳友誼。 未進入天河城零售商家訪談未進入天河城零售商家訪談 Bauhaus 進駐天河城計劃進駐天河城計劃 選址要求選址要求 發展建議發展建議 一直都有計劃進駐天河城。一直都有計劃進駐天河城。 進駐原因：進駐原因： 是廣州最出

11、名的購物中心；是廣州最出名的購物中心； 客流量大，帶動銷售額；客流量大，帶動銷售額； 提升品牌的知名度；提升品牌的知名度； 并可考慮成為戰略伙伴。如并可考慮成為戰略伙伴。如 Salad/tough 未進駐原因：未進駐原因： 租金過高。租金過高。 店鋪要求：店鋪要求： 首層，中庭門口位置其首層，中庭門口位置其 他他 在在1樓不太偏僻的位置都樓不太偏僻的位置都 可以接受；可以接受； 70平方米平方米*以上，方正實用。以上，方正實用。 租金要求：租金要求： 純租金、扣點都可以。純租金、扣點都可以。 開店計劃：開店計劃： 2010年在廣州開設至少年在廣州開設至少10-20家家 店。店。 目標客戶群：目

12、標客戶群： 中高端的客戶群體，品牌核心價中高端的客戶群體，品牌核心價 位位500-5000元元/件。件。 選址考慮：選址考慮： 中高檔商場；中高檔商場； 如有國際一線二線的知名品牌進如有國際一線二線的知名品牌進 駐，一定會跟隨；駐，一定會跟隨； 傾向聚集高級寫字樓白領或收入傾向聚集高級寫字樓白領或收入 高的時尚人群等；高的時尚人群等； 進駐廣州，依次會選擇進駐廣州，依次會選擇1.太古匯太古匯 2.麗柏廣場麗柏廣場3.天河城天河城 4.世貿中心世貿中心 5.中信廣場中信廣場 6.友誼友誼 7.西塔，萬菱西塔，萬菱 匯不在考慮之列。匯不在考慮之列。 租金要求：租金要求： 固定月租金；固定月租金；

13、太古匯，可接受保底扣點二者太古匯，可接受保底扣點二者 取高；取高； 可接受租金可接受租金300-500元元/平方米平方米*。 新建商場的影響：新建商場的影響： 影響很大，天河城會被影響很大，天河城會被 太古匯分流部分高端客太古匯分流部分高端客 戶，因此將會失去很多戶，因此將會失去很多 購買力強的客戶。購買力強的客戶。 改進建議：改進建議： 改進現時的商戶組合及改進現時的商戶組合及 對租戶的政策，主動改對租戶的政策，主動改 變過往的招租策略；變過往的招租策略； 引進更多的國際品牌，引進更多的國際品牌， 提高商場的檔次；提高商場的檔次； 改進推廣策略，如統一改進推廣策略，如統一 宣傳；宣傳； 提升

14、物業管理和商場服提升物業管理和商場服 務；務； 改變陳舊的裝修。改變陳舊的裝修。 注：本頁所指的均是使用面積。 Bauhaus是成立于1991 年的香港集團品牌。 包括多國國際知名潮流 品牌、多國經典牛仔褲 品牌以及設計師品牌， 主要針對年輕的潮流客 戶群。旗下超過50個品 牌，在中國及全國各地 超過50間零售店及200 個銷售點。 Bauhaus旗下Salad及 tough已進入廣州市場 。 未進入天河城零售商家訪談未進入天河城零售商家訪談 DKNY/BCBG/Paul 一般不考慮固定租金。一般不考慮固定租金。 改進建議：改進建議： 天河城現在已經很成熟天河城現在已經很成熟 的商場，但品牌的

15、組合的商場，但品牌的組合 仍感覺檔次較低；仍感覺檔次較低； 不能引進過高的國際奢不能引進過高的國際奢 侈品牌（不能夠帶來人侈品牌（不能夠帶來人 流），要引進更多的國流），要引進更多的國 際二線品牌，尤其是服際二線品牌，尤其是服 裝業。裝業。 注：本頁所指的均是使用面積。 進駐天河城計劃進駐天河城計劃 選址要求選址要求 發展建議發展建議 C 約約100平方米左右平方米左右。 開店計劃：開店計劃： 只只考慮中高檔次商場，因品牌考慮中高檔次商場，因品牌 業績表現良好，將加大發展力業績表現良好，將加大發展力 度。度。 目標客戶群：目標客戶群： 針對中高收入群體，價格區間針對中高收入群體，價格區間 為人

16、民幣為人民幣15004000元以上元以上 選址考慮：選址考慮： 現已進駐世貿中心、正佳廣場現已進駐世貿中心、正佳廣場 、麗柏廣場等主要商場，并在、麗柏廣場等主要商場，并在 與太古匯磋商當中。與太古匯磋商當中。 常用的租金形式及水平：常用的租金形式及水平： 偏向直接扣點，扣點率通常在偏向直接扣點，扣點率通常在 15-18%。 改進建議：改進建議： 太古匯、萬菱匯的定位太古匯、萬菱匯的定位 與天河城相同，并不會與天河城相同，并不會 對商場造成太大影響。對商場造成太大影響。 天河城的地位、區位、天河城的地位、區位、 消費者的消費慣性等均消費者的消費慣性等均 是其有利的競爭點。是其有利的競爭點。 檔次

17、暫不需再作太大調檔次暫不需再作太大調 整，可適當優化業態布整，可適當優化業態布 局，使商場逛起來更舒局，使商場逛起來更舒 服。服。 注：本頁所指的均是使用面積。 進駐天河城計劃進駐天河城計劃 選址要求選址要求 發展建議發展建議 EQ:IQ首間旗艦店于1999年 在香港誕生，是由香港GRI 推出的女裝品牌，與香港另 一著 EQ:IQ名TOPPY皆是 由同一家族在經營。 在廣州世貿中心、正佳廣場 、麗柏廣場等商場均設有專 賣店。 未進駐商家進駐天河城意愿總結未進駐商家進駐天河城意愿總結 經營類別經營類別 商家商家 進駐意愿進駐意愿 備注備注 未進駐未進駐 天河城天河城 商家商家 品牌品牌 女裝女裝

18、 Toppy Group 有興趣有興趣 租金高租金高 Jorya 保持關注保持關注 租金高租金高 COPAIS Group 保持關注保持關注 檔次不符，考慮集團低檔次品牌檔次不符，考慮集團低檔次品牌 BCBG 保持關注保持關注 租金高，檔次不符租金高，檔次不符 GRI Group 保持關注保持關注 租金高租金高 Giada 暫無計劃暫無計劃 檔次不符，租金高檔次不符，租金高 男裝男裝 PAUL& Shark 暫無計劃暫無計劃 檔次不符，租金高檔次不符，租金高 Brooks Brothers 暫無計劃暫無計劃 檔次不符，租金高檔次不符，租金高 時尚服飾時尚服飾 Guess 有興趣有興趣 看鋪位情

19、況看鋪位情況 Bauhaus 有計劃有計劃 租金高租金高 C&A 有計劃有計劃 租金高租金高 DKNY 保持關注保持關注 租金高，檔次不符租金高，檔次不符 PORTS 保持關注保持關注 檔次不符，需觀察調整后的定位檔次不符，需觀察調整后的定位 化妝品化妝品 The Body Shop 暫無計劃暫無計劃 因不參與動物試驗，暫未能進入中國市場因不參與動物試驗，暫未能進入中國市場 未進駐商家訪談總結未進駐商家訪談總結 未進駐商家反應未進駐商家反應 由于天河城總體定位、現有品牌組合及硬件條件的局限 ，目前國際大牌進駐天河城的可能性極低。國際大牌進駐天河城的可能性極低。 對于商場定位和硬件要求相對不太苛

20、刻的國際大牌的副國際大牌的副 線、國際二線、國內優質品牌進駐可能性較大。線、國際二線、國內優質品牌進駐可能性較大。 但過高的租金仍是目前阻礙時尚品牌進駐天河城的主要但過高的租金仍是目前阻礙時尚品牌進駐天河城的主要 原因。原因。 對于店面位置，對于店面位置，除某幾個集團式品牌面積需求較大外， 實際上對于位置沒有過多的特殊要求。沒有過多的特殊要求。 有國際號召力的品牌傾向天河城北門現有國際號召力的品牌傾向天河城北門現EspritEsprit位置，位置，能 廣告宣傳效果。 從戰略布點、實際硬件、租金支付力等綜合考慮，國際 大牌首選太古匯、麗柏廣場，部分大牌因正佳的積極態 度（主動以遠低于市場價格的優

21、惠租金吸引進駐）也會 考慮正佳。 租賃策略建議租賃策略建議 由于天河城總體定位與國際一線品牌不太吻合，目目 前前國際一線品牌進駐天河城的可能性極低。國際一線品牌進駐天河城的可能性極低。 從目前硬件水平、項目定位、租金要求等條件，建 議重點關注形象和口碑較佳的國際二線、國內優質重點關注形象和口碑較佳的國際二線、國內優質 品牌。品牌。而且天河城的硬件、檔次定位基本能滿足該 類品牌要求，進駐的可行性較大。 建議策略性的引入國際二線、國內優質品牌，建議策略性的引入國際二線、國內優質品牌，雖然 會犧牲部分租金，但能帶來巨大的羊群效應，以作，以作 帶動。帶動。 建議策略性在北門策略性在北門現現Esprit

22、位置位置引入國際二線、國引入國際二線、國 內優質品牌。內優質品牌。 為確保優質品牌能進駐天河城，建議不應僅以單純不應僅以單純 高租金作為評價指標，需綜合其品牌影響力等無形高租金作為評價指標，需綜合其品牌影響力等無形 價值進行評估，對于提升天河城品牌形象有較大價價值進行評估，對于提升天河城品牌形象有較大價 值的戰略租戶，應在租金上給予足夠的優惠。值的戰略租戶，應在租金上給予足夠的優惠。 廣州消費者及廣州消費者及 商家需求分析商家需求分析 消費者需求分析消費者需求分析 商家需求分析商家需求分析 零售商業主流品牌零售商業主流品牌 主流品牌界定標準主流品牌界定標準 主流品牌應是消費者廣為主流品牌應是消

23、費者廣為 接受的品牌；接受的品牌； 應是主流消費者的經濟能應是主流消費者的經濟能 力可以承受的品牌，這就力可以承受的品牌，這就 意味著品牌檔次屬于中至意味著品牌檔次屬于中至 中高檔之間；中高檔之間； 關于消費者的接受程度，關于消費者的接受程度， 即市場口碑，可以對消費即市場口碑，可以對消費 者進行調查等方式得知。者進行調查等方式得知。 主流品牌還應是廣受商家主流品牌還應是廣受商家 青睞的品牌；青睞的品牌； 關于商家的青睞程度，可關于商家的青睞程度，可 以從各品牌在廣州市各購以從各品牌在廣州市各購 物中心開店密度、市場占物中心開店密度、市場占 有率等方式得知。有率等方式得知。 消費者消費者 商家

24、商家 專家專家 主流品牌主流品牌 界定原則界定原則 主流品牌也應該是得到零主流品牌也應該是得到零 售業界專家的認可；售業界專家的認可； 關于零售業界專家的認可關于零售業界專家的認可 度，是專家根據市場經驗度，是專家根據市場經驗 ，并針對本地消費市場特，并針對本地消費市場特 點進行判定得知。點進行判定得知。 廣州零售市場主流品牌列表（廣州零售市場主流品牌列表（1/4） 女裝女裝 針對廣州市場的主流品牌，天河城女裝 品牌已擁有較多的主流品牌，但仍缺少 部分的主流品牌，如Theme、KOOKAI 建議補充引入，以確保涵蓋市場上的主 流品牌。另一方面，天河城的女裝品牌 數量眾多，但有極大部分非主流、非

25、有 品牌號召力的品牌，如威斯曼、海倫娜 、IT Times、ZAIN 形上，建議剔除。 年輕女裝年輕女裝 成熟女裝成熟女裝 據第一太平戴維斯的現場調研數據分析 ，在天河城消費的女性占比從07年的 70%，下滑至09年的60%，可見目前女 裝的品牌吸引力逐漸下降，女性消費外 流現象已經逐步顯現。建議急需加強營 造優質女裝氛圍。 廣州零售市場主流品牌列表（廣州零售市場主流品牌列表（2/4） 休閑裝休閑裝 男裝男裝 天河城的男裝和運動、休 閑類品牌，基本涵蓋了市 場的主流優質品牌。未來 可適當引入幾個大牌，進 一步鞏固。 廣州零售市場主流品牌列表（廣州零售市場主流品牌列表（3/4） 化妝品化妝品 皮

26、具皮具 皮鞋皮鞋 皮鞋、皮具的主流品牌基 本齊全，但需引入如 FL/NINE WEST/Naturalizer等已進 駐廣州高檔商場的品牌， 提高綜合競爭力。 除了絲芙蘭外，天河城的 化妝品缺乏高端品牌專柜 ，針對目前百貨有部分化 妝品品牌較雜，而且絲芙 蘭優惠也較少，建議百貨 可引入絲芙蘭品牌以外的 高檔化妝品專柜。 廣州零售市場主流品牌列表（廣州零售市場主流品牌列表（4/4） 鐘表鐘表 珠寶珠寶 飾品飾品 天河城的飾品和鐘表的品 牌比較集中，而且檔次與 天河城比較吻合，如果在 空間和租金都比較理想的 前提下，建議可適當引入 個別知名度更高的品牌， 提升文化品位。 廣州購物中心及百貨店調研廣

27、州購物中心及百貨店調研 廣州消費者及商家需求分析廣州消費者及商家需求分析 天河城未來發展建議天河城未來發展建議 目錄目錄 天河城未來發天河城未來發 展建議展建議 天河城市場定位建議天河城市場定位建議 天河城業態功能調整建議天河城業態功能調整建議 天河城各樓層主題建議天河城各樓層主題建議 天河城品牌結構調整建議天河城品牌結構調整建議 天河城服務及環境改善建議天河城服務及環境改善建議 天河城市場定位建議天河城市場定位建議 消費者消費者 天河城一直以來堅 持大眾、主流的經大眾、主流的經 營策略受到市場肯營策略受到市場肯 定定，目前在廣州商 業市場已占據領導 者地位，且領先優 勢明顯； 天河城已形成中

28、檔中檔 消費核心客群消費核心客群（個 人年收入10-15萬 ，家庭年收入20- 30萬），大眾、主 流的風格受到消費 者歡迎。 競爭關系競爭關系 天河商圈內新商場如太古匯、萬菱匯等的出現，將 使天河商圈商業形式更加豐富，整體影響力加大天河商圈商業形式更加豐富，整體影響力加大； 太古匯將爭奪部分高端客戶，但總體而言，二者屬 于錯位經營錯位經營的關系，天河城核心客群不受影響核心客群不受影響； 與萬菱匯相比，天河城的一站式休閑購物、綜合化 經營的功能性更強，競爭力更大。 商商 家家 大部分商家天河城的 中檔定位已經達成共 識，并認為堅持中檔堅持中檔 、大眾、主流定位應、大眾、主流定位應 是天河城未來

29、發展的是天河城未來發展的 基調基調； 引入一些能夠提升天提升天 河城整體時尚度的國河城整體時尚度的國 際時尚品牌也是未來際時尚品牌也是未來 天河城提升競爭力天河城提升競爭力的 重要方面。 天河城市場定位建議天河城市場定位建議 天河城應堅持天河城應堅持大眾、主流、綜合大眾、主流、綜合的定位不的定位不 變，鞏固現有核心客戶群，維持市場霸主變，鞏固現有核心客戶群，維持市場霸主 地位；地位； 同時不斷同時不斷引入國際時尚品牌引入國際時尚品牌，提升天河城，提升天河城 整體時尚度，一方面適當引導消費者的消整體時尚度，一方面適當引導消費者的消 費觀念，一方面帶來更多的高品質客群。費觀念，一方面帶來更多的高品

30、質客群。 天河城業態功能調整依據天河城業態功能調整依據 商業普適原則商業普適原則 一般而言，商場內購物、 娛樂、餐飲三者比例為50： 30：20較佳，但根據商場 主題側重不同，以上比例 會有變化，以都市休閑為都市休閑為 特色的商場一般餐飲比例特色的商場一般餐飲比例 會在會在20%-30%以上以上； 一般而言，同一類型或者同一類型或者 同一檔次的商家集中設置，同一檔次的商家集中設置， 可以使各層的主題特色更可以使各層的主題特色更 為突出，延續消費者的購為突出，延續消費者的購 物熱情物熱情 消費者及商家看法消費者及商家看法 大多消費者及商家認為天 河城業態分區較為混亂， 希望同一類型、同一檔次希望

31、同一類型、同一檔次 的商家可以集中設置的商家可以集中設置； 消費者和商家普遍認為天消費者和商家普遍認為天 河城時尚度欠缺河城時尚度欠缺； 部分消費者認為天河城內 餐飲、娛樂業態不足，而餐飲、娛樂業態不足，而 服飾、家電數碼業態過多服飾、家電數碼業態過多； 結合天河城自身現狀結合天河城自身現狀 業態功能調整需結合目前現狀和自身條件，考慮調整的可行性、執行難度、考慮調整的可行性、執行難度、 執行時間以及對整體經濟效益的影響執行時間以及對整體經濟效益的影響 天河城品牌結構調整方向天河城品牌結構調整方向 依據天河城大眾、主流定位對比目前廣州零 售商業各業態類型的主流品牌，結合天河城 對于自身租戶營業額

32、、承租能力的掌握，剔剔 除一些競爭能力弱、人氣漸漸減弱的非主流除一些競爭能力弱、人氣漸漸減弱的非主流 品牌品牌 根據消費者的需求和商業業界人士的專業看法消費者的需求和商業業界人士的專業看法， 建議引進若干能夠提升天河城整體時尚度、帶能夠提升天河城整體時尚度、帶 來高品質時尚人群的國際知名時尚品牌來高品質時尚人群的國際知名時尚品牌 另外，為鞏固目前天河城已有的客戶群體并對為鞏固目前天河城已有的客戶群體并對 其消費進行適當引導，亦應引進部分尚未進入其消費進行適當引導，亦應引進部分尚未進入 天河城的國內知名的主流品牌天河城的國內知名的主流品牌 剔除剔除 非主非主 流品流品 牌牌 引進引進 時尚時尚

33、和主和主 流品流品 牌牌 天河城業態功能調整建議天河城業態功能調整建議 1F 商家和消費者普遍認為天 河城首層給人的整體感覺 較為雜亂，首先是業態分業態分 布比較零碎布比較零碎，其次是品牌品牌 檔次也比較參差檔次也比較參差，導致首首 層整體主題不突出層整體主題不突出，建議 進行調整 建議對首層的業態分區進行調整，使同一類型、同一檔次等商家同一類型、同一檔次等商家 集中于一處集中于一處： -將精品、飾品、珠寶、鐘表集中于首層中庭將精品、飾品、珠寶、鐘表集中于首層中庭，給這些形象較好、租金承受 能力較強的商家最具商業價值、展示效果也較好的鋪位； -西門目前已集中了一些時尚度較高的國際二線品牌，形成

34、了良好的時尚氛 圍，可對這一區域進行加強鞏固，并引進新的時尚品牌集中于西門、南門加強鞏固，并引進新的時尚品牌集中于西門、南門 附近，成為天河城展示自身時尚態度的窗口附近，成為天河城展示自身時尚態度的窗口； -引進更多化妝品品牌，并在首層集中布置引進更多化妝品品牌，并在首層集中布置。 2F 天河城2F的業態尤其是服 飾的構成和分布同樣較雜 ，需要進行調整 調整2F的業態分區，使少女裝、成熟女裝和男裝相對集中和獨少女裝、成熟女裝和男裝相對集中和獨 立立。 3F 3F百貨外的面積較小，商戶種類一多就容易顯得雜亂，建議剔除剔除3F的服飾，的服飾， 并將藥房移至生活服并將藥房移至生活服 務氛圍較濃的務氛

35、圍較濃的4F，引進新的禮品、精品商家，強化，引進新的禮品、精品商家，強化3F精品精品/禮品禮品/飾品飾品/眼鏡的主題眼鏡的主題。 6F 6F的環游嘉年華環境較嘈雜，而且其客戶群更為年輕，并非天河城其他業態的主力消費群體，建 議縮小環游嘉年華的面積，增加餐飲面積縮小環游嘉年華的面積，增加餐飲面積，以改善目前天河城餐飲略顯不足的情況。 業態功能調整目的：業態功能調整目的：主要通過主要通過商戶位置的調整和業態規模的微調商戶位置的調整和業態規模的微調，使得天河城各樓層的，使得天河城各樓層的主題變得更主題變得更 為清晰，業態分區更為集中及合理，對消費者的導向性更為明顯為清晰，業態分區更為集中及合理，對消

36、費者的導向性更為明顯 天河城品牌結構調整建議（天河城品牌結構調整建議（1/2） 1F改變目前品牌檔次較參差的現狀，將首層打造成為集合服飾、精品、化妝、餐飲全方位的時尚改變目前品牌檔次較參差的現狀，將首層打造成為集合服飾、精品、化妝、餐飲全方位的時尚 品牌集中的潮流圣地品牌集中的潮流圣地 服裝服裝： 剔除知名度較差、市場影響力弱的非主流服裝品牌剔除知名度較差、市場影響力弱的非主流服裝品牌，如威斯曼、海倫娜、IT Times、ZAIN 形上、EIN、帝后女孩等，為引進 新品牌騰出空間； 引進引進2-3家店鋪設計形象好、貨品具設計感且更新速度快、價格能為普通消費者接受、在國內已經打開知名度和市場的男

37、女裝家店鋪設計形象好、貨品具設計感且更新速度快、價格能為普通消費者接受、在國內已經打開知名度和市場的男女裝 均有的休閑時尚品牌均有的休閑時尚品牌，如Zara、H&M、C&A、 Guess、Bauhaus、 Gap 、DKNY、BCBG等； 引進引進2-4家主流貨品價格家主流貨品價格1千千-5千、面向收入較高千、面向收入較高25-35歲高級白領女性歲高級白領女性/男性、剪裁材質均優良、風格偏職業時尚的正裝品牌男性、剪裁材質均優良、風格偏職業時尚的正裝品牌 ，如Ports、GIADA、Episode、KOOKAI、marisfrolg、EQ：IQ等； 將形象和知名度稍低的品牌移至首層邊角位或者將形

38、象和知名度稍低的品牌移至首層邊角位或者2F ，如蜜雪兒、天蘭、淑女屋、La pargay、Frozen等。 皮具皮具： 剔除知名度較差、市場影響力弱的非主流皮具品牌剔除知名度較差、市場影響力弱的非主流皮具品牌，如萬里馬、TGV、帕佳圖等； 引進引進2-4家受消費者歡迎、設計時尚、材質優良的皮具品牌家受消費者歡迎、設計時尚、材質優良的皮具品牌，如Aee、Ninewest、FL、Naturalizer、 Goyard 、Cheche、Fion 等。 個人護理個人護理： 消費者普遍認為天河城化妝品品牌太少，建議引進消費者普遍認為天河城化妝品品牌太少，建議引進3-5家與絲芙蘭沒有重疊、口碑較好、普及度

39、和性價比較高的化妝品品牌家與絲芙蘭沒有重疊、口碑較好、普及度和性價比較高的化妝品品牌， 如The Body Shop、 Fancl House、Laneige、 Elizabeth Arden、Jurlique、Origins等。 精品飾品精品飾品： 剔除與首層定位不吻合的飾品品牌剔除與首層定位不吻合的飾品品牌，如Nico；或將品牌移至三樓，將品牌移至三樓，如曼谷銀； 引進引進3-5家國際知名、深受家國際知名、深受20-35歲年輕女性喜愛、設計感強的飾品品牌歲年輕女性喜愛、設計感強的飾品品牌，如Agatha、TOUS、Links of London、IT：MODA 、Tie Rack等。 天河

40、城品牌結構調整建議（天河城品牌結構調整建議（2/2） 2F主要調整服飾品牌，提供性價比高、中至中高端主流服飾品牌，鞏固天河城現有核心客戶群主要調整服飾品牌，提供性價比高、中至中高端主流服飾品牌，鞏固天河城現有核心客戶群 剔除形象檔次較差、已脫離商業發展軌跡的非主流服裝品牌剔除形象檔次較差、已脫離商業發展軌跡的非主流服裝品牌，如葛來娣GLADITH、犁人坊、七色麻、MARYMONA、xi、香 莎、恩裳、纖編、應有美色、 MENS EYE等； 引進引進2-4家中至中高端、價格能為普通消費者接受、風格偏甜美浪漫的少淑女時尚品牌家中至中高端、價格能為普通消費者接受、風格偏甜美浪漫的少淑女時尚品牌，如i

41、Blues、Colour 18、Weekend workshop、Emu、E-land、Basic House、Teenie winnie等； 引進引進2-3家面向收入較高家面向收入較高30歲以上高級白領女性、風格偏成熟職業、在廣東地區具備知名度的女裝正裝品牌歲以上高級白領女性、風格偏成熟職業、在廣東地區具備知名度的女裝正裝品牌，如凱撒、凱琪等 。 3F引進新的禮品、飾品品牌，強化引進新的禮品、飾品品牌，強化3F精品精品/眼鏡眼鏡/禮品的主題禮品的主題 引進引進2-4家國際知名、品質優良、口碑和形象都好的禮品精品品牌家國際知名、品質優良、口碑和形象都好的禮品精品品牌，如Shes、Disney、

42、Monchhichi、寶明堂、法藍瓷、古 吳繡皇、NICI等。 5F升級娛樂業態的品牌升級娛樂業態的品牌 建議將受眾面較窄的廣州本土品牌玩通天替換成更具有知名度、家庭參與性更強、受眾面更廣的國際娛樂品牌建議將受眾面較窄的廣州本土品牌玩通天替換成更具有知名度、家庭參與性更強、受眾面更廣的國際娛樂品牌，如玩具反斗 城、樂高等。 6、7F擴大餐飲規模，提供豐富優質的餐飲選擇擴大餐飲規模，提供豐富優質的餐飲選擇 剔除菜品質量、服務和口碑較差的餐廳剔除菜品質量、服務和口碑較差的餐廳，如東方既白、貝來島、怡景西餐廳、西關美食等； 引進引進1家菜品、服務、口碑優良的大型中餐家菜品、服務、口碑優良的大型中餐，

43、如利苑、江南廚子、川國演義、廣州酒家、炳勝等； 引進引進1家口碑良好的日韓家口碑良好的日韓/東南亞特色餐廳東南亞特色餐廳，如大禾回轉壽司、蕉葉等； 引進引進1-2家消費者接受程度高、性價比高的快餐和甜品家消費者接受程度高、性價比高的快餐和甜品，如味千拉面、一茶一座、真功夫、滿記甜品、許留山等。 天河城品牌結構調整建議總結天河城品牌結構調整建議總結 品牌結構品牌結構 調整目的調整目的 在在堅持天河城大眾、主流的整體定位堅持天河城大眾、主流的整體定位基礎上，基礎上，引入能夠提升整體時尚內涵的知引入能夠提升整體時尚內涵的知 名時尚品牌名時尚品牌，一方面鞏固現有核心客戶群，一方面通過適當的消費觀念引導

44、提，一方面鞏固現有核心客戶群，一方面通過適當的消費觀念引導提 升客群素質以及開發新的高素質客群。升客群素質以及開發新的高素質客群。 品牌結構品牌結構 調整涉及調整涉及 主要業態主要業態 需要進行較大程度品牌更新的業態為需要進行較大程度品牌更新的業態為女服、餐飲、娛樂、化妝品以及部分的精女服、餐飲、娛樂、化妝品以及部分的精 品禮品品禮品，其中最能提升天河城整體形象和最能展示天河城品牌調整效果的是，其中最能提升天河城整體形象和最能展示天河城品牌調整效果的是首首 層時尚服飾品牌的戰略性引入層時尚服飾品牌的戰略性引入。 首層時尚服飾品牌的戰略性引入（首層時尚服飾品牌的戰略性引入（1/2） 類型類型 引

45、進品牌引進品牌 代表品牌代表品牌 品牌特點品牌特點 位置要求位置要求 面積面積 (m2) 其他要求其他要求 男女裝男女裝 均有的均有的 休閑服飾休閑服飾 Zara、H&M 、C&A、 Guess、 Bauhaus、 Gap等 C&A 針對18-35歲 、月收三千以 上人群，核心 價位199-399 1F/1F+B1，主 通道附近 1700以 上 有同類品牌如zara、H&M、Uniqlo最好 日客流量2萬人次 租金方式只接受扣點扣點，扣點率8%-10% Guess 針對白領人群 ，人均單次消 費1500元左右 首層，靠近商 場出入口/中庭 ，有對外展示 面 100-120 進駐中高檔次商場，喜

46、與ck jeans、A|X等為鄰 可接受扣點或保底+扣點兩者取高，保底租金保底租金500-600元元/ m2（建筑面積），扣點率（建筑面積），扣點率18% Bauhaus 針對中高端人 群，主流價位 500-5000 首層，只要位 置不偏僻都可 以 70以上 品牌跟隨性強，如有國際一二線品牌進駐一定會跟隨入場 最關注租金，一直對天河城有興趣，但租金過高未能進駐 租金方式都可以接受，租金承受租金承受300-500元元/平米，建筑面平米，建筑面 積積 目前天河城首層西門附近已集結G-Star、CK Jeans、A|X等國際知名的時尚休閑服飾品牌，區域時尚氛圍較好，有利于繼 續引入這類喜歡扎堆、形象

47、和口碑都比較好的時尚休閑品牌； 目前這類知名時尚休閑品牌進入天河城最大的障礙就是認為天河城的租金太高，難以承受租金太高，難以承受； 從增大整體長遠競爭力的角度，建議天河城適當犧牲租金收益，留足足夠的空間適當犧牲租金收益，留足足夠的空間來引入這些品牌，采用純扣點或保底加扣純扣點或保底加扣 點點（如引入初期采用純扣點，經營穩定后采用保底+扣點）的方式，以適當的底租優惠、爭取較為理想的扣點率適當的底租優惠、爭取較為理想的扣點率以達到既吸 引品牌進入，又能保證租金收益不受太大影響。 首層時尚服飾品牌的戰略性引入（首層時尚服飾品牌的戰略性引入（2/2） 類型類型 引進品牌引進品牌 代表品牌代表品牌 品牌

48、特點品牌特點 位置要求位置要求 面積面積 (m2) 其他要求其他要求 偏成熟的偏成熟的 職業正裝職業正裝 Ports 1961 、GIADA 、DKNY、 BCBG、 EQ：IQ、 Episode等 Brooks Brothers 25-40歲高收入 商務男士 首層，良好展示 效果和廣告位 80-120 跟隨一線品牌如Zegna、GA、Hugo Boss等； 認為天河城租金太高天河城租金太高，且麗柏和太古匯與其定位更為適合； 接受兩者取高或純扣點，保底租金低于保底租金低于1000元元/平米，扣點率平米，扣點率 不高于不高于15% Ports 25-40歲都市女 性，設計感強 首層，良好展示 效果和廣告位 80-150 店面為矩形，店面寬度與進深比為4：3者最優； 租金偏向于固定租金，可接受兩者取高，扣點率，扣點率15%； 認為目前天河城首層品牌落差太大，易生雜亂之感，將重點關重點關 注天河城定位及品牌改善的進度注天河城定位及品牌改善的進度 GIAD