1、WORLDUNIONCONSULTANCY 1 合肥城市概況及城市進入性研究 2 房地產客戶細分理論及方法研究 3 首置客戶特征描述及其敏感點分析 報 告 CONTENTS WorldUnion Consultancy 2 4 首改客戶特征描述及其敏感點分析 5 首置、首改客戶置業敏感點對比分析 6 合肥城市客戶地圖 目 錄 CONTENTS WORLDUNIONCONSULTANCY 1 合肥城市概況及城市進入性研究 2 房地產客戶細分理論及方法研究 3 首置客戶特征描述及其敏感點分析 報 告 CONTENTS WorldUnion Consultancy 3 4 首改客戶特征描述及其敏感點

2、分析 5 首置、首改客戶置業敏感點對比分析 6 合肥城市客戶地圖 目 錄 CONTENTS WORLDUNIONCONSULTANCY 作為安徽省會城市，省會經濟圈核心、皖江城市帶等功能區域的核心城市，合肥市具 備輻射周邊地市乃至全省的條件 城市背景城市定位 省會經濟圈龍頭城市，協調并引領周邊城市發展 2009年出臺的省會經濟圈規劃，涉及合肥市、原巢湖市、六安市、淮南市及桐城市，期望通 過合肥作為區域對外開放的龍頭城市，發展為重要的城鎮群、中部崛起的重要戰略支點，其 中合肥定位為龍頭綜合型城市，是整個區域發展的發動機、推動全省加速發展的增長極和創 新極、參與泛長三角分工的先行區； 皖江城市帶的

3、雙核之一帶動和支撐區域發展 WorldUnion Consultancy 4 皖江城市帶的雙核之一，帶動和支撐區域發展 2010年國家發改委批準的皖江城市帶承接產業轉移示范區規劃，確立了一軸兩核兩翼的整體 發展格局，其中合肥作為合蕪雙核之一，主要依托自身省會城市、全國科技創新試點市、區 域交通樞紐地位建設全國重要的先進制造業基地、高新技術產業基地和現代服務業基地，為 區域發展提供支撐和服務 城鎮體系發展中的核心城市，承載著整合兩大城市群的使命 近期形成一圈一帶一群五區的發展格局，遠期形成兩圈一群兩帶五區的發展格局，規劃進一 步提升合肥在全國省會城市中的地位，建設成為成為在全國有較大影響力的區域

4、性特大城市， 推進合肥經濟圈一體化建設。合肥在其中承載著融合皖江城市帶和皖北城市群的使命，最終 形成合蕪馬銅大型城市群。 數據來源：相關專項規劃及媒體相關報導 WORLDUNIONCONSULTANCY 依托承東啟西的區位優勢，是泛長三角區域重要組成部分，是中部崛起戰略的重要支 撐點，發展前景看好 合肥 皖江城市帶 沿江運輸大通道 城市背景城市定位 WorldUnion Consultancy 5 p合肥具備承東啟西的天然優勢，依托京 福高鐵、滬漢蓉高鐵等快速交通樞紐，與 上海、武漢等形成兩小時經濟圈，與北京 形成四小時經濟圈，隨著未來路網的完善， 將與各大城市圈形成四小時經濟圈。 p2010

5、年，合肥市與馬鞍山等城市一同 被納入泛長三角區域協調合作城市，將 依托自身具備的科研、人力資源等資源 優勢參與分工，帶動安徽省腹地更好地 融入長三角城市群的發展中，成為安徽 省對接長三角的關鍵支點。 p2009年底國務院正式實施中部崛起戰 略，而后出臺一系列政策措施，推動發 展提升“三基地一樞紐”地位，重點建 設和提升糧食生產、能源、高新技術和 裝備制造業基地，以及交通樞紐地位； p以合肥為中心的皖江城市群是重點發 展的區域城市群之一，是中部崛起的重 要支撐點。 2010年正式納入泛長三角合作城市 中部崛起戰略的重要支撐點 承東啟西的重要門戶 數據來源：相關專項規劃及媒體相關報導 WORLDU

6、NIONCONSULTANCY 巢湖部分區域的并入，使得合肥具備發展沿湖區域特大城市的條件，“1331”新格 局的確立，將進一步改善城市面貌提升城市影響力 1331新格局的確立，環湖大城 市已然呈現 “1”提升主城區 優化提升主城區，濱湖新區成為新區開 發建設的示范區，納入主城范圍，地位 將得到進一步鞏固，有望成為濱湖大城 市的圖騰； 城市背景城市定位 WorldUnion Consultancy 6 市的圖騰； “3”三大副中心 積極發展巢湖、廬江和長豐三個副中心 城市； “3”打造三大產業基地 統籌推進新橋臨空產業基地、廬南重化 工基地和巢北產業基地； “1”打造巢湖生態示范 區 創新建設

7、環巢湖生態示范區，改善城市 形象和面貌 p國務院在2011年7月14日以國函2011 84號文下發給安徽 省名為國務院關于同意安徽省撤銷地級巢湖市及部分行政區劃 調整的批復，巢湖將被分為三個部分，分別并入合肥、蕪湖和 馬鞍山，其中，合肥市受益最大，巢湖已然成為合肥的“內湖”。 隨著巢湖“一分為三”，巢湖成為合肥內湖，環湖型大 城市已經形成。 WORLDUNIONCONSULTANCY 城市經濟的持續快速發展，工業立市成效顯著，在產業轉移背景下，快速發展的勢頭 將得到進一步鞏固和延續 城市背景經濟發展 WorldUnion Consultancy 7 2011合肥GDP高達3636億元，近六年合

8、肥GDP年平均增長率高達 17%，遠遠高于全國平均水平的11.7%； 合肥的經濟增長態勢良好，正在逐步縮小和一線城市的經濟差距。 隨著大建設的進行，合肥的產業結構也處在調整期：第二產業持 續放量，機電制造、汽車制造增長迅猛，正在準備升級和改造； 第三產業比重下降，恰逢皖江城市帶的發展機遇，合肥第二、第 三產業將會迎來新機遇。 數據來源：合肥統計年鑒及統計公報（2007-） WORLDUNIONCONSULTANCY 隨著城市經濟的快速發展和城鎮化步伐的加快，城區吸納外來人口能力持續增強，且 仍存在較大的提升空間 470 479 487 491 495 745 188 198 203 209 2

9、14 218 180 200 220 240 200 400 600 800 2006-2011年合肥市總人口及市區人口數對比 中部各省會與南京、杭州經濟、人口首位度對比 城市背景城市化發展 WorldUnion Consultancy 8 160 0 200620072008200920102011 全市總人口市區人口 數據來源：歷年合肥統計年鑒及第六次人口普查信息 合肥經濟與人口數據采用剔除新并入的廬江和巢湖數據計算 合肥市總體戶籍人口水平保持相對穩步的增長態勢，市區戶 籍人口也同步增加，整體城鎮化水平呈現穩步發展的態勢； 城市經濟的快速發展使得城市輻射周邊地區的能力不斷增 強，市區人口比

10、重加重，外來人口扎根合肥的外來人口越來越 多。 通過對比中部城市與長三角相對發達城市的人口首位度和經濟首位 度可以看出，以合肥為代表的中部欠發達地區省會城市由于經濟快速 發展，其經濟首位度水平普遍遠高于發達地區； 由此可判斷城市人口增加仍存在較大空間，預期伴隨著城市經濟的 發展，城市人口的增加速度也將持續加快，逐步接近發達城市水平 WORLDUNIONCONSULTANCY 合肥人均可支配收入與人均消費支出呈現同步增長的趨勢，居民消費能力不斷 增強 11013 13427 15591 17158 19051 22459 13.7% 21.9% 16.1% 10.1% 11.0% 17.9% 5

11、.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 5000 10000 15000 20000 25000 2006-2011年合肥市城鎮居民人均可支配收入及其增長率 2006-2011年，合肥市城鎮居民可支配收入呈現穩步 上升態勢，近6年的人均可支配收入年增長率達到 15.1%； 從總量上看，超全國平均水平648.91元；從增速上 看，名義增速高于全國3.8個百分點，實際增速高于全 城市背景收支水平 WorldUnion Consultancy 9 0.0% 5.0% 0 5000 200620072008200920102011 城鎮居民人均可支配收入（元）增長率 看，名義增速高于全

12、國個百分點，實際增速高于全 國3.1個百分點。 2006-2011年，合肥市人均消費支出保持良好的增長 趨勢，年均增長率高達13.5%； 2011年合肥市人均消費支出總額為15697元，比 2006年翻一番，遠遠高于全省人均消費支出的平均水 平1318.5元。 8165 9936 11752 12695 14012 15697 10.4% 21.7% 18.3% 8.0% 10.4% 12.0% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 0 5000 10000 15000 20000 200620072008200920102011 2006-2010年合肥市人均消費支出及其增長率水平

13、人均消費性支出（元）增長率 數據來源：合肥統計年鑒及統計公報（2007-） WORLDUNIONCONSULTANCY “141”發展戰略指導下，合肥城市框架已經拉開，新區及近郊發展優勢突出 n 一核 主城區，包括老城區和政務區， 老城區為傳統商業中心，政務區 已發展成型，即將形成中央商務 區 四組團 合肥“141”發展戰略 p北部組團及東部組團：規劃新區有北部新城、 新站區及龍崗片區，新區及近郊區域發展優勢突 出； 城市大框架之下，各新區及近郊熱點形成 城市背景發展格局 WorldUnion Consultancy 10 n 四組團 包含東部組團、西部組團、北部 組團和西南組團，主要為產業區

14、 以及配套的區域商住中心 n一新城 依托濱湖新區規劃，打造濱湖+ 巢湖的聯動發展模式，目前啟動 期基本建成，核心區土地開始出 讓 p西部組團及西南組團：規劃發展新區有政務 區、高新區、經濟開發區，其中政務區經過多年 的發展，已較為成熟，其價值已十分突出，將帶 動西部組團及西南組團發展； p濱湖新區：在“141”發展戰略中自成一極，規 劃起點高，為城市重點打造的新區，目前合肥已 成環湖型城市，濱湖新區將更具發展潛力。 WORLDUNIONCONSULTANCY “圍繞著城市空間發展戰略，城市快速交通體系將逐步建立，組團間與中心城 區距離拉近 城市道路規劃及十二五重點建設道路 2 4 9 十二五市

15、區快速交通體系規劃 城市背景交通規劃 WorldUnion Consultancy 11 13 7 8 軌道交通 快速公交 p近期規劃9條快速進出城通道，主城區和各組團將形成“一刻鐘交通 圈”； p十二五期間主要完善二環暢通等快速路，以及蒙城北路、阜陽路、習 友路、龍崗路、長江東路、巢湖路等城市主動脈將開工建設。 p十二五期間軌道交通1號線爭取建成投入使用，2號線爭取開 工，同時將形成四通八達的快速公交交通體系，拉近各片區域 中心城區的距離。 數據來源：合肥市近期城市建設規劃（2011-2015） WORLDUNIONCONSULTANCY 地鐵2號線 地 鐵 1 號 線 新橋機場 安醫附院

16、安醫附院 西區 p近期市政配套熱點在于城市 交通提升：樞紐設施新橋機場 和高鐵南站的建設，以及地鐵 1號線和2號線規劃落地； p城市熱點發展規劃：省政府 南遷驅動的濱湖發展熱點、中 心城區補償驅動的森林公園片 城市背景重大市政配套及發展熱點 項目推動級別進展 巢湖治理合肥市及沿岸區域已經啟動 高鐵南站合肥市、鐵道部等 主體施工，預計 2014年投入使用 新橋機場 安徽省、合肥市、 民航總局等 主體完工，2013 年投入使用 地鐵1號線合肥市 已開工，預計 合肥近期實施重大市政項目及熱點開發區域基本情況 七中新區 168中學 WorldUnion Consultancy 12 高鐵站 省委省政府

17、 巢湖治理 心城區補償驅動的森林公園片 區、產業升級和配套投入驅動 的新站片區； p濱湖新區和南站片區強勢落 地形成聯動發展，有望改變合 肥整體價值格局，價值提升潛 力較大；城市東部的瑤海等區 域以舊改為主，缺少重大市政 規劃，價值提升潛力有限。 淝河片區 地鐵1號線合肥市 已開工，預計 2016年投入使用 地鐵2號線合肥市 規劃確定，年內 開工 安醫附院西區安醫附院、高新區已開工 安醫附院東區安醫附院、新站區已開工 省級行政中心安徽省已開工 七中新區高新區已開工 168中學新站區已開工 七中新區 數據來源：合肥市近期城市建設規劃（2011-2015） 相關媒體報導及實地考察 WORLDUNI

18、ONCONSULTANCY 城市背景產業分布及發展方向 產業園概況工業產值：億 招商引資：億 發展 方針 產業園級別2010 2011 20102011 蜀山經開區省級64.4853245擴容 廬陽工業園區省級109.9 143.1 升級 轉型 雙鳳工業園省級1502183566.8擴容 包河工業區省級1442024361轉型 商貿物流開發區省級70新建 合肥經開區國家級 1339 1532115129擴容 新站綜合開發試 驗區 廬陽 工業 園 雙鳳工 業園 合肥中央 商務圈 主要產業集中區發展基本情況工業立市發展方針下，園 區經濟發展重要載體，很 大程度上決定區域人口和 收入；第三產業發展作

19、為 城市升級的重要表現，將 影響城市中高收入人群的 分布； p 高新區和經開區的 持續強勁發展勢頭，以 及政務區、濱湖區商務 WorldUnion Consultancy 13 合肥經開區國家級 1339 1532115129擴容 高新區國家級6601015112175擴容 新站區國家級165364181198 擴容 升級 商務圈規模（萬）發展狀態 中央商務圈擴容、升級 政務區商務圈300 大體量在建和即將交付使用 寫字樓項目 金融后臺基地500 十多家總部型金融后臺基地 在建，預期吸納10-15萬人 高新技術開 發區 經濟技術開 發區 包河工 業園 安徽省商 貿物流園 循環經濟 示范園 商務

20、圈 政務區商 務圈 金融 后臺 基地 發展方向 及政務區、濱湖區商務 集群的興起將進一步提 升西南區域產業優勢； 新站區近幾年的跨越式 發展有望快速提升東北 部的產業影響力； p 東部物流和循環經 濟園區，近期面臨突 破，但產業特性決定其 對周邊帶動有限。 數據來源：合肥市近期城市建設規劃（2011-2015） 各園區歷年工作報告或公開發布的數據 WORLDUNIONCONSULTANCY 區域六普常住人口（萬）五普常住人口（萬）人口變化（萬） 包河-濱湖81.847.834 瑤海-新站90.370.719.6 蜀山-政務64.838.616.2 廬陽60.947.713.2 高新11.92.

21、99 經開25.63.522.1 長豐6368-5 長豐縣 瑤海區 新站區 廬陽區 蜀山區 城市背景人口總量分布 合 肥 城 市 人 口 分 布 73.8 70 20.3 二 環 線 64.8 11.9 60.9 單位：萬人 WorldUnion Consultancy 1414 肥東86.297.2-11 肥西85.983.82.1 合計570447123 p截至2010年合肥全市常住人口達570萬（若考慮新并入的 巢湖市和廬江縣則達到745），中心城區人口達到335萬， 占比近60%； p結合現狀住宅用地分布特點，可以發現人口仍主要集中在 傳統老城范圍內（二環線內），傳統四城區人口達270

22、萬， 占市區總人口80%。 高新區 政務區 經開區 包河區 布 與 用 地 分 布 ： 萬 8 濱湖區 11.9 25.6 數據來源：根據合肥市第六次人口普查數據、第 五次人口普查數據整理 WORLDUNIONCONSULTANCY 合肥城區人口增加來源分析（萬人） 長豐縣 瑤海區 新站區 廬陽區 蜀山區 合 肥 各 區 域 人 口 占 二 環 線 肥 東 長豐、淮南 肥西、六安 城市背景人口遷移特征 2010年常住人口比重 2000年常住人口比重 WorldUnion Consultancy 1515 p通過過去十年城區人口來源構成可以看出，城區人口增加 主要依托城市以外外來移民及周邊三縣進

23、城人口。 p合肥城區人口處于全面快速增長階段，除三縣人口下降 外，城區各區域人口占比保持同步增加或大幅增長； 十年城區 人口增加 城區人口 自然增長 三縣進城 人口 外來移民 人口 高新區 政務區 經開區 包河區 占 比 變 化 示 意 圖 濱湖區 東 縣 肥 西 縣 廬江、肥西 肥東、巢湖 數據來源：根據合肥市第六次人口普查數 據、第五次人口普查數據整理 WORLDUNIONCONSULTANCY 長豐縣 瑤海區 新站區 廬陽區 蜀山區 合 肥 城 區 十 年 新 增 二 環 線 肥 東 不同區域人口增長表現出不同的特點 傳統中心城區拓展區人口均大幅增加 發展迅速的產業集中區人口大幅增加 p

24、包河、蜀山、瑤海、廬陽等以二環內區域為主的區域人口 增加均在15萬以上，四大傳統老城區人口增加占全部城區人 口增加的62%，是新吸納人口的絕對主力； p發展迅速的高新區和經開區人口分別增加9萬和22萬，增 幅明顯，是吸納人口的重要主力； 城市背景新增人口分布特點 WorldUnion Consultancy 16 蜀山區 高新區 政務區 經開區 包河區 增 人 口 分 布 ： 萬 濱湖區 縣 肥 西 縣 政府主導新區持續吸納增加人口 幅明顯，是吸納人口的重要主力； p高新區和經開區2000年地區產值分別為29億和15億元， 2011年增長為290億元和475億元，領跑合肥經濟發展 p政務新區和

25、濱湖新區屬于政府先后大力主導的兩個城市新 區，分別增加8萬和5萬人； p政務區啟動于2001年，目前經歷10年發展，濱湖新區啟動 與2007年，目前僅進入發展第5年。 西南區域的人口增加遠超過東部及北部，除老城四區 外，經開區、高新區、政務區都是人口重點導入區域 數據來源：根據合肥市第六次人口普查數 據、第五次人口普查數據整理 WORLDUNIONCONSULTANCY 市場特征住宅用地成交分布 2011年成交畝數 年成交畝數 近期土地成交情況一方面反映 住宅供應的熱度，一方面也決 定了近期市場的競爭預期： p 土地成交集中區域：廬 陽區、濱湖區、高新區、 經開區； p 土地供應枯竭的區域：

26、蜀山區、新站區、包河 瑤海區 廬陽區 WorldUnion Consultancy 17 數據來源：根據合肥市土地市場發布的土地成交信息整理 蜀山區、新站區、包河 區、政務區； p 土地出讓重心進一步向 外圍轉移，如，傳統老城 區主要集中在二環及二環 外圍，高新區土地成交主 要集中在大蜀山西南； p 濱湖新區開始出讓核心 區域地塊，價值將得到提 升。 蜀山區 經開區 濱湖區 結論： 老城供應稀缺的情況下，二環內 地塊具有較大稀缺性，投資價值較 高； 高新區、經開區土地成交在長期 稀缺下出現井噴，開發熱度有望得到 提升； 新站區供應持續稀缺，但產業發 展迅速，具有較大發展機會。 高新區 政務區

27、包河區 WORLDUNIONCONSULTANCY 市場特征后續住宅用地分布 傳統中心城區 及政務區發展 飽和 森林 公園 廬陽工 業園 龍崗 高新外延 陶沖湖 職教園 后續主要住宅用地集中區分布示意圖 后續住宅用地分布一方面反映一定時期內市場潛在供應情況，一方 面也反映了未來幾年企業取地可能的目標區域： 主城外圍 持續拓展 城市新區趨 于成熟 產業區快 速發展 主要指濱湖新區、北 城新區等 WorldUnion Consultancy 18 主要住宅建成 區范圍 主要規劃住宅 用地范圍 高鐵南 站片區 南淝河 包河工 業園 濱湖新區 經開區 拓展區 對比規劃局發布的2011-2015中心城區

28、用地規劃及城市用 地現狀圖，可以發現中心城區發展基本飽和，未來除少量 老城區舊改外，新增住宅用地主要集中在外圍區域 緊鄰老城的森林公 園、南淝河、龍崗、 高鐵片區、經開區拓 展區等 根據2011年制定的城市 發展近期建設用地規劃 城新區等 主要指高新區外延 區、新站陶沖湖、職 教園片區、包河工業 園、廬陽工業園等 數據來源：根據城市近期建設規劃（2011-2015）整理 WORLDUNIONCONSULTANCY 市場特征市場成交分布 2011年成交套數 年成交套數 供需比 現狀市場成交份額反映各個區 域現有客戶基礎，是研判近期 置業目的區域及流向的基礎： p 客戶目前主要集中在 四大老城區及

29、政務區和濱 湖區等城市新區，除經開 區外，各產業區成交量相 對較少； p 廬陽、包河、濱湖、 瑤海區 廬陽區 （套數） 2011年年1-10月 供應銷售供應銷售 蜀山區1534410001 1397510373 廬陽區100027865 1067210510 包河區50524302 56247578 瑤海區113349142 93827974 高新區22191136 27742594 經開區52595773 42094062 政務區72997497 49875900 近兩年各區域住宅供需情況對比 WorldUnion Consultancy 1919 p 廬陽、包河、濱湖、 高新市場需求表現出

30、強勁 增長勢頭，在供應不足的 情況下成交量上升明顯； p 四大老城區成交主力 集中在二環附近或二環外， 中心區供應趨于稀少； p 新站長期無新項目是 市場萎縮的重要原因。 包河區 蜀山區 政務區 經開區 高新區 濱湖區 新站區46703872 34172285 濱湖區55275790 43119331 結論： 老城拓展區域可以是承接老城區客戶 的首選，政務區、濱湖區價值已得到 客戶的普遍認同，也具有較好的客戶 基礎； 高新區發展勢頭較好，成交量存在一 定提升空間；包河區供應不足但成交 持續提升，市場存在較大空缺。 數據來源：世聯數據平臺 WORLDUNIONCONSULTANCY 市場特征市場

31、價值格局 1 2 2 2 3 3 3 6 5 5 4 4 3 5 4 現狀各區域價值格局反映目前 市場對區域價值的定義，也是 影響區域客戶基礎的重要因素， 也是中心區供應稀缺背景下價 值演變的基礎： p 傳統老城區和政務區 已經形成高價值區雙核， 兩者邊緣價值逐漸遞減， 但東北部遞減快于西南區 域； 老城區 東大街 東七 龍崗 老包河 黃潛望 北中環 北二環 雙鳳工業園 陶沖湖 職教城 蜀山產業園 高新區 潛山路 七里塘 2011 蜀山區71366778 廬陽區56375962 包河區55356512 瑤海區58755931 高新區76296556 經開區69396448 政務區7250737

32、1 新站區 近兩年各區域住宅成交均價 WorldUnion Consultancy 20 1 3 3 4 5 5 價值梯度說明 1、8000以上； 2、7500-8000； 3、6500-7500； 4、5500-6500； 5、5000-5500； 6、5000以下 3 數據來源：相關區域近期典型在售項目價格采樣 年數據截至10月底 域； p 單純依托產業驅動的 區域價值普遍較低，價格 平臺普遍在5500以內， 且與相鄰區域形成明顯梯 度差異； p 濱湖新區價值自成一 極，但目前區域價值尚未 成熟，存在較大升值空間。 高鐵站 翡翠湖 南艷湖 包河工業園 濱湖新區 經開產業區 結論： 西南區域

33、中心城區外延區價值 承接性較好，外延價值預期相 對東北區域較好； 濱湖新區作為價值較低的中心 價值區，存在較大升值空間； 高鐵站片區處于三個價值極之 間，發展潛力很大； 新站區55224610 濱湖區53066760 WORLDUNIONCONSULTANCY 市場特征客戶關注因素 具備優質學區, 11.5% 自然環境優美, 12.2% 公共交通好， 上班方便, 18.5% 商業及配套 好，生活方便, 24.4% 首改客戶對于外部環境因素重要性認知 公共交通好，上 班方便, 22.3% 商業及配套好， 生活方便, 21.2% 區域發展前景好, 11.7% 具備優質學區, 12.9% 首置客戶置

34、業對外部環境重要因素認知 WorldUnion Consultancy 21 首改客戶優先關注區域層面因素為生活配套、交通配 套、自然環境和學區 首置客戶優先關注區域層面因素依次為公共交通、生活配 套、學區和區域發展前景 客戶置業時區域層面優先關注的因素為生活配套、交通配套和教育配 套、改善型客戶對環境關注度也較高，在此基礎上可結合現有市場供應 限制進一步研判客戶遷移特征 數據來源：年合肥市住宅客戶專題研究數據庫 WORLDUNIONCONSULTANCY 廬陽區蜀山區包河區瑤海區經開區政務區高新區新站區 濱湖新 區 廬陽區 58.8% 14.7% 8.8%2.9%5.9%.0%.0%.0%2

35、.9% 蜀山區 17.6% 47.1% 29.4% 5.9%.0%.0%.0%.0%.0% 廬陽區 蜀山區 包河區 瑤海區 經開區 政務區 高新區 新站區 濱湖新 區 廬陽區80.0%.0%.0%20.0%.0%.0%.0%.0%.0% 客戶置業表現出較強的地緣性，反映客戶均有一定地緣情結，表現為客戶多傾向于目前所在 區域或周邊區域選擇置業 市場特征客戶關注因素 居住區域 置業區域 居住區域 置業區域 首置客戶置業區域特征分析 首改客戶置業區域特征分析 WorldUnion Consultancy 22 蜀山區 17.6% 47.1% 29.4% 5.9%.0%.0%.0%.0%.0% 包河區

36、 4.8% 19.0% 52.4% 14.3% 4.8%.0%.0%4.8%.0% 瑤海區 3.4% 17.2% 10.3% 48.3% 6.9%6.9%.0%3.4%.0% 經開區 7.4% 37.0% 7.4%7.4% 22.2%.0%7.4%.0%.0% 政務區 11.1% 19.4% 19.4% 13.9% 2.8% 13.9% 5.6%.0%.0% 高新區 8.3% 50.0% 16.7%.0%4.2%4.2%4.2%.0%.0% 新站區 16.7%.0%.0%44.4%.0%.0%.0%33.3%.0% 濱湖新區 4.0%8.0% 24.0% 8.0% 20.0% 4.0%4.0%

37、.0%16.0% 蜀山區16.7% 66.7%.0%.0%5.6%.0%.0%5.6%.0% 包河區.0%20.0% 60.0% 20.0%.0%.0%.0%.0%.0% 瑤海區.0% 13.6% 4.5%54.5%4.5%.0%.0%4.5%.0% 經開區8.3% 8.3% 25.0% 16.7%25.0%.0%.0%8.3%.0% 政務區11.1%11.1% 33.3% 11.1% .0%11.1%.0%.0%.0% 高新區.0% 33.3% 16.7%.0%.0%.0% 33.3% .0%16.7% 新站區25.0% .0%.0%50.0%.0%.0%.0% 25.0% .0% 濱湖新區

38、3.8%15.4% 7.7% 7.7% 26.9%.0%.0%.0%15.4% 數據來源：年合肥市住宅客戶專題研究數據庫 WORLDUNIONCONSULTANCY 供應稀缺 老城區內、環 境好 臨近外 溢、 長豐進城 產業吸納 長豐進城、 目前客戶主 要集中在老 城四區、政 務、濱湖區 和經開區 后續供應集中在森 林公園等老城拓展 區、高新區等產業 區以及濱湖新區， 老城區、政務區供 應稀缺， 高新、經開、 濱湖、政務、 新站產業投 入將帶來大 量新進人口 南站片區、 濱湖有重大 規劃實施利 好，區域發 展前景好 森林公園、 南站片區、 濱湖有重大 規劃實施利 好，區域發 展前景好 就近外

39、溢、 市場特征客戶遷移 陶沖湖 森林 公園 WorldUnion Consultancy 23 供應稀缺 價值接近、 發展前景 肥東、巢 湖進城 臨近老城 產業驅動 環境驅動、位 置接近 位置接近， 價格驅動 發展前景、 學區驅動 發展前景 學區驅動 產業驅動 發展前景 環境驅動 p 目前老城四區及政務區客戶將主要向森林公園片區、南 站片區、濱湖新區轉移，部分向高新區轉移； p 產業驅動下周邊地市將有持續的客戶進入高新、經開 區、新站區等快速發展的產業園相關片區，以及與之相 鄰的中心城區 客戶關注：生活配套、公 共交通、學區配套等，且 表現出明顯的地緣性 發展前景 高新 外延 高鐵 南站 濱湖

40、 新區 WORLDUNIONCONSULTANCY 市場特色交通便捷度 快速公交線路 軌道交通線路 首置客戶最關注的因素為公 共交通便利性，除中心城區 范圍外，臨近通勤效率高的 BRT快速公交和軌道交通線路 是剛需首置客戶的重要參考 指標： p目前已投入使用的快速公 交線路包括快1、快2、快4、 快5四條線路，近期規劃實施 的至少有4條；鑒于其通勤效 地鐵2號線 快4 快5 重點關注： p 地鐵和快速公交共同帶動下的高 鐵片區、濱湖新區近期交通便捷度提 升明顯，但鑒于其預期價格平臺較 高，將成為實力首置客戶的首選； p 受地鐵2號線帶動，高新外延片區 和龍崗片區交通便捷度提升，鑒于其 高新 外

41、延 龍崗 片區 廬陽工 業園 WorldUnion Consultancy 2424 的至少有4條；鑒于其通勤效 率，對近郊區域交通便利性 提升明顯； p合肥目前尚無投入運營的 地鐵線路，1號線已啟動建 設，有望2016年投入使用，2 號線規劃已確定，近期已動 工；地鐵線通勤效率很高， 對遠郊區域也將構成利好。 地 鐵 1 號 線 快1 快2 和龍崗片區交通便捷度提升，鑒于其 相對較低的價格平臺，有望成為實力 相對一般的首置客群的首選； p 近郊廬陽工業園片區受到快速公 交拉動，剛需投資價值有望得到提 升； p 包河工業園片區缺少交通規劃利 好，難以輻射外部剛需，近期價值難 以提升； 濱湖 新

42、區 高鐵 片區 WORLDUNIONCONSULTANCY 首改客戶最關注的為商業配套設 施，近期形成相對完善的商業中 心，將提升片區的改善投資價 值： p 二環內大部分區域商業 配套已經投入，形成了市級 商業中心和多個社區級商業 中心，絕大部分片區商業配 套完善； p 二環以外政務區、經開 近期即將成型商業中心分布示意圖 森林公園商業中心 市級商業中心東七商業中心 新站商業中心 重點關注： p 濱湖新區、森林公園、高鐵南 站、龍崗片區、淝河片區內部或緊鄰 成熟區級成熟商業中心，將受到改善 型客戶重點關注，投資價值相對較 高； p 鑒于目前森林公園、高鐵南站、 濱湖新區價格平臺相對較高，未來將

43、 以中高端首次改善客戶為主，而龍 崗整體價格水平較低，且對外吸納 森林 公園 龍崗 片區 市場特色生活配套便捷度 WorldUnion Consultancy 25 p 二環以外政務區、經開 區、新站區、花沖、濱湖區 目前區級商業中心基本成 型，高新區沿長江路形成社 區級商業中心，其他地方商 業中心短期內難以成型。 市級商業中心 區級商業中心 社區級商業中心 經開商業中心 政務區商業中心 濱湖區商業中心 崗、整體價格水平較低，且對外吸納 能力一般，將以地緣型中低端改善為 主； p 淝河片區臨近成熟商業，但尚處 于發展起步期，有地緣客戶基礎，價 值存在不確定性； p 高新外延區、新站區、包河工業

44、 園、廬陽工業園等片區短期內難以形 成完善商業配套，首次改善投資屬性 相對較弱。 濱湖 新區 高鐵 南站 淝河 片區 WORLDUNIONCONSULTANCY 總結區域投資屬性 傳統中心城區 及政務區發展 飽和 森林 公園 廬陽工 業園 龍崗 淝河片 高新外延 陶沖湖 職教園 在3-5年范圍內，綜合前述分析結果，對各潛在供地片區價值進行總結： 片區價值特征 二環內稀缺、價值成熟、中高端客戶 森林公園稀缺、生態、老城主流外溢、價值較高、中高端改善客戶 陶沖湖產業驅動熱點、價值較低、地緣剛需客戶充足 職教園受周邊產業區帶動、價值低、客戶基礎存在不確定性 淝河片區老城主流外溢客戶基礎一般地緣改善

45、WorldUnion Consultancy 26 主要住宅建成 區范圍 主要規劃住宅 用地范圍 高鐵南 站片區 淝河片 區 包河工 業園 濱湖新區 經開區 淝河片區老城主流外溢、客戶基礎一般、地緣改善 包河工業園產業驅動、客戶基礎一般、價值較低，地緣剛需 龍崗片區進城和老城外溢驅動、價值較低、客戶基礎一般、中低端剛需 濱湖新區發展熱點、政務、配套驅動、老城遷移、價值較高、首置首改并重 高新外延產業驅動、環境良好、現狀價值較低、規劃前景好、客戶基礎良好 高鐵南站發展熱點、中高端主流外溢、客戶基礎好、首置首改并重 經開產業驅動、城市外溢、地緣客戶 WORLDUNIONCONSULTANCY 總結

46、投資方向建議 結合中高端剛需剛改定位，同時追求快速回現的操作特征，建議近期重點 考慮高鐵片區、高新外延積極進入，經開區及二環內適當的地塊擇機進入 區域現狀價值未來提升調整因素進入建議定位方向 森林公園片 區 中等高企競爭關系暫不進入首置、首改、再改 濱湖新區較高提升 競爭關系、環 境資源 暫不進入 首置首改并重，少量再 改 p考慮到目前在森林 公園、濱湖均有大體量存 量待售，考慮到近期區域 客戶結構相對單一的情況， 不建議在森林公園和濱湖 新區進一步取地，但若濱 湖新區有資源型項目可以 WorldUnion Consultancy 27 高鐵南站片 區 一般高企積極進入首置為主、首改為輔 二環

47、內片區高維持用地條件選擇進入首置、首改、再改 高新外延較差高企 臨近地鐵、區 域成熟 積極進入 首置為主、首改再改為 輔 經開區一般提升 主流項目時間 差異化 選擇進入首置、剛改 湖新區有資源型項目可以 差異化可考慮介入； p二環內價值雖然較高， 但要視地塊規模、地價、 拆遷難度等綜合確定，若 有條件合適可考慮在老城 區進一步拿地。 WORLDUNIONCONSULTANCY 1 合肥城市概況及城市進入性研究 2 房地產客戶細分理論及方法研究 3 首置客戶特征描述及其敏感點分析 報 告 CONTENTS WorldUnion Consultancy 28 4 首改客戶特征描述及其敏感點分析 5

48、 首置、首改客戶置業敏感點對比分析 6 合肥城市客戶地圖 目 錄 CONTENTS WORLDUNIONCONSULTANCY PART2 房地產客戶細分理論及方法研究 WorldUnion Consultancy 29 n房地產客戶細分理論 n客戶細分方法和路徑 n本次研究細分方法 WORLDUNIONCONSULTANCY 房地產客戶細分理論馬斯洛需求理論 自我實 現需求 社會需求 尊重需求 高端客戶 （再改、高端） p 處于頂端的高端市場，由高收入家庭和極少數最高收入 家庭構成； p 他們有豐富的置業經驗和高端居住體驗，追求的是尊重 的和自我實現的需求； p 處于需求層次的中端，主要由中

49、等收入家庭組成， 集中了住宅商品房市場主要客戶群體； 需 求 層 次 WorldUnion Consultancy 30 社會需求 安全需求 生理需求 p 位于需求層次的低端，客戶家庭收入較低 ，其住房需求以滿足生理需求為主； p 購買支付力較低，更多的依靠廉租房和保 障房； 主流客戶 （首置、首改） 低端客戶 （廉租房、保障房） 集中了住宅商品房市場主要客戶群體； p 該層級客戶擁有一定的經濟基礎，在保證安全需求 的前提下，需求逐漸升級，且生命周期所處的階段 是他們購房置業的重要驅動因素； WORLDUNIONCONSULTANCY 房地產客戶細分理論客戶行為理論 客戶心理（價值觀） 客戶行為理論： p在客戶置業過程中，根據客戶的不同需求產生相應的行為動機，進而形成供需雙方的交易行為，彼此之間達成既 定目標； p在既定目標實現的基礎上，客戶就會產生新的目標，進而形成更高層級的需求，循環更迭； p值得注意的是，客戶心理即價值觀對客戶的行為意向、行為態度以及主觀行為控制起到至關重要的作用； WorldUnion Consultancy 31 客戶需求購買動機購買行為目標實現 目標實現產生新的需求 鑒于不同客戶受