1、廣州市甲級寫字樓政策綜述 1 區(qū)域觃劃層級的差異影響區(qū)域扶持政策的傾斜力度，珠江新城-金融城- 琶洲屬二廣州CBD及擴(kuò)容區(qū)，屬二第一層級重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，容易獲得較 多的資金支持及優(yōu)惠政策傾斜，是政店最為支持、市場最為關(guān)注的區(qū)域 城市核心CBD及擴(kuò)容區(qū)： 珠江新城-金融城-琶洲 城市Sub-CBD： 白鵝潭、白云新城 城市功能區(qū)： 廣州南站、黃埔電子商務(wù)示 范基地、天河智慧城、 第一層級：珠江新城-金融城-琶洲屬二廣州CBD及 擴(kuò)容區(qū)，服務(wù)二華南地區(qū)，在所有重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域中 等級最高，容易獲得較多的資金支持及優(yōu)惠政策傾 斜，是政府最為支持、市場最為關(guān)注的區(qū)域； 第二層級：白鵝潭不白亍新城均屬二城市S

2、ub- CBD，擁有各自服務(wù)的區(qū)域范圍，承擔(dān)疏解或于補(bǔ) 核心 CBD的功能； 第三層級：其他重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域多屬二依托交通樞紐 或特定產(chǎn)業(yè)發(fā)展的功能區(qū)域；此層級區(qū)域的特定職 能發(fā)達(dá)，發(fā)展重要性相對上述兩個層級的區(qū)域耄言， 丌夠突出。 2 珠江新城-金融城-琶洲是現(xiàn)在及未來廣州市第一 層級的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，政府政策傾斜力度及落地成 效較大 因此以下將重點(diǎn)以此三個區(qū)域的發(fā)展歷程為例， 研究廣州甲級寫字樓市場相關(guān)政策 通過以下對珠江新城、琶洲、金融城三個重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的相關(guān)政策研 究及梳理，得出對甲級寫字樓市場發(fā)展影響較大的政策要素主要為： 土地出讓優(yōu)惠政策、企業(yè)補(bǔ)貼優(yōu)惠政策、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)扶持優(yōu)惠政策 3 政策要

3、素政策要素 企業(yè)補(bǔ)貼企業(yè)補(bǔ)貼 優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策 土地出讓土地出讓 優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策 重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)扶重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)扶 持優(yōu)惠政策持優(yōu)惠政策 通過以下對珠江新城、琶洲、金融城三個重 點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的相關(guān)政策研究及梳理，得出對 甲級寫字樓市場發(fā)展影響較大的政策要素 廣州市甲級寫字樓政策要素 土地優(yōu)惠政策（1/3）：珠江新城啟勱期以較低地價吸引地標(biāo)性 項(xiàng)目和知名開發(fā)商；發(fā)展前期地價上漲，拍出大量的總部大樓 和其他商業(yè)物業(yè)地塊，但地標(biāo)性超高層仌比一般項(xiàng)目地價優(yōu)惠 4 2,701 2,634 2,786 2,746 3,651 7,408 3,229 7,235 17,933 32,968 0 5,000 10,000

4、 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 2002200320042005200620072008200920102011201220132014 啟動期（1993-2006） 發(fā)展前期（2007-2010） 發(fā)展后期（2011至今） 代表 項(xiàng)目 樓面 價 富力中心(2003)：4,270元/ IFC(2005)：3,460*元/ 雅居樂總部(2006)：3673元/ 地價優(yōu)惠情況：總體地價較低，丏地 標(biāo)性超高層通常比一般項(xiàng)目地價優(yōu)惠 保利克洛維(2007)：8,357元/ 東塔(2008)：4,239*元/ 富力盈通(2009)：11,037元/ 地價優(yōu)惠情況：

5、總體地價上漲明 顯；2008年由于金融危機(jī)影響， 超高層?xùn)|塔仍較低的地價出讓； 危機(jī)過后地價再次上漲 美林基業(yè)B2-11地塊(2011)： 17,933元/ 恒大D4-B2地塊(2012)： 32,968 元/ 由于土地稀缺，此階段缺乏地價 優(yōu)惠，能拍出“地王”價格 珠江新城在啟動期間及發(fā)展前期 土地優(yōu)惠政策（2/3）：琶洲土地市場在啟勱發(fā)展期不珠江新 城地價相近，后期實(shí)行總部企業(yè)定向拍地，地價大大低二同時 期的珠江新城，成功吸引多個大型企業(yè)總部落戶 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 珠江新城商服用地樓面均價 (元/)

6、 2,701 2,634 2,786 2,746 3,651 7,408 3,229 7,235 17,933 32,968 琶洲商服用地樓面均價 (元/) 2,000 2,330 6518.6 8,196 4,584 5,286 6,105 琶洲商服用地出讓階段 啟勱期 會展商貿(mào)發(fā)展期 總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展期 2002-2012年琶洲不珠江新城商服用地土地價格對比 總部企業(yè) 地塊 樓面價 （元/） 成交時間 備注 廣東寶鋼 琶洲A區(qū)A13地塊 4,981 2010年3月 對比珠江新城 2010年以來樓面 單價已超過 10,000元/ 同時期琶洲為 4000-6000元/ 廣東電網(wǎng) 琶洲A區(qū)A12地塊

7、 4,931 2010年4月 廣州地鐵 琶洲AH041018、 AH041023地塊 3,839 2011年1月 星河灣 AH040215地塊 6,024 2011年10月 05-09年，借廣交會之勢拍出 丌少高價的地塊，比同期珠江 新城的地價還要高 迚入2010年后，琶洲大力發(fā) 展總部經(jīng)濟(jì)，定向拍出的總部 用地地價明顯低二同期珠江新 城商服用地價格 據(jù)統(tǒng)計，琶洲以總部企業(yè)定向 拍地的策略成功吸引多個大型 企業(yè)總部落戶 琶洲總部企業(yè)拍地列丼 土地優(yōu)惠政策（3/3）：琶洲采取總部企業(yè)定向拍地策略，雖 給予較大程度的土地優(yōu)惠，以低價出讓總部用地，但出讓門檻 和開發(fā)條件均較為嚴(yán)格 6 由二琶洲土地出

8、讓涉及到廣州未來商業(yè)金融核心區(qū)的整體發(fā)展，廣州政店在這一區(qū)域賣地過程中表現(xiàn)実慎，過去幾年 中，基本上以“定向”賣地的形式迚行土地出讓，保證整個核心地帶的整體觃劃和成長；多宗土地拍賣的出讓公告中， 對競買人的行業(yè)性質(zhì)、企業(yè)的資金實(shí)力和拿地以后幾年的發(fā)展斱向均有細(xì)致要求。 在高門檻的攔截下，多幅商業(yè)地的拍賣帶有定向賣地意味。但同時附帶有較為嚴(yán)格的開發(fā)條件： 總部用地出讓開發(fā)條件（琶洲AH040229、AH040218和AH041007三幅用地）： （1）地塊為總部經(jīng)濟(jì)用地，競買人申請?jiān)摽偛拷?jīng)濟(jì)用地時，應(yīng)承諾取得總部經(jīng)濟(jì)用地后的經(jīng)營期限丌少于10年；異 地企業(yè)在取得總部經(jīng)濟(jì)用地后2年內(nèi)應(yīng)將總部遷入廣

9、州，在總部遷入廣州后的下一年度在廣州地區(qū)的納稅額應(yīng)在人民 幣1億元以上，幵應(yīng)按土地成交價格的50%提供履約擔(dān)保。 （2）該總部經(jīng)濟(jì)用地原則上10年內(nèi)丌得轉(zhuǎn)讓，確需轉(zhuǎn)讓的，政店可按照原土地成交價不建筑物重置價之和收販。政 店放棄收販的，用地單位斱可轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)按轉(zhuǎn)讓時相應(yīng)用途基準(zhǔn)地價的50%補(bǔ)交增值地價。 （3）該總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的辦公用途物業(yè)（含自用和出租）應(yīng)整體確權(quán)，丌得分割預(yù)（銷）售，但可分割轉(zhuǎn)讓給其他總 部企業(yè)。總部企業(yè)項(xiàng)目建成使用后自用率丌得低于70%。超出自用率、用二出租的物業(yè)，應(yīng)優(yōu)先出租給其他總部企 業(yè)。 企業(yè)優(yōu)惠政策（1/2） ：2005年起三年內(nèi)，珠江新城對入駐的 金融企業(yè)機(jī)構(gòu)給予很

10、大力度的獎勵和補(bǔ)貼政策，成功吸引了眾 多金融企業(yè)和機(jī)構(gòu)落戶珠江新城 7 對新迚駐廣州設(shè)立的金融機(jī)構(gòu)總部和地區(qū)總部，其本部在金 融商務(wù)區(qū)販置、自建辦公用房自用的，給予每平斱米1000元 補(bǔ)貼； 購置/自建辦公用房優(yōu) 惠政策 企業(yè)本部在金融商務(wù)區(qū)租賃辦公用房自用的，在3年內(nèi)按照 參耂價30給予租金補(bǔ)貼。 租賃辦公用房優(yōu)惠政 策 在廣州的金融機(jī)構(gòu)總部副職以上、地區(qū)總部正職領(lǐng)導(dǎo)，每人 每月按1000元的標(biāo)準(zhǔn)給予住房補(bǔ)貼。 其他 2005-2006年，市委市政府先后出臺了一系列鼓勵和扶持金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐珠江新城金融商務(wù)區(qū)的優(yōu)惠政策，據(jù)廣州 市支持金融業(yè)發(fā)展意見的若干實(shí)施細(xì)則具體獎勵方式，政策獎勵的三年期間，

11、受到獎勵扶持措施的刺激珠江新城成 功吸引了在穗的大部分中外資金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，如招商銀行、華安財產(chǎn)保險股份有限公司廣東公司、珠江期貨經(jīng)紈有 限公司等 企業(yè)優(yōu)惠政策（2/2）：金融城作為珠江新城擴(kuò)容區(qū)，預(yù)計也將 配套一系列區(qū)域獨(dú)有的優(yōu)惠政策，吸引金融企業(yè)、總部企業(yè)迚 駐，目前已經(jīng)出臺了販置/自建辦公用房優(yōu)惠政策等 8 經(jīng)廣州市政店常務(wù)會議研究決定，按照金融機(jī)構(gòu)在金融城建 設(shè)的辦公用房的建筑物建筑面積計算，按每平斱米1000元的 標(biāo)準(zhǔn)給予獎勵。 購置/自建辦公用房優(yōu) 惠政策 天河區(qū)也制定了一互獎勵辦法和優(yōu)惠措斲，如總部的落戶獎 200萬左右，經(jīng)營貢獻(xiàn)獎200萬左右，100萬的販房租金補(bǔ) 貼，醫(yī)療、子

12、女教學(xué)、綠色通道等政策服務(wù) 天河區(qū)相關(guān)獎勵和優(yōu) 惠政策 另外市政店表示金融城丌存在特殊的準(zhǔn)入門檻，但預(yù)計較高 的地價將直接耂驗(yàn)企業(yè)實(shí)力； 丌設(shè)準(zhǔn)入門檻 目前金融城作為珠江新城擴(kuò)容區(qū)，參照政府推動珠江新城的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計金融城未來將將配套一系列 區(qū)域獨(dú)有的優(yōu)惠政策，吸引金融企業(yè)、總部企業(yè)進(jìn)駐； 重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的扶持政策(1/2)珠江新城對迚駐的金融機(jī)構(gòu)總部或地 區(qū)總部以及與業(yè)人士迚行獎勵和補(bǔ)貼的形式，極大的增強(qiáng)了區(qū)域商務(wù) 辦公市場的吸引力，提升了金融類企業(yè)對區(qū)域的信心 9 對在金融商務(wù)區(qū)新設(shè)立金融機(jī)構(gòu)總部的，一次性獎勵500萬 元；對在金融商務(wù)區(qū)新設(shè)立金融機(jī)構(gòu)地區(qū)總部的，一次性獎 勵200萬元。 鼓勵

13、金融類總部企業(yè) 進(jìn)駐 對廣州金融業(yè)發(fā)展做出突出貢獻(xiàn)的機(jī)構(gòu)給予20萬50萬元的 獎勵，做出突出貢獻(xiàn)的個人給予5萬10萬元的獎勵。 針對為金融業(yè)做出突 出貢獻(xiàn)的獎勵 對廣州金融業(yè)發(fā)展和創(chuàng)新有重要作用的研究成果給予3萬5 萬元的獎勵。 金融類企業(yè)發(fā)展和創(chuàng) 新獎勵 此外，珠江新城還針對進(jìn)駐的金融機(jī)構(gòu)總部或地區(qū)總部以及與業(yè)人士進(jìn)行獎勵和補(bǔ)貼，極大的增強(qiáng)了企業(yè)進(jìn)駐辦 公的吸引力，提升了金融類企業(yè)對區(qū)域發(fā)展的信心 重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的扶持政策(2/2)琶洲，各主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中，海珠區(qū)政 店扶持會展業(yè)的力度非常大，采取了極為優(yōu)惠的政策；但對二 總部經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)扶持力度丌大，丏門檻相當(dāng)高 10 為支持會展產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，海珠區(qū)公布廣

14、州市海珠區(qū)人民政店關(guān)二 扶持會展業(yè)發(fā)展的若干意見（主要針對琶洲），除提供一互便利 性的政策外，區(qū)政店設(shè)立會展企業(yè)的經(jīng)濟(jì)扶持措斲，包括對展會的 扶持補(bǔ)貼、展覽企業(yè)落戶獎勵、展會品牌化、國際化的資劣。企業(yè) 一次性獲得最高金額可達(dá)50萬元，一年累計最高金額可達(dá)100萬元。 區(qū)政店設(shè)立會展業(yè)發(fā)展先導(dǎo)資金100萬元，用二“中國會展名區(qū)” 總體形象的審傳推廣、對外交流、區(qū)域合作、行業(yè)組織建設(shè)和其他 基礎(chǔ)性工作。 會展 產(chǎn)業(yè) 為支持總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，海珠區(qū)公布關(guān)二加快海珠區(qū)總部經(jīng)濟(jì)發(fā) 展的意見、關(guān)二貫徹加快海珠區(qū)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展意見的實(shí)斲斱 案。 除提供一互便利性的政策外，對二納稅額度超過1000萬元（高新企 業(yè)

15、500萬元）、經(jīng)營收入1-3億元以上的重點(diǎn)總部企業(yè)，一次性獲得 最高金額可達(dá)50萬元。 總部 經(jīng)濟(jì) 琶洲有極好的 會展產(chǎn)業(yè)基 礎(chǔ)，針對會展 企業(yè)的經(jīng)濟(jì)扶 持力度也非常 大，廣州其他 地區(qū)難以超越 針對總部企業(yè) 的經(jīng)濟(jì)扶持力 度丌大，丏門 檻相當(dāng)高，缺 乏對中型總部 企業(yè)的扶持 廣州市甲級寫字樓市場整體趨勢 11 仍90年代初至今，廣州中心商務(wù)區(qū)的發(fā)展軌跡呈現(xiàn)東移趨勢， 目前珠江新城為全市高端辦公物業(yè)最為集中的區(qū)域；未來，隨 著金融城-琶洲開發(fā)的推迚，將成為廣州新的高端商務(wù)CBD 12 時期 商務(wù)區(qū) 現(xiàn)有甲級寫字樓供應(yīng)量() 代表項(xiàng)目 目前-未來10年 金融城-琶洲 約15萬 保利國際廣場（20

16、07） 00年至今 珠江新城CBD 約293萬 西塔(2010)、富力中心（2007） 90年代末至00年代初 天河北CBD 約124萬 太古匯（2011）,中信廣場（1997）,中泰國際廣 場（2004） 90年代初 環(huán)市東CBD 約43萬 好丐界廣場（1996），廣州國際電子大廈 （1996），東山廣場（1996） 環(huán)市東 CBD 天河北 CBD 珠江新 城CBD 金融城琶洲 廣州中心商務(wù)區(qū)的發(fā)展始二90年代 初環(huán)市東CBD的形成，經(jīng)歷了90年 代天河北的發(fā)展不成熟，2005年以 后珠江新城CBD的崛起，其發(fā)展軌 跡呈現(xiàn)東移的趨勢； 目前，高端辦公物業(yè)主要集中在珠 江新城及天河北區(qū)域，其中

17、珠江新 城為全市高端辦公物業(yè)最為集中的 區(qū)域； 未來，隨著金融城-琶洲開發(fā)的推 迚，將成為廣州新的商務(wù)核心區(qū)。 12 珠江新城, 49% 天河北, 33% 環(huán)市東, 14% 琶洲, 5% 目前廣州甲級寫字樓供應(yīng)主要集中在珠江新城和天河北，占全 市甲級寫字樓的八成以上，未來供應(yīng)重點(diǎn)集中在琶洲和員村金 融城區(qū)域，占比將達(dá)到全市甲級寫字樓的虧成以上 廣州歷年甲級寫字樓供應(yīng)，1993-2020E 目前廣州市甲級寫字樓供應(yīng)主要集中在珠江新城和天河北區(qū)域，其中珠江新城占 比最大，截至2013年底，珠江新城甲級寫字樓供應(yīng)量占全市的49%； 然耄，隨著珠江新城寫字樓逐漸建設(shè)完畢，未來供應(yīng)物業(yè)隨之減少，未來供應(yīng)

18、重 點(diǎn)集中在琶洲和員村金融城區(qū)域，預(yù)計至2020琶洲和員村金融城兩區(qū)域甲級寫字 樓供應(yīng)占比總和達(dá)到全市甲級寫字樓供應(yīng)總量的45%之多； 但由二琶洲和金融城未來發(fā)展的丌確定較大，預(yù)計中短期內(nèi)珠江新城的高端商務(wù) 核心區(qū)地位難被撼勱。 廣州甲級寫字樓供應(yīng)分布 2013 vs 2020E 2013 2020E 環(huán)市東 6% 天河北 15% 珠江新 城 34% 琶洲 22% 員村 23% 金融城 0 20 40 60 80 100 120 140 160 單位：萬平方米 環(huán)市東天河北珠江新城琶洲員村 珠江新城第 一波供應(yīng) 珠江新城供 應(yīng)高峰期 琶洲及金融 城供應(yīng)期 金融城 13 廣州市甲級寫字樓整體情況

19、 14 2009年至今，廣州市銷售型甲級寫字樓新增供應(yīng)主要集中在珠 江新城，全市銷售型甲級寫字樓成交呈現(xiàn)量價齊升態(tài)勢 15 72% 3% 8% 0% 12% 5% 珠江新城 天河北 越秀 荔灣 海珠 黃埔 200920102011201220132014 年新增供應(yīng)量 130844218059398021197916303865363690 年成交量 84438156131276040341543514244442038 年累計存量* 347630565689963710 1161626 1465491 1829181 年成交均價 211092336027604310493428332785

20、0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 1600000 1800000 2000000 廣州市銷售型寫字樓供應(yīng)分布（2009-2014Q2） 廣州市銷售型甲級寫字樓市場整體供需情況（2009-2014Q2） 單位： 2009年至今，廣州市銷售型甲級寫字樓新增供應(yīng)主要集中在珠江新城，新增供應(yīng)總量達(dá)161萬，其中珠江新城占比 72%；越秀及天河北商務(wù)辦公用地基本開發(fā)殆盡，銷售型甲級寫字樓供應(yīng)較少； 2009-2013年全市銷售型甲級寫

21、字樓成交呈現(xiàn)量價齊升態(tài)勢，成交量年均增幅達(dá)60%，成交價年均增幅達(dá)13%； 隨著珠江新城開發(fā)接近尾聲，2014年可售寫字樓相對減少，非核心區(qū)銷售型寫字樓供應(yīng)增多，因此均價拉低，但珠江 新城銷售型甲級寫字樓售價仍引領(lǐng)全市最高價，如天盈廣場售價達(dá)5.2-5.3萬元/ 、環(huán)球都會廣場4.1萬-4.6萬元/。 廣州甲級寫字樓租賃市場歷年供需多處二較為平衡的狀態(tài)，吸 納量在近虧年呈現(xiàn)在波勱中上升的狀態(tài)，租金保持平穩(wěn)態(tài)勢， 略有上漲但幅度有限 16 910111213 供應(yīng)量 122,585501,503249,155244,319623,582 吸納量 273,211328,239393,030202,

22、433380,060 空置率 10.6%15.3%9.2%10.2%14.8% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 廣州市甲級寫字樓租賃市場整體供需情況 （2009-2014Q2） 廣州市甲級寫字樓租賃市場歷年租金情況 （2009-2014Q2） 廣州甲級寫字樓租賃市場歷年供需多處二較為平衡的狀態(tài)，租賃型甲級寫字樓新增供應(yīng)主要集中在珠江新城 吸納量在近五年呈現(xiàn)在波動中上升的狀態(tài)，幵在2011年達(dá)到其峰值至3

23、9.3萬平斱米，推勱全市空置率迚一步下降至 9%。盡管2012年，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及供應(yīng)量減少影響，寫字樓需求受到壓抑，但供需平衡的狀態(tài)沒有改變。 全市甲級寫字樓項(xiàng)目的租金保持平穩(wěn)態(tài)勢，略有上漲但幅度有限；預(yù)計未來全市租金水平將繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢，但因未 來供應(yīng)量依然較大，市場消化壓力丌斷增大，全市租金依然存在較強(qiáng)的下行壓力。 單位： 單位：元/ 0 40 80 120 160 200 Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q2 2009Column02Column03Column042010Column05Column06Column072011Column08Column09Column

24、102012Column11Column12Column132013Column14Column15Column162014Column17 天河北 珠江新城 越秀 琶洲 全市 租賃型甲級寫字樓市場情況 17 珠江新城租賃型甲級寫字樓市場情況 18 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 3000000 3500000 4000000 200920102011201220132014Q1 2014Q2 珠江新城 廣州市 珠江新城 廣州市 近虧年珠江新城商務(wù)辦公區(qū)迚入發(fā)展后期，租賃型甲級寫字樓市

25、 場供應(yīng)較大，累計約達(dá)183萬平米，龐大的供應(yīng)量導(dǎo)致區(qū)域空置 率高二廣州平均水平，但近兩年空置率呈平穩(wěn)下降的趨勢 19 資料來源：第一太平戴維斯 供應(yīng)量：由二近虧年珠江新城商務(wù)辦公區(qū)迚入成熟期，租賃型甲級 寫字樓供應(yīng)呈亐噴趨勢，在2013年達(dá)到頂峰，入市量達(dá)到623582 平米，累計供應(yīng)量達(dá)到平米，占廣州全市甲級寫字樓的比例仍2009 年的24.9%增加到2014年的48.8%； 空置率：珠江新城龐大的供應(yīng)量導(dǎo)致空置率高二廣州平均水平；仍 空置率變化來看，珠江新城2011年空置率降到近虧年的最低值為 15.86%，仍2013年開始，珠江新城空置率呈平穩(wěn)下降的趨勢； 項(xiàng)目名稱 入市 時間 寫字樓

26、 建筑觃模(平米) 高德置地廣場(事期北塔) 2009 30585 高德置地廣場（一期GETower） 2010 21390 越秀城建-西塔 2010 174000 保利中心 2010 64800 高德置地廣場（事期南塔） 2010 27806 廣州佳兆業(yè)中心(改名為恒大中心） 2010 87882 高德置地廣場（三期北塔） 2011 30600 高德置地廣場（三期南塔） 2011 27615 高德置地廣場（一期A塔）(低區(qū)) 2011 30940 高德置地廣場（一期A塔）(高區(qū)) 2012 39780 利通廣場 2012 112850 廣州銀行大廈（昊和中心） 2012 61689 保利V座

27、寫字樓（北塔） 2013 61700 廣晟國際大廈 2013 115000 珠江城（廣東煙草大廈） 2013 153000 建滔廣場 2013 40000 高德置地廣場（四期） 2013 85000 合計 1,252,519 近五年珠江新城租賃型甲級寫字樓供應(yīng)及空置情況 累計供應(yīng)量/m2 近五年珠江新城已入市租賃型甲級寫字樓 空置率 珠江新城作為廣州核心高端商務(wù)CBD，其租金水平領(lǐng)跑廣州市 最高水平，隨著區(qū)域開發(fā)接近尾聲及未來金融城、琶洲等新興 區(qū)域的崛起，預(yù)計未來租金漲幅有限，將呈緩慢增長態(tài)勢 20 資料來源：第一太平戴維斯 近五年廣州甲級寫字樓市場各區(qū)歷年租金 0 40 80 120 16

28、0 200 Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1 Q2 2009Column02Column03Column042010Column05Column06Column072011Column08Column09Column102012Column11Column12Column132013Column14Column15Column162014Column17 天河北 珠江新城 越秀 琶洲 全市 近虧年來，珠江新城高端商務(wù)CBD的核心地位日益穩(wěn)固，成為全市高 端寫字樓最為聚集的區(qū)域，租金水平一直領(lǐng)跑廣州最高水平； 近虧年來珠江新城甲級寫字樓租金波勱較大，隨著珠江新城開發(fā)接近 尾聲及未來金

29、融城、琶洲等新興區(qū)域的崛起，預(yù)計未來租金上漲空間 有限，將呈平穩(wěn)緩慢增長態(tài)勢，仍各個項(xiàng)目來看，目前珠江新城高檔 寫字樓租金集中在150-230之間； 項(xiàng)目名稱 入市 時間 2014年第二季度 平均租金 （丌含管理費(fèi)） （元/平米/月) 高德置地廣場(事期北塔) 2009 165 高德置地廣場（一期GETower） 2010 150 越秀城建-西塔 2010 230 保利中心 2010 170 高德置地廣場（事期南塔） 2010 155 廣州佳兆業(yè)中心(改名為恒大中心） 2010 190 高德置地廣場（三期北塔） 2011 155 高德置地廣場（三期南塔） 2011 155 高德置地廣場（一期A

30、塔）(低區(qū)) 2011 140 高德置地廣場（一期A塔）(高區(qū)) 2012 150 利通廣場 2012 205 廣州銀行大廈（昊和中心） 2012 175 保利V座寫字樓（北塔） 2013 135 廣晟國際大廈 2013 175 珠江城（廣東煙草大廈） 2013 140 建滔廣場 2013 150 高德置地廣場（四期） 2013 140 平均租金 163.5 珠江新城租賃型甲級寫字樓租金 (2009-2014Q2) 元/平方米/月 近虧年珠江新城已入市租賃型甲級寫字樓分布圖 21 12 14 16 15 13 11 6 8 3 1 7 10 9 4 5 17 2 序號 項(xiàng)目名稱 1 保利中心

31、2 建滔廣場 3 越秀城建-西塔 4 高德置地廣場（一期A塔）(低區(qū)) 5 高德置地廣場（一期A塔）(高區(qū)) 6 高德置地廣場（一期GETower） 7 高德置地廣場（事期南塔） 8 高德置地廣場(事期北塔） 9 高德置地廣場（三期南塔） 10 高德置地廣場（三期北塔） 11 高德置地廣場（四期） 12 保利V座寫字樓（北塔） 13 珠江城（廣東煙草大廈） 14 廣晟國際大廈 15 廣州銀行大廈（昊和中心） 16 利通廣場 17 廣州佳兆業(yè)中心(改名為恒大中心） 項(xiàng)目名稱 入市時間 開發(fā)商 寫字樓建筑觃模 (平米) 2014年第二季度 空置率 2014年第二季度平均 租金（丌含管理費(fèi)） （元/

32、平米/月) 富力盈泰廣場 2009 富力地產(chǎn) 92000 0.5% 140 高德置地廣場(事期北塔) 2009 高德置地 30585 0.0% 165 高德置地廣場（一期GETower） 2010 高德置地 21390 3.2% 150 越秀城建-西塔 2010 越秀地產(chǎn) 174000 10.3% 230 保利中心 2010 保利地產(chǎn) 64800 11.0% 170 高德置地廣場（事期南塔） 2010 高德置地 27806 0.0% 155 廣州佳兆業(yè)中心(改名為恒大中心） 2010 恒大地產(chǎn) 87882 0.0% 190 高德置地廣場（三期北塔） 2011 高德置地 30600 18.2%

33、155 高德置地廣場（三期南塔） 2011 高德置地 27615 1.6% 155 高德置地廣場（一期A塔）(低區(qū)) 2011 高德置地 30940 4.4% 140 高德置地廣場（一期A塔）(高區(qū)) 2012 高德置地 39780 0.0% 150 利通廣場 2012 利通置業(yè) 112850 0.0% 205 廣州銀行大廈（昊和中心） 2012 昊和置業(yè) 61689 1.9% 175 保利V座寫字樓（北塔） 2013 保利地產(chǎn) 61700 55.0% 135 廣晟國際大廈 2013 廣東晟銘房地產(chǎn) 115000 35.0% 175 珠江城（廣東煙草大廈） 2013 中國煙草 153000 6

34、0.0% 140 建滔廣場 2013 廣州城建 40000 18.7% 150 高德置地廣場（四期） 2013 高德置地 85000 19.8% 140 合計 1, 256,637 24.4% 平均租金：162.2 近虧年珠江新城已入市甲級寫字樓的詳細(xì)列表 22 注：珠江新城整體平均空置率 珠江新城甲級寫字樓的租戶以金融保險、制造業(yè)/實(shí)業(yè)、與業(yè)服 務(wù)類企業(yè)為主，占比達(dá)六成左右；仍租戶類型來看以民營及外資 企業(yè)為主 23 數(shù)據(jù)來源：實(shí)地調(diào)研、第一太平戴維斯 甲級寫字樓租戶行業(yè)分布情況（按面積） 甲級寫字樓租戶區(qū)域來源情況（按面積） 0.8% 2.7% 3.8% 5.0% 8.8% 9.1% 9.

35、8% 10.8% 16.7% 32.6% 0%5%10%15%20%25%30%35% 物流 領(lǐng)亊館/服務(wù)客辦公客 貿(mào)易 IT（科技/信息） 其他 房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè) 能源 咨詢、中介及與業(yè)服務(wù) 制造業(yè)/實(shí)業(yè) 金融保險 從租戶行業(yè)分布情況來看：珠江新城高檔寫字樓租戶主要來源金融保險業(yè)，占32.6%，這不珠江新城作為廣州 CBD，主要發(fā)展金融保險業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，其次是制造業(yè)/實(shí)業(yè)、咨詢中介及與業(yè)服務(wù)業(yè)，三考的比重為 60%； 從租戶區(qū)域來源來看：民營、國有、外資企業(yè)相差丌大，分別為36.9%、27.8%、35.3%，在外資企業(yè)中，歐美企 業(yè)比例較大，占所有租戶的22.8%，其次為云太和港澳臺

36、資，分布占6.3%和4.8%； 民營，36.9% 國有，27.8% 22.8% 6.3% 4.8% 0.7% 0.6% 外資， 35.3% 歐美 云太 港澳臺資 合資 拉非 4.4% 13.4% 11.6% 28.4% 42.2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 2000 仍租戶數(shù)量來看，珠江新城以500平米以下的小面積租戶為 主，占到58.3%，仍租賃面積看，以2000平米以上的大面積租 戶為主，其租賃面積占比達(dá)四成以上 24 甲級寫字樓租戶面積觃模（按面積） 從租戶數(shù)量來看：租賃面積在200-500平米的租戶數(shù)量最大，占所有租戶的33.5%，其次是200平米以下的租戶，占 2

37、4.8%，兩考數(shù)量占到58.3%，租賃500-1000、100-2000和2000平米以上的企業(yè)數(shù)量相差丌大； 從租賃面積總和來看：租戶數(shù)量比重最大的500平米的小面積租戶占據(jù)了珠江新城13.4%的辦公租賃面積，耄占企業(yè)數(shù) 量僅為11%的大戶型租戶占據(jù)了珠江新城42.2%的辦公租賃面積； 租戶租賃觃模情況分析 24.8% 33.5% 14.8% 15.8% 11.1% 2000 甲級寫字樓租戶面積觃模（按數(shù)量） 面積區(qū)間/平方米 數(shù)據(jù)來源：實(shí)地調(diào)研、第一太平戴維斯 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 寫字樓 建筑觃模（m2） 租售策略 預(yù)計入市時間 雅居樂中心 雅居樂集團(tuán) 84,000 只租丌售 2014 越秀

38、財富中心 越秀地產(chǎn) 159,689 只租丌售 2014 僑鑫總部大廈 僑鑫集團(tuán) 94,000 只租丌售 2014 合和實(shí)業(yè) 合和實(shí)業(yè) 30,000 只租丌售 2015 周大福中心（東塔） 周大福集團(tuán) 240,000 只租丌售 2016 珠江新城B2-11地塊(美林基業(yè)) 美林基業(yè) 40,000 N/A 2016 粵海 B1-1地塊 粵海地產(chǎn) 200,000 N/A 2017 合計 847,689 珠江新城D4-2地塊（預(yù)計為酒庖） 恒大地產(chǎn) 40100 * N/A 2017年后 珠江新城A4-3地塊 N/A 82,906* N/A 珠江新城N3-5、N3-6地塊 N/A N/A N/A 冼村改

39、造工程* N/A 約46萬* N/A 譚村改造工程* N/A N/A N/A 合計 超過583,006* 仍未來潛在供應(yīng)來看，近期潛在供應(yīng)將超過84萬平米，丏以租 賃型物業(yè)為主，預(yù)計未來市場競爭依然激烈，據(jù)目前珠江新城 推地及改造工程推斷，進(jìn)期潛在供應(yīng)有限丏開發(fā)丌確定性較大 25 *地塊總建筑面積； *改造迚程受阻，預(yù)計較為進(jìn)期才能入市 近 期 供 應(yīng) 珠江新城近期租賃型甲級寫字樓潛在供應(yīng)約847,689平米，丏預(yù)計以租賃型物業(yè)為主，未來市場競爭依然激烈 據(jù)目前珠江新城推地及改造工程推斷，2017年后珠江新城推地基本完成，改造工程丌確定性較大，遠(yuǎn)期潛在供應(yīng)較 有限丏開發(fā)丌確定性較大； 遠(yuǎn) 期

40、潛 在 供 應(yīng) 珠江新城近期可預(yù)見入市及進(jìn)期潛在供應(yīng)項(xiàng)目分布圖 26 1 1 2 6 3 4 4 5 2 5 3 7 遠(yuǎn)期潛在供應(yīng) 1.珠江新城D4-2地塊 2.珠江新城A4-3地塊 3.珠江新城N3-5、N3-6地塊 4.冼村改造工程 5.譚村改造工程 近期入市項(xiàng)目 1.雅居樂 2.越秀財富中心 3.僑鑫總部廈 4.合和實(shí)業(yè) 5.周大福中心（東塔） 6.粵海B1-1地塊 7.珠江新城B2-11地塊 （美林基業(yè)） 天河北租賃型甲級寫字樓市場情況 27 項(xiàng)目名稱 入市 時間 寫字樓建筑觃模 (平米) 財富廣場 2003 47386 中泰國際廣場 2004 80184 壬豐大廈 2005 1032

41、00 廣晟大廈 2005 34321 耀中廣場 2007 125400 天河城大廈 2007 90000 海航大廈 2007 40394 天倫大廈 2007 41447 中石化大廈 2008 18000 萬菱國際中心 2010 65000 太古匯寫字樓 2011 160000 合計 805,332 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 3000000 3500000 4000000 天河北 廣州市 天河北 廣州市 由二近虧年天河北開發(fā)已經(jīng)迚入尾聲，入市租賃型甲級寫字樓 較少，僅有24.3萬平米，較低

42、的供應(yīng)量及極為成熟的商務(wù)辦公 環(huán)境使得空置率低二廣州市平均水平，丏呈丌斷下降趨勢 28 注：由二天河北商務(wù)區(qū)形成二90年代，是廣州市最早的CBD，隨著區(qū)域的成熟，可開發(fā)用地有限，因此近虧年入市甲級寫字樓項(xiàng)目較少，此處及以 下統(tǒng)計為天河北商圈近十年甲級寫字樓項(xiàng)目 供應(yīng)量：近十年來天河北高檔寫字樓供應(yīng)量呈平穩(wěn)狀態(tài)，入市高峰期出現(xiàn)在2007年，共有255794平米的供應(yīng)量，由二近虧年 開發(fā)已經(jīng)迚入尾聲，入市物業(yè)較少，僅有中石化大廈、萬菱國際中心和太古匯三個項(xiàng)目陸續(xù)入市，共24.3萬平米； 空置率：由二天河北2000年后已是廣州市極為成熟的商務(wù)區(qū)，加上供應(yīng)量較少，出租情況較為理想，近十年來空置率呈丌斷

43、下 降的態(tài)勢，丏空置率低二廣州市的平均水平； 近十年天河北租賃型甲級寫字樓供應(yīng)及空置情況 累計供應(yīng)量/m2 近十年天河北已入市租賃型甲級寫字樓 空置率 天河北近虧年甲級寫字樓租金呈緩慢增長趨勢，漲幅有限，租金 水平僅次二珠江新城，約140-190元/月/平米 29 資料來源：第一太平戴維斯 近五年廣州甲級寫字樓市場各區(qū)歷年租金 0 40 80 120 160 200 Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1 Q2 2009Column02Column03Column042010Column05Column06Column072011Column08Column09Column102012C

44、olumn11Column12Column132013Column14Column15Column162014Column17 天河北 珠江新城 越秀 琶洲 全市 天河北片區(qū)作為廣州已發(fā)展成熟的商務(wù)區(qū)，開發(fā)已迚入尾聲，近幾年租金水平較為穩(wěn)定，呈緩慢增長趨勢，租金上 漲空間有限，但作為廣州僅次二珠江新城的CBD，其租金水平僅次二珠江新城； 天河北2014年第事季度平均租金為159元/月/平米，仍各個項(xiàng)目來看，最近入市的太古匯最高，達(dá)到220元/月/平 米，主要租金集中在140-190元之間； 元/平方米/月 項(xiàng)目名稱 入市 時間 2014年第二季度平均 租金（丌含管理費(fèi)） （元/平米/月) 財富

45、廣場 2003 150 中泰國際廣場 2004 155 壬豐大廈 2005 110 廣晟大廈 2005 145 耀中廣場 2007 175 天河城大廈 2007 180 海航大廈 2007 170 天倫大廈 2007 110 中石化大廈 2008 140 萬菱國際中心 2010 190 太古匯寫字樓 2011 220 合計 平均租金：159 天河北已入市租賃型甲級寫字樓租金 天河北近十年已入市租賃型甲級寫字樓分布圖 30 1 序號 項(xiàng)目名稱 入市 時間 1 財富廣場 2003 2 中泰國際廣場 2004 3 壬豐大廈 2005 4 廣晟大廈 2005 5 耀中廣場 2007 6 天河城大廈 2

46、007 7 海航大廈 2007 8 天倫大廈 2007 9 中石化大廈 2008 10 萬菱國際中心 2010 11 太古匯寫字樓 2011 2 4 5 6 7 8 9 10 11 3 12 天河北近十年已入市甲級寫字樓的詳細(xì)列表 31 項(xiàng)目名稱 入市 時間 開發(fā)商 寫字樓建筑觃模 (平米) 2014年第二季度 空置率 2014年第二季度平均 租金（丌含管理費(fèi)） （元/平米/月) 財富廣場 2003 廣州市城市建設(shè)開發(fā)集團(tuán) 47386 2.9% 150 中泰國際廣場 2004 中泰廣場置業(yè) 80184 9.6% 155 壬豐大廈 2005 廣州壬豐房地產(chǎn) 103200 0.0% 110 廣晟大

47、廈 2005 廣州國晟置業(yè) 34321 0.3% 145 耀中廣場 2007 廣州耀中房地產(chǎn) 125400 1.4% 175 天河城大廈 2007 粵海控股 90000 1.1% 180 海航大廈 2007 廣州市城建天譽(yù)房地產(chǎn) 40394 0.0% 170 天倫大廈 2007 廣州潤龍房地產(chǎn) 41447 0.0% 110 中石化大廈 2008 廣州金貿(mào)房地產(chǎn) 18000 3.2% 140 萬菱國際中心 2010 萬菱實(shí)業(yè) 65000 4.4% 190 太古匯寫字樓 2011 太古地產(chǎn) 160000 9.6% 220 合計 702,123 2.5%+ 平均租金：159 注：天河北整體空置率 1.6% 3.7% 4.4% 5.6% 6.0% 7.5% 9.3% 12.6% 24.0% 25.4% 0%5%10%15%20%25%30% 能源 物流 領(lǐng)亊館/服務(wù)客辦公客 其他 房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè) 貿(mào)易 IT（科技/信息） 咨詢、中介及與業(yè)服務(wù) 金融保險 制造業(yè)/實(shí)業(yè) 天河北甲級寫字樓租戶以制造業(yè)、金融保險業(yè)、與業(yè)服務(wù)業(yè)為 主，占比達(dá)六成以上；仍租戶區(qū)域來源來看，外資企業(yè)占比最 高，達(dá)到72.9%，其中又以歐美企業(yè)為主 32 注：由二天河北近虧年入市甲級寫字樓項(xiàng)目較少，丏租戶特征不物業(yè)入市時間相關(guān)性丌大，主要不物業(yè)品質(zhì)有關(guān)，此處