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邢臺市房地產(chǎn)開發(fā)公司項目操作手冊（136頁）.ppt

資源ID：232269 資源大小：1.75MB 全文頁數(shù)：136頁
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邢臺市房地產(chǎn)開發(fā)公司項目操作手冊（136頁）.ppt

1、邢臺東董村項目操作手冊目錄v第一部分：邢臺房地產(chǎn)特點分析 v第二部分：項目基本情況 v第三部分：項目定位v第四部分：項目營銷策略v第五部分：項目銷售策略v第六部分：項目組織架構(gòu)v第七部分：項目開發(fā)節(jié)點及費用支出計劃 v第八部分：項目利潤分析第一部分：邢臺房地產(chǎn)特點分析 v一、土地市場特點分析v二、商品房市場特點分析一、土地市場特點分析v1、土地交易量v2、土地交易價格v3、土地供給方式v4、未來土地市場預(yù)測1、土地市場交易量通過近三年邢臺土地交易量走勢分析，可以看出邢臺市的土地交易從05年的頂峰迅速回落，06年和07年的土地交易銳減一半，這種現(xiàn)象與天津的03年、04年和05年的土地交易情況

2、極為相似，造成這種情況的主要原因是：第一，土地供給量在不斷減少。2006年前，邢臺的土地市場與城市改造建設(shè)密切相關(guān)，城中村改造的大力推進(jìn)，催生了更多的土地上市，加之城中村改造項目的優(yōu)惠政策較多，項目操作比較平穩(wěn)，利潤水平較高，吸引眾多開發(fā)商囤積土地，因此土地交易趨熱。隨著，城市拆遷改造的難度和成本不斷增加，使得部分土地難于上市。同時，由于政策限制商品房用地供給，土地交易市場中商品房用地控制將越來越嚴(yán)格，土地供給在逐年減少。第二，土地宏觀政策對小開發(fā)商土地獲取增加很大難度。以前土地費前期可以不交或少交，中后期再補(bǔ)交，在宏觀政策影響下，土地費必須一次性交納或交納較多比例，這樣就很大程度上限制了

3、小開發(fā)企業(yè)的土地購買，從而影響了邢臺地區(qū)土地交易主體的數(shù)量。第三，土地的二手交易補(bǔ)充市場供給。近幾年土地市場較熱，大小開發(fā)商紛紛拿地，冷靜下來發(fā)現(xiàn)以自身的力量難以進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)，為了保證企業(yè)現(xiàn)金流，合理利用資源，部分開發(fā)企業(yè)將土地推向二級市場。土地交易理性回歸2、土地交易價格從成交價格可以看出，邢臺的土地市場長期以來均處在較低的水平，這與政府的操作水平有著很大的關(guān)聯(lián)。隨著土地價值的突顯、城市化進(jìn)程的加快和政府工作水平的提升，邢臺的土地價格在未來幾年會有較大的提升，就像戴相龍市長2002年來到天津后，03年開始土地市場價格飆升。邢臺市區(qū)2005-2007年土地成交均價3、土地供給方式協(xié)議出讓為主，公開“招拍掛”為輔目前，邢臺市的土地供給中，協(xié)議出讓的土地占到土地交易總量的70%，這一現(xiàn)象與“城中村改造”項目有很大的關(guān)聯(lián)。城中村改造建設(shè)是邢臺房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的主要方式。隨著城市新區(qū)域

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