1、房地產(chǎn)投資土地投資拓展人員招拍掛入門指南 房地產(chǎn)投資中， 通常會把獲取土地的方式細分為招拍掛、 勾地、 收并購。 其中招拍掛，是地產(chǎn)投資人員最先需要掌握的技能之一。關(guān)于招拍掛，其實 是一種簡稱，正確的解讀它應(yīng)該把這種方式稱之為招標、拍賣、掛牌，從理 論上說，這是一種公開化土地市場交易的三種方式，都有著公平報名、公開 競價、價高者得的共同原則。 首先說“招”。招標出讓國有土地使用權(quán)，是土地行政主管部門發(fā)布招標公 告， 邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛?法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標， 根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。在招標出讓中土地主管部門要根據(jù) 出讓土地的具體情況編制招標文件， 并實施投標的
2、登記， 投標人在登記時必 須繳納投標保證金，并提交營業(yè)執(zhí)照的副本，法人代表人證明等文件。投標 人在按照招標文件的要求編制標書后，在規(guī)定的時間內(nèi)將標書密封投入指 定標箱。經(jīng)由專家組成的評標委員會按照評標標準對企業(yè)提交的投標文件 進行評審后，在規(guī)定的時間地點開標。在中標人確定后，招標人應(yīng)向中標人 發(fā)出中標通知書，中標人則在中標通知書約定的時間，按照招標文 件與土地管理部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。在公開招標中投標企 業(yè)投標的價格是重要的評標因素，但評標委員會為了防止土地開發(fā)的后續(xù) 資金無法到位， 出現(xiàn)土地閑置浪費現(xiàn)象， 開發(fā)商的從業(yè)經(jīng)驗和實力也是評標 委員們重點關(guān)注的要點。關(guān)于招標方式，大家不要
3、忽略一個問題， “招標” 方式是按照綜合條件最佳者得的原則確定受讓人， 因此， 土地采取招標方式 出讓，未必是價高者得。目前已經(jīng)在市場很少出現(xiàn)。 再說“拍”。拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指土地行政主管部門發(fā)布拍賣公 告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用 者的行為。 土地的主管部門根據(jù)被拍賣土地的特征編制拍賣文件， 競買人在 競買申請截止日期前提出競買申請， 交納不少于拍賣文件規(guī)定的保證金， 并 同樣提交法定代表人證明書等資信證明。 競買人通過審查后， 得到印有編號 的競買標志牌，拍賣會在拍賣公告規(guī)定的時間、地點進行。參加的競買人同 樣不能少于三人， 否則應(yīng)終止拍賣。
4、 在拍賣中最終的成交價格必須高于拍賣 方所制定的底價，否則也需終止拍賣。拍賣成交后，競得人按照拍賣成交 書規(guī)定的時間和土地管理部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。土地拍 賣中最重要的原則是價高者得， 與其他形式的拍賣原理相同。 說完大家應(yīng) 該都很明白了，其實就是原始的舉牌方式，就像電影美人魚中，有一個 主持人那和錘子喊，下面一群大佬喊價。拍賣是現(xiàn)場進行，結(jié)果現(xiàn)場揭曉。 拍賣方式，目前市場也較少出現(xiàn)，因為隨著網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，拍賣方式已經(jīng)被掛 牌方式取代。 最后說“掛”掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管 部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的 土地交易場所掛牌
5、公布， 接受競買人的報價申請并更新掛牌價格， 根據(jù)掛牌 期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。 政府土地主管部門編制掛牌文件， 競買人在規(guī)定日期前提出競買申請， 按規(guī) 定交納保證金、 提交法定代表人證明書等資信證明后提交競買申請書。 在掛 牌文件規(guī)定的掛牌起始日期，掛牌人應(yīng)該將掛牌宗地的位置、面積、用途、 使用年限、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則、增價幅度等內(nèi)容，在土地交易市 場掛牌公布， 符合條件的競買人應(yīng)定按照文件的要求填寫競買報價單， 在掛 牌期限內(nèi)競買人可多次報價。 如果在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人， 且報價不 低于掛牌底價，并符合其他交易條件的，掛牌成交;在掛牌期限內(nèi)有兩個或 兩個以上
6、競買人報價的，報價最高者為競得人;報價相同的，先提交報價單 者為競得人。 但報價低于底價者除外， 在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的 報價均低于底價或均不符合其他交易條件的， 掛牌不成交。 掛牌交易的掛牌 期限不得少于十個工作日。 競買人確定后.掛牌人應(yīng)當向競買人發(fā)出掛牌成交確認書。競得人應(yīng)該 根據(jù)掛牌成交確認書所約定的時間與市國土房管局簽訂國有土地使用 權(quán)出讓合同。掛牌同樣遵循價高者得的原則，不同之處在于不是現(xiàn)場報 價。招拍掛作為一個目前國內(nèi)最公平的獲取土地的方式，發(fā)展到今天，已經(jīng) 存在了一些操作的空間，但正在逐步收縮。 當今的招拍掛市場，一些好的土地，如果純公開的競拍，必然會吸引來大范 圍的
7、開發(fā)商參與， 競爭慘烈程度不言而喻， 這種現(xiàn)象已經(jīng)從之前的一二線逐 步向三四線城市擴張。因此，在拍地前，投資人員有大量的工作可以做，一 般是以下兩種操作方式： 第一種，托底招拍掛：這種方式目前市場中還是比較常見的，做法也比較成 熟， 一般是在土地掛牌甚至出讓之前， 投拓人員利用個人資源接觸到相關(guān)主 管、協(xié)管部門（街道、開發(fā)區(qū)管委會等等）對于地塊的掛牌出讓條件進行一 定的設(shè)置，例如常見的有簽訂前置、后置投資協(xié)議，綠建配置，繳納高額的 開發(fā)保證金、 外資/人才引入、 公共基建代建、 企業(yè)開發(fā)資質(zhì)/行業(yè)排名要求、 當?shù)卦陂_發(fā)/已開發(fā)保有量等等。 通過這些條件的設(shè)置， 使地塊的出讓條件具備一些排他性，
8、 充分發(fā)揮條件的 作用，達到自身低價拿地的結(jié)果。目前來看，在一些比較發(fā)達的地區(qū)，這種 條件的設(shè)置變得越來越困難，除了主管部門不愿意冒險設(shè)置一些實質(zhì)條件 以外，條件對于其他企業(yè)的約束能力也越來越低。 第二種，帶產(chǎn)業(yè)掛牌：這種方式與托底招拍掛比較類似，不同的是，這是一 種相關(guān)部門非常喜歡的方式，通常來說，帶產(chǎn)業(yè)掛牌分為兩種方式，第一種 好理解，就是直接產(chǎn)業(yè)配件，建好由開發(fā)商自主運營。另一種是產(chǎn)業(yè)代建。 所謂的產(chǎn)業(yè)代建，就是建設(shè)好產(chǎn)業(yè)之后，政府再進行收回，一般這種產(chǎn)業(yè)代 建的成本很高，對于開發(fā)企業(yè)的融資能力有很大的體驗。簡單來說，住宅帶 上產(chǎn)業(yè)后，不僅能夠有效地保證土地獲取，更能帶動地區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模，促進就 業(yè)，推動經(jīng)濟發(fā)展。帶產(chǎn)業(yè)的前提是，你所關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)必須是一些市場競爭 較少的（壟斷），前沿的、經(jīng)過實際市場操作及考驗的。 總體來說，目前階段的招拍掛市場已經(jīng)越來越成熟，操作空間越來越小，所 以在要求投資人員在專業(yè)技術(shù)方面的進一步提高， 充分做到詳細分析， 合理 評估的同時， 對投資人員的業(yè)務(wù)能力也帶來了較大的考驗， 這樣才能不為企 業(yè)埋下隱患的。
全部分類
標準檢索
招標公告
免費下載資料庫
10000份+資源包
千萬vip文檔暢享下載
下載文檔文件編輯即用
網(wǎng)站精選百萬好案
百萬工程地產(chǎn)工作者都在用
微信掃一掃登錄
