1、1 天津養老社區概念性規劃 RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP 目錄 背景研究 / / 經濟策劃研究 / / 環境生態策略研究 / / 總體規劃框架 / / 啟動區詳細規劃 / / 附錄 / / 背景研究 區位背景分析 / / 養老產業背景分析 / / 區域交通條件 / / 基地周邊分析 / / 區域生態環境背景 / / 01 7 天津養老社區概念性規劃 RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP 區

2、位背景分析 區位空間關系 天津是中國迅速成長的重要城市之一。/ 位于天津與北京之間的武清河西務鎮素有“津門/ 首驛”之稱。 地理位置優越，交通便利。北至北京市約/ 47km，南至天津市約62km，西至廊坊約18km， 與區域內的機場也有較好的聯系。 隨著京津區域之間的聯系日益緊密，使得河西務/ 鎮所處的區位優勢更加凸顯。 1.1 2009年是中國進入老齡化10周年。目前我國老年人/ 口總數已達全國人口的12% 隨著新中國的同齡人步入老年，我國將出現第一次/ 老年人口增長高峰 從現在到2020年，中國人口老齡化進程明顯加快，/ 年均增長速度將達到3.28%，大大超過總人口年均 0.66%的增長速

3、度 隨著20世紀6070年代中期的新中國成立后第二次/ 生育高峰人群進入老年，20212050年是人口加速 老齡化階段 到2023年，老年人口數量將增加到2.7億人，與/ 014歲少兒人口數量相等 養老產業背景分析 1.2 京津地區社會老齡化問題尤為突出 項目可行性分析 國際上通常把60歲以上的人口占總人口比例達到10 ，或65歲以上人口占總人口的比例達到7作為該國家 或地區是否進入老齡化社會的標準。 2008年，北京60歲以上老年人已達270萬，占本市總人口16%；天津60歲以上老年人已達190 萬，占本市總人口16%。/ 目前我國已進入老齡化社會，老年人數量以年均800萬的數量增長。老人居

4、住問題日益嚴峻。 老年群體居住現狀包括： 當前最常見的居住模式為三代甚至四代以群居方式生活在同一屋檐下，一部分老年人選擇/ 入住養老專門機構 老年人物質需求較少，更多的是精神上的需求。子女后輩在為生活拼搏的同時，忽略了老/ 人精神世界的需求，導致老年人感覺孤獨寂寞，渴望親情的呵護 由于兒女工作越來越繁忙，老人被照顧的時間越來越少；而入住養老機構的老人由于目前/ 服務體系與服務意識的薄弱也得不到內心渴望的細致照顧 孝敬父母是中華傳統美德，但由于老年人與后代生活方式與思維方式的差異導致生活中矛/ 盾頻發，子女后代雖有孝敬之心，但卻有苦難言，無法兼顧照顧老人與自由生活 由于北京房價過高，一般家庭很難

5、有經濟條件在北京地區購買一個可以提供三代人足夠生/ 活空間和優越生活品質的居所 從目前北京房地產個貸金融市場貸款買房人群的年齡來看，外地人士普遍年輕化，平均年/ 齡在2038歲之間，而且已經成為貸款買房的主力軍；而北京本地人的貸款買房主力年齡 卻在4055歲之間，北京本地人中相當一部分繼承了上一輩的房產或享受到政府住房保障 性福利政策，并不急于購買房產/因此，項目主要客群以目的留在北京常駐的外地人 士為主 2008年全國城市GDP北京排名第二，天津排名第六/ 在2008年全國人均GDP22,000元的背景下，北京人均GDP達到64,000/ 元，天津人均GDP達到56,000元/ 2008年北

6、京城鎮居民人均可支配收入達到24,725/元；天津城鎮居/ 民人均可支配收入達到19,423/元；而全國城鎮居民人均可支配收 入為15,781元 2008年北京GDP增長9%，增幅比上一年回落4.3個百分點；天津GDP/ 增長16.5%，增幅比上一年提高1.3個百分點；全國GDP增長9% 據統計，發達國家如日本、英國等國60歲以上老年群體掌握著全國/ 70%以上的財富，而中國億萬富豪平均年齡為43歲/當中國進 入人口加速老齡化階段后，老人群體將成為城市消費的主力 由上述可見，老年產品在國內市場存在著巨大潛力，中國老年產業/ 在未來相當長的一段時期內中商機無限 老年人口比例 2008年人均GDP

7、（元） 北京 16%64,000 天津 16%56,000 全國 12%22,000 中國老齡化步伐加快 22,000 64,000 56,000 15,781 24,725 19,423 北京 卓達養老社區 天津市 9 天津養老社區概念性規劃 RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP 基地周邊分析 1.4 區位內有京津公路，京津塘高速一線與/ 二線。京津塘二線牛鎮出口距離基地僅2 公里。 京津城鐵取道武清區，如對現有的永樂店/ 站點進行利用，將大大縮短基地到達北京 和天津的時間，使基地能夠真正成為

8、京津 兩市的通勤社區，增大基地開拓北京和天 津市場的雙重優勢 卓達養老社區位于鳳河以東、京津公路以/ 西，王河公路以南，石橋辛莊和高莊一線 以北區域內。 公路干線 軌道 高速出口 軌道站點 區域交通條件 1.3 基地西側為規劃中的現代農業示范區，高新技術產業區 和生態住宅區。 北部連接三溪塘居住項目，生態農業城和中國創意城 等， 東部為河西務鎮產業園區，養老社區項目將更有利于整 合項目之間功能，提攜卓達整體品牌形象的塑造。 居住區開發 農業區開發 產業區開發 河西務鎮域 本案基地范圍 11 天津養老社區概念性規劃 RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER P

9、LAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP 區域生態環境背景 1.5 區域水資源條件 天然降水 最近12年，年平均降水量為491.4毫米。最多年份是1994年的848.5 毫米，比年平均值多出72.7。最少年份是2000年的173毫米，只相 當于年平均值的35.2。年際間降水量極不均衡，其中降水不足或嚴 重不足的年份占到60以上，這是造成地下水連續下降，河渠經常干 涸的主要成因。 地表水資源 場地位于兩河之間，東有北運河，西有龍鳳河，均屬一級河道。 北運河源自潮河、白河、溫榆河。自北京市通州區北關閘以下稱北 運河，屬于海河水系。武清縣境內長約16公里，泄洪能力為340立方 米/秒

10、。二十世紀八十年代以前，河水清澈、水量充沛，京津公路以 東的耕地，多半賴其灌溉。近20余年來，河水經常斷流、干涸，河 底可以直接采沙。 龍鳳河原名北京排污河，因惡其名，于2000年前后改用現稱。1971 年為承泄北京地區工業污水，將港溝河、鳳河、龍鳳新河、筐兒港新 引河、導水河、抗旱河6條河道調整拓寬貫通而成。上由里老閘以北 1公里處入境，下從石橋辛莊西南出境。 地下水資源 境內地下水屬于全淡水區，水質優良，水量豐富，單位涌量510立 方米/時。/近些年來，由于多數年份干旱少雨，地表供給不足，加之 生產生活用水量逐年攀升，加劇了對地下水的開采利用，因此造成 地下水位以每年平均1.5米的速度下降

11、。截止1998年，全鎮人民飲用 了千百年的磚井水全部枯竭停用。近幾年間，凡深度在2025米的 淺水機井也因缺水而被逐步廢棄。全鎮生活及工業用水全部采于370 390米的深井，農用機井也全部加深到了80米以下?，F在境內共有 深井、中深井730余眼，密度為每平方公里10.5眼，地下水位仍將呈 下降趨勢。 初步判斷 區域水資源較為貧乏，飲用水主要依賴于地下水，灌溉用水依賴于地 表水系。未來開發所需的飲用水和景觀用水來源均受限制，是項目開 發面臨的最為嚴峻的環境問題。 北 京 排 污 河 鳳 河 支 西 北 河 運 青 龍 灣 河 基 地 區域環境背景 氣候 基地位于中緯度歐亞大陸東岸，北依燕山，東瀕

12、渤海，主要受季風環流影響。四季變化 明顯，介于大陸性氣候和海洋性氣候之間，屬于暖溫帶半濕潤大陸性季風氣候。 年平均氣溫11.6。最高年份是1983年，為12.7。最低年份是1957年，為10.2。 月平均氣溫，7月份為26.1，1月份為5.0。月平均氣溫最高記錄出現于1981年7 月，達27.6，最低記錄出現于1977年1月，為7.6。 土壤 作為沖積平原地區，受“緊淤沙，慢淤泥”規律所致，北部平緩區以沙、土相摻的壤質 土為主，只在西南部的低洼區域有粘質土分布，其比例約為85：15。境內土壤多屬普通 潮土，只在東部沿河一線偶有小片鹽化潮土分布，近些年經人工治理，其所占比例已微 乎其微。 環境質

13、量 經對龍鳳河、北運河進行水質化驗，內中污染物達17種之多，均屬有毒物質。氯占19 ，酚占15.61，硫酸鈉占5.92，甲酚占5.59，汞占4.37，甲醛占3.65，樂果占 2.84，辛醌占2.7，苯占2.73，間氮基酚鈉占1.06，敵百蟲占1.02。 用地類型 區域生態系統以村鎮和農田生態系統為主，無特別敏感生態系統類型，非禁止建設區和 控制建設區。 年度199419951996199719981999 降水（mm）848.5628.6700.3384.5572.1458 年度200020012002200320042005 降水（mm）173376321383622429.7 項目策劃研究

14、 愿景 / / 開發內容策略 / / 02 15 天津養老社區概念性規劃 RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP 愿景 2.1 項目開發愿景與目標涵蓋三個方面 “健康城”-/中國養老社區示范基地/ “以老為本”-/為老年人量身定做的優質環境/ “全齡化”-/四世同堂的居住設計/ 全齡化 四世同堂的居住設計 以老為本 為老年人量身定做的優質環境 健康城 中國養老社區示范基地 17 天津養老社區概念性規劃 RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR

15、ZHUODA TIANJIN GROUP 差異化策略 面臨著中國迅速老齡化的現實，本項目要做到分擔老齡化壓力的示范與表率/ 針對老年群體居住現狀而設計的全齡化社區將徹底解除三代人的困擾/ 項目的服務配套設施將服務不同年齡段的客群/ 將健康城的概念由單一項目內涵升華至產業層面，產生更大的影響力/ 硬件設施 老年住宅采用無障礙設計，方便老人行動/ 布置監測系統與警報系統，維護老人安全/ 采用方便智能的設施保障，如標識系統等/ 社區定期提供為老人提供周到的生活服務/，如房間清理等/ 設計理念 設計理念一：有一個包容心的“細胞” 由于老年人與第二代生活習慣差異，設計上考慮讓老年人與第二代保持適當的距離

16、/ 設計上利用空間的合理布局，創造出“細胞”的概念/ “細胞”由“細胞核”和“細胞外圍”組成：細胞核住宅設計完全為老年設計，靠/ 近醫療機構，監控密度高，專供老人居??；細胞外圍是普通住宅，供第二代居住， 也可三代同堂，有基本的老年設施如扶手等/ 從空間上滿足第二代方便照顧老人的愿望，又創造出老年人與第二代相對獨立的生/ 活空間 每個“細胞”內有相對較小規模的三級配套設施，滿足全齡客群的基本生活需求/ * 見表2 設計理念二：“細胞”的群居效應 “細胞群”由一定數量的“細胞”組成，面積約25-30公頃/ “細胞群”的組合自然成為整個社區區域劃分的基礎/ 每個“細胞群”內存在一個作為二級服務設施的

17、服務核，輻射整個“細胞群”/ * 見表3 設計理念三：“細胞群”的有機聯合 整個社區的分區在空間上體現了秩序性、功能性、邏輯性/ 各個區域被賦予不同的功能職責：例如服務于整個社區的功能配套如大型商場、三/ 級醫院、老年大學等 * 見表4 配套策略 每個年齡段對配套設施要求側重點有所不同，因此要通過了解三代需求的差異性更/ 有針對性地提供服務設施/ 通過設計細胞、細胞群、社區三級服務體系形成高效服務網絡/ 項目的地域性分區將以配套功能性為主要依據/ * 見表1 開發內容策劃 2.2 社區服務內容及影響程度 影響因子老年人第二代第三代 健康服務 交通便利 教育服務 生活娛樂 表1 “細胞”概念 普

18、通住宅 配套設施 老年住宅 細 胞 細 胞 服務核/ 細 胞細 胞 配套設施三級（單細胞） 單位面積（平米） 社區會所 急救站100 品茗室100 博弈樓200 藏書閣100 量販屋100 物業服務中心100 表2 配套設施二級（細胞群） 單位面積 （平米） 醫療保健 保健中心3,000 小型看護所1,000 藥店200 監控中心100 健身娛樂小型運動場（占地） 商業購物 小型超市1,500 菜市場1,000 配餐中心3,000 老年用品精品超市500 合計10,300 表3 配套設施一級（整個開發項目） 單位建筑面積 （平米） 醫療保健 三級甲等醫院（含老年醫院）80,000 中國國醫館1

19、0,000 心理咨詢中心2,000 愛心護理工程20,000 延年度假 高端抗衰老之旅10,000 醫療美容中心2,000 文化教育 書店2,000 初中25,000 小學15,000 商業購物 購物中心(含餐飲中心、大型超市）40,000 金融機構1,500 其他（理發、法律、婚介、保險等）1,000 合計 208,500 表4 人口與開發規模 在社區平均凈容積率達到1.8的情況下，社區人口約127,800人/ 在規劃中充分考慮社區內保留足夠的公共活動空間/ 本項目作為中國老年社區的示范基地，要保證最大程度地容納老年客戶/ 合適的規模與人口能夠兼顧社會與企業自身的利益/ 總占地面積 （畝）

20、住宅用地 比例 住宅用地占 地（畝） 住宅用地占 地（公頃） 毛容積率凈容積率 住宅建筑面積 （萬平米） 總人口 （人） 11,15448%5,3253551.061.8639127,800 19 天津養老社區概念性規劃 RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP 配套設施及養老產業介紹 安全便捷的醫療救護體系針對老年人健康保障訴求 健康是所有老年人最關心、最重視的課題，因此，醫療/ 設施的健全與否將直接影響老年人和第二代的購買心理 本項目規劃的三級醫療救護系統將全面滿足老年客戶對/ 醫療保障的要求

21、三個級別的醫療救護系統在時間與地域上緊密地配合，/ 承擔從日常養護到緊急救援的全部功能 當出現現有醫療設施無法解決的特殊情況時，將在短時/ 間內將病人迅速送至北京各大醫院 使用生活照顧感知系統，個人GPS系統與全方位警報系/ 統等高科技支持與完善救護體系/ 健康旅游產業 以崇尚健康的理念出發，本項目著手打造新興旅游產品/ “青春之旅”抗衰老產業與亞健康恢復中心 抗衰老產業著重以高科技減緩衰老，恢復身體機能；亞/ 健康恢復中心針對城市中日益增多的亞健康人群提供了 系統的治療與康復計劃 健康旅游產業的產品定位為中高端，服務客群包括本地/ 居民與外來游客 融合自然風光與健康產業構建一流的休閑度假村，

22、提供/ 健康之行體驗者一個舒適的?？扛蹫?將健康旅游產業作為地區名片推廣，讓健康城的名字/ 深入人心 2.2 全齡化的教育設施學習不是年輕人的專利 社區提供完備的教育體系，從幼兒園到中學全面滿/ 足社區內青少年及兒童的需求 老年大學是配套設施的一大亮點，既豐富了老年人/ 的生活，又增加了老年人被社會所需要的自信 社區獨有的培訓中心提供老年護理產業的培訓以及/ 健康產業區的業務培訓，增加了區域內的就業機會 健康產業現狀/ 中國擁有世界上最大的健康市場 和發達國家相比較，我國健康產業市場潛力巨大 健康產業是對“健康城”概念完美的詮釋與補充 未來健康產業價值的提升對拉動地區價值意義 非凡 老年產業作

23、為健康產業的重要組成部分，目前還 面臨諸多挑戰：產業分散、規模較小、銷售渠道 不完善、服務單一、功能簡單、市場開發研究不 足、供需矛盾突出、缺乏市場規范與行業標準/、 政府政策支持有待加強等等 本項目健康產業城針對目前健康產業面臨的諸多 挑戰作出回應 老年健康產業園區 老年健康產業園區由四個功能區組成：交易中心、/ 研發區、組裝區和倉儲物流區 交易中心依靠與老年社區相鄰的地區優勢，定位成/ 為品牌多、產品全、信譽好、價格優的中國最大 老年產品交易中心；其中產品分類以衣、食、住、 行、樂五大主題為依據，和旅游產業共同把“健康 城”的概念向全國范圍推廣 研發區用作收集老年客戶需求與反饋信息，同時發

24、/ 放新產品的試用 組裝區負責醫療器械、健身產品、高科技產品等復/ 雜貨品的組合拆裝以及部分產品的包裝和售后服務 倉儲物流區用于存儲貨品以滿足北京、天津等市/ 場；除了交通便利的優勢外，京津公路過路費相對 較低也可節約成本 開發內容策略 配套設施 個數 建議容積率 單位建筑面積(平米) 總建筑面積（平米） 項目整體 （一級） 醫療保健 三級甲等醫院（含老年醫院）11.280,00080,000 中國國醫館1110,00010,000 心理咨詢中心112,0002,000 愛心護理工程1120,00020,000 延年度假 高端抗衰老之旅10.610,00010,000 醫療美容中心112,00

25、02,000 健身娛樂 體育場1 - - - 健身中心11.53,0003,000 文化教育 老年大學（包括圖書館）11.510,00010,000 孝文化博物館113,0003,000 書店112,0002,000 初中2125,00050,000 小學6115,00090,000 商業購物 購物中心(含餐飲中心、大型超市）11.540,00040,000 金融機構11.51,5001,500 其他（理發、法律、婚介、保險等）111,0001,000 社區中心 （二級） 醫療保健 保健中心813,00024,000 小型看護所811,0008,000 藥店812001,600 監控中心811

26、00800 健身娛樂小型運動場（占地）8- - - 文化教育老年活動站811,50012,000 商業購物 小型超市811,50012,000 菜市場80.81,0008,000 零售商業813,00024,000 配餐中心813,00024,000 老年用品精品超市815004,000 總計 442,900 項目配套設施一覽 為達成滿足全齡化客群的目的，本項目包括上述重點項目在內的所有配套設施匯總如下： 環境生態策略研究 生態本底分析 / / GIS基地分析 / / 關鍵環境問題 / / 生態環境策略 / / 03 23 天津養老社區概念性規劃 RETIREMENT COMMUNITY CO

27、NCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP 生態本底分析 關鍵現狀生態問題剖析 廢棄磚廠堆土區 廢棄廠區內存有大量工業廢料以及拆除建 筑留下的建筑垃圾；此外，還有諸多的堆 土區域。 首先，對不能循環利用的有害垃圾和廢料進 行清運，運至臨近的垃圾處理廠進行處理； 對于廢土等可以循環利用的廢料，可用其進 行地形的塑造，從而減少額外的填挖方土 量，節省投資。 現狀問題解決辦法 廢棄磚廠水塘 廢棄廠區內留有大量水塘，但有部分已經干 涸，且池底土壤鹽堿化嚴重；其余水塘仍有 存水，且較深。 結合地形分析和匯水分析，填平現已干涸 或不處于自然匯水廊道上的池塘；

28、保留位于 匯水廊道線上的水塘，用以構建景觀水體。 灌溉溝渠 場地內縱橫交錯著諸多灌溉用溝渠，由于水 動力學性較差，以及收納周邊農業廢水，現 狀水質很差，且有異味。 選擇適當溝渠予以保留，作為未來城市景觀 水系；同時，規劃自然凈化系統，保證未 來徑流水質。 村莊水塘 整體水質尚好，周邊生活垃圾的堆放， 滲濾液影響水質。 保留為景觀水體骨架，未來加強廢棄物管 理。 鳳河（北京排污河） 河體景觀尚好，但污染嚴重超標。 短期暫不利用，未來通過區域協調，利用 截污等措施改善水質；漫灘植被可用于綠 地系統。 1 2 3 4 5 200 400m0 200 400m0 3.1 坡度解析 地形平坦，99%面積

29、坡度小于25%（城市用地 豎向規劃規范CJJ83-93中居住用地最大坡 度限值），適宜開發。未來工程的填挖方量較 小，需要注意的是對地形的重塑，以增加場地 的景觀性。 高程解析 利用地理信息系統軟件ArcGIS對基地的高程進 行數字化模擬，結果顯示整個場地的高程在-3 米到10米之間變化。其中大部分區域大于7 米，地勢低洼地區僅限于廢棄磚廠內的水塘以 及場地西南角的部分區域。 場地邊界 9 場地邊界 25 GIS基地分析 3.2 5 4 3 2 1 25 天津養老社區概念性規劃 RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIA

30、NJIN GROUP 3.3 如何保留基地的生態價值？ 生態系統服務是指自然生態系統及其組成物種產生的 對人類生存和發展有支持作用的狀況和過程,也就是自 然生態系統的結構和功能的維持會產出對人類的生存 和發展有支持和滿足作用的產品、資源和環境。生態 系統服務是可以描述、測度和估價的。 而“生態足跡”則顯示在現有技術條件下，指定的人 口單位內（一個人、一個城市、一個國家或全人類） 需要多少具備生物生產力的土地（biological/pro- ductive/land）和水域，來生產所需資源和吸納所衍 生的廢物。生態足跡通過測定現今人類為了維持自身 生存而利用自然的量來評估人類對生態系統的影響。

31、它的值越高，人類對生態的破壞就越嚴重。生態足跡 的意義在于探討人類持續依賴自然以及要怎么做才能 保障地球的承受力，進而支持人類未來的生存。 為此，我們需要在開發中最大化的保留現有生態系統 的服務價值，亦即最小化生態足跡。 如何構建綠地系統和開放空間？ 城市熱島效應是城市氣候中典型的特征之一。它是城市氣溫 比郊區氣溫高的現象。城市熱島的形成一方面是在現代化大 城市中，人們的日常生活所發出的熱量；另一方面，城市中 建筑群密集，瀝青和水泥路面比郊區的土壤、植被具有更大 的函授比熱容（可吸收更多的熱量），而反射率小，使得城 市白天吸收儲存太陽能比郊區多，夜晚城市降溫緩慢仍比郊 區氣溫高。城市熱島是以市

32、中心為熱島中心，有一股較強的 暖氣流在此上升，而郊外上空為相對冷的空氣下沉，這樣便 形成了城郊環流，空氣中的各種污染物在這種局地環流的作 用下，聚集在城市上空，如果沒有很強的冷空氣，城市空氣 污染將加重，人類生存的環境被破壞，導致人類發生各種疾 病，甚至造成死亡。 綠地系統是減少城市不透水面積的用地類型，為此，在城市 規劃中一直都對綠地率這一指標有所要求，但也都是僅僅在 面積上提出了標準，而沒有對其位置、類型、功能等提出具 體的要求。事實上，綠地系統的布局對生態系統的聯通和延 續都具有重要的影響，且不同類型的綠地還能夠擔負各種 各樣的生態功能。開放空間在城市規劃中更多是從人類使用 的角度對其定

33、義，而沒有挖掘其在生態功能上所能貢獻的能 量。 因此，依據生態學的原理對這兩種規劃用地類型進行指導， 將可以使其發揮最大的生態效用。 如何維持場地內的水資源平衡？ 水資源供需分析就是綜合考慮社會、經濟、環境和水資源的 相互關系，分析不同發展時期、各種規劃方案的水資源供需 狀況。供需平衡分析就是采取各種措施使水資源供水量和需 求量處于平衡狀態。 對于本項目而言，目前來看水資源平衡是處于赤字狀態。地 表水屬于水質型缺水，地下水則屬于水量型缺水，總體供水 量不足。而未來開發又要帶來大量的需求量的增加，進一步 增加了供需之間的差距。 水資源供需平衡的基本思想通過“開源節流”。開源就是增 加水源，包括開

34、辟新的水源、非常規水資源的開發利用等； 而節流就是通過各種手段抑制需求，包括通過技術手段提高 水資源利用率和利用效率等。 本項目需要解決這一挑戰，尋找適合場地的“開源節流”方 式，來平衡水資源利用。 如何構建景觀水系？ 場地的景觀水系構建主要面臨著三個問題： 高蒸發量：場地的蒸發量達到降水量的三倍，未來景觀/ 水體的維持將成為一個難點，如何在規模和可持續性尋 找平衡點，是景觀水系構建所面臨的一個問題。 無充足且潔凈的穩定補水水源：場地周邊的地表水體污/ 染較為嚴重，無法用于景觀水體的補水，尋找替代的非 常規水源成為另一個問題。 靜止水體水質維持難度大：景觀水系如何聯通，聯通的/ 程度，也都是需

35、要考慮的問題。 如何保障社區的供水需求？ 社區的開發會帶來水資源需求量的增加，包括居民生活用 水、工業企業用水、道路沖洗、景觀用水等。 可將需水量分為兩大類，一類為飲用水，需要根據規劃方案 進行給水工程規劃計算，確定最為經濟合理的給水量。 另一類則是所有的非飲用水，這一部分在傳統上也是用自來 水來供應，但由于對水質的要求大相徑庭，用達到自來水水 質的水體應用于非飲用用途，則是對能源和水資源的浪費。 為此，如何利用循環的再生水來替代自來水，并根據投資收 益分析確定最為經濟的回用水平，就成為可持續供水規劃的 重點。 如何處理處置社區的雨污水？ 社區的開發不可避免的會產生大量的生活污水，傳統的 污水

36、工程，將所有從住戶產生的廢水均統一排入污水處 理廠進行處理。但事實上，從住戶出來的污水的水質也 有所不同，可將其分為黑水和灰水兩類。黑水是指沖廁 水，污染物含量最高；灰水則是指洗漱用水等污染物含 量尚可的生活污水。如果能夠將其分類排放，則可節省 處理費用，灰水可不送至市政污水處理廠進行處理，而 是用其他簡單的處理方式處理后即可回用。 社區開發帶來的硬質鋪裝，改變了區域的徑流系數和排 水性能，會增加雨水洪峰和徑流污染，減少入滲，從而 減少了對地下水的補給，從而最終影響水在生物圈的循 環。為此，對于雨水需要從徑流控制和水質保證上進行 考慮，使其減量化、無害化和資源化。 關鍵環境問題 27 天津養老

37、社區概念性規劃 RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP 生態環境策略 生態價值保留策略 通過開發適宜性分析，確定不同區域的適宜性等級；/ 針對不同適宜性等級的土地確定相應的土地利用類型；/ 保留生態價值較高的土地類型。/ 3.4 綜合敏感性 按照高程、水體和土地利用這三個敏感性因子的重要性，分別賦 予其不同的權重，通過GIS疊加分析，得到綜合敏感性分布圖。 該圖表示了整個規劃區域內不同地塊環境敏感性的差異，敏感性 最低的區域為最適宜開發，可進行各類容積率較高的建設用地的 布設；敏感性中等的區域為較

38、適宜開發，適宜住宅用地的開發； 敏感性最高的區域為較不適宜開發，需要以一種低密度低強度的 形式進行開發，最好保留為綠地系統 + + 綠地系統構建策略 利用現有喬木林構建綠地系統骨架，充分利用現有植被資源。通 過對現有生態價值最高的自然生態系統的保留，可以避免生態足 跡的增加。此外，利用現有植株，可降低苗木購買的成本，以及 減少苗木成長的時間，使得生態效益的“凈現值”更高。 強化生態廊道，保持基地與周邊生態系統的聯通性。生態廊道 是指具有保護生物多樣性、過濾污染物、防止水土流失、防風 固沙、調控洪水等生態服務功能的廊道類型。生態廊道主要由植 被、水體等生態性結構要素構成，它和“綠色廊道”表示的是

39、同 一個概念。從生物保護的角度出發，還可以將生態廊道定義為“ 供野生動物使用的狹帶狀植被，通常能促進兩地間生物因素的運 動”。為此，除了保留現有的喬木林外，還需要在重要的生態斑 塊之間重新構建廊道，通過建立生態廊道實現生物多樣性保護、 河流污染控制等多種生態功能。 多樣化開放空間類型，豐富生態功能，設置不同尺度的開放空 間，輔以雨水收集和處理的自然系統，可以實現更多的生態功能 和效益。 右圖是根據現有資源建議的綠地系統構建圖，分為三個層次： 綠色廊道：基于現有溝渠兩側以及道路兩側的線狀行道樹系列，構 建三橫三縱的綠色廊道的網狀體系，聯通基地四周的生態斑塊。 公園：在現有的未開發用地上，尋找主要

40、的匯水廊道節點處設置社 區公園，要具有一定規模，通過綠化面積降低熱島效應。 小型滯留池：以街心花園的形式構建雨水收集的設施，用以收集和 凈化雨水徑流，用于回用所需。 200400m0200400m0 場地邊界 較不適宜 較適宜 最適宜 小型滯留池 公園 生態廊道 29 天津養老社區概念性規劃 RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP 水資源平衡及景觀水系構建策略 水量平衡初步估算 計算假設 以枯水年的水量平衡情況作為景觀水體構建的參考因子。在枯水年，景觀水體每 年需在春季少量補水；但正常年份，無需補

41、水。假設枯水年鄉土物種用水量為1/ L/(m2*d)，景觀綠地用水量為3/L/(m2*d)，正常年份的灌溉用水量為枯水年的90% 假設場地綠地率為30%，且一半以上為鄉土樹種。 計算結果（以一期規劃面積為例） 年份 需水量 自然補水量 （雨水） 水量差額 景觀水體 灌溉用水 萬立方米 萬立方米 萬立方米 枯水年 13 46 11 48 豐水年 9 42 32 19 不論豐水年還是枯水年，水量赤字均存在，枯水年的差額是豐水年的2倍之多?？?見，基地未來的水量極為不平衡，為此，必須通過開源節流來達到水量的平衡。 策略建議 “節流”策略： 控制景觀水體規模，在滿足景觀需求的前提下，盡可能減少水體面積

42、，特別是大 型的水面。 為減少灌溉用水量，建議場地內50%以上的綠地為鄉土物種。通過物種的選擇，可 以從根本上削減灌溉的需求量，從而減少用水量。 “開源”策略： 建設完善的雨水收集處理設施，收集率目標為50%以上。 場地內中水回用，利用穩定的中水水源做為主要的景觀水題供給。 景觀水體構建建議 景觀水體的構建是基于水量平衡策略中控制水體面積的基礎上進一步對水體 的位置，構建的方式等內容進行生態角度的建議。策略包括： 建議場地內水面面積不超過場地面積的5%。通過流域匯水能力的分析得/ 出這一限制性要求。 利用現有的魚塘和溝渠，減少土方工程/ 遵從潛在水系的流向構建水系，可以最大化的收集自然雨水徑流

43、/ 實現水系的連通，保障水質/ 下圖給出了水體構建的框架，未來的城市規劃中只要水體面積不超過圖示面 積，均可接受。 供水保障策略 編 號 供水項目 室外給水設計規范 GB50013-2006規定定額 本項目取值 本場地需水量 備 注 1 綜合生活用水 最高日190280L 平均日150240L 200L 2.60萬m 3/d 綜合生活用水包括 居民生活用水和公共建筑用水 2 工業企業用水 1220L/(m 2d) 16L/(m 2d) 0.80萬m 3/d 本場地規劃工業用地面積50ha，以一類工業用地估算 3 澆撒道路 2.03.0L/(m 2d) 2.5L/(m 2d) 0.22萬m 3/

44、d 本場地規劃道路面積89ha 4 綠地用水 1.03.0L/(m 2d) 2.0L/(m 2d) 0.45萬m 3/d 本場地規劃綠地面積227ha 5 管網漏損水量 14項水量之和的10%12% 11% 0.45萬m 3/d 6 未預見用水 15項水量之和的8%12% 10% 0.45萬m 3/d 7 消防用水 - - - 需水量需要在后期設計中進一步確定 8 總計 - - 4.98萬m 3/d 9 初步預測本場地 所需供水量 - - 5.0萬m 3/d 本數字為本設計階段的初步估計值，應隨設計的加深而進 一步確定 供水量計算（以13萬人口計） 供水保障分析 本場地內部的供水廠規模5萬m3

45、/d，占地面積約2.75ha，僅為本場地提供給 水。 地下水水源地選擇/(需經進一步水文地質調查） 水源地需設在不易受污染的富水地區，取水量必須小于允許開采量，且開采 后不引起水位持續下降、水質惡化及地面沉降。水源地一級保護區范圍以開 采井為中心的50m范圍，二級保護區范圍為開采井中心500m范圍，具體的界 定還需水文地質調查與水力模擬。一級保護區禁止建設與取水無關的項目。 二級保護區禁止建設污染工業、禁止污水灌溉等潛在污染 地下水水廠選址 選在取水構筑物附近；設置10m緩沖帶。 生態環境策略 200400m0 湖體 水道 3.4 31 天津養老社區概念性規劃 RETIREMENT COMMU

46、NITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP 儲水罐 回用 雨水管理設施管網 回用河流 屋頂雨水 路面雨水 降雨 雨水管理策略 雨水管理是以綜合管理的模式來進行，從源頭開始就對水質進行控制， 隨后根據不同需求進行回用。首先將降雨分為屋頂雨水和路面雨水兩 類，屋頂雨水可以直接通過儲水管進行收集后回用，亦可排入路面。路 面雨水可部分排入雨水管網最終流入受納水體；另外一部分則通過雨水 最佳管理實踐措施進行凈化后回用或排放。綜合的雨水管理體系能夠使 雨水污染最小化的同時，實現一定成本下的回用效益最大化。 雨水管理體系示意圖 雨水最佳管理實踐措

47、施是指利用自然場地收集貯存雨水，并利用植被或土壤的吸收 過濾功能凈化雨水的自然處理系統。其主要優點包括： 處理后的雨水用于回用/ 降低管網投資/ 降低熱島效應/ 提供景觀效果/ 雨水BMP 造價 處理效果 實例圖片 草溝 低 一般 生態濾水帶 中 較好 雨水花園 中 較好 雨水濕地 高 好 污水管理策略 灰水和黑水是否分流 黑水灰水 污水處理廠 濕地 回用排入河道或地下水 否是 典型雨水最佳管理實踐（BMP）比較 污水管理體系示意圖 污水管理的主要原則是分類化和資源化。分類化是指將生活污水從 住戶處分為黑水和灰水，黑水直接排入市政管網后送至污水處理廠 進行處理；灰水則排入人工濕地進行處理；二者

48、經過處理后均可回 用或排入受納水體。 污水處理廠選址原則 污水處理廠適宜建在城市水系的下游和下風向；靠近污水、污泥排放和回用的地 段與城市居住、公共設施保持一定的防護距離。 污水處理廠選址建議 建議在本場地西南角修建場地內的污水處理廠；污水處理廠處理規模為4.0萬 m3/d，占地面積約6ha；建議污水處理廠周邊設置150m的緩沖區，減少對周圍環境 的不利影響。 污水處理廠建議選址 生態環境策略 3.4 總體規劃框架 用地現狀分析 / / 功能結構 / / 醫療設施布局 / / 商業服務設施布局 / / 教育設施布局 / / 度假設施布局 / / 高品質的健康度假體系 / / 道路交通 / /

49、道路特征 / / 多樣性的開放空間和休閑網絡 / / 土地利用 / / 開發強度建議 / / 分期建設 / / 04 35 天津養老社區概念性規劃 RETIREMENT COMMUNITY CONCEPTUAL MASTER PLAN FOR ZHUODA TIANJIN GROUP 用地現狀分析 基地內地質條件良好，多為二類建設用地。整個/ 基地地勢平坦，水系豐富 整個基地用地類型較為單一。主要為村鎮建設用/ 地和農田。 用地類型主要由：農田、村莊、河塘、水網、閑/ 置磚廠構成。 4.2 類別 面積（ha） 比例（%） 道路（S1） 21.8 2.96 水體（E1） 47.0 6.39 林地（E4） 21.9 2.97 耕地（E2） 511.8 69.52 荒地（E7) 26.2 3.56 村莊（R) 107.5 14.60 總計 736.2 100 產業區 居住區 居住社區 產業園區 防護綠地 公共核心區 0200100400m 規劃區域內現狀用地以耕地為主，占總面積的70% ；扶頭等村鎮分布其中，共計107.5公頃；其余用 地為水體