1、0 | 目錄目錄 地產(chǎn)市場(chǎng)的框架和規(guī)律地產(chǎn)市場(chǎng)的框架和規(guī)律 I 下一步走勢(shì)研判下一步走勢(shì)研判 II 市場(chǎng)新機(jī)會(huì)市場(chǎng)新機(jī)會(huì) III 資料來(lái)源：久謙咨詢(xún) 1 | 供求分析是我們分析市場(chǎng)的基本框架，大到行業(yè)整體，小至區(qū)域板塊，我們都可以大致從供求關(guān)系供求分析是我們分析市場(chǎng)的基本框架，大到行業(yè)整體，小至區(qū)域板塊，我們都可以大致從供求關(guān)系 和周期趨勢(shì)來(lái)分析這個(gè)市場(chǎng)。價(jià)格是觀測(cè)市場(chǎng)的重要信號(hào)和周期趨勢(shì)來(lái)分析這個(gè)市場(chǎng)。價(jià)格是觀測(cè)市場(chǎng)的重要信號(hào) 供給供給 需求需求 短期 庫(kù)存 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（主動(dòng)、被動(dòng)、配套） 信貸政策 替代性投資品 購(gòu)買(mǎi)資質(zhì) 預(yù)期 長(zhǎng)期 土地：供應(yīng)總量，土地性質(zhì)，利用強(qiáng)度 土地政策 人口變化 購(gòu)

2、買(mǎi)力 需求端長(zhǎng)期看人口，短期看信貸；需求端長(zhǎng)期看人口，短期看信貸； 供應(yīng)端長(zhǎng)期看土地，短期看庫(kù)存供應(yīng)端長(zhǎng)期看土地，短期看庫(kù)存 2 | 房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是由居住需求和投資需求混合構(gòu)成的，市場(chǎng)復(fù)雜的原因就是要認(rèn)識(shí)兩種需求變化房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是由居住需求和投資需求混合構(gòu)成的，市場(chǎng)復(fù)雜的原因就是要認(rèn)識(shí)兩種需求變化 的累積結(jié)果的累積結(jié)果 居住需求居住需求 投資需求投資需求 關(guān)鍵的要素： - 城市人口的增加 - 城市產(chǎn)業(yè)的變遷 - 價(jià)格的下跌 - 人口政策的變化 - 收入改善 關(guān)鍵的要素： - 信貸政策的變化 - 價(jià)格上漲 - 其他的替代需求變化 - 地產(chǎn)政策導(dǎo)致的供應(yīng) 緊缺 需求變化相對(duì)平緩 需求波動(dòng)大

3、 3 | 周期不同階段，不同需求比例不同，帶來(lái)市場(chǎng)量?jī)r(jià)表現(xiàn)不同，投資需求是基本需求周期不同階段，不同需求比例不同，帶來(lái)市場(chǎng)量?jī)r(jià)表現(xiàn)不同，投資需求是基本需求 價(jià)格上漲階段價(jià)格上漲階段 自住需求減少自住需求減少 （資金離場(chǎng)）（資金離場(chǎng)） 投資需求快速上升投資需求快速上升 投資需求下降，投資需求下降， 資金迅速離場(chǎng)）資金迅速離場(chǎng)） 自住需求增加（資自住需求增加（資 金進(jìn)入）金進(jìn)入） 價(jià)格下跌階段價(jià)格下跌階段 自住需求增加（資自住需求增加（資 金進(jìn)入）金進(jìn)入） 成交量變化成交量變化 階段階段I 階段階段II 階段階段III 階段階段IV 4 | 從微觀到宏觀，房地產(chǎn)周期尤為明顯從微觀到宏觀，房地產(chǎn)周期

4、尤為明顯 2007-2017年北京市商品房成交金額（單位：億元） 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 20072008200920102011201220132014201520162017 C R H 基 本 特 征 成交金額 平均漲幅 成交均價(jià) 平均漲幅 -33% +67% 0% +7% +8% +23% 外部環(huán)境與基本面 08年 09年 10年 國(guó)際金融危機(jī)影響，宏 觀經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng)壓力大 4萬(wàn)億恢復(fù)經(jīng)濟(jì) 信貸寬松，首次購(gòu)房者貸款 利率7折優(yōu)惠，2成首付，支 持效果明顯， 11年 12年 13年 三度上調(diào)利率，流動(dòng)性緊縮； 京11條出臺(tái)，5年社保成高門(mén)檻； 首套利率優(yōu)

5、惠取消 信貸改善，兩次降準(zhǔn)，兩次降息， 市場(chǎng)信心逐步修復(fù)； 政府擔(dān)心價(jià)格上漲而暗中限價(jià) 政策穩(wěn)定，限購(gòu)效應(yīng)衰減，市場(chǎng) 樂(lè)觀預(yù)期持續(xù)發(fā)酵 14年 15年 16年 信貸額度收緊，市場(chǎng)樂(lè)觀預(yù)期 扭轉(zhuǎn) 除一線城市外各地限購(gòu)政策松綁； 信貸條件放松，2套首付降至4成， 首套公積金貸款首付降至2成 預(yù)計(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)壓力持續(xù)， 預(yù)計(jì)信貸環(huán)境寬松， 一線城市仍有限購(gòu)放松預(yù)期 危機(jī)年：量跌價(jià)跌危機(jī)年：量跌價(jià)跌 反彈年：量漲價(jià)平反彈年：量漲價(jià)平 高位年：量高位年：量平價(jià)漲平價(jià)漲 C R H 通脹預(yù)期升溫； 房產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)熱，政府 緊急采取限購(gòu)、3套停貸等 手段降溫去杠桿 17年 限購(gòu)全面恢復(fù) 改善信貸收緊 1

6、8年 政策持續(xù)緊，沒(méi)有 放松跡象 5 | 周期影響整個(gè)投資和開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)周期影響整個(gè)投資和開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié) 2008-2015年100大中城市成交土地溢價(jià)率（當(dāng)月值） （單位：%） 2004-2015年購(gòu)房貸款余額同比、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余 額同比（單位：%） 0 10 20 30 40 50 60 2008 2009 2011 2010 2013 2012 2014 2015 購(gòu)房貸款余額同比增長(zhǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額同比增長(zhǎng) 0 10 20 30 40 50 60 2009 2011 2008 2015 2010 2012 2014 2013 土地溢價(jià)率 6 | 造成這種周期的原因是調(diào)控周期和信貸周期造成這

7、種周期的原因是調(diào)控周期和信貸周期 -40.00 -20.00 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 2000-06 2000-12 2001-06 2001-12 2002-06 2002-12 2003-06 2003-12 2004-06 2004-12 2005-06 2005-12 2006-06 2006-12 2007-06 2007-12 2008-06 2008-12 2009-06 2009-12 2010-06 2010-12 2011

8、-06 2011-12 2012-06 2012-12 2013-06 2013-12 2014-06 2014-12 2015-06 2015-12 2016-06 M2同比（左軸） 商品房銷(xiāo)售面積同比（右軸） 20002000年至今年至今M2M2增速與全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增速對(duì)比（單位：增速與全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增速對(duì)比（單位：%） -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 12 0 16 12 11 1.1.11 1.1.12 1.1.13 1.1.14 1.1.15 15 13 14 1.1.16 18 10 17 1.1.17 1.1.18 2015.4 2016.1 2016.

9、3 70大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比 M2同比增長(zhǎng) 20112011年年1 1月至月至20172017年年6 6月中國(guó)月中國(guó)M2M2同比增速，同比增速，7070個(gè)大中城個(gè)大中城 市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比（單位：市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比（單位：%） 信貸與房?jī)r(jià)的關(guān)系是信貸寬松，房?jī)r(jià)上漲，信貸寬松停止時(shí)，房?jī)r(jià)仍有上漲慣性 7 | 2015年開(kāi)始的本輪周期起源年開(kāi)始的本輪周期起源去庫(kù)存政策疊加棚改去庫(kù)存政策疊加棚改貨幣化貨幣化，導(dǎo)致，導(dǎo)致全國(guó)地產(chǎn)全國(guó)地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了暴漲。一線蔓延價(jià)格出現(xiàn)了暴漲。一線蔓延 到三四線，供給側(cè)改革在房地產(chǎn)上反應(yīng)的是供給到三四線，供給側(cè)改革在房地產(chǎn)上反應(yīng)的是供給端的端

10、的政策失衡政策失衡 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 4 7 8 10 上海(+56%) 廣州(+36%) 12 1601 無(wú)錫(+34%) 2 3 4 5 南昌(+16%) 11 6 11 7 8 9 12 廈門(mén)(+51%) 成都(+6%) 杭州(+36%) 南京(+52%) 9 2 北京(+42%) 深圳(+83%) 天津(+30%) 武漢(+31%) 10 合肥(+49%) 5 6 濟(jì)南(+20%) 1412 3 1501 福州(+30%) 鄭州(+32%) 16個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)重點(diǎn)城市2015-2016年年新建商品住宅價(jià)格指數(shù)變化新建商品

11、住宅價(jià)格指數(shù)變化 （2014年年12月月=100） 去庫(kù)存 棚改 需求 供應(yīng) 信貸閥門(mén)打開(kāi)， 鼓勵(lì)購(gòu)房 高庫(kù)存城市大幅 降低土地出讓 棚改貨幣化，轉(zhuǎn) 化成市場(chǎng)需求 土地供應(yīng)周期長(zhǎng)， 成本高，需要房 價(jià)上漲支撐 8 | 土地供應(yīng)的城市差別決定了因城施策（實(shí)際上并沒(méi)有）土地供應(yīng)的城市差別決定了因城施策（實(shí)際上并沒(méi)有） -649 -425 -455 -1,184 -1,049 -1,095 -2,106 -1,681 2015 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2016 2017 -1,354 北京 -1,747 -1,872 -1,490 -1,870 -2,079 -3

12、,426 -4,952 -5,146 2015 2009 2010 2016 -2,410 2014 2013 2011 2012 2017 -489 -652 -591 -815 -1,195 -1,580 -2,200 -2,530 -2,766 2012 2009 2011 2010 2016 2013 2014 2015 2017 上海 深圳 -68 196 605 1,222 1,233 1,059 915 1,084 1,786 2015 2013 2009 2016 2010 2014 2011 2012 2017 合肥 -441 46 640 713 1,029 1,830 1

13、,723 1,456 2,025 2012 2013 2009 2016 2010 2015 2011 2014 2017 南京 2,473 5,244 6,871 7,452 7,936 8,190 7,703 6,904 6,842 2010 2009 2011 2016 2014 2012 2013 2015 2017 天津 -89 311 2,475 2,820 3,435 3,422 3,145 3,471 2012 2009 2014 2010 2016 2011 2015 2013 2017 2 西安 1,243 3,452 4,883 7,233 9,117 10,166 10

14、,233 9,265 8,665 2011 2010 2016 2015 2009 2012 2013 2014 2017 成都 土地供應(yīng)的累計(jì)差額土地供應(yīng)的累計(jì)差額 9 | 棚改貨幣化帶來(lái)的三四線城市市場(chǎng)爆發(fā)給碧桂園帶來(lái)了機(jī)遇，碧桂園形成了一整套的發(fā)展邏輯，捕棚改貨幣化帶來(lái)的三四線城市市場(chǎng)爆發(fā)給碧桂園帶來(lái)了機(jī)遇，碧桂園形成了一整套的發(fā)展邏輯，捕 捉了三四線市場(chǎng)的紅利捉了三四線市場(chǎng)的紅利 0.00 0.05 0.10 0.15 0.20 0.25 0.30 0.35 0.40 0.45 0.50 0.55 0.60 0.65 0.70 0.75 0.80 0.85 0.90 0.95 1.00

15、 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 2005200620072008200920102011201220132014201520162017 萬(wàn)科銷(xiāo)售增速 碧桂園銷(xiāo)售增速 地段：核心地段，配備當(dāng)?shù)刈詈玫膶W(xué)位 體量：占地一般20萬(wàn)平以下 面向客群：針對(duì)三四線城市改善類(lèi)客戶(hù) 售價(jià)：作為城市中僅有的品牌開(kāi)發(fā)商，售價(jià) 略高于同類(lèi)產(chǎn)品 常見(jiàn)產(chǎn)品：帶裝修洋房+別墅，突出景觀與 精工品質(zhì) “勞斯萊斯項(xiàng)目勞斯萊斯項(xiàng)目” 一是現(xiàn)金流，要求項(xiàng)目在一年內(nèi)自有資金 投入全額回籠，回籠資金大于自有資金投 入與年化自有資金收益之和；

16、二是項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)要大于自有資金按年折算 后的金額，而且在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)不能出 現(xiàn)重大質(zhì)量、成本等問(wèn)題。 “成就共享成就共享”與跟投與跟投 10 | 目錄目錄 地產(chǎn)市場(chǎng)的框架和規(guī)律地產(chǎn)市場(chǎng)的框架和規(guī)律 I 下一步走勢(shì)研判下一步走勢(shì)研判 II 市場(chǎng)新機(jī)會(huì)市場(chǎng)新機(jī)會(huì) III 資料來(lái)源：久謙咨詢(xún) 11 | 對(duì)下階段的研判從探討三個(gè)問(wèn)題開(kāi)始對(duì)下階段的研判從探討三個(gè)問(wèn)題開(kāi)始 1、市場(chǎng)處于什么階段、市場(chǎng)處于什么階段 2、未來(lái)不同城市的表現(xiàn)不同嗎？、未來(lái)不同城市的表現(xiàn)不同嗎？ 3、下一步政策會(huì)放松嗎？、下一步政策會(huì)放松嗎？ 12 | 我們處在下行初期我們處在下行初期 13 | 棚改貨幣化叫停棚改貨幣化叫停+大城

17、市控制人口，二線城市成為中國(guó)開(kāi)發(fā)主力大城市控制人口，二線城市成為中國(guó)開(kāi)發(fā)主力 叫停棚改貨幣化，打破原來(lái)三四線的銷(xiāo)售循環(huán)，預(yù)計(jì)三四線城 市成交量將快速下降 北京上海都有嚴(yán)格人口控制目標(biāo)，預(yù)計(jì)短期政策方向難轉(zhuǎn)； 華北環(huán)境保護(hù)壓力更大，京津冀發(fā)展掣肘太多 目前市場(chǎng)已呈現(xiàn)明顯向二線轉(zhuǎn)移的情況 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 一線/二線 （北京+上海+深圳）/（天津+重慶+南京+武漢+成都+西安+ 沈陽(yáng)+鄭州+合肥） 2008 2018 14 | 觀測(cè)以往，放松會(huì)盯住新開(kāi)工面積的累計(jì)同比增速，目前看短期就放松調(diào)控、政策轉(zhuǎn)向，動(dòng)力不足觀測(cè)以往，放松會(huì)盯住新開(kāi)

18、工面積的累計(jì)同比增速，目前看短期就放松調(diào)控、政策轉(zhuǎn)向，動(dòng)力不足 -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 30 35 2009 年 Q1 2012 年 Q3 2015 年 Q3 20092009- -20182018新開(kāi)工面積的累計(jì)同比增速新開(kāi)工面積的累計(jì)同比增速% 政策工具很多，有很大放松余地，政府判斷地產(chǎn)遠(yuǎn)沒(méi) 有到危險(xiǎn)時(shí)刻 限價(jià)、限簽、限售（企業(yè)） 限購(gòu)、限貸、限售（個(gè)人） 合計(jì) 五個(gè)城市的庫(kù)存水平（北京、深圳、南京、成都、武漢）五個(gè)城市的庫(kù)存水平（北京、深圳、南京、成都、武漢） 2010年 2018年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 201

19、6年 2017年 15 | 根據(jù)上輪經(jīng)驗(yàn)，面對(duì)市場(chǎng)下行和業(yè)績(jī)惡化，必須全力應(yīng)對(duì)，但是市場(chǎng)下行往往是有經(jīng)驗(yàn)競(jìng)爭(zhēng)者的擴(kuò)根據(jù)上輪經(jīng)驗(yàn)，面對(duì)市場(chǎng)下行和業(yè)績(jī)惡化，必須全力應(yīng)對(duì)，但是市場(chǎng)下行往往是有經(jīng)驗(yàn)競(jìng)爭(zhēng)者的擴(kuò) 張機(jī)會(huì)張機(jī)會(huì) 現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表 開(kāi)源：開(kāi)源： 增加收入，降價(jià)促銷(xiāo)增加收入，降價(jià)促銷(xiāo) 放棄土地期權(quán)，賣(mài)地放棄土地期權(quán)，賣(mài)地 節(jié)流：節(jié)流： 堅(jiān)決停止買(mǎi)地堅(jiān)決停止買(mǎi)地 大幅消減開(kāi)工大幅消減開(kāi)工 損益表?yè)p益表 提高盈利能力：提高盈利能力： 關(guān)注客戶(hù)，關(guān)注客戶(hù)服務(wù)關(guān)注客戶(hù)，關(guān)注客戶(hù)服務(wù) 生產(chǎn)精益化生產(chǎn)精益化 提升質(zhì)量和產(chǎn)品性能（增加附提升質(zhì)量和產(chǎn)品性能（增加附 加值）加值） 降低成本和費(fèi)用：降低成本和

20、費(fèi)用： 一級(jí)土地開(kāi)發(fā)一級(jí)土地開(kāi)發(fā) 改善供應(yīng)鏈，降低生產(chǎn)成本改善供應(yīng)鏈，降低生產(chǎn)成本 降低營(yíng)銷(xiāo)管理費(fèi)用降低營(yíng)銷(xiāo)管理費(fèi)用 資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表 確保流動(dòng)性，想盡辦法增加現(xiàn)金確保流動(dòng)性，想盡辦法增加現(xiàn)金 關(guān)注土地減值的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注土地減值的風(fēng)險(xiǎn) 合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目降低風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目降低風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)下行，往往集中度變高 16 | 目錄目錄 地產(chǎn)市場(chǎng)的框架和規(guī)律地產(chǎn)市場(chǎng)的框架和規(guī)律 I 下一步走勢(shì)研判下一步走勢(shì)研判 II 市場(chǎng)新機(jī)會(huì)市場(chǎng)新機(jī)會(huì) III 資料來(lái)源：久謙咨詢(xún) 17 | 大趨勢(shì)看增速放緩，地產(chǎn)實(shí)際已到下半場(chǎng)大趨勢(shì)看增速放緩，地產(chǎn)實(shí)際已到下半場(chǎng) -5 0 5 10 15 20 25 30 35 40 20

21、0520062007200820092010201120122013201420152016 銷(xiāo)售金額增速 新開(kāi)工面積增速 最近商品房五年平均增速 18 | 業(yè)態(tài)豐富，業(yè)態(tài)豐富，其實(shí)不只有住宅地產(chǎn)其實(shí)不只有住宅地產(chǎn) 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，研究估算 110,000 50,000 6,500 11,000 2,000 10,000 養(yǎng)老 新建住宅 酒店 存量住宅 0 辦公 商業(yè) 裝修 物流 0 8,600 400 4,000 8,500 6,400 1,000 2,000 長(zhǎng)租公寓 普通住宅租賃 養(yǎng)老服務(wù) 辦公 酒店 商業(yè) 金融服務(wù) 當(dāng)年銷(xiāo)售收入規(guī)模（億元） 當(dāng)年經(jīng)營(yíng)收入規(guī)模（億元） 合計(jì)：189500億元億元 合計(jì)：30900億元億元 19 | 從資產(chǎn)和人的角度出發(fā)，其實(shí)有很多創(chuàng)新的地產(chǎn)機(jī)會(huì)從資產(chǎn)和人的角度出發(fā)，其實(shí)有很多創(chuàng)新的地產(chǎn)機(jī)會(huì) 圍繞資產(chǎn)：圍繞資產(chǎn)：辦公與產(chǎn)業(yè)園、辦公與產(chǎn)業(yè)園、地產(chǎn)中介地產(chǎn)中介、城市更新城市更新、聯(lián)合辦公聯(lián)合辦公等等 圍繞客戶(hù)：長(zhǎng)租公寓圍繞客戶(hù)：長(zhǎng)租公寓、短租公寓短租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的機(jī)會(huì)旅游地產(chǎn)的機(jī)會(huì)