1、XX項目投資測算模型 地區(qū) 項目 項目凈利潤率：0.00%0.00%年化自有資金回報率：0.00%0.00% 地區(qū)公司總經(jīng)理： xxx 項目公司總經(jīng)理：xxx 珠珠江江集集團團管管控控標標準準 一一、定定位位、定定價價標標準準 定定位位標標準準詳情參考附表：部品清單標準 定定價價標標準準區(qū)區(qū)域域因因素素 地地理理位位置置交交通通條條件件 因因素素序序列列 （共共分分為為4 4級級因因素素序序列列 ，影影響響重重要要程程度度由由1 1至至3 3 依依次次遞遞減減） 12 因因素素設(shè)設(shè)定定范范圍圍0.9-1.150.9-1.1 備注： 一類競品：區(qū)位、產(chǎn)品、檔次等與我司項目相近的直接競爭對手，權(quán)重

2、范圍在20%以上至50% 二類競品：與我司項目距離稍遠或產(chǎn)品、檔次等有一定差異性的其它競爭對手，權(quán)重范圍在20%以下（含20%） 二二、認認購購指指標標管管控控標標準準（去去化化率率） 本標準按10萬平方以下進行制定，銷售面積每增加5萬平方，銷售周期增加6個月，以此類推，少于5萬平米銷售面積的，銷售周期應(yīng)在一年以內(nèi) 產(chǎn)產(chǎn)品品項項目目開開盤盤結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)封封頂頂 剛剛需需型型住住宅宅50%15% 首首改改住住宅宅40%15% 再再改改住住宅宅30%10% 高高端端（別別墅墅）30%10% 寫寫字字樓樓40%15% 非非住住宅宅性性質(zhì)質(zhì)公公寓寓40%15% 商商鋪鋪 車車位位 三三、簽簽約約回回款款管

3、管控控標標準準 1 1 產(chǎn)產(chǎn)品品 簽簽約約計計劃劃( (月月度度認認購購的的簽簽約約比比例例） 認認購購當當月月 剛剛需需型型住住宅宅毛毛坯坯40% 首首改改住住宅宅毛毛坯坯40% 再再改改住住宅宅毛毛坯坯40% 高高端端（別別墅墅）毛毛坯坯40% 寫寫字字樓樓毛毛坯坯40% 非非住住宅宅性性質(zhì)質(zhì)公公寓寓毛毛坯坯40% 商商鋪鋪毛毛坯坯40% 車車位位毛毛坯坯40% 剛剛需需型型住住宅宅裝裝修修雙雙合合同同 首首改改住住宅宅裝裝修修雙雙合合同同40% 再再改改住住宅宅裝裝修修雙雙合合同同40% 高高端端（別別墅墅）裝裝修修雙雙合合同同40% 寫寫字字樓樓裝裝修修雙雙合合同同 非非住住宅宅性性質(zhì)

4、質(zhì)公公寓寓裝裝修修雙雙合合同同40% 商商鋪鋪裝裝修修雙雙合合同同 車車位位裝裝修修雙雙合合同同 三三、華華南南、華華北北地地區(qū)區(qū)各各產(chǎn)產(chǎn)品品成成品品管管控控標標準準 產(chǎn)產(chǎn)品品華華南南地地區(qū)區(qū)華華北北地地區(qū)區(qū) 1818層層住住宅宅2,570.72元/2,778.59元/ 3333層層住住宅宅2,558.31元/2,768.47元/ 4.5m4.5m層層高高LOFTLOFT2,755.97元/3,064.16元/ 1818層層保保障障房房2,083.34元/2,269.44元/ 社社區(qū)區(qū)醫(yī)醫(yī)療療2,000.00元/2,000.00元/ 幼幼兒兒園園1,230.00元/1,230.00元/ 附注：

5、6級科目明細詳見附表珠江成本模型2016.11.2 四四、節(jié)節(jié)點點類類管管控控標標準準 序序號號項項目目 管管控控比比率率 項項目目公公司司 3 3節(jié)點標準見全景計算器 五五、費費用用類類管管控控標標準準 序序號號項項目目 管管控控比比率率 項項目目公公司司 4.14.1管理費用 4.1.14.1.1其中：行政費用1.50% 4.1.24.1.2 運營費用1.00% 六六、營營銷銷費費用用比比例例管管控控標標準準 基基準準比比例例類類型型 2.00%2.00% 調(diào)調(diào)節(jié)節(jié)系系數(shù)數(shù) 區(qū)區(qū)位位 市區(qū)/近郊1.0 遠郊1.1 產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型 剛需1.0 首改1.0 再改1.1 高端1.1 商辦1.2

6、 售售價價 1萬元/以下1.1 1萬元/2萬元/1.0 2萬元/3萬元/0.8 3萬元/5萬元/0.6 5萬元/0.5 項項目目全全盤盤 時時間間點點前前期期 工工作作 兩書階段確定整盤費 用比例 營營銷銷費費用用使使用用進進度度35% 費費用用說說明明 1、在實際執(zhí)行中，對于新開盤項目，開盤前6個月提交整體營銷方案，并報審費用，經(jīng)審批后可提前使用下季度費用額度，并在開盤后對費用差額進行回補。 2、項目開盤前費用為預(yù)借費用，開盤后3個月內(nèi)累計營銷費用比例需平衡至整盤費用預(yù)算標準。 七七、社社區(qū)區(qū)資資產(chǎn)產(chǎn)租租賃賃標標準準 1.1.租租期期、免免租租期期 商商鋪鋪業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)租租賃賃期期限限（年年）裝

7、裝修修免免租租期期（月月） 銀行、超市86-8 餐飲、美容、培訓(xùn)等300 以上 53-6 其他33 2.2.出出租租率率 2 項項目目類類別別 出出租租率率( (期期初初值值) ) 第第 1 1 年年 第第 2 2 年年 成熟項目、集中商業(yè)項 目商鋪、會所、車位 50%65% 郊區(qū)項目商鋪、會所、 車位及所有邊緣資產(chǎn) 25%35% 當當年年新新增增出出租租面面積積，1,2,11,121,2,11,12月月分分別別完完成成當當年年出出租租指指標標的的5%5%，3-103-10月月完完成成當當年年指指標標的的80%80% 5.15.1招招商商開開始始節(jié)節(jié)點點：項項目目竣竣工工交交付付前前6 6個個

8、月月開開始始啟啟動動招招商商工工作作。 3.3.商商鋪鋪一一鋪鋪一一價價業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分布布比比例例 商商業(yè)業(yè)類類型型業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分布布占占比比（% %） 集中商業(yè) 社區(qū)金融、醫(yī)療、電信服務(wù)30% 產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型 美容、休閑、零售等業(yè)態(tài)30% 超市、餐飲40% 集集中中商商業(yè)業(yè)：面面積積15001500以以上上，投投資資回回報報率率較較高高、商商圈圈結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)成成熟熟、商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍濃濃厚厚，輻輻射射面面積積大大于于1010萬萬社社區(qū)區(qū)的的中中心心商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)。 街街區(qū)區(qū)式式商商業(yè)業(yè)街街：位位置置偏偏遠遠，項項目目入入住住率率較較低低，商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍薄薄弱弱，商商圈圈消消費費力力低低。 4.4.

9、社社區(qū)區(qū)資資產(chǎn)產(chǎn)費費用用類類管管控控標標準準 費費用用類類別別計計提提基基數(shù)數(shù)計計提提比比例例 租賃運營管理費用 租金收入 4.00% 社區(qū)資產(chǎn)維修改造費用1.00% 招商傭金1.5個月租金 空置房管理費 城鎮(zhèn)土地使用稅按出租面積計提1.2-30元/年13.00 其它費用 八八、稅稅費費類類管管控控標標準準 序序號號項項目目 管管控控比比率率 項項目目公公司司 5.15.1營業(yè)稅5.00% 5.1.15.1.1城市維護建設(shè)稅7.00% 5.1.25.1.2教育費附加3.00% 5.1.35.1.3地方教育費附加2.00% 5.25.2增值稅 5.2.15.2.1其中：舊項目5.00% 5.2.

10、25.2.2 新項目10.00% 5.2.35.2.3營銷費用抵扣2.400% 5.35.3企業(yè)所得稅25.00% 5.45.4房產(chǎn)稅 5.4.15.4.1其中：從租計征12.00% 5.4.25.4.2 從價計征1.20% 5.4.2.15.4.2.1 -計算余值率70.00% 5.5.15.5.1內(nèi)部管控成本率 5.5.25.5.2人工及機械費占比 5.5.35.5.3材料費占比 九九、各各地地區(qū)區(qū)普普通通住住宅宅標標準準 地地區(qū)區(qū)序序號號住住宅宅標標準準 廣廣州州 1 1住房小區(qū)建筑容積率在1.1以上； 2 2 單套住房建筑面積144平方米以下(含144平 方米)； 集中商業(yè) 3 3 實

11、際成交價格低于同級別土地上住房平均交 易價格的1.2倍以下(含1.2倍)。 成成都都、西西安安 1 1住房小區(qū)建筑容積率在1.0以上； 2 2 單套住房建筑面積144平方米以下(含144平 方米)； 3 3單價在同一地段平均單價的1.4倍以下 上上海海 1 1 五層以上（含五層）的多高層住房，以及不 足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等 ； 2 2單套建筑面積在140平方米以下； 3 3 實際成交價格低于同級別土地上住房平均交 易價格的1.44倍以下，塵路于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的 低于330萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低 于200萬元/套，外環(huán)線以外的低于160萬元/ 套。 北北京京 1 1住房小區(qū)

12、建筑容積率在1.0以上； 2 2 單套住房建筑面積140平方米以下(含140平 方米)； 3 3 實際成交價格低于同級別土地上住房平均交 易價格的1.2倍以下(含1.2倍)。 十十、融融資資類類管管控控標標準準 序號貸貸款款類類型型對對應(yīng)應(yīng)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài) 6.1 土地貸款 住宅 6.2商業(yè) 6.3 開發(fā)貸款 住宅 6.4商業(yè) 6.5經(jīng)營貸款商業(yè) 6.6ABS商業(yè) 十十一一、人人員員編編制制及及費費用用標標準準 11.1-11.1-費費用用標標準準 管管線線 項項目目全全周周期期 費費用用標標準準（元元/ /） 生產(chǎn)運營96.5 廣廣州州 設(shè)計17.1 成本27.8 開發(fā)34.0 財務(wù)13.5 總工室

13、15.0 合合計計203.9203.9 11.2-11.2-編編制制標標準準 部部門門 近近郊郊項項目目面面積積 高高層層項項目目 N10N10萬萬N10N10萬萬 項目總經(jīng)理11 工程部經(jīng)理11 營銷副總經(jīng)理11 銷售專業(yè)經(jīng)理/主管/管理師11 策劃專業(yè)經(jīng)理/主管/管理師11 客服管理師 設(shè)計專業(yè)經(jīng)理/主管/管理師11 土建工程師 33+(N-10)/3 水暖電氣工程師 機電工程師(選配） 行政及檔案專業(yè)經(jīng)理/主管/管理師11 項目成本專業(yè)經(jīng)理/主管/管理師11(若N20,增加1人) 開發(fā)專業(yè)經(jīng)理/主管/管理師 按揭管理師 出納 人人員員小小計計111111+(N-10)/311+(N-10

14、)/3 建建設(shè)設(shè)系系數(shù)數(shù)表表：基基建建設(shè)設(shè)計計 內(nèi)部管控成本率87.00% 人工及機械費占比35.00% 材料費占比65.00% 十十二二、現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量表表相相關(guān)關(guān)指指標標標標準準 12.1 工程款結(jié)算標準 支付節(jié)點項目開始后第（）年發(fā)生支付比例 check0% 12.2 融資放款標準 支付節(jié)點項目開始后第（）年發(fā)生支付比例 check0% 12.3 融資還款標準 支付節(jié)點項目開始后第（）年發(fā)生還款比例 check0% 12.4 銷售去化標準 支付節(jié)點項目開始后第（）年發(fā)生 去化比例 獨棟-別墅 check0% 12.5 土地款支付標準 支付節(jié)點項目開始后第（）年發(fā)生支付比例 check0

15、% 規(guī)規(guī)劃劃及及產(chǎn)產(chǎn)品品因因素素 周周邊邊配配套套規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計社社區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)模模園園林林景景觀觀 2333 0.9-1.10.95-1.050.95-1.050.95-1.05 外外排排柵柵拆拆除除合合約約交交樓樓交交樓樓后后6 6個個月月交交樓樓后后9 9個個月月 10%10%15% 10%10%10%15% 10%20%10%10% 10%20%10%10% 10%10%10%15% 10%10%10%15% 40%20%20% 50%15%15% 2 23 34 45 5 認認購購第第2 2個個月月認認購購第第3 3個個月月認認購購第第4 4個個月月認認購購第第5 5個個月月 60%

16、60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 詳情參考附表：部品清單標準 區(qū)區(qū)域域因因素素 一類競品：區(qū)位、產(chǎn)品、檔次等與我司項目相近的直接競爭對手，權(quán)重范圍在20%以上至50% 二類競品：與我司項目距離稍遠或產(chǎn)品、檔次等有一定差異性的其它競爭對手，權(quán)重范圍在20%以下（含20%） 本標準按10萬平方以下進行制定，銷售面積每增加5萬平方，銷售周期增加6個月，以此類推，少于5萬平米銷售面積的，銷售周期應(yīng)在一年以內(nèi) 簽簽約約計計劃劃( (月月度度認認購購的的簽簽約約比比例例） 60% 60% 60% 60% 備備注注 華南：精裝，地下1層、地上18層，二梯八戶，地下室面積占比25%（選用

17、案例：信聯(lián)28畝A1-2棟、信聯(lián)28畝車庫） 華北：精裝，地下2層、地上18層，一梯三戶，地下室面積占比25%（選用案例：北京永順C3#樓）華南：精裝，地下2層、地上32層，二梯六戶，地下室面積占比25%（選用案例：上觀國際東五期19-20棟、君景灣地下車庫） 華北：精裝，地下2層、地上33層，一梯三戶，地下室面積占比25%（根據(jù)標準圖C2-33）華南：毛坯，含夾層鋼結(jié)構(gòu)及硅酸鈣板，地下2層、地上12層，層高4.5米，地下室面積占比25% 華北：毛坯，含夾層鋼結(jié)構(gòu)及硅酸鈣板，地下2層、地上12層，層高4.5米，地下室面積占比16%華南：精裝，地下1層、地上18層，二梯八戶，地下室面積占比20%

18、 華北：精裝，地下2層、地上18層，地下室面積占比12%其中，設(shè)計費235元/，室內(nèi)精裝修工程780元/，機電安裝工程400元/，設(shè)備供貨安裝200元/，室內(nèi)外標識系統(tǒng)（商業(yè)項目） 10元/，市政及環(huán)境工程160元/，開發(fā)間接費用15元/，地區(qū)管理費200元/其中，設(shè)計費180元/，報批報建費20元/，建筑安裝工程785元/，市政及環(huán)境工程130元/，開發(fā)間接費用15元/，地區(qū)管理 費100元/ 專專業(yè)業(yè)公公司司 專專業(yè)業(yè)公公司司 售售價價/ /科科目目組組成成 區(qū)區(qū)位位/ /產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型 市市區(qū)區(qū)/ /近近郊郊 剛剛需需 首首改改 再再改改 高高端端 商商辦辦 管管控控比比率率 管管控控

19、比比率率 遠遠郊郊 剛剛需需 首首改改 再再改改 高高端端 商商辦辦 開開盤盤前前 6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月 前期籌備（整體營銷方案）集中推廣 備備注注 免租期按照平均3個月測算 年租金收入。 3456 出出租租率率（期期終終值值） 第第 3 3 年年 第第4 4年年第第5 5年年第第 1 1 年年 80%90%95%65% 45%55%65%35% 商商業(yè)業(yè)類類型型業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分布布占占比比（% %） 街區(qū)式商業(yè)街 餐飲30% 35% 1、在實際執(zhí)行中，對于新開盤項目，開盤前6個月提交整體營銷方案，并報審費用，經(jīng)審批后可提前使用下季度費用額度，并在開盤后對費用差額進行回補。 2

20、、項目開盤前費用為預(yù)借費用，開盤后3個月內(nèi)累計營銷費用比例需平衡至整盤費用預(yù)算標準。 出出租租率率( (期期初初值值) ) 當當年年新新增增出出租租面面積積，1,2,11,121,2,11,12月月分分別別完完成成當當年年出出租租指指標標的的5%5%，3-103-10月月完完成成當當年年指指標標的的80%80% 5.15.1招招商商開開始始節(jié)節(jié)點點：項項目目竣竣工工交交付付前前6 6個個月月開開始始啟啟動動招招商商工工作作。 超市、便利店、零售等30% 社區(qū)金融、美容、休閑 等 40% 專專業(yè)業(yè)公公司司 3.00% 7.00% 3.00% 2.00% 3.00% 10.00% 2.00% 87

21、.00% 35.00% 65.00% 集集中中商商業(yè)業(yè)：面面積積15001500以以上上，投投資資回回報報率率較較高高、商商圈圈結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)成成熟熟、商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍濃濃厚厚，輻輻射射面面積積大大于于1010萬萬社社區(qū)區(qū)的的中中心心商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)。 街街區(qū)區(qū)式式商商業(yè)業(yè)街街：位位置置偏偏遠遠，項項目目入入住住率率較較低低，商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍薄薄弱弱，商商圈圈消消費費力力低低。 管管控控比比率率 住住宅宅標標準準 住房小區(qū)建筑容積率在1.1以上； 單套住房建筑面積144平方米以下(含144平 方米)； 街區(qū)式商業(yè)街 貸貸款款額額度度確確定定基基準準貸貸款款額額度度確確定定比比例例 資資金金成成本本（董董

22、事事局局要要求求） 資資金金成成本本（市市場場） 土地價格70%/8%-10% 土地價格50%-60%/8%-10% 全口徑總投入70%基準利率基準利率上浮5%-10% 全口徑總投入50%-60%基準利率基準利率上浮5%-10% 物業(yè)評估價值（按永 續(xù)現(xiàn)金流折現(xiàn)法計算 ） 50%-60% 基準利率至基準利率 下浮10% 基準利率上浮10%以上 物業(yè)評估價值（按永 續(xù)現(xiàn)金流折現(xiàn)法計算 ） 50%-60% 綜合利率3.8%，票面 利率4%-4.2% 基準利率下浮10% 實際成交價格低于同級別土地上住房平均交 易價格的1.2倍以下(含1.2倍)。 住房小區(qū)建筑容積率在1.0以上； 單套住房建筑面積1

23、44平方米以下(含144平 方米)； 單價在同一地段平均單價的1.4倍以下 五層以上（含五層）的多高層住房，以及不 足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等 ； 單套建筑面積在140平方米以下； 實際成交價格低于同級別土地上住房平均交 易價格的1.44倍以下，塵路于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的 低于330萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低 于200萬元/套，外環(huán)線以外的低于160萬元/ 套。 住房小區(qū)建筑容積率在1.0以上； 單套住房建筑面積140平方米以下(含140平 方米)； 實際成交價格低于同級別土地上住房平均交 易價格的1.2倍以下(含1.2倍)。 別別墅墅項項目目綜綜合合體體項項目目 M5M5萬萬M5M

24、5萬萬X10X10萬萬X10X10萬萬 1111 1111 1111 1111 1111 1111 33+(N-5)/1.533+(N-10)/3 11 1111 11(若M20,增加1人)11(若X20,增加1人) 111111+(M-5)/1.511+(M-5)/1.5121212+(X-10)/312+(X-10)/3 裝裝修修 87.00% 35.00% 65.00% 拿地 國土證 總規(guī)批復(fù) 工規(guī)證 施工證 工程開工 土方基坑完成 近近郊郊項項目目面面積積 0.00結(jié)構(gòu)完成 兩點一線開工 兩點一線開放 達到預(yù)售進度 預(yù)售證 項目開盤 結(jié)構(gòu)封頂 二次結(jié)構(gòu)完成 外排柵拆除 室內(nèi)精裝完工 室

25、外工程完工 竣工備案 二次精裝完工 合約交樓 取得大確權(quán) 取得房地產(chǎn)權(quán)證 取得房地產(chǎn)權(quán)證后1年 取得房地產(chǎn)權(quán)證后2年 取得房地產(chǎn)權(quán)證后3年 取得房地產(chǎn)權(quán)證后4年 平層式-公寓聯(lián)排-別墅聯(lián)排-別墅- 0%0%0%0% 去化比例 小小區(qū)區(qū)配配套套戶戶型型實實用用率率裝裝修修情情況況 3222 0.95-1.050.9-1.10.9-1.10.9-1.1 交交樓樓后后1212個個月月交交樓樓后后1515個個月月 10% 10% 20% 20% 6 67 78 89 9 回回款款計計劃劃（月月度度認認購購指指標標的的回回款款比比例例） 認認購購當當月月認認購購第第2 2個個月月認認購購第第3 3個個月

26、月認認購購第第4 4個個月月 30%30%40% 30%30%40% 40%30%30% 40%30%30% 50%30%20% 40%30%30% 50%30%20% 60%40% 規(guī)規(guī)劃劃及及產(chǎn)產(chǎn)品品因因素素 30%20%30%20% 30%20%30%20% 30%20%30%20% 30%20%30%20% 項項目目兩兩書書價價格格目目標標 1 1萬萬元元/ /以以下下1 1萬萬元元/ /-2-2萬萬元元/ /2 2萬萬元元/ /-3-3萬萬元元/ / 2.50%2.75%2.50%2.00% 2.50%2.75%2.50%2.00% 2.75%/2.75%2.20% 2.75%/ 3

27、.00%3.30%3.00%2.40% 備備注注 華南：精裝，地下1層、地上18層，二梯八戶，地下室面積占比25%（選用案例：信聯(lián)28畝A1-2棟、信聯(lián)28畝車庫） 華北：精裝，地下2層、地上18層，一梯三戶，地下室面積占比25%（選用案例：北京永順C3#樓）華南：精裝，地下2層、地上32層，二梯六戶，地下室面積占比25%（選用案例：上觀國際東五期19-20棟、君景灣地下車庫） 華北：精裝，地下2層、地上33層，一梯三戶，地下室面積占比25%（根據(jù)標準圖C2-33）華南：毛坯，含夾層鋼結(jié)構(gòu)及硅酸鈣板，地下2層、地上12層，層高4.5米，地下室面積占比25% 華北：毛坯，含夾層鋼結(jié)構(gòu)及硅酸鈣板，

28、地下2層、地上12層，層高4.5米，地下室面積占比16%華南：精裝，地下1層、地上18層，二梯八戶，地下室面積占比20% 華北：精裝，地下2層、地上18層，地下室面積占比12%其中，設(shè)計費235元/，室內(nèi)精裝修工程780元/，機電安裝工程400元/，設(shè)備供貨安裝200元/，室內(nèi)外標識系統(tǒng)（商業(yè)項目） 10元/，市政及環(huán)境工程160元/，開發(fā)間接費用15元/，地區(qū)管理費200元/其中，設(shè)計費180元/，報批報建費20元/，建筑安裝工程785元/，市政及環(huán)境工程130元/，開發(fā)間接費用15元/，地區(qū)管理 費100元/ 售售價價/ /科科目目組組成成 區(qū)區(qū)位位/ /產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型 2.75%3.0

29、3%2.75%2.20% 2.75%3.03%2.75%2.20% 3.03%3.33%3.03%2.42% 3.03%/ 3.30%3.63%3.30%2.64% 開開盤盤 2 2月月1 1月月1 1月月2 2月月 開盤活動營銷費用達到平衡 78910 第第 2 2 年年 第第 3 3 年年 第第4 4年年第第5 5年年 80%90%95%95% 45%55%65%75% 35% 1、在實際執(zhí)行中，對于新開盤項目，開盤前6個月提交整體營銷方案，并報審費用，經(jīng)審批后可提前使用下季度費用額度，并在開盤后對費用差額進行回補。 2、項目開盤前費用為預(yù)借費用，開盤后3個月內(nèi)累計營銷費用比例需平衡至整盤

30、費用預(yù)算標準。 開開盤盤前前 集中推廣 出出租租率率（期期終終值值） 放放款款節(jié)節(jié)奏奏還還款款節(jié)節(jié)奏奏 一次性放款 一次性放款 開工累計放款20%- 30%，達正負0累計 放款50%，達預(yù)售進 度累計放款70%-80% ，主體機構(gòu)封頂累計 放款100% 銷售達65%-70%逐步 還款，銷售達90%- 95%結(jié)清貸款 一次性放款 一次性放款 遠遠郊郊項項目目面面積積 高高層層項項目目別別墅墅項項目目 N10N10萬萬N10N10萬萬M5M5萬萬M5M5萬萬 1111 1111 1111 1111 1111 1111 1111 33+(N-10)/333+(N-5)/1.5 1111 11(若N2

31、0,增加1人)11(若M20,增加1人) 1111 1111 1111 151515+(N-10)/315+(N-10)/3151515+(M-5)/1.515+(M-5)/1.5 服服務(wù)務(wù)及及其其他他因因素素 綜綜合合系系數(shù)數(shù) 市市場場價價格格 物物業(yè)業(yè)管管理理品品牌牌影影響響力力 33 0.95-1.050.95-1.05 1 10 0 認認購購第第5 5個個月月 回回款款計計劃劃（月月度度認認購購指指標標的的回回款款比比例例） 項項目目營營銷銷費費用用 3 3萬萬元元/ /-5-5萬萬元元/ /5 5萬萬元元/ / 集集團團/ /地地 區(qū)區(qū)品品牌牌費費 用用 推推廣廣費費用用 固固定定費

32、費用用變 變動動運運營營 費費用用 1.50%1.25%10%10%50%15%25% 1.50%1.25%10%10%50%15%25% 1.65%1.38%10%10%40%20%30% 1.65%1.38%10%10%40%20%30% 1.80%1.50%10%10%50%15%25% 項項目目兩兩書書價價格格目目標標 1.65%1.38%10%10%55%10%25% 1.65%1.38%10%10%55%10%25% 1.82%1.51%10%10%45%10%35% 1.82%1.51%10%10%45%10%35% 1.98%1.65%10%10%50%10%30% 續(xù)續(xù)銷銷期

33、期 3 3月月第第2 2年年第第3 3年年 1、編制年度推廣方案； 2、制定年度全面預(yù)算； 3、確定年度營銷費用管控比例； 40% 1、在確保整盤營銷費用可控情況下，每一年度根據(jù)銷售進度進行調(diào)整，并在周期內(nèi)可進 行差額回補或預(yù)借，但每年年度費用標準比例則由集團批復(fù)確認后方可執(zhí)行。 2、項目余下銷售周期可用的營銷費用額度=項目總銷售額*整盤營銷費用比例 -累計營銷 費用使用額。 3、集團將根據(jù)項目當期存貨配比，推售節(jié)奏，年度銷售計劃，制定當期營銷費用比例， 當年最終管控比例按調(diào)整后的進行控制。 11 5 5年年后后 95% 75% 35% 1、在實際執(zhí)行中，對于新開盤項目，開盤前6個月提交整體營

34、銷方案，并報審費用，經(jīng)審批后可提前使用下季度費用額度，并在開盤后對費用差額進行回補。 2、項目開盤前費用為預(yù)借費用，開盤后3個月內(nèi)累計營銷費用比例需平衡至整盤費用預(yù)算標準。 開開盤盤 營銷費用達到平衡 綜綜合合體體項項目目 X10X10萬萬X10X10萬萬 11 11 11 11 11 11 11 33+(N-10)/3 11 11 11(若X20,增加1人) 11 11 11 161616+(X-10)/316+(X-10)/3 遠遠郊郊項項目目面面積積 尾尾盤盤 備備注注 第第n n年年（交交樓樓） 全盤營銷 費用按（ 總銷售額 *整盤營 銷費用比 例）進行 控制。 尾盤（尾貨不足 100

35、套，或貨量少 于5%） 20%5% 由前一年度可用 額度預(yù)留尾盤費 用，不少于全盤 費用的5% 續(xù)續(xù)銷銷期期 1、編制年度推廣方案； 2、制定年度全面預(yù)算； 3、確定年度營銷費用管控比例； 1、在確保整盤營銷費用可控情況下，每一年度根據(jù)銷售進度進行調(diào)整，并在周期內(nèi)可進 行差額回補或預(yù)借，但每年年度費用標準比例則由集團批復(fù)確認后方可執(zhí)行。 2、項目余下銷售周期可用的營銷費用額度=項目總銷售額*整盤營銷費用比例 -累計營銷 費用使用額。 3、集團將根據(jù)項目當期存貨配比，推售節(jié)奏，年度銷售計劃，制定當期營銷費用比例， 當年最終管控比例按調(diào)整后的進行控制。 1.1.11.1.1 項項目目規(guī)規(guī)劃劃 1.

36、1.21.1.2 現(xiàn)現(xiàn)場場圖圖片片 1.2.11.2.1 經(jīng)經(jīng)營營方方案案 一一、項項目目投投資資目目標標 二二、項項目目定定位位 三三、項項目目特特點點 四四、項項目目發(fā)發(fā)展展計計劃劃 五五、項項目目關(guān)關(guān)鍵鍵風風險險點點 六六、應(yīng)應(yīng)對對措措施施 1.2.21.2.2 基基礎(chǔ)礎(chǔ)信信息息 科科目目單單位位全全盤盤一一期期二二期期三三期期期期 總用地面積（）- 凈用地面積（）- 容容積積率率/ /- - 建筑密度/ 總戶數(shù)（戶）- 地下車位（個）- 建建筑筑面面積積（）- - - 施施工工圖圖預(yù)預(yù)算算面面積積（）- - - 容容積積率率面面積積（）- - - 園建面積（）- 綠化面積（）- 市政道

37、路面積（）- 小區(qū)道路面積（）- 總 可 銷 售 面 積 可可銷銷售售面面積積小小計計（）- - - - - 地地上上可可銷銷售售面面積積小小計計（）- - - - - 住宅 普通住宅普通住宅（）- 公寓 平層式（）- LOFT式（）- 別墅 獨棟（）- 雙拼（）- 聯(lián)排（）- 疊拼（）- 移交合作方（）- 寫字樓寫字樓寫字樓（）- 商業(yè)/產(chǎn)業(yè) 大型商業(yè) 單棟式（）- 街區(qū)式（）- 社區(qū)商鋪 首層商鋪（）- 非首層商鋪（）- 倉儲保障房（）- 廠房廠房（）- 車位 車位車位（有產(chǎn)權(quán)） （）- 個- 獨立車位獨立車位 （）- 個- 酒店酒店酒店（）- 不 可 售 面 積 不不可可銷銷售售面面積積

38、小小計計（）- - - - 不可售可 自持經(jīng)營 車位車位（無產(chǎn)權(quán)）（）- 商業(yè)地下商業(yè)（無產(chǎn)權(quán)）（）- 其他其他（）- 不可售不可經(jīng)營（）- 不可售須移交至外單位或政府部門（）- 四四、租租賃賃方方案案 跳轉(zhuǎn) 4.14.1 租租賃賃起起始始均均價價（租租金金：元元/ /月月/ /，停停車車位位租租金金：元元/ /月月/ /個個） 社區(qū)商鋪 首層商鋪 非首層商鋪 寫字樓 車位 邊緣資產(chǎn) 4.24.2 可可租租面面積積信信息息表表 業(yè)業(yè)態(tài)態(tài) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 2021/01/01 2022/01

39、/01 2023/01/01 2024/01/01 2025/01/01 2026/01/01 2027/01/01 2028/01/01 2029/01/01 2030/01/01 2021/12/31 2022/12/31 2023/12/31 2024/12/31 2025/12/31 2026/12/31 2027/12/31 2028/12/31 2029/12/31 2030/12/31 社區(qū)商鋪 首層商鋪 非首層商鋪 寫字樓- 車位 面積- 個數(shù)- 邊緣資產(chǎn) 4.34.3 租租金金遞遞增增率率 租賃年度標準類型第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年

40、 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 遞增率%，在前一年基 礎(chǔ)上遞增 公司標準0%3%3%10%3%3%10%3%3%10% 項目計劃0%3%3%10%3%3%10%3%3%10% 4.44.4 出出租租率率 1234567891011 項項目目類類別別標標準準類類型型 出出租租率率( (期期初初值值) )出出租租率率（期期終終值值） 第第 1 1 年年 第第 2 2 年年 第第 3 3 年年 第第4 4年年第第5 5年年第第 1 1 年年 第第 2 2 年年 第第 3 3 年年 第第4 4年年第第5 5年年 成熟項目、集中商業(yè)項目商 鋪、會所、車位 公司標準50%65%80%9

41、0%95%65%80%90%95%95% 項目計劃50%65%80%90%95%65%80%90%95%95% 租賃起始日2021/01/01 1.3-1.3-土土地地成成本本明明細細 土土地地成成本本計計算算表表合合計計 合合計計- - 土土地地成成本本（賬賬面面）- - 土地出讓金 契稅 補繳地下土地出讓金 土地補償費 合作款項 大市政配套費 其其他他土土地地成成本本- - 印花稅 交易傭金 盡職調(diào)查費用 其他轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅費 收購溢價 2.12.1投投資資回回報報指指標標 銷銷售售物物業(yè)業(yè) 核核心心財財務(wù)務(wù)指指標標 期期區(qū)區(qū)股股東東投投入入峰峰值值股股東東資資金金平平衡衡點點經(jīng)經(jīng)營營利利潤潤

42、經(jīng)經(jīng)營營利利潤潤率率 年年化化自自有有資資金金回回 報報率率 股股東東投投入入利利息息 經(jīng)經(jīng)營營利利潤潤 （扣扣除除股股東東投投入入利利息息 后后） 經(jīng)經(jīng)營營利利潤潤率率（扣扣除除股股 東東投投入入利利息息后后） 年年化化自自有有資資金金回回 報報率率（扣扣除除股股東東投投 入入利利息息后后） 土土增增稅稅稅稅負負率率總總體體稅稅負負率率備備注注 全全盤盤（按按總總包包目目標標成成本本）- - -0.00%0.00%0.00%0.00%- -0.0%0.0%0.00%0.00%0.00%0.00%0.0%0.0% 股東投入利息分攤原則： 1、按住宅、別墅的用地面積進行第一次分攤 2、按照各業(yè)態(tài)

43、的可售面積進行第二次分攤 全全盤盤（按按分分包包目目標標成成本本）- - -0.00%0.00%0.00%0.00%- -0.0%0.0%0.00%0.00%0.00%0.00%0.0%0.0% 自自持持物物業(yè)業(yè) 核核心心財財務(wù)務(wù)指指標標 （按按2020年年經(jīng)經(jīng)營營 期期計計算算） 產(chǎn)產(chǎn)品品 持持有有面面積積 （） 單單方方成成本本 （元元/ /） 持持有有總總成成本本 （萬萬元元） 銷銷售售市市值值 （萬萬元元） 開開業(yè)業(yè)時時租租賃賃基基準準 價價 （開開業(yè)業(yè)年年份份） 開開業(yè)業(yè)出出租租率率 （% %） 開開業(yè)業(yè)首首年年合合約約租租金金 收收入入（萬萬元元） 投投資資回回收收期期 （年年）

44、經(jīng)經(jīng)營營貸貸額額度度 （萬萬元元） IRRIRR （內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率% %） 全全盤盤- - - - - -0.0%0.0%- - -0.0%0.0% 倉倉儲儲- - - -0.0% 車車位位- - - -0.0% 大大型型商商業(yè)業(yè)- - - -0.0% 車車位位- - - -0.0% 各各利利潤潤主主體體利利 潤潤情情況況（目目標標 成成本本） 科科目目 項項目目總總體體情情況況 科科目目 項項目目公公司司 科科目目 總總承承包包公公司司 科科目目 裝裝飾飾公公司司 備備注注總總額額 （萬萬元元） 單單方方/ /比比率率 （元元/ /、% %） 總總額額 （萬萬元元） 單單方方/ /比比

45、率率 （元元/ /、% %） 總總額額 （萬萬元元） 單單方方/ /比比率率 （元元/ /、% %） 總總額額 （萬萬元元） 單單方方/ /比比率率 （元元/ /、% %） 收收入入- - -無無雙雙合合同同收收入入- - -總總包包收收入入- - -裝裝修修款款收收入入- - - 單單方方數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)面面積積分分攤攤原原則則： 1 1、銷銷售售收收入入、裝裝修修收收入入單單方方數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)按按可可售售面面積積分分攤攤?？偪偘ńㄔO(shè)設(shè)收收入入單單方方數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)按按照照建建筑筑面面積積分分攤攤。 2 2、土土地地成成本本單單方方數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)按按照照容容積積率率面面積積分分攤攤。 3 3、建建筑筑成成本本單單

46、方方數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)按按照照建建筑筑面面積積分分攤攤 土土地地成成本本- - -土土地地成成本本- - -分分包包成成本本- - -裝裝修修分分包包成成本本- - - 建建安安成成本本- - -無無雙雙合合同同總總包包成成本本- - -總總包包稅稅費費- - -裝裝修修公公司司稅稅費費- - - 利利潤潤- -0.0%0.0%項項目目公公司司利利潤潤- -0.0%0.0%總總承承包包公公司司利利潤潤- -0.0%0.0%裝裝飾飾公公司司利利潤潤- -0.0%0.0% 2.22.2里里程程碑碑節(jié)節(jié)點點表表 項項目目周周期期（年年）開開發(fā)發(fā)報報建建周周期期（年年）開開售售前前工工程程周周期期（年年）銷銷售

47、售周周期期（年年）自自持持物物業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營年年限限 2 2. .5 50 0. .3 31 1. .2 21 1. .0 0 項項目目里里程程碑碑節(jié)節(jié)點點國國土土證證總總規(guī)規(guī)批批復(fù)復(fù)工工規(guī)規(guī)證證施施工工證證工工程程開開工工 兩兩點點一一線線開開放放 （認認籌籌） 達達到到預(yù)預(yù)售售 項項目目開開盤盤 ( (開開售售) ) 結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)封封頂頂竣竣工工備備案案二二次次精精裝裝完完工工合合約約交交樓樓項項目目開開業(yè)業(yè) 一一期期 二二期期 期期 2.32.3核核心心經(jīng)經(jīng)營營指指標標 定定價價方方案案 （銷銷售售） 期期區(qū)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品品 建建筑筑面面積積 ( () ) 銷銷售售面面積積 ( () ) 銷銷售售總

48、總價價款款( (含含稅稅) ) 其其中中： 無無雙雙合合同同銷銷售售雙雙合合同同裝裝修修部部分分 單單價價 （元元/ /） 銷銷售售額額 （萬萬元元） 單單價價 （元元/ /） 銷銷售售額額 （萬萬元元） 單單價價 （元元/ /） 銷銷售售額額 （萬萬元元） 整整盤盤合合計計- - - - - - - - - 全全盤盤 獨獨棟棟- -別別墅墅- - - - - - - - - 平平層層式式- -公公寓寓- - - - - - - - - 聯(lián)聯(lián)排排- -別別墅墅- - - - - - - - - 聯(lián)聯(lián)排排- -別別墅墅- - - - - - - - - - - - - - - - - - 一一期期 獨棟-別墅- 平層式-公寓- 聯(lián)排-別墅- -