1、拿地過程中應關注的稅務問題 投資策劃中心 2015年11月 課題目標 目標二 怎么概算土增稅？ -土增稅概算表 目標一 房地產行業有哪些稅種？ 占比是多少？ 目標三 常見和新型拿地模式下的稅務問題 目標四 每種模式下的節稅空間？ 目錄 房地產行業主要稅種介紹 1 不同拿地模式應關注的稅務問題 2 節稅籌劃與拿地模式選擇 3 目錄 第一部分房地產行業主要稅種 一、房地產行業的主要稅種 1.1 房地產全周期業務所涉及稅種 土地獲取階段建設施工階段銷售階段自持階段驗收、清算階段 房產稅 土地使用稅 主要涉及稅種主要涉及稅種 土地增值稅 （清算） 企業所得稅 主要涉及稅種 一、房地產行業的主要稅種 1

2、.2 房地產行業主要稅種簡介 契稅 繳稅主體：轉移土地、房屋權屬，承受的單位或個人（買方） 營業稅及附 加 繳稅主體：在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位或個人（賣方）； 附加：城市維護建設稅、教育費附加等。 土地增值稅 繳稅主體：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人（賣 方）； 以繼承、贈與方式等無償轉讓房地產的行為不征稅。 企業所得稅 繳稅主體：在中華人民共和國境內，企業和其他取得收入的組織（賣方） 印花稅對經濟活動中書立、領受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅（買賣雙方） 一、房地產行業的主要稅種 1.3 契稅： 繳稅主體：轉移土地、房

3、屋權屬，承受的單位或個人（買方）； 以土地、房屋權屬作價投資、入股，視同土地使用權、房屋買賣或者房屋贈與征稅 契稅=轉讓價格稅率（ 35） 1.4 印花稅： 印花稅=計稅金額0.05% 計稅金額：土地使用權出讓 或 轉讓合同、產權轉移書據所記載的金額 一、房地產行業的主要稅種 1.5 營業稅及附加 營業稅=項目銷售收入或租金5% 城市維護建設費=營業稅*7%=項目銷售收入或租金*0.35% 教育費附加=營業稅*3%=項目銷售收入或租金*0.15% 地方教育發展費=營業稅*1%=項目銷售收入或租金*0.05% 營業稅及附加=項目銷售收入或租金*5.55% 以不動產投資入股不征收營業稅 對股權轉讓

4、不征收營業稅 一、房地產行業的主要稅種 1.6 土地增值稅：“三個階段” 土地交易階段土地增值稅：指土地本身的溢價產生的增值稅，納稅方為土地轉讓方（賣方）。 預售階段土地增值稅：指按照銷售收入的一定比例（按產品不同，一般為2-4%）預征，納稅方為項目公司。 清算階段的土地增值稅：指按銷售收入減去法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超額 累進稅率進行征收，并參照預售階段預征的土地增值稅多退少補，納稅方為項目公司 級數增值額與扣除項目金額 比率適用稅率%速算扣除% 1不超過50%300 2超過50%至100%405 3超過100%至200%5015 4超過200%6035 應交土地增

5、值稅=增值額適用稅率-扣除項目金額速算扣除系數 一、房地產行業的主要稅種 1.6 土地增值稅：扣除項目 土地成本開發成本與轉讓相關稅金加計扣除 以下情形不可入賬：未按規定取得發票:過期、假票、廢票；未按規定開具發票：收據、 白條；票與加蓋的發票專用章不符；票據抬頭非項目公司名稱；紅線外市政配套。 項目公司與集團的資金來往需進行內部計息：內部計息額=資金票據金額30%期限。只有外 部計息方可抵扣財務成本費用，內部計息不可抵扣。 政府額外或我方根據項目開發需要做的紅線外道路、景觀綠地、公園等市政配套，如何將公 建配套作為稅前列支的成本？? 協商政府在掛牌文件或出讓須知中明確由競得者負責建設，但不得

6、出現無償字眼，且需要體 現配套與項目相關。例如:為保證小區居民的休閑（公園、綠化景觀），與主城區的連接（道路、 橋梁）等，竟得者需投資建設。 土地及開發成 本的30% 一、房地產行業的主要稅種 1.6 土地增值稅：應用計算 假設B公司的土地原始地價是2萬，以3萬的價格轉讓給了A公司 請問土地交易階段B公司要繳納的土地增值稅是多少？ 土地交易階段土增稅（賣方）=（3-2）*40%-2*5%=0.3萬元 項目的銷售收入是10萬元，全部為住宅，預售階段按2%進行預征 項目的銷售收入是10萬元，土地取得價款3萬，開發成本3萬 請問清算階段的土增稅是多少？ Step1：增值額=10-3-3-10*5.6

7、%-（3+3）*30%=1.64 Step2：增值率=1.64/8.36=19.6%50% 適用稅率為30% Step3：應納稅額=1.64*30%-8.36*0%=0.492萬元 Step4：扣除預征的稅費，多退少補后，還需繳納土增稅為0.492-0.2=0.292萬元 預售階段的土增稅（項目公司）=10*2%=0.2萬元 土地增值稅 概算表 一、房地產行業的主要稅種 1.6 土地增值稅：不可入賬成本的影響 A公司注冊資金2000萬元，名下有一塊土地，占地50畝，容積率2.6，原始地價約500萬/畝，其中有 票地價為198萬/畝，現按1237萬/畝的價格與B公司進行合作，經初步測算項目預計銷

8、售收入約17.7億， 建造成本約5.6億元。 經詳細測算： 合作土地成本 （萬元/畝） 有票的土地成本 （萬元/畝） 增值稅 （萬元） 利潤 （萬元） 12371237580925340 123719830960-6717 項目實際需繳納的土地增值稅是多少？ 總結： 因項目土地成本發票僅198萬/畝，項目按 1237萬/畝的價格合作比在公開市場按照 1237萬/畝價格獲取同樣一塊地，要多繳納土 地增值稅2.5億元，利潤減少約3.2億元(未考 慮虧損對所得稅的影響）； 將上述多增加的增值稅攤入土地成本，土地單 價增加了500萬元/畝，約1737萬元/畝，樓面 價由7136元/上升至10021元/

9、 一、房地產行業的主要稅種 1.7 企業所得稅 應納稅所得稅額應納稅所得稅額 應納稅應納稅 所得額所得額 年收入年收入 總額總額 不征收不征收 收入收入 免稅收 入 免稅收 入 各項扣 除 各項扣 除 成本成本費用費用稅金稅金損失損失 允許彌補的 年度虧損 允許彌補的 年度虧損 所得稅稅率所得稅稅率 （25%） 一、房地產行業的主要稅種 1.8 房地產行業三大主要稅費占比情況 項目1（東莞）項目2（湖南） 單方營業稅及附加+所得 稅=843+385=1228 上述稅費占售價比 =1228/9737=12.6% 單方營業稅及附加+所得 稅=411+137=548 上述稅費售價比 =548/523

10、3=10.5% 售價越高，增值越高，稅費占 售價比越高； 一般而言，房地產行業主要稅 種（營業稅及附加、所得稅） 占售價比約10-13%，土地增 值稅一般按2-4%預征，上述 三大主要稅費占售價比值約為 13-17%； 概算時，三大主要稅種：一二 線按15%；三四線城市按13%。 第二部分不同拿地模式應關注的稅務問題 二、不同拿地模式應關注的稅務問題 耕地占用稅是農用地轉為建設用地過程中向用地申請人征收的一種稅， 是轉性環節中交的，是土地成本中的一種。不應該是拍地人交的，在勾地 時，若當地提出要交耕地占用稅，則在談判時應盡量要求不交。 若一定要交，則在掛牌文件中體現。目前廣西、河北、山東等省要

11、單獨交。 直 接 招 拍 掛 勾 地 NO.1&2 契稅 營業稅 土地增值稅 企業所得稅 印花說 買方/開發企業賣方 契稅+ 印花稅 +耕地占用稅 （山東：30元/m2） （3%-5%）萬分之五 二、不同拿地模式應關注的稅務問題 應用計算 若山東一200畝地塊最終通過招拍掛的形式拿下， 總價10,000萬元，契稅稅率4%，稅務費用是多少 呢？ 契稅：400萬元 印花稅：5萬元 耕地占用稅(農轉用土地）：400萬元 直 接 招 拍 掛 勾 地 NO.1&2 二、不同拿地模式應關注的稅務問題 稅 務 問 題 契稅、營業稅、企業所得 稅、耕地占用稅、印花稅 一 二 級 聯 動 NO.3 營業稅問題：

12、 （1）視為投資行為的不交； （2）視為代理行為（一般為有拆遷資質的公司）的按差額的5%繳納； （3）因拆除、平整土地取得的勞務收入（一般為有拆遷資質的公司） ，全額交3%。 土地返還款是否繳納所得稅問題：土地返還款如屬于“符合條件”的 財政性資金（）返還不計稅，但 往往土地返還款因難以滿足上述 “條件”一般要計稅。 土地增值稅抵扣問題：一般情況下 均要求沖減土地成本，也有的地方 未加以明確，具體需跟主管稅務機關進行確認。 注：能夠提供規定資金專項用途的資金撥付文件；財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金 有專門的資金管理辦法或具體管理要求；企業對該資金以及以該資金發生的支出單獨進行核算。

13、契稅 營業稅 土地增值稅 企業所得稅 印花說 買方/開發企業賣方 二、不同拿地模式應關注的稅務問題 稅 務 問 題 三 舊 改 造 NO.4 營業稅的處理問題： 政府收回土地及出讓土地環節：不征收營業稅； 以產權置換方式補償的：征收； 拆遷補償：被拆遷人取得的補償收入免稅；土地或房產補 償給被拆遷戶的，對開發企業要計征營業稅； 自主改造模式：土地和方案所有權未發生變化，開發企業 投資收益不征稅； 村集體轉讓股權的行為：不征收營業稅； 共同開發模式：各自取得的物業不征稅，對外銷售要征稅； 舊廠改造：自主改造、公開出讓均不征收； 廣州為例 土地增值稅抵扣項問題： 按政府要求需另行支付的補償款及在復

14、建地塊上出資建造安置 房、其他房產、公共配套設施的支出可做扣除項目。 契稅 營業稅 土地增值稅 企業所得稅 印花說 買方/開發企業賣方 二、不同拿地模式應關注的稅務問題 各 付 各 稅 買 方 包 辦 我方稅務： 契稅（成交價的3%-5%） 印花稅（合同價的萬分之五） 營業稅及附加：（買價-對方（有發票的）原買價）5.6% 土增稅：按土地增值計算 公司所得稅：所得25%或 個人所得稅：所得20% 注：計算土增值稅的買價按評估價，所得稅是按對方實收（成交價） 控制評估價很重要。 土 地 使 用 權 轉 讓 NO.5 契稅 營業稅 土地增值稅 企業所得稅 印花說 買方/開發企業賣方 二、不同拿地模

15、式應關注的稅務問題 應用計算 若江蘇一200畝地塊最終通過土地過戶的形式拿下，評估價為 11,000萬元，實際買價10,000萬元，對方原買價（有發票） 6000萬，契稅稅率4%， 若各付各稅，則我方稅： 若買方包辦，則我方稅： 土 地 使 用 權 轉 讓 NO.5 上述稅費合計：3042.5萬元 契稅：400萬元 印花稅：5萬元 印花稅：5萬元 土地增值稅：1700萬元 營業稅：280萬元 所得稅：652.5萬元 二、不同拿地模式應關注的稅務問題 稅 務 問 題 “我方出錢”如何出？ “利潤分配”如何分？ 需繳納哪些稅費？ 聯 營 型 合 作 開 發 NO.6 我方不是項目公司的股東只能以借

16、款形式支出，只 是一般的債券債務關系，資金風險較大； 我方不是股東，只能以“管理費”等名義收?。?因不存在土地交易，故不存在土地交易環節稅費， 但我方和項目公司在經營過程中會涉及營業稅、所 得稅等 契稅 營業稅 土地增值稅 企業所得稅 印花說 買方/開發企業賣方 二、不同拿地模式應關注的稅務問題 各 付 各 稅 買 方 包 辦 我方稅務： 印花稅（合同價的萬分之五） 除上述印花稅外，還要代對方承擔的稅費： 印花稅：合同價的萬分之五 所得稅：股權轉讓所得（公司：25%，個人：20%） 注意： 賣方一次性100%轉讓股權的，還可能征收土地增值稅，如海南，如果100%股權轉讓， 工商部門要求先看到稅

17、務部門出具的完稅憑證才給予辦理股權過戶手續； 部分城市以股權轉讓名義轉讓房地產的要征收土地增值稅，如湖南，2015年1月發布 關于明確以“股權轉讓名義轉讓房地產”征收土地增值稅的通知。 股 權 類 合 作 開 發 股 權 收 購 NO.7 契稅 營業稅 土地增值稅 企業所得稅 印花說 買方/開發企業賣方 二、不同拿地模式應關注的稅務問題 應用計算 若江蘇一200畝地塊最終通過收購51%股權的形式拿下，評估 價11，000萬元，股權成交價為10,000萬元，項目公司賬面成 本為6000萬元，股權溢價4000萬元。 若各付各稅，則我方稅： 若買方包辦，則我方稅： 若收購100%股權，則要交土地增值

18、稅，且股權收購溢價不能在土地增值稅 前扣除，土地增值稅：1700萬元 上述稅費合計：1257.5萬元 股 權 類 合 作 開 發 股 權 收 購 NO.7 契稅 營業稅 土地增值稅 企業所得稅 印花說 買方/開發企業賣方 印花稅：5萬元 印花稅：5萬元 所得稅：1247.5萬元 土地轉讓稅費合計：3042.5萬元 1785萬元 二、不同拿地模式應關注的稅務問題 雙方稅務 買賣雙方都僅需 要繳納印花稅： 印花稅 （合同價的萬分之五） 股 權 類 合 作 開 發 增 資 擴 股 NO.7 契稅 營業稅 土地增值稅 企業所得稅 印花說 買方/開發企業賣方 二、不同拿地模式應關注的稅務問題 分 立 階

19、 段 股 轉 轉 讓 階 段 契稅：免征； 營業稅：債權、債務等一并轉讓的，不征收營業稅 土地增值稅：一般情況下要繳納，部分城市可做減免操作； 印花稅：合同價的萬分之五。 印花稅：合同價的萬分之五； 所得稅：股權轉讓所得（公司：25%，個人：20%）。 股 權 類 合 作 開 發 先 分 立 后 轉 股 NO.7 注意： 賣方一次性100%轉讓股權的，還可能征收土地增值稅，如海南，如果100%股權轉 讓，工商部門要求先看到稅務部門出具的完稅憑證才給予辦理股權過戶手續； 部分城市以股權轉讓名義轉讓房地產的要征收土地增值稅，如湖南，2015年1月發 布關于明確以“股權轉讓名義轉讓房地產”征收土地增

20、值稅的通知。 契稅 營業稅 土地增值稅 企業所得稅 印花說 買方/開發企業賣方 二、不同拿地模式應關注的稅務問題 作 價 入 股 階 段 股 權 轉 讓 階 段 營業稅：不征收（需參與利潤分配、共擔投資風險） 土增稅：暫免征收，但接受出資的公司為房地產企業或者房地產開發 企業以其建造的商品房進行投資的，均不免征 所得稅1：結合項目公司虧損綜合考慮 契稅：3-5%（土地作價入股視同轉讓） 印花稅：合同價的0.5% 印花稅：合同價的萬分之五 賣方所得稅2：股權轉讓所得（公司：25%，個人：20%） 股 權 類 合 作 開 發 作 價 入 股 后 轉 股 NO.7 注意： 賣方一次性100%轉讓股權

21、的，還可能征收土地增值稅，如海南，如果100%股權轉讓， 工商部門要求先看到稅務部門出具的完稅憑證才給予辦理股權過戶手續； 部分城市以股權轉讓名義轉讓房地產的要征收土地增值稅，如湖南，2015年1月發布 關于明確以“股權轉讓名義轉讓房地產”征收土地增值稅的通知。 契稅 營業稅 土地增值稅 企業所得稅 印花說 買方/開發企業賣方 二、不同拿地模式應關注的稅務問題 出 地 涉 及 稅 費 出 錢 涉 及 稅 費 以貨幣對外出資不發生增值稅、營業稅、契稅、土地增值稅、 房產稅和其他附加稅； 目標公司接受貨幣出資也不涉及上述納稅義務 股 權 類 合 作 開 發 一 方 出 錢 一 方 出 地 合 作

22、開 發 NO.7 契稅：3-5%（土地作價入股視同轉讓） 營業稅：不征收 土增稅：暫免征收，但接受出資的公司為房地產企業或者房地 產開發企業以其建造的商品房進行投資的，均不免征 所得稅1：結合項目公司虧損綜合考慮 印花稅：合同價的0.5% 契稅 營業稅 土地增值稅 企業所得稅 印花說 買方/開發企業賣方 二、不同拿地模式應關注的稅務問題 稅 務 問 題 營業稅及附加 所得稅 印花稅 委 托 代 建 代 管 NO.8 營業稅： 占股且共擔風險，共同分配利潤的，不征收營業稅； 收取固定回報的，要按取得的收入收取營業稅； 不入股不墊付資金，收取代建手續費的，按差額征收營業稅 品牌使用費：要征收增值稅

23、、所得稅 契稅 營業稅 土地增值稅 企業所得稅 印花說 買方/開發企業賣方 二、不同拿地模式應關注的稅務問題 不同拿地模式土地交易環節涉及稅金一覽表 拿地 模式 直接 招拍 掛 勾 地 一二 級聯 動 三舊 改造 土地 使用 權轉 讓 聯營型 合作開 發 股權類合作開發 委托 代建 代管 股權收 購 增資擴 股 先分立 后轉股 土地作 價入股 后轉股 一方出錢 一方出地 所得稅 土地增 值稅 營業稅 契稅 印花稅 買方/開發企業賣方 注：圓圈較小的表示有免稅規定 第三部分節稅籌劃與拿地模式選擇 三、節稅籌劃與拿地模式選擇 股 權 收 購 土 地 過 戶 優勢： 1.土地的風險在過戶過程中完全消

24、除。 2.后期稅負較輕。 劣勢： 1.買地過程會產生土地增值稅，導 致資金的提前流出。 2.由于國家對于土地投資額度的限制， 可能導致直接過戶不能完成。 3.如果項目已開發報建，還可能涉及 重新報建、規劃更改等。 優勢： 1.轉讓過程的稅費較少，為所得稅。 2.項目開發建設可正常開展。 劣勢： 股權風險留在項目公司，后期稅負 較重。 對增值額較大的項目， 優先選股權收購 三、節稅籌劃與拿地模式選擇 股 權 收 購 增 資 擴 股 項目公司的注冊資本不變，買 股權的錢給了原股東，項目公 司的開發還要再投錢，而原股 東可能要馬上交所得稅。 項目公司的注冊資本增 大了，增資的錢留在項目公 司，原股東

25、不用交所得稅 先選增資擴股目的風險可能影響新進股東，因此合同中必須有兜底性的條款，保證我方 的權益。但如果風險是來自于土地，則無可避免地會影響項目的開發。 最大區別： 錢給了誰？ 甲公司有一處土地，成本價7000萬 元，擬對外轉讓，乙公司有意受讓， 雙方協商擬定轉讓價格為20000萬元。 三、節稅籌劃與拿地模式選擇 方案一：土地過戶 1.需繳納稅費合計約8432.5萬元 營業稅：650萬元 土地增值稅：5450萬元 所得稅：1522.5萬元 契稅：800萬元 印花稅：10萬元 2.土地過戶需滿足完成總投額的25%以上等 前提條件。 方案二：增資擴股 乙公司通過增資擴股成為甲公司60%的股東，間接持有項目土地，僅需按照增資部分繳納印花稅。 土地過戶VS土地作價入股后轉股