1、房地產企業項目拓展分析房地產企業項目拓展分析 房地產企業項目拓展房地產企業項目拓展主要方式主要方式 一是通過土地公開市場獲取土地一是通過土地公開市場獲取土地 即通過招標、拍賣和掛牌的形式出讓土地使用權。通過應標獲取土地開發權是目前房地產企業采 用最多的拓展模式。 優點是市場化程度較高，操作透明，手續簡單，運作效率較高；缺點是由于信息公開，競爭程度 較為激烈，土地獲取成本將隨之上漲。 二是通過一二級開發聯動獲取土地二是通過一二級開發聯動獲取土地 由于土地市場發展不均衡，各城市在土地開發政策方面掌握的尺度存在一定的差異。一些城市允 許房地產開發企業參與土地開發工作，這為該企業繼續進行二級開發提供了
2、先天的條件，在項目 信息、門檻條件設立、二級開發準備方面都較其他公司存在優勢。這種模式是房地產企業較為關 注的拓展模式。 優點是先知先覺，項目獲取的概率大大提高，還可適當控制土地獲取成本，但是該模式開發周期 較長，土地開發投入較大，且土地開發的利潤率偏低，且存在勞動成果被競爭對手搶走的風險。 三是通過企業并購、項目收購或合作開發增加土地儲備三是通過企業并購、項目收購或合作開發增加土地儲備 實力雄厚的房地產公司通過企業并購、項目收購等方式獲取項目的開發權，還可以通過對外股權 投資或合作開發等方式增加土地儲備。這種模式成為最近幾年較為常見的項目拓展方式之一。 優點是項目獲取的確定性較強，但需要對合
3、作方進行詳細的盡職調查，以便制定可執行的合作方 案。 房地產企業項目拓展房地產企業項目拓展模式選擇模式選擇 項目拓展地域模式項目拓展地域模式 經濟圈模式：珠三角、長三角、環渤海經濟圈。房地產開發企業“第一集團軍” 基本都把這三大區域作為項目拓展的重點。 城市模式：根據城市規模和經濟總量，把城市劃分為一線城市、二線城市、三線 城市、四線城市等。 經濟圈和城市二者結合模式：既看重經濟圈，又不拘泥于經濟圈。如萬科，在明 確以三個經濟圈為重點的同時，中西部的城市如成都、重慶、武漢等地也是發展 的重點。 一個房地產企業制定何種拓展模式，是由企業戰 略、企業資源、商業模式決定的。每一個房地產 企業都可根據
4、競爭環境和競爭優勢制定有自身特 點的拓展策略。 房地產企業項目拓展房地產企業項目拓展土地出讓流程土地出讓流程 儲備中心將成交資料轉利用中心 利用中心辦理出讓手續 轉利用處會簽 局領導審批 簽署出讓合同 繳納地價款和稅費 一個成交確認書或一個中標通知書只 能簽署一份出讓合同，不得分割出讓 ； 出讓要按通知書的要求時間完成，因 開發商故意拖延將視同放棄，保證金 全部沒有； 先按規劃條件中的指標及規模簽署， 待方案明確后簽署補充協議，做相應 變更； 房地產企業項目拓展房地產企業項目拓展招拍掛流程招拍掛流程 國土局掛牌公告 繳交保證金參加競買 掛牌競價 簽訂成交確認書 簽署土地出讓合同 繳納地價款和稅
5、費 未成交退還保證金 國土局掛牌公告一般為20-30天； 競買保證金一般為掛牌底價的10-20%；成 交后一般可轉為地價款； 參加掛牌的主體超過2家，一般將轉成拍 賣；拍賣如競買者不足3人，一般需轉為 掛牌； 招標需要經歷投標-開標-評標-中標通知的 過程。一般情況下按如下標準確定中標方 ：（1）出價最高者；（2）綜合評分最高 者；（3）最先付清規定的標價款者；（4 ）實際交付地價款最多者； 成交確認書競買成交的當天簽訂；土地出 讓合同一般在成交確認后的10天內簽訂； 上海地價款一般要求30個工作日內付清； 房地產企業項目拓展房地產企業項目拓展內部流程及分工內部流程及分工 房地產企業項目拓展房
6、地產企業項目拓展決策前提決策前提 論證論證策劃策劃設計設計采購采購工程工程銷售銷售客服客服 拿地方式優秀企業實踐論證主要內容 招拍掛 企業并購 股權收購 在建工程轉讓 協議出讓 本地項目的論證基本 由集團公司負責；異地 區域公司可根據其能力 成熟度授予拿地決策權 ，集團負責融資和對異 地區域公司預算控制。 重點論證 戰略匹配度 風險可控度 效益指標 考慮效率與風險的平衡 1、項目概況（位置、規劃指標、用地 現狀、市政條件等） 2、市場分析（區域規劃、土地市場商 品房市場、供求關系、競爭力分析） 3、項目開發經營計劃（開發策略、開 發節奏、項目定位、規劃方案、銷售計 劃、成本控制、重要節點） 4
7、、投資收益分析（毛利率、凈利率、 IRR、NPV、現金流） 5、綜合分析結論建議（風險對策、 SWOT分析、與公司戰略的關系、結論 建議） 房地產企業項目拓展房地產企業項目拓展可行性研究可行性研究 1 2 3 4 5 不確定性分析 盈虧平衡分析、敏感性分析（成本變動、售價變動 ）、風險分析（風險因素的識別和評估、風險防范 對策） 財務評價 基礎數據與參數選取、盈利能力分析、靜態獲利分 析、動態獲利分析、償債能力分析、綜合指標表、 財務評價結論 投資估算 與融資方案 投資估算說明、分項成本、總成本、單位成本、銷售 收入、稅務分析、資金預測、現金流量表、自有資金 ；融資主體、資金來源、融資方案分析
8、、投資使用計 劃、借款償還計劃 開發方案 地塊特性與、規劃設計分析、產品設計 建議、項目實施進度、營銷方案、機構 設置、合作方式及條件 市場研究 宏觀環境、行業發展、區域市場、 板塊市場、擬定位方案 綜合評價 社會評價（定性）、環境評價（影響及對策）、公 司資源匹配分析 6 房地產企業項目拓展房地產企業項目拓展開發成本分類開發成本分類 1、地價 2、前期工程費 3、建安工程費 4、基礎設施建設費 5、公共配套費 6、開發間接費 7、借款費用 8、營銷費用 9、管理費用 10、稅費 產產 品品 成成 本本 經經 營營 稅稅 費費 開開 發發 總總 成成 本本 房地產企業項目拓展房地產企業項目拓展
9、財務評價指標財務評價指標 靜態評價指標 動態評價指標 財 務 評 價 指 標 靜態投資回收期：不考慮資金時間價值，以項目的凈收益收回全部投 資所需的時間。 借款償還期 全部投資利潤率：項目的利潤總額與總投資之比。 投資利稅率：所得稅前利潤與總投資之比。 資本金利潤率：純利潤與自有資金之比。 財務比率 資產負債率：負債與資產之比，反映項目的財務風險和償債能力 流動比率：流動資產與流動負債之比。 速動比率：流動資產減去存貨后與流動負債之比。 動態投資回收期：以項目凈現金流量的現值回收總投資現值所需要的 時間。 財務凈現值：在計算期內，按給定折現率將項目各年的凈現金流折算 成現值后得到的凈收益。 財務內部收益率：項目凈現值為零的收益率或折現率。內部收益率的 經濟實質反映的是計算期內尚未收回投資的盈利率，而不是初始投資 在整個計算期內的盈利率。（案例見技術經濟學教程P67.） 計算簡便，但未考慮資金時 間價值，未考慮資金回收后 的情況，因此只作為輔助評 估指標。
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