1、“項目總及投資總培訓”內部培訓課程 【基于項目開發全周期的“投資拓展”主題】 基于實踐的土地投資模式講解 2015年11月 碧桂園集團投資發展變革 2007 遠郊、大規模、低地價、低售價立足廣佛 2009 近郊、大規模、低地價、高周轉拓展廣東 2012 三四線中心區、低地價、低成本、高周轉全國布局 2014 全國+海外、低地價、低成本、高周轉涉足海外 2015 上市并購、勞斯萊斯、精品質、高周轉區域深耕 2007 遠郊、大規模、低地價、低售價立足廣佛 墊定上市條件一級開發 2009 廣東省內深耕 近郊、大規模、低地價、高周轉拓展廣東 一級開發 2012 三四線中心區、低地價、低成本、高周轉全國

2、布局 拓展省外、快速擴張勾地 2014 全國+海外、低地價、低成本、高周轉涉足海外 全國+海外、墊定千億基礎勾地、招拍掛 2015 上市并購、勞斯萊斯、精品質、高周轉區域深耕 上市公司并購、提高市場份額舊改、二級市場 碧桂園集團投資發展變革 1.1 直接招拍掛 1.2 勾地等意向性拿地 1.3 一二級聯動開發 1.4 三舊改造 第一章 一級市場主要的拿地模式 2.1 土地使用權轉讓 2.2 股權類項目 2.3 聯營合作開發項目 2.4 代管代建+品牌輸出項目 第二章 二級市場主要的拿地模式 目錄 概念 概念 一級市場是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將 城鎮國有土地或將農村集體

3、土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。 房地產企業通過一級市場獲取土地使用權進行房地產開發。 1、一級市場拿地模式 概念 政府通過公開程序，將成熟的土地推出市場，企業通過招標、掛牌、 拍賣的方式獲得土地使用權。 直接招拍掛指前期未就項目地塊與政府進行接觸，在政府公示后 才獲取地塊信息，直接通過公開招拍掛途徑獲取土地。 1、一級市場拿地模式 概念 土地交易的公開投標、拍賣和掛牌的共性是其交易的公開性，但其具體操 作又有其差異性，針對不同性質的土地交易要采取不同的交易方式。 1.1 直接招拍掛 招標拍賣掛牌 1.1 直接招拍掛 （1）宗地出讓面積限制（住宅項目） 小城市和建制鎮 7公頃 中等城市

4、 14公頃 大城市 20公頃 （2）招拍掛中涉及的價格 基準地價底價起始價 概念與注意事項？ 投資必備的法律基礎（陳林） 1.1 直接招拍掛 掛牌文件研讀 獲取資料：掛牌公告、掛牌須知、規劃設計條件、紅線圖、競買申請書等資料。 關注要點：報名及保證金支付截至時間、競買日期、競買人要求、付款方式、額外配建 （學校、酒店等）要求、規劃條件、交地時間、交地標準、開竣工要求、其他特殊要求 （特定客戶、繳納耕地占用稅、限價房）等等。 其他注意事項 如由現有公司參與競買，競得土地后在當地成立項目公司開發的，須在競買申請及成交 確認書中說明，以防被認定為土地轉讓而產生二次交易稅費； 地價分期支付情況下的提前

5、開工問題。 1.1 直接招拍掛 案例一：北京房山區某地塊掛牌文件 案例二：河北某地塊掛牌文件 案例三：東莞某地塊掛牌文件 概念 勾地是指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個人對感興趣的土地向政府表明購買意向， 并承諾愿意支付的土地價格。 政府已經完成（或基本完成）了土地的一級開發，土地具備出讓條件；土地的一級開發 雖未完成，但政府無需企業投入資金完善該工作。 路徑 企業直接與政府簽署意向性的項目投資開發協議書，交納一定數額的誠意金或保證金（也 可約定不交納），通過招拍掛獲取土地。 1.2 勾地等意向性拿地 注：誠意金或保證金需銀行托管，規避存在協議出讓的法律風險。 1.2 勾地等意向性拿地 前期主

6、要操作要點 開工前置工作 摘牌就動工 商務條件談判 爭取政策競買條件設置 1.2 勾地等意向性拿地 前期主要商務條件談判 地價 （1）根據市場情況、政府歡迎度爭取最有優勢地價；（2）若涉及有公建配套建設，如酒店、學校等，可爭 取該部分用地地價的優惠或總地價降低；（3）實際地價最低（紅線外市政/公建投入、額外收費）。 合作范圍根據市場情況確定項目規模、首期位置及面積、其他額外配套建設內容。 供地計劃約定每期用地供應時間，根據實際情況調整出讓節奏。 規劃條件“90/70”、建筑限高、建筑密度、綠化率、車位比例等條件不限制或按我司方案執行。 供地條件用地手續合法，市政等開發條件到位。 土地交付沿紅線

7、建好圍墻，凈地交付，確保摘牌即開工。 付款節奏土地款分期支付，分期付款不繳納利息。 優惠政策提前預售或提早預售，預售款不監管或少監管，規費減免、提前開工、政府工作組協調，開通報建綠色通道。 開發要求未付清地價款可辦理開工報建手續，開、竣工自由，開發規模自主。 其他專線巴士、業主辦理入戶享受當地同等待遇及周邊教育待遇、自設混凝土攪拌站等。 1.2 勾地等意向性拿地 競買條件設置 出于政府本身意愿，為了實現出讓 地塊規劃意圖、建設內容、開發要 求等目的而設置一些門檻和條件 出于企業或企業與政府共同的愿求 和目的而設置的一些排他性的要求 和條件 篩選競買人 控制出讓結果 實現出讓意圖 1.2 勾地等

8、意向性拿地 常見競買條件設置 主體資格資信、資金、資產價款支付 公司資質 公司經驗 配建、配套 規劃要求 土地交付 其他條件 1.2 勾地等意向性拿地 常見競買條件設置 對競買人主體資格作出限制 例如：競買人需是房地產企業；不接受自然人及聯合競買。 主要對競買公司的行業及行業排名、上市及上市地點、房地產開發資質、企業排名等作出限制或要求。 例如： 1、競買人所屬的集團公司下屬全資子公司具有一級房地產開發資質； 2、競買申請人或其所屬上市公司品牌需為房地產行業的中國馳名商標； 3、競買人需是香港上市公司，國內綜合房地產排名前十。 公司資質 主體資格 1.2 勾地等意向性拿地 常見競買條件設置 要

9、求競買人在項目開發量、酒店等其他特殊建筑業態開發等方面具備一定經驗或條件。 例如： 1、競買申請人或其控股母公司須具有科研類項目的開發經驗，在本市曾開發單個科研項目建筑面積不小于10萬平方米； 2、在廣州市曾開發建設五星級酒店不少于三個，且每個酒店建筑面積不小于8萬平方米； 3、需具有單個項目連續三年年開發量不低于30萬平方米。 公司經驗 對競買人注冊資本、信用等級、銀行授信額度、公司資產等作出要求。 例如： 1、注冊資本不低于10億元人民幣；需提供不低于10億元銀行存款證明； 2、境內申請人具有銀行認定的AA級或以上企業信用等級，境外申請人具有標準普爾BB-或以上（穆迪Ba3或以上）的 信用

10、等級。 資信、資金、資產 1.2 勾地等意向性拿地 常見競買條件設置 要求代建、配建市政道路、公園、五星級酒店、商業廣場、學校、醫院等基礎設施或公建，引進具備一 定條件的商業品牌等。 例如：福建永安某地塊出讓時要求 1、項目擬建的賣場引進十五家以上經營單體面積不少于六萬平方米的大型賣場的企業入駐本項目賣場協議書（協議的真 實性以及是否符合約定的條件由市監察局牽頭、工商局等有關部門配合認定） ； 2、引進中國快速消費品連鎖百強前三十名企業或世界500強中的超市連鎖企業之一進行經營管理。 配建、配套 主要指帶規劃方案掛牌、報名時提交項目規劃方案等要求。 例如： 1、競買人須提供設計單位編制的該片區

11、的整體規劃設計方案，規劃設計方案的規劃功能及經濟技術指標應符合政府相關 部門的規劃要求； 2、競買人須在掛牌截止前提交當地規劃部門審批通過的競買地塊初步規劃設計方案，方可參與競投。 規劃要求 1.2 勾地等意向性拿地 常見競買條件設置 以競買保證金、地價款支付要求為條件，及在地價之外繳納規、稅、費及其他額外費用為條件。 例如： 1、報名即要求繳納10億保證金，直至6個月后交地退還； 2、土地成交后5日內付清所有地價款； 3、競得人還需額外繳納地塊內高壓線遷改費用5000萬元； 4、競得者還需繳納交易服務費500萬元、土地評估費40萬元、測繪費80萬元、公證費0.3萬元、耕地占用稅800萬元。

12、價款支付 通過土地出讓時現狀未處理完的影響交地及開工的負面因素、土地交付時地上遺留的影響開工的負面因 素為條件阻礙他人報名競買。 例如： 1、地塊內高壓線及工廠由競得者自行與供電部門及工廠所有人協商處理； 2、地塊按現狀交付，地塊內剩余房屋拆遷及果樹清理由競得者自行負責； 3、地塊內現有拆遷由市拆遷辦負責，在土地成交后一年內完成拆遷并交付受讓人。 土地交付 1.2 勾地等意向性拿地 常見競買條件設置 如競買人資格審查程序要求、開工及竣工時間要求等。 例如： 1、競買人資格由縣人民政府辦公室負責審查，土地交易中心憑縣人民政府辦公室出具的競買人資格 確認聯系單受理競買人報名； 2、競買人需是市重點

13、招商引資對象并提供與市人民政府簽署的招商引資協議； 3、競得人需在土地成交后兩月內開工，兩年內竣工。 其他條件 1.2 勾地等意向性拿地 注意！ 法律法規及相關政策明文禁止的一定不要在出讓公告或文件中做直接違規的約定； 最好不要直接在出讓公告中設置競買條件，而是把競買條件在出讓文件中做具體約定； 不要設置唯一性的條件，但可通過眾多非唯一性條件來實現唯一性的目的； 對于和政府談定但政府無法書面承諾我司的一些優惠政策及有利于我司的開發條件等， 也可以在出讓文件中約定，如規費優惠、建圍墻等； 政府干預的合理利用。 1.2 勾地等意向性拿地 1.2 勾地等意向性拿地 前期工作前置，確保摘牌即開工 完成

14、地塊的征收，并沿紅線建好圍墻 臨水、臨電、臨設、臨時施工道路已接至首期用地紅線邊緣 確立好水電污等市政配套方案，并簽訂好實體協議 完成地塊的土方平整、鉆探等前期工作 完成規劃及建筑方案的報批工作，完成開工前的各項圖紙 1.3 一二級聯動開發 推出土地市場公開出讓 房地產公司參與 競買并獲取土地 回收投資成本 合理分成收益 政府負責：土地報批、 征地、拆遷、安置、補 償、完善市政配套 企業負責：籌措資金、 基礎設施建設 房地產企業 政府 還返投資款 支付投資款 什么是一二級聯動開發？ 通俗理解：即毛地凈化、生地熟化的過程。 1.3 一二級聯動開發 什么情況下采取該模式獲取土地？ 地塊各方面仍不具

15、備開發條件，但前景看好 當地政府財政不足，需要我司先投入資金整理土地 項目具備相當規模，符合公司開發大盤的條件 1.3 一二級聯動開發 一級開發的目的和意義 彌補政府財政 不足，加快土 地整理力度 把控土地出讓的 節奏， 將各項開 發工作前置完成 獲取大型項目 的有效方式 提高土地獲 取的把握 采用公開招商或 招標，簽約主體 原則上為市、縣 或土地儲備機構。 1.3 一二級聯動開發 土地 出讓 階段 資金 返還 階段 政府公開選擇合作方 確定合作方后簽署 土地儲備合同 甲方辦理征地農轉用手續及進行征地拆遷補償乙方投入土地儲備資金 談定一級開發協議 項目研究評估 完成土地收儲后，將土地公開出讓

16、競買人報名競買，競得后繳納地價款 甲方返還乙方投資款產生溢價的，對溢價進行分配、使用 合同 簽訂 階段 土儲 實施 階段 一級開發的流程 1.3 一二級聯動開發 土地合法性審查 規劃調整(土規、城規、林規、其他專項規劃) 指標、農轉用（林轉用)報批、征收報批 征地補償、房屋拆遷及地上附著物補償 審 查 重點關注：土規、林地、指標、土地現狀等 1.3 一二級聯動開發 一級開發涉及款項 土地一級開發成本構成表案例：孟關項目 1.3 一二級聯動開發 表1 孟關項目土地整治成本測算表土地成本 總面積7443.26畝 序號費用名稱單位成本單位測算基數金額（萬元）備注 1 農轉建 費用 勘界、測繪費用0.

17、6元/5954608.00 357.28 用地面積放大20% 2耕地占補平衡費3萬元/畝5191.64 15574.92 根據二調數據量算 的面積測算 3耕地占用稅30元/4624003.53 13872.01 4 新增建設用地有償使用 費 34元/4724371.06 16062.86 5 社保資金 孟關鄉耕地2.38萬元/畝4606.21 10962.78 6孟關鄉非耕地0.952萬元/畝1758.78 1674.36 7青巖鎮耕地1.85萬元/畝585.43 1083.05 8青巖鎮非耕地0.74萬元/畝492.84 364.70 9小計59951.96 10 征地補償 費用 孟關鄉耕地

18、9.5萬元/畝5066.83 48134.90 實際丈量面積，暫按二調 數據量算的面積放大10% 測算 11孟關鄉非耕地3.8萬元/畝1934.66 7351.69 12青巖鎮耕地7.4萬元/畝643.97 4765.40 13青巖鎮非耕地2.96萬元/畝542.13 1604.69 14 青苗補償費 水田0.1807萬元/畝3503.40 633.06 根據二調數據量算的面積 放大10%測算 15旱地0.1301萬元/畝2207.41 287.18 16不可預見費2%62776.93 1255.54 17小計64032.47 18 其他費用 征地工作經費4959.38 上述費用的4% 19道

19、路規劃費用（道路紅線圖出圖費）100.00 20規劃設計費用240.00 控規編制費用 21小計5299.38 22合計129283.80 合17.41萬元/畝 1.3 一二級聯動開發 表2 孟關項目房屋征收成本測算表拆遷成本 序號費用名稱計費標準計費基數系 數總 價（萬元） 1房屋摸底調查費用3元/3700011.10 2安置房建設費用3140元/3700011618.00 3舊房拆除費50元/37000185.00 4裝修補償及附屬設施700元/370002590.00 5搬家費16元/3700059.20 6過渡費384元/370001420.80 7維修基金900元/370000.02

20、66.60 8辦證費用 住宅1.36元/370005.03 產業房2.04元/4969.21.01 9工本費 住宅20元/戶2430.49 產業房400元/戶2439.72 10簽約獎勵 按時簽約獎勵50元/37000185.00 特殊簽約獎勵15000元/戶243364.50 11搬家獎勵 特殊搬家獎勵15000元/戶243364.50 快速搬家獎勵50元/37000185.00 12不可預見費5447.95 0.05272.40 13征收工作經費5720.35 0.04397.50 14合 計：17735.85 備注：安置房建設成本價格為3140元/，房屋摸底數據截止為2012年4月15日

21、。(一期用地約1134畝，合15.64萬/畝) 表3 孟關項目地上附著物摸底及補償清單地上附著物補償 單位：（萬元、畝、座、公里、個、平方米、套） 序號項目類型數量單位 單價（萬元）小計（萬元）備注 1林木200畝1.5300 含綠化樹、苗圃等，根據樹齡、品種、品相不同以及可能 涉及的評估等費用綜合定價。 2經果林100畝3.5350 根據果樹樹齡、品種、掛果情況等不同因素以及可能涉及 評估等費用，參照經果林相關補償依據綜合定價3.5萬元。 3墳墓遷移1000座0.7700按不同墳墓的現狀綜合定價。 4進村道路4公里30120根據道路及施工造價情況不同綜合定價。 5串戶道路13公里13169

22、串戶路13公里，根據施工條件不同，考慮投工投勞和二 次搬運等因素綜合定價。 6水利設施（提灌站）4個50200 包含提灌站相關配套附屬設施，綜合定價按50萬元/個計 算。 7 水利設施（下埋水管和水溝）18公里15270 水溝長約18公里，水溝、下埋管道按15萬元/公里。含水 利設施和管線的遷改費用。 8電力設施（變壓器）5個1575根據變壓器種類不同綜合按15萬元/個計算。 9 電力設施（電桿、聯接線等）20公里10200 聯接電線、電桿等長約20公里，電線、電桿、接入每戶 使用折合10萬元/公里，該項含每戶電力報裝以及電力遷 改等相關費用。 10管理用房320平方米0.0928.8單價參照

23、房屋拆遷補償依據。 11通訊光纜1套5050包含通訊光纜遷移所發生的相關費用。 合計共計2462.8合2.17萬/畝 1.3 一二級聯動開發 1.3 一二級聯動開發 投資款項支付原則 支付 原則 投資款政府包干，包費 用包完成期限。 投資款采用專戶共 管，專款專用。 投資款嚴格控制， 直接支付給相關權利人。 土地一級開發投資款支付原則約定 以安徽滁州南譙項目為例 投資款內容及支付原則： 用地報批規費：政府提供上級部門的書面繳費通知或已付款憑證后投入該費用； 征地補償費用：由政府（或其委托的單位）在土地報批前與農民簽署征地補償協議 ，我司在省政府的征地批文下發后投入該費用； 拆遷安置及附著物補償

24、費：由政府（或其委托的單位）在土地已報批但未取得批文 前與農民簽署拆遷安置補償協議，我司在省政府的征地批文下發后按拆遷進度及實 際發生數額投入該費用； 建設用地置換指標費：由政府（或其委托的單位）在土地已報批但未取得批文前與 置換地農民簽署相關協議，我司在省政府的征地批文下發后按拆遷進度及實際發生 數額投入該費用。 1.3 一二級聯動開發 1.3 一二級聯動開發 一級開發需確定的實體內容 市政建設方案 落實分批次規 劃的方案 做好征地、交 地分期出讓進 度圖 項目整 體規劃 地價、稅費的 優惠 其他開工前 置工作 風險把控及違 約處理 溢價款的處理 方案 投資款的支付 條件 另外，注意政府后期

25、用地漲價、投資款不返還、相關承諾不履行等行為 1.3 一二級聯動開發 土地溢價方案的處理 土 地 溢 價 溢價產生的原因 1、評估價逐年上漲；約定地價與評 估價存在差額 2、競價所產生的溢價 溢價的用途 用作基礎設施、公建配套的建設費用 掛牌土地紅線范圍外的道路、綠 化、管網建設費用 為將水、電、排污、通訊、有線 電視、燃氣接通至掛牌土地紅線 邊而需投入的費用 掛牌土地土方平整、勘察費用 掛牌土地紅線范圍內主干道、基 礎設施、公建配套的建設費用 返還的程序 對于數額較大、一時難以消化的土地 溢價，應由政府返還到土地儲備的共 管帳戶，避免資金被政府挪用 對于需使用溢價的工程，由投資公司 與相關單

26、位簽署協議，由投資公司向 政府申請該項工程費用 1.3 一二級聯動開發 土地溢價方案的處理 一級開發合同 約定溢價應返 還給投資公司 用于項目的基 礎設施和公建 配套建設 花山項目通過抵扣部分配套費的方式消化部分溢價，其 余部分則由政府撥付給我司用于基礎設施的建設；蘇家屯項 目則由政府撥付款項用于基礎設施、市政配套的建設。 部分溢價抵扣配套費，部分通過基礎設施工程取回：由 政府從財政將資金撥付給政府下屬的承擔市政工程的平臺公 司；我項目公司發函給該平臺公司，同意其將工程費用直接 支付至我司項目相關基礎設施、公建工程的施工單位；該平 臺公司根據我司函件要求付款。 花山、道義、蘇家屯項目溢價返還的

27、處理 花山項目溢價 約16258萬 道義項目溢價 約24509萬 蘇家屯項目溢價約 6573萬 1.4 三舊改造 概念 “三舊”改造是在城市發展到一定階段后，土地集約化發展要求下，針 對“舊城鎮”、“舊廠房”和“舊村居”的改造。 “舊城鎮”改造“舊村居”改造“舊廠房”改造 指對區、鎮（街道）城區內 國有土地的舊民居、舊商鋪 、舊廠房等的改造，以及對 重點改造城區需要“退二進 三”的舊居民用房的改造。 指對鎮（街道）、村和工業園 區內的舊廠房的改造，包括對 嚴重影響城市觀瞻的臨時建筑 的改造。舊廠房、舊倉庫，及 危舊居民用房的改造。 指對“城中村”、大量用地被 城市工業區等占據的“園中 村”、村

28、民逐步遷出或整體搬 遷形成的“空心村”等推進農 民公寓建設、舊物業改造和村 容村貌的整治。 1.4 三舊改造優勢及風險 三舊改造優勢 城市中心區，商業價值高，升值空間大； 土地成本比公開市場上的招拍掛的成本要低很多； 獲取周期長，可賺取土地的溢價，也可作為公司的長期的土地儲備。 三舊改造風險 政策變動性大：政府領導換屆和財政問題對政策的變動有著直接的影響，政策又直接影響 項目的改造方向； 村領導換屆：村領導的作用直接影響舊改合作的效率和改造的進度； 交地難：簽約率低，釘子戶多，拆遷難度大，交地時間長； 開發商實力：開發商的財力和背景，直接影響舊改的成敗。 1.4 三舊改造基本模式 土地權屬人對

29、符合城鄉規劃、可單獨開發、無需納入政府統一儲備開發整理的項目申請自 行改造，獲取“三舊”改造批復后，補交土地出讓金后可協議出讓取得項目用地，根據當 地“三舊”改造政策允許自行改造主體引入社會資金的，開發商可與土地權屬人合作開發 建設。 自行改造 1 城鄉規劃為居住、商業金融性用途的項目一般采用該種模式。 （1）可由土地儲備機構收儲，待土地整理后，由政府組織公開出讓，開發商通過公開 市場獲取土地（包括融資地塊及回遷地塊）并按出讓合同約定進行開發建設。 （2）可由土地權屬人自行搬遷整理土地，政府組織公開出讓后，從土地出讓金收入中 按照規定的比例對土地權屬人進行補償。開發商可與土地權屬人共同參與前期

30、土地整理、 分配政府返還的補償款，也可通過公開市場取得土地，并按出讓合同約定進行開發建設。 公開出讓 2 基 本 模 式 1.4 三舊改造基本流程 現狀摸查 確定改造規劃范圍和 改造范圍 編制改造方案 改造方案編制階段 批復改造方案 用地預審 用地報批 改造方案審批階段 拆遷補償安置 融資用地出讓 地塊開發報建 改造方案實施階段 1.4 三舊改造注意事項 注：各地對三舊改造均有實施細則，執行均不相同，還需依地區法則執行，如東莞、佛山、深圳 “三舊”改造項目耗時較長，前期投入大，資金回籠慢。 注意事項： 用地指標、規劃指標 民主決策程序 拆遷安置補償及成本核算 復建安置資金監管 “三舊改造政策”

31、 乏主主二 玉蘭蘭主主 目錄 : 飛速運 第章級市揚主要！的拿地模式 1.1直接招拍掛 1.2勾地等意向性拿地 1.3 二級聯就砰發 1.4三舊改造 第；章二級市揚主要！的拿地模式 2.1土地使用權磚讓 2.2股權類頂目 2.3聯營合作開度頂目 2.4代筐代建晶牌輸出頂目 2015革集團投資戰略變化 三盧 飛、 號？ 2015革集團投資戰略變化戶、 從集團2015軍土地獲取的情況來看，合作類頂目的比重也越來越高，在以 后的二線城市投資拓展申，該類項目將起著舉足輕重的作用。 合作類項目勾地類項目 從今每獲取土地的 面積來統計 合作類項目句地類項目 從今革獲取土地的 貨值來統計 二師煬土地存在的主

32、要問題 f 主運過 臟溫院副 草草可 號？爭 回 二時土地獲取模式多樣化 F 豆、 1主勤介紹集團二級市揚土地獲取的主要模式l 概念） 1、土地過戶后權屬清晰； 1、車專讓產生稅負較重（土增稅和所A d 得稅）；反4鏟 1、 也忍 欠 礦 2.1土地使用權轉讓 戶 、 ：劃撥用地需經原批準機關批準且需補交土地出讓金！ （已經繳納土地出讓金、已經取得國高土地使用權證： i己投資額占總投資額的25% （不含土地出讓金） i按照土地出讓合同約定進行投資開發！ 注：如土地剩余的使用軍限過少，需補交土地出讓盒避行延快使用期限 國岳母謐陽營iT-:.llillr.-ililY.,: 草草否重 1比牛：W!

33、i.-!,!j!i蟬咀醒H.il: 回吧 入i盞 薩！J? ;, 2.1土地使用權轉讓 三盧 飛、 爭 .c, ，.衛 ！v 儼新 土地制又轉讓主虹陽點 A抨 扣仔 J 履 昂 陽 臺 ， 4 知i 眩 4 NW 滬 4 事 嚼 寸 二 ；傳嗒 r 主 i1 款項 町向 . _1 j; r, 略 次廬 Y 你一一 1 咱 ？鏟 盡職調查! 百哇委件： 簽訂節庸、 A 儼1 叫 ：車輛同 . 荔， ;Jr ： : : .,.5吉2 ，哇 纜 薩 I 幣 v- 2.1土地使用權轉讓一土地的碩陸豆、 土地年限問 題處理 土地獲取途徑 及合同 地上建筑物和 附著物 土地閑置問 題處理 國土證及相關 證

34、照、附圖 己發生成本、合同 履行情況 土地出讓金及發票、 完稅憑證 規劃設計條件和指 標批復情況 2.1土地使用權轉讓一款頂支付f虧遲遲 號手，f號4 二期豆花 哥t-P ！ 幫帶 !_ 月咕：一？如才-ti -.ri: _! 常F 鏟 帶滬 J U 護1 說飛 F街、必士寫 1d恰 巧滬儼f嚼爭；， Y囚陽拚 v ，薩 : .價款支付應與重大節點出氣？如過戶手續辦理、嘉地交付、規劃儼擴i i唱醉唰審批、順伊拉擴 掙 錢！ ，時必三， iT-:.llillr.-ililY.,: 草草否重 1比牛：W!i.-!,!j!i蟬咀醒H.il: 回吧 入i盞 薩！J? ;, 2.2股權類頂自 三盧 飛、

35、 爭 .c, ，.衛 ！v 儼 號手 股權制臼主要工偏遠 A抨 扣仔 J 履 昂 陽 臺 ， 4 知i 眩 4 NW 滬 4 事 嚼 寸 鳴J 嗒 V 款項 町向 . _1 j; r, 略 次廬 Y 你一一 1 咱 ？鏟 盡職調查! 百哇委件： 簽訂節庸、 A 儼1 叫 ：車輛同 . 荔， ;Jr ： : : .,.5吉2 ，哇 纜 薩 I 幣 v- 2.2股權類頂目 戶、 b罰晶，.， 盡職調查工作 ；目標地塊】 J土地手續、權屬 J股權結構 J債權債務 J資產、稅票 J未履行完畢合同 J土地原始成本、稅票 J土地現狀 J土地閑置 J抵押和坦果等法律行為J規劃、市政 ：目標公司 土地權屬清晰

36、，用地手續合法，規劃符合我司的開發條件，目標公司通過合法程序，以 合理的價格獲取該項目； 目標公司資產負債明確，債權債務比較清晰，無任何真他的商業風險 國搖撞撞陽 m:, 、 百！ 監膽量 交易附加走 j 鏟 t . Y 唏帶協； 二 自 u如F看 守f 薩 書告 錢 H 材得If; 戶 年 點 火嗒 學、 傘 踐 埠 ii? 嚼了 .) 4為略： 、腳 ” 等 命 , 1，；懷 d 喝 ,if, 1.;.， ！.段有頭 2.2股權類頂目 ， 豆、 存貨估價的影響因素與原則 .交通區位 4市政配套R生活配套 4物業筐理 .頂目嚴晶屆本：，Jc平 4景觀資源 .周也囂昂首價 .當地購買力等 .頤目畫畫、固林螺化 v./ 阪總貨值 2.2股權類頂自 戶 、斗 隅， 圃， 目 5元1 4i 嗖邸，I I a I字 ！J咯卒 r. 與 i ，； l-t : 薩 v : : f-) i為咯 且w ，舍、 -., 菲如 二 , 1，；懷 ：s : 博 /