1、2020/12/9 1 深圳“工改工”項目案例集錦 深圳華南城 TCL國際E城 李朗軟件園 智慧廣場 泰然金谷6號 龍崗天安數(shù)碼城 福年廣場 香年廣場 美年廣場 深業(yè)車城 清鳳創(chuàng)投大廈 奧園峰薈 華南城青創(chuàng)+ 恒大時尚慧谷 啟迪協(xié)信科技園 1、深圳華南城 深圳華南城，又名華南國際工業(yè)原料城，是華南地區(qū)最大的工業(yè)原材料專業(yè)市場之一。 項目名稱項目名稱 華南國際工業(yè)原料城 地理位置地理位置 深圳龍崗區(qū)平湖物流基地園區(qū) 開發(fā)商開發(fā)商 香港佳寧娜集團(tuán)、民生集團(tuán)、建業(yè)五金塑膠廠有限公司、力嘉國際 集團(tuán)、京暉國際五金公司聯(lián)合開發(fā) 規(guī)模規(guī)模 總規(guī)劃占地100萬平方米 總規(guī)劃建筑面積260萬平方米 總體規(guī)劃總

2、體規(guī)劃 五大專業(yè)交易中心會展中心+甲級寫字樓+星級酒店+培訓(xùn)研發(fā)中心 +商務(wù)服務(wù)中心 +政府辦公大樓+全能生活配套 開發(fā)策略開發(fā)策略 分三期，從2003年至2010年 市場定位市場定位 集“交易、展示、電子商務(wù)、信息交流、倉儲、配送、貨運及金融 結(jié)算”為一體的世界工業(yè)原料交易中心； 融“采購、旅游、餐飲、休閑、娛樂”于一體的綜合商貿(mào)物流城 經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài) 紡織服裝、皮革皮具、電子、五金化工塑料、印刷紙品包裝等原材 料及成品 租售策略租售策略 70%持有，30%銷售 開業(yè)時間開業(yè)時間 一期：2004年12月 地理交通 華南城位于國內(nèi)唯一國 家級物流試驗基地 深圳市龍崗區(qū)平湖物流 基地園區(qū)，交通

3、便利， 配套設(shè)施完善： 鐵路：主要鐵路線有京 九線、廣九線，支線有 平鹽線、平南線等； 海運：深圳鹽田國際中 轉(zhuǎn)港、蛇口集裝箱港； 公路：清平快速、南坪 快速、莞深高速、機荷 高速等。 1、深圳華南城 整體規(guī)劃 (1) 紡織服裝及面輔料交易中心一期 (2) 紡織服裝及面輔料交易中心二期 (3) 皮革皮具及原輔料交易中心一期 (4) 皮革皮具及原輔料交易中心二期 (5）電子原材料及成品交易中心 (6) 五金化工塑料交易中心 (7) 華南城國際交易電子中心華南城國際交易電子中心 (8) 華南西苑生活小區(qū) (9）鐵東物流園區(qū) (10) 華麗城酒店 (11) 辦公大樓 (12) 西苑商場 (13) 環(huán)

4、球物流中心 6 7 7 5 1、深圳華南城 關(guān)注華南城的華南發(fā)展中心、環(huán)球物流中心、特別是在售的華南城國華南城國 際電子交易中心等商務(wù)辦公“使用權(quán)”銷售情況際電子交易中心等商務(wù)辦公“使用權(quán)”銷售情況。 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 建筑用地面積：15973.41 總建筑面積：68424.07 層數(shù)：地上25層，地下2層 高度：99.75m 標(biāo)準(zhǔn)層高： 3.8m 寫字樓面積：36429.4 商業(yè)面積：16744.47 車庫面積：15250.20 車位：304個 標(biāo)準(zhǔn)層面積：約16001750 容積率：3.3 點評：華南發(fā)展中心在點評：華南發(fā)展中心在20112011年推出，當(dāng)時市場環(huán)境好，推出一年推出

5、，當(dāng)時市場環(huán)境好，推出一 周售罄，投資占比較高。周售罄，投資占比較高。 二期：華南發(fā)展中心 環(huán)球物流中心是一個座單體寫字樓物業(yè)，總建筑 面積約52000平方米，地上建筑共25層。高達(dá)百 米的主體由地下一層停車場、三層商業(yè)裙樓連接 一座22層寫字樓組成。 點評：環(huán)球物流中心在2009年推出，消化時間 約在6-12個月，目前已經(jīng)全部售罄。 一期：環(huán)球物流中心 1、深圳華南城 三期：華南城國際電子交易中心 樓樓 盤盤 基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 資資 料料 物業(yè)名稱物業(yè)名稱 華南城國際電子交易中心 位置 龍崗平湖華南大道1號西大門處 物業(yè)類型物業(yè)類型 類甲級寫字樓、酒店公寓 銷售電話 0755-28490712 建

6、筑面積建筑面積 寫字樓3萬多平米， 酒店公寓6萬多平米 樓層面積 寫字樓1800平米， 酒店1400平米 樓宇規(guī)劃樓宇規(guī)劃 1棟寫字樓，2棟酒店公寓，大堂高度5.5米，總停車位1900位 發(fā)展商發(fā)展商/投資商投資商/代代 理公司理公司 華南城集團(tuán)開發(fā)和自行銷售 物管公司物管公司 華南城 開盤時間 2011年12月 管理費管理費 8元/平米 空調(diào)費 無中央空調(diào) 層高層高 寫字樓4米，公寓3.2 米 實用率 均為70% 戶型結(jié)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu) 及銷售情況及銷售情況 戶型戶型 寫字樓60-120平米（每層16間）；公寓40-60平米（25間） 租售情況租售情況 華南城自行銷售，截止2012年7月寫字樓銷售

7、50%以上；公寓80%以上。工業(yè)用地性 質(zhì)（綜合物流用房），無獨立產(chǎn)權(quán)證，只銷售50年的使用權(quán)。到期后看政府政策是否 回收，如不回收可繼續(xù)使用，開發(fā)商不再加收任何其它費用。土地年限：2007-2057 年。 1、深圳華南城 三期：華南城國際電子交易中心 樓樓 宇宇 質(zhì)質(zhì) 素素 裝修標(biāo)準(zhǔn)（精裝裝修標(biāo)準(zhǔn)（精裝/毛坯、空調(diào)、毛坯、空調(diào)、 大堂高度、電梯。）大堂高度、電梯。） 寫字樓公共部分精裝（大堂、過道），分戶毛坯交付；酒店公寓精裝修 交付 租金水平租金水平/銷售價格銷售價格 寫字樓均價9600元/平米，公寓9200元/平米（含1200元/平米精裝） 需要一次性付款；若法人代表或股東可辦按揭。 寫

8、字樓毛坯60/平米/月、帶裝修75元/平米/月，公寓1000-1500元/月。 交付時間交付時間 2013年3月 整合推廣概述整合推廣概述 由于是小產(chǎn)權(quán)房由于是小產(chǎn)權(quán)房，推廣沒有主打產(chǎn)品推廣沒有主打產(chǎn)品，主推華南城整體項目定位和形象；主推華南城整體項目定位和形象； 線下通過線下通過CALL客客、來訪介紹來訪介紹、短信短信、樓體包裝等釋放銷售信息樓體包裝等釋放銷售信息。 成交客戶分析（職業(yè)、區(qū)域、成交客戶分析（職業(yè)、區(qū)域、 用途、認(rèn)知途徑）用途、認(rèn)知途徑） 寫字樓自用客戶為主（華南城內(nèi)部客戶、周邊工廠和企業(yè)的企業(yè)主），寫字樓自用客戶為主（華南城內(nèi)部客戶、周邊工廠和企業(yè)的企業(yè)主）， 部分投資客周邊

9、公務(wù)員、村民和關(guān)內(nèi)部分投資客；公寓以投資客為主。部分投資客周邊公務(wù)員、村民和關(guān)內(nèi)部分投資客；公寓以投資客為主。 1、深圳華南城 三期：華南城國際電子交易中心 一期:環(huán)球物流中心 售價:9500元/平方 租金:60-70元/平方 二期:華南發(fā)展中心 售價:9100元/平方 三期:國際電子交易中心 9000-10000元/平方 1、深圳華南城 營銷推廣 運營模式：“單一業(yè)權(quán)”經(jīng)營模式，即銷售的是50年使用權(quán) 推廣模式：活勱營銷、品牌造勢 銷售模式：借周邊規(guī)劃和前期項目帶勱大型公司迚駐 每年投入過億元資金作為市場推廣基金，統(tǒng)一實施品牌形象戰(zhàn)略； 每年丼辦10多場各種國際國內(nèi)與業(yè)展覽會； 先低容積率大

10、規(guī)模建設(shè)，后大體量多層建筑開發(fā)。一期已五大交易中心諸位， 第二期開始通過寫字樓提升華南城的整體檔次和國際地位，達(dá)到丐界領(lǐng)先水 平，打造總部基地； 劣平湖物流中心規(guī)劃及華南城前期項目帶勱，成功吸引大型物流公司迚駐； 銷售50年使用權(quán)，簽署使用權(quán)協(xié)議書，可委托招商處統(tǒng)一協(xié)劣招租 借鑒點： 1、先迚行低容積率大規(guī)模建設(shè)，后大體量多層建筑開發(fā)，幵借劣物流中心規(guī)劃及華南城 前期項目推售，成功吸引企業(yè)迚駐寫字樓； 2、寫字樓丌宜大規(guī)模投入市場，會造成項目銷售一般的假象。 1、深圳華南城 總結(jié) 2、TCL國際E城 TCL國際E城位于南山區(qū)留仙洞，是深圳高新科技園的北拓區(qū)域，緊靠廣深高速、北環(huán)大道等主 要干道

11、，交通便利。周邊包括中興通訊、深職院等園區(qū)。項目占地約26萬平方米，用途為工業(yè)用 地，使用年限為50年，一期已經(jīng)開工建設(shè)，預(yù)計2009年11月主體封頂，2010年1月可投入使用。 目前已形成的公路網(wǎng)絡(luò)比較發(fā)達(dá)，鄰近深圳地鐵5號線（中環(huán)線），本項目的區(qū)位價值和使 用價值將會大幅提升。 深圳軌道5號 線項目 高速公路、市政道 路網(wǎng)絡(luò) 北環(huán)大道 南海大道 留仙大道 同樂路 茶光路 科苑路北延段（建設(shè)中） 廣深高速 南光高速 深圳地鐵5號線 2、TCL國際E城 樓樓 盤盤 基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 資資 料料 物業(yè)名稱物業(yè)名稱 TCL國際E城 位置位置 深圳市南山區(qū)中山 園路1001號（同時 也是南光高速的深 圳入

12、口處） 物業(yè)類型物業(yè)類型 研發(fā)辦公用地，建成廠房（類甲 級寫字樓）、住宅和商業(yè)配套 銷售電話銷售電話 0755-33968855 建筑面積建筑面積 總用地面積26.3萬平米，建筑面 積48萬平米。其中一期辦公廠房 8.8萬平米，住宅配套約5萬平米， 已交付使用；目前在建為二期純 辦公廠房6萬多平米，即將推出 市場。 樓層面積樓層面積 2000-3000平米 樓宇規(guī)劃樓宇規(guī)劃 包括工業(yè)研發(fā)區(qū)、高端創(chuàng)新研發(fā)區(qū)、綜合研發(fā)樓、國際專家會議 中心、TCL產(chǎn)品展示中心、生活配套區(qū)等 發(fā)展商發(fā)展商/投資商投資商/ 代理公司代理公司 TCL集團(tuán)與招商地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)（TCL出地、招商地產(chǎn)建設(shè)），成立 項目公司進(jìn)行

13、獨立操作，自建銷售招商團(tuán)隊 物管公司物管公司 深圳科技園物業(yè)管理公司 開盤時間開盤時間 一期在2009年底推 出 管理費管理費 8元/平米 空調(diào)費空調(diào)費 無中央空調(diào) 層高層高 3.9米 使用權(quán)年限使用權(quán)年限 50年（2006年-2056 年） 2、TCL國際E城 戶戶 型型 結(jié)結(jié) 構(gòu)構(gòu) 戶型戶型 一層4戶，主力面積500-600平米，最小約370平米，最大約900平米 租售情況租售情況 華自行銷售，項目只有一期有住宅，住宅一推出就被招商、TCL內(nèi) 部員工全部買完，公寓6000元/平米，高層洋房8000元/平米，聯(lián)排 別墅11000元/平米。 從2009年底開始銷售，截止2012年9月，一期辦公

14、廠房銷售了7萬多 平米，剩余1萬多平米待售，銷售均價約1.1-1.2萬/平米。項目先招 商后銷售模式，租金在60元/平米，出租率很高，約90%。銷售時， 很多樓層是帶租約銷售，回報率達(dá)5%以上。剛推出第一年銷售一 般，僅約4000平米；待出租率提升后，2011年第二年成交了1.5萬 平米。 樓樓 宇宇 質(zhì)質(zhì) 素素 裝修標(biāo)準(zhǔn)（精裝裝修標(biāo)準(zhǔn)（精裝/ 毛坯、空調(diào)、大堂毛坯、空調(diào)、大堂 高度、電梯。）高度、電梯。） 廠房辦公公共部分精裝（大堂、過道），分戶毛坯交付；無中央空 調(diào)，預(yù)留空調(diào)機房位置 ；大堂高5米，總層數(shù)8層。建安成本約在 3000-5000元/平米。 銷售和支付模式銷售和支付模式 （廠房

15、辦公）（廠房辦公） 直接銷售，分：一次性付款，分期付款。其中分期付款為3年，首 付50%，按年支付。目前分期付款方式面臨回款問題：內(nèi)部客戶常 拖欠尾款付款 交付時間交付時間 一期為2010年1月份；二期在建，即將推出；還有三、四期。 整合推廣概述整合推廣概述 由于只是銷售使用權(quán)，沒做大規(guī)模推廣，主要是通過內(nèi)部關(guān)聯(lián)企業(yè) 消化和傳遞銷售信息出去，推廣上只推整體項目定位形象、招商信 息；線下通過CALL客、來訪介紹、短信、樓體包裝等釋放銷售信 息。 成交客戶分析（職成交客戶分析（職 業(yè)、區(qū)域、用途、業(yè)、區(qū)域、用途、 認(rèn)知途徑）認(rèn)知途徑） 一期成交客戶主要是關(guān)聯(lián)企業(yè)為主，以及兩大公司高層內(nèi)部購買 （由

16、于面積大，總價高，有幾人合買一單元方式），兩者占比為主， 外部客戶購買占比僅為10%。 關(guān)聯(lián)企業(yè)購買主要為自用；內(nèi)部客戶主要是招商良好、回報率高， 才進(jìn)行購買。 客戶關(guān)注問題客戶關(guān)注問題 1.項目產(chǎn)權(quán)到期后，物業(yè)怎么辦？ 2.能否做按揭、抵押？（不能） 3.在產(chǎn)權(quán)期間，如何確保他們收益？ 2、TCL國際E城 規(guī)劃總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和園區(qū)平面圖 一期 二期 三期 四期 2、TCL國際E城 一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 業(yè)態(tài)豐富：項目一期涵蓋了研發(fā)樓、會議中心、生活配套等多種物業(yè)類型； 體量龐大：研發(fā)樓面積達(dá)到8.6萬平方米，屬于科技園片區(qū)單次供應(yīng)體量最大的項目之一。 員工宿舍 國際專家 會議中心 專家宿舍 研發(fā)

17、樓 高端創(chuàng)新區(qū) （企業(yè)別墅） 項目一期 展示 中心 項目定位：深圳北部硅谷全球化E引擎 以43萬體量躋身深圳“北部規(guī)劃”焦點項目，新一代國際生態(tài)研發(fā)模式典范。以 高標(biāo)準(zhǔn)的生態(tài)研發(fā)環(huán)境，吸引全球領(lǐng)先的申子企業(yè)，為國際經(jīng)理人、高科技精英打 造優(yōu)越技術(shù)交流平臺。 2、TCL國際E城 客戶分析 26% 30% 13% 20% 40% 客戶行業(yè)屬性及占比客戶行業(yè)屬性及占比 科技企業(yè)研發(fā)中心科技企業(yè)研發(fā)中心 生物醫(yī)藥生物醫(yī)藥 總部分支機構(gòu)總部分支機構(gòu) 中小型中小型IT企業(yè)企業(yè) 自用辦公自用辦公 項目的客戶主要以科技、研發(fā)為主，這些辦公需求面積在800-1200平米，其 它小型自用辦公區(qū)需求面積主要集中在3

18、00-800區(qū)間，這些都是處于創(chuàng)業(yè)階 段的IT行業(yè)較多。 2、TCL國際E城 產(chǎn)品特色 1.占據(jù)未來深圳北部硅谷地段 2.多層辦公，低密度高使用率（88%） 3.最高500kg每平米的樓層載荷 4.節(jié)能申梯 5.地下車庫自然采光 6.產(chǎn)品種類較為齊全，具備一定的規(guī)模效應(yīng)和區(qū)域影響力 內(nèi)部空間 辦公樓立面 地下車庫采光井 配套公寓立面 專家村聯(lián)排別墅 公用會所 2、TCL國際E城 營銷模式 該項目住宅類產(chǎn)品屬于工業(yè)項目配套丌能入市交易，TCL將此作為自用物 業(yè)使用，分配和“出售”給內(nèi)部職工，內(nèi)部員工可以以個人名義向外出租。 該項目寫字樓產(chǎn)品除自用部分外，其余部分對外出租或以“訃購會籍”名 義向外

19、出售使用權(quán)，客戶可不TCL公司簽訂會籍訃購書以保證客戶擁有45 年的使用權(quán)。（實際屬于小產(chǎn)權(quán)交易） 該項目為招商地產(chǎn)與TCL 集團(tuán)合力打造 項目亦受到工業(yè)地產(chǎn)項目 專項政策和規(guī)劃指標(biāo)的約 束 2、TCL國際E城 總結(jié) 項目以大體量高規(guī)劃的“深圳北部硅谷”為噱頭， 主打高科技研發(fā)基地，引迚一批以科研、生物的知 名公司迚駐。 項目屬于自用產(chǎn)權(quán)型物業(yè)，無法迚行常規(guī)銷售， 其創(chuàng)新的采用“訃購會籍”和通過以員工名義間 接的方式最終實現(xiàn)銷售目標(biāo)。 砌入?yún)^(qū)域產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)，拔 高項目戰(zhàn)略 意義 “會籍式” 銷售模式， 物業(yè)價值快 速變現(xiàn) 2、TCL國際E城 3、李朗軟件園 李朗軟件園，原名為李朗國際珠寶產(chǎn)業(yè)園，

20、項目占地 120012.23平方米，總建筑面積510048.92平方米，綠 化率達(dá)35%，停車位5000。 “深圳李朗國際珠寶產(chǎn)業(yè)園”是由深圳市中盈貴金屬 股份有限公司投資建設(shè)的一個集珠寶加工、經(jīng)營、展 示、拍賣、批發(fā)、國際交易為一體的大型房地產(chǎn)綜合 開發(fā)項目。 產(chǎn)業(yè)園屬深圳市政府和龍崗區(qū)政府重大建設(shè)項目，經(jīng) 深圳市政府和市國土局的特批，項目是目前唯一可以 出售的珠寶工業(yè)物業(yè)，園區(qū)49.5%的物業(yè)可以直接銷 售（紅本），其他的物業(yè)除了發(fā)展商自留的部分外， 以50年租約的形式對外推出。 “李朗國際珠寶產(chǎn)業(yè)園”共分為四大區(qū)，分別為A區(qū)、 B區(qū)、C區(qū)、D區(qū)。（詳見右側(cè)園區(qū)平面效果圖） A區(qū)，廠房共四

21、棟（A1-A4） B區(qū)，廠房共十棟（B1- B10） C區(qū)，宿舍共六棟（C1-C6） D區(qū)，宿舍共二棟（D1- D2） 3、李朗軟件園 項目名稱項目名稱 龍崗創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園龍崗創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園李朗軟件園（原李朗珠寶園）李朗軟件園（原李朗珠寶園） 地理位置地理位置 龍崗區(qū)布吉李朗街道，布瀾路與平吉大道交匯處 規(guī)劃規(guī)劃 共二期 占地面積占地面積 12萬 建筑面積建筑面積 51萬 樓層樓層 地下停車場+地上十五層 項目發(fā)展項目發(fā)展 產(chǎn)業(yè)園先期引進(jìn)一百多家珠寶行業(yè)，集珠寶交易、加 工、經(jīng)營、展示、研發(fā)于一體； 現(xiàn)更名龍崗創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園李朗軟件園，引入中科院深圳 先進(jìn)院云計算中心，打造深圳軟件園李朗新一代信息 技術(shù)產(chǎn)

22、業(yè)基地。 開發(fā)商開發(fā)商 深圳市中盈貴金屬股份有限公司 層高層高 首層6米，標(biāo)準(zhǔn)層4.2米 標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層面積 1297-1557 銷售銷售 約20萬有紅本，2009年入市，售價6000多元/，每層 面積1600平米，首付三成，五年按揭期。有產(chǎn)權(quán)部分銷售 較好。無產(chǎn)權(quán)部分做50年租約銷售，當(dāng)時銷售一般。 但截止目前已銷售完畢。目前二手價約8000元/平米 租賃租賃 24-30元/月（含管理費4元/平米） 截止2012年8月20日，項目空置率還是高，約50%以上。 據(jù)了解，自用客戶覺得目前這里不太成熟，暫時不愿搬進(jìn) 來，等片區(qū)成熟點才考慮；投資部分，項目交樓不久，已 經(jīng)進(jìn)行招租。 3、李朗軟件園

23、 A1 A2 A3 A4 出入口出入口 一期一期 二期二期 4、智慧廣場 占地面積占地面積 26811平米 建筑面積建筑面積 97346平米 A/BA/B棟棟 建筑高度 99.8米 地上22層，地下2層 （不計夾層） 標(biāo)準(zhǔn)層層高 4.3米 C/DC/D棟棟 建筑高度 29.6米 地上6層，地下2層 （不計夾層） 標(biāo)準(zhǔn)層層高 4.5米 停車位停車位 1063個 用地性質(zhì)用地性質(zhì) 工業(yè)用地（科研用房、高新科技工業(yè)用地（科研用房、高新科技 廠房）廠房） 使用年限使用年限 50年（2009.9.2-2059.9.1） 入伙時間入伙時間 2011年7月 發(fā)展商發(fā)展商 中核興業(yè) 建筑設(shè)計建筑設(shè)計 新加坡邁

24、博設(shè)計 物業(yè)管理物業(yè)管理 世邦魏理仕 銷售代理銷售代理 世聯(lián)地產(chǎn)、星彥地產(chǎn) 智慧廣場位于深圳市南山區(qū)華僑城片區(qū)，僑香路與深云路交界處西北角，總占地面積 26，811.43，總建筑面積164，875.96，其中設(shè)計辦公面積97,346.03，由A、B、C、D 四棟塔樓組成，是以奢華舒適、低密度、高綠化、低碳生態(tài)為理念打造的大型商務(wù)集群項 目。 2020/12/9 24 4、智慧廣場 4、智慧廣場 項目亮點 更為稀缺、純粹的辦公環(huán)境-僅大中型企業(yè)入駐 為確保入駐企業(yè)均為大中型企業(yè)，智慧廣場最小單位可用面積為766平方米，按照目前的規(guī)劃情況，最 多不會超過86家企業(yè)入駐，使長期的商務(wù)環(huán)境得到保證。這

25、種純粹性在服務(wù)業(yè)聚集的核心商務(wù)區(qū)，較 難實現(xiàn)。 更為舒適的辦公環(huán)境-低密度、高綠化 3.7容積率，35%覆蓋率的用地規(guī)劃指標(biāo)，是實現(xiàn)低密度、高綠化辦公的基礎(chǔ)，也是目前深圳僅有的超 低容積率商務(wù)樓宇用地規(guī)劃指標(biāo)（深圳目前大部分寫字樓容積率在6-11之間）；項目規(guī)劃近12000平方 米立體園林，綠化率約40%，并排布超寬樓間距，以保證辦公室內(nèi)的視野。 更舒適的空間設(shè)計 層高：一般寫字樓層高在3.5-4.2m之間，智慧廣場層高在4.3-5.2m；頂層可改造為三層辦公空間。 大跨度空間：一般寫字樓跨度在10m以內(nèi)，智慧廣場跨度在17-26m之間，能夠?qū)崿F(xiàn)更舒適的空間感受 及更靈活的辦公布局； 南北通透

26、的平面設(shè)計：一般寫字樓為框筒式設(shè)計，最多只能提供2個采光面，智慧廣場的無阻隔南北通 透平面設(shè)計可實現(xiàn)3面環(huán)繞采光，更能實現(xiàn)電梯直接入戶的便捷。 花園露臺：每個單位皆享有弧形錯層超大花園露臺 更多的使用面積-超高實用率 一般寫字樓的實用率70%左右，而智慧廣場的實用率部分高達(dá)80%；由于每層僅2個產(chǎn)權(quán)單位的獨立 性，使得電梯廳可為企業(yè)獨立使用，同時電梯背靠背設(shè)計也節(jié)約了公攤面積。 更尊貴、私密的體驗-VIP專署配套及服務(wù) 獨立總裁車位 獨立總裁電梯 獨立總裁室及花園陽臺 專屬高端商務(wù)休閑配套等 以系列VIP定制化配置開辟總裁專屬通道 4、智慧廣場 項目亮點 更高端的配置10000平米半地下空間、

27、7M層高地下車庫 10000平米半地下空間：層與負(fù)層之間為夾層，規(guī)劃為商務(wù)配套及商業(yè)，商業(yè)面積共萬平米，全 部出租管理，商業(yè)層高為米，商務(wù)中心及大堂提供小時熱水、果汁服務(wù) 多功能會議廳： 夾層有4個國賓級豪華大堂，約8000平米，空間極盡闊綽，并特設(shè)吧臺、休息區(qū)、接待 區(qū)等，以超五星級貴賓服務(wù)，全面提升企業(yè)的尊貴氣度，最多可容納500人，配備全球最先進(jìn)商務(wù)會議 系統(tǒng)。充裕車位：中心區(qū)218:1的車位比，智慧廣場為91平米1個車位，總停車位1100個，地下車庫層 高高達(dá)7.2m，可停放加長轎車或豪華巴士，地下車庫采用采光井來自然通風(fēng)采光 闊綽電梯：22層13部電梯 先進(jìn)的VRV空調(diào)系統(tǒng)。VRV

28、空調(diào)系統(tǒng)具有設(shè)計安裝方便、布置靈活多變、建筑空間小、使用方便、可 靠性高、運行費用低、不需機房、無水系統(tǒng)等優(yōu)點。 更獨特的的建筑設(shè)計 建筑：擯棄傳統(tǒng)商務(wù)建筑千篇一律的直線條，采用創(chuàng)新弧面設(shè)計，使建筑兼具美觀與通透性（弧形陽臺 將辦公空間與自然連接，采景采光俱佳） C、D棟寫字樓屋頂配以飛船體造型，使建筑極富未來感和科技感，采光隔溫、過濾紫外線效果俱佳， 同時結(jié)合內(nèi)部弧度天花，規(guī)避急速氣流對建筑造成的潛在破壞 總裁辦公室反梁設(shè)計，電梯間預(yù)留電梯門洞及按鈕，方便客戶對風(fēng)水的設(shè)計及衛(wèi)生間等位置的調(diào)整 更專業(yè)的物管服務(wù)世邦魏理仕 智慧廣場的物業(yè)管理采用世邦魏理仕直接托管的模式，保證物業(yè)綜合服務(wù)品質(zhì)在較

29、高水準(zhǔn)，深圳目前大 部分商務(wù)樓宇僅聘請世邦魏理仕作為顧問而非直接管理，物業(yè)管理費16元/平米。 入伙后可使用48年： 該地塊從05年開始，直到09年完成多次土地出讓合同補充協(xié)議，地塊土地年限從2009年9月2日-2059年 9月1日 節(jié)省電費、水費均按照工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)征收 4、智慧廣場 4、智慧廣場 項目銷售情況 項目2010年3月進(jìn)場，7月開盤銷售，項目整體銷售額約38億。 A、B棟可散售，C、D棟為整棟發(fā)售（目前已全部售罄，并入伙交付） 銷售價格： A、B棟：766平米總價約3000萬，單價約4萬元/平米；1295平米總價約4500-5000萬， 單價約3.7萬元/平米 C、D棟：整棟約76

30、00平米，實際可用約11000平米，單價約5.3-5.5萬元/平米。這兩棟 以整體銷售成交。 目標(biāo)客戶：主要為各行各業(yè)的上市公司，決策者為老板，購買主要做總部辦公，其中 較多客戶集中于華僑城、香蜜湖附近辦公企業(yè)。 推廣渠道：高舉高打，短時間全面覆蓋深圳。報紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、戶外、中介轉(zhuǎn)介 （二三級聯(lián)動）。智慧廣場先進(jìn)的設(shè)計理念，吸引大量客戶和同行專業(yè)人士參觀、學(xué) 習(xí)、模仿等，快速口碑傳播出去。 營銷推廣：產(chǎn)品定位為生態(tài)中央商務(wù)區(qū)，弱化周邊商務(wù)氛圍薄弱的劣勢，緊扣項目定位， 不市場在售項目形成差異，組合渠道推廣； 客戶定位：C、D整棟為中國安防和鵬源能源，另有紅塔紅土基金等大中型企業(yè)； 關(guān)鍵丼措：

31、工業(yè)用地受政策限制，丌可帶產(chǎn)權(quán)銷售，通過特殊法律途徑解決產(chǎn)權(quán)問題； 丌足之處：因產(chǎn)品面積段大，客戶群體相對狹窄，項目在市場表現(xiàn)為“一直在銷售，從未 熱銷過”。 借鑒點： 1、新型低密度生態(tài)辦公物業(yè)引領(lǐng)寫字樓市場新趨勢，走產(chǎn)品差異性、獨有性才 能突出市場重圍； 2、產(chǎn)品面積段丌宜過大，可通過將面積劃小，吸納更多客戶群體。 4、智慧廣場 總結(jié) 樓樓 盤盤 基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 資資 料料 料料 物業(yè)名稱物業(yè)名稱 泰然金谷6號（泰然大廈） 位置位置 福田區(qū)車公廟泰然九路與泰然六路交匯處 物業(yè)類型物業(yè)類型 類甲級寫字樓 銷售電話銷售電話 0755-33366333、83418888 土地性質(zhì)土地性質(zhì) 一類工業(yè)用

32、地，與政府簽了土 地補充協(xié)議，可作為商品房分 割轉(zhuǎn)讓 產(chǎn)權(quán)年限產(chǎn)權(quán)年限 2007-2057（50年） 占地面積占地面積 24521.7 建筑面積建筑面積 168943.13（計容：131191.1） 樓層面積樓層面積 1500-3000 容積率容積率 5.35 樓宇規(guī)劃樓宇規(guī)劃 寫字樓以退臺式設(shè)計，為泰然金谷系列收官項目，共25層，99.5米，6個大廈大堂，地下2層 為停車庫，總停車位998位 發(fā)展商發(fā)展商/投資商投資商/ 代理公司代理公司 深業(yè) 泰然地產(chǎn)開發(fā)和自行銷售 物管公司物管公司 泰然物業(yè) 開盤時間開盤時間 2012年7月(以自然銷售為主) 管理費管理費 15元/平米 空調(diào)費空調(diào)費 無

33、中央空調(diào)，有VRV空調(diào)設(shè)計，預(yù)留空調(diào) 室外機安裝位置 層高層高 首層5.9米，標(biāo)準(zhǔn)層3.8米 實用率實用率 均為80% 項目基本資料 5、泰然釐谷6號（泰然大廈） 戶戶 型型 結(jié)結(jié) 構(gòu)構(gòu) 戶型戶型 主力面積200-600多平米 ，可合并使用。 租售情況租售情況 土地性質(zhì)為工業(yè)用地，但該項目與政府簽訂了土地補充協(xié) 議，獲得商品房性質(zhì)，可預(yù)售，且100%分割銷售，不受 深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦法限制。現(xiàn)場調(diào)研，銷售比較 良好，但沒明確銷售率；據(jù)房信網(wǎng)銷售公示得知，銷售率達(dá) 70%以上。 周邊金谷系列寫字樓都已經(jīng)投入使用，月租金約在110-120元/ 平米。 樓樓 宇宇 質(zhì)質(zhì) 素素 裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)

34、 （精裝（精裝/毛坯、毛坯、 空調(diào)、大堂空調(diào)、大堂 高度、電高度、電 梯。）梯。） 寫字樓公共部分精裝（大堂、過道），分戶毛坯交付；外墻： 干掛石材、LOW-E中空玻璃幕墻；電梯：24部KONE電梯；空 調(diào)：無中央空調(diào)，有VRV空調(diào)設(shè)計，預(yù)留空調(diào)室外機安裝位置； 消防：自動火災(zāi)報警裝置、自動噴淋滅火系統(tǒng)；綜合布線：設(shè) 有綜合布線系統(tǒng)的電纜橋架或線槽；門窗：隱框鋁合金+LOW- E中空玻璃（門）窗 租金水平租金水平/銷銷 售價格售價格 均價3.6萬元/平米（2.8-4多萬元/平米）； 目前周邊寫字樓租金范圍約：110-120元/平米/月。 交付時間交付時間 2013年3月底 整合推廣概整合推廣概

35、 述述 該項目未作太多推廣，線上主要靠樓體、圍墻、戶外，線下主 要以泰然工業(yè)園內(nèi)客戶、車公廟寫字樓企業(yè)群以及客戶口碑傳 播，實現(xiàn)銷售。 成交客戶分成交客戶分 析（職業(yè)、析（職業(yè)、 區(qū)域、用途、區(qū)域、用途、 認(rèn)知途徑）認(rèn)知途徑） 寫字樓自用客戶為主,占比80%；主要是（泰然工業(yè)園內(nèi)部客 戶），部分為認(rèn)可車公廟商務(wù)片區(qū)的企業(yè)主 5、泰然釐谷6號（泰然大廈） 銷售面積：130144.51 銷售套數(shù)：263套 戶型情況：層高3.8米，主力戶型面積在200-600多，使用率80% 銷售價格：均價3.6萬元/平米（2.8-4萬元/平米），單套總價約800萬元以上 銷售情況：約70%（數(shù)據(jù)來源于深圳房地產(chǎn)信

36、息網(wǎng)銷售公示） 成交客戶情況：來源主要是泰然工業(yè)園內(nèi)的企業(yè)客戶，部分為認(rèn)可車公廟商務(wù)片區(qū)的客 戶；用途主要為企業(yè)購買自用為主，用來投資較少。 銷售點評： 1、車公廟片區(qū)商務(wù)價值已被市場認(rèn)可。車公廟片區(qū)擁有良好的區(qū) 位、環(huán)境、交通等優(yōu)勢，已逐步形成深圳福田中心西商務(wù)區(qū)。 2、開發(fā)商泰然集團(tuán)作為深圳大型國企，實力雄厚，客戶相信和追捧。 3、泰然集團(tuán)在這片區(qū)經(jīng)營了超過25年，積累了大量忠實企業(yè)客戶。 4、產(chǎn)品為類甲級寫字樓品質(zhì)，但享受工業(yè)用地物業(yè)價格水平（物業(yè) 費、停車費、水電費等），比純甲級寫字樓低，性價比高。 5、產(chǎn)品設(shè)計比較領(lǐng)先，外立面時尚和科技、生態(tài)辦公、高使用率等， 滿足周邊企業(yè)新一代辦公

37、需要。 銷售情況分析 5、泰然釐谷6號（泰然大廈） 銷售面積：130144.51 銷售套數(shù)：263套 戶型情況：層高3.8米，主力戶型面積在200-600多，使用率80% 銷售價格：均價3.6萬元/平米（2.8-4萬元/平米），單套總價約800萬元以上 銷售情況：約70%（數(shù)據(jù)來源于深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)銷售公示） 成交客戶情況：來源主要是泰然工業(yè)園內(nèi)的企業(yè)客戶，部分為認(rèn)可車公廟商務(wù)片區(qū)的客 戶；用途主要為企業(yè)購買自用為主，用來投資較少。 銷售點評： 1、車公廟片區(qū)商務(wù)價值已被市場認(rèn)可。車公廟片區(qū)擁有良好的區(qū) 位、環(huán)境、交通等優(yōu)勢，已逐步形成深圳福田中心西商務(wù)區(qū)。 2、開發(fā)商泰然集團(tuán)作為深圳大型國企

38、，實力雄厚，客戶相信和追捧。 3、泰然集團(tuán)在這片區(qū)經(jīng)營了超過25年，積累了大量忠實企業(yè)客戶。 4、產(chǎn)品為類甲級寫字樓品質(zhì)，但享受工業(yè)用地物業(yè)價格水平（物業(yè) 費、停車費、水電費等），比純甲級寫字樓低，性價比高。 5、產(chǎn)品設(shè)計比較領(lǐng)先，外立面時尚和科技、生態(tài)辦公、高使用率等， 滿足周邊企業(yè)新一代辦公需要。 銷售情況分析 5、泰然釐谷6號（泰然大廈） 土地性質(zhì)：一類工業(yè)用地 土地年限：2007-2057年，共50年 產(chǎn)權(quán)狀況：與政府簽訂了土地補充協(xié)議，獲得商品房性質(zhì)，可預(yù)售，且100%分割 銷售，不受政府法律文本深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦法限制。 現(xiàn)場銷售證件：預(yù)售證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地證等五證

39、齊全，認(rèn)購書、預(yù)售買賣 合同都進(jìn)行現(xiàn)場展示，完全與商品房買賣手續(xù)一致。 用地性質(zhì)及產(chǎn)權(quán)情況 5、泰然釐谷6號（泰然大廈） 6、龍崗天安數(shù)碼城 天安數(shù)碼城集團(tuán)1990年在深圳成立，股東為香港天安中國(00028.HK)和深業(yè)泰然(集團(tuán))股份有限公司 （雙方各持50%股份）。天安起步于深圳車公廟30萬平方米工業(yè)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，核心業(yè)務(wù)為城市產(chǎn)業(yè) 綜合體的開發(fā)和運營，主要服務(wù)對象為高速成長型企業(yè)。經(jīng)歷近20多年的發(fā)展，天安集團(tuán)現(xiàn)已成為中 國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的引領(lǐng)者。 福田天安數(shù)碼城 天安廣州番禺節(jié)能科技園 天安龍崗數(shù)碼新城 天安南海數(shù)碼新城 天安東莞數(shù)碼科技名城 天津天安數(shù)碼城 常州天安數(shù)碼城 重慶天安數(shù)碼城

40、 深圳 1990年 2001年 2005年 2006年 2006年 2006年 2007年 2007年 珠三角 全國 至2011年，天安數(shù)碼城集團(tuán)儲備開發(fā)建筑面積逾1500萬平米，業(yè)務(wù)覆蓋全 國，以珠三角、長三角、環(huán)渤海和成渝經(jīng)濟(jì)圈為重點，并積極拓展其他經(jīng)濟(jì) 較為發(fā)達(dá)的大中型城市，先后在深圳、廣州、佛山、東莞、常州、江陰、重 慶、天津、青島、杭州等13個城市開發(fā)運營14個項目，實際已投入運營或在 建的項目10個，均是體量在50萬100萬平方米的產(chǎn)業(yè)綜合體。 天安數(shù)碼城集團(tuán)介紹 6、龍崗天安數(shù)碼城 區(qū)域位置 龍崗天安數(shù)碼新城是天安數(shù)碼集團(tuán)在深圳的第二個項目，屬于城市型產(chǎn)業(yè)綜合體，從 2005年啟

41、動至今，歷經(jīng)8年時間，現(xiàn)已成為龍崗大運新城總部經(jīng)濟(jì)的核心區(qū)域。 項目緊鄰大運中心“水晶石” 體育場，主干道黃閣路與清林路 的交界處，從水官高速龍崗出口 行車約10分鐘可到達(dá)該項目； 黃閣路沿線多為商品住宅項 目，包括天綠景大公館、奧林華 府、天健現(xiàn)代城、萬科金色沁園、 龍光君悅龍庭、招商依山郡等； 現(xiàn)階段大運新城區(qū)域內(nèi)人氣 不足，商業(yè)氛圍尚不夠濃厚。 6、龍崗天安數(shù)碼城 龍崗天安數(shù)碼新城占地12萬平方米，總建筑面積50萬平方米，規(guī)劃有6棟產(chǎn)業(yè)大廈、1棟200米甲級寫字樓、1座五星 級商務(wù)酒店、一座Shopping mall以及LOFT辦公和科展長廊等建筑群。園區(qū)分四期建設(shè)，目前一、二期已投入運

42、 營，三期已開始預(yù)售，四期完成規(guī)劃設(shè)計。 規(guī)劃面積規(guī)劃面積 占地面積12萬，建筑面積50萬 土地用途土地用途 工業(yè)用地( shopping mall部分為商業(yè)用地），工業(yè)用地為商品房性質(zhì)，80% 可分割銷售，20%持有。據(jù)開發(fā)商介紹，該項目原為爛尾項目，天安接手前與 區(qū)政府約定好可分割銷售比例（簽訂土地出讓補充協(xié)議的形式），并由呂銳鋒 市長親自特批。 土地使用年限土地使用年限 2002年12月23日2052年12月22日，50年 分期開發(fā)分期開發(fā) 共分四期，目前一二期已全部銷售完畢并投入運營，三期于2012年6月底開始 預(yù)售，目前主體已封頂，正在內(nèi)裝。 開發(fā)商開發(fā)商 深圳市龍崗天安數(shù)碼新城有限

43、公司 項目發(fā)展項目發(fā)展 天安城市產(chǎn)業(yè)綜合體模式： 產(chǎn)業(yè)：寫字樓式產(chǎn)業(yè)載體 商務(wù)：金融服務(wù)、會展會議、精品酒店 交流：公共技術(shù)服務(wù)平臺、專業(yè)中介、企業(yè)家俱樂部 生活：Shopping mall、風(fēng)情街、餐飲、購物、休閑、娛樂 租售比例租售比例 80%銷售：集中在3樓以上寫字樓部分，售后部分可出租 20%租賃：集中在1-2樓商業(yè)配套部分 銷售部分銷售部分 主力面積：300-540平方米 一期售價（2008年開盤）：75008000元/m2 二期售價（2010年開盤）：1000013000元/m2 三期預(yù)售（2012年6月）：均價16000元/m2 租賃部分租賃部分 熱租面積：100-150平方米

44、寫字樓：55-60元/m2/月 商業(yè)配套：70-80元/m2/月（屬于扶持性價格） 物業(yè)管理物業(yè)管理 自有物業(yè)公司，產(chǎn)業(yè)大樓：5.2元/m2/月；商業(yè)：6.5元/m2/月 2 0 0 米 地 標(biāo) 寫 字 樓 產(chǎn) 業(yè) 大 廈 商 務(wù) 酒 店 L O F T 辦 公 Shopping mall 6、龍崗天安數(shù)碼城 一期（1號樓）和二期（2號和3號樓）分別于2008年和2011年投入運營，總建筑面積約11萬平方米， 已全部銷售完畢。這一階段是龍崗天安數(shù)碼城的啟動培育期，耗時6年才建立起產(chǎn)業(yè)和商業(yè)基礎(chǔ)。 1號樓 2號樓 3號樓 地下車庫，與下沉廣場 連接 園區(qū)環(huán) 境 園區(qū)環(huán) 境 已售項目情況（一二期）

45、 6、龍崗天安數(shù)碼城 已售項目情況（一二期） 截止到2011年。龍崗天安數(shù)碼新城高新技術(shù)產(chǎn)值達(dá)70億元，入園企業(yè)近200家，包括2家上市企業(yè)、8 家擬上市企業(yè)，初步形成龍崗新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和中小企業(yè)總部基地。 龍崗天安數(shù)碼城一二期主要入駐企業(yè) 注：1、數(shù)據(jù)來源于第三方調(diào)研； 2、投資客與自用企業(yè)比例在一期時為48%和52%，二期 自用客明顯增加，成為主力客戶。 投資客投資客 自用企業(yè)自用企業(yè) 客戶比例客戶比例 30% 70% 客戶來源客戶來源 80%來自福田和 南山，20%來自 龍崗本地 60%來自龍崗本 地，40%來自原 特區(qū)內(nèi) 購買面積購買面積 400平米以下， 面積小、總價低 400平米以

46、上， 部分客戶多套 和拼購買 價格承受力價格承受力 低 相對較高 敏感點敏感點 物業(yè)出租情況 工業(yè)用地對升 值空間的影響 區(qū)域發(fā)展情況 配套完善性 開發(fā)商品牌 項目配套 項目整體發(fā)展 項目硬件設(shè)施 開發(fā)商品牌 客群分析 6、龍崗天安數(shù)碼城 已售項目情況（一二期） 在戶型設(shè)計上，針對主力客群是中小企業(yè)和投資者的使用特性，產(chǎn)業(yè)大廈以中小面積的戶型為主，強 調(diào)適用性和實用性，因而產(chǎn)品總價區(qū)間不會太高，符合中小企業(yè)和投資者的價格預(yù)期。 龍崗天安數(shù)碼二期2號、3號樓標(biāo)準(zhǔn)層面積積分別為3527m2和3531m2，分割為八個單元：四個334-378m2 的單元，四個510-532m2的單元。如果按照二期均價

47、1.1萬元/m2計算，每單元總價區(qū)間在于367萬-585萬， 如果按租金50元/m2月來計算，每月租金總價區(qū)間為1.6萬元/月-2.6萬元/月。 龍崗天安數(shù)碼二期2號、3號面積分割示意圖 6、龍崗天安數(shù)碼城 已售項目情況（一二期） 龍崗天安數(shù)碼新城還重點引進(jìn)滿足園區(qū)內(nèi)企業(yè)日常所需的商業(yè)配套，體現(xiàn)出龍崗天安數(shù)碼城“配套優(yōu) 先”的運營思路，將科技與商業(yè)相融合，營造工作生活氛圍。天安對商業(yè)部分采取“只租不售、統(tǒng)一 招商、統(tǒng)一管理”的模式，對業(yè)態(tài)和商家進(jìn)行把控，實現(xiàn)“以商促銷”，提升寫字樓部分的銷售價值。 主要引進(jìn)品牌 形成餐飲休閑、金融服務(wù)、汽車展廳、通信服務(wù)四大商業(yè)配套體系 6、龍崗天安數(shù)碼城 在售項目情況（三期） 項目名稱項目名稱 三期三期 占地面積占地面積 25617 建筑面積建筑面積 規(guī)定建筑面積117882： 兩棟科技大廈96835 一棟總部樓（Loft)3019 其余為2座BLOX商業(yè)獨棟 容積率容積率 4.6 樓層樓層 4號產(chǎn)業(yè)大廈地上18層 5號產(chǎn)業(yè)大廈地上23層 總部樓3層 總戶數(shù)總戶數(shù) 234套 單層面積單層面積 4號樓標(biāo)準(zhǔn)層面積約3000,單元面積 200500 5號標(biāo)準(zhǔn)層面積約2000,單元面積130 600 總部樓標(biāo)準(zhǔn)層面積約1000 層高層高 4號樓：首層5.255.