1、房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 投投 資資 課課 程程 內(nèi)內(nèi) 容容 介介 紹紹 房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識(shí)（產(chǎn)權(quán)、用地制度和法律、規(guī)劃、（產(chǎn)權(quán)、用地制度和法律、規(guī)劃、 建筑、經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等方面基本知識(shí)）建筑、經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等方面基本知識(shí)） 房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資程序、項(xiàng)目可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)投資程序、項(xiàng)目可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)投資市場(chǎng)研究、投資項(xiàng)目類型分析房地產(chǎn)開發(fā)投資市場(chǎng)研究、投資項(xiàng)目類型分析 房地產(chǎn)開發(fā)投資的成本費(fèi)用、收入估算房地產(chǎn)開發(fā)投資的成本費(fèi)用、收入估算 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)

2、務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)個(gè)人投資房地產(chǎn)個(gè)人投資 房地產(chǎn)個(gè)人置業(yè)投資房地產(chǎn)個(gè)人置業(yè)投資 房地產(chǎn)個(gè)人間接投資（債券、股票投資和購買房地產(chǎn)信房地產(chǎn)個(gè)人間接投資（債券、股票投資和購買房地產(chǎn)信 托投資基金）托投資基金） 開設(shè)本課程的目的開設(shè)本課程的目的 了解房地產(chǎn)投資相關(guān)的基本知識(shí)（房地產(chǎn)了解房地產(chǎn)投資相關(guān)的基本知識(shí)（房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)、 相關(guān)法律、規(guī)劃、建筑、財(cái)務(wù)分析等相關(guān)法律、規(guī)劃、建筑、財(cái)務(wù)分析等） 了解房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究、市場(chǎng)分析、了解房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究、市場(chǎng)分析、 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和財(cái)務(wù)分析的基本方法和步驟，有一經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和財(cái)務(wù)分析的基本方法和步驟，有一 定基礎(chǔ)知識(shí)的同學(xué)能夠掌握和運(yùn)用一些

3、方法和定基礎(chǔ)知識(shí)的同學(xué)能夠掌握和運(yùn)用一些方法和 技巧技巧 了解房地產(chǎn)個(gè)人投資渠道、方法和策略了解房地產(chǎn)個(gè)人投資渠道、方法和策略 第一講第一講 房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識(shí) 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度基本知識(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度基本知識(shí) 第三節(jié)第三節(jié) 規(guī)劃及建筑學(xué)相關(guān)知識(shí)規(guī)劃及建筑學(xué)相關(guān)知識(shí) 第四節(jié)第四節(jié) 投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)知識(shí)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)知識(shí) 第一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 一、房地產(chǎn)相關(guān)概述一、房地產(chǎn)相關(guān)概述 （一）房地產(chǎn)的概念（一）房地產(chǎn)的概念 是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。也可是單獨(dú)的房產(chǎn)或地是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。也

4、可是單獨(dú)的房產(chǎn)或地 產(chǎn)。產(chǎn)。 它包括它包括實(shí)物部分實(shí)物部分和和權(quán)益部分權(quán)益部分。 實(shí)物部分表現(xiàn)為土地及其地上的建筑物、構(gòu)筑實(shí)物部分表現(xiàn)為土地及其地上的建筑物、構(gòu)筑 物或其他附屬物。物或其他附屬物。 權(quán)益部分是指依附于實(shí)物部分的各種權(quán)益（所權(quán)益部分是指依附于實(shí)物部分的各種權(quán)益（所 有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)等）。有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)等）。 第一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 （二）房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)（二）房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè) 不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或移動(dòng)后嚴(yán)重減損其經(jīng)濟(jì)不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或移動(dòng)后嚴(yán)重減損其經(jīng)濟(jì) 價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，包括土地、地上定著物及其包含價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，包括土地、地上定著物

5、及其包含 的權(quán)益，如房屋、林木等。的權(quán)益，如房屋、林木等。 不動(dòng)產(chǎn)的范圍比房地產(chǎn)的范圍廣，房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)的范圍比房地產(chǎn)的范圍廣，房地產(chǎn) 是其中最核心的部分。是其中最核心的部分。 物業(yè)即房地產(chǎn)，但一般是指微觀的房地產(chǎn)，而物業(yè)即房地產(chǎn)，但一般是指微觀的房地產(chǎn)，而 房地產(chǎn)則包括微觀、中觀和宏觀三個(gè)層次。房地產(chǎn)則包括微觀、中觀和宏觀三個(gè)層次。 第一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 （三）房地產(chǎn)的基本特點(diǎn)（三）房地產(chǎn)的基本特點(diǎn) 自然屬性自然屬性 位置的固定性位置的固定性 使用的耐久性使用的耐久性 異質(zhì)性異質(zhì)性 經(jīng)濟(jì)屬性經(jīng)濟(jì)屬性 價(jià)值量大，資金需求量大價(jià)值量大，資金需求量大 供給彈性小和經(jīng)營(yíng)的壟斷性供給

6、彈性小和經(jīng)營(yíng)的壟斷性 保值增值性保值增值性 投資和消費(fèi)的雙重性投資和消費(fèi)的雙重性 第一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 法律屬性法律屬性 權(quán)利的可分性（單宗房地產(chǎn)的實(shí)物不可分性）權(quán)利的可分性（單宗房地產(chǎn)的實(shí)物不可分性） 權(quán)利的法律保障性（通過登記公示）權(quán)利的法律保障性（通過登記公示） 社會(huì)屬性社會(huì)屬性 易受大眾心理影響（易受大眾心理影響（特別是房地產(chǎn)泡沫形成和破滅特別是房地產(chǎn)泡沫形成和破滅 時(shí)時(shí)） 財(cái)富性（整個(gè)國民財(cái)富、個(gè)人財(cái)富）財(cái)富性（整個(gè)國民財(cái)富、個(gè)人財(cái)富） 關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定 第一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 （四）房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者 土地所

7、有者或使用者土地所有者或使用者（如集體土地所有者和承包經(jīng)（如集體土地所有者和承包經(jīng) 營(yíng)者，城市國有土地所有權(quán)人和使用權(quán)人。特別是房屋營(yíng)者，城市國有土地所有權(quán)人和使用權(quán)人。特別是房屋 拆遷過程中原土地使用人對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的周期和進(jìn)度具拆遷過程中原土地使用人對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的周期和進(jìn)度具 有重要的影響作用）有重要的影響作用） 開發(fā)商和投資商開發(fā)商和投資商 政府各部門政府各部門（土地管理、城市規(guī)劃、建委或建設(shè)局、（土地管理、城市規(guī)劃、建委或建設(shè)局、 房地產(chǎn)管理局或住宅局、市政管理、發(fā)改委等部門）房地產(chǎn)管理局或住宅局、市政管理、發(fā)改委等部門） 第一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 金融機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)（銀行

8、、保險(xiǎn)公司、置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)等）（銀行、保險(xiǎn)公司、置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)等） 承包商承包商（建筑施工、材料、設(shè)備等承包商）（建筑施工、材料、設(shè)備等承包商） 購房者購房者（自用型和投資型）（自用型和投資型）和租房者和租房者 房地產(chǎn)咨詢、中介、服務(wù)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)咨詢、中介、服務(wù)機(jī)構(gòu)（包括房地產(chǎn)項(xiàng)目咨（包括房地產(chǎn)項(xiàng)目咨 詢策劃、評(píng)估機(jī)構(gòu)、造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)、工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)、房詢策劃、評(píng)估機(jī)構(gòu)、造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)、工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)、房 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（一手房和二手房）、營(yíng)銷策劃、廣告服務(wù)等）地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（一手房和二手房）、營(yíng)銷策劃、廣告服務(wù)等） 第一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 二、房地產(chǎn)投資概述二、房地產(chǎn)投資概述 （一）房地產(chǎn)投資的概念

9、（一）房地產(chǎn)投資的概念 經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)的增經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)的增 值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣 與實(shí)物，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開與實(shí)物，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開 發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。 第一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 （二）房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)（二）房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn) 具有較高收益水平和具有較高收益水平和財(cái)務(wù)杠桿財(cái)務(wù)杠桿作用（見舉例）作用（見舉例） 能夠得到能夠得到稅收方面的好處稅收方面的好處 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持（作為易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持（作為“不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)”易易 于獲得

10、抵押貸款）于獲得抵押貸款） 能抵消通貨膨脹的影響（保值增值性：根據(jù)美能抵消通貨膨脹的影響（保值增值性：根據(jù)美 國、英國、香港等地研究資料表明，房地產(chǎn)價(jià)國、英國、香港等地研究資料表明，房地產(chǎn)價(jià) 格增長(zhǎng)率大約是同期一般物價(jià)上漲率的格增長(zhǎng)率大約是同期一般物價(jià)上漲率的2倍）倍） 提高投資者的資信等級(jí)提高投資者的資信等級(jí) 某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資一宗房地產(chǎn)，投資總額為某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資一宗房地產(chǎn)，投資總額為1000萬元，萬元，2 年建成。現(xiàn)有兩種融資方式：一種為全部用自有資金；另一種為年建成。現(xiàn)有兩種融資方式：一種為全部用自有資金；另一種為 70%向銀行借貸，向銀行借貸，30%用自有資金。已知銀行貸款利率

11、為用自有資金。已知銀行貸款利率為8%，建，建 成后銷售收入為成后銷售收入為1400萬元。開發(fā)階段稅率為萬元。開發(fā)階段稅率為5.5%（“兩稅一（“兩稅一 費(fèi)”費(fèi)”營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加）。比較兩種方式營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加）。比較兩種方式 的自有資金收益率如下：的自有資金收益率如下： 第一種融資方式：自有資金第一種融資方式：自有資金1000萬元，銷售收入萬元，銷售收入1400萬元，萬元， 則毛收入為則毛收入為400萬元。則稅前收益為萬元。則稅前收益為400（14005.5%）=323萬萬 元。則稅前自有資金收益率為：元。則稅前自有資金收益率為：3231000=32.3%。

12、 第二種融資方式：自有資金第二種融資方式：自有資金300萬元，借貸資金為萬元，借貸資金為700萬元，萬元， 銷售收入銷售收入1400萬元，支付銀行利息為：萬元，支付銀行利息為：700【（【（18%）21】 =116.48萬元，則毛收入為萬元，則毛收入為400116.48=283.52萬元。則稅前收益萬元。則稅前收益 為為283.52（14005.5%）=206.52萬元。則稅前自有資金收益率萬元。則稅前自有資金收益率 為：為：206.52300=68.84%。 第一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 （三）房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)（三）房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn) 投資對(duì)象變現(xiàn)能力差（特別是在建工程、投資對(duì)象變

13、現(xiàn)能力差（特別是在建工程、爛尾樓爛尾樓） 投資數(shù)額巨大投資數(shù)額巨大 投資回收周期長(zhǎng)投資回收周期長(zhǎng) 投資需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)（房地產(chǎn)專業(yè)資格包投資需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)（房地產(chǎn)專業(yè)資格包 括：括：房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)營(yíng)銷房地產(chǎn)營(yíng)銷 策劃師等）策劃師等） 中誠廣場(chǎng)（爛尾樓）中誠廣場(chǎng)（爛尾樓） 第一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 （四）房地產(chǎn)投資對(duì)象（四）房地產(chǎn)投資對(duì)象 從物理形態(tài)來劃分，主要分為從物理形態(tài)來劃分，主要分為土地土地、建成房地建成房地 產(chǎn)產(chǎn)和和在建工程在建工程 按用途來劃分，居住物業(yè)（按用途來劃分，居住物業(yè)（普通住宅普通住宅、高級(jí)公、高級(jí)公

14、 寓、寓、別墅別墅）、商用物業(yè)（）、商用物業(yè)（酒店酒店、寫字樓寫字樓、超市超市 和和商場(chǎng)商場(chǎng)）、工業(yè)物業(yè)（）、工業(yè)物業(yè)（廠房廠房、倉庫倉庫）和特殊物）和特殊物 業(yè)（業(yè)（賽馬場(chǎng)賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)、學(xué)校、學(xué)校、寺廟寺廟等）等） 第一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述 （五）房地產(chǎn)投資形式（五）房地產(chǎn)投資形式 房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)直接投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資（土地開發(fā)、房屋開發(fā)）房地產(chǎn)開發(fā)投資（土地開發(fā)、房屋開發(fā)） 房地產(chǎn)置業(yè)投資（自用、購買后轉(zhuǎn)讓或出租）房地產(chǎn)置業(yè)投資（自用、購買后轉(zhuǎn)讓或出租） 房地產(chǎn)間接投資房地產(chǎn)間接投資 投資于房地產(chǎn)企業(yè)的債券和股票投資于房地產(chǎn)企業(yè)的債券和股票 投資于投

15、資于房地產(chǎn)投房地產(chǎn)投資資信托信托基金基金 （REITs：Real Estate Investment Trusts） 購買購買住房抵押貸款支持證券住房抵押貸款支持證券 （MBS：Housing Mortgage-backed Security） 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度 一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概述一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概述 （一）產(chǎn)權(quán)的概念（一）產(chǎn)權(quán)的概念 產(chǎn)權(quán)即財(cái)產(chǎn)權(quán)利，是憑借財(cái)產(chǎn)所獲得的產(chǎn)權(quán)即財(cái)產(chǎn)權(quán)利，是憑借財(cái)產(chǎn)所獲得的 各種權(quán)利的總和。它是財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律表現(xiàn)。各種權(quán)利的總和。它是財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律表現(xiàn)。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度 （二）產(chǎn)權(quán)的分類（

16、二）產(chǎn)權(quán)的分類 按照內(nèi)涵可將產(chǎn)權(quán)劃分為按照內(nèi)涵可將產(chǎn)權(quán)劃分為 物權(quán)物權(quán) 自物權(quán)（一般是所有權(quán)）自物權(quán)（一般是所有權(quán)） 他物權(quán)他物權(quán) 用益物權(quán)（如承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地使用權(quán)、地上權(quán)、典權(quán)、用益物權(quán)（如承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地使用權(quán)、地上權(quán)、典權(quán)、 地役權(quán)、永佃權(quán)等）地役權(quán)、永佃權(quán)等） 擔(dān)保物權(quán)（如抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)等）擔(dān)保物權(quán)（如抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)等） 債權(quán)債權(quán) 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度 （三）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的概念（三）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的概念 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是以房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)為客體的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是以房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)為客體的 各種權(quán)利的總和。各種權(quán)利的總和。 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是一組權(quán)利即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是一組權(quán)利

17、即“權(quán)利束權(quán)利束”。房地產(chǎn)。房地產(chǎn) 權(quán)利束是房地產(chǎn)所有權(quán)及其分離出來的各種權(quán)權(quán)利束是房地產(chǎn)所有權(quán)及其分離出來的各種權(quán) 利的總和。所有權(quán)的權(quán)能包括占有權(quán)、使用權(quán)、利的總和。所有權(quán)的權(quán)能包括占有權(quán)、使用權(quán)、 收益權(quán)和處分權(quán)。收益權(quán)和處分權(quán)。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度 （四）我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本介紹（四）我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本介紹 我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵：以土地為標(biāo)的、以他物權(quán)我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵：以土地為標(biāo)的、以他物權(quán) （土地使用權(quán)）為主要內(nèi)容的土地產(chǎn)權(quán)和以房屋為標(biāo)的、（土地使用權(quán)）為主要內(nèi)容的土地產(chǎn)權(quán)和以房屋為標(biāo)的、 以自物權(quán)（房屋所有權(quán)）為主要內(nèi)容的房屋產(chǎn)權(quán)所構(gòu)成的以自物

18、權(quán)（房屋所有權(quán)）為主要內(nèi)容的房屋產(chǎn)權(quán)所構(gòu)成的 權(quán)利束。權(quán)利束。 我國土地使用權(quán)可分為：我國土地使用權(quán)可分為： 1、有償出讓國有土地使用權(quán)；、有償出讓國有土地使用權(quán)； 2、劃撥國有土地使用權(quán)；、劃撥國有土地使用權(quán)； 3、臨時(shí)用地土地使用權(quán)（一般不超過、臨時(shí)用地土地使用權(quán)（一般不超過2年）；年）； 4、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)； 5、宅基地使用權(quán)、宅基地使用權(quán) 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度 （五）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一般形式（五）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一般形式 獨(dú)有產(chǎn)權(quán)獨(dú)有產(chǎn)權(quán) 共同占有。共同占有。每一個(gè)人擁有的房地產(chǎn)權(quán)利都受到共同占每一個(gè)人擁有的房地產(chǎn)權(quán)利都受到共同占 有人的制約

19、。如同一棟樓住戶對(duì)公共部分的權(quán)利。有人的制約。如同一棟樓住戶對(duì)公共部分的權(quán)利。 聯(lián)合占有。聯(lián)合占有。共有者對(duì)房地產(chǎn)皆享有使用權(quán)，如果某一共有者對(duì)房地產(chǎn)皆享有使用權(quán)，如果某一 占有人逝世則占有權(quán)轉(zhuǎn)移到其他占有人手中。如兄弟兩占有人逝世則占有權(quán)轉(zhuǎn)移到其他占有人手中。如兄弟兩 人繼承父母的一棟房屋。人繼承父母的一棟房屋。 共同共有。共同共有。如夫妻間共同占有的房地產(chǎn)，一方逝世則如夫妻間共同占有的房地產(chǎn)，一方逝世則 另一方繼承。另一方繼承。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度 （六）（六）建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán) 區(qū)分所有是以建筑物的某一特定部分（即一棟住宅樓區(qū)分所有是以建

20、筑物的某一特定部分（即一棟住宅樓 中的一套住房）為客體而成立的房地產(chǎn)所有權(quán)形式，它是中的一套住房）為客體而成立的房地產(chǎn)所有權(quán)形式，它是 一種復(fù)合性權(quán)利。包括三個(gè)部分：一種復(fù)合性權(quán)利。包括三個(gè)部分： 專有部分的所有權(quán)。單元樓里的一套住宅，其室內(nèi)空間專有部分的所有權(quán)。單元樓里的一套住宅，其室內(nèi)空間 和內(nèi)隔墻是和內(nèi)隔墻是專有權(quán)部分專有權(quán)部分。 共有部分的持份權(quán)。整棟樓的基底土地、共有部分的持份權(quán)。整棟樓的基底土地、外墻外墻、公共樓、公共樓 梯、電梯、一樓大廳、上下水管道等是梯、電梯、一樓大廳、上下水管道等是共有持份部分共有持份部分。 因共有而產(chǎn)生的成員權(quán)。小區(qū)居民對(duì)小區(qū)公共事務(wù)的表因共有而產(chǎn)生的成員

21、權(quán)。小區(qū)居民對(duì)小區(qū)公共事務(wù)的表 決權(quán)、選聘物業(yè)管理公司的權(quán)利、制定本小區(qū)規(guī)章制度的決權(quán)、選聘物業(yè)管理公司的權(quán)利、制定本小區(qū)規(guī)章制度的 權(quán)利。權(quán)利。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度 （七）房地產(chǎn)相鄰關(guān)系（七）房地產(chǎn)相鄰關(guān)系 房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人在自己的房地產(chǎn)內(nèi)從事各房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人在自己的房地產(chǎn)內(nèi)從事各 種活動(dòng)時(shí)，負(fù)有注意和避免損害相鄰房地產(chǎn)的義務(wù)；相種活動(dòng)時(shí)，負(fù)有注意和避免損害相鄰房地產(chǎn)的義務(wù)；相 對(duì)而言，相鄰房地產(chǎn)權(quán)利人，則享有請(qǐng)求對(duì)方注意預(yù)防對(duì)而言，相鄰房地產(chǎn)權(quán)利人，則享有請(qǐng)求對(duì)方注意預(yù)防 和避免損害發(fā)生的權(quán)利。實(shí)質(zhì)上是對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)和使和避免損害發(fā)

22、生的權(quán)利。實(shí)質(zhì)上是對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)和使 用權(quán)的一種限制。用權(quán)的一種限制。 一般存在兩類相鄰關(guān)系：一般存在兩類相鄰關(guān)系： 通風(fēng)、通風(fēng)、采光采光、排水、排污的相鄰關(guān)系、排水、排污的相鄰關(guān)系 倒塌、易燃、易爆等險(xiǎn)情危害的相鄰關(guān)系倒塌、易燃、易爆等險(xiǎn)情危害的相鄰關(guān)系 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度 （八）房地產(chǎn)權(quán)屬登記（八）房地產(chǎn)權(quán)屬登記 是法律授權(quán)的機(jī)構(gòu)依法對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬現(xiàn)狀及變更予以確是法律授權(quán)的機(jī)構(gòu)依法對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬現(xiàn)狀及變更予以確 認(rèn)的一項(xiàng)重要活動(dòng)，它包括了土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)認(rèn)的一項(xiàng)重要活動(dòng)，它包括了土地使用權(quán)和房屋所有權(quán) 登記。房地產(chǎn)權(quán)屬登記不僅是房地產(chǎn)管理的核心，同時(shí)

23、登記。房地產(chǎn)權(quán)屬登記不僅是房地產(chǎn)管理的核心，同時(shí) 也是現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)。也是現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)。 由于我國對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行土地與房屋的分部門管理體制，由于我國對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行土地與房屋的分部門管理體制， 所以房地產(chǎn)權(quán)屬登記是分別進(jìn)行土地使用權(quán)登記和房屋所以房地產(chǎn)權(quán)屬登記是分別進(jìn)行土地使用權(quán)登記和房屋 所有權(quán)登記。在大多數(shù)城市，一宗房地產(chǎn)要辦理兩個(gè)產(chǎn)所有權(quán)登記。在大多數(shù)城市，一宗房地產(chǎn)要辦理兩個(gè)產(chǎn) 權(quán)證書，一個(gè)是權(quán)證書，一個(gè)是房屋所有權(quán)證書房屋所有權(quán)證書，一個(gè)是，一個(gè)是國有土地使用國有土地使用 權(quán)證書權(quán)證書。目前部分城市如廣州，這兩個(gè)證是合二為一。目前部分城市如廣州，這兩個(gè)證是合二為一。 第二節(jié)第

24、二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度 二、用地制度介紹二、用地制度介紹 （一）我國現(xiàn)行的土地所有制度（一）我國現(xiàn)行的土地所有制度 集體土地即農(nóng)民集體所有土地，包括農(nóng)村、城市郊區(qū)、集體土地即農(nóng)民集體所有土地，包括農(nóng)村、城市郊區(qū)、 “城中村”土地。“農(nóng)民集體”的范圍包括“城中村”土地。“農(nóng)民集體”的范圍包括3個(gè)層次：個(gè)層次： 村農(nóng)民集體、村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集村農(nóng)民集體、村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集 體和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。體和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。 國有土地一般是指城市內(nèi)國家所有土地，包括城市市區(qū)、國有土地一般是指城市內(nèi)國家所有土地，包括城市市區(qū)、 獨(dú)立工礦區(qū)、一定規(guī)模

25、人口聚集的建制鎮(zhèn)等。當(dāng)然，礦獨(dú)立工礦區(qū)、一定規(guī)模人口聚集的建制鎮(zhèn)等。當(dāng)然，礦 藏、森林、草原、灘涂等自然資源屬于國家所有。藏、森林、草原、灘涂等自然資源屬于國家所有。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度 （二）其他土地制度（二）其他土地制度 土地登記制度土地登記制度（縣級(jí)以上土地管理部門進(jìn)行土地登記（縣級(jí)以上土地管理部門進(jìn)行土地登記 和核發(fā)和核發(fā)國有土地使用證國有土地使用證和和集體土地使用證集體土地使用證，登，登 記后即受到法律保護(hù)）記后即受到法律保護(hù)） 土地有償有限期使用制度土地有償有限期使用制度 土地用途管制制度土地用途管制制度 耕地保護(hù)制度耕地保護(hù)制度 用地制度的其他

26、規(guī)定用地制度的其他規(guī)定 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度 （1）國有土地使用權(quán)的有償出讓）國有土地使用權(quán)的有償出讓 國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土 地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用 權(quán)出讓金的行為。權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán)出讓方式有土地使用權(quán)出讓方式有4種：種：招標(biāo)、拍賣、掛牌招標(biāo)、拍賣、掛牌 和協(xié)議和協(xié)議。經(jīng)營(yíng)性用地目前只能采用前。經(jīng)營(yíng)性用地目前只能采用前3種方式出種方式出 讓。讓。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度 （2）國有土地使用權(quán)的出讓年限

27、）國有土地使用權(quán)的出讓年限 各種用途的國有土地出讓的最高年限各種用途的國有土地出讓的最高年限 居住用地居住用地70年年 工業(yè)用地工業(yè)用地50年年 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年年 商業(yè)、旅游、娛樂用地商業(yè)、旅游、娛樂用地40年年 綜合或其他用地綜合或其他用地50年年 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度 （三）現(xiàn)階段在我國取得（三）現(xiàn)階段在我國取得國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)的的4個(gè)基本途徑：個(gè)基本途徑： 通過行政劃撥取得（如高校用地）通過行政劃撥取得（如高校用地） 通過國家出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議四種通過國家出讓方式取得（招標(biāo)

28、、拍賣、掛牌和協(xié)議四種 方式，其中經(jīng)營(yíng)性用地只能采用前三種方式）方式，其中經(jīng)營(yíng)性用地只能采用前三種方式） 通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得（買賣、交換、贈(zèng)與等）通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得（買賣、交換、贈(zèng)與等） 通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度 （四）用地制度的其他規(guī)定（四）用地制度的其他規(guī)定 在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，閑置土地在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，閑置土地1年以上按出讓金的年以上按出讓金的 20%以下征收土地閑置費(fèi)。未按土地出讓合同規(guī)定期限以下征收土地閑置費(fèi)。未按土地出讓合同規(guī)定期限 動(dòng)工，連續(xù)動(dòng)工，連續(xù)2年以上未使用的，由縣級(jí)以上政府

29、無償收年以上未使用的，由縣級(jí)以上政府無償收 回。回。 劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓或出租的解決辦法，一種方式可劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓或出租的解決辦法，一種方式可 補(bǔ)辦出讓手續(xù)和補(bǔ)交土地出讓金；另一種方式是將轉(zhuǎn)讓補(bǔ)辦出讓手續(xù)和補(bǔ)交土地出讓金；另一種方式是將轉(zhuǎn)讓 或出租的收益上繳國家。或出租的收益上繳國家。 土地使用權(quán)期滿后土地使用權(quán)期滿后可以續(xù)期可以續(xù)期，但必須在出讓期滿前，但必須在出讓期滿前1年年 向土地管理部門提出申請(qǐng)，重新簽訂出讓合同。向土地管理部門提出申請(qǐng)，重新簽訂出讓合同。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度 （五）集體土地征用（五）集體土地征用 由于我國城市郊區(qū)的集體土地不

30、能直接由于我國城市郊區(qū)的集體土地不能直接 用于城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資。因此一般程序用于城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資。因此一般程序 是，是，先由城市政府代表國家征用城郊的集體先由城市政府代表國家征用城郊的集體 土地并對(duì)被征地者給與補(bǔ)償，然后由城市土土地并對(duì)被征地者給與補(bǔ)償，然后由城市土 地管理部門向房地產(chǎn)開發(fā)商出讓該宗地地管理部門向房地產(chǎn)開發(fā)商出讓該宗地。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度 征用集體土地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助征用集體土地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助 費(fèi)及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)和受償人為：費(fèi)及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)和受償人為：

31、土地補(bǔ)償費(fèi)。一般為耕地被征前土地補(bǔ)償費(fèi)。一般為耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的年平均年產(chǎn)值的610 倍。費(fèi)用歸農(nóng)村集體組織所有。倍。費(fèi)用歸農(nóng)村集體組織所有。 安置補(bǔ)助費(fèi)。每個(gè)需安置農(nóng)業(yè)人口可得到耕地被征前安置補(bǔ)助費(fèi)。每個(gè)需安置農(nóng)業(yè)人口可得到耕地被征前3年年 平均年產(chǎn)值的平均年產(chǎn)值的46倍。集體安置的，該費(fèi)用集體管理和使倍。集體安置的，該費(fèi)用集體管理和使 用；其他單位安置的，支付給該單位；不需安置的，該費(fèi)用；其他單位安置的，支付給該單位；不需安置的，該費(fèi) 用給個(gè)人。用給個(gè)人。 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。標(biāo)準(zhǔn)由省級(jí)政府規(guī)定，征用地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。標(biāo)準(zhǔn)由省級(jí)政府規(guī)定，征用 菜地要繳納新菜地開發(fā)基金。該

32、費(fèi)用歸附著物和青苗的所菜地要繳納新菜地開發(fā)基金。該費(fèi)用歸附著物和青苗的所 有者所有。有者所有。 參見參見湖南省湘潭市農(nóng)地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)湖南省湘潭市農(nóng)地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度 （六）城市房屋拆遷（六）城市房屋拆遷 參見法規(guī)：參見法規(guī)：城市房屋拆遷管理?xiàng)l例城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 幾個(gè)主體：幾個(gè)主體： 拆遷人：一般是指取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位。拆遷人：一般是指取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位。 被拆遷人：是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房被拆遷人：是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房 屋的使用人。屋的使用人。 房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受

33、拆遷委房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委 托。托。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度 （六）城市房屋拆遷（六）城市房屋拆遷 拆遷工作一般程序：拆遷工作一般程序： 1、房屋拆遷申請(qǐng)的提出、房屋拆遷申請(qǐng)的提出 2、拆遷審批和、拆遷審批和房屋拆遷許可證房屋拆遷許可證的取得的取得 3、拆遷協(xié)議的簽訂（實(shí)際是以合同形式）、拆遷協(xié)議的簽訂（實(shí)際是以合同形式） 4、拆遷的實(shí)施（包括自行拆遷和委托拆遷）、拆遷的實(shí)施（包括自行拆遷和委托拆遷） 5、拆遷補(bǔ)償安置資金的監(jiān)管（拆遷單位須出具拆遷安置、拆遷補(bǔ)償安置資金的監(jiān)管（拆遷單位須出具拆遷安置 資金的存款證明）資金的存款證明）

34、第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度 （六）城市房屋拆遷（六）城市房屋拆遷 拆遷的補(bǔ)償對(duì)象：主要是被拆遷房屋的所有人，也會(huì)考拆遷的補(bǔ)償對(duì)象：主要是被拆遷房屋的所有人，也會(huì)考 慮到使用人的利益。一般是由被拆遷人對(duì)承租人（即使用慮到使用人的利益。一般是由被拆遷人對(duì)承租人（即使用 人）進(jìn)行補(bǔ)償或安置，拆遷人對(duì)被拆遷人給與相應(yīng)補(bǔ)償。人）進(jìn)行補(bǔ)償或安置，拆遷人對(duì)被拆遷人給與相應(yīng)補(bǔ)償。 拆遷補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：按照“等價(jià)有償”的原則，根據(jù)房屋的市場(chǎng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：按照“等價(jià)有償”的原則，根據(jù)房屋的市場(chǎng) 價(jià)格補(bǔ)償。價(jià)格補(bǔ)償。 第二節(jié)第二

35、節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度 （六）城市房屋拆遷（六）城市房屋拆遷 對(duì)特殊情況的處理：對(duì)特殊情況的處理： 1、產(chǎn)權(quán)不明確房屋（不包括臨時(shí)違章建筑）補(bǔ)償安置的、產(chǎn)權(quán)不明確房屋（不包括臨時(shí)違章建筑）補(bǔ)償安置的 具體規(guī)定：由拆遷人提出補(bǔ)償方案，報(bào)房屋拆遷管理部門具體規(guī)定：由拆遷人提出補(bǔ)償方案，報(bào)房屋拆遷管理部門 審核同意后實(shí)施拆遷。審核同意后實(shí)施拆遷。 2、抵押房屋的補(bǔ)償安置的基本程序：、抵押房屋的補(bǔ)償安置的基本程序： （1）認(rèn)定抵押的有效性）認(rèn)定抵押的有效性 （2）應(yīng)及時(shí)通知抵押權(quán)人（如貸款銀行）應(yīng)及時(shí)通知抵押權(quán)人（如貸款銀行） （3）能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人；不能解）

36、能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人；不能解 除抵押合同的，按照法律規(guī)定順序進(jìn)行原債務(wù)的清償，不除抵押合同的，按照法律規(guī)定順序進(jìn)行原債務(wù)的清償，不 足的向抵押人（借款者）進(jìn)行追償。足的向抵押人（借款者）進(jìn)行追償。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度 （六）城市房屋拆遷（六）城市房屋拆遷 對(duì)特殊情況的處理：對(duì)特殊情況的處理： 3、公益事業(yè)房屋的拆遷安置：按照城市規(guī)劃要求，或者、公益事業(yè)房屋的拆遷安置：按照城市規(guī)劃要求，或者 重新建設(shè)或者補(bǔ)償。重新建設(shè)或者補(bǔ)償。 4、臨時(shí)建筑的補(bǔ)償安置和違章建筑、臨時(shí)建筑的補(bǔ)償安置和違章建筑 由城市規(guī)劃部門判定建筑是否違章，原則上對(duì)違章建筑由城

37、市規(guī)劃部門判定建筑是否違章，原則上對(duì)違章建筑 不予補(bǔ)償，具體情況具體處理。不予補(bǔ)償，具體情況具體處理。 臨時(shí)建筑（結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易、限期拆除），分為超過期限的和臨時(shí)建筑（結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易、限期拆除），分為超過期限的和 未超過期限的。超過期限的是非法建筑和未超過期限的是未超過期限的。超過期限的是非法建筑和未超過期限的是 合法建筑。合法建筑。 第三節(jié)第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識(shí)規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識(shí) 一、住宅區(qū)規(guī)劃的基本知識(shí)一、住宅區(qū)規(guī)劃的基本知識(shí) （一）城市規(guī)劃的基本分類（一）城市規(guī)劃的基本分類 根據(jù)城市建設(shè)階段，可以把城市詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)城市建設(shè)階段，可以把城市詳細(xì)規(guī)劃 分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。分為控制

38、性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。 按功能可分為按功能可分為居住區(qū)規(guī)劃居住區(qū)規(guī)劃、工業(yè)區(qū)規(guī)劃工業(yè)區(qū)規(guī)劃、 商貿(mào)區(qū)規(guī)劃商貿(mào)區(qū)規(guī)劃。 第三節(jié)第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識(shí)規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識(shí) （二）控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容（二）控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容 用地控制指標(biāo)：用地性質(zhì)、用地面積、土地與建筑使用用地控制指標(biāo)：用地性質(zhì)、用地面積、土地與建筑使用 相容性（相容性（廣州市的居住用地控制指標(biāo)廣州市的居住用地控制指標(biāo)） 環(huán)境容量控制指標(biāo)：環(huán)境容量控制指標(biāo)：容積率容積率、建筑密度建筑密度、綠地率、人口、綠地率、人口 容量容量 建筑形態(tài)控制指標(biāo)：建筑高度、建筑間距、建筑后退紅建筑形態(tài)控制指標(biāo)：建筑高度、建筑間距、建筑后退

39、紅 線距離、沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規(guī)定線距離、沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規(guī)定 交通控制指標(biāo)：交通出入口方位交通控制指標(biāo)：交通出入口方位 、停車位、停車位 配套設(shè)施體系：生活服務(wù)設(shè)施布置、市政公用設(shè)施、交配套設(shè)施體系：生活服務(wù)設(shè)施布置、市政公用設(shè)施、交 通設(shè)施和管理要求通設(shè)施和管理要求 第三節(jié)第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識(shí)規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識(shí) （三）修建性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容（三）修建性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容 建設(shè)條件分析和綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證建設(shè)條件分析和綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證 建筑和綠地的空間布局、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，布置總平面圖建筑和綠地的空間布局、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，布置總平面圖 道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì) 綠

40、地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì) 工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì) 豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)豎向規(guī)劃設(shè)計(jì) 估算工程量、拆遷量和總造價(jià)，分析投資效益估算工程量、拆遷量和總造價(jià)，分析投資效益 第三節(jié)第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識(shí)規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識(shí) （四）居住區(qū)可分為居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)三級(jí)：（四）居住區(qū)可分為居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)三級(jí)： 居住區(qū)是由城市干道或自然分界線所圍合，居住人口規(guī)居住區(qū)是由城市干道或自然分界線所圍合，居住人口規(guī) 模為模為3-5萬人，居住戶數(shù)為萬人，居住戶數(shù)為1-1.6萬戶，并具有一整套與之萬戶，并具有一整套與之 對(duì)應(yīng)規(guī)模的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚集地。（如番禺的對(duì)應(yīng)規(guī)模的公共服務(wù)

41、設(shè)施的居住生活聚集地。（如番禺的 華南新城、華南碧桂園、駿景花園等）華南新城、華南碧桂園、駿景花園等） 居住小區(qū)是指城市道路或自然分界線所圍合，居住人口居住小區(qū)是指城市道路或自然分界線所圍合，居住人口 規(guī)模為規(guī)模為1-1.5萬人，居住戶數(shù)為萬人，居住戶數(shù)為3000-5000戶，并具有一套戶，并具有一套 與之對(duì)應(yīng)規(guī)模的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚集地。（如美與之對(duì)應(yīng)規(guī)模的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚集地。（如美 林湖畔）林湖畔） 居住組團(tuán)是指被小區(qū)道路分割，居住人口規(guī)模為居住組團(tuán)是指被小區(qū)道路分割，居住人口規(guī)模為1000- 3000人，居住戶數(shù)為人，居住戶數(shù)為300-1000戶，并具有居民所需的基本戶，

42、并具有居民所需的基本 公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚集地。（如五山花園）公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚集地。（如五山花園） 第三節(jié)第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識(shí)規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識(shí) （五）廣州市城市規(guī)劃簡(jiǎn)介（五）廣州市城市規(guī)劃簡(jiǎn)介 1、整個(gè)市域的總體規(guī)劃方向（、整個(gè)市域的總體規(guī)劃方向（南拓、北優(yōu)、南拓、北優(yōu)、 東進(jìn)、西聯(lián)東進(jìn)、西聯(lián)） 2、各大區(qū)規(guī)劃的職能各大區(qū)規(guī)劃的職能 3、交通干線交通干線、環(huán)城高速環(huán)城高速、地鐵線地鐵線 第三節(jié)第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識(shí)規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識(shí) 二、建筑學(xué)基本知識(shí)二、建筑學(xué)基本知識(shí) （一）建筑面積（首先認(rèn)識(shí)（一）建筑面積（首先認(rèn)識(shí)一套住房一套住房） 整棟住宅樓的建筑面積包括

43、主要使用面積、輔助使用面整棟住宅樓的建筑面積包括主要使用面積、輔助使用面 積和結(jié)構(gòu)面積三項(xiàng)。積和結(jié)構(gòu)面積三項(xiàng)。 主要使用面積是建筑各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用主要使用面積是建筑各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用 的凈面積之和（如的凈面積之和（如住宅樓的主要使用面積是起居室（客住宅樓的主要使用面積是起居室（客 廳）、餐廳、臥室等面積的總和廳）、餐廳、臥室等面積的總和）。）。 輔助使用面積是建筑物各層平面中為輔助生產(chǎn)或生活所輔助使用面積是建筑物各層平面中為輔助生產(chǎn)或生活所 占凈面積的總和（如住宅樓的輔助使用面積是廚房、盥洗占凈面積的總和（如住宅樓的輔助使用面積是廚房、盥洗 間、廁所、陽臺(tái)、儲(chǔ)藏室等面

44、積的總和）。間、廁所、陽臺(tái)、儲(chǔ)藏室等面積的總和）。 結(jié)構(gòu)面積是建筑物各層平面中墻體、柱等結(jié)構(gòu)體所占面結(jié)構(gòu)面積是建筑物各層平面中墻體、柱等結(jié)構(gòu)體所占面 積的總和。積的總和。 第三節(jié)第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識(shí)規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識(shí) （二）建筑面積的計(jì)算規(guī)則（二）建筑面積的計(jì)算規(guī)則 單層建筑物不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。單層建筑物不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。 多層建筑物自然層的層高在多層建筑物自然層的層高在2.2米及以上者，方可計(jì)算建筑米及以上者，方可計(jì)算建筑 面積。面積。 單層建筑物的建筑面積和多層建筑物首層的建筑面積，單層建筑物的建筑面積和多層建筑物首層的建筑面積， 均應(yīng)按建

45、筑物外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。均應(yīng)按建筑物外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。 地下室、地下倉庫、地下室、地下倉庫、地下停車場(chǎng)地下停車場(chǎng)等建筑面積，應(yīng)按其外等建筑面積，應(yīng)按其外 墻上口外圍水平面積計(jì)算建筑面積。墻上口外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 建于坡地的建筑物建于坡地的建筑物吊腳架空層吊腳架空層、深基礎(chǔ)下架空層，設(shè)計(jì)、深基礎(chǔ)下架空層，設(shè)計(jì) 加以利用時(shí)，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)且層高在加以利用時(shí)，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)且層高在2.2米以上的部位，按該米以上的部位，按該 部位的水平面積計(jì)算建筑面積。部位的水平面積計(jì)算建筑面積。 第三節(jié)第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識(shí)規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識(shí) （二）建筑面積的計(jì)算規(guī)則（二）建筑

46、面積的計(jì)算規(guī)則 室內(nèi)樓梯間、電梯井、觀光電梯井、自動(dòng)扶梯，應(yīng)按建室內(nèi)樓梯間、電梯井、觀光電梯井、自動(dòng)扶梯，應(yīng)按建 筑物的自然層計(jì)算建筑面積。筑物的自然層計(jì)算建筑面積。 室內(nèi)提物井、管道井、抽油煙機(jī)風(fēng)道、通風(fēng)排氣豎井、室內(nèi)提物井、管道井、抽油煙機(jī)風(fēng)道、通風(fēng)排氣豎井、 垃圾道、附墻煙囪等，應(yīng)按首層面積計(jì)算建筑面積。垃圾道、附墻煙囪等，應(yīng)按首層面積計(jì)算建筑面積。 坡屋頂內(nèi)和坡屋頂內(nèi)和場(chǎng)館看臺(tái)下的建筑空間場(chǎng)館看臺(tái)下的建筑空間，設(shè)計(jì)并利用時(shí)，凈，設(shè)計(jì)并利用時(shí)，凈 高超過高超過2.2米及以上部位，按水平面積計(jì)算建筑面積。凈高米及以上部位，按水平面積計(jì)算建筑面積。凈高 在在1.2米至米至2.2米的部位，應(yīng)按

47、該部位水平面積的一半計(jì)算米的部位，應(yīng)按該部位水平面積的一半計(jì)算 建筑面積。建筑面積。 第三節(jié)第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識(shí)規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識(shí) （二）建筑面積的計(jì)算規(guī)則（二）建筑面積的計(jì)算規(guī)則 建筑物外有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的挑廊、走廊、眺望間、落地櫥窗、建筑物外有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的挑廊、走廊、眺望間、落地櫥窗、 陽臺(tái)陽臺(tái)、兩建筑物間有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的、兩建筑物間有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空走廊架空走廊等，層高在等，層高在2.2米米 以上的，應(yīng)按其圍護(hù)面積計(jì)算建筑面積。若以上部位以上的，應(yīng)按其圍護(hù)面積計(jì)算建筑面積。若以上部位無圍無圍 護(hù)結(jié)構(gòu)護(hù)結(jié)構(gòu)，則按照其頂蓋水平投影面積的一半來計(jì)算建筑面，則按照其頂蓋水平投影面積的一半來計(jì)算建筑面

48、 積。積。 有頂蓋但無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的車棚、貨棚、有頂蓋但無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的車棚、貨棚、站臺(tái)站臺(tái)、加油站加油站、收收 費(fèi)站費(fèi)站等，應(yīng)按其頂蓋水平面積的一半計(jì)算建筑面積。等，應(yīng)按其頂蓋水平面積的一半計(jì)算建筑面積。 雨篷雨篷的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過2.1米時(shí)，應(yīng)米時(shí)，應(yīng) 按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 第三節(jié)第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識(shí)規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識(shí) （三）商品房銷售面積（三）商品房銷售面積 1、商品房銷售面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓谩⑸唐贩夸N售面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓?建筑面積之間的關(guān)系建筑面積之間的關(guān)系 商

49、品房銷售面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓媒ㄉ唐贩夸N售面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓媒?筑面積筑面積 套內(nèi)建筑面積包括三個(gè)部分：套內(nèi)使用面積、套套內(nèi)建筑面積包括三個(gè)部分：套內(nèi)使用面積、套 內(nèi)墻體面積、陽臺(tái)建筑面積內(nèi)墻體面積、陽臺(tái)建筑面積 第三節(jié)第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識(shí)規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識(shí) 2、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)墻體面積 商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體， 有有共用墻及非共用墻共用墻及非共用墻兩種。兩種。 商品房各套之間的分隔墻、套（單元）與公用建商品房各套之間的分隔墻、套（單元）與公用建 筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為 共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套 內(nèi)墻體面積。內(nèi)墻體面積。 非共用墻墻體水平投影響面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體非共用墻墻體水平投影響面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體 面積。面積。 第三節(jié)第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識(shí)規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識(shí) 3、公用建筑面積、公用建筑面積 包括兩個(gè)部分：包括兩個(gè)部