1、1 中國指數研究院 2019.8 拿地紀品牌房企拿地策略萬 科專場 20 企業簡介Part 1 拿地策略Part 2 業績解讀Part 3 目 錄 CHINA INDEX ACADEMY 一、企業簡介 企業股份有限公司成立于1984年，經過三十余年的發展，已成為國內領先的城鄉建設與生活服務商， 公司業務聚焦全國經濟最具活力的三大經濟圈及中西部重點城市。2016年公司首次躋身財富“世界 500強”，位列榜單第356位，2017年、2018、2019年接連上榜，分別位列榜單第307位、第332位、第254 位。 一、企業簡介| 概況 一、企業簡介| 發展大事記 一、企業簡介| 企業評級 CHINA
2、 INDEX ACADEMY 二、拿地策略 二、拿地策略| 排行榜 二、新增土儲| 拿地策略 圖：20142018年拿地數量與總價圖：20142018年拿地單價與溢價率 二、拿地策略| 拿地分布 20142018年，新增土地757宗宗，拿地金額7179億元億元。其中，二線城市新增土地494宗，占比 達到65%；從平均樓面價來看，“北上廣深”遠遠高于其他地區，達到14581元元/m2，屬于情理之 中；溢價率方面，三四線城市，達到30.96%，高于其他區域。 拿地數量：69宗 京津冀 城市拿地數量城市拿地數量城市拿地數量 太原33南寧13西寧3 鄭州33武漢13臺州3 杭州29揚州13鎮江3 成都
3、26蘭州12銀川2 昆明26蘇州12長沙2 濟南25無錫12包頭2 青島25南通12泉州2 北京24嘉興11泰州2 寧波23深圳9宜昌2 東莞23合肥9淄博2 佛山22南昌8保定1 廣州21溫州8吉林1 西安21長春8晉中1 上海20唐山8 涼山彝族自 治州 1 烏魯木齊20徐州8莆田1 玉溪20煙臺8秦皇島1 南京19廈門7紹興1 沈陽18常州7蕪湖1 福州17石家莊6 西雙版納傣 族自治州 1 貴陽16眉山6宿遷1 重慶16中山4鹽城1 天津15珠海4漳州1 大連14哈爾濱3周口1 廊坊14 表：20142018年度分城市拿地情況統計 拿地數量：161宗 長三角 拿地數量：83宗 珠三角
4、拿地數量：48宗 成渝 拿地數量：67宗 中部 拿地數量：44宗 東三省 拿地數量：48宗 西北 二、拿地策略| 拿地分布 圖：20142018年各時間段拿地情況 20142018年，從各時間段來 看，2014到2017年各項指標都 呈快速增長態勢，到2018年萬 科拿地金額、拿地平均樓面價、 拿地權益金額均有不同程度下 降，主要由于棚戶區改造推進 以及貨幣化安置政策，把 注意力放在三四線城市，造成 拿地數量雖然繼續增長，但是 成交總價等均有下降。 二、拿地策略| 拿地分布 北京2宗土地 北京 上海7宗土地 上海 深圳1宗土地 深圳 杭州6宗土地 杭州 昆明20宗土地 昆明 烏魯木齊14宗土地
5、 烏魯木齊 蘭州10宗土地 蘭州 太原11宗土地 太原 城市拿地數量 規劃建筑面積/ 萬 權益規劃建筑面積/ 萬 一線城市10171.888.98 二線城市1512696.121795.75 三、四線城市781204.72867.59 2018年，拿地239宗，總金額為 2045億元，環比較少20.7%；拿地權 益金額占比達到65%，創近5年新低； 規劃建筑面積4072萬m2，與2017年 基本持平。 表：2018年度拿地分布 二、拿地策略| 拿地分布 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 昆明 蘭州 武漢 成都 烏魯木齊 眉山 濟南 西安 太原 杭州 天津
6、 寧波 貴陽 上海 單位：萬平方米 表：2018年度拿地總價TOP10 排名地塊名稱城市規劃建筑面積(萬) 總成交金額(億元)溢價率(%)拿地時間 1徐匯區虹梅街道地塊上海35.6998.630.132018-08-01 2江寧區天印大道以西、科建路以南地塊南京39.2355.61.092018-06-29 3硚口區漢宜路武漢35.5747.4302018-01-30 4西青區中北鎮天津城建大學以北、海泰南北大街以東天津29.8537.4102018-04-13 5佛山市南海區桂城街道季華路東沿線以南、半島路以北佛山22.7931.08112018-03-26 6青浦區徐涇北大型社區崧澤大道北
7、側33-01地塊上海8.929.5302018-07-23 7閔行區吳涇鎮MHP0-1004單元08A-03Aa地塊上海12.8827.3402018-08-07 8寶山區楊行鎮地塊（“城中村”改造項目-楊行鎮老集鎮）上海12.5626.3702018-08-21 9南城街道建設路南側東莞23.6225.4829.992018-06-21 10兩江新區兩路組團C分區地塊重慶26.1222.57.672018-03-27 排名地塊名稱城市規劃建筑面積(萬)樓面價(元/)溢價率(%)拿地時間 1青浦區徐涇北大型社區崧澤大道北側33-01地塊上海8.93316002018-07-23 2順義區高麗營
8、鎮于莊地塊北京6.5313907.372018-12-11 3徐匯區虹梅街道地塊上海35.69276330.132018-08-01 4閔行區吳涇鎮MHP0-1004單元08A-03Aa地塊上海12.882122502018-08-07 5寶山區楊行鎮地塊（“城中村”改造項目-楊行鎮老集鎮）上海12.562100002018-08-21 6江北核心區寧波8.262075023.512018-07-13 7鳳崗鎮天堂圍村東莞10.061696538.722018-08-09 8東麗區程新道與迭山路交口東南側天津6.411527915.292018-06-29 9虎門鎮博涌社區東莞6.011520
9、0522018-01-11 10XDG-2017-29號地塊無錫15.37142159.252018-06-13 表：2018年度拿地單價TOP10 二、拿地策略| 拿地分布 北京9宗土地 北京 青島8宗土地 青島 深圳4宗土地 深圳 上海7宗土地 上海 廣州6宗土地 廣州 成都11宗土地 成都 太原8宗土地 太原 貴陽9宗土地 貴陽 城市拿地數量 規劃建筑 面積/萬 權益規劃建筑面積 /萬 一線城市26399.85277.83 二線城市1282515.261895.26 三、四線城市531051.11686.35 2017年，拿地209宗，總金額為 2579億元，環比猛增78%，有史以來 拿
10、地金額最多的一年；拿地權益金額 占比達到70%；規劃建筑面積4002萬 m2，環比增加55%。 表：2017年度拿地分布 二、拿地策略| 拿地分布 0 50 100 150 200 250 300 重慶 成都 貴陽 玉溪 西安 濟南 武漢 北京 鄭州 佛山 溫州 南通 青島 廣州 無錫 合肥 東莞 南京 深圳 單位：萬平方米 排名地塊名稱城市規劃建筑面積(萬)總成交金額(億元) 溢價率(%) 拿地時間 1北京市石景山區五里坨建設組團二1601-053地塊北京34.657812.392017-11-14 2順義區高麗營鎮于莊03-21、03-31地塊R2二類居住用地北京15.6770.55020
11、17-06-22 3豐臺區王佐鎮青龍湖地區FT00-0503-0053等地塊北京2558.5172017-04-11 4房山區青龍湖鎮東部局部FS16-0201-0012等地塊北京21.0556.1502017-06-22 5站西片區8-9-17-18-23-24-28號地塊南京47.349.11.872017-07-07 6嘉定區安亭鎮國際汽車城核心區21B-13地塊上海19.5148.860.162017-09-04 7朝陽區孫河鄉西甸村2902-86地塊北京8.9345.7531.092017-05-03 8XDG-2017-17號地塊無錫24.941.227.952017-10-16
12、9天府新區正興街道田家寺村四、五組，大安橋村一組成都41.8440.2836.752017-09-21 10洪山區白沙洲八坦路武漢42.638.65542017-12-05 表：2017年度拿地總價TOP10 表：2017年度拿地單價TOP10 排名地塊名稱城市規劃建筑面積(萬)樓面價(元/)溢價率(%) 拿地時間 1朝陽區孫河鄉西甸村2902-86地塊北京8.935125131.092017-05-03 2順義區高麗營鎮于莊03-21、03-31地塊R2二類居住用地北京15.6744995502017-06-22 3白云區黃石西路魚苗場AB2510019地塊廣州8.1429337402017
13、-04-28 4翔安區下潭尾南片區翔安大道與亭洋路交叉口西北側廈門2.5927799392017-09-15 5 房山區青龍湖鎮東部局部FS16-0201-0012等地塊二類居住及 基礎教育用地 北京21.0526657502017-06-22 6拱墅區（祥符東單元GS0804-R21/B1/B2-18地塊）杭州5.6425788702017-08-14 7嘉定區安亭鎮國際汽車城核心區21B-13地塊上海19.51250410.162017-09-04 8拱墅區（祥符東單元GS0804-R21/B1/B2-17地塊）杭州10.392470465.492017-08-14 9豐臺區王佐鎮青龍湖地
14、區FT00-0503-0053等地塊北京2523400172017-04-11 10翔安區下潭尾南片區翔安大道與亭洋路交叉口西北側廈門1.632319015.952017-09-15 二、拿地策略| 拿地分布 城市等級土地宗數(宗)占地面積(萬)規劃建筑面積(萬)總成交金額(億元)平均樓面價(元/)平均溢價率(%)權益金額(億元) 全部1701219.872567.721448.91562962.571132.6 一線城市1764.45144.6318.452202258.43229.36 二線城市121839.861925.26980.5505863.92777.25 三四線城市32315.
15、55497.86149.96301263.52125.99 表：2016年度拿地分布 表：2015年度拿地分布 城市等級土地宗數(宗)占地面積(萬)規劃建筑面積(萬)總成交金額(億元)平均樓面價(元/)平均溢價率(%)權益金額(億元) 全部87692.431464747.36502124.39631.94 一線城市13194.83292.75218.79747421.37178.63 二線城市55391.05925.64432.17453624.29367.34 三四線城市19106.55245.6196.4392530.1485.96 表：2014年度拿地分布 城市等級土地宗數(宗)占地面積
16、(萬)規劃建筑面積(萬)總成交金額(億元)平均樓面價(元/)平均溢價率(%)權益金額(億元) 全部52373.221003.77358.37357018.19284.82 一線城市878.86172.18119.16692117.9383.12 二線城市38255.48742.75217.81293219.88186.64 三四線城市638.8888.8421.424080.1515.07 二、拿地策略| 拿地分布 二、拿地策略| 土地儲備 表：近十年拿地面積與銷售面積情況 表：20142018年TOP10房企拿地情況 20092013年拿地面積遠大于銷售面積，20142016年，拿地面積明顯
17、減少且低于銷售面積， 2017、2018兩年拿地面積與銷售面積大體相等。 CHINA INDEX ACADEMY 三、業績解讀 三、業績解讀|ROE創十年新高 圖：2016-2018年營業收入和凈利潤情況 2018年，實現銷售額銷售額6069.5億元億元，銷售面積 4037.7萬平方米，同比增長14.5%、12.3%。全年實 現營業收入2976.8億元，凈利潤凈利潤492.7億元億元，同比 分別增長22.6%、32.4%，凈利潤增速繼續高于營 業收入增速。2016-2018年間，營業收入、凈利潤 三年間的復合增長率分別為15.0%、23.8%，盈利 能力持續提升。 盈利向好，結算毛利率、凈利潤
18、率、凈資產收益率連續三 年穩步提升。由于市場回暖期銷售、盈利情況相對較好的項目 進入結算，2018年房地產業務的結算毛利率為29.7%，較 2017年增加3.9個百分點；凈利潤率、加權平均凈資產收益率創 新高，分別提升1.2、0.4個百分點，達到16.6%、23.2%。 三、業績解讀|區域聚焦、業務多元 2018年主要聚焦全國經濟最具活力的三大經濟圈 及中西部重點城市。從各區域的銷售額貢獻來看，南 方區域、上海區域、北方區域、中西部區域銷售貢獻 占比分別為23.6%、29.8%、24%、21.5%，其中，中西 部區域銷售金額同比增幅最大，為30.9%。 2018年項目拓展穩步增長，合作力度加大
19、。獲 取新項目227個，總規劃建筑面積4681.4萬平方米，權益 規劃建筑面積2490.2萬平方米，其中新增合作項目占比 （按建筑面積）為82.6%，較去年增長10.3個百分點；按 建筑面積計算，72.1%位于一二線城市；按權益投資金額 計算，81.4%位于一二線城市。 三、業績解讀|區域聚焦、業務多元 2018年，保持財務結構安全穩健，防范流動性風險。 2018年，資產負債率、凈負債率增加了0.6、22.1個百分 點至84.6%、30.9%，仍處于行業較低水平。有息負債以中長 期負債為主，短期借款和一年內到期的有息負債合計人民幣 931.8億元，占比為35.7%；年末持有貨幣資金1884.2億元， 遠高于一年內到期債務總和，短期內流動性風險可控。 2018年繼續深化“城鄉建設與生活服務商”定位，通過收 斂與聚焦贏得戰略上的主動。在鞏固核心業務優勢的基礎 上，積極拓展業務版圖，目前已進入商業開發和運營、物流倉 儲服務、標準辦公與產業園、冰雪度假、養老、教育等領域。 其中，物業服務的營業收入近98億元，租賃住宅、商業開發運 營、物流倉儲服務等其他業務營業收入約32.6億元。 CHINA INDEX ACADEMY 謝 謝
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