1、綜觀區(qū)域大勢 解析專項市場 凝練主題定位 初判開發(fā)運營 明晰市場環(huán)境確立發(fā)展模式 最佳項目定位鎖定目標(biāo)客群 打造有持續(xù)生命力的產(chǎn)品 區(qū)位分析產(chǎn)業(yè)大勢城市轉(zhuǎn)型區(qū)域競合 旅游市場商業(yè)市場酒店市場住宅市場 愿景定位亮點策劃業(yè)態(tài)配比 分期開發(fā)運營模式 破題 解題 答題 析題 項目發(fā)展總體定位 功能 體系 愿景 定位 產(chǎn)品 策劃 業(yè)態(tài) 組合 產(chǎn)品落位與空間規(guī)劃方案（設(shè)計團(tuán)隊） 工作方法： 定性與定量的結(jié)合 1.網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法 旅游門戶網(wǎng)站統(tǒng)計 同行研究報告 線上營銷平臺 2.FGI深度訪談法 營銷、旅行社、游客 商旅從業(yè)人員 品牌運營者 3.需求模型法 RMTP（資源-市場-主題 -產(chǎn)品） 市場需求預(yù)測模型

2、 4.問卷調(diào)查法 益普索專業(yè)問卷調(diào)研 FRAMEWORK 發(fā)展方向判定 RMTP分析 區(qū)位 交通 城市 城市 性格 城市 轉(zhuǎn)型 競合 項目 文化 梳理 文化 文化 提煉 文化 推演 文化 整合 旅游 市場 市場 度假 酒店 休閑 娛樂 商業(yè) 地產(chǎn) 宏觀經(jīng)濟(jì)、上位規(guī)劃 城市格局、競合分析 供需缺口、發(fā)展趨勢 SeaWorld 餐飲& 零售 探索灣 Discovery Cove 核心競爭力市場表現(xiàn) 對標(biāo)項目案例研究 自我審視外部借鑒 Sea World 芝麻街樂園 01 區(qū)域大勢 長三角區(qū)域背景 舟山戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 區(qū)域競合與契機(jī) “轉(zhuǎn)型中”的舟山旅游，能否成為長三角首個海洋旅游目的地？ 陸地末梢城市海

3、洋門戶城市： 傳統(tǒng)交通弊端改善，可達(dá)性與客源市場均得到拓展 旅游資源型城市-旅游目的地城市： 深度體驗、量質(zhì)提升、島居度假是產(chǎn)品供給 側(cè)改革的重要方向 旅游度假區(qū)建設(shè)嚴(yán)重滯后 舟山有1個5A級景區(qū)，位于全省中游水 平； 舟山僅有2個省級旅游度假區(qū)，遠(yuǎn)落 后于全省水平，排名末尾 建設(shè)江海聯(lián)運服務(wù)中心 “寧波-舟山港”合并，兩地同城 建設(shè)國際郵輪港 建設(shè)幸福航空水上飛機(jī)基地 佛教旅游圣地-海洋旅游勝地： 海洋旅游成為舟山旅游新的增長極，亟需海 洋文化旅游引擎項目 4 4個 6 6個 2 2 個 4 4個 3 3 個 5 5個 4 4個 5 5個 3 3 個 2 2 個 4 4個 3 3 個 1 1

4、 個 1 1 個 2 2 個 1 1 個 1 1 個 1 1 個 1 1 個 浙江省省級旅游度假區(qū)浙江省5A級旅游景區(qū) “有山有水缺海洋”的長三角，如何打造缺乏優(yōu)質(zhì)沙灘的海洋旅游？ 朱家尖門戶，普陀山窗口，基地承擔(dān)發(fā)展海洋文化休閑度假、助推雙核聯(lián)動的戰(zhàn)略角色 重塑中的“金三角” 旅游綜合服務(wù) 佛教文化 風(fēng)景名勝區(qū) 海洋文化 休閑度假地 【休閑度假島：發(fā)展以觀光、游覽、 佛教體驗、休閑、度假等多功能于一 體的海洋休閑度假旅游業(yè)】 中國（舟山）海洋科學(xué)城 雙核聯(lián)動中的基地角色？ 普陀山旅游收入貢獻(xiàn)率 2010年19%VS 2015年9% 普陀山游客量貢獻(xiàn)率 2010年22%VS 2015年17%

5、02 專項市場研究 旅游市場研究 酒店市場研究 休閑商業(yè)市場研究 度假地產(chǎn)市場研究 【市場概況】旅游增長率雙高 VS 旅游總量，人均消費雙低的現(xiàn)狀 蘇州 12.6% 無錫 10.2% 常州 12.7% 紹興 11.3% 蘇州 13.1% 無錫 11.6% 常州 14.5% 紹興 11.6% 舟山旅游人均消費遠(yuǎn)低于長三角其他旅游城市 舟山游客量及旅游收入增長在長三角中處于領(lǐng)先地位舟山旅游總量及人均消費較低 既有旅游市場 29.9% 17.0% 13.3% 12.5% 12.8% 15.7% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 2010201

6、12012201320142015 舟山2010-2015年旅游總收入增長率 旅游總收入增長率（%） 揚州1336元 鎮(zhèn)江1263元 南通1306元 蘇州1617元 無錫1660元 常州1048元 杭州1725元 寧波1523元 溫州1035元 嘉興1048元 紹興1031元 金華1036元 浙江省平均值1242元 舟山旅游2014年人均消費996元，2015年人均消費1011元 2014年江蘇省部分主要城市人均旅游消費 2014年浙江省部分主要城市人均旅游消費 2014年浙江省10大城市旅游人次及旅游收入 城市旅游人次（萬人次）旅游收入（億元） 杭州10932 1886 寧波7014 106

7、8 溫州6578 681 嘉興5391 565 紹興6325 652 金華5982 620 湖州5957 503 衢州3756 240 麗水5457 340 舟山3398 338 109 數(shù)據(jù)來源：各地統(tǒng)計公報，舟山滿意度調(diào)查，海昌文旅院整理 舟山旅游人次及旅游收入排浙江省10大城市末位 22.0% 15.0% 12.6% 10.7%10.8% 14.1% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 201020112012201320142015 舟山2010-2015年旅游接待人數(shù)增長率 旅游接待人數(shù)增長率（%） 旅游市場酒店市場休閑商業(yè)市場度假地產(chǎn)市場 普陀山 風(fēng)

8、景名勝區(qū) 嵊泗列島 岱山風(fēng)景區(qū) 桃花島 風(fēng)景區(qū) 沈家門 漁港/濱港路 朱家尖 白沙島 東極島 風(fēng)景區(qū) 枸杞島 467萬人次 558萬人次 230萬人次 396 萬人次 428萬人次 664萬人次 【游客特征與市場供給】普陀山游客進(jìn)入飽和滯長期；舟山景區(qū)仍以佛禪及自然觀光為主 既有旅游市場 現(xiàn)有產(chǎn)品以佛禪及自然觀光為主初級休閑度假產(chǎn)品收到市場認(rèn)可 大青山景區(qū) 南沙風(fēng)景區(qū)/沙雕藝術(shù)廣場 烏石礫灘 情人島 觀音文化苑 印象普陀 國際郵輪港 航空產(chǎn)業(yè)園 慈航廣場 自然觀光 文化休閑 產(chǎn)業(yè)旅游 休閑商業(yè) 數(shù)據(jù)來源：政府部門提供，舟山統(tǒng)計局官方網(wǎng)站，海昌文旅院整理 14.2%5.7% 游客近三年平均增長率

9、 游客近三年平均增長率 VS 停滯期發(fā)展成熟飽和上升期新興增長極核 664萬人次 558萬人次 2015年旅游人數(shù) 2015年旅游人數(shù) 普陀山朱家尖 普陀山核心客源為長三角自由行香客為主 普陀山游客以一日觀光游為主，人均消費低 762元人均旅游花費/全省平均消費1242元 1.3天人均逗留天數(shù)，比全省平均少0.6天 5.4萬人次普陀山高峰日旅游人數(shù) 86% 普陀山游客中散客比例 約40% 長三角區(qū)域內(nèi)游客 普陀山游客休閑娛樂消費偏低普陀山游客休閑娛樂消費偏低 全部休閑娛樂消費僅占比12% 旅游購物消費僅占比7%/全省平均15%18% 旅游市場酒店市場休閑商業(yè)市場度假地產(chǎn)市場 0% 10% 20

10、% 30% 40% 50% 60% 10000 最近一次旅游花費愿意且能接受每人每次花費 【潛力客群】長三角家庭客群基數(shù)穩(wěn)步增長，出游意愿強(qiáng)，出游頻率及消費水平高 2030年 6000萬 2850萬 2014年 長 三 角 家 庭 個 數(shù) 家庭旅游消 費水平較高 2014年長三角家庭旅游花費調(diào)查(元/人/次) 6-12歲兒童出游人次占比近60%，成為親子游的主角 親子游出行人數(shù)構(gòu)成分為兩大一小型及四大一小型。 56% 26% 18% 短途旅行長途旅行超長旅行 長三角家庭游客旅行時間類型 家庭客群是長三角旅游消費主力 家庭出游意愿強(qiáng)、出游頻率及消費水平高 旅游消費水平較高，約有七成家庭在旅游和文

11、化、 休閑、娛樂上的花費占家庭年總收入的5% 以上 自助游的比例達(dá)63.8% 自駕游客人中家庭游客占比為85% 2500元-6600元的高端度假產(chǎn)品非常受歡迎，蘇 州、杭州、千島湖、莫干山等區(qū)域最受游客喜愛 選擇國內(nèi)親子游的出游人次占比超過55% 2014年長三角家庭出游頻率 2.45 家庭將旅游作為“理想的休閑方式”71% 新興旅游市場 數(shù)據(jù)來源：旅游圈相關(guān)報告，網(wǎng)絡(luò)資料，海昌文旅院整理 旅游市場酒店市場休閑商業(yè)市場度假地產(chǎn)市場 家庭出游意愿強(qiáng)、出游頻率及消費水平高 主題酒店 精致化 產(chǎn)品 主題消費 戶外露營 探險 小型室內(nèi) 娛樂產(chǎn)品 田園東方 烏鎮(zhèn)西柵 安吉帳篷客 花間堂 杭州漫居 拈花灣

12、 禪意小鎮(zhèn) Discovery探索基地 寧波東錢湖露營基地 上海樂高中心 星核VR樂園 JOYPOLIS室內(nèi)主題樂園 基地機(jī)會 1010 以舟山文化為核心 具有國際水準(zhǔn)的科 技-創(chuàng)意表達(dá)項目 補(bǔ)足長三角 1000-3000人 均消費的缺口 主題住宿/餐飲/ 精品度假酒店/ 特色零售 佛禪及其衍生產(chǎn)品的飽和供給VS初 級休閑度假產(chǎn)品收到市場的喜愛 既有市場 1 旅游總收入/接待人次增長率雙高VS 人均消費/旅游接待總量雙低 2 普陀山進(jìn)入飽和滯長期VS朱家尖進(jìn) 入快速上升期，把握朱家尖新興增 長極核發(fā)展趨勢 新興市場 1 2長三角家庭客群基數(shù)穩(wěn)步增長，出游意愿強(qiáng)，出游頻 率及消費水平高，注重親子

13、活動，偏好意味消費 洞悉長三角五大類新興旅游+商業(yè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)，結(jié)合基地 現(xiàn)狀，搶灘家庭深度消費 3 雙高VS雙低 滯長VS上升 飽和VS缺口 3 舟山亟需順應(yīng)長三角轉(zhuǎn)型發(fā)展潮流，爭取更大的自由 行市場蛋糕 通過以舟山文化為核心的，具有國際水準(zhǔn)的科技-創(chuàng)意表達(dá)項目補(bǔ)缺市場缺口 業(yè)態(tài)類型缺口 產(chǎn)品類型缺口 檔次品質(zhì)缺口 旅游市場酒店市場休閑商業(yè)市場度假地產(chǎn)市場 旅游市場小結(jié) 借由文化-精品-度假高端酒店+創(chuàng)意-特色-體驗性主題住宿引領(lǐng)舟山酒店發(fā)展 啟示點與借鑒點 1 酒店雖數(shù)量多，但定價及檔次低，發(fā)展滯后 仍以旅館客棧接待為主，主題性客棧民宿缺乏 2 長三角高端度假酒店/精品特色酒店發(fā)展成為潮流 3

14、 高端酒店的定價區(qū)間集中在900-1500之間，以城市商務(wù)型為主，文 化精品型高端酒店更具市場魅力 回避點與風(fēng)險點 1 淡旺季入住率差異明顯，度假型酒店需臨近全年目 的地型旅游項目，以平衡季節(jié)因素 2 合理配置不同的酒店類型，并依據(jù)市場需求確定開發(fā) 體量，滿足不同功能需求和不同消費能力客層的需要 3 在定位上，錯位于即將開業(yè)的高星級酒店，同時避 免商務(wù)型酒店主題性與體驗性不足的缺失，打造特 色鮮明的文化精品主題酒店 商 務(wù) 度 假 酒店管理公司管理 （含國際/國內(nèi)） 自主管理 2 3 4 5 6 7 1 1舟山希爾頓酒店 2舟山國際佛教文化交流中心如易閣同修旅社 3舟山海中洲國際大酒店 4舟山

15、朱家尖綠城威斯汀度假酒店 5舟山普陀山大酒店 6舟山喜來登綠城酒店 7普陀山祥生大酒店 8舟山東港錦華大酒店 9普陀山雷迪森莊園 10舟山溫德姆至尊豪庭酒店 11舟山香格里拉大酒店 10 11 黃色為已開業(yè)，藍(lán)色為待開業(yè) 主題住宿高端酒店 文化-精品-度假 創(chuàng)意-體驗-特色 8 9 旅游市場酒店市場休閑商業(yè)市場度假地產(chǎn)市場 二星級/其他酒店占比95%房價200元以下酒店占69% 75% 高星級酒店入住率 50% 一般酒店入住率 VS 長三角非標(biāo)準(zhǔn)住宿的供給量 33% 長三角的主題住宿年增長速度 10%-20% 以精品零售和主題餐飲為核心的綜合性休閑商業(yè)是項目引領(lǐng)市場發(fā)展的核心 人均消費偏低，游

16、客休閑、娛樂的消費未能得到釋放，目前 僅有的休閑娛樂活動收到追捧 休閑商業(yè)剛剛起步 1 目前兼具餐飲、購物、休閑娛樂、住宿等功能的初步具有休閑商 業(yè)形態(tài)的地方僅慈航廣場一處 2 沈家門碼頭以海鮮排擋類餐飲為核心，內(nèi)容及形式單一；普陀 山香華街產(chǎn)品粗糙且同質(zhì) 休閑消費需求潛力 1 2 人均消費低于長三角平均值，需要進(jìn)一步完善消費業(yè)態(tài)，通過 品牌效應(yīng)，帶動消費 從綜合文化體驗和主題娛樂角度補(bǔ)充市場空白 3 品 牌 發(fā) 展 方 向 跨界 商業(yè)、餐飲、娛樂模糊邊界 在跨界混搭中 構(gòu)建出多維商業(yè)新模式 購物式餐廳 娛樂化商店 電影院茶吧 精品零售主題餐飲 品 牌 發(fā) 展 建 議 結(jié)合海昌優(yōu)勢資源及 舟山

17、本土文化要素， 選擇與海洋及文化主 題相關(guān)的零售及餐飲 與慈航廣場及香花街 快消類餐飲和佛教紀(jì) 念品零售區(qū)別 旅游市場酒店市場休閑商業(yè)市場度假地產(chǎn)市場 慈航廣場 租金10元/天 餐飲 休閑娛樂 酒店 購物 餐飲62%，購物29% 來普陀山游客購物人均消費150元，餐飲人均消費50元 長三角成熟旅游目的地，購物人均消費300元，餐飲人均消費100元 基地應(yīng)錯位發(fā)展，突出主題，完善度假配套 45% 10% 15% 30% 普陀區(qū)臨港新區(qū)定海區(qū)岱山 旅游地產(chǎn)一般地產(chǎn) 別墅物業(yè)集中在普陀及岱山兩個片區(qū)，除岱山區(qū)外，平均定價約20000元/m2，產(chǎn)品以獨棟及聯(lián)排為主，去化速度慢 現(xiàn)有供給中旅游地產(chǎn)占比較

18、低，集中在岱山片區(qū)，以濱海度假體驗為核心，購買以浙江省內(nèi)客戶為主，偏好獨棟產(chǎn)品 平均價位樓盤數(shù)量產(chǎn)品類型容積率去化周期 普陀區(qū)20000元/9 聯(lián)排 獨 棟 0.5- 臨港 新區(qū) 23000元/3獨棟0.4- 岱山10000元/6 聯(lián)排 獨 棟 雙拼 0.5 5年去化 約50% 定海區(qū)22000元/2 聯(lián)排 雙拼 0.6 3年去化 約80% 所屬 片區(qū) 樓盤 名稱 產(chǎn)品 類型 裝修 情況 容積 率 平均 價位 開盤 時間 樓盤 數(shù)量 配套 岱山區(qū) 金沙灣 聯(lián)排 獨棟 精裝修0.4910000元/ 2013/7/12 354棟 濱海主題休閑廣場 高檔海濱會所 舟山黃金 海岸 獨棟毛坯0.5980

19、00元/ 2012/7/13 166棟 占領(lǐng)23萬方原生山海資源 五星海景酒店 東海岸1 號別名 獨棟毛坯0.5914000元/ 2012/11/1 2 - 山頂體育休閑公園、國際游艇 會、海釣俱樂部、半山溫泉會 館、深海泥SPA、私家沙灘、 五星級度假酒店 星海綠苑 聯(lián)排 獨棟 毛坯0.5410000元/ 2010/4/2890套 海島渡假產(chǎn)權(quán)式灑店 豪華會所、海釣基地、沙灘排 球、日光浴場等 普陀區(qū) 國際游艇 會藍(lán)堡 獨棟毛坯0.3725000元/ 2009/5/2760幢 五星級海景酒店 地中海風(fēng)格的高檔游艇會所 旅游地產(chǎn) 30% 朱家尖普陀區(qū)其他片區(qū) 朱家尖占比 45% 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò)

20、資料，海昌文旅院整理 景觀與配套是旅游地產(chǎn)的首選要素 獨棟別墅關(guān)注持續(xù)升溫 客戶以浙江省內(nèi)客戶為主，占比約60% 旅游市場酒店市場休閑商業(yè)市場度假地產(chǎn)市場 03 文化專題研究 文化資源盤點 文化資源釋義 文化資源提煉 文化資源體驗 人文休養(yǎng)豐饒匯通 開拓 海事文化海漁文化 海絲文化 觀音文化非遺文化 “最舟山”的海洋文化資源 入港 出海海洋精神價值 港灣文化特征 遠(yuǎn)濟(jì)天下，近修心身 舟山本土要素國際創(chuàng)意表達(dá) 擯棄靜態(tài)的觀賞，尋求探知的意趣、情感的共鳴、互動的體驗 盤 點 釋 義 提 煉 體 驗 最國際 最舟山 傳承 體驗 科技體驗 好玩 飛行影院全息投影 4D游戲空間 RFID手環(huán) VR體驗

21、人魚互動 魔幻航船 海洋童夢馬戲秀 海洋療愈 航海主題系列 集裝箱營地 3D幻覺空間 漁繩結(jié)訓(xùn)練營 豐饒 人文 匯通 開拓 休養(yǎng) 海洋生物遠(yuǎn)洋漁業(yè)船舶產(chǎn)業(yè)原鹽資源 傳統(tǒng)手工藝民俗節(jié)慶休閑娛樂 歌舞戲曲文學(xué)藝術(shù)漁村古居 千年海禁歷史雙嶼港史錄著名歷史戰(zhàn)役 海絲貨物匯聚點舟山與遣唐使 觀音文化歷史觀音文化精神 公共空間 主題游樂 休閑餐飲 精品零售 特色住宿 戶外活動 景觀雕塑 04 戰(zhàn)略定位 愿景定位 功能體系 目標(biāo)客群 需求預(yù)測 海立方 玩美假日 源味舟山玩美海洋 本土元素 國際表達(dá) 中國首個海洋文化時尚體驗?zāi)康牡?長三角海洋主題精致休閑度假區(qū) 舟山海洋旅游綜合改革示范區(qū) 愿景定位 最舟山 原

22、滋原味的舟山文化 極具創(chuàng)意的演繹消費 最自然 人與海洋深度互動 沉浸與海洋的奇妙之旅 最領(lǐng)先 全國首個以海洋度假為 主題的精品酒店集群 最國際 最新最潮的科技互動 感受五覺的震撼體驗 最快樂 全家共同歡享的樂土 功能體系與目標(biāo)客群 主題餐廳 文化交流 戶 外 活 動 親 子 游 樂 親子 度假 非遺 體驗 文 化 休 閑 互動科技 科普研學(xué) 戶外露營 創(chuàng)意民宿主題酒店 親子活動 溫泉療愈 禪 修 度 假 運動休閑 康體養(yǎng)生 場館娛樂 主題購物 生活方式體驗 文化消費 拓展訓(xùn)練 論壇培訓(xùn) 人豚互動 海洋互動游樂 海洋主題度假海洋文化體驗 海韻 海魅海意 海立方綜合體 單一型 海洋游樂公園 立體化

23、 海洋度假目的地 家庭親子客群城市休閑客群療愈度假客群專業(yè)族群 + 需求預(yù)測 154 179 203 221 233 247 267 283 295 327 339 352 366 184 213 242 263 278 294 318 337 351 389 404 420 436 217 252 286 310 328 347 375 398 414 459 477 495 514 0 100 200 300 400 500 600 2018201920202021202220232024202520262027202820292030 保守預(yù)測正常預(yù)測樂觀預(yù)測 CAGR 15% CAGR

24、 13% CAGR 11% 基地游客量預(yù)測（萬人次） 05 分區(qū)項目策劃 分期策略 分區(qū)策劃 項目體系 分區(qū)開發(fā)項目 自在小鎮(zhèn) GFA:2.5萬 海洋探索公園 GFA:約16萬 停車區(qū)域 停車位：1萬個 溫泉康體公園 GFA:約10萬 策劃思路 作為整個項目的起始點，強(qiáng)調(diào)門戶形象，注重自 在氛圍的營造，突出地景表達(dá)，取代天幕 街區(qū)式、室內(nèi)空間為主，在“吃住行游購?qiáng)省绷?要素中，全面融入原汁原味的舟山本地文化風(fēng) 情，如海鮮美食、石屋建筑、民俗技藝，一店一 主題 一站式飽覽舟山傳統(tǒng)藝術(shù)精華，感受文化藝術(shù)的 獨特魅力，在互動交流中享受與親友的歡樂時光 主要功能 門戶形象+公共空間+非遺傳承+客棧體驗

25、+休閑 餐飲+主題零售 核心要素：舟山本土文化 自在小鎮(zhèn) 公共空間 海底幻覺 空間 東海彩貝 長堤 漁藝廣場 特色民宿 休閑餐飲 海味長廊 漁藝聚落 石屋主題 客棧群 文化商業(yè) 石屋主題 客棧群 特色民宿 策劃思路：舟山元素的石屋創(chuàng)意 客棧群落，包括航海、美人魚、 貝殼、遠(yuǎn)洋艦隊等不同主題 運營模式：出租+自營 規(guī)模體量：每棟4-8間客房，大約 8-10棟客棧 休閑餐飲 海鮮 長廊 策劃思路：薈萃世界各地海洋食 品烹飪手法，同時現(xiàn)場供應(yīng)多種 類型料理美食及制作教學(xué) 運營模式：建議出租 規(guī)模體量： 約5000 黃酒+體驗 游客服務(wù)中心 東海彩貝長堤 海底幻覺空間 漁藝廣場 以海底地質(zhì)3D地景秀為

26、核心 配套海洋動態(tài)雕塑與裝置藝 術(shù)，營造具有東海特色的海 洋藝術(shù)公共空間 以海漁文化為主題，以漁網(wǎng)為元 素進(jìn)行景觀及裝置藝術(shù)創(chuàng)作 用顏色和燈光渲染，設(shè)置小食、 甜品及漁網(wǎng)編織體驗等活動 公共空間 項目對外展示和綜合體驗的窗 口，游客一站式導(dǎo)覽中心，聞訊 中心與智慧信息體驗中心， 1000m2 利用基地現(xiàn)有堤壩，萃取舟山特色的貝 殼要素，營造浪漫的濱海休閑空間 打造貝殼彩繪石階、貝雕藝術(shù)廣場、海 星萬花筒等景觀，夜晚配合光影效果 海鮮長廊 石屋主題 客棧群 漁藝聚落 休 閑 餐 飲 文 化 商 業(yè) 80m 50m 建筑形態(tài)：以本地石屋民居為形態(tài)，通過對撞色彩搭 配、自然景觀塑造、建筑形態(tài)活化等，

27、為游憩者帶來 生活方式的精神享受 策劃思路：集餐飲、展示、體驗、教學(xué)、零售為一 體，讓游憩者體驗傳習(xí)與互動的樂趣作為留念 運營模式：建議出租 規(guī)模體量：約12000 文化商業(yè) 一屋一品主力店 選取舟山最具代表性的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)（貝雕、木雕等），打造文 化休閑綜合主力店，融合主題餐飲、文化展覽、精品零售、生活方 式、活動表演、交流體驗等與一體 借由石屋建筑造型、主題化室內(nèi)設(shè)計及混搭的業(yè)態(tài)凸顯特色 2-3層，300-400m2/個 案例借鑒：MUJI、言幾又、鄭州文藝范等 傳藝體驗館 精選舟山傳統(tǒng)民俗技藝（漁民畫、船飾、釀酒、布袋木偶戲 等），一方面進(jìn)行成品的展示，另一方面，結(jié)合熱門手工藝項 目，

28、聘請民間藝人開設(shè)各類課程，游客體驗傳習(xí)與互動的樂趣， 并得到自己親手制作的工藝品作為留念 漁音CLUB 展示傳統(tǒng)漁民號子/舟山鑼鼓與海洋生態(tài)音樂 休閑放松空間，豐富過夜游客娛樂體驗 以傳統(tǒng)與現(xiàn)代海洋音樂元素、符號及樂器等作為club創(chuàng)意設(shè)計元素 漁藝 聚落 休閑輕食吧/精品零售/快餐小食：可通過招商引入品牌，或創(chuàng)立整合 舟山特色的店鋪，60-100m2 露天劇場：傳統(tǒng)曲藝、表演形式展演，定期更換演出劇 慶典游藝活動：以舟山傳統(tǒng)的表演、民俗節(jié)慶及休閑娛樂為要素，打 造夜間及慶典活動 漁音CLUB 漁民畫現(xiàn)代工坊 一屋一品主力店木雕 露天劇場 傳藝體驗館 休閑輕食吧 快餐小食 核心特色 以海昌最擅

29、長的海洋動物為切入點，不同的 住宿體驗為核心，借由深度的人與海洋互動 打造片區(qū)吸引，使度假住客從酒店生活中充 分探索海洋，獲得輕松自由感受 借鑒Club med，推出 “一價全包”定制度 假服務(wù),便捷度假消費 配合特色海洋餐飲，打造一站式海洋度假生 活方式體驗港灣 主要功能：主題度假+溫泉體驗+主題餐飲 核心要素：海豚/白鯨/海獅/海牛/熱帶魚/鰩魚/ 海龜/海獅/水母/珊瑚/紅酒 海洋探索公園 人與海洋動物互動主題度假綜合體 度假 酒店 深海密碼 美人魚 曼妙酒店 水屋食坊 主題 商業(yè) 白鯨 探索酒店 海獅 精靈酒店 海豚水屋 酒店 水下 王國 旅游 活動 海洋互動 中心 海洋 童話酒店 M

30、ini 影院 Mix 書屋 海洋生活 體驗店 嬉水 天地 航海 大冒險 I lights 旅游活動自持自營 水下 王國 室外空間，游客與海洋動物、 海洋植物的近距離接觸與交 流，增強(qiáng)體驗感 水下珊瑚世界 在水下營造色彩斑斕、造型各異的珊瑚礁奇 觀，游客可潛水其中近距離觀賞 水下貝雕 藝術(shù)中心 利用舟山特色海洋 物產(chǎn)-貝殼，邀請 藝術(shù)家在水底創(chuàng)作 貝雕藝術(shù)品，打造 水下藝術(shù)空間 水下徒步 海洋動物互動 在公共區(qū)域與酒店區(qū)域設(shè)置不 同海洋動物主題池，并開展人 與海洋動物互動活動，包括： 背鰭騎游 人豚共舞 人魚同游 水中喂食 溶洞迷宮 利用水下溶洞 景觀，形成水 下迷宮，游客 可水下探秘 PADI

31、潛水課程 以亞克力隔離部 分水域，開設(shè) PADI潛水培訓(xùn)， 提供具備較強(qiáng)真 實感的潛水課程 浮潛水下婚禮 旅游活動自持自營 嬉水 天地 I Light 水景秀：設(shè)置臺階廣場，夜間 以探索酒店為背景打造水景秀 光影秀：夜幕降臨，音樂響 起，激光投射出各種精彩紛呈 的動感畫面 案例借鑒：迪拜音樂噴泉秀 室內(nèi)+室外水公園，既有驚險刺 激的各種滑道，又有悠然自得的 親子戲水休閑池，是適合各年齡 層游客的新型消暑度假樂園 規(guī)模體量： 約5000， 生命之源（時光隧道） 策劃思路：模擬海鳥、海豚、 海浪等海洋之聲，通過全息投 影技術(shù)、海洋生物化石、3D打 印模型、海洋植物（水母、珊 瑚等）、海洋地質(zhì)景觀等

32、方 式，展現(xiàn)生命進(jìn)化歷程 規(guī)模體量：建議80米左右 全息海底世界 利用全息投影技術(shù)，集觀賞、科普 教育和休閑娛樂為一體；約5000- 6000m2 天空畫畫水族館：通過掃描技術(shù)， 將小朋友繪制的圖畫輸入大屏幕中 VR體驗中心：人與海豚、白鯨、 北極熊、鯨鯊等動物的互動體驗 海洋童夢馬戲秀：緣起舟山歷史故 事與西方美人魚等童話故事，一場 人類與海洋友好相處的互動表演秀 海洋互動中心 旅游活動自持自營 海航 大冒險 依托舟山悠久的航海文化及海 事傳統(tǒng)，打造科技互動體感游 戲、寓教于樂的親子項目，讓 游客在游覽的同時了解舟山航 海歷史與文化 穿越大航海 策劃思路：結(jié)合海上絲路、海洋 動漫、海洋影片、

33、海洋童話等素 材，設(shè)置海上尋寶、海上貿(mào)易、 海上戰(zhàn)事、海上作業(yè)、災(zāi)難應(yīng)對 等不同主題的角色通關(guān)體感游 戲；游客首先需要確認(rèn)個人身份 和角色信息，并隨身攜帶RFID手 環(huán)，記錄戰(zhàn)績 運營模式：自持自營 規(guī)模體量：3000-5000 海生俱樂部 策劃思路：水母、珊瑚主題 小型海洋館/觸摸池，強(qiáng)調(diào)人 與海洋生物的互動，室內(nèi)外 空間相結(jié)合，突出親子互 動、科普教育，兒童拓展等 功能 小型水母/珊瑚主題餐廳，讓 游覽與消費充分結(jié)合 運營模式：自持 規(guī)模體量： 3000-5000 小小船長職業(yè)體驗館 策劃思路：海事主題的職業(yè)體驗館；小朋友在這里 可扮演船長、水手、舵手、船夫等不同角色，同時 可以選擇不同的

34、體驗主題（臺風(fēng)應(yīng)對、航海出行、 海上貿(mào)易等），讓小朋友在這里充分了解海事文化 運營方式：自營 規(guī)模體量：約2000-3000 美人魚曼妙酒店白鯨探索酒店 策劃思路 標(biāo)志性主題建筑，外觀的設(shè)計及內(nèi)部的裝修上均突出人與海洋互 動的主題，室內(nèi)的細(xì)節(jié)設(shè)計也充分表達(dá)海洋元素，打造充滿愛與 夢的住宿體驗，推出部分以七萌團(tuán)為主打的不同動物的主題客房 打造2+1核心家庭套房，推出核心家庭一價全包的度假體驗 從酒店可以俯視海洋傳奇活動，帶給游客不一樣的度假體驗 動物體驗：白鯨展示、白鯨科普站、白鯨玩偶 規(guī)模體量：約500-600間客房 策劃思路 將海洋生物生活特性貫穿整個酒店，從酒店外形、裝修風(fēng)格、 內(nèi)飾及酒店

35、服務(wù)內(nèi)容，使住客從酒店生活中了解海洋生物知 識，并從中獲得輕松自由感受 浪漫與愛的情懷，打造海洋世界婚慶一站式服務(wù)，為新人精心 準(zhǔn)備四種形式婚禮：水上婚禮/海灘婚禮/潛水婚禮/庭園婚禮 動物體驗：海牛與海龜展示、美人魚主題客房 規(guī)模體量：約200-250間客房 水下徒步游覽 觸摸海洋生物 近距離與獅子魚 /鯊魚互動 喂食熱帶魚類 與熱帶魚暢游 浮潛欣賞珊瑚礁 背鰭騎游 雙豚共舞 親密合影 后場巡游 海豚按摩 策劃思路 villa，強(qiáng)調(diào)度假的私密感與深度的人豚互動，享受隨時與海豚的 零距離接觸，設(shè)置水下房間，讓游客360度欣賞海洋風(fēng)情 獨棟設(shè)計，可開合的全透明屋頂，體驗置身海上的浪漫氛圍 針對高

36、端VIP游客，全包式頂級服務(wù)，完全預(yù)約制的體驗型游樂 規(guī)模體量：約50棟 水下房間 海豚水屋酒店 動物體驗 海洋童話酒店海獅精靈酒店 策劃思路 年輕客群的時尚度假地 通過海獅展示與表演、海獅雕塑、海獅彩繪、海獅動漫等方式， 展示海獅主題 此外，融入音樂元素，設(shè)置音樂酒吧，定期舉辦小型海洋音樂會 動物體驗：海獅小劇場、海獅訓(xùn)練課程體驗 規(guī)模體量：約150-200間客房 策劃思路 以家庭親子度假為特色 以海洋童話故事、歷史傳說等為元素，如海的女兒、魯濱遜漂 流記等，設(shè)置不同主題客房 打造兒童房、兒童戶外活動空間等，以滿足親子度假需求 動/植物體驗：熱帶魚、水母、珊瑚等，包括水族客房、水族餐 廳、海

37、生課堂、大堂熱帶魚墻等 規(guī)模體量：約150-200間客房 主題餐飲 水屋食坊 一屋一主題，不限于單一味覺體驗，營 造海洋美食的味覺、嗅覺、聽覺、視 覺、觸覺的全方位五覺體驗 設(shè)置包括水母、珊瑚、貝殼、濤音、紅 酒等主題餐廳 5-6個，約800-1000/個 深海密碼 打造充滿體驗性與新鮮感的水下紅酒吧/ 水下餐廳，四壁完全由玻璃制成，位于 溫暖的海水之下，360度欣賞海底風(fēng)情 運營方式：自持自營 水屋食坊/深海密碼 休閑商業(yè) Mini影院 策劃思路：區(qū)別與大眾觀影體 驗，設(shè)置 30人以下的mini影 院，主題ibox點播包廂，可以 播放海洋和地球生命相關(guān)的影 片，如海洋之聲，海底總動員 等，也

38、可以點播別的影片，同 時可以作為KTV，舉辦大家庭 Party，年輕人小團(tuán)體派對 運營模式：自持自營 規(guī)模體量：約500 策劃思路：突破傳統(tǒng)書店，借鑒紅 樹林今日X書屋。打造泛閱讀天地， 締造生活美學(xué)，無處不在的驚喜， 滿足游客永不過期的求知欲 運營模式：自持 規(guī)模體量：約500 Mix書屋 HIFI館 藝術(shù) 聚落 童玩 天地 茶藝 生活 創(chuàng)想 空間 策劃思路：海洋主題零售及休閑餐飲空間；包括 海生動植物護(hù)膚精品店、海洋動物玩具店、海洋 飾品店、海洋食材超市、探險餐廳、船摸3D打印 店、船飾工坊等 運營模式：出租+自持 規(guī)模體量：約600 海洋生活體驗店 溫泉康體公園 度假酒店 /地產(chǎn) 海昌學(xué)

39、院 海洋療愈課堂 海泉禪養(yǎng) 酒店 海昌醫(yī)美體驗 中心 海洋SPA匯 海洋素餐定制 中心 核心特色 以海泉度假酒店為核心，結(jié)合舟山本地溫泉 及生物資源，借由室內(nèi)室外相結(jié)合的多樣溫 泉體驗，打造海昌自己的海洋溫泉品牌 海昌海洋溫泉系列產(chǎn)品的試點，借用海豚等 動物和海浪聲音創(chuàng)作的遼愈禪修課程，海昌 海洋植物/礦物SPA產(chǎn)品，為高端度假客群提 供一個舒緩慢活的身心靈能量補(bǔ)給站 多元的運動休閑活動與戶外露營設(shè)施，豐富 了度假活動 海昌學(xué)院的首次試點 主要功能： 海洋SPA+禪養(yǎng)度假+論壇培訓(xùn)+運動休閑 核心要素：海洋溫泉 休閑商業(yè) 彩石灣 公共空間 室內(nèi)溫泉館 樂活溫泉 世界 天泉島 禪泉島 海泉島 休

40、閑運動 /旅游活動 海生營地 滑板極限 公園 運動休閑 廣場 旅游活動 策劃思路：結(jié)合基地山體與海洋資源。打造包括珊瑚、貝殼、水 母、海星等不同海洋生物主題營地，在營地的造型以及內(nèi)部要素 上充分突出不同主題，營造游客豐富趣味的露營體驗 運營方式：自持自營 規(guī)模體量：約150-200間 漁繩結(jié)主題 訓(xùn)練營 鹽場滑行：設(shè)置滑鹽場，游客可體驗鹽山滑行樂趣 沙坑樂園：用彩色沙石打造的兒童沙石游樂區(qū)，可 體驗堆沙、玩沙、踩沙等活動 藏寶洞穴：針對小朋友的尋寶游戲 運營方式：自營/IP引入 航海船世界：多種以船為造型的游樂設(shè)施，結(jié)合 舟山遣唐使的歷史故事 積木船世界：積木堆積出不同類型的船舶，如人 力船、

41、輪帆船、輪船、水翼船、氣墊船、潛艇 等，并可依托船體體驗拉帆、爬桅桿等活動 以天幕的形式增強(qiáng)體驗的舒適度 運營方式：自持自營 魔幻航船 （半室外） 海生營地 休閑運動 策劃思路：包括特技運動表演場（舉辦花式表演秀）、滑板 運動廣場（不同難度的滑板體驗）、滑板培訓(xùn)學(xué)校（特色培 訓(xùn)服務(wù)），此外還可提供器具租售等服務(wù) 運營方式：自持自營 滑板極限公園騎馬場 策劃思路：包括跑 馬、育馬、訓(xùn)馬場 地，游客可騎馬漫 步，享受在馬背上尋 覓探幽的樂趣。此 外，針對年輕游客、 兒童游客等開辦騎乘 課程，開展騎乘培訓(xùn) 運營方式：自持自營 休閑運動 高爾夫練習(xí)場 熒光慢跑道 策劃思路：設(shè)置高爾 夫發(fā)球臺，供度假客

42、 群、高爾夫初學(xué)者及 愛好者使用，此外， 舉辦針對初學(xué)者及兒 童的多種高爾夫課 程，并可對酒店客人 優(yōu)惠 運營方式：自持自營 策劃思路：既是慢跑 道，又是景觀道，跑 者白天可欣賞沿途景 色，夜間則可穿梭在 多彩燈海之中，以豐 富度假活動體驗 運營方式：自持自營 策劃思路：包括籃球場、網(wǎng)球場、壘球場、門 球場、籠式足球場、露天瑜伽場、攀巖壁等， 以滿足不同度假客群的康體健身需求 運營方式：自持自營 運動休閑廣場 策劃思路：酒店建筑造型設(shè)計風(fēng)格化，利用基地外海景觀，結(jié)合海 昌資源與片區(qū)主題，打造既可觀賞絕美景觀又具備文化度假功能的 酒店，不同海洋/溫泉主題客房 運營方式：自持自營 規(guī)模體量：約30

43、0間客房 論 壇酒 店 海泉養(yǎng)生酒店海洋文化論壇 海昌學(xué)院 主題培訓(xùn)課程：面向文旅行業(yè)從業(yè)人員， 開設(shè)動物繁育/馴養(yǎng)/表演、潛水PADI、運 營管理、劇場演藝等多專業(yè)短期研修班 戶外培訓(xùn)基地：除專業(yè)的理論課程，設(shè)置 戶外培訓(xùn)基地，讓從業(yè)者有實踐操作的空 間，從而使得整體培訓(xùn)更加的專業(yè)和實操 海洋文化論壇 以海洋動物保護(hù)、海洋資源開發(fā)利用，海 洋旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展等為主題的永久會議地， 進(jìn)一步確定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定者定位 運營方式：自持自營 規(guī)模體量：約5000-6000 康體度假 VIP 游艇碼頭 針對基地VIP游客的私享 性碼頭，可乘船至普陀 山。亦可在出海游樂 服務(wù)配套 彩虹沙地 景觀塑造，以珊瑚、水

44、母為 造型的景觀小品穿插其中 突出片區(qū)的氛圍感和主題感 策劃思路：以日式傳統(tǒng)溫 泉”湯怡”為特色的度假群 島,包括海泉島、天泉島、禪 泉島，建筑風(fēng)貌以日式湯屋 為設(shè)計緣起,并結(jié)合現(xiàn)代時尚 元素 運營方式：銷售/出租 規(guī)模體量：約100-150棟 策劃思路：結(jié)合海昌現(xiàn)有資源，通過室內(nèi)溫泉館，設(shè)置針對不同客 群的主題的溫泉泡湯體驗，包括家庭泡浴、情侶泡浴、VIP私屬裸 湯、團(tuán)體泡浴等，平衡淡旺季的同時填補(bǔ)目前市場空白 規(guī)模體量：3000 運營方式：自持自營 創(chuàng)想溫泉館 休閑商業(yè) 樂活溫泉世界 室 內(nèi)室 外 策劃思路 與在地文化及海洋資源結(jié) 合，為游客提供不同主題 的溫泉體驗 與室內(nèi)溫泉館一起構(gòu)建度

45、 假游客的溫泉一站式體驗 運營方式：自持自營 禪意 溫泉 花瓣 溫泉 動感 溫泉 草藥 溫泉 海泥 溫泉 海藻 溫泉 海鹽 溫泉 兒童池 露天 游池 戲水 項目 彩石灣 海泉創(chuàng)意 料理 海泉療愈 課堂 海昌醫(yī)美旗艦店，從美顏美體到無重力水療等均 有專業(yè)團(tuán)隊全程設(shè)計。提供私密溫馨的場所，讓 理療、美顏、抗老融入休閑度假中，包括ATP*排 毒能量、溫泉經(jīng)絡(luò)養(yǎng)生護(hù)理等 設(shè)置海洋美容護(hù)膚精品專賣店，同時作為體驗 衍生，薈萃包括海泥、海鹽、海藻、珊瑚等特 色SPA享受。利用舟山特產(chǎn)，為體驗者營造多 重的度假享受 利用基地豐富的原生貝殼，配 合加工打磨琉璃及砂礫，形成 如彩虹般斑斕的夢幻空間 游客可以在這

46、里享受拾貝之趣 設(shè)置海豚、海浪音樂、溫泉瑜 伽等心靈療愈課程，定期舉辦 主題沙龍等活動 以海洋食材為用料，強(qiáng)調(diào)健 康飲食的理念，讓食客體驗 味蕾與身心的共鳴與愜意 休閑商業(yè)約15,000，自營/委營 海洋精品SPA薈醫(yī)美理療苑 公共空間 海泉 花園 綠色花園景觀，讓游客充分親近自 然，同時巧妙分割動感與靜享、私 密與大眾的兩種體驗及客群 內(nèi)部穿插舟山溫泉文化相關(guān)的景觀 雕塑小品，豐富游客體驗 藍(lán)色標(biāo)注項目為海昌傳統(tǒng)優(yōu)勢項目提檔升級；橙色項目為海昌創(chuàng)新產(chǎn)品形態(tài) 業(yè)態(tài)類型核心功能運營方式所屬項目 餐飲 正餐 特色主題餐飲 主題性、體驗性強(qiáng)，本身可作為目的地，只提 供午餐和晚餐 自營 【海洋探索公園

47、】水屋食坊 【自在小鎮(zhèn)】漁藝聚落/海味長廊 【溫泉康體公園】海泉創(chuàng)意料理/櫻花街 一般品牌餐飲 吸引區(qū)域內(nèi)、甚至區(qū)域外餐飲消費人群，只提 供午餐和晚餐 出租 簡餐延長逗留時間和帶動人流租/售 快餐 聚集、帶動人流，業(yè)態(tài)互動，單價較低，用時 短、翻臺快 租/售 休閑餐飲（咖啡吧/甜品吧） 以飲品、輕食為主，延長逗留時間，目的性約 會場所 租/售 小吃活躍人流、提升租金收益租/售 零售 海昌特色零售與海洋結(jié)合的，海昌特色的精品零售自營 【自在小鎮(zhèn)】漁藝聚落 【海洋探索公園】MIX書屋/Mini影院/海洋生活體驗店 精品零售與舟山在地文化相結(jié)合的精致體驗性零售出租+出租 一般紀(jì)念品零售與舟山在地文化

48、相結(jié)合的常規(guī)旅游紀(jì)念品零售出租 酒店 高端度假酒店高端定位，奢華享受，定價3000-5000元自營【海洋探索公園】海豚水屋 精品特色酒店定價千元左右的主題精品酒店出租+自營 【溫泉康體公園】海泉養(yǎng)生度假酒店 【海洋探索公園】白鯨探索酒店/美人魚曼妙酒店/海豚水屋 酒店/海獅精靈酒店/海洋童話酒店 主題客棧民宿結(jié)合舟山文化特色的親民居住體驗出租+自營【自在小鎮(zhèn)】石屋主題客棧 體驗性營地結(jié)合周邊環(huán)境打造的露營體驗自營【溫泉康體公園】海生營地 度假溫泉度假租/售【溫泉康體公園】海泉島/天泉島/禪泉島 旅游 活動 室內(nèi)游樂室內(nèi)運營，注重科技與主題的植入自營 【海洋探索公園】生命之源/全息水族世界 /穿

49、越大航海/海生俱樂部/小小船長職業(yè)體驗館 戶外游樂注重與周邊環(huán)境的互動及體驗出租+自營 【溫泉康體公園】漁繩結(jié)訓(xùn)練營/魔幻航船世界/滑板極限公 園/騎馬場/高爾夫練習(xí)場等 【海洋探索公園】水下王國 產(chǎn)品體系匯總 DAY1抵達(dá)項目 DAY 2 10:00 抵達(dá)探索酒店/美人魚曼妙酒店，入住極具特色的海洋動 物房，稍事休息 11:00-12:00前往水屋石坊享用美味的海洋午餐 13:30-17:00 購票進(jìn)入水下王國，水下漫步與熱帶魚親密接觸，穿過生 命之源，走入探索世界盡情感受科技和海洋的魅力，享受 親子歡樂時光 17:00-20:00前往深海密碼享受獨特的海下用餐體驗 20:00-20:30欣賞Ilight光影/水舞秀 DAY 3 8:00-9:00在酒店享用美妙的早餐后，去往海豚水屋 9:30-11:30 與海豚親密接觸，背鰭騎游（30分鐘），雙豚共舞，享受 定制的海豚按摩，并與之親密合影 12:00-13:30水屋石坊享用與昨兒不同的美味海洋午餐 14:00-16:00在嬉水天地中體驗驚險刺激的滑道，悠然自得的親子戲水 16:00-18:30水屋石坊挖掘不一樣的美食 20:00-2