1、正本(下冊) 2018.5.11 Planning and Design of International Health technology town in Dalian 大連國際健康科技小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計(jì) 及啟動區(qū)建筑設(shè)計(jì) 副本(下冊) 2018.5.11 Planning and Design of International Health technology town in Dalian 大連國際健康科技小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計(jì) 及啟動區(qū)建筑設(shè)計(jì) “現(xiàn)代奢華 “打造區(qū)域標(biāo)桿形象 品質(zhì)洋房 貴族傳承 品質(zhì)洋房 貴族傳承 品質(zhì)洋房 貴族傳承 品質(zhì)洋房 貴族傳承 典雅高層 城市標(biāo)桿品質(zhì)洋房 貴族傳承 典雅高

2、層 城市標(biāo)桿 典雅高層 城市標(biāo)桿 典雅高層 城市標(biāo)桿 高端別墅 貴族傳承 社區(qū)商業(yè)配套 墅院生活靜謐庭院，身心輕松 景觀大堂家 觀景陽臺滿目綠意，將公園引入戶內(nèi) 禮儀入口區(qū)人車分流，不擾社區(qū)一絲靜謐 極致細(xì)節(jié)成就都市標(biāo)桿 Part01 市場調(diào)研 Part02 規(guī)劃設(shè)計(jì) Part03 產(chǎn)品設(shè)計(jì) Part04 立面選型 住區(qū)設(shè)計(jì)篇 開發(fā)目標(biāo)：快速啟動，快速去化，保證貨值 難點(diǎn)：區(qū)位偏遠(yuǎn)、競品同質(zhì)化、市場去化速度一般 思路：先調(diào)研、再定位，踩在競品肩上定策略 大連當(dāng)?shù)?.8左右住宅項(xiàng)目是怎么操盤的 祥生觀瀾府 占地面積：146300 建筑面積：248530 容積率：1.70 業(yè)態(tài)：小高層（14F、1

3、5F），洋房（5F） 缺點(diǎn)：整體空間布局緊湊，西側(cè)高層相互遮擋，部分住宅朝向偏大（23.9 度）； 市場調(diào)研 Market Research 對標(biāo)點(diǎn):對標(biāo)點(diǎn): 1.高低配洋房最大化； 2.高層L型布局，高層日照良好；洋房產(chǎn)品力強(qiáng)； 3.洋房一層送地下室，頂層送閣樓，增加附送； 4.高層采用T2戶型，北側(cè)加連廊，提高得房率； 5.小區(qū)有景觀軸，大花園，健康步行環(huán)道； 萬科翡翠公園（甘井子區(qū)） 5F洋房效果圖14F高層效果圖 祥生觀瀾府 占地面積：174000 建筑面積：284000 容積率：1.85 業(yè)態(tài)：小高層（14F），洋房（5F） 缺點(diǎn)：整體空間布局緊湊，無中心大花園，西側(cè)高層相互遮擋；

4、萬科城市之光（甘井子區(qū)） 對標(biāo)點(diǎn):對標(biāo)點(diǎn): 1.高低配洋房最大化； 2.高層L型布局，高層日照良好；洋房產(chǎn)品力強(qiáng)； 3.高層采用T2戶型，北側(cè)加連廊，提高得房率； 4.小區(qū)配套完善； 市場調(diào)研 Market Research 祥生觀瀾府 占地面積：54600 建筑面積：184000 容積率：2.40 業(yè)態(tài)：小高層（18F、27F），洋房（8F） 缺點(diǎn)：整體空間布局緊湊，西側(cè)高層相互遮擋，部分住宅朝向偏大（23.9 度）； 對標(biāo)點(diǎn):對標(biāo)點(diǎn): 1.高低配利潤最大化； 2.地下室抬高1.5米設(shè)計(jì)，節(jié)約土地開挖成本； 3.洋房大棟距，戶型方正贈送高，洋房產(chǎn)品力強(qiáng)； 4.小區(qū)內(nèi)部有夜光跑道； 招商海德公

5、園（甘井子區(qū)） 市場調(diào)研 Market Research 80兩房 夜光跑道 祥生觀瀾府 占地面積：53352 建筑面積：191252 容積率：2.46 業(yè)態(tài)：高層（18F-35F），洋房（9F） 缺點(diǎn)：整體空間布局緊湊，行列式布局，無中心大花園； 對標(biāo)點(diǎn):對標(biāo)點(diǎn): 1.高低配利潤最大化； 2.當(dāng)?shù)卣J(rèn)可9F洋房 3.洋房獨(dú)立成區(qū) 4.自身商業(yè)配套完善 萬科新都會（甘井子區(qū)） 市場調(diào)研 Market Research 祥生觀瀾府 占地面積：960000 建筑面積：1160000 容積率：1.20 業(yè)態(tài)：小高層（11F），洋房（6F） 關(guān)鍵詞：洋房產(chǎn)品賣得好，小高層在 當(dāng)?shù)亟邮芏容^高 對標(biāo)點(diǎn):對標(biāo)

6、點(diǎn): 1.高低配利潤最大化； 2.地下室抬高1.5米設(shè)計(jì)，節(jié)約土地開挖成本； 3.中央大景觀； 4.洋房獨(dú)立成區(qū)； 億達(dá)第一郡（旅順口區(qū)） 市場調(diào)研 Market Research 祥生觀瀾府 占地面積：266000 建筑面積：266000 容積率：1.0 業(yè)態(tài)：高層（30F），別墅（3F） 關(guān)鍵詞：大高層產(chǎn)品賣得不好 對標(biāo)點(diǎn):對標(biāo)點(diǎn): 1.高低配利潤最大化； 2.充分利用景觀資源； 億達(dá)藍(lán)山（旅順口區(qū)） 市場調(diào)研 Market Research 當(dāng)?shù)厝讼矚g住什么樣的房子？ 5F 6F 7F 8F 9F 洋房，洋房，洋房 T2小高層 當(dāng)?shù)厝思芍M住什么樣的房子？ 中高層，大高層，北連廊 結(jié)論：高

7、低配、洋房最大化 大連1.8容積率住宅項(xiàng)目是這么操盤的 Part01 市場調(diào)研 Part02 規(guī)劃設(shè)計(jì) Part03 產(chǎn)品設(shè)計(jì) Part04 立面選型 住區(qū)設(shè)計(jì)篇 藍(lán)海策略 互聯(lián)網(wǎng)降維打擊，田忌賽馬 1、用價格優(yōu)勢降維打擊壓倒 競品高層出貨； 2、用總價打擊競品高層，用 單價打擊競品洋房 1、別墅面積最小化，控制總價， 打擊競品洋房，滿足中高端改善需 求，產(chǎn)品層次豐富，確保短期快速 出貨 2、洋房用高附送下疊，頂躍產(chǎn)品， 高溢價和價格標(biāo)桿控制總價，拔高 項(xiàng)目調(diào)性，掩護(hù)洋房和高層出貨； 1，用洋房的戶型做高層，用品 質(zhì)打擊競品高層； 2用大花園、最好視野、大面寬 等品質(zhì)手段和價格與競品高層競 爭

8、 洋房 最大化 高層 洋房化 疊墅別墅 格調(diào)化 定位策略 Project orientation 用地面積： A地塊：58740平方米 B地塊：61916平方米 C地塊：40224平方米 幼兒園：2600平方米 限高：80米 容積率：1.80 建筑密度： 25% 綠地率：35% 根據(jù)設(shè)計(jì)條件，每個地塊分別滿足1.8 容積率，每個地塊均要有普通住宅，洋 房和聯(lián)排，并滿足戶型配比要求 用地條件圖 用地分析 山地運(yùn)動公園山地運(yùn)動公園 山地運(yùn)動公園山地運(yùn)動公園 規(guī)劃路規(guī)劃路 產(chǎn)業(yè)地塊 A地塊 B地塊 C地塊 基地緊鄰城市干道，交通方便，靠近小鎮(zhèn)示范區(qū)； 東西兩側(cè)規(guī)劃有山體運(yùn)動公園和生態(tài)農(nóng)莊 配套 沿街

9、布置一層商業(yè)，幼兒園不占用景觀面，在 地塊中心增大服務(wù)半徑覆蓋范圍 用地分析 洋房別墅區(qū)位價值分析高層區(qū)域價值分析 第一價值區(qū)域 第二價值區(qū)域 公園綠地 公園綠地 公 園 綠 地 資源 山 體 公 園 山 體 公 園 山 體 公 園 山 體 公 園 山 體 公 園 山 體 公 園 山 體 公 園 山 體 公 園 農(nóng) 田 農(nóng) 田 農(nóng) 田 河 流 景 觀 農(nóng)田 強(qiáng)排方案一 （27F+6F+3F） 強(qiáng)排方案三 （18F+14F+6F+3F） 強(qiáng)排方案四 （18F+9F+7F+3F） 強(qiáng)排方案二 （27F+9F+7F+3F） 方案一方案二方案三方案四 產(chǎn)品面積占比貨值面積占比貨值面積占比貨值面積占比貨

10、值 高層5120551.0%358443566535.5%24966 小高層58145 57.89%4651644105 43.91%35284 洋房3700036.8%370005524055.0%5524030960 30.82%3096047160 46.95%47160 聯(lián)排1224012.2%1468895409.5%1144811340 11.29%1360891809.14%11016 總計(jì)100445100%87532100445100%91654100445100%91084100445100%93460 沿河景觀別墅最大化，但高 層量大，去化慢，銷售有風(fēng) 險 洋房最大化，空

11、間層次豐富， 高層一字型布局，充分利用 沿河景觀 小高層L型布局，洋房和聯(lián)排 獨(dú)立成組團(tuán) 小高層L型布局，貨值最大化， 高層洋房化，景觀最大化，銷 售無風(fēng)險 住宅單價：高層7000元/，小高層：8000元/ ，洋房：10000元/，聯(lián)排：12000元/ 強(qiáng)排是個技術(shù)活！ 追求完美，死磕規(guī)范！ 在強(qiáng)排的基礎(chǔ)上如何優(yōu)化 總圖分析功能分析總圖分析功能分析 功能分析 小高層（18F） 洋房(7F) 別墅(3F) 圖例 洋房（9F） 產(chǎn)品力： 高層小高層洋房別墅 9F面積：1.44萬 占總面積比的14.3% 7F洋房面積：3.28萬 占總面積比的32.6% 7F+9F面積：4.72萬 占總面積比的46.

12、9% 洋房貨值4.72億 優(yōu)化思路 9F洋房 3F別墅 7F洋房 18F小高層 用9F洋房的面積置換部分小高層，增加洋房的量，提高溢價，便于完成3個億貨值 優(yōu)化思路 示范區(qū) 生態(tài)農(nóng)田 沿河景觀 利用洋房北面退臺，減小樓間距，增大中央景觀，打造景觀視線通廊 普通層洋房間距示意 洋房頂層北退臺偷間距示意 北面退臺可以節(jié)約日照間距 LM LM 洋房端套戶型平面 優(yōu)化思路 建筑由東到西呈階梯式逐步增高，充分利用景觀資源，景觀房套數(shù)最大 化，定制處理東邊端套戶型，實(shí)現(xiàn)270度觀景 沿河景觀 小高層端套戶型平面 二線景觀 一線景觀 三線景觀 9F小高層 3F別墅 7F洋房 18F小高層 田園景觀 示范區(qū)景

13、觀 優(yōu)化思路 東側(cè)沿河布置聯(lián)排別墅，充分利用東側(cè)景觀面，南面避開9F已建安置房 沿河景觀 別墅 生態(tài)農(nóng)田 示范區(qū) 已建安置房 別墅贈送地下室，負(fù)一層全明設(shè)計(jì) 優(yōu)化思路 改造河岸線，水系滲透進(jìn)小區(qū)形成島嶼墅，提高居住品質(zhì) 優(yōu)化思路 商業(yè)配套沿街布置，不占用景觀面，會所在地塊中心主入口，增大服務(wù)半徑 沿河景觀 生態(tài)農(nóng)田 示范區(qū) 已建安置房 優(yōu)化思路 生成小區(qū)結(jié)構(gòu)，打造“一軸一環(huán)”，通過景觀橋與示范區(qū)連通，打造實(shí)景體驗(yàn)區(qū) 中央景觀軸環(huán)形夜光跑道 景觀橋連接中央綠化與樣板 示范區(qū)，實(shí)現(xiàn)景觀交流與滲透 景觀 橋 樣板區(qū) 方案一 Selection 0ne 花園云頂 小高層L型布局 貨值最大化 高層洋房化

14、 中心大花園 空間層次豐富、小高層L型布局 貨值最大化，高層洋房化，景觀 最大化、中心大花園、運(yùn)動健身 環(huán)形步道 A地塊業(yè)態(tài)配比：小高層43.9%，洋房 47.0%，聯(lián)排9.1% A地塊貨值：9.35億 B地塊業(yè)態(tài)配比：小高層59.8%，洋房 31.3%，聯(lián)排8.8% B地塊貨值：9.51億 C地塊業(yè)態(tài)配比：小高層60.3%，洋房 30.5%，聯(lián)排9.2% C地塊貨值：6.17億 方案一 方案一指標(biāo) 方案一經(jīng)濟(jì)技術(shù)總指標(biāo) 項(xiàng)目A地塊B地塊C地塊總計(jì)要求值單位 建設(shè)用地面積587406191640224160880160880 總建筑面積14474415326999695397708 地上建筑面

15、積10573211144972403289584289584 其中 住宅建筑面積10044510587768783275105 其中 小高層593256528941843166457 洋房32480319482064085068 聯(lián)排 86408640630023580 商業(yè)面積49375222337013529 計(jì)容建筑面積的5% 配套面積350350250950 地下建筑面積390124182027292108124 其中 地下車庫面積30564333722113285068 別墅地下室面積84488448616023056 建筑密度25%25%25%25%25% 綠地率35%35%35%

16、35%35% 容積率1.801.801.801.801.8 總戶數(shù)91610026332551戶 機(jī)動車停車位數(shù)94210296512622 住宅1輛/戶，商業(yè) 配套100/輛 個 其中 地上931026425910%個 地下8499275872363個 方案一鳥瞰圖 方案一鳥瞰圖 80 90 110180 150 140 120商業(yè) 方案一戶型配比 6.4% 18.3% 19.2% 47.0% 9.1% 類型面積段（）房型面積面積比 要求 配比 普通住宅4410543.9%60% 其中 80二房64006.4%9% 85-95小三房1836018.3%30% 105-115三房1934519

17、.2%21% 洋房120-140四房4716047.0%30% 聯(lián)排別墅150-180四房91809.1%10% 別墅洋房普宅 （二房） 普宅（小 三房） 普宅 （三房） 城市道路 車庫出入口 人行出入口 人行漫步道 交通分析 示范區(qū) 城市道路 消防車出入口 消防分析 消防車道 消防登高場地 示范區(qū) 夜光跑道 沿河景觀 生態(tài)農(nóng)田 示范區(qū)景觀 沿河景觀 生態(tài)農(nóng)田 示范區(qū)景觀 景觀分析 優(yōu)化思路 沿河景觀 田園景觀 示范區(qū)景觀 視線分析 地下車庫范圍 車庫出入口 地面停車 停車分析 日照： 住宅日照滿足大寒日2小時要求 圖例 1小時 2小時 3小時 4小時 5小時 6小時 日照分析 方案二 Sel

18、ection Tow 花園云冠 高層一字型布局 洋房最大化 空間層次化 中心大花園 方案二 空間層次豐富、洋房最大化、小 高層一字型布局、中心大花園、 運(yùn)動健身環(huán)形步道 A地塊業(yè)態(tài)配比：高層35.5%，洋房 55.0%，聯(lián)排9.5% A地塊貨值：9.17億 B地塊業(yè)態(tài)配比：小高層59.8%，洋房 31.3%，聯(lián)排8.8% B地塊貨值：9.51億 C地塊業(yè)態(tài)配比：小高層60.3%，洋房 30.5%，聯(lián)排9.2% C地塊貨值：6.17億 方案二指標(biāo) 方案二經(jīng)濟(jì)技術(shù)總指標(biāo) 項(xiàng)目A地塊B地塊C地塊總計(jì)要求值單位 建設(shè)用地面積587406191640224160880160880 總建筑面積143824

19、15326999695396788 地上建筑面積10573211144972403289584289584 其中 住宅建筑面積10044510587768783275105 其中 高層356656528941843142797 洋房552403194820640107828 聯(lián)排 95408640630024480 商業(yè)面積49375222337013529 計(jì)容建筑面積的5% 配套面積350350250950 地下建筑面積380924182027292107204 其中 地下車庫面積28764333722113283268 別墅地下室面積93288448616023936 建筑密度25%25

20、%25%25%25% 綠地率35%35%35%35%35% 容積率1.801.801.801.801.8 總戶數(shù)86010026332495戶 機(jī)動車停車位數(shù)88610296512566 住宅1輛/戶，商業(yè) 配套100/輛 個 其中 地上871026425310%個 地下7999275872313個 方案二鳥瞰圖 方案二鳥瞰圖 方案二戶型配比 8.4% 15.0% 12.1% 55.0% 9.5% 類型面積段（）房型面積面積比 要求 配比 普通住宅3566535.5%60% 其中 80二房84548.4%9% 85-95小三房1505915.0%30% 105-115三房1248312.1%2

21、1% 洋房120-140四房5524055.0%30% 聯(lián)排別墅150-180四房95409.5%10% 別墅洋房普宅 （二房） 普宅（小 三房） 普宅 （三房） 80 90 110180 150 140 120商業(yè) 日照： 住宅日照滿足大寒日2小時要求 圖例 1小時 2小時 3小時 4小時 5小時 6小時 日照分析 方案三 Selection Three 花園府邸 小高層L型布局 產(chǎn)品比例均衡 分區(qū)明確 中心大花園 小高層L型布局，洋房和聯(lián)排南 北布置獨(dú)立成組團(tuán)、中心大花園、 運(yùn)動健身步道 A地塊業(yè)態(tài)配比：小高層59.4%，洋房 32.1%，聯(lián)排8.4% A地塊貨值：9.02億 B地塊業(yè)態(tài)配

22、比：小高層59.8%，洋房 31.3%，聯(lián)排8.8% B地塊貨值：9.51億 C地塊業(yè)態(tài)配比：小高層60.3%，洋房 30.5%，聯(lián)排9.2% C地塊貨值：6.17億 方案三 方案三指標(biāo) 方案三經(jīng)濟(jì)技術(shù)總指標(biāo) 項(xiàng)目A地塊B地塊C地塊總計(jì)要求值單位 建設(shè)用地面積587406191640224160880160880 總建筑面積14525215326999695398216 地上建筑面積10573211144972403289584289584 其中 住宅建筑面積10044510587768783275105 其中 小高層627056528941843169837 洋房29280319482064

23、081868 聯(lián)排 84608640630023400 商業(yè)面積49375222337013529 計(jì)容建筑面積的5% 配套面積350350250950 地下建筑面積395204182027292108632 其中 地下車庫面積31248333722113285752 別墅地下室面積82728448616022880 建筑密度25%25%25%25%25% 綠地率35%35%35%35%35% 容積率1.801.801.801.801.8 總戶數(shù)93710026332572戶 機(jī)動車停車位數(shù)96310296512643 住宅1輛/戶，商業(yè) 配套100/輛 個 其中 地上951026426110

24、%個 地下8689275872382個 方案三鳥瞰圖 方案三戶型配比 9.8% 30.2% 19.4% 32.1% 8.4% 類型面積段（）房型面積面積比 要求 配比 普通住宅5970559.4%60% 其中 80二房98809.8%9% 85-95小三房3036530.2%30% 105-115三房1946019.4%21% 洋房120-140四房3228032.1%30% 聯(lián)排別墅150-180四房84608.4%10% 別墅洋房普宅 （二房） 普宅（小 三房） 普宅 （三房） 80 90 110180 150 140 120商業(yè) 日照： 住宅日照滿足大寒日2小時要求 圖例 1小時 2小時

25、 3小時 4小時 5小時 6小時 日照分析 方案四 Selection Three 花園云墅 小高層L型布局 別墅最大化 分區(qū)明確 中心大花園 小高層L型布局，聯(lián)排和洋房南 北布置獨(dú)立成組團(tuán)、別墅最大化、 中心大花園、運(yùn)動健身步道 A地塊業(yè)態(tài)配比：小高層57.9%，洋房 30.8%，聯(lián)排11.3% A地塊貨值：9.11億 B地塊業(yè)態(tài)配比：小高層59.8%，洋房 31.3%，聯(lián)排8.8% B地塊貨值：9.51億 C地塊業(yè)態(tài)配比：小高層60.3%，洋房 30.5%，聯(lián)排9.2% C地塊貨值：6.17億 方案四 方案四指標(biāo) 方案四經(jīng)濟(jì)技術(shù)總指標(biāo) 項(xiàng)目A地塊B地塊C地塊總計(jì)要求值單位 建設(shè)用地面積58

26、7406191640224160880160880 總建筑面積14742015326999695400384 地上建筑面積10573211144972403289584289584 其中 住宅建筑面積10044510587768783275105 其中 小高層641456528941843171277 洋房24960319482064077548 聯(lián)排 113408640630026280 商業(yè)面積49375222337013529 計(jì)容建筑面積的5% 配套面積350350250950 地下建筑面積416884182027292110800 其中 地下車庫面積30600333722113285

27、104 別墅地下室面積110888448616025696 建筑密度25%25%25%25%25% 綠地率35%35%35%35%35% 容積率1.801.801.801.801.8 總戶數(shù)91710026332552戶 機(jī)動車停車位數(shù)94310296512623 住宅1輛/戶，商業(yè) 配套100/輛 個 其中 地上931026425910%個 地下8509275872364個 方案四鳥瞰圖 方案四戶型配比 10.8% 32.7% 20.4% 24.8% 11.3% 類型面積段（）房型面積面積比 要求 配比 普通住宅5932559.1%60% 其中 80二房1088010.8%9% 85-95小

28、三房3280532.7%30% 105-115三房2046020.4%21% 洋房120-140四房2496024.8%30% 聯(lián)排別墅150-180四房1134011.3%10% 別墅洋房普宅 （二房） 普宅（小 三房） 普宅 （三房） 80 90 110180 150 140 120商業(yè) 日照： 住宅日照滿足大寒日2小時要求 圖例 1小時 2小時 3小時 4小時 5小時 6小時 日照分析 方案對比 方案一 小高層L型布局 貨值最大化 高層洋房化 中心大花園 方案二 高層一字型布局 洋房最大化 空間層次化 中心大花園 方案三 小高層L型布局 產(chǎn)品比例均衡 分區(qū)明確 中心大花園 方案四 小高層

29、L型布局 別墅最大化 分區(qū)明確 中心大花園 貨值：貨值：9.11億貨值：億貨值：9.02億貨值：億貨值：9.17億貨值：億貨值：9.35億億 節(jié)流通過成本控制來增加利潤 策略一：地面停車最大化達(dá)到10%，減小地庫面積 策略三：控制戶型周長，減小戶型的體型系數(shù) 策略四：立面收放有度，細(xì)節(jié)在進(jìn)人尺度使用，保證立面效果 策略二：地下室抬高1.5米，做無梁樓蓋減小土方開挖量 優(yōu)化思路 西側(cè)和東側(cè)沿街適當(dāng)加大退距， 增加地面停車，做足10%，減少 地下車庫面積 策略一：地面停車數(shù)10%最大化,減小地庫面積,節(jié)約建設(shè)成本 優(yōu)化思路 場地剖面示意圖 策略二：地下室抬高1.5m,減少開挖,節(jié)約建造成本 優(yōu)化思

30、路 策略三：控制戶型周長，減小戶型的體型系數(shù) 優(yōu)化思路 策略四：立面收放有度，細(xì)節(jié)在進(jìn)人尺度使用，保證立面效果 控制窗地比：滿足節(jié)能要求 基座及門頭做石材 其他部位仿石漆涂料 關(guān)鍵部位做石材：比如門頭，上部做涂料，既保證項(xiàng)目品質(zhì)又可控制成本 Part01 市場調(diào)研 Part02 規(guī)劃設(shè)計(jì) Part03 產(chǎn)品設(shè)計(jì) Part04 立面選型 住區(qū)設(shè)計(jì)篇 ALL AROUND 群雄圍繞 產(chǎn)品突圍 PRODUCT BREAKTHROUGH 項(xiàng)目名稱主力戶型主力面積段售價 萬科翡翠公園三房90-12015000元/ 招商海德公園三房90-12016000元/ 萬科八棟墅四房99-140330萬元/套 宏都

31、熙景二房，三房99-12818000元/ 華潤二十四城三房90-12516500元/ 中鐵春風(fēng)十里二房，三房88-108160萬元/套 億達(dá)第一郡三房97-13111000元/ 中華城三房80-12214600元/ 中海萬錦公館二房，三房80-120暫定 市場分析市場分析 Property Market analysisProperty Market analysis 萬科翡翠公園萬科翡翠公園 億達(dá)第一郡億達(dá)第一郡 中鐵春風(fēng)十里中鐵春風(fēng)十里 華潤二十四城華潤二十四城 萬科八棟墅萬科八棟墅 宏都熙景宏都熙景 中華城中華城 招商海德公園招商海德公園 本案本案 中海萬錦公館中海萬錦公館 競品樓盤競品

32、樓盤 Competitive propertyCompetitive property 項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱： 大連萬科翡翠公園 項(xiàng)目名稱 萬科翡翠公園 項(xiàng)目名稱 萬科翡翠公園 開發(fā)商 中鐵建（大連）置業(yè) 大連萬成之光置業(yè) 項(xiàng)目位置 虹港路與新水泥路交匯處 占地面積 146300 建筑面積 248530 容積率 1.70 綠化率 35 主力戶型 90120三房 樓層狀況 洋房，小高層 成交均價 15000元/ 開盤日期 2017年10月21日 項(xiàng)目名稱 招商海德公園 項(xiàng)目名稱 招商海德公園 開發(fā)商招源房地產(chǎn) 項(xiàng)目位置甘井子區(qū)南關(guān)嶺街道 占地面積54600 建筑面積184000 容積率2.40 綠

33、化率34 主力戶型90120三房 樓層狀況高層，小高層，商業(yè) 成交均價16000元/ 開盤日期2018年3月22日 洋房903房 洋房1103房 洋房1203房 973房 953房 1153房 競品樓盤競品樓盤 Competitive propertyCompetitive property 項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱： 大連萬科翡翠公園 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 華潤二十四城 開發(fā)商華潤置地（大連）有限公司 項(xiàng)目位置甘井子機(jī)場北板塊 占地面積390000 建筑面積520000 容積率1.33 綠化率40 主力戶型110125三房 樓層狀況洋房 成交均價16500元/ 開盤日期2018年2月3日 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目

34、名稱 中鐵春風(fēng)十里 開發(fā)商 大連梓金發(fā)展有限公司 項(xiàng)目位置 旅順口鹽柏路 占地面積 115000 建筑面積 66000 容積率 0.55 綠化率 35.5 主力戶型 二房，三房 樓層狀況 聯(lián)排，雙拼 成交均價 160萬元/套 開盤日期 2017年9月10日 洋房882房 洋房1103房 洋房1103房 1163房 842房 競品樓盤競品樓盤 Competitive propertyCompetitive property 項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱： 大連萬科翡翠公園 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 億達(dá)第一郡 開發(fā)商大連億鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置旅順口新城大街747號 占地面積960000 建筑面積1160

35、000 容積率1.00 綠化率60 主力戶型二房，三房，四房 樓層狀況小高層，多層 成交均價11000元/ 開盤日期2016年4月8日 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 中華城 開發(fā)商 新興際華集團(tuán) 項(xiàng)目位置 甘井子嵐嶺路北側(cè) 占地面積 80000 建筑面積 300000 容積率 2.70 綠化率 35 主力戶型 二房，三房 樓層狀況 高層，小高層，洋房 成交均價14600元/ 開盤日期 2017年11月25日 小高層1163房 小高層982房 洋房892房 小高層1103房 洋房1203房小高層802房 競品樓盤競品樓盤 Competitive propertyCompetitive property 項(xiàng)目

36、名稱：項(xiàng)目名稱： 大連萬科翡翠公園 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 萬科八棟墅 開發(fā)商大連萬科置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置甘井子區(qū)華東路民政局 占地面積36000 建筑面積46000 容積率1.28 綠化率40 主力戶型99140四房 樓層狀況小高層，疊墅 成交均價330萬元/套 開盤日期2018年3月16日 院：一層送兩層地下室 99 府：二層躍三層140 臺：四層送頂層閣樓111 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 宏都熙景 開發(fā)商大連宏都房地產(chǎn) 項(xiàng)目位置華南廣場二十三中學(xué)北 占地面積77100 建筑面積140000 容積率2.00 綠化率40 主力戶型二房，三房 樓層狀況高層，小高層，多層，別墅 成交均價18000元/ 開盤

37、日期 2017年7月8日 洋房932房 小高層912房 高層1203房 競品樓盤競品樓盤 Competitive propertyCompetitive property 項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱： 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 大連中海萬錦公館 開發(fā)商大連中海地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置甘井子區(qū)體育中心東北側(cè) 占地面積15300 建筑面積530000 容積率2.40 綠化率40 主力戶型99140二房、三房 樓層狀況小高層，疊拼 成交均價待定 開盤日期預(yù)2018年6月 高層832房 洋房923房 高層983房 高層993房 洋房1133房 樓盤規(guī)模類型產(chǎn)品配套樓盤規(guī)模類型產(chǎn)品配套 萬科 翡翠 公園 萬科 翡翠

38、公園 占地面積： 146300 建筑面積： 248530 容積率：1.7 小高層 洋房 三居 （90） 四居 （120） 集中商業(yè) 招商 海德 公園 招商 海德 公園 占地面積： 54600 建筑面積： 184000 容積率：2.40 高層 小高層 二居 （90） 三居 （110） 商業(yè) 萬科 八棟 墅 萬科 八棟 墅 占地面積： 36000 建筑面積： 46000 容積率：1.28 小高層 疊墅 四居 （99） 四居 （140） 生活廣場 學(xué)校 宏都 熙景 宏都 熙景 占地面積： 771000 建筑面積： 140000 容積率：2.00 高層 小高層 多層 別墅 三居 （92） 四居 （12

39、0） 2萬平商街 幼兒園 競品樓盤競品樓盤 Competitive propeCompetitive propertyrty 萬科翡翠公園招商海德公園宏都熙景華潤二十四城萬科翡翠公園招商海德公園宏都熙景華潤二十四城 902室2廳1衛(wèi) 902室2廳1衛(wèi)902室2廳1衛(wèi) 1103室2廳2衛(wèi)1102室2廳1衛(wèi)1203室2廳2衛(wèi) 902室2廳1衛(wèi) 902室2廳1衛(wèi)902室2廳1衛(wèi) 1103室2廳2衛(wèi)1102室2廳1衛(wèi)1203室2廳2衛(wèi) 902室2廳1衛(wèi) 1103室2廳2衛(wèi) 902室2廳1衛(wèi) 1103室2廳2衛(wèi) 樓盤規(guī)模類型產(chǎn)品配套樓盤規(guī)模類型產(chǎn)品配套 華潤 二十 四城 華潤 二十 四城 占地面積： 3

40、90000 建筑面積： 520000 容積率： 1.33 洋房三居 （110） 三居 （125） 商業(yè) 中小學(xué) 中鐵 春風(fēng) 十里 中鐵 春風(fēng) 十里 占地面積： 115000 建筑面積： 66000 容積率： 0.55 聯(lián)排 雙拼 二居 （84） 三居 （115） 綜合商場 中小學(xué) 億達(dá) 第一 郡 億達(dá) 第一 郡 占地面積： 960000 建筑面積： 1160000 容積率： 1.00 小高層 多層 二居 （98） 三居 （120） 綜合商場 幼兒園 中小學(xué) 中華 城 中華 城 占地面積： 80000 建筑面積： 300000 容積率： 2.70 高層 小高層 洋房 二居 （90） 三居 （12

41、0） 商業(yè) 幼兒園 競品樓盤競品樓盤 Competitive propeCompetitive propertyrty 中鐵春風(fēng)十里億達(dá)第一郡中華城萬科八棟墅中鐵春風(fēng)十里億達(dá)第一郡中華城萬科八棟墅 902室2廳1衛(wèi) 1203室2廳2衛(wèi)1103室2廳2衛(wèi) 902室2廳1衛(wèi) 1203室2廳2衛(wèi)1103室2廳2衛(wèi) 902室2廳1衛(wèi)902室2廳1衛(wèi)902室2廳1衛(wèi) 1202室3廳3衛(wèi) 902室2廳1衛(wèi) 1202室3廳3衛(wèi) 1404室2廳3衛(wèi)1404室2廳3衛(wèi) 1113室2廳2衛(wèi)1113室2廳2衛(wèi) 研判總結(jié) 競品戶型結(jié)構(gòu)較為合理 面寬等資源較為舒適 設(shè)計(jì)相對傳統(tǒng) 市場競爭激烈，但缺乏標(biāo)桿產(chǎn)品 PREVI

42、OUS ANALYSIS 需保證面寬基礎(chǔ)上注入輕奢宅理念，做市場的引導(dǎo)者 差異化 體驗(yàn)感 定制化 差異化競爭，提單價控總價，打造精品社區(qū) 高層：產(chǎn)品升級宜居生活 洋房：品質(zhì)提升高端改善 別墅：品質(zhì)提升輕奢豪宅 差異化 產(chǎn)品 控制總價 = 精減面積 + 精細(xì)設(shè)計(jì) 提升品質(zhì)+尊貴體驗(yàn) 可變空間 連廊在14F設(shè)置 規(guī)范6.4.4. 對于一棟十二層的住宅，各單元 聯(lián)通的屋面可以視為聯(lián)系廊 對于一棟十八層的住宅，聯(lián)系廊 的設(shè)置可有兩種方案： 方案一，在十二層設(shè)置第一個聯(lián) 系廊，根據(jù)聯(lián)系廊的間隔不能超 過五層的規(guī)定，十七層必須設(shè)置 第二個聯(lián)系廊 方案二，在十四層設(shè)置第一個聯(lián) 系廊，各單元的聯(lián)通屋面即可以

43、視為第二個聯(lián)系廊 14F18F高層戶型 14F聯(lián)系廊 大連萬科 大連萬科城市之光 14F 大連萬科翡翠公園 面寬最大化 空間視覺顯大 尺度舒適化 超大空間設(shè)計(jì) 空間行走洄游 贈送最大化 附加值最大化 好看好用好賣 產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略 別墅產(chǎn)品策略 一、高附加值、高溢價值 贈送最大化，全明地下室，觀景露臺，挑空等活躍 空間增加改造靈活性。 二、尊貴生活、私密感受 大面寬、南北通廳、景觀露臺等設(shè)計(jì)大大提高 別墅產(chǎn)品的舒適度和品質(zhì)感。 180聯(lián)排（改造后） 戶型分析 一層平面圖 多重院落 休閑院落，移步易景 超寬橫廳 超寬橫廳，方正大氣 超大廚房 良好的餐廚互動，方便 快捷 餐廳+客廳 打造豎向通廳

44、180聯(lián)排戶型分析 負(fù)二層平面圖負(fù)一層平面圖 負(fù)二層家庭停車 吧臺、健身提高生活品味 負(fù)一層家庭活動室 連接庭院增強(qiáng)休閑生活 180聯(lián)排 一層平面圖二層平面圖三層平面圖 改造前 改造后 二層三套房設(shè)計(jì) 酒店輕奢體驗(yàn) 三套房面向庭院景觀空間 功能完善，提高生活舒適度 奢華主臥寬闊舒適 西側(cè)露臺休閑生活 三層豪華主臥設(shè)計(jì) 增強(qiáng)空間體驗(yàn) 150聯(lián)排（改造后） 戶型分析 一層平面圖 私密院落 私密院落，移步易景 超寬橫廳 超寬橫廳，方正大氣 U形廚房 良好的餐廚互動，方便 快捷 餐廳+客廳 打造豎向通廳 180聯(lián)排戶型分析 負(fù)二層平面圖負(fù)一層平面圖 負(fù)二層家庭停車 吧臺、健身提高生活品味 負(fù)一層家庭活

45、動室 連接庭院增強(qiáng)休閑生活 150聯(lián)排 一層平面圖二層平面圖三層平面圖 改造前 改造后 二層次主臥套房設(shè)計(jì) 酒店輕奢體驗(yàn) 次主臥面向庭院景觀空間 功能完善，提高生活舒適度 洋房產(chǎn)品策略 一、疊墅化 極力打造高品質(zhì)的洋房產(chǎn)品，私家庭院 獨(dú)立入戶，露臺空中花園引景入戶 二、高附加值、高溢價值 贈送值最大化，南北景觀庭院，觀景露臺 空中花園。通過挑空起居室、餐廳等活躍 空間增加改造靈活性 三、尊貴生活、私密感受 私家電梯、陽光房、屋頂花園，大寬廳設(shè)計(jì)大大提高 洋房的舒適度和品質(zhì)感。 奢享-洋房135 （方案一） 墅質(zhì)洋房 墅質(zhì)洋房 面寬：14.7m 進(jìn)深：11.4m 面積： 135 庭院: 首層贈送

46、南北庭院，獨(dú)立入戶 墅質(zhì)體驗(yàn) 地下全贈送 地下超大面積贈送，且附送 下沉庭院，提升居住品質(zhì) 豪華主臥 帶來酒店般輕奢居住體驗(yàn) 下沉庭院上空 高附加值，空間豐富，改善 地下一層的采光通風(fēng)環(huán)境 一層平面圖 地下一層平面圖 墅質(zhì)洋房 面寬：14.7m 進(jìn)深：11.4m 面積： 135 標(biāo)準(zhǔn)層平面圖 餐廳+客廳 : 打造豎向通廳 豪華主臥 帶來酒店般輕奢居住體驗(yàn) 橫向大尺度陽臺 最大限度吸納自然景觀之美 私家電梯入戶 雙流線設(shè)計(jì)，墅質(zhì)體驗(yàn) 南北通風(fēng): 最大限度地保持室內(nèi)舒適環(huán)境 贈送面積 后期可改造成舒適房間 墅質(zhì)洋房 面寬：14.7m 進(jìn)深：11.4m 面積： 135 十字流線，洄游動線 十字雙流線

47、，游洄動線， 動靜分離，致享奢華。 標(biāo)準(zhǔn)層平面圖 墅質(zhì)洋房 面寬：13.5m 進(jìn)深：12.1m 面積： 138 標(biāo)準(zhǔn)層平面圖 餐廳+客廳 : 打造豎向通廳 豪華主臥 帶來酒店般輕奢居住體驗(yàn) 私家電梯入戶 雙流線設(shè)計(jì)，墅質(zhì)體驗(yàn) 南北通風(fēng): 最大限度地保持室內(nèi)舒適環(huán)境 贈送面積 后期可改造成舒適房間 東邊套戶型 墅質(zhì)洋房 面寬：14.7m 進(jìn)深：11.4m 面積： 120 頂層平面圖（下躍） 頂層平面圖（上躍） 客廳挑空 高附加值，提高贈送，豐富住 宅空間感受，提升居住品質(zhì) 豪華主臥 帶來酒店般輕奢居住體驗(yàn) 超大露臺 頂層贈送超大露臺，視野開闊 南北通風(fēng) 最大限度地保持室內(nèi)舒適環(huán)境 露臺 露臺露臺

48、 奢享-洋房135 （方案二） 墅質(zhì)洋房 墅質(zhì)洋房 面寬：14.1m 進(jìn)深：9.4m A:3房2廳2衛(wèi) B:4房2廳3衛(wèi) 面積： A:110 B:130 庭院: 首層贈送南北庭院，獨(dú)立入戶 墅質(zhì)體驗(yàn) 餐廳+客廳 : 打造寬廳，實(shí)現(xiàn)超尺度 景觀觀賞面 B 130 B 130 A 110 A 110 豪華主臥 帶來酒店般輕奢居住體驗(yàn) 起居室上空 高附加值，空間靈活，二 樓可三房，可套房 一層平面圖 二層平面圖 奢享-洋房135 （方案三） 墅質(zhì)洋房 墅質(zhì)洋房 面寬：13.5m 進(jìn)深：12m 地下室南側(cè)贈送給一層住戶 地下室北側(cè)贈送給二層住戶 墅質(zhì)洋房 面寬：14m 進(jìn)深：12m 3+1房2廳2衛(wèi)

49、面積：135 贈送面積 后期可改造成舒適房間 餐廳+客廳+書房 : 奢享書客廳，洄游餐廳 景觀庭院 一層贈送豪華景觀庭院 豪華主臥 帶來酒店般輕奢居住體驗(yàn) 贈送地下室 贈送地下室，增加溢價 二層庭院二層庭院 一層平面圖 墅質(zhì)洋房 面寬：14m 進(jìn)深：12m 4+1房2廳2衛(wèi) 面積：135 贈送面積 后期可改造成舒適房間 餐廳+客廳+書房 : 奢享書客廳，洄游餐廳 景觀陽臺 南向贈送豪華景觀陽臺 豪華主臥 帶來酒店般輕奢居住體驗(yàn) 景觀庭院 二層贈送景觀庭院 贈送地下室 贈送地下室，增加溢價 二層平面圖 墅質(zhì)洋房 面寬：14m 進(jìn)深：12m 4+1房2廳2衛(wèi) 面積：135 贈送面積 后期可改造成舒適房間 餐廳+客廳+書房 : 奢享書客廳，洄游餐廳 景觀陽臺 南向贈送豪華景觀陽臺 豪華主臥 帶來酒店般輕奢居住體驗(yàn) 起居室面積45.3 標(biāo)準(zhǔn)層平面圖 墅質(zhì)洋房 面寬：14m 進(jìn)深：12m 4+1房2廳2衛(wèi) 面積：135 起居室面積45.3 餐廳+客廳+書房 : 奢享書客廳，洄游餐廳 標(biāo)準(zhǔn)層平面圖 奢享-洋房140