1、START SCHEMES4 首開設計首開設計 2019.01.162019.01.16 祥生祥生 撫州 佛嶺小鎮一佛嶺小鎮一期期 概念概念方案方案 對話 生活 撫州東鄉 區域區域 規劃規劃 首開首開 設計設計 產品產品 設計設計 立面立面 設計設計 前期前期 研究研究 樣板樣板 區區 案例案例 分析分析 前期前期 分析分析 前期前期 分析分析 PART. A 我們有什么資源？我們有什么資源？ 從宏觀、中觀、微觀分析地塊可用資源從宏觀、中觀、微觀分析地塊可用資源 宏觀看區位宏觀看區位 中中觀看規劃觀看規劃 微觀看配套微觀看配套 佛嶺之于東鄉，如良渚之于杭州佛嶺之于東鄉，如良渚之于杭州 杭州杭州

2、東鄉東鄉 良渚良渚佛嶺佛嶺 PRELIMINARY STUDY1 前期研究前期研究 東鄉 DONG XIANG G105 南昌昌北 國際機場 撫州東站 南昌西站 撫州 FU ZHOU 豐城 FENG CHENG 永修 YONG XIU 樟樹 ZHANG SHU 高安 GAO AN 奉新 FENG XIN 靖安 JING AN 余干 YU GAN G45 南昌 鄱陽湖 Po yang hu 臨近南昌市主城區 南昌都市“后花園” 高效承接南昌功能外溢 宏觀宏觀 高速鐵路 東鄉縣北部有滬昆高速鐵路撫州東 站；基地距撫州東站僅5公里。 區域交通 基地周邊有G60、G35、G70等高 速公路，可快速到達

3、南昌市區，交 通便捷。 PRELIMINARY STUDY1 前期研究前期研究 撫州東站 東鄉站 2.5km 4.8km 基地 景區 龍山南路 基地位置 鐵路1&2 高速 中觀中觀 城市北向發展， 但西側、北側均有城市主干道經過， 基地北側有環城南路經過， 西側有龍山南路經過， 基地距離東鄉站只有2.5公里，距離 撫州東站也只有4.8公里， 交通十分便利。 規劃景區 城區 北城 PRELIMINARY STUDY1 前期研究前期研究 微觀微觀 依托佛嶺獨特景觀優勢 南鄰佛嶺景觀大道 西鄰景區城市門戶 SITE SITE 城市門戶 （牌坊） 景區入口 公園 公園 區域商 業中心 佛嶺景區 PRE

4、LIMINARY STUDY1 前期研究前期研究 地塊特征地塊特征 現狀為生地 配套較弱 周邊景觀良好 規劃前景好 未來前景可期 地段地段一一四五線城市近郊的小鎮項目，非熱點板塊，項目在城市發展主軸線上。 客群一客群一第一居所置業客群及第二居所休閑度假客群。 環境一環境一地塊依山傍水，生態資源稟賦，但目前暫未聚集人氣。 教育一教育一3公里步行生活圈里有兩所小學，教育文化設施齊全。 交通一交通一區域對外交通路較多，高鐵、動車、高速具備，交通條件良好。 配套一配套一服務配套較少，難以滿足整個景區的游客游覽需求。 土木鋪淘寶店： PRELIMINARY STUDY1 前期研究前期研究 書 畫 文 化

5、 中 心 Calligraphy And Culture Center 國 際 康 養 中 心 International Health Center Eighteenth floor 八 樓 十 六 閣 Xiyin Templer 西 隱 禪 寺 游 客 服 務 中 心 Tourist Service Center 星 級 度 假 酒 店 Star resort 人文休憩區 生態頤養區 禪宗養心區 山水度假區 Foling Tianhu Hotel 天 湖 度 假 酒 店 度 假 休 閑 綜 合 體 （ 商 業 綜 合 體 ） Commercial complex 機遇機遇 依托佛嶺獨特的

6、景觀優勢 具有大型場景營造 的可能 PRELIMINARY STUDY1 前期研究前期研究 基地 中心城區 規劃景區 東鄉縣未來城 荊尊府 仕博園 英倫城邦 挑戰挑戰 撫州市東鄉區 新城區逐漸向北偏移 主要競品分布城北 規模大 生地 去化壓力大 REGIONAL PLANNING3 區域規劃區域規劃 800800畝開發策略畝開發策略 營造生活場景，快速催熟地塊營造生活場景，快速催熟地塊 展現大型成熟社區的展現大型成熟社區的氣質氣質 REGIONAL PLANNING3 區域規劃區域規劃 特色文化特色文化氛圍，氛圍，提升提升社區知名度與認同感社區知名度與認同感 完善完善的的配套配套體系體系打造打

7、造城市城市街區生活街區生活 具有強烈文化與生活特征的具有強烈文化與生活特征的核心區核心區 成熟社區的成熟社區的幾幾大特征大特征 800800畝如何打造？畝如何打造？ 前期前期 分析分析 案例案例 分析分析 PART. B 新城市主義新城市主義 & & 案例分析案例分析 良渚文化村良渚文化村 碧云社區碧云社區 復合街區提供完善的社區生活 配套業態豐富，營造成熟氛圍 集中公共資源形成社區核心 新城市主義社區生活 借鑒1：主題明確，山水休閑 健康度假主題 借鑒2：社區生活配套軸（配套多點分布，貫穿全區） 文化設施 休閑運動設施 商業設施 醫療設施 教育設施 白鷺灣公園 浙醫一院良渚保健中心 白鷺灣君

8、瀾度假酒店 茶語公園 玉鳥流蘇(創意商業街區) 良渚博物館 美麗洲公園 教堂良渚門診部 勸學里(9年制實驗學校) 茶語公園 白鷺公園白鷺灣君瀾度假酒店 玉鳥流蘇 七賢廣場 住宅區 陽光天際核心 區 綠野花語 白鷺郡 良渚文化村良渚文化村 自然保護區 金色水岸 借鑒3：首開標志性建筑，網紅特質營造話題感 借鑒4：核心區多功能配套 ，”聯合”營造場景 良渚文化村良渚文化村 白鷺灣君 瀾酒店 玉鳥 流蘇 教堂 良渚 博物館 06年白鷺灣君瀾酒店05年良渚博物館 07年玉鳥流蘇08年教堂 核心區公共建筑 借鑒5： 高開高打的 首開區住宅區策略 后續剛需為主 改善溢價為輔 良渚文化村良渚文化村 05年白

9、鷺郡北-低密低容 13年秋荷坊-高密高容 12年郡西別墅 高端別墅 05年 核心區 10年 春漫里 商業 07年白鷺郡東-低密低容 10年柳映坊-高密高容 08年白鷺郡南-高密高容 借鑒1：主題明確，運動、健康、休閑、教育與一體的國際社區 核心區 金橋休閑中心、 英國學 校、家樂福+迪卡儂+河 邊運動景觀 核心區周圍 風情涉外住宅社區 核心區外圍 高端別墅社區 核心區東側 總部產業園區 碧云花園碧云花園 維詩凱亞 世茂湖濱 金色碧云 銀泰花園 碧云花園 時代金領 浦東花園別墅 碧云別墅 碧云別墅 配套 產業 區 商業配套 核心區 碧碧云云社區社區 借鑒2：打造社區核心 營造生活場景 形成區域熱

10、點 碧碧云云社區社區 金橋購物 中心 德威國際 學校 金橋體育 休閑中心 英國德威國際學校體育休閑中心 金橋商業購物中心 核心區公共建筑 百安居 林間休 閑商業 總體規劃總結總體規劃總結 1.主題明確 2.公共界面 3.配套先行 4.復合業態 核心區總結核心區總結 1.集中打造核心區 2.快速營造場景 3.高舉高打 4.快速形成區域認知 啟下：800畝規劃指引承上：案例分析 前期前期 分析分析 區域區域 規劃規劃 PART. C START SCHEMES4 首開設計首開設計 Xiyin Templer 西 隱 禪 寺 生態頤養區 禪宗養心區 文化挖掘 佛嶺景區西隱禪寺，合吉塔 項目愿景項目愿

11、景 我們致力于打造一座集各種生活方式于一體的 禪修生態人文社區禪修生態人文社區 START SCHEMES4 首開設計首開設計 800800畝總體規劃梳理畝總體規劃梳理 樹立體系樹立體系 空間結構 公共界面 完善配套完善配套 配套要求 復合功能 拓展核心拓展核心 佛禪文化 康養小鎮 區域商業中心 佛嶺景區 佛禪文化核心 小鎮生活核心 游客中心 小鎮生活客廳 小鎮文化中心 小鎮服務中心 區域商業中心 禪意城市公園 START SCHEMES4 首開設計首開設計 公園 A地塊 住宅 B地塊 住宅 C地塊 商業 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 小鎮生活核心 鄰里 中心 文創 中心 入口 節點 商

12、業 核心 大型商業社區 佛禪文化核心 西隱寺 合吉塔 禪意城 市公園 以以兩核三軸多節點兩核三軸多節點串聯串聯多個社區組團，多個社區組團，形成大盤紐帶形成大盤紐帶 REGIONAL PLANNING3 區域規劃區域規劃 小鎮客廳 禪修中心 鄰里中心文創中心配套商業街配套商業街 佛嶺大道 商業中心 挖掘區域主題，樹立城市核心 連接城市核心，打造景觀軸線 串聯住宅組團，形成社區軸線 聯系兩大軸線，形成多級節點 REGIONAL PLANNING3 區域規劃區域規劃 總體鳥瞰總體鳥瞰 REGIONAL PLANNING3 區域規劃區域規劃 禮儀禮儀景觀軸景觀軸 社區禮儀景觀軸 黃金城道 聯動區域 景

13、觀體驗區大型商業社區佛嶺景區景觀大道 城市級公園綠地 城市級公園綠地城市級公園綠地 城市級公園綠地 商業綜合體 打造社區級鄰里中心 入口情景展示拉長界面引入軸線聯系兩大核心區域 城市級公園綠地 城市慢跑道 REGIONAL PLANNING3 區域規劃區域規劃 鄰里生活軸鄰里生活軸 鄰里生活軸 多配套節點 文化街區 品牌餐飲 鄰里中心公共界面禪修文化中心BLOCK街區 社區診所 健身俱樂部 社區配套 社區標超 REGIONAL PLANNING3 區域規劃區域規劃 城市天際線分析城市天際線分析 8F 11F 18F 11F 40M30M30M12M15M 佛嶺大道城市綠帶城市綠帶洋房景觀高層景

14、觀 佛嶺大道北側階梯布置 打造平緩有序天際線 18F 18F 8F 8F 8F 27F 公共區 啟下： B地塊 C地塊 前期前期 分析分析 規劃規劃 設計設計 PART. D 承上：規劃指引 START SCHEMES4 首開設計首開設計 設計條件設計條件 地塊地塊尺度尺度容積率容積率 1.6-2.2 售樓部 1.6-2.2 重點 1.已建民居的日照退讓 2.根據方案，反推用地紅線， 上報規劃 3.靠近佛嶺大道一側，房屋層 數不要過高 地塊B 地塊A 地塊C 本案首開區如何本案首開區如何打造？打造？ 核心策略2：規劃溢價 高品質大花園 營造舒適社區 核心策略3：產品力溢價 同樣面積 更高產品力

15、 核心策略1：主題場景營造 快速樹立區域形象 公共區如何破題？公共區如何破題？ 公共公共區區的三種布局的三種布局 1 1 前期快速前期快速營造場景營造場景 C地塊合力A地塊,著力打造樣 板區，快速形成區域認知 2 2 中期中期營造商業場景營造商業場景 中期商業 與鄰里中心，商業中心 合力打造商業氛圍 商業中心 鄰里中心 C地塊 B地塊 3 3 售樓處單獨營造場景售樓處單獨營造場景 地塊內部價值最大化 首開情景商業 售樓處 C地塊 B地塊 運動公園 禪修公園 情景商業 高品質社區 高品質社區 售樓處 運動公園 禪修公園 售樓處 運動公園 禪修公園 公共區方案公共區方案 方案一方案二方案三 場景營

16、造優先居住價值優先 方案方案一一方案一：方案一：情景商業結合禪修會所聯合打造情景商業結合禪修會所聯合打造 名名 仕仕 御御 街街 景觀景觀 核心核心 禪修禪修 會所會所 前期快速樹立區域文化形象 START SCHEMES4 首開設計首開設計方案方案一一 南城越府南城越府 名仕御名仕御街街 大盤場景營造大盤場景營造 禪修會所 名士御街 禪修公園 佛嶺大道城市 門戶 禪修 會所 名士 御街 禪修 公園 START SCHEMES4 首開設計首開設計方案方案一一 南城越府南城越府 名名仕仕御御街街 大盤場景營造大盤場景營造 1.禪修中心 2.名仕御街 3.禪修公園 START SCHEMES4 首

17、開設計首開設計方案方案一一 南城越府南城越府 名仕御名仕御街街 大盤場景營造大盤場景營造 1.禪修中心 2.名仕御街 3.禪修公園 禪意東方 名仕御街 START SCHEMES4 首開設計首開設計方案方案一一 南城越府南城越府 名仕御名仕御街街 大盤場景營造大盤場景營造 1.禪修中心 2.名仕御街 3.禪修公園 禪意東方 名仕御街 START SCHEMES4 首開設計首開設計方案方案一一 南城越府南城越府 名仕御名仕御街街 大盤場景營造大盤場景營造 1.禪修中心 2.名仕御街 3.禪修公園 START SCHEMES4 首開設計首開設計方案方案一一 方案二：方案二：情景商業結合鄰里中心情景

18、商業結合鄰里中心+集中商業打造集中商業打造 景觀住宅景觀住宅 情情 景景 商商 業業 鄰里鄰里 中心中心 集中集中 商業商業 禪修禪修 會所會所 商業價值高 風險低 START SCHEMES4 首開設計首開設計方案二方案二 前中期分別場景營造前中期分別場景營造 佛嶺大道 前期禪修中心 中期情景商業街 前期 禪修 中心 中期 商業 場景 中 期 商 業 場 景 START SCHEMES4 首開設計首開設計 沿街商鋪去化慢 聯合鄰里中心+商業中心 打造商業軸線 方案二方案二 商業商業場景營造場景營造 C地塊 B地塊 鄰里中心 商業中心 START SCHEMES4 首開設計首開設計方案二方案二

19、 商業中心意向商業中心意向 商業 中心 START SCHEMES4 首開設計首開設計方案二方案二 禪禪意東方中式商業意東方中式商業 START SCHEMES4 首開設計首開設計方案二方案二 多功能商墅多功能商墅 START SCHEMES4 首開設計首開設計方案二方案二 鄰里中心鄰里中心 鄰里 中心 禪意水院 水樂堂 START SCHEMES4 首開設計首開設計方案方案一一 方案方案三三：售樓處單獨營造場景售樓處單獨營造場景 禪禪修修 會所會所 START SCHEMES4 首開設計首開設計方案三方案三 售樓售樓處單獨營造場景處單獨營造場景 START SCHEMES4 首開設計首開設計

20、 C C地塊如何破題？地塊如何破題？ START SCHEMES4 首開設計首開設計 沿佛嶺大道住宅 考慮天際線保證 大道兩側景觀效果 C地塊宜采用 高多配策略 C C地塊城市地塊城市天際線天際線 沿佛嶺大道天際線 斷崖式下落 沿佛嶺大道天際線 逐層降低 18F18F為主方案為主方案高高多多配方案配方案 18F18F 9F9F8F 18F 18F 18F 佛嶺大道佛嶺大道佛嶺大道佛嶺大道 8F START SCHEMES4 首開設計首開設計 高層高層- -18F OR 18F OR 27F?27F?洋房洋房- -9F OR 11F?9F OR 11F? C地塊定位高端 采用9F,無需登高面 景

21、觀品質最優 T4中間戶市場接受度弱 中間戶考慮105-4開間 18F-T2戶型 大面寬 南北通 社區品質高 市場接受度高 優先采用 START SCHEMES4 首開設計首開設計c c地塊方案地塊方案 方案一方案一方案二方案二方案三方案三 極致面寬 115（3.5高）125（4多）140（4多） 場景營造 容積率 貨值 產品力 名士御街 配合售樓處快速營造場景 1.8 6.74億 舒適面寬 115（3高）125（4多）140（4多） 中期商業情景營造，后期商業價值高 1.92 7.01億 舒適面寬 115（3高）125（4多）140（4多） 住宅價值優先，無商業 1.98 7.11億 北北區區

22、18F18F 中中區區9F9F 沿路沿路8F8F 主要特征 容積率 貨值 產品力 C C地塊方案地塊方案( (方案一方案一) ) 極致面寬 115（3.5高）125（4多）140（4多） 地塊西側 配合售樓處快速營造場景 社區空間舒適度極高 1.8 6.74億 C地塊經濟技術指標地塊經濟技術指標 項目項目指標指標單位單位備注備注 用地面積用地面積60084 建筑面積建筑面積 108254 .6 其中其中 住宅面積住宅面積101368 其中其中 高層高層57072 洋房洋房44296 養老用房養老用房169.6 20/ 百戶百戶 物管用房物管用房217 總建面總建面 2 商業面積商業面積6500

23、 總戶數總戶數848戶戶 其中其中 高層高層504戶戶 洋房洋房344戶戶 地下室面積地下室面積26712 35/ 輛輛 占地面積占地面積12307 建筑密度建筑密度20.48% 容積率容積率1.80 機動車停車位（暫考機動車停車位（暫考 慮地面慮地面10%） 848輛輛 1.0輛輛/ 戶戶 START SCHEMES4 首開設計首開設計方案方案一一 高層116 洋房140洋房125 4開間 4開間 3.5開間 極致極致產品力產品力極致大空間極致大空間 40m 170m 組團空間 核心景觀 組團空間 組團空間 組團空間 組團空間 項目戶型戶數比例備注 高層 116504100.00%3.5面寬

24、 12800.00%/ 14200.00%/ 洋房 12527279.07%4面寬 1407220.93%4面寬 高層115戶型3.5開間 洋房125戶型4開間 洋房140戶型4開間 舒適面寬 115（3高）125（4多）140（4多） 地塊東側營造商業情景營造 住宅內部空間舒適度高 1.92 7.01億 C C地塊方案地塊方案( (方案二方案二) ) C地塊經濟技術指標地塊經濟技術指標 項目項目指標指標單位單位備注備注 用地面積用地面積60084 建筑面積建筑面積115658 其中其中 住宅面積住宅面積112792 其中其中 高層高層62640 洋房洋房50152 養老用房養老用房184 2

25、0/ 百戶百戶 物管用房物管用房232 總建面總建面 2 商業面積商業面積2450 總戶數總戶數920戶戶 其中其中 高層高層540戶戶 洋房洋房380戶戶 地下室面積地下室面積28980 35/ 輛輛 占地面積占地面積11935 建筑密度建筑密度19.86% 容積率容積率1.92 機動車停車位（暫考機動車停車位（暫考 慮地面慮地面10%） 920輛輛 1.0輛輛/ 戶戶 主要特征 容積率 貨值 產品力 START SCHEMES4 首開設計首開設計方案二方案二 產品力產品力優優舒適大空間舒適大空間 洋房140洋房125 高層116 4開間 4開間 3 開間 核心景觀核心景觀 組團空間 組團空

26、間 組團空間 組團空間 項目戶型戶數比例備注 高層 116540100.00% 3.5面寬 12800.00% / 14200.00% / 洋房 12527271.58% 4面寬 14010828.42% 4面寬 高層115戶型3開間 洋房125戶型4開間 洋房140戶型4開間 舒適面寬 115（3高）125（4多）140（4多） 住宅價值優先，無商業風險 貨值最大 1.98 7.11億 C C地塊方案地塊方案( (方案三方案三) ) C地塊經濟技術指標地塊經濟技術指標 項目項目指標指標單位單位備注備注 用地面積用地面積60084 建筑面積建筑面積 118894 .2 其中其中 住宅面積住宅面

27、積118468 其中其中 高層高層66816 洋房洋房50152 養老用房養老用房191.2 20/ 百戶百戶 物管用房物管用房235 總建面總建面 2 總戶數總戶數956戶戶 其中其中 高層高層576戶戶 洋房洋房380戶戶 地下室面積地下室面積30114 35/ 輛輛 占地面積占地面積10428 建筑密度建筑密度17.36% 容積率容積率1.98 機動車停車位（暫考機動車停車位（暫考 慮地面慮地面10%） 956輛輛 1.0輛輛/ 戶戶 主要特征 容積率 貨值 產品力 START SCHEMES4 首開設計首開設計方案三方案三 產品力產品力優優空間舒適空間舒適 洋房125洋房140 高層1

28、16 4開間 4開間 3開間 核心景觀 組團空間 組團空間 組團空間 核心景觀 高層組團 項目戶型戶數比例備注 高層 116576100.00% 3面寬 12800.00% / 14200.00% / 洋房 12527271.58% 4面寬 14010828.42% 4面寬 高層115戶型3開間 洋房125戶型4開間 洋房140戶型4開間 START SCHEMES4 首開設計首開設計 B B地塊如何破題？地塊如何破題？ START SCHEMES4 首開設計首開設計 沿龍山大道為主朝向 優先考慮日照 龍龍山大道東側現狀山大道東側現狀 民宅分析民宅分析 民宅西側實景民宅東側立面 現狀照片 民宅

29、東側根據照片 推測為次朝向 （廚房，衛生間，次臥室） 龍山大道 START SCHEMES4 首開設計首開設計 主朝向有兩處日照不過 次朝向需滿足日照 解決方案如左圖 龍龍山大道現狀山大道現狀民民宅宅 日照分析日照分析 方案2：降低樓棟層數 日照躍過新建住宅 方案1：擴大樓棟間距 避開遮擋現狀民宅 日照影響-現狀住宅如何滿足日照 15F 15F 50m 50m 龍山大道 START SCHEMES4 首開設計首開設計 北側舊民房未拆除，需考 對現狀的影響 策略策略1 1： 寬松寬松44排排 18F18F 策略策略22： 緊湊緊湊55排排18F18F 切紅線切紅線 B B地塊北側民宅地塊北側民宅

30、 影響影響 寬松型四排寬松型四排，空間舒適，空間舒適緊湊型五排，切地降低成本緊湊型五排，切地降低成本 四排-18F方案五排-18F方案 41M41M 41M41M 41M41M 41M41M START SCHEMES4 首開設計首開設計 五排18F方案需 兩拼+點式 B B地塊日照地塊日照限制限制 五排三拼日照不過兩拼+點式 滿足日照要求 五排-三拼樓棟方案五排-兩拼+點式樓方案 不滿足大寒 日3小時 不滿足大寒 日3小時 滿足大寒日 3小時 滿足大寒日 3小時 START SCHEMES4 首開設計首開設計B B地塊方案地塊方案( (無無27F)27F) 方案一方案一方案二方案二方案三方案

31、三 極致面寬 115（3.5高）125（4高）140（4高） 場景營造 容積率 貨值 產品力 極致大空間 樹立高端形象 1.98 6.84億 舒適面寬 115（3高）125（4高）140（4高） 全高層空間舒適 2.15(總量同方案一，用地變小) 6.85億但地價節省1900萬 舒適面寬 115（3高）125（3洋）140（4洋） 高多配空間舒適 2.00 7.23億 極致面寬 115（3.5高）125（4高）140（4高） 極致大空間 樹立高端形象 極致開間 快銷回現 1.98 6.84億 B B地塊方案地塊方案( (方案一方案一) ) B地塊經濟技術指標地塊經濟技術指標 項目項目指標指標單

32、位單位備注備注 用地面積用地面積60917 建筑面積建筑面積 120394 .6 其中其中 住宅面積住宅面積119952 其中其中 高層高層 119952 洋房洋房0 養老用房養老用房201.6 20/ 百戶百戶 物管用房物管用房241 總建面總建面 2 總戶數總戶數1008戶戶 其中其中 高層高層1008戶戶 洋房洋房0戶戶 地下室面積地下室面積31752 35/ 輛輛 占地面積占地面積7769 建筑密度建筑密度12.75% 容積率容積率1.98 機動車停車位（暫考機動車停車位（暫考 慮地面慮地面10%） 1008輛輛 1.0輛輛/ 戶戶 主要特征 容積率 貨值 產品力 START SCHE

33、MES4 首開設計首開設計方案方案一一 極致產品力極致產品力全高層極致全高層極致大空間大空間 高層116 高層128 高層142 3.5開間 4開間 4開間 40m 110m 核心區 組團空間 組團空間 組團空間組團空間 54m 70m 高層115戶型3.5開間 高層128戶型4開間 高層142戶型4開間 舒適面寬 115（3高）125（4高）140（4高） 全高層空間舒適 五排總量同方案一，但用地減小 2.15 6.85億但地價節省1900萬 B B地塊方案地塊方案( (方案二方案二) ) B地塊經濟技術指標地塊經濟技術指標 項目項目指標指標單位單位備注備注 用地面積用地面積56158 建筑

34、面積建筑面積120670 其中其中 住宅面積住宅面積120232 其中其中 高層高層 120232 洋房洋房0 養老用房養老用房198 20/ 百戶百戶 物管用房物管用房240 總建面總建面 2 總戶數總戶數990戶戶 其中其中 高層高層990戶戶 洋房洋房0戶戶 地下室面積地下室面積31185 35/ 輛輛 占地面積占地面積8369 建筑密度建筑密度14.90% 容積率容積率2.15 機動車停車位（暫考機動車停車位（暫考 慮地面慮地面10%） 990輛輛 1.0輛輛/ 戶戶 主要特征 容積率 貨值 產品力 START SCHEMES4 首開設計首開設計方案二方案二 全高層產品力全高層產品力優

35、優舒適大空間舒適大空間 高層116 高層128 高層142 3開間 4開間 4開間 40m 140m 核心區 組團空間 組團空間 41m 組團空間 組團空間 組團空間 高層115戶型3開間 高層128戶型4開間 高層142戶型4開間 舒適面寬舒適面寬 115115（33高）高）125125（33洋）洋）140140（44洋）洋） 高多配空間高多配空間舒適舒適 2.02.0 7.237.23億億 B B地塊方案地塊方案( (方案三方案三) ) B地塊經濟技術指標地塊經濟技術指標 項目項目指標指標單位單位備注備注 用地面積用地面積60917 建筑面積建筑面積 121686 .2 其中其中 住宅面積

36、住宅面積121244 其中其中 高層高層57960 洋房洋房63284 養老用房養老用房199.2 20/ 百戶百戶 物管用房物管用房243 總建面總建面 2 總戶數總戶數996戶戶 其中其中 高層高層504戶戶 洋房洋房492戶戶 地下室面積地下室面積31374 35/ 輛輛 占地面積占地面積10386 建筑密度建筑密度17.05% 容積率容積率2.00 機動車停車位（暫考慮機動車停車位（暫考慮 地面地面10%） 996輛輛 1.0輛輛/ 戶戶 18F 18F 18F 18F 18F 18F 11F 11F 11F 11F 11F 11F 11F 11F 11F 11F 主要特征主要特征 容

37、積率容積率 貨貨值值 產品力產品力 START SCHEMES4 首開設計首開設計方案三方案三 洋房產品力洋房產品力優優舒適大空間舒適大空間 高層116 洋房142 洋房128 33開間開間 33開間開間 44開間開間 洋房組團 洋房組團 洋房組團 洋房組團 洋房組團 核心景觀 高層組團 高層組團 高層組團 高層組團 41m 40m 140m 30m 高層高層115115戶型戶型33開間開間 洋房洋房128128戶型戶型33開間開間 洋房洋房142142戶型戶型44開間開間 START SCHEMES4 首開設計首開設計 還有其他答案嗎？還有其他答案嗎？ 高端定位犧牲的容積率高端定位犧牲的容積

38、率 能否得到適當的提升？能否得到適當的提升？ B B地塊考慮地塊考慮增加增加 27F27F START SCHEMES4 首開設計首開設計B B地塊方案地塊方案 ( (有有27F27F總圖總圖) ) 場景營造場景營造 容積率容積率 貨貨值值 產品力產品力 舒適面寬舒適面寬 108108（3.53.5開間）開間）115115（33高）高）125125（44高）高）140140（44高）高） 空間舒適空間舒適 2.22.2 7.647.64億億( (方案三高多配方案三高多配7.237.23億億) ) 108108- -44開間開間112112- -33開間開間 T4中間戶市場接受度弱 中間戶考慮1

39、05-4開間 推薦組合方案推薦組合方案 9F-6400元/ 11F-6200元/ 18F-5700元/商業10000元/ 方案一方案一方案二方案二方案三方案三 容積率：B:1.98+C:1.8 貨值：B:6.84+C：6.74 總貨值：13.58億 容積率：B:2.15+C:1.92 貨值：B:6.85+C：7.01 總貨值：13.86億 地價節省1900萬 容積率：B:2.00+C:1.98 貨值：B:7.23+C：7.11 總貨值：14.34億 空間極致+面寬極致空間舒適+面寬舒適 貨值低貨值高 方案方案一一 公共價值高 空間極致 面寬極致 貨值適中 方案二方案二 空間舒適 面寬舒適 貨值

40、適中 方案三方案三 空間舒適 面寬舒適 高低配 貨值高 前期前期 分析分析 產品產品 設計設計 PART. E UNIT TYPE DESIGN5 產品設計產品設計 70%70%20%20%10%10% 核心客群：東鄉區東南部鄉鎮核心客群：東鄉區東南部鄉鎮 目標目標：剛需：剛需 特點：去化快特點：去化快/ /高周轉高周轉 策略：有限資源，策略：有限資源，抓核心抓核心 重要重要客群：東鄉城區客群：東鄉城區 目標目標：首改：首改/ /再改再改 特點：高投入特點：高投入/ /高溢價高溢價 策略：滿足基本，策略：滿足基本，放空間放空間 輔助輔助客群：休閑度假客群：休閑度假/ /投資客投資客 目標目標：

41、投資：投資/ /輕度假輕度假 特點：高品質特點：高品質/ /高收益高收益 策略：深度挖掘，策略：深度挖掘，私人定制私人定制 首開客群分析 結論：剛需為主，同功能 控面積同面積 大面寬 UNIT TYPE DESIGN5 產品設計產品設計 競品分析-本地開發商 市場常規面寬(140-4 / 125-3 / 115-3) 重視南北通透，18F以上接受度不高 138126116 闕鴻千子湖英倫城邦英倫城邦鴻門國際鴻門國際 3+1房4面寬3+1房4面寬4房3面寬3房3面寬3房3面寬 UNIT TYPE DESIGN5 產品設計產品設計 競品分析-祥生本地盤 祥生本地盤面寬較大/本案需面寬之外做出提升

42、115-高層125-洋房132-高層 辰東新語東方越東方越辰東新語辰東新語東方越 3房3面寬3房3面寬4房4面寬4房4面寬4房3面寬4房3面寬 UNIT TYPE DESIGN5 產品設計產品設計 少了不少(低總價) 寬景陽臺南北通廳十字軸線獨立玄關洄游動線 這些，我們都有！ 嚴控面積段-115 125 140 超大面寬 多了更多(產品力) UNIT TYPE DESIGN5 產品設計產品設計 高層高層洋房洋房 115115125125140140125125140140 33房房22廳廳22衛衛3+13+1房房22廳廳22衛衛44房房22廳廳22衛衛3+13+1房房22廳廳22衛衛44房房2

43、2廳廳22衛衛 33開間開間44開間開間44開間開間44開間開間44開間開間 主臥主臥3.6m3.6m 客廳客廳4.0m4.0m 主臥主臥3.7m3.7m 客廳客廳4.2m4.2m 主臥主臥3.9m3.9m 客廳客廳4.5m4.5m 主臥主臥3.7m3.7m 客廳客廳4.5 m4.5 m 主臥主臥3.9m3.9m 客廳客廳4.8m4.8m 3.53.5開間開間 主臥主臥3.6m3.6m 客廳客廳4.9m4.9m 產品設計成果 UNIT TYPE DESIGN5 產品設計產品設計 18F-140 UNIT TYPE DESIGN5 產品設計產品設計 英倫城邦-138 祥生東方越-132 18F1

44、8F- -140140產品產品 大智若愚大智若愚 優勢點 獨梯入戶 對景玄關 四面寬 三陽臺 南北通廳 寬廳 正餐廚 主衛四件套4.5m3.9m UNIT TYPE DESIGN5 產品設計產品設計 18F-125 UNIT TYPE DESIGN5 產品設計產品設計 18F-125產品 心如止水 鴻門國際-126 祥生辰東新語-129 4.2m3.7m 優勢點 獨梯入戶 對景玄關 四面寬 南北通廳 寬廳 正餐廚 豪華主臥套房 UNIT TYPE DESIGN5 產品設計產品設計 18F-116 UNIT TYPE DESIGN5 產品設計產品設計 18F18F- -116116產品產品 潤物

45、無聲潤物無聲 鴻門國際-116 祥生東方越-116 3.9m3.6m 優勢點 獨梯入戶 十字玄關 南北通廳 寬廳 豪華主臥套房 UNIT TYPE DESIGN5 產品設計產品設計 洋房-142 UNIT TYPE DESIGN5 產品設計產品設計 142142產品產品 春花秋月春花秋月 闕鴻千子湖-138 英倫城邦-138 4.8m3.9m 優勢點 獨梯入戶 對景玄關 四面寬 三陽臺 南北通廳 寬廳 正餐廚 主衛四件套 南臥電梯免擾 UNIT TYPE DESIGN5 產品設計產品設計 洋房-126 UNIT TYPE DESIGN5 產品設計產品設計 126126產品產品 明心見性明心見性

46、 英倫城邦-125 祥生東方越-126 4.5m3.7m 優勢點 獨梯入戶 對景玄關 四面寬 南北通廳 寬廳 正餐廚 豪華主臥套房 南臥電梯免擾 UNIT TYPE DESIGN5 產品設計產品設計 頂層戶型市場接受度小，需增加北退贈送 洋房142頂層-130洋房125頂層-115 UNIT TYPE DESIGN5 產品設計產品設計 27F-110 27F27F- -110+105+105+110110+105+105+110 105-4開間105-4開間 UNIT TYPE DESIGN5 產品設計產品設計 產品也得有思想產品也得有思想 僅僅只是僅僅只是這些“核心激發點”這些“核心激發點”

47、 ？ 還不夠還不夠 情景營造情景營造 禪修主題禪修主題 UNIT TYPE DESIGN5 產品設計產品設計 上上 善善若若 水水任任 方方 圓圓 UNIT TYPE DESIGN5 產品設計產品設計 11F-140 產品 拓展思路 方廳 洄游空間 十字玄關 情景節點 家政動線 UNIT TYPE DESIGN5 產品設計產品設計 吃茶方亭吃茶方亭 11F11F- -140140戶型戶型情景展示情景展示 UNIT TYPE DESIGN5 產品設計產品設計 樂禪洄座樂禪洄座 11F11F- -140140戶型戶型情景展示情景展示 UNIT TYPE DESIGN5 產品設計產品設計 18F-1

48、25 產品 -升級版 方廳方廳 洄游空間洄游空間 十字玄關十字玄關 情景節點情景節點 UNIT TYPE DESIGN5 產品設計產品設計 參禪參禪長長臺臺 18F18F- -125125戶型戶型情景展示情景展示 UNIT TYPE DESIGN5 產品設計產品設計 18F-115 產品 -升級版 方廳 洄游空間 十字玄關 情景節點 UNIT TYPE DESIGN5 產品設計產品設計 道道禪蓮池禪蓮池 18F18F- -115115戶型戶型情景展示情景展示 前期前期 分析分析 示范示范 區區 PART. F 方案一方案一. .入舟院入舟院方案二方案二. .山水畫中游山水畫中游 以水面為湖，建

49、筑為以水面為湖，建筑為湖中的一葉湖中的一葉 扁舟。舟中看水，人只能與自己扁舟。舟中看水，人只能與自己 的的內心內心為伍，從而參禪悟道。為伍，從而參禪悟道。 佛嶺佛嶺景區景區 禪意印象禪意印象 鳥瞰鳥瞰 Bird View 使命：平凡生活中的參禪 Mission: meditation in ordinary life 把山水禪意帶入生活把山水禪意帶入生活 Bringing the landscape to life 平遠平遠 See far 坐觀坐觀 Sit view 回游回游 Strolling garden with pond 見性成佛之旅 See your own nature and become a Buddha. 遠山遠山 Mountain in t