1、長春市聚業大街地塊項目 長春市長春市聚業大街地塊項目 概念設計方案 CONCEPT DESIGN OF CHANGCHUN ZHONGHAI JUYE STREET BLOCK 長春市聚業大街地塊項目 CONTENTS 目錄 Plan Design 規劃設計 Project Study 項目背景 Facade Vision 立面意向 Product Design 產品意向 Market Analysis 競品分析 Show Part 示范區概念 長春市聚業大街地塊項目 Project Study 01 項目背景 Plan Design 規劃設計 Project Study 項目背景 Facad

2、e Vision 立面意向 Product Design 產品意向 Market Analysis 競品分析 Show Part 示范區概念 長春市聚業大街地塊項目 吉林吉林 長春長春 區位分析區位分析 長春，簡稱“長”，別稱“春城”，是吉林省省會、副省級市、東北亞經濟圈中 心城市，是國務院定位的中國東北地區中心城市之一，國家歷史文化名城，我國重要 的工業基地和綜合交通樞紐。 長春有著深厚的近代城市底蘊，是著名的中國老工業基地，是新中國最早的汽車 工業基地和電影制作基地，有“東方底特律”和“東方好萊塢”之稱。 作為國家歷史文化名城的長春，曾是偽滿洲國首都，是近代東北亞政治軍事沖突 完整歷程的集

3、中見證地，具有眾多歷史古跡、工業遺產和文化遺存。 長春居于中國東北地理中心，分別與吉林省松原市、四平市、吉林市和黑龍江省 哈爾濱市接壤。長春享“北國春城”之美譽，綠化率居于亞洲大城市前列，中國四大 園林城市之一；十次蟬聯“中國最具幸福感城市”。 長春長春 哈爾濱哈爾濱 沈陽沈陽 大連大連北京北京 大東北經濟圈 環渤海經濟圈 大大 氣氣 包包 容容 自自 強強 不不 息息 長春市聚業大街地塊項目 長春站長春站 長春市政府長春市政府 區位分析區位分析 本案本案 地塊位于聚業大街以西，郁金香街以東，丙三十三路以北，丙三十一路以南，西臨新城大街小學。距長春站18公里，距長春市政府9.5公里。 長春市聚

4、業大街地塊項目 基地基地 華潤凈月臺華潤凈月臺 吉林省科技吉林省科技 文化中心文化中心 新城大街小學新城大街小學 凈月潭國家森林公園凈月潭國家森林公園 吉林省孤兒學校吉林省孤兒學校 長春工業大學長春工業大學 人文信息學院人文信息學院 長春市實驗中學長春市實驗中學 啟明花園啟明花園 益田益田. .瓦薩小鎮瓦薩小鎮遠洋戛納小遠洋戛納小 鎮四期鎮四期 源山別院源山別院 保利薔薇保利薔薇 東升垂釣東升垂釣 度假村度假村 晟鑫康詩丹郡晟鑫康詩丹郡 長影世紀城長影世紀城 萬科月潭灣萬科月潭灣 國信凈月府國信凈月府 國信凈月墅國信凈月墅 玉潭小學玉潭小學 偉峰東偉峰東樾樾 商業商業MALLMALL 場地周邊

5、資源分析場地周邊資源分析 地塊周邊配套： 項目位于長春市南關區凈月開 發區，地塊北部、東部發展較完 善，教育資源較為豐富。地塊東 南部周邊環境處于待開發或建設 階段，周邊配套稀缺，商業氣氛 欠缺，還處在起步階段。 活動中心 學校 綠地 圖 例： 其他居住區 科技園 商業 偉偉峰峰東域東域 長春市聚業大街地塊項目 周邊商業分布周邊商業分布 地塊周邊商業： 項目周邊僅啟明花園小區沿紅 梅街部分有沿街商業，南面相鄰 樓盤凈月臺沿聚業大街設計商墅 ，西側待建偉峰東樾商業MALL。 商業 圖 例： 華潤凈月臺華潤凈月臺 沿聚業大街部分商墅。沿聚業大街部分商墅。 啟明花園啟明花園 沿紅梅街部分商業。沿紅梅

6、街部分商業。 待建偉待建偉峰峰 東東樾商業樾商業MALLMALL 基地基地 長春市聚業大街地塊項目 周邊道路分析周邊道路分析 地塊周邊交通便利： 地塊靠近城市干道，周邊路網 通暢，交通發達便利。 高速公路 城市主干道 地塊位置 圖 例： 城市次干道及支路 輕軌 聚 業 大 街 柳鶯東路 紅 梅 街 梧 桐 街 天澤大路 SITESITE 長春市聚業大街地塊項目 、地塊東側聚業大街現狀； 、地塊北側場地現狀； 、地塊南側道路現狀； 、地塊西側道路、學校現狀； 周邊現狀周邊現狀 基地基地 結論：四邊道路環通，周邊配套不完善。 長春市聚業大街地塊項目 Market Analysis 02 競品分析

7、Plan Design 規劃設計 Project Study 項目背景 Facade Vision 立面意向 Product Design 產品意向 Market Analysis 競品分析 Show Part 示范區概念 長春市聚業大街地塊項目 周邊競品分析周邊競品分析 華潤凈月臺 國信凈月府 萬科月潭灣 300M 800M 800M 華潤凈月臺 10KM 國信凈月府萬科月潭灣華潤紫云府偉峰東域 偉峰東域 150M 華潤紫云府 本案本案 長春市聚業大街地塊項目 周邊競品分析周邊競品分析 項目：華潤凈月臺 用地面積：101000平方米 容積率：1.2 建筑面積：121000 項目定位：改善型

8、戶型產品：別墅+洋房 產品面積段：洋房135165 別墅200260 戶型開間：洋房3/4開間 聯排別墅2開間（6.69.9m) 合院別墅3開間（約11.7m） 商業類型：無商業 規劃布局：L型布局 立面造型：新中式 售價：洋房1.23萬/ 別墅2.4萬/ 洋房：135-165，166-200萬/套 別墅：200-260，480-620萬/套 長春市聚業大街地塊項目 周邊競品分析周邊競品分析 3室2廳2衛 135(洋房）3室2廳2衛 160(洋房） 4室2廳2衛 165(洋房） 華潤凈月臺戶型 166萬/套195萬/套205萬/套 戶型特點： 南向3開間； 客餐廳南北通透。 戶型特點： 南向3

9、開間； 客餐廳南北通透； 雙陽臺設計； 房間數量少。 戶型特點： 南向4開間； 豪華入戶玄關； 南向開闊橫廳，外帶2開間大陽臺； 雙陽臺設計。 長春市聚業大街地塊項目 周邊競品分析周邊競品分析 4室2廳4衛 260(合院別墅） 華潤凈月臺戶型 地下一層 地下夾層 一層 二層 地下一層 地下夾層 一層 二層三層 3室2廳3衛 197(聯排別墅） 地下一層 地下夾層 一層 二層 三層 4室2廳3衛 226(聯排別墅） 620萬/套 480萬/套 540萬/套 長春市聚業大街地塊項目 周邊競品分析周邊競品分析 項目：國信凈月府 用地面積：130000平方米 容積率：1.37 建筑面積：178000

10、項目定位：剛需+改善型 戶型產品：高層+洋房 產品面積段：87180 戶型開間：高層2開間 洋房3/4開間 商業類型：無商業 規劃布局：南北陣列布局 立面造型：新中式 售價：均價 1.45萬/ 小高層/洋房：87-180，108-220萬/套 長春市聚業大街地塊項目 周邊競品分析周邊競品分析 2室2廳1衛 87（小高層）3室2廳2衛 113(洋房） 3室2廳2衛 136(洋房）5室2廳2衛 180(洋房） 戶型特點： 僅2開間朝南； 無陽臺。 戶型特點： 南向3開間； 無陽臺。 戶型特點： 南向3開間； 無陽臺； 房間數量少。 戶型特點： 南向4開間； 無陽臺； 客廳可結合南向書房拓展成 開闊

11、大橫廳。 國信凈月府戶型 108萬/套140萬/套168萬/套220萬/套 長春市聚業大街地塊項目 周邊競品分析周邊競品分析 項目：萬科月潭灣 用地面積：80000平方米 容積率：1.49 建筑面積：119200 項目定位：剛需+改善型 戶型產品：高層+洋房 產品面積段：91179 戶型開間：小高層2開間復式 洋房3開間平層 商業類型：無商業 規劃布局：南北陣列布局 立面造型：現代 售價： 高層1.25萬/ 洋房1.35-1.45萬/ 高層：91-126，158萬/套 洋房：119-179，160-260萬/套 長春市聚業大街地塊項目 周邊競品分析周邊競品分析 4室2廳2衛 91(復式）3室2

12、廳2衛 119(洋房） 4室2廳3衛 126(復式）3室2廳2衛 135(洋房） 戶型特點： 高贈送； 下層客廳可結合小書房拓 展成大橫廳。 戶型特點： 南向3開間。 戶型特點： 高贈送； 下層客廳可結合小書房拓展 成大橫廳。 戶型特點： 南向3開間； 客餐廳南北通透；房間數量 少，且衛生間均為黑衛。 萬科月潭灣戶型萬科月潭灣戶型 下層 上層 下層 上層 114萬/套168萬/套158萬/套190萬/套 長春市聚業大街地塊項目 周邊競品分析周邊競品分析 項目：華潤紫云府 用地面積：105280平方米 容積率：1.90 建筑面積：210000 項目定位：剛需+改善型 戶型產品：高層+洋房+別墅

13、產品面積段：103158 戶型開間：高層3開間 洋房3開間 商業類型：沿街商業 規劃布局：南北陣列式布局 立面造型：英式 售價：均價1.2萬/ 高層：103，124萬/套 洋房：134-158，160-190萬/套 長春市聚業大街地塊項目 周邊競品分析周邊競品分析 3室2廳1衛 103(高層）4室2廳2衛 134(洋房） 3室2廳2衛 138(洋房） 4室2廳2衛 158(洋房） 戶型特點： 南向3開間。 戶型特點： 南向3開間。 戶型特點： 南向3開間； 客餐廳南北通透； 雙陽臺設計； 房間數量少。 戶型特點： 南向4開間； 豪華入戶玄關； 開闊大橫廳外帶2開間大陽臺； 雙陽臺設計。 華潤紫

14、云府戶型華潤紫云府戶型 125萬/套160萬/套165萬/套190萬/套 長春市聚業大街地塊項目 周邊競品分析周邊競品分析 項目：偉峰東域 用地面積：146800平方米 容積率：1.2 建筑面積：177400平方米 項目定位：改善型 戶型產品：洋房+疊拼+別墅 產品面積段： 洋房150 疊拼118+290 別墅400/443/660 戶型開間：洋房3開間 聯排別墅2開間（6.46.9m) 合院別墅2開間（約11m） 商業類型：集中商業 規劃布局：南北陣列式布局 立面造型：新古典 售價：洋房1.22萬/； 疊拼1.47萬/ 別墅2.33萬/ 洋房：150，183萬/套 疊拼：118-290，17

15、3-426萬/套 聯排別墅：200，466萬/套 合院別墅：350，815萬/套 長春市聚業大街地塊項目 周邊競品分析周邊競品分析 3室2廳3衛 150(小高層） 3室3廳3衛 190(疊墅下疊）4室2廳3衛180(疊墅上疊） 戶型特點： 南向3開間； 客餐廳南北通透； 雙陽臺設計； 雙套房設計； 房間數量少。 戶型特點： 高贈送。 戶型特點： 高贈送。 偉峰東域戶型 三層 四層 一層 二層 地下一層 地下二層 183萬/套 280萬/套265萬/套 長春市聚業大街地塊項目 周邊競品分析周邊競品分析 6室3廳5衛220(聯排別墅） 戶型特點： 高贈送； 利用場地高差利用地下室做家庭廳。 偉峰東

16、域戶型 9室3廳6衛350(合院別墅） 地下一層 一層 二層 地下二層 三層 一層 二層地下一層 地下二層 三層 520萬/套815萬/套 戶型特點： 高贈送； 利用場地高差利用地下室做家庭廳。 長春市聚業大街地塊項目 周邊競品分析周邊競品分析 結論：周邊競品整體定位為改善戶型與剛需戶型結合，100-150為主力面積段，面寬以3開 間為主，建筑風格多樣。別墅總價集中在400600萬區間； 1、戶型設計以兩、三開間戶型為主； 2、戶型設計以改善戶型與剛需戶型結合，87面積段的三房兩廳一衛（2開間），113-136面積段的三房 兩廳兩衛（3 開間），180面積段的五房兩廳兩衛（4開間）； 3、規劃

17、設計留出中軸，南北陣列布局，空間序列感強； 4、立面風格為新中式風格。 1、戶型設計以兩開間復式戶型及三開間平層戶型為主； 2、戶型設計以改善戶型與剛需戶型結合，91面積段的兩房兩廳兩衛（2開間復式），119135面積 段的三房兩廳兩衛（3開間平層或2開間復式）； 3、規劃設計留出中軸，南北陣列布局，空間序列感強； 4、立面風格為現代風格。 1、戶型設計以三、四開間戶型為主； 2、戶型設計以改善戶型與剛需戶型結合，103面積段的三房兩廳一衛（3開間），138面積段的三房 兩廳兩衛 （3開間）,158面積段的四房兩廳兩衛（4開間）； 3、規劃設計南北陣列，景觀資源最大化； 4、立面風格為英式風格

18、。 國信凈月府 萬科月潭灣 華潤紫云府 1、戶型設計以三、四開間戶型為主； 2、戶型設計以改善戶型為主，135160面積段的三房兩廳兩衛（3開間），165面積段的四房兩廳兩衛 （4開間）； 3、規劃設計U型布局，景觀資源最大化； 4、立面風格為新中式風格。 華潤凈月臺 1、戶型設計以三開間洋房、合院及兩開間聯排戶型為主； 2、戶型設計以改善戶型為主，150面積段的三房兩廳兩衛洋房（3開間），230-350面積段的疊墅（3 開間）,220面積段的聯排別墅（2開間） ，350面積段的合院（2開間）； 3、南北陣列布局，空間序列感強； 4、立面風格為新古典風格。 偉峰東域 長春市聚業大街地塊項目 G

19、eneral Layout Logic And Plan Design 03 規劃設計設計重點及溢價策略 Plan Design 規劃設計 Project Study 項目背景 Facade Vision 立面意向 Product Design 產品意向 Market Analysis 競品分析 Show Part 示范區概念 長春市聚業大街地塊項目 用地條件用地條件 場地現狀及退線： 場地位于長春市南關區凈月開發區 周邊概況： 1、東鄰聚業大街； 2、南鄰丙三十三路； 3、西鄰郁金香街； 4、北鄰丙三十一路； 退讓紅線： 1、后退聚業大街紅線15M； 2、后退丙三十三路紅線9M； 3、后退郁

20、金香街紅線9M； 4、后退丙三十一路紅線9M； 其他： 1、規劃建筑控制高度： 40(局部50） 2、場地存在高差，西南角 為標高最低點。 3、基地現狀道路成熟，四面道路 已環通。 4、社區用房20/百戶。 5、養老用房30/百戶。 用地面積：132563 容積率：1.7 覆蓋率：30% 地上計容面積：225357.1 幼兒園：1500 商業：15775 住宅：208082.1 住宅配套：820（其中：社區用房300，養老服務用房450） 可用占地面積：39768.90 20M 40M 郁郁 金金 香香 街街 聚聚 業業 大大 街街 9M 15M 公建用地公建用地 學學 校校 用用 地地 已報

21、建居住用地已報建居住用地 已已 報報 建建 居居 住住 用用 地地 已已 報報 建建 居居 住住 用用 地地 237.29237.29 246.75246.75 243.75243.75 246.10246.10 243248243248 238.10238.10 長春市聚業大街地塊項目 土地價值分析 居住價值： 一級（盡享園區內大庭院景觀，私密靜謐） 二級（鄰地塊間支路，相對安靜） 三級（鄰城市次干路與學校，噪聲相對略高） 商業價值： 一級（鄰學校，商業氛圍濃郁，商業價值高） 二級（鄰地塊間支路，處于住宅區之間，商業價值較高） 三級（鄰城市支路，北面地塊為公建，商業價值最低） 郁 金 香 街

22、 聚 業 大 街 郁 金 香 街 聚 業 大 街 長春市聚業大街地塊項目 商業排布情況（滿足商業量） 郁 金 香 街 聚 業 大 街 7% 1% 92% 各業態面積占比 商業 幼兒園 項目指標單位備注 商業157757% 住宅207266 幼兒園及配套 2316 5班幼兒園 社區用房20/百戶 養老用房20/百戶 總面積225357.1 郁 金 香 街 聚 業 大 街 47單元17F高層 住宅排布情況（滿足住宅量） 數據分析 產品面積組合單層面積一單元面積單位最少單元數 17F高層130+130260442047 7+1F洋房150+150300215096 6+1F洋房150+1503001

23、850112 別墅2002001035 1050米沿街商業 （商業一層，進深15M） 長春市聚業大街地塊項目 郁 金 香 街 聚 業 大 街 形式三（ 2F沿街商業） 形式一（1F沿街商業） 商業1F沿街商業，全部一層商鋪，占地太多，覆蓋率有 限，對總體的布局不利，幼兒園北側對住宅排布不利。 可對場地高差加以利用。 2F商業可減少商業對面寬的占用。 北側幼兒園對小高層住宅的布置不利。 郁 金 香 街 聚 業 大 街 郁 金 香 街 聚 業 大 街 商 業 商業及幼兒園 商 業 商 業 形式二（1F沿街商業） 商業12F,沿西邊和南邊布置，東邊布置少量商業，幼 兒園作為商業拉動點及日照的要求布置

24、在東南角； 商 業 商 業 形式四（ 2F沿街商業） 郁 金 香 街 聚 業 大 街 商 業 可對場地高差加以利用。 2F商業可減少商業對覆蓋率的占用。 幼兒園的獨立占地，不利于用商鋪解決場地高差 長春市聚業大街地塊項目 地塊應用分析 郁 金 香 街 聚 業 大 街 郁 金 香 街 聚 業 大 街 6F洋房 標準層層高3m H=18.75m，D=1.93H=36.2m 17F高層（3面寬） 標準層層高3m H=51.75m，L=66.6m，D=0.5(L+H)=59.2m D：建筑間距，H：建筑高度，L：建筑面寬 17F高層（3面寬） 標準層層高3m H=51.75m，L=44.4m，D=0.

25、5(L+H)=48.1m 長春市聚業大街地塊項目 產品研究 合院別墅組合01 為滿足日照，南北戶間距需 做到18米，此戶型東、西向 房間較多，戶型品質較差。 經分析，合院別墅適合南方太陽高度角較高的區域，對長春地區的特殊的日照要求（所有南向居室均滿足2小時日照）和間 距要求，不適合大片布置；較傳統的聯排別墅，其私密性和土地的利用率均不占優勢； 結論：建議僅在入地利用不完全的情況下，少量布置。 合院別墅組合02合院別墅組合03 18M 18M 18M 18M 18M 18M 18M 此戶型私密性相對較差。 18M 此種布局，占用較大的南向 面寬，加之18米建筑間距， 故南北院占據較多的面積。 合

26、院別墅與聯排對比 120套 96套 在相同的用地條件下，相同 首層面積，聯排別墅可以多 出約25%。 長春市聚業大街地塊項目 規劃推導 產品分析 住宅 商業 高層 多層 低層 集中 沿街 商墅 布局分析 配套選址 U形排布 南北陣列排 布 L排布 3面寬高層 洋房、疊墅 聯排別墅 沿街商業 幼兒園位于 東南角 售樓處位于 場地東側 高層L型排 布 最終方案 長春市聚業大街地塊項目 高層南北陣列布局 高層U型布置 高層L型布局（北1排高層） 高層L型布局（北2排高層） 日照滿足要求。 高層、低層分區明確，空間舒適。 日照滿足要求。 高層、多層分區明確，空間舒適。 日照滿足要求。 高層為滿足日照，

27、用不足場地面寬，造成用地浪費。 日照滿足要求。 別墅圍合中間，品質不高。 結論：高層采用L型布局節地、有利于產品分區，提高整體品質。 布局研究 別墅：178套 覆蓋率：27.06% 別墅：164套 覆蓋率：25.31% 別墅：158套 覆蓋率：26.65% 覆蓋率：28.40% 001a-高層+別墅001b-高層+別墅 001c-高層+別墅002-高層+洋房 長春市聚業大街地塊項目 圖例： 高層 洋房 別墅 結論：高層+別墅，空間舒適，別墅量最大，總貨值高。 方案對比 42單元高層+178戶別墅 25單元高層+55單元洋房 洋房的量最大化。 產品種類單一。 無高溢價產品。 總貨值不高。 別墅量

28、最大化。 總貨值高。 方案配比方案配比總貨值總貨值 產品戶數戶數占比面積面積占比單價（萬元）貨值（億元） 高層85056.29%104967.10 46.58%1.212.60 洋房66043.71%102300.00 45.39%1.414.32 小計1510100.00%207267.10 91.97% 別墅00.00%0.00 0.00%2.50.00 小計00.00%0.00 0.00% 商業15775.00 7.00%23.16 配套2,315.00 1.03% 合計1510100%225357.10 100% 30.0730.07 方案配比方案配比總貨值總貨值 產品戶數戶數占比面積

29、面積占比單價（萬元）貨值（億元） 高層136088.43%171653.10 76.17%1.220.60 洋房00.00%0.00 0.00%1.650.00 小計136088.43%171653.10 76.17% 別墅17811.57%35600.00 15.80%2.58.90 小計17811.57%35600.00 15.80% 商業15775.00 7.00%23.16 配套2,329.00 1.03% 合計1538100%225357.10 100% 32.6532.65 高層50%，洋房50%高層83%，別墅17% 長春市聚業大街地塊項目 方案一彩總方案一彩總 經濟技術指標經濟

30、技術指標 指標單位 用地面積132563.00 總建筑面積311638.00 其 中 地上建筑面積225357.10 地上計容面積225357.10 其 中 住宅 建筑 面積 高層171653.10 洋房0.00 別墅35600.00 商業15775.00 配套設施2329.00 地下建筑面積86280.90 容積率1.70- 總戶數1538戶 建筑占地面積38860.00 建筑密度27.06%- 綠地率35.00%- 機動車停車位2151輛 其中 地面停車位308輛 地下停車位1844輛 次入口 主入口 長春市聚業大街地塊項目 方案一體塊模型方案一體塊模型 長春市聚業大街地塊項目 方案一體塊

31、模型方案一體塊模型 長春市聚業大街地塊項目 說明： 1、住宅日照滿足大寒日累計2小時要 求. 2、幼兒園滿足冬至日累計3小時要求. 3、本日照分析圖經眾智軟件11.0計算. 日照參數： 日照基準年：公元2001年. 大寒日 8:00-16:00；冬至日9:00- 15:00.(真太陽時) 時間間隔：1分鐘 累計計算. 最小入射角：10 最小連續日照時間5分鐘. 圖例： 方案一日照方案一日照 長春市聚業大街地塊項目 小高層產品 戶均：125平米 套數：1360套 單價：1.2W 總價：150W 別墅產品 戶均：200220平米 套數：178套 單價：2.5W 總價：500550W 總價： 250

32、350W ？ 方案延伸 長春市聚業大街地塊項目 上疊戶型入戶電梯位置 下疊戶型戶內電梯位置 下疊戶型 上疊戶型 下疊戶型入戶流線 上疊戶型入戶流線 設計疊拼別墅，重新分配資源，使上下疊均能獲得 類別墅的氛圍感受，實現良好的溢價。 產品引入產品引入 上疊北院贈送：38.72 下疊北院贈送：50.84 長春市聚業大街地塊項目 雙玄關 贈半面積 格柵景墻避 免視線干擾 贈送上疊 私家門廳 專屬電梯 上疊上疊 38.72 50.84 產品引入產品引入 長春市聚業大街地塊項目 方案配比方案配比總貨值總貨值 產品戶數戶數占比面積面積占比單價（萬元）貨值（億元） 高層122480.95%156786.10

33、69.57%1.218.81 洋房16811.11%25680.00 11.40%1.654.24 小計139292.06%182466.10 80.97% 別墅1207.94%24800.00 11.00%2.56.20 小計1207.94%24800.00 11.00% 商業15775.00 7.00%23.16 配套2,316.00 1.03% 合計1512100%225357.10 100% 32.41 32.41 結論：加入疊墅產品，雖總貨值稍微降低，但豐富了產品層次， 可吸引中間價位需求客戶，實現快銷。 方案延伸 別墅量較大，總貨值稍低。 戶型產品多樣化，過渡合理； 36單元高層+

34、36單元46F疊墅+120戶別墅42單元高層+178戶別墅 別墅量最大化，總貨值高。 產品種類兩極化。 方案配比方案配比總貨值總貨值 產品戶數戶數占比面積面積占比單價（萬元）貨值（億元） 高層136088.43%171653.10 76.17%1.220.60 洋房00.00%0.00 0.00%1.650.00 小計136088.43%171653.10 76.17% 別墅17811.57%35600.00 15.80%2.58.90 小計17811.57%35600.00 15.80% 商業15775.00 7.00%23.16 配套2,329.00 1.03% 合計1538100%225

35、357.10 100% 32.6532.65 圖例： 高層 洋房 別墅 疊墅 長春市聚業大街地塊項目 方案二彩總方案二彩總 經濟技術指標經濟技術指標 指標單位 用地面積132563.00 總建筑面積310429.50 其 中 地上建筑面積225357.10 地上計容面積225357.10 其 中 住宅 建筑 面積 高層156786.10 疊墅25680.00 別墅24800.00 商業15775.00 配套設施2316.00 地下建筑面積85072.40 容積率1.70- 總戶數1512戶 建筑占地面積38560.00 建筑密度29.84%- 綠地率35.00%- 機動車停車位2072輛 其中

36、 地面停車位302輛 地下停車位1770輛 次入口 主入口 別墅面積占比：11.93% 疊墅面積占比：12.39% 小高層面積占比：75.68% 長春市聚業大街地塊項目 方案二體塊模型方案二體塊模型 長春市聚業大街地塊項目 方案二體塊模型方案二體塊模型 長春市聚業大街地塊項目 功能分析 高層住宅 疊拼住宅 聯排別墅 幼兒園 商業及配套 圖 例： 長春市聚業大街地塊項目 戶型分布 120-130 150-160 200-220 圖 例： 方案配比方案配比 產品戶數戶數占比面積面積占比 高層122480.95%156786.10 69.57% 疊墅16811.11%25680.00 11.40%

37、小計139292.06%182466.10 80.97% 別墅1207.94%24800.00 11.00% 小計1207.94%24800.00 11.00% 商業15775.00 7.00% 配套2,316.00 1.03% 合計1512100%225357.10 100% 長春市聚業大街地塊項目 交通分析 車行出入口 高層區人行出入口 低層區人行出入口 市政道路 車行流線 高層區人行流線 低層區人行流線 地庫出入口 圖 例： 長春市聚業大街地塊項目 消防分析 消防出入口 市政道路 消防流線 消防登高場地 圖 例： 長春市聚業大街地塊項目 景觀分析 主景觀軸 中央庭院 組團庭院 圖 例：

38、長春市聚業大街地塊項目 說明： 1、住宅日照滿足大寒日累計2小時要 求. 2、幼兒園滿足冬至日累計3小時要求. 3、本日照分析圖經眾智軟件11.0計算. 日照參數： 日照基準年：公元2001年. 大寒日 8:00-16:00；冬至日9:00- 15:00.(真太陽時) 時間間隔：1分鐘 累計計算. 最小入射角：10 最小連續日照時間5分鐘. 圖例： 方案二日照方案二日照 長春市聚業大街地塊項目 豎向分析 249.00 237.69 249.00 249.00 249.00 246.00 249.00 246.10 243.75 247.00 246.00 238.50 244.00 239.6

39、0 241.15 243.45 245.25 246.30 249.00 243.50 243.00 244.50 長春市聚業大街地塊項目 249.00244.00238.50 南邊商業立面示意 地塊東邊道路為基準，利用地形高差,沿街設計12層的商 業，來找平場地內部，減少土方的挖填。 豎向分析 長春市聚業大街地塊項目 249.00247.50243.75244.00241.15 1-1剖面圖 用地紅線 用地紅線 用地紅線 249.00247.50249.00244.00243.23 2-2剖面圖 3F3F3F3F3F 4F 17F 3F3F3F3F 17F17F 4F 場地剖面示意圖場地剖面

40、示意圖 用地紅線 長春市聚業大街地塊項目 地庫范圍分析 地庫范圍 地庫坡道 圖 例： 長春市聚業大街地塊項目 Product Design 04 產品意向 Plan Design 規劃設計 Project Study 項目背景 Facade Vision 立面意向 Product Design 產品意向 Market Analysis 競品分析 Show Part 示范區概念 長春市聚業大街地塊項目 總結：周邊競品戶型多為3開間, 120-150為主力面積段,小戶型較少，戶型以三居室為主。 競品分析競品分析 周邊競品戶型級配標 項目名稱 面積區間 90-105105-120120-150 戶型

41、描述 開間尺度（m） 戶型描述 開間尺度（m） 戶型描述 開間尺度（m） 客廳主臥客廳主臥客廳主臥 華潤凈月臺- 3室2廳2衛 （三開間） 4.53.6 國信凈月府 3室2廳1衛 （兩開間） 3.83.4 3室2廳2衛 （三開間） 4.03.3 3室2廳2衛 （三開間） 4.63.6 萬科月潭灣- 3室2廳2衛 （三開間） 4.23.3 3室2廳2衛 （三開間） 4.53.8 華潤紫云府 3室2廳1衛 （三開間） 3.93.2- 4室2廳2衛 （三開間） 4.03.6 偉峰東域- 3室2廳2衛 （三開間） 4.73.9 長春市聚業大街地塊項目 通過對規范解讀，利用陽臺、凸窗、露臺等來增加溢價值

42、 1.陽臺 進深不超過2.0m，水平投影面積不超10， 贈送一半面積。(不得超出套型建筑面積的 10%） 4.凸窗 臺面高0.45m，凸出不超過0.6m，高度不超 2.1m。 3.戶內通高 別墅/疊墅設置戶內通高，改造后全贈送。 （該部分面積不得超出本層建筑面積的20%） 2.露臺 洋房/疊墅/別墅局部設置露臺，全贈送。 5.空調板 單獨布置不得超過1，集中布置不得超過 3。 戶型贈送研究戶型贈送研究 長春市聚業大街地塊項目 上疊戶型入戶電梯位置 下疊戶型戶內電梯位置 下疊戶型 上疊戶型 下疊戶型入戶流線 上疊戶型入戶流線 通過資源的重新分配，使上下疊均能獲得類別墅的 氛圍感受，實現良好的溢價

43、。 設計目標設計目標 長春市聚業大街地塊項目 改造前改造后 雙玄關 贈半面積 格柵景墻避 免視線干擾 贈送上疊 私家門廳 專屬電梯 上疊上疊 38.72 50.84 圖例： 中空（全贈送） 庭院（全贈送） 疊疊墅首層平面圖墅首層平面圖 下疊建筑面積為 160.90 改造后總建筑面積為300.36。 下疊庭院面積為 50.84， 露臺建筑面積為 11.23。 下疊贈送面積(不含庭院、露臺) 139.46 ，贈送率 86.67% 下疊贈送面積(含庭院、露臺) 201.53 ， 贈送率125.25% 長春市聚業大街地塊項目 專屬電梯 贈送客廳上 空改房間 構架改房間 圖例： 中空（全贈送） 露臺（全

44、贈送） 疊疊墅二層平面圖墅二層平面圖 改造前改造后 長春市聚業大街地塊項目 構架改房間 圖例： 中空（全贈送） 飄窗（全贈送） 疊疊墅三層平面圖墅三層平面圖 上疊建筑面積為 146.10 改造后總建筑面積為272.92。 上疊庭院面積為 38.73 露臺建筑面積為 16.21。 上疊贈送面積(不含庭院、露臺) 126.82 ，贈送率 86.67% 上疊贈送面積(含庭院、露臺) 181.76， 贈送率125.25% 改造前改造后 專屬電梯 長春市聚業大街地塊項目 贈送露臺 贈送露臺改 房間 贈送客廳上 空改房間 圖例： 中空（全贈送） 飄窗（全贈送） 露臺（全贈送） 疊疊墅四層平面圖墅四層平面圖

45、 改造前改造后 長春市聚業大街地塊項目 減少的一個室內停車位可以通過公共區停車補充 疊疊墅地下一層平面圖墅地下一層平面圖 改造前改造后 長春市聚業大街地塊項目 A AA A 疊疊墅地下夾層平面圖墅地下夾層平面圖 剖面圖改造后 長春市聚業大街地塊項目 聯排別墅首層平面圖聯排別墅首層平面圖 圖例： 玄關（半贈送） 中空（全贈送） 庭院（全贈送） A戶型B戶型 170.14 橫廳設計， 尊享豪宅范 75.84 首層花園贈 送 中庭可改造 成茶室 中西廚，滿 足多種烹飪 空間需求 A戶型總計容面積為218.77 ，總建筑面積為314.13 B戶型總計容面積為200.25，總建筑面積為290.01 A戶

46、型總建筑面積為449.39 B戶型建筑面積為420.16 A戶型庭院面積為 170.14m B戶型庭院面積為75.84m A戶型贈送面積(不含庭院) 230.62贈送率105.42% B戶型贈送面積(不含庭院) 219.91贈送率109.82% A戶型贈送面積(含庭院) 400.76贈送率183.19% B戶型贈送面積(含庭院) 295.75贈送率147.69% 改造前改造后 此處可改成 電梯 長春市聚業大街地塊項目 聯排別墅二層平面圖聯排別墅二層平面圖 中庭上空可 改成家庭廳 北側全面寬 大露臺贈送 樓梯上空可 改成電梯 客餐廳中 空，改造后 可做豪華主 臥套 A戶型B戶型 改造前改造后 圖

47、例： 中空（全贈送） 露臺（全贈送） 庭院上空（全贈送） 長春市聚業大街地塊項目 聯排別墅三層平面圖聯排別墅三層平面圖 中庭上空可 改成書房 大露臺可改 造成臥室 樓梯上空可 改成電梯 A戶型B戶型 改造前改造后 圖例： 中空（全贈送） 露臺（全贈送） 庭院上空（全贈送） 長春市聚業大街地塊項目 聯排別墅地下一層平面圖聯排別墅地下一層平面圖 別墅地下一層平面圖可 以改造多一層地下夾層 地下一層地下一層地下夾層 A戶型B戶型 改造前改造后 長春市聚業大街地塊項目 聯排別墅剖面示意圖聯排別墅剖面示意圖 6.1m層高的 地下室可改 造后增加一 層夾層。 改造前改造后 中庭及其上 空改造后可 增加三個

48、房 間。 通過4m下 沉庭院的設 計解決下地 下夾層采光 和地下室高 窗采光。 露臺可改造 后成為套臥 長春市聚業大街地塊項目 陽臺可改造 成臥室 獨立套房設 計 130130戶型平面圖戶型平面圖 戶型實用率 77.93% 戶型贈送率 8.30% 圖例： 飄窗（全贈送） 陽臺（半贈送） 改造前改造后 長春市聚業大街地塊項目 130130戶型首層平面圖戶型首層平面圖 南入 長春市聚業大街地塊項目 130130戶型首層平面圖戶型首層平面圖 北入 長春市聚業大街地塊項目 Facade Vision 05 立面意向 Plan Design 規劃設計 Project Study 項目背景 Facade Vision 立面意向 Product Design 產品意向 Market Analysis 競品分析 Show Part 示范區概念 長春市聚業大街地塊項目 現 代 典 雅 風 格 長春市聚業大街地塊項目 大 都 會 風 格 長春市聚業大街地塊項目 廣州云麓公館項目 LWKLWK案例案例 長春市聚業大街地塊項目 東莞云麓花園項目 LWKLWK案例案例 長春市聚業大街地塊項目 長春北湖項目 LWKLWK案例案例 長春市聚業大街地塊項目 天津項目 現代經典主義（偏現代） 現代：當下運用的現代建筑設計理念及手法 經典：歷史上各類著名建筑所追求及遵守的比