1、北 大 580 江山名門 技術標文件 重慶 ZTA |中| 泰 |設 |計 北 大 580 對話 重慶 對話 江北 對話 園居 對話 未來 對話 生活 對話 重慶 PT.A 中國 重慶 目前中國 最宜居 的城市之一 人們心中，對于“重慶”的印象 1 重慶 性格 CHARACTER OF CHONGQING 喜為人先樂容天下進退自如沉浮自安 1 重慶 性格 CHARACTER OF CHONGQING 傳 統(tǒng) 1 重慶 性格 CHARACTER OF CHONGQING 開 放 1 重慶 性格 CHARACTER OF CHONGQING 國 際 1 重慶 性格 CHARACTER OF CHO

2、NGQING 融 和 1 重慶 性格 CHARACTER OF CHONGQING 1 重慶 性格 CHARACTER OF CHONGQING 對話 江北 PT.B 1 對話 江北 TALKING TO JIANGBEI 重慶人心目中關于“江北”的標簽 工業(yè)園新區(qū)碼頭形象差潛力大 項目區(qū)位 Location analysis SITE 長江 CHANGJIANGRIVER 嘉陵江 JIALINGJIANGGRIVER 江北國際機場 JIANGBEI INTERNATIONAL AIRPORT 5KM10KM 渝中區(qū) YUZHONGQU 鐵山坪森林公園 TIESHANPING FOREST P

3、ARK 重慶北站 NORTH STATION 寸灘保稅港 CUNTAN BONDED PORT 江北嘴金融中心 JIANGBEI MOUTH FINANCIAL CENTER 彈子石副中心 DANZISHI OF MARBLE STONE 2 項目 坐標 GEOGRAPHICAL POSITION 潛力無限！ 都市新貴！ 城市發(fā)展主軸！ 北區(qū)寸灘絕版濱江！ 距江北 CBD 20min 距觀音橋商圈 35min 距江北國際機場 18min 距重慶北站 20min 距彈子石 CBD 20min 2 項目 坐標 GEOGRAPHICAL POSITION 周邊交通 軌道交通 4 號線 渝航大道 中鋼

4、 立交 包茂高速 區(qū)域交通便捷，緊鄰軌交 4 號線 項目緊鄰城市干道海爾路，出行便捷，可迅速到達主城。 至江北 至機場 港城站 何家梁 立交 黑石子站 海爾路 至重慶北站 寸灘長江大橋 水口合成制藥 - 公交車站 跑馬坪 立交 白楊溝 立交 黑石子 互通 內環(huán)快速 至南岸 至鐵山坪 海爾路 海爾路 朝陽河 - 公交車站 SITE 4號線! 快速路！ 長江大橋！ 交通便捷! 出行便捷! 2 項目 坐標 GEOGRAPHICAL POSITION 背景 重慶市政府為重新規(guī)劃建設兩江四岸， 于 5 月 31 日發(fā)布了關于暫緩主城區(qū)“兩 江四岸”地區(qū)開發(fā)建設活動的通知，旨在 對重慶濱江大道進行統(tǒng)一規(guī)劃

5、，探索新型交 通方式，將主城區(qū)“百公里兩江四岸”打造 成國際一流濱江帶。文件中“兩江四岸”范 圍涵蓋廣泛，北至北碚，南至西彭，東到五 寶。 提升形象！ 帶來機遇！ 2 項目 坐標 GEOGRAPHICAL POSITION 市場現(xiàn)狀分析 寸灘保稅港區(qū)是我國首個內陸保稅港區(qū) 全國唯一一個“水港 + 空港”雙核并地處市 區(qū)的保稅港區(qū)。當前入駐 企業(yè)超過 200 家 重慶向北發(fā)展，江北向東發(fā)展 江北嘴以東為北濱路東段，這條路接通江北的四大經(jīng)濟帶，承載著整個 江北經(jīng)濟升級的雄心。 金融中心江北嘴 長江上游金融中心，金融業(yè)實現(xiàn)增加值 750 億元。 旅游業(yè)鐵山坪生態(tài)區(qū) 江北區(qū)九大重點工程之一，將打造成為

6、重慶商務會議、旅游度假、運動 休閑高地。 唐桂新城 江北區(qū)九大重點工程之一，建設為“重慶最美山水城”。 江北區(qū)發(fā)展持續(xù)走高， 寸灘板塊因受工業(yè)園區(qū)及寸灘貨運碼頭的影響， 板塊形象一直較差，但隨著北濱二路東延伸段的開工建設（預計 2018 年年底開工）及海爾路拓寬工程的完工，屆時板塊形象將得到提升， 可供挖掘更多的市場機會。 寸灘保稅港區(qū) 鐵山坪生態(tài)區(qū) 江北嘴 2 項目 坐標 GEOGRAPHICAL POSITION 上位規(guī)劃 周邊交通 軌道交通 4 號線 海爾路 黑石子 站 港城站 內環(huán)高速 黑石子 互通 公交站 至機場 至重慶北站 公交站 緊鄰4號線 區(qū)域交通便捷 出行便捷 I22-7 I

7、22-10 I22-6 2 項目 坐標 GEOGRAPHICAL POSITION 規(guī)劃配套 軌道交通 4 號線 海爾路 黑石子 站 港城站 公交站 稀缺江景 規(guī)劃小學 規(guī)劃小學 規(guī)劃中學 公交站 規(guī)劃中小學！ 稀缺江景！ 出行便捷！ 江景滲透 I22-7 I22-10 I22-6 2 項目 坐標 GEOGRAPHICAL POSITION 不利因素 I22-7 二類工業(yè)用地 （污染類） 二類工業(yè)用地 （污染類） 規(guī)劃變電站 規(guī)劃變電站 待建高壓走廊 軌道保護線 已建高壓走廊 I22-10 I22-6 高壓走廊！ 工業(yè)用地！ 污染重！ 配套少！ 面貌老舊！ 2 項目 坐標 GEOGRAPHIC

8、AL POSITION 2 項目 坐標 GEOGRAPHICAL POSITION 周邊現(xiàn)狀 重慶旺奇維修服務 龍吟物流 米其林輪胎 順豐洗車場 中國石油加油站 恒宇華頓 新能源開發(fā)公司 恒宇華頓 新能源開發(fā)公司 重慶建工新型建材有限公司 第四混凝土分公司 中冶建工有限公司 江北混凝土工程公司 重慶天利方星 科技有限公司 德邦物流 形象差！ 污染多！ 配套少！ 噪音多！ 潛力大！ 2 項目 坐標 GEOGRAPHICAL POSITION 周邊現(xiàn)狀 鯉魚池小學北岸小區(qū) 方誠幼兒園 重慶港城醫(yī)院 謙湖兩江國際酒店 黑石子社區(qū) 文化室 形象差！ 污染多！ 配套少！ 噪音多！ 潛力大！ 2 項目 坐

9、標 GEOGRAPHICAL POSITION 基地現(xiàn)狀 周邊現(xiàn)狀 Surrounding situation SITE SITE SITE A C D A 視點 B 視點 B 周邊現(xiàn)狀 Surrounding situation 稀缺江景 海爾路 堡坎，廠區(qū) 高壓走廊 C 視點 D 視點 E 視點 E 老舊房區(qū) 認知度較低！ 區(qū)域形象差！ 視野佳！ 稀缺江景！ 交通優(yōu)勢極為明顯 寸灘長江大橋|地鐵4號線|遠期規(guī)劃9號線 海爾路拓寬工程正在進行中 年底即將開工的北濱二路東延伸段 景觀優(yōu)勢 北地塊平整幽靜， 南側極致江景資源 配套優(yōu)勢 江山名門整體項目自身配套有體育公園 北大幼教中心、 鯉魚池小

10、學 總結 認知度低！ 形象差， 宜居屬性弱！ 交通優(yōu)！ 城市發(fā)展主力方向！ 最后一塊低容地塊！ 港城印象（剛需盤） 容 積 率 ： 3.7 綠 化 率 ： 31.96% 占地面積 ： 38 萬平米 建筑面積 ： 73596.4 平米 產(chǎn)品配置 ： 52-85 平 熱銷戶型 兩室兩廳一衛(wèi) 套內面積 ： 61.36 平 兩室兩廳一衛(wèi) 套內面積 ： 66.30 平 一室兩廳一衛(wèi) 套內面積 ： 52.03 平 3 重慶 生活 LIVING IN CHONGQING 項目特點：剛需 + 傳統(tǒng)底商 華融現(xiàn)代城（剛需 ,剛改盤） 容 積 率 ： 3.99 綠 化 率 ： 31.96% 占地面積 ： 1103

11、00 平方米 建筑面積 ： 582300 平方米 產(chǎn)品配置 ： 高層住宅 ， SOHO 公寓 ， 商業(yè) 熱銷戶型 三室兩廳兩衛(wèi) 套內面積 ： 72.35 平 兩室兩廳一衛(wèi) 套內面積 ： 57.39 平 一室一廳一衛(wèi) 套內面積 ： 46.27 平 兩室兩廳一衛(wèi) 套內面積 ： 58.68 平 三室兩廳一衛(wèi) 套內面積 ： 66.67 平 3 重慶 生活 LIVING IN CHONGQING 項目特點：剛需 + 首改 + 商業(yè)街 魯能星城外灘（高端改善） 容 積 率 ： 1.15-6.6 綠 化 率 ： 31.96% 占地面積 ： 304 畝 建筑面積 ： 73.72 萬方 業(yè)態(tài)類型 ： 別墅、 大

12、平層、 高端酒店、 商業(yè)綜合體 產(chǎn)品配置 ： 主力戶型套內90-120 平 瞰江大平層套內140-200 平 熱銷戶型 四室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳三衛(wèi)五室一廳三衛(wèi)五室兩廳四衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi) 3 重慶 生活 LIVING IN CHONGQING 項目特點：高端改善 + 高端酒店 + 商業(yè)綜合體 中鐵建 西派城（高端改善） 容 積 率 ： 3.9 綠 化 率 ： 31.96% 占地面積 ： 175108 平 建筑面積 ： 930122 平 業(yè)態(tài)類型 ： 大平層、 底商 產(chǎn)品配置 ： 主力戶型套內100-320 平 熱銷戶型 3 重慶 生活 LIVING IN CHONGQING 四室兩廳三衛(wèi) 套內面積

13、： 147 平 四室兩廳四衛(wèi) 套內面積 ： 210 平 三室兩廳兩衛(wèi) 套內面積 ： 98 平 四室兩廳兩衛(wèi) 套內面積 ： 118 平 四室兩廳兩衛(wèi) 套內面積 ： 140 平 項目特點：高端改善 + 底商 區(qū)域內樓盤兩極分化 板塊內高層占絕對主導， 產(chǎn)品兩極分化嚴重， 缺乏中間段產(chǎn)品 剛需市場將逐步萎縮， 是項目的發(fā)展機會 地塊無明顯景觀優(yōu)勢， 適宜打造首置、 首改， 實現(xiàn)快銷， 現(xiàn)金流產(chǎn)品 首置、 首改 錯位競爭 利益最大化 差異化！ 去化快！ 舒適性！ 總結 客戶區(qū)域認知: 30%客戶對區(qū)域不了解! 30%成客戶認為形象較差! 普遍對寸灘工業(yè)園和碼頭抗性較大! 區(qū)域市場需求: 區(qū)域內剛需老居

14、民， 寸灘老城區(qū)的拆遷戶有改善需求 改善客戶購房意向: 首選區(qū)域為渝北區(qū)， 其次為江北區(qū) 關注項目自身品質， 對區(qū)域并不太認可 性價比！ 實用性！ 舒適性！ 品質感！ 4 項目 定位 PROJECT LOCATION 客群精準對位 江北嘴東大區(qū)域首置|首改 核心客戶 寸灘|汽博|五里店范圍內原住居民 輔助客戶 對價格較為敏感， 購買力相對有限的改善型客戶 5 客群 定位 CUSTOMER 6 商業(yè) 定位 PROJECT LOCATION 社區(qū)型鄰里商業(yè)街 滿足業(yè)主日常生活配套需求 控制單鋪面積， 合理開間進深比， 不超過1： 3 總體量控制在5500-6000（3%以內） 商業(yè)定位 7 項目

15、定位 PROJECT LOCATION 國際化高端智慧生態(tài)社區(qū) 主城最后一彎北濱路絕版低密度濱江大盤 全齡社區(qū)樂活之城 項目定位 打造江景 公園 輕軌 學校 智慧社區(qū) 6 極致長江江景資源配套體育公園輕軌 4 號線，遠期 9 號線鯉魚池小學，江山名門幼兒園智慧安保，人臉識別 對話 園居 PT.C 1 園居 特性 CHARACTER OF NICE HOUSE 公 園 里 的 房 子 1 園居 特性 CHARACTER OF NICE HOUSE 全 齡 配 套 支 撐 1 園居 特性 CHARACTER OF NICE HOUSE 全 齡 化 產(chǎn) 品 設計理念一“公園里” 策略一 “居住里的公

16、園” PARK IN 內部景觀打造 用公園詮釋生態(tài)、花園、健康、活力 充分挖掘地塊資源溢價 打造獨具特色的中央公園式居住空間 1 園居 特性 CHARACTER OF NICE HOUSE 居住里的公園 Park in the residential 景觀滲透，打造多個景觀節(jié)點 結合項目條件打造多個景觀節(jié)點，進行景觀滲透，布置出序列的景觀空間，中央景觀，兒童活動場地，健身休閑的娛樂設施，意在營造公園里 的生活體驗。 設計理念一“幸福園” 策略一 “健康生活” HEALTH 運動公園 策略二 “交往空間” INTERACTION 城市會客廳 策略三 “價值認同” VALUE 社區(qū)服務中心 在項目

17、中布置適合各年齡段人群的活動場地 各自年齡段既有自己的專屬空間，又有更多交往和互動的機會 創(chuàng)造幸福樂活的入住體驗 1 園居 特性 CHARACTER OF NICE HOUSE 健康生活 Healthy life 提供健康生活的典范 在全民健身的潮流下，充分利用項目資源，將社區(qū)打造成一個運動公園，包括慢跑 環(huán)道，健身設施等適合多個年齡段的健身平臺，體現(xiàn)健康生活理念 1 園居 特性 CHARACTER OF NICE HOUSE 交往空間 Communication space 創(chuàng)造戶外親情交往空間 布置出適合老人小孩等不同年齡段的活動場地，讓各年齡段有更多的交往機會，同 時也讓父母和小孩，老人

18、和小孩有更多互動空間。 1 園居 特性 CHARACTER OF NICE HOUSE 價值認同 Value identity 滿足顧客全方位需求 結合項目空間合理設置休閑，娛樂等服務空間，滿足不同客戶的各種需求，贏得價 值認同。 設計理念一“文化園” 策略一 “特色文化景觀” LANDSCAPE 主題營造 策略二 “文化風情商業(yè)街” COMMERCIAL 結合當?shù)匚幕瘏^(qū)域未來發(fā)展方向，打造特色文化體驗示范景觀空間及商業(yè)空間 營造既有地域特色，傳承中原歷史文化，又緊跟時代潮流的城市空間 1 園居 特性 CHARACTER OF NICE HOUSE 特色文化景觀 Cultural style

19、landscape 文化景觀 結合地塊空間打造特色景觀空間，并將當?shù)匚幕肫渲校蛟靺^(qū)域范圍內極具 特色景觀空間 1 園居 特性 CHARACTER OF NICE HOUSE 文化商風情商業(yè)街 Cultural style street 特色商業(yè)街 結合地塊空間打造特色商業(yè)空間，步行道曲折有序，步移景異，形成走街串巷的商 業(yè)體驗空間。 對話 未來 PT.D 關于基地的未來 現(xiàn)狀解讀方案演變定制規(guī)劃系統(tǒng) 多層級呈現(xiàn) 效果呈現(xiàn) 效果呈現(xiàn) 基地的未來,我們這樣設想 方案演變定制規(guī)劃系統(tǒng) 多層級呈現(xiàn) 現(xiàn)狀解讀 1 現(xiàn)狀 解讀 SITE ANALYSIS 1 現(xiàn)狀 解讀 SITE ANALYSIS

20、項目設計條件 200m 367m 75m 181m 156m 205m 80m I22-6 I22-7 I22-10 【I22-6 地塊】 用地性質：二類住宅用地 用地面積：34266 容積率：2.0 限高：60M 【I22-7 地塊】 用地性質：二類住宅用地兼容 商業(yè)用地 用地面積：33350 容積率：2.0 限高：36M 【I22-10 地塊】 用地性質：二類住宅用地 用地面積：43754 容積率：2.0 限高：60M 1 現(xiàn)狀 解讀 SITE ANALYSIS 周邊現(xiàn)狀 I22-6 I22-7 I22-10 東側 混凝土攪拌站及工業(yè)廠房 北側 為山體和朝陽河小學 西側 合藥醫(yī)院、居住社區(qū)

21、 南側 臨海爾路 化 工 廠 海 爾 路 山 體 港城 醫(yī) 院 北 岸 小 區(qū) 1 現(xiàn)狀 解讀 SITE ANALYSIS 周邊交通 I22-6 I22-7 I22-10 四號線 寸灘長江大橋 快速路 黑石子互通 海 爾 路 規(guī) 劃 路 規(guī) 劃 路 規(guī) 劃 路 4號線 1 現(xiàn)狀 解讀 SITE ANALYSIS 周邊景觀 I22-6 I22-7 I22-10 極致長江江景 山體景觀 內部景觀 江 景 界 面 山 體 景 觀 內 部 景 觀 內 部 景 觀 內 部 景 觀 基地內高程點最低點約為254.83 米， 最高點 約為294.49 米， 最大高差為39.66。 地形基本 特點局部西低東高

22、 ， 地勢較平緩。 高程分析 I22-6 I22-10 I22-7 1 現(xiàn)狀 解讀 SITE ANALYSIS 基地內部分坡度在 25% 以下 ， 適宜建設。 東側邊界部分和南側地塊部分坡度在50%-95% 的 陡坡 ， 需要平整地塊 ， 做臺地， 擋土墻等處理。 基地大部分坡度平緩， 適宜建設。 坡度分析 I22-6 I22-10 I22-7 1 現(xiàn)狀 解讀 SITE ANALYSIS I22-6 I22-6 I22-6 I22-6 I22-10 I22-10 I22-10 I22-10 I22-7 I22-7 I22-7 I22-7 現(xiàn)狀地形 西北視角 東北視角 西南視角 東南視角 1 現(xiàn)

23、狀 解讀 SITE ANALYSIS 居住價值分析 基地南面一線江景， 東側西側有規(guī)劃綠地， 居住價值較高 基地內部打造景觀軸線， 庭院景觀， 示范街區(qū)等居住價值次高 海爾路快速路兩側 ， 噪音大 ， 空氣污染大 ， 居住價值較低 商業(yè)價值分析 基地北面是規(guī)劃中小學 ， 人流量大 ， 項目北面地塊商業(yè)價值較高 A,B 地塊各組團內道路車速適中 ， 人流量大沿街面商業(yè)價值較高 海爾路快速路， 車速大 ， 人流量小， 商業(yè)價值次高 1 現(xiàn)狀 解讀 SITE ANALYSIS 1 現(xiàn)狀 解讀 SITE ANALYSIS 劣勢： 地塊周邊開發(fā)不成熟 形象差！噪音大！ 規(guī)劃道路未建 距離現(xiàn)有配套較遠 優(yōu)

24、勢： 地塊南面江景資源豐富 規(guī)劃配套設施齊全 交通便捷 地塊發(fā)展?jié)摿Υ?總結 方案演變 2 方案演變 SCHEME OF EVOLUTION 效果呈現(xiàn) 基地的未來,我們這樣設想 現(xiàn)狀解讀定制規(guī)劃系統(tǒng) 多層級呈現(xiàn) 展望未來 任務書條件輸入 用地面積 111370 平方米 容積率 2.0 限制條件 建筑限高 7 號地塊 36M 6 號、10 號地塊 60M 建筑密度 35% 測算平均層數(shù) 5.7 層 規(guī)劃產(chǎn)品組合可能性 全 6 層洋房 全 11 層洋房 11 層洋房 +17 層小高層 2 方案演變 SCHEME OF EVOLUTION 容積率 2.0 全 11 層 戶型面積均為 135 平米 不

25、滿足任務書中戶型配比 容積率 2.0 11F+17F 2 方案演變 SCHEME OF EVOLUTION 6F 洋房11F 洋房 11F 洋房 17F 小高層 容積率 1.2 全 6F 戶型面積均為 120 平米 容積率不滿足任務書 2 方案演變 SCHEME OF EVOLUTION 11F+17F 各地塊容積率均為 2.0 7 號地塊南側住宅主采光面正對輕軌 其中，7 號地塊商業(yè)約為 7000 平米 海爾路沿街商業(yè)價值低 11F+17F 各地塊容積率均為 2.0 10 號地塊東側住宅主采光面貼鄰堡坎 7 號地塊南側住宅主采光面正對輕軌 其中，7 號地塊商業(yè)約為 7000 平米 海爾路沿街

26、商業(yè)價值低 11F+17F 各地塊容積率均為 2.0 7 號地塊南側住宅主采光面正對輕軌 其中，7 號地塊商業(yè)約為 7000 平米 海爾路沿街商業(yè)價值低 11F+17F 容積率不平衡 強排方案 1強排方案 2強排方案 3 122-6、122-7、122-10地塊 戶型配比設置 戶型套數(shù)面積面積配比 戶型 配比 11F點式 小高層 95戶型緊湊三房單衛(wèi)26410013.12% 110戶型功能三房雙衛(wèi)26411515.10% 17F點式 小高層 115戶型舒適三房雙衛(wèi)604115 33.86% 125戶型舒適三房雙衛(wèi)340125 37.92% 130戶型功能四房雙衛(wèi)272130 2 方案演變 SC

27、HEME OF EVOLUTION 11F+17F 容積率不平衡 商業(yè)量遠超營銷定位要求且價值較低！ 戶型面積突破定位要求較多！ 無法規(guī)避海爾路帶來的不利影響！ 建議做容積率平衡方案，降低 I22-7 地塊容積率 主要技術經(jīng)濟指標主要技術經(jīng)濟指標(122-6) 序號項目數(shù)量單位序號項目數(shù)量單位 1 總建設用地面積111370.0 其中 122-634266 122-733350 122-1043754 2 總建筑面積315611.0 其中 計容積率面積220838.0 地上建筑面積220838.0 其中 小高層住宅（17F）144328.0 洋房（11F）56760.0 商業(yè)10950.0 幼

28、兒園1650.0 菜市場2100.0 衛(wèi)生站420.0 文化中心2000.0 郵政局、儲蓄所320.0 菜市場2100.0 垃圾轉運站130.0 公廁80.0 地下建筑面積94773.0 其中 地下室（儲藏）1600.0 設備用房4436.8 地下汽車庫88736.2 3建筑棟數(shù)40 棟11戶數(shù)544 戶 4最高建筑高度53.95 m12停車位844 個 5最大建筑層數(shù) 地上17 層 地下2 層 6建筑占地面積24616.0 7建筑密度22.10 % 8容積率2.0 - 9綠地率32.00 % 10集中公共綠地10000 11戶數(shù)1744 戶 12停車位2637 個 2 方案演變 SCHEME

29、 OF EVOLUTION 11F+17F 容積率平衡后為 2.0 7 號地塊南側住宅主采光面正對輕軌 11F+17F 容積率平衡 11F+17F 容積率平衡后為 2.0 10 號地塊東側住宅主采光面貼鄰堡坎 11F+17F 容積率平衡后為 2.0 強排方案 4強排方案 6強排方案 5 方案二 貨值 27.58 億 11 層洋房 (1T2) 1021800000 元 =68120 平米 *15000 元 / 平米 11 層小高層（2T4） 408044000 元 =31388 平米 *13000 元 / 平米 17 層小高層（2T4） 1328691000 元 =102207 平米 *1300

30、0 元 / 平米 2 方案演變 SCHEME OF EVOLUTION 方案一 11F+17F 容積率平衡后為 2.0 方案一 貨值約 27 億 11 層小高層（2T4） 520793000 元 =40061 平米 * 13000 元 / 平米 17 層小高層（2T4） 2178956000 元 =167612 平米 *13000 元 / 平米 方案二 11F+17F 容積率平衡后為 2.0 11F+17F 方案推薦 7 號地塊南側住宅山墻面正對海爾 路，10 號地塊東側住宅山墻面鄰高 壓走廊 不利影響最小化 最大化利用限高，形成大中庭，大景觀 最大化利用覆蓋率，高貨值產(chǎn)品最大化 7 號地塊南

31、側住宅山墻面正對海爾 路，10 號地塊東側住宅山墻面鄰高 壓走廊，小高層位于基地道路外圍， 形成圍合大中庭，洋房位于大中庭 內部 不利影響最小化 高壓 走廊 及工 業(yè)污 染用 地 高壓 走廊 及工 業(yè)污 染用 地 海爾 路噪 音粉 塵影 響 海爾 路噪 音粉 塵影 響 多層級呈現(xiàn) 效果呈現(xiàn) 基地的未來,我們這樣設想 現(xiàn)狀解讀方案演變定制規(guī)劃系統(tǒng) 3 多層級呈現(xiàn) MULTILEVEL PRESENTATION 3 多層級呈現(xiàn) MULTILEVEL PRESENTATION 大尺度視距 52m74m 67m 115m 59m 95m 115m 179m 充分利用景觀資源 公園美景環(huán)繞 3 多層級呈

32、現(xiàn) MULTILEVEL PRESENTATION 絕 美 江 景 3 多層級呈現(xiàn) MULTILEVEL PRESENTATION 運 動 公 園 3 多層級呈現(xiàn) MULTILEVEL PRESENTATION 傳統(tǒng)文化體驗館 全年齡學習時代 3 多層級呈現(xiàn) MULTILEVEL PRESENTATION 完善配套 樂享生活 效果呈現(xiàn) 基地的未來,我們這樣設想 現(xiàn)狀解讀方案演變定制規(guī)劃系統(tǒng) 多層級呈現(xiàn) 4 未來生活 TIME OF YOUR LIFE 效果呈現(xiàn)效果呈現(xiàn) 基地的未來,我們這樣設想 現(xiàn)狀解讀方案演變定制規(guī)劃系統(tǒng) 多層級呈現(xiàn) 定制規(guī)劃系統(tǒng) 5 規(guī)劃系統(tǒng) SYSTEMS ANALYSI

33、S 大中庭！ 大景觀！ 方案 一 ONE 5 效果 呈現(xiàn) PROGRAM DISPLAY 總平面圖 6 定制規(guī)劃系統(tǒng) SYSTEMS ANALYSIS 組團 分布 組團一 組團二 組團三 17F 高層組團 17F 高層組團 11F 高層組團 圖例 6 定制規(guī)劃系統(tǒng) SYSTEMS ANALYSIS 業(yè)態(tài) 分布 商業(yè) 11F 高層 圖例 17F 高層 文化活動站 派出所 幼兒園 菜市場 6 定制規(guī)劃系統(tǒng) SYSTEMS ANALYSIS 配套 分布 郵政 ， 儲蓄所 圖例 衛(wèi)生服務站 文化活動站 派出所 公廁 幼兒園 垃圾轉運站 菜市場 6 定制規(guī)劃系統(tǒng) SYSTEMS ANALYSIS 戶型

34、分布 110戶型 95戶型 110戶型 圖例 125戶型 130戶型 住宅配套 95戶型緊湊三房單衛(wèi)19411.9% 110戶型A舒適三房雙衛(wèi)19413.8% 110戶型B舒適三房雙衛(wèi)74037.7% 125戶型功能四房雙衛(wèi)604 130戶型舒適四房雙衛(wèi)64 面積配比 36.5% 130 戶型 配比 11F點式 小高層 17F點式 小高層 戶型套數(shù)面積 125 110 95 110 122-6、122-7、122-10地塊戶型配比設置 分布原則： 大戶型靠近中庭景觀 小戶型沿路布置 山墻面平行于道路， 最大化規(guī)避不利因素 6 定制規(guī)劃系統(tǒng) SYSTEMS ANALYSIS 景觀 系統(tǒng) 中央景觀

35、 圖例 景觀滲透 休閑廣場 活力軸 景觀軸 6 定制規(guī)劃系統(tǒng) SYSTEMS ANALYSIS 交通 系統(tǒng) 城市道路 圖例 車行道 商業(yè)步行街 景觀步道 人行出入口 車行出入口 地庫出入口 6 定制規(guī)劃系統(tǒng) SYSTEMS ANALYSIS 消防 系統(tǒng) 城市道路 圖例 消防車道 車行出入口 消防登高場地 6 定制規(guī)劃系統(tǒng) SYSTEMS ANALYSIS 豎向 系統(tǒng) 圖例 道路豎向標高 小區(qū)豎向標高 253.490 257.500 260.200 261.500 263.500 262.170 261.500259.500 261.000 260.960 263.600 261.500 262

36、.000 262.500 264.000 260.000 260.500262.500 262.000 262.000 261.500 260.000 258.500 259.000 263.300 6 定制規(guī)劃系統(tǒng) SYSTEMSANALYSIS 豎向 系統(tǒng) 圖例 住宅 地庫 商業(yè) 平衡土方量策略： 122-7 地塊內部較平整，建議地庫整體開挖，挖方量可用于南側毗鄰海爾路處綠地覆土，做適量抬高。抬高后該綠地與現(xiàn)狀規(guī)劃道路 有 9-10 米高差，可結合護坡種植綠化隔離帶，將海爾路和軌道交通帶來的不利影響降至最低。 原始地形 6 定制規(guī)劃系統(tǒng) SYSTEMSANALYSIS 豎向 系統(tǒng) 圖例 住

37、宅 地庫 商業(yè) 原始地形 平衡土方量策略： 122-6 地塊內部較平整，土方量少，周邊無高層建筑，視野佳。 122-10地塊西側較為平整， 東側接鄰堡坎， 挖方量較大。 建議結合地庫整體開挖， 同時保留部分現(xiàn)狀堡坎， 根據(jù)地形設置有護坡的擋墻， 結合綠化布置，盡量減少擋墻高度，弱化視覺上的遮擋，形成宜人尺度。 6 定制規(guī)劃系統(tǒng) SYSTEMS ANALYSIS 地庫 系統(tǒng) 122-6 號地庫 圖例 122-7 號地庫 122-10 號地庫 122-6 號地庫二層 122-10 號地庫二層 254.600 256.600 254.200 251.000 253.000 面積合計 95051 平米

38、 其中 122-6 號地塊地庫面積 39858 平米 其中 122-7 號地塊地庫面積 18506 平米 其中 122-10 號地塊地庫面積 36687 平米 停車位合計 2687 個 其中 122-6 號地塊停車 1132 個 其中 122-7 號地塊停車 520 個 其中 122-10 號地塊停車 1035 個 地庫一層平面圖 地庫二層平面圖 6 定制規(guī)劃系統(tǒng) SYSTEMS ANALYSIS 分期 分布 一期建設范圍 售樓處 圖例 二期建設范圍 三期建設范圍 一期 ： 地形最規(guī)整 ， 規(guī)劃形制 大氣 ， 首開地塊 ， 拉高項目品質 ， 提升項目整體調性 ， 同時可以 拉高二期產(chǎn)品溢價 ，

39、 先期開發(fā) 回籠資金 二期 ： 借用一期氛圍 ， 同時內部商業(yè) 街基本成形 ， 整體生活氛圍初見成效 ， 拉高自身小面積段產(chǎn)品售價的同時 ， 為三期預熱。 三期 ： 基地現(xiàn)狀相對復雜 ， 利 用一二期已成型生活配套與 成熟居住氛圍 ， 同時利用市場 價格上揚獲得貨值最大化 優(yōu)品質！ 高貨值！ 方案 二 TWO 5 效果 呈現(xiàn) PROGRAM DISPLAY 總平面圖 111869.0 6 定制規(guī)劃系統(tǒng) SYSTEMS ANALYSIS 組團 分布 組團一 因入口，道路，景觀 地塊劃分為四個組團 17F 高層組團 17F 高層組團 11F 洋房 11F 高層組團 圖例 組團二 組團三 組團四 業(yè)

40、態(tài) 分布 6 定制規(guī)劃系統(tǒng) SYSTEMS ANALYSIS 商業(yè) 11F 高層 11F 洋房 圖例 衛(wèi)生服務站 17F 高層 文化活動站 派出所 幼兒園 菜市場 6 定制規(guī)劃系統(tǒng) SYSTEMS ANALYSIS 配套 分布 圖例 衛(wèi)生服務站 文化活動站 派出所 公廁 幼兒園 垃圾轉運站 郵政 ， 儲蓄所 6 定制規(guī)劃系統(tǒng) SYSTEMS ANALYSIS 戶型 分布 圖例 110戶型 95戶型 110戶型 125戶型 130戶型 住宅配套 95戶型緊湊三房單衛(wèi)1547.1% 110戶型舒適三房雙衛(wèi)1548.2% 110戶型舒適三房雙衛(wèi)44224.6% 125戶型功能四房雙衛(wèi)442 11F板

41、式小 高層 130戶型功能四房雙衛(wèi)528 60.1% 面積 122-6、122-7、122-10地塊 戶型配比設置 面積配比 130 110 125 95 110 戶型 配比 11F點式小 高層 17F點式小 高層 戶型套數(shù) 分布原則： 大戶型靠近中庭景觀 小戶型沿路布置 山墻面平行于道路， 最大化規(guī)避不利因素 6 定制規(guī)劃系統(tǒng) SYSTEMS ANALYSIS 景觀 系統(tǒng) 中央景觀 圖例 景觀滲透 休閑廣場 活力軸 景觀軸 6 定制規(guī)劃系統(tǒng) SYSTEMS ANALYSIS 交通 系統(tǒng) 城市道路 圖例 車行道 商業(yè)步行街 景觀步道 人行出入口 車行出入口 地庫出入口 6 定制規(guī)劃系統(tǒng) SYS

42、TEMS ANALYSIS 消防 系統(tǒng) 城市道路 圖例 消防車道 車行出入口 消防登高場地 6 定制規(guī)劃系統(tǒng) SYSTEMS ANALYSIS 豎向 系統(tǒng) 圖例 261.500 262.000 263.600 261.500 262.000 262.500 263.500 263.200 264.000 261.000 260.000 260.000 260.500 260.500 261.000 262.000 道路豎向標高 小區(qū)豎向標高 253.490 257.500 260.200 261.500 263.500 262.170 261.500259.500 261.000 260.96

43、0 259.000 263.300 6 定制規(guī)劃系統(tǒng) SYSTEMSANALYSIS 豎向 系統(tǒng) 圖例 住宅 地庫 商業(yè) 平衡土方量策略： 122-6 地塊內部較平整，土方量少，周邊無高層建筑，視野佳。 122-7 地塊內部較平整，建議地庫整體開挖，挖方量可用于南側毗鄰海爾路處綠地覆土，做適量抬高。抬高后該綠地與現(xiàn)狀規(guī)劃道路 有 9-10 米高差，可結合護坡種植綠化隔離帶，將海爾路和軌道交通帶來的不利影響降至最低。 原始地形 6 定制規(guī)劃系統(tǒng) SYSTEMSANALYSIS 豎向 系統(tǒng) 圖例 住宅 地庫 商業(yè) 平衡土方量策略： 122-10 地塊西側較為平整，有少許挖方量，東側接鄰堡坎，方案保

44、留現(xiàn)狀堡坎，根據(jù)地形設置有護坡的擋墻，結合綠化布置，盡量 減少擋墻高度，弱化視覺上的遮擋，形成宜人尺度。 原始地形 6 定制規(guī)劃系統(tǒng) SYSTEMS ANALYSIS 地庫 系統(tǒng) 圖例 256.000 256.000 256.000 252.000 252.000 面積合計 83364 平米 其中 122-6 號地塊地庫面積 29510 平米 其中 122-7 號地塊地庫面積 18389 平米 其中 122-10 號地塊地庫面積 35465 平米 停車位合計 2608 個 其中 122-6 號地塊停車 985 個 其中 122-7 號地塊停車 574 個 其中 122-10 號地塊停車 104

45、9 個 122-6 號地庫 122-7 號地庫 122-10 號地庫 122-6 號地庫二層 122-10 號地庫二層 地庫一層平面圖 地庫二層平面圖 6 定制規(guī)劃系統(tǒng) SYSTEMS ANALYSIS 分期 分布 圖例 一期建設范圍 二期建設范圍 三期建設范圍 三期 ： 基地現(xiàn)狀相對復雜 ， 利 用一二期已成型生活配套與 成熟居住氛圍 ， 同時利用市場 價格上揚獲得貨值最大化 售樓處 一期 ： 地形最規(guī)整 ， 規(guī)劃形制 大氣 ， 首開地塊 ， 拉高項目品質 ， 提升項目整體調性 ， 同時可以 拉高二期產(chǎn)品溢價 ， 先期開發(fā) 回籠資金 二期 ： 借用一期氛圍 ， 同時內部商業(yè) 街基本成形 ，

46、整體生活氛圍初見成效 ， 拉高自身小面積段產(chǎn)品售價的同時 ， 為三期預熱。 對話 生活 PT.E 地產(chǎn)白銀時代，投資客紛紛止步 自住成為城市主流，客戶的眼光也越發(fā)挑剔 目標：首置 剛改 再改 特點：去化快 高周轉 側重點： 資源有限的前提下，抓住消費者的 核心需求 目標：終極 特點：高投入 高溢價 側重點： 滿足基本需求，挖掘高度客戶的 定制需求 1 目標客群 TARGET GROUP 2 品牌 標準 QUALITY STANDARD 我們如何挖掘客戶的“高品質要求”？ 靈活 實用 高尚 尊享 輕奢 時尚 智能 居家 稀缺 屬性 4 住宅 125 戶型 RESIDENTIAL PRODUCTS

47、 125 125 戶型產(chǎn)品 設計原則 豪宅體驗 大寬廳|豪華主臥|大陽臺 高附加值 送半陽臺|送設備平臺|送凸窗 洄游流線 家政空間洄游|空間互動 4 豪 宅 體 驗 6.6M 橫廳 I 豪華主臥套房 I 寬景陽臺 6.6M 住宅 125 戶型 RESIDENTIAL PRODUCTS 125 4 高 附 加 值 15% 陽臺半面積贈送 I 800 飄窗贈送 住宅 125 戶型 RESIDENTIAL PRODUCTS 125 4 洄 游 流 線 家政洄游空間 不走回頭路 I 家庭互動空間 住宅 125 戶型 RESIDENTIAL PRODUCTS 125 4 住宅 110 戶型 A RES

48、IDENTIAL PRODUCTS 110 110 戶型 A 產(chǎn)品 設計原則 空間可變 多功能空間|靈活可變 高附加值 送半陽臺|送設備平臺|送凸窗 互動空間 家庭交流|空間互動 空 間 可 變 開敞空間設計 可根據(jù)不同家庭居住需求靈活組合 4 住宅 110 戶型 A RESIDENTIAL PRODUCTS 110 高 附 加 值 4 住宅 110 戶型 A RESIDENTIAL PRODUCTS 110 15% 陽臺半面積贈送 I 800 飄窗贈送 互 動 空 間 4 住宅 110 戶型 A RESIDENTIAL PRODUCTS 110 多功能空間互動，帶動家庭交流，提升幸福度 4 住宅 125+110A RESIDENTIAL PRODUCTS 125+110 標準層平面 改造前改造后 4 首層平面 住宅 125+110A RESIDENTIAL PRODUCTS 125+110 4 住宅 110 戶型 B RESIDENTIAL PRODUCTS 110 110 戶型 B 產(chǎn)品 設計原則 豪宅體驗 大寬廳|豪華主臥|大陽臺 高