1、唐元養生莊園項目定位規劃建議唐元養生莊園項目定位規劃建議 2013/10/22 目目 錄錄 項目區域分析研究 項目市場分析研究 項目客戶分析研究 總體定位及規劃建議 定位下營銷策略建議 銷售周期及產值預估 振雄地產代理優勢介紹 項目地塊分析研究 壹 區域認識 區域環境 區域配套 區域發展 區域交通 區域交通區域交通 項目位于郫縣北的唐園鎮、古城鎮、三道堰鎮，距離成都項目位于郫縣北的唐園鎮、古城鎮、三道堰鎮，距離成都2525公里，公里， 基本屬于成都半小時經濟圈范圍。基本屬于成都半小時經濟圈范圍。 區域交通區域交通 羊西線交通便捷、新建快鐵建成，第二繞城高速的建成，羊西線交通便捷、新建快鐵建成，

2、第二繞城高速的建成， 將對區域帶來便捷的交通環境。將對區域帶來便捷的交通環境。 唐元鎮、三道堰、古城鎮、郫筒鎮、犀浦鎮、花園鎮等唐元鎮、三道堰、古城鎮、郫筒鎮、犀浦鎮、花園鎮等 文化資源的全面整合與盤活對旅游發展意義重大文化資源的全面整合與盤活對旅游發展意義重大 郫縣旅游文化資源郫縣旅游文化資源 緊緊圍繞“古蜀文化、鄉村 旅游、觀光農業、商貿物 流、生態人居”等五大重點 ，加快推進望叢古蜀文化 產業園、農科村景區、橫 山運動休閑營地、濱河沿 線生態休閑旅游產業帶以 及沙西線生態休閑旅游產沙西線生態休閑旅游產 業帶業帶、“三河”流域（走馬河 、柏條河、徐堰河）濕地 生態經濟產業帶等特色示 范基地

3、建設，推動特色旅 游產業聚集發展。 古蜀文化古蜀文化、沙西線生態休閑旅游產業帶沙西線生態休閑旅游產業帶 沙西線沿線綠化意向圖沙西線沿線綠化意向圖 郫縣旅游產業規劃發展郫縣旅游產業規劃發展 農家旅游產業區意向圖農家旅游產業區意向圖 郫縣旅游產業規劃發展郫縣旅游產業規劃發展 游步道意向圖游步道意向圖 郫縣旅游產業規劃發展郫縣旅游產業規劃發展 無參與性休閑娛樂場所，生活服務配套條件差，商業資源嚴重不足。 區域配套區域配套 成都田園城市的規劃，這將會極大地推動郊縣房地產市場的發展； 大成都都市圈的郊區化運動蓬勃發展，三道堰“離塵不離城離塵不離城”的區位優勢和原生態 的自然環境對追求生活環境的老年客戶人

4、群有較強的吸引力； 西部新城定位為西部健康休閑城，也就是以郫縣、高新西區、溫江為核心相關區域 ，重點發展教育、醫療、文化、旅游等服務業，充實其城市功能，實現部分城市人 口向該區域的批量轉移； 城市規劃將推進沙西線生態休閑旅游產業帶，推動特色旅游產業聚集發展，旅游業 發展給住宅開發帶來客戶； 古城鎮和三道堰鎮將受新建快鐵和第二繞城高速的帶動，得到快速發展。 區域發展區域發展 區域看項目發展區域看項目發展 有利條件有利條件 未來交通的便利性，與成都距離不遠，有利于打造第一居所； 區域旅游資源豐富，在旅游資源的全面整合，旅游產業的規劃發展下，會創造區域良好人 文及生態環境，使區域具有吸引力； 沙西線

5、生態休閑旅游產業帶的規劃發展，會創造區域良好生態環境，田園風光、鄉村旅游 等特點，會帶來生態人居的區域環境； 成都城市發展的郊區化趨勢給區域的發展帶來了機遇； 不利條件不利條件 參與性休閑娛樂場所，生活服務配套條件是該區域的不足之處。 區域具有古鎮、水流、生態環境等資源，但目前該區域資源打造優勢并不突出。 貳 市場認識 區域樓盤分析 小產權分析 養老地產分析 別墅市場分析 區域樓盤分析區域樓盤分析 芙蓉芙蓉 山水山水 地址：三道堰 項目亮點：6+1電梯花園洋房 價格區間：3880-6000元 銷售情況：月銷售20套左右 面積區間：71-178平米、 主力戶型：80平米 規模：40畝 容積率：1

6、.8 綠化率：40% 推廣渠道：道旗、DM單、網站、短 信等 主要客戶群：成都、郫縣、歲數50 左右、當地人較少 區域樓盤區域樓盤 開盤時間：開盤時間：2011-05-15 樓盤地址：樓盤地址：郫縣三道堰望陽閣旁 建筑風格：建筑風格：6+1多層洋房 主力戶型：主力戶型：2居室85平米;3居室121平米。 銷售價格：起價 3880元/平米 均價 4500元/平米 。優惠信息：全款97折，按揭99折價格。購房 費用：首付10-15萬 月供2000-3000元 銷售情況：銷售情況：1期已售完， 配套：配套：金堰幼兒園，三道堰中學，農貿市場。軌道交通：2號線郫縣客運中心。公交：365，363 ，305

7、。教育：郫縣一中、四川外國語學校、三道堰中小學。醫院： 三道堰公立醫院 鐵路醫院。 銀行：農業銀行 郵政儲蓄 農商銀行。其他：芙蓉尚街、三道堰市場、互惠超市、紅旗超市、三 道堰商業街。社區配套：小區綠化景觀。環境：水鄉文化廣場，三道堰鎮 客群：客群： 該樓盤分一、二兩期為不同的兩個開發商，所以品質有所不同。在三道堰在建項目中算體量 較大的樓盤。目前到成都日常往返不便，僅適合度假或養老居住。 芙蓉芙蓉 山水山水 規劃面積：29000 建筑面積：60000 容積率：1.8 綠化率：40% 戶數：178戶，9棟 車位：400個，1:2.24 中鐵中鐵 堰瀾山堰瀾山 中鐵中鐵 堰瀾山堰瀾山 地址：三道

8、堰 項目亮點：6+1電梯花園洋房 價格區間：4000-5000 銷售情況：剩15套 面積區間：108-112平米 規模：80畝 容積率：1.75 綠化率：40% 總戶數：670戶 推廣渠道：道旗、DM單、網站、短 信等 主要客戶群：成都、郫縣、及周邊二 級城市，歲數50左右、當地人較少 區域樓盤區域樓盤 開盤時間：開盤時間：2010年10月23日 樓盤地址：樓盤地址：郫縣三道堰一堰路 建筑風格：建筑風格：意大利托斯卡納與川西民居相結合的現代風格 建筑類型：建筑類型：純多層6+1電梯藝墅洋房為主，配有少量獨棟及疊拼別墅 主力戶型：主力戶型：多層80-112 銷售價格：銷售價格：4300左右 銷售

9、情況：銷售情況：一期只剩10多套，都是110平米左右的戶型，二期春節后開盤 配套：配套：項目配套商業中心、游泳池、羽毛球場、地下停車庫等。周邊配套：農貿市場。三道 堰中小學。 三道堰公立醫院。三道堰郵政局 客群：客群：大部分是成都的，少量二級城市和省外的，當地的少 中鐵堰瀾山二期預計2013年開盤，現在售一批次房源僅剩30套左右，均價4300元/平， 多為110平米套三戶型，全款、按揭97折，分期98折優惠 中鐵堰瀾山一期共分三個批次，目前一、二批次已經基本售罄，現主推的第三批次共 有200余套，戶型區間在88-120平方米，是非常典型的一個改善性住宅項目。3批次所銷售的 7、8、9號樓離街較

10、遠，環境也比較好。所以目前所剩的房源已經不多，大概還剩30套左右 。價格相較于之前基本持平，均價在4500元/平方米，且可享受全款3%、按揭1%的優惠。 規劃面積：40067平米 建筑面積：91244.37平米 容積率：1.81 綠化率：31% 戶數：672 車位：1:1 面積區間：83-330 中鐵中鐵 堰瀾山堰瀾山 陽光華庭陽光華庭 地址：三道堰 項目亮點：6+1電梯花園洋房 銷售情況：13年開盤 面積區間：51-94平米、 主力戶型74平米 規模：9萬多方 容積率：1.8 綠化率：40% 推廣渠道：道旗、DM單、網站、短 信等 區域樓盤區域樓盤 陽光陽光.華庭華庭 開盤時間開盤時間：13

11、年開盤 樓盤地址：樓盤地址：三道堰市政公園斜對面 建筑風格：建筑風格：普通住宅 主力戶型：主力戶型：一居51平米 二居74平米 三居94平米 銷售情況：銷售情況： 銷售價格混亂，網上查詢價格是3800元/平米起，發的傳單上寫的首付2萬8月供1000（ 按最小的戶型面積51平米算，銷售單價為1800多/平米）實際到售樓部詢問得知價格最便宜 的都為4300元/平米，而且現場無具體優惠政策。 周邊環境差。全是農民拆遷安置小區，居住人群雜亂。周圍生活氛圍很差，交通非常的 不方便。沙西線道路已經很舊了。而且容易堵車。小區周圍無任何大型超市。購物也非常的 不方便。 規劃面積：54666平方米 建筑面積：9

12、0000平方米 容積率：1.82 綠化率：40% 戶數：1010 開盤時間：開盤時間：2011年6月25日 樓盤地址：樓盤地址：郫縣三道堰圍城路 （三道堰加油站斜對面） 建筑風格：建筑風格：多層花園洋房 戶型面積：戶型面積：二居室 71-88平米 三居室 103-106平米 銷售價格：銷售價格：均價4300元/平米，實得均價3688元/平，全款94折，按揭96折，戶型區間為60- 130平米，贈送面積較大，最大贈送面積約80平米 銷售情況：銷售情況：賣完了 配套：配套：三道堰中心小學、中學、大型農貿市場、醫院、超市、郵局、農家樂、幼兒園等。 內部配套：游泳池、停車場、健身器材、活水景觀、另有大

13、型商業配套等。 客群：客群： 分前后兩期開發，一期由A、B組團構成。目前正銷售的是A組團的1-6號樓，有五種戶型 可供選擇，兩房兩廳至四房三廳都有。 柏林柏林.河畔河畔 規劃面積：47792.38平方米 建筑面積：81238.6平方米 容積率：1.7 綠化率：40% 戶數：850戶 車位：1:0.7 編號 項目 價格/單價 戶型區間 樓層結構 1 芙蓉山水浣溪 優惠后最低4278元 71175 電梯多層（6+1） 2 楠林水岸 優惠后最低2755元 49-126 多層（6+1） 3 上堰佳苑 優惠后最低2670元 35-108 多層（6+1） 4 陽光華庭 優惠后最低4400元 51-94 電

14、梯多層（6+1） 5 東方威尼斯 優惠后最低3475元 55.7-96.7 多層（6+1） 6 中鐵堰瀾山 優惠后最低4350元 85-256 多層（6+1） 7 堰北印象 優惠后最低2860元 60-92 多層（6+1） 8 美堰香頌 2900元起 （待售） 48.96-76.33 多層 9 柏林河畔 4500元起 （待售） 71-106 多層 區域樓盤信息（住宅）區域樓盤信息（住宅） 商品房產市場商品房產市場 商品房項目少，產品類型多為電梯公寓，主力面積為：商品房項目少，產品類型多為電梯公寓，主力面積為：7171- -8888平米套二，平米套二， 9090- -112112平米套三，價格在

15、平米套三，價格在42004200- -45004500，均價在，均價在43004300元元/ /平米左右。平米左右。 三道堰樓盤的一般特征三道堰樓盤的一般特征: : 客戶群體：客戶群體： 針對的是成都地區及周邊城市的老年退休養老人群，有少量投資人群； 產品規劃：產品規劃： 產品規劃設計：產品規劃設計：有一定的針對性，如：多層配置電梯；注重休閑活動空間的打造；外 立面注重川西古鎮風格的延續。 產品類型：產品類型：大多為電梯花園洋房，少量的獨棟別墅、疊拼別墅 戶型面積區間：戶型面積區間：主力面積為：71-88平米套二，90-112平米套三 產品價格：產品價格：均價為：4300元 產品配套：產品配套

16、：個別品質樓盤配有溫泉會所、游泳池、商業配套、休閑娛樂場所、超市等 小產權項目小產權項目 小產權項目眾多，小產權項目眾多，6 6層多層為主，價格范圍：層多層為主，價格范圍：26002600- -31003100元元/ /平米平米 1、當地小產權項目特點：當地小產權項目特點： 整體郫縣市場的小產權房分布在古城鎮及三道堰區域； 多數產品都為準現房發售； 整體均價在2800元/左右； 產品都為6層的多層房為主； 建筑風格較為單一，無明顯識別性； 產品都缺乏品質感，只是解決了居住的需求； 購買客群主要以成都養老人群居多，少量投資人群； 購買人群大都沖著價格低廉購買； 區域樓盤看項目發展 古城鎮及三道堰

17、區域小產權項目眾多，多為多層，市場競爭大，本項目需要考 慮產品競爭問題以及； ； 整體均價在2800元/左右； 產品都為6層的多層房為主； 建筑風格較為單一，無明顯識別性； 產品都缺乏品質感，只是解決了居住的需求； 購買客群主要以成都養老人群居多，少量投資人群； 購買人群大都沖著價格低廉購買； 養老地產分析養老地產分析 項目總體規劃約為6期，目前別墅區和一期已經基本完工。二期土地平整已經完成，即將開建。 崇孝基地建成后將形成一個擁有約12000名老人固定居住的大型社區，而在項目一期入住后所有 的生活配套將全部啟用，屆時在滿足社區需求的前提下將對周邊開方。 基地前不久剛剛在由國家文化部和老齡委牽

18、頭主辦的首屆中國中老年旅游健康文化藝術節暨中國中 老年健康產業競爭力品牌評選活動中獲得2012中國養老產業標桿示范單位、中國養老產業標準示范 基地等榮譽。 項目位于通往國家4A級風景區花水灣和西嶺雪山景區的必經之道-大邑縣的鶴鳴山景區 。距離大邑縣城約12公里，距離成都市區也只有約57公里。經過專業部門的儀器測量得 出鶴鳴山空氣中負氧離子含量高達約25000個/立方厘米。 交通環境開車通過成溫邛高速約50分鐘左右即可到達，另外，明年就將通車的成蒲 高鐵更是大大地縮短了成都與大邑的距離，成都到大邑只需要約20分鐘，大邑從此真正 地進入了成都的半小時交通圈。 項目區位及交通： 膳食中心-為老人提供

19、訂餐送餐和自助點餐等服務。3000平米的超大餐廳，可同時滿足 500人就餐 大型購物中心-3000平米大型購物中心，提供各類基本生活用品。為部分有高端需求的 業主提供高檔用品專柜；為有需求的業主提供電話購物和送貨上門服務；為部分有需求 的老人提供有償的需求貨品聯系服務，點考慮老人需求，引進一些老人常用商品。 大型商業街-1000米長的商業步行街。采用顆粒化道路，并為老人設計了社區統一的特 制休息座椅。商業街還將為部分有高端需求的業主引進部分高檔品牌。在二期入住后， 一公里長的商業街將全部啟用，實現社區內購物。 生活服務配套： 健康服務配套： 全科醫療中心-3000-4000平米的社區醫院將來會

20、成為華西等大型醫院的合作醫院，達到二甲醫 院配置。享受大型醫院的醫療服務，并在轉診時享受優先權。有特殊需求的老人可以選擇社區醫 院的專職醫生，充當私家醫生的角色。我們為社區配備了緊急醫療小組，24小時待命，隨時為有 緊急醫療需求的患者提供送診服務。對于行動困難的社區老人，社區醫院提供上門醫療服務，保 證老人順利就醫。社區醫院還可以為有需求的老人全程聯系國內外知名醫療機構，確保順暢就醫 。醫院的藥房還有專門的進口醫藥專柜，有需求的老人可以在這里順利地買到國內有可能買不到 的國外藥品。 理療中心-提供健康養生服務；提供各類進口電磁理療設備相關理療服務；為社區老人提供老年 養生指導意見并組織養生講座

21、（屆時將不定期邀請國內養生屆的專家前來）；提供VIP理療服務 和VIP休息室。提供例如保健按摩、中醫理療、活水SPA等各種養生理療服務。理療儀器將全部采 購自國外進口理療儀器，確保安全和有效。有特殊理療需求的老人可以享受到訂制理療服務。 文化服務配套： 大型老年活動中心-整個第二會所全部作為老年活動中心。提供茶樓、圖書館、棋牌 室、影院及室內活動場所。作為整個社區老人的活動中心，這里的活動娛樂設施一應 俱全，茶樓不僅對社區開放，還有專門針對性的高檔茶樓。圖書室將與成都市內各大 圖書館合作，不僅提供新書出售、免費借書等服務，還將不定期舉辦書畫展?；顒又?心的影院將考慮與太平洋、萬達等大型影院合作

22、，共享影視資源?；顒又行膶⒓缲撈?組織社區活動的工作，屆時社區將會定期組織活動，例如集體就近旅游，節日匯演， 志愿者進社區等一系列活動。 特殊服務-全程孝老檔案：通過對老人的定期生活醫療狀況和孝老卡使用情況建立檔案，及時把握 老人生活狀況，并定期匯總給老人親屬，讓子女及時了解父母的生活情況。節日慶典：基地將以每 個節日為契機并組織自己的孝老節日，在此期間組織老年活動，安排慰問、組織子女與老人團聚。 特殊配套-鋤樂園：300畝自種地滿足社區自種需求。為老人自助種植土地、種子、工具和專人指導 ，讓老人享受自種樂趣。 樂漁湖：樂漁湖為喜愛釣魚的老人提供垂釣用具，為別墅業主提供單獨漁具和儲藏箱，并提供

23、多種 垂釣方案，保證老人業余愛好得到充分滿足。 五星酒店：社區老人家屬享受房間預訂優先權；家屬享受酒店房間9.5折優惠。五星酒店將與瑞士高 檔酒店合作，以超五星規格裝修，啟用瑞士酒店公司管理，配合國外養生酒店經營模式。 汽車影院-西南首家20萬平米超大露天汽車影院，同時可滿足2000輛汽車駐車需求。影院配有露天 燒烤和特色小吃等各種攤位，打造西南新旅游景點。 特殊服務配套： 免費輪椅借用：進出小區的每個節點都有專用輪椅借用和歸還點（，別孝老卡刷卡即 用即還，方便及時。 會所全程老年通道：多方建筑設計匯總為老年人設置最短穿行道路，節約體力。 小區專用老年便道：采用顆粒化道路，增加老年扶手，減小坡

24、道，保證輪椅通行和祛 除雨天路滑的困擾。 特制休息座椅：寬大的遮陽棚擋風遮雨，設置輪椅起身扶手、專用輪椅位以及特殊吊 瓶掛鉤。 房間便老設施：入戶處增加拐杖掛架和輪椅起身扶手；每個房間增加專用吊瓶掛架； 全部房間插座均為離地1.2M高，并在旁配有插頭掛鉤；每個房間均有設置緊急呼叫按 鈕；衛生間采用防滑磚并采用專用老年馬桶和起身扶手。 特色設施： 四川崇孝基地實行基礎服務+延伸服務的菜單式運作模式。各大服務中心不僅提供基礎服務，同時與全 球各大頂級外協單位建立日常聯系，可為老年朋友們提供世界最頂級的菜單式可選服務。 園區從基本 的生活保障到個性定制服務都完全覆蓋， 營養配餐中心實施星級廚師+營養

25、師雙配置，針對老年人實行菜單式專屬營養配餐，讓老年人既吃 到可口的美味，又吃出健康。嚴格把關原材料供應渠道，飲食食材一律選擇綠色無公害產品： 1、其中蔬菜選自于；新津普興鎮萬畝無公害蔬菜基地、彭州升平鄉無公害蔬菜基地（最大的蔬菜基地 ）、都江堰紫坪鋪鎮白沙河種植片區無公害蔬菜基地等，保證蔬菜在當天采摘、運輸、加工、讓大家吃 到新鮮、無農藥殘留等綠色環保蔬菜。 2、米、面、油：向無公害種植基地訂購谷物、小麥、黃菜籽，由專人監督進行生產。確保食用無公害 綠色健康食材的安全。 3、肉類，蛋禽等食品：來自于成都各大超市供貨商：如家樂福、人人樂、沃樂瑪等知名超市，確保食 材來源有正規的質量保證。 運營模

26、式： 健康檢測醫療中心引進國外新進的人體成份分析儀，開展獨具特色、全面反映健康狀況的檢測套餐服務 ，組織健康養生專家根據檢測結果，量身定制集運動健身知道、營養配餐、心理調節、養生服務為一體 的健康養生指導方法，并提供醫護、醫療服務，全面科學地指導老人保養好自己的健康。 體育健身中心主要開展乒乓球、老年臺球、太極、瑜伽、游泳及部分有氧器械運動，增強老人體質，延 年益壽。 文化活動中心通過讀書、書畫、棋牌、茶藝、京劇等項目結合定期比賽等方式展開，以豐富老年人精神 文化生活。 養生保健中心通過健康養生項目的開展，可以延緩衰老的過程，提高生命的質量。包括中醫理療、活水 SPA等，同時引入生物全息治療儀

27、、磁療設備、高壓氧治療設備開展抗衰老理療的特色服務。 田園種植基地是在園區開辟野生菜地、果園，老人們可自行栽種，吃自己親手種植的無污染蔬菜瓜果， 同時參與少量勞作，體驗久違的樂趣。 孝文化交流中心是與研究機構合作的文化交流平臺，入住老人可參與，共同形成集健康養生咨詢、交流 、研討、合作的全方位平臺。定期舉辦養生講座、開設養生課程，組織專家相互交流，解決服務盲區， 完善服務體制，并將孝文化發揚光大。 運營模式： 西蜀西蜀2 2號公館號公館 規模：規模：占地面積112.48畝+261畝配套用地，總建筑面積17萬方，綜合配套齊全， 是集養老養生、休閑度假的綜合型養老地產項目； 配套：配套：261畝配

28、套用地：種植體驗基地、休閑健身、釣魚；社區：商業街、餐飲 娛樂、醫療、老年活動中心，頤養總部中心等于一身的高品質養老宜居社區。 景觀節點示意圖景觀節點示意圖 二號公館配套用地二號公館配套用地 頤養總部中心意向圖頤養總部中心意向圖 商業步行街意向圖商業步行街意向圖 商住樓意向圖商住樓意向圖 公寓意向圖公寓意向圖 餐廳包間意向圖餐廳包間意向圖 棋牌包間意向圖棋牌包間意向圖 標準間室意向圖標準間室意向圖 KTV包間意向圖包間意向圖 閱覽室意向圖閱覽室意向圖 多媒體意向圖多媒體意向圖 活動室意向圖活動室意向圖 醫療室意向圖醫療室意向圖 餐廳意向圖餐廳意向圖 老年興趣課堂意向圖老年興趣課堂意向圖 集中洗

29、衣房意向圖集中洗衣房意向圖 廚房意向圖廚房意向圖 該項目主要由成都綠益桂森投資管理有限公司斥資2億多元興建，將依托周邊 農業生態旅游觀光區，活水水上樂園、跑馬場等，打造四川地區最大、配套設 施最全、床位最多的中高檔老年健康養身社區，集旅游觀光和安養生活為一體 。項目以簡歐風情為設計元素，配套設施中含有醫院、老年大學、生活服務中 心、餐飲特色街、游泳池、門球場、羽毛球場、太極拳專用場地等，傾力打造 高品質養老養生休閑社區。 桂森健康城 養老產業總結養老產業總結 養老產業地產一般規模大，醫院、生活娛樂、養生養心等配套豐富。 養老地產要求開發商具備一定資金實力，項目的贏利點是關鍵；在資金回流上 重要

30、考慮的關鍵點； 養老地產的運營需要具備養老資質的機構，運營專業度要求高； 都江堰別墅市場分析都江堰別墅市場分析 成都周邊六大別墅區成都周邊六大別墅區 從成都別墅分布情況來看，成都周邊主要別墅區，分別為主城區、近郊區華陽、溫江、龍泉、新 都、以及麓山片區、青城山和牧馬山片區。 青城山交通：青城山交通： 省道106線，使從其他城市進入都江堰較為方面； 環山旅游公路使的青城山的交通順暢； 成青快速通道使得從蘇坡立交到青城山極為便捷。青快速通道的通車拉近了成都市區與青城山的 時間距離，必定助推青城山房地產的快速發展； 成都至都江堰鐵路軌道全線鋪通，給成都西北區域經濟發展帶來新的機遇。30分鐘的距離使得

31、去 都江堰和青城山像到三環一樣方便。 交通交通 成灌高速、成青快速通道、成溫邛成灌高速、成青快速通道、成溫邛 高速四十分鐘左右到達。高速四十分鐘左右到達。 青城山旅游資源：青城山旅游資源： 都江堰-都江堰擁有得天獨厚的自然旅游資源和厚重的歷史文化資源。都江堰、青城山為世界文化 遺產。尤其是青城山鎮充分利用世界文化遺產和寶貴的長壽資源，先后建立起青城長壽旅游園區 、生態農業觀賞區（紅陽獼猴桃、青城貢品堂茶葉基地），以及距今已有4500多年歷史、長江上 游新石器史前城址、全國重點文物保護單位芒城遺址參觀區。其資源的不可復制性，使其區 域房產市場具有獨特的魅力，和較大的吸附力。這也是區域房產市場相對

32、于成都其他郊縣的優勢 所在。 世界雙遺產藏地世界雙遺產藏地 5A級旅游景區級旅游景區 未來未來4A級旅游景區級旅游景區 川西旅游環線明珠川西旅游環線明珠 國際休閑度假重鎮國際休閑度假重鎮 青城山別墅市場局勢青城山別墅市場局勢 （1）、青城山商品房和聯建房平分秋色）、青城山商品房和聯建房平分秋色 青城山的商品房基本分布在青城山前山和106國道附近，而售價一般較高，普遍在8000-13000 元/平米之間不等。而聯建房主要集中在青城山后山和青城山外山周邊，聯建房售價相對較低 ，基本在4000-7000元/平米之間。 青城山鎮板塊別墅：青城山鎮板塊別墅： 主力戶型面積：主力戶型面積： 從各產品的面積

33、區間來看，青城山鎮別墅仍然主要顯現出經濟與度假的特性。 介于別墅和一般住宅產品之間的度假公寓面積最小。這種創新的小戶型產品進一步拓寬了青城山 鎮住宅產品的受眾面，豐富了客群類型，這種度假公寓一般不超過60。 聯排和疊拼的主力戶型面積都小于成都其他區域的同類型產品。由于疊拼別墅居住品質要稍低一 些。因此青城山鎮別墅以小聯排為主，面積區間集中在90-180。 雙拼別墅的面積比成都其他區域同類產品面積稍小一些，相差不大。但這類產品為少數。 青城山鎮獨棟產品主力面積偏大。以高山流水（已售完）、逸嶺錦江和芙蓉青城推出的頂級別墅 為代表，主力面積都超過400，甚至上1000。 主力客群：主力客群： 區域特

34、征區域特征 大多數客戶為成都客戶，占到80%左右，雖然青城山鎮別墅以經濟型為主，但都江堰本地的經濟 水平和消費水平不高，不足于承受青城山鎮的別墅價格，銷售主要依托成都客戶。但頂級獨棟別 墅的主要客群為外地客戶，如置信芙蓉青城。 年齡特征年齡特征 購買青城山別墅的客戶基本都在30歲以上較有經濟實力的客戶，主要集中在35-50歲之間。 職業特征職業特征 大多數客戶為私企業主、黨政機關干部、以及部分藝術家。 購買目的購買目的 大多數客戶購別墅用于父母養老或自己今后養老或著用于度假。占到80%左右，只有少部分客戶 出于投資目的購買。 銷售價格：銷售價格： 隨著城市的擴張以及別墅稀缺性的日益突顯，青城山

35、鎮別墅價格一路颮升，目前在售別墅的均價 在10000元/平米以上，個別售價甚至達到40000元/平米。據產品品質和類型的不同，類似產品或 同類型產品間也有較大的價格差異。 銷售進度：銷售進度： 青城山別墅中，小戶型產品銷售速度快，獨棟別墅銷售緩慢。 主要的小戶型產品如：聯排、疊拼以及類別墅的度假公寓，一直以來銷售速度都是比較快的。雖 然小戶型的別墅與嚴格意義上的別墅比，舒適性相差甚遠，但對于度假型物業而言，由于總價控 制很好，所以銷售狀況良好。 1 1、目前青城山鎮市場產品價格處于較高水平，基本在、目前青城山鎮市場產品價格處于較高水平，基本在1300013000元元/ /左右。左右。 2 2、

36、區域銷售速度正常情況下，銷售速度在、區域銷售速度正常情況下，銷售速度在7 7- -2828套套/ /月之間。月之間。 3 3、區域項目的整體品質都比較高，帶精裝修的項目較多。、區域項目的整體品質都比較高，帶精裝修的項目較多。 4 4、4040- -100100小戶型的度假公寓依然占據市場主力，也有小戶型的度假公寓依然占據市場主力，也有400400- -10001000的獨棟度假別的獨棟度假別 墅產品。墅產品。 青城山鎮總結青城山鎮總結 街子古鎮板塊別墅：街子古鎮板塊別墅： 主力戶型面積：主力戶型面積： 從各產品的面積區間來看，街子古鎮別墅也是主要顯現出經濟與度假的特性。 介于別墅和一般住宅產品

37、之間的度假公寓面積最小。這種小戶型產品占到街子古鎮的半壁江山，由 于其空間緊湊又滿足功能需求，且總結控制合理，因此備受青睞。這種度假公寓一般不超過60， 贈送面積較大。 聯排和疊拼的主力戶型面積在90-110之間。雖然疊拼別墅居住品質要稍低一些，但是這種形態的 產品利于控制總價，比較符合當地購房客戶的購房特點。因此街子古鎮別墅以疊拼為主，面積區間 集中在90-110。 主力客群：主力客群： 區域特征區域特征 大多數客戶為成都客戶，占到90%左右。 年齡特征年齡特征 購買街子古鎮別墅的客戶基本都在30歲以上，且有一定經濟實力的客戶，主要集中在35-50歲之間。 職業特征職業特征 大多數客戶為私企

38、業主、黨政機關干部、以及部分藝術家。 購買目的購買目的 大多數客戶購別墅用于父母養老或自己今后養老或著用于度假。占到80%左右，只有少部分客戶出 于投資目的購買。 客戶注重點客戶注重點 最在意產品的價格，其次是項目位置。 銷售價格：銷售價格： 街子古鎮項目售價在6000元/-8000元/之間。街子古鎮項目品質差距不大，而且整體房價 水平處于中等水平，因此當地項目之間的價差不大。 銷售進度：銷售進度： 街子古鎮商品房項目銷售速度在20-37套/月之間，天域青城銷售速度相對較慢有兩方面原因， 其一是該項目是聯建房項目，其二是該項目戶型偏大，總價偏高。 1 1、目前街子古鎮市場產品價格依然在較低水平

39、，基本在、目前街子古鎮市場產品價格依然在較低水平，基本在6000600080008000元元/ /左右，屬左右，屬 于別墅產品中的高性價比產品。于別墅產品中的高性價比產品。 2 2、區域銷售速度正常情況下，銷售速度在、區域銷售速度正常情況下，銷售速度在2020- -4040套套/ /月之間。月之間。 3 3、目前區域項目品質之間差距不大，而且細微的品質差距對產品單價的影響不大。、目前區域項目品質之間差距不大，而且細微的品質差距對產品單價的影響不大。 4 4、郡原項目走高端路線可能會帶動整個街子古鎮別墅市場的發展。、郡原項目走高端路線可能會帶動整個街子古鎮別墅市場的發展。 5 5、未來競爭會比較

40、激烈，郡原、蜀山棲鎮都將持續、未來競爭會比較激烈，郡原、蜀山棲鎮都將持續4 4年以上的銷售期。年以上的銷售期。 街子古鎮總結街子古鎮總結 街子古鎮代表案例街子古鎮代表案例 占地面積：500畝 總體量：18.5萬 容積率：0.7 物業形態：洋房、疊拼：3+1F 開發商:崇州市天祥實業有限 責任公司 物業管理公司:戴德梁行 建筑設計單位:四川標鼎建筑 設計有限公司 景觀設計公司：四川縱橫環境 設計工程有限責任公司 銷售均價：銷售均價： 已售完 當時銷售均價：7900元/ 基礎信息基礎信息 青城神韻青城神韻： 占地面積：501畝 總體量：13.2萬 容積率：0.6 總戶數：1000 物業形態：洋房：

41、4F 獨棟、聯排：2F 開發商:浙江郡原地產股份有限公司 建筑設計單位:日本知名設計師事務所 景觀設計單位:日本知名設計師事務所 當前銷售均價：當前銷售均價： 均價：未定 基礎信息基礎信息 郡原青城山項目：郡原青城山項目： 占地面積：320畝 總體量：13.65萬 容積率：0.65 物業形態：洋房、疊拼：4F 開發商:成都蜀山投資有限公 司 投資商：博瑞投資 物業管理公司:新聞物業管理 有限公司 建筑設計單位:四川省建筑設 計院曹波工作室 當前銷售均價：當前銷售均價： 均價：8000元/ 基礎信息基礎信息 蜀山棲鎮：蜀山棲鎮： 占地面積：28.5畝 總體量：3萬 容積率：1.42 物業形態：電

42、梯洋房4+1F 開發商:成都奧邦房地產開發 有限公司 當前銷售均價：當前銷售均價： 均價：7800元/ 基礎信息基礎信息 街子印象：街子印象： 項目資源項目資源 風險控制風險控制 別墅開發別墅開發 分析因素分析因素 市場層面市場層面 外部外部:旅游資源、自然、生態 、人文資源 帶精裝修的項目較多，小戶 （聯排、疊拼、公寓）為主 作為第一居所和第二居所， 度假客戶和養老養生客戶 結合項目環境及市場需要準 確定位產品 項目環境項目環境 較好自然、生態、人文環境 控制風險控制風險 準確定位準確定位 別墅開發分析別墅開發分析 銷售角度銷售角度 銷售速度的因素主要是面積 、總價區間 內部內部:豐富配套及

43、景觀打造 區域別墅市場分析區域別墅市場分析 堰上芙蓉印象堰上芙蓉印象 碧水灣碧水灣 流水云在流水云在 清河藝術家創作園清河藝術家創作園.聚藝聚藝36墅墅 周末別墅、度假型別墅 是作為周末別墅、第二棲居地的產品規劃； 產品為獨棟、雙拼、聯排、疊拼別墅； 獨棟及雙拼面積區間大，在180-540平米區間； 獨棟價格為9000元，雙拼7000-8000元、聯排、疊拼為3500-4500元。 區域別墅總結區域別墅總結 叁 客戶認識 區域客群分析 產品需求分析 由于本項目區域的地段和環境，能吸引的客戶主要有兩個類型： 離退休的老年人養老離退休的老年人養老，作為第一居所深度居家；作為第一居所深度居家； 部分

44、中年人由于渡假休閑部分中年人由于渡假休閑，選擇選擇5 5+ +2 2生活模式生活模式，購買郊區住宅作為第二居購買郊區住宅作為第二居 所所，作為淺度居住作為淺度居?。?其余客戶群： 過渡居住型：在成都市區（西區）工作； 投資型：多為當地人，收入較高并且相對穩定，有較多的閑余資金。 客戶人群的選擇客戶人群的選擇 離退休的老年人養老，作為第一居所為主；離退休的老年人養老，作為第一居所為主； 部分中年人渡假休閑，作為第二居所為輔。部分中年人渡假休閑，作為第二居所為輔。 客戶群體客戶群體分類分類 購買戶型購買戶型 購買偏好購買偏好 群體特征群體特征 離退休的老年人 養老， 深度居家型深度居家型 7171

45、8888平米平米舒適舒適二二房房 100100120120平米平米舒適三房舒適三房 戶型要舒適且實用戶型要舒適且實用，生活配套生活配套 要齊全要齊全，交通便利交通便利，對項目的對項目的 環境和品質也有較高的要求環境和品質也有較高的要求， 但并不是高端樓盤購買需求但并不是高端樓盤購買需求。 5050歲左右歲左右，收入高收入高，且較穩定且較穩定， 有一定的儲蓄有一定的儲蓄，有一定的購買有一定的購買 力力，注重生活的品質注重生活的品質，但并不但并不 屬于高端客戶群體屬于高端客戶群體。 部分中年人渡假 休閑， 淺度居家型淺度居家型 8080110110的小三房的小三房 或舒適兩房或舒適兩房 對項目的品

46、質沒有太多要求對項目的品質沒有太多要求， 主要是對交通環境主要是對交通環境，自然自然、人人 文環境等資源比較看重文環境等資源比較看重。 4040- -6060歲左右歲左右，注重住宅安靜注重住宅安靜 的環境的環境，成熟且具有資源特色成熟且具有資源特色 的環境的環境。有較強的購買能力有較強的購買能力。 非常過度型 以兩房為主 不能離工作地太遠，生活配套 要齊全，交通便利。 多為到當地工作的外地人，要 在當地呆較長的時間。 投資型 60-80平米小戶型為主 對地段要求較高，生活配套要 齊全，交通要便利 多為當地人，收入較高并且相 對穩定，有較多的閑余資金。 分分 析：析：本項目區域的目標客群主要為兩

47、類，離退休的老年人養老，作為第一居所深度居家 ，和部分中年人渡假休閑，作為第二居所淺度居家。 目標客群分析目標客群分析 A A：具有購買力的養老人群 B B：事業有成的私營業主和個體工商業者； C C：特殊職業者，如教師、中老年醫生等； D D：二級地市及省外退休后回成都的養老人群； E E：子女已經在成都安家就業，不想離兒女太遠的養老群。 項目廣義客戶群項目廣義客戶群 1 1、本地客戶群：本地客戶群： 成都老年退休人群成都老年退休人群（主力客群主力客群） 古城鎮、三道堰工作的單位人員，做生意的客戶人群； 郫縣退休養老群體，工作的單位人員； 附近道路沿線工作，做生意的客戶人群；如：郫彭路、沙西線、成灌路； 2 2、外地客戶群：外地客戶群： 西藏等外地退休人群來成都定居； 四川二級城市客群（綿陽綿陽、德陽德陽、達州達州、宜賓宜賓、自貢自貢、涼山涼山、甘孜甘孜、阿壩等阿壩等） 客戶的分布區域在傳播渠道設計時還需要做詳細論證確定。 從實地訪問得到實證的結論：本地客戶很少本地客戶很少，其中其中3030% %來自郫縣；來自郫縣；5050% %來自成都市來自成都市， 2020% %來自其他地區；來自其他地區； 目標客群分布的區域：目標客群分布的區域： 生活方式生活方式 1、生活工作狀態：對健康生活方式有較高的最求，生活相對比較規律。 2、日 常 休