1、戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 前言 戶部山歷史文化街區依托悠久的歷史文化、特色商街、景點、民俗文化、明清 古建筑群等資源，承接徐州區域核心市場及周邊區域市場，按照生態、文態、業 態、形態、居態“五態合一”的開發理念，打造城市歷史文化街區，將戶部山歷 史街區戶部山歷史街區建設成徐州文化旅游的扛鼎之作、徐州宜居宜業宜游的樣 板片區。 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 本次規劃是面向問題解決問題的規劃 如何按照國家4A級景區的標準和要求，對戶部山歷史文化街區合理定位、 明確發展方向、拓量增質、拓景增容、提升和完善旅游服務配套設施、理 順戶部山歷史文化街區發展。 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 一、規

2、劃范圍 （二）規劃期限 本次規劃期限為2016年至2026年，分 為3期： 近期2016-2018年 中期2019-2022年 遠期2023-2026年 （三）規劃性質 旅游發展規劃 規劃總則 戶部山歷史文化街區全境，南至青 年路，北至和平路，東依解放路，西鄰 中山南路；總規劃面積15萬平方米，建 筑面積約12萬平方米。東西跨度約420 米，南北跨度約535米。 其中戶部山歷史文化街區核心區保 護面積3.9萬平米。 規劃面積：規劃面積：15萬平米萬平米 南 北 跨 度 約 535 米 東西跨度約420米 核心保護 區面積 3.9萬平 米 規劃紅線范圍圖 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 1、法律

3、依據 中華人民共和國水土保持法 （修正）（2011年3月） 中華人民共和國環境保護法（1989年12月） 中華人民共和國土地管理法（1998年8月） 中華人民共和國城鄉規劃法（2008年1月） 中華人民共和國旅游法（2013年4月） 中華人民共和國森林法（2000年1月） 中華人民共和國風景名勝區管理條例（2006） 中華人民共和國自然保護區條例（1994） 2、國家標準和行業標準 城市規劃編制辦法 旅游規劃通則 旅游資源分類、調查與評價 旅游區（點）質量等級的劃分與評定 地表水環境質量標準 生態旅游度假區標準（征求意見稿） 國務院關于加快發展旅游業的意見（2009）； 國家標準旅游規劃交通（

4、GB/T18971-2003）； 國家旅游局旅游規劃管理辦法（2000）； 3、相關文件與規劃 江蘇省旅游發展總體規劃； 江蘇省“十三五”旅游業發展規劃； 徐州城市總體規劃（2007-2020）； 徐州市旅游發展總體規劃（2011-2025）； 徐州市“十三五”旅游業發展規劃； 徐州市名城保護規劃； 戶部山古建筑規劃； 戶部山周邊整體規劃； 戶南巷詳細規劃 （四）規劃依據 規劃總則 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 五、規劃原則 規劃總則 確保文化遺產安全的原則 維護遺產環境協調的原則 突出景區資源特點的原則 實施景區建設差異化原則 兼顧各相關方受益的原則 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 五態合

5、一 居游共享 對建筑符號、器物符號、民俗符號等進行挖掘，構建古街的 形象認知體系。 深入挖掘古街帝王文化、商貿文化、名人文化、民俗文化等， 復活古街的精神、氣質、歷史、風俗、生活氣息、審美情趣， 將古街文化做到極致。 通過基礎設施和公共環境的建設，以及生態環境、價值觀念、 生活方式的塑造，改善古街內居民的居住環境，構建生態古 街，提升古街品味與形象。 將迎合市場需求的業態植入建筑當中，并增加具有地方文化 特色的剪紙、刺繡、泥塑、皮影等非遺項目，豐富體驗，創 造效益。 對破敗的民居進行提升改造，融入戶部山歷史文化街區環境 氛圍，打造適應現代生活的城市古街居住區。 基礎 形態造景 靈魂 文態造魂

6、本底 生態造韻 功能 業態造錢 空間 居態造城 發展核心思想 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 五態合一 居游共享 宜游+宜業+宜居 發展核心思想 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 路徑：TOLD 以旅游為導向的土地綜合開發模式 轉變：CTC 傳統歷史文化街區轉變為創意旅游綜合體 開發模式與目標 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 創意旅游綜合體 一定的空間尺度范圍休閑度假為主題功能多種關聯功能業態 全新生活方式的載體 條件條件 主題創意化環境景觀化產品休閑化空間集聚化服務社區化 特征 特征 創意旅游綜合體開發模式解析 創意旅游綜合體，是在一定規模的空間尺度范圍內，基于休閑度假的主體功能，集聚多種關聯

7、功能業態，形成主 題創意化、環境景區化、產品休閑化、空間集聚化、服務社區化的一種全新生活方式的載體。 從城市運營角度看，創意旅游綜合體有利于提升城市品牌形象、提供更多就業崗位、推動產業轉型升級； 從旅游發展角度來看，創意旅游綜合體是推動區域旅游從“觀光時代走向休閑時代”、從“景區時代走向旅游目 的地時代”、從“單一產品時代走向綜合體時代”的新生力量。 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 總體規劃框架 規劃總則 基礎分析 區位分析 總體規劃 戰略定位空間結構重點項目規劃 實施運營 開發策略經營模式實施路徑節事策劃 分 析 篇 規 劃 篇 運 營 篇 背景分析 營銷推廣 市場分析古街保護訴求 項目布局

8、 場地現狀分析 功能分區 保障體系 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 目錄/ CONTENTS 戰略定位貳 戶部山歷史文化體驗區肆 一、發展戰略 二、發展目標 三、總體定位 四、形象定位 五、市場定位 一、戶部山歷史文化體驗 區現狀分析 二、戶部山歷史文化體驗 區提升規劃 三、戶部山歷史文化體驗 區經營管理 基礎分析壹 一、背景分析 二、區位分析 三、場地現狀分析 四、市場分析 五、古街保護訴求 實施運營陸 一、經營模式 二、開發策略 三、實施路徑 四、節事策劃 五、營銷推廣 六、保障體系 總體規劃 叁 一、空間結構與功能分區 二、項目布局 三、道路系統規劃 四、游線系統規劃 五、景觀綠地系統規

9、劃 六、旅游服務設施規劃 分析篇 規劃篇 運營篇 重點項目伍 一、戲馬臺民俗文化景區 二、李蟠狀元府 三、崔燾故居國學文化名人論壇 四、老鹽店運河文化 五、狀元街古玩茶藝街區 六、彭城路休閑文化街區 七、馬市街小吃一條街 八、李家大樓歷史民居體驗區 九、棚戶區精品民宿 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 基 礎 分 析 分析篇 深刻解讀街區現狀 梳理核心問題 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 基 礎 分 析 壹 基礎分析 一、背景分析 二、區位分析 三、場地現狀分析 四、市場分析 五、古街保護訴求 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 齊魯文化帶 荊楚 文化帶 吳越 文化帶 徐州地處中國歷史文化交匯之處，

10、南北交融，東西并蓄，稱作“東方雅典” 徐州擁有深厚的歷史底蘊，留下了大量文化遺產、名勝古跡 徐州是一座歷史悠久的文化名城， 是江蘇省境內最古老的城市,是華夏九州 之一。素有“三故勝境” “千古龍飛地、 一代帝王鄉”之美譽。 6000多年前，堯封彭祖于徐州，為大彭 氏國。 楚漢時，西楚霸王建都彭城。 明初徐州曾屬鳳陽府，直隸京師 清，徐州升為徐州府。 徐州隸屬江蘇省，蘇、魯、豫、皖四省接 壤地區。 一、背景分析 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 徐州戶部山是官宦人家、富商巨賈、文化名流聚集之地，歷史文化背景底蘊深厚， 有利于戶部山歷史文化街區文化業態開發和打造 “窮北關，富南關，有錢的都住戶部山”

11、。 明朝戶部分司移設戶部山，之后徐州南關一帶成為十分活躍的商業區。 四周的上街（今彭城南路）、下街（今解放南路）、前街（今馬市街）、后街（今解放路以西的建國路）等逐步發展為 重要的商貿集散地。老鹽店在戶部山南坡，廣運倉在戶部山東側的奎河東岸，而名噪一時的中樞街、大同街、鐵貨街、 豐儲街等也在此為中心的扇面上。民國有名的干貨流通中心“洪昌順”和和徐州醬菜業的龍頭“李同茂醬園”等都在戶 部山下的馬市街上。 楚漢 明清 西楚霸王項羽曾在 這里觀將士戲馬。 南朝宋武帝劉裕北征 時，盛宴將僚于此。 明清時，官宦人 家、富商巨賈、 文化名流在這里 擇地建宅。 明朝戶部分司 移設戶部山。 南宋 民國 干貨流

12、通中心 “洪昌順” 等 巨頭都在戶部 山下。 一、背景分析 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃二、區位分析 （一）地理區位 戶部山歷史文化街區所在地徐州，地處江蘇省西北部，蘇、魯、 豫、皖四省接壤地區，地處龐大的城市組團區域；位于長江三角 洲北翼，京杭大運河從中穿過，隴海、京滬兩大鐵路干線在徐州 交匯，素有“五省通衢”之稱。 江蘇省地處中國東部沿海，長江、淮河下游，具有悠久的歷史 文化積淀，經濟實力也是全國領先；并與上海、浙江、安徽共同 構成的長江三角洲城市群，已成為國際6大世界級城市群之一。 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 （二）旅游區位面狀 項目地位于四大旅游圈的交匯之地，具備良好的旅游發展經

13、濟條件， 客源腹地旅游消費能力較強 項目地處于四大旅游圈 （環渤海旅游圈、中原旅游 圈、山東半島旅游圈、長三 角旅游圈）的包圍中，區域 經濟實力比較雄厚客源地旅 游消費能力強。 環渤海旅游圈 項目地 中原旅游圈 長三角旅游圈 二、區位分析 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 徐州市主要旅游資源分布圖 項目地位于徐州傳統景區的重要點位，是徐州發展旅游目的地的重要支撐， 是徐州名城復興計劃的重要載體 項目地位于徐州市旅游 圈的中心地位，是徐州發展 旅游目的地的核心支撐，便 于游客在徐州停留下來，然 后去周邊景點比如云龍山公 園、漢代兵馬俑、徐州古城 墻等重要旅游節點。未來戶 部山是徐州名城復興計劃的

14、重要載體。 （二）旅游區位點狀 二、區位分析 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 （三）交通區位 項目地所在徐州，連霍、 京福、京滬、寧徐等國家高速 公路主干線在此交匯，京滬、 隴海兩大干線鐵路于此相交， 國家水運主通道京杭運河傍城 而過，徐州觀音國際機場是淮 海經濟區唯一的大型干線機場。 徐州已經初步形成公路、鐵路、 水運、航空、管道“五通匯流” 的立體化交通格局。 五 省 通 衢 ， 區 域 樞 紐 二、區位分析 市域交通分析圖 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 （三）交通區位項目交通 戶部山歷史文化街區所在 區域交通便利，中山南路、建 國東路、解放路、和平路四條 城市主干道環繞。現狀公共交 通

15、發達，在建地鐵1號線及規 劃地鐵2號線將為區域帶來更 便利的交通條件。 項目地到達性、進入性高。 項 目 交 通 便 利 ， 公 共 交 通 發 達 ， 到 達 性 、 進 入 性 好 二、區位分析 周邊交通分析圖 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃三、三、場地現狀分析 （一）場地五態概述 形態 層次單一 亟待優化利 用 文態 原味徐州 需要活化再 現 業態 業態構成字 畫古玩比例 大，構成簡 單，期待全 鏈開發 生態 生態景觀未 成體系， 提升空間極 大 居態 部分民居質 量較差，居 民居住質量 有待提升 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 形態分析 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 平遙 麗江 戶

16、部 山 商 鋪 現 狀 典 型 商 鋪 形 式 一座老城最具人氣的商鋪應該是？ 鱗次櫛比 熙來攘往 錯落有致 三、場地現狀分析 （二）形態分析現狀對比 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 戶 部 山 老 城 現 狀 典 型 特 色 街 巷 一條有特色的街巷應該是？ 閬中古街閬中古街 特色抽離 鳳凰古街鳳凰古街 文化彰顯 麗江古街麗江古街 空間錯落 三、場地現狀分析 （二）形態分析現狀對比 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 最具吸引力的建筑應該是？ 典典 型型 古古 街街 建建 筑筑 戶戶 部部 山山 現現 狀狀 平遙古街城墻平遙古街城墻閬中古街城門閬中古街城門 牌坊 麗江納西古建博物館麗江納西古建博

17、物館 博物館 灤州古街紫金塔灤州古街紫金塔 古建 三、場地現狀分析 （二）形態分析現狀對比 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 最受歡迎的民居應該是？ 戶戶 部部 山山 現現 狀狀 典典 型型 古古 街街 民民 居居 平遙古街民居平遙古街民居閬中古街民居閬中古街民居 麗江古街納西民居麗江古街納西民居 典型建筑符號挖掘 特色民居再造 三、場地現狀分析 （二）形態分析現狀對比 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 最精致的景觀應該是？ 戶戶 部部 山山 現現 狀狀 典典 型型 古古 街街 景景 觀觀 麗江 烏鎮 烏鎮 平遙 建筑材料統一化 室外景觀室內化 三、場地現狀分析 （二）形態分析現狀對比 戶部山歷史

18、文化街區旅游發展規劃 規劃區內主要功能分 為：居住、教育、商業、 旅館、宗教文化等類型. 主要包括四大組團： 居住組團、商業組團、 公共配套組團、文化體驗 組團。 三、場地現狀分析 （二）形態分析現狀對比 土地利用規劃圖 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 生活型 街區形態 居游共享 街區形態 街區向古街風格轉變 環狀鏈接、軸線引導，片區聯動 以戶部山頂為中心，四周為旅游街區的形態結構 三、場地現狀分析 （二）形態分析小結 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 文態分析 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 主要分為四大類： 自然資源類型：要求原址、原物、原狀保護。 共2處，分別是快哉亭公園、戲馬臺。 歷史文

19、物古跡：可根據需求進行維護和修繕。 共3個區域，約14個建筑。分別是戲馬臺、老鹽 店、土山漢墓、乾隆行宮、古民居：余家大院、 翟家大院、權謹牌坊、鄭家大院、劉家大院、李 蟠狀元府、崔燾故居、李家大樓 宗教文化建筑：具有宗教功能，可根據需求進行 維護和修繕。共2個建筑，分別是天主教堂、念 佛堂。 城市風貌廣場：具有特定風貌特征，可根據需求 進行維護和修繕。共6個，分別是東坡廣場、銅 鏡廣場、馬市廣場、云龍山廣場、王陵路廣場、 掛劍臺廣場。 古街區：馬市街、狀元街 戶部山歷史文化街區傳統建筑要素分析： （三）文態分析物質文化遺產分布 三、場地現狀分析 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 旅游資源評價圖

20、 （二）文太分析旅游資源分析 二、區位分析 資源類 型 五級四級三級 數 量 自然資 源 快哉亭公園- 元龍山廣場、 馬市街廣場、 銅鏡廣場、 東坡廣場、 掛劍臺廣場 6 人文資 源 劉家大院、 權謹牌坊、 鄭家大院、 翟家大院、 余家大院、 李家大樓、 魏家小院、 崔燾故居、 回龍窩、徐 州博物館、 乾隆行宮、 戲馬臺 天主教堂、 老鹽店、李 潘狀元府、 土山漢墓 念佛堂、徐 州古城墻 18 數量134724 優良級旅游資源單體名錄 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 （三）文態分析非物質文化遺產分布 內容 傳統美術 徐州香包 徐州剪紙 曲藝徐州琴書 傳統戲劇 徐州梆子戲 徐州柳琴戲 傳統音樂徐

21、州鼓吹樂 種類 三、場地現狀分析 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 戶部山文化 帝王文化科舉文化民俗文化商貿文化建筑文化軍事文化 如：秋風戲馬如：翰林書院如：風俗節慶如：喝茶聽戲如：明清建筑如：戲馬臺 衍生：演 出、文創 紀念品 衍生：書 院、書館 衍生：民 俗體驗 衍生：鹽 店、茶館、 戲院 衍生：官 邸會所、 建筑模型 衍生：戲 馬臺、飲 馬槽雕塑 （三）文態分析文化提煉 美食文化 如：傳統老店 衍生：兩 來風等傳 統名吃 三、場地現狀分析 通過對徐州戶部山文化歸納分析，梳理出古街七種文化表現形式： 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 七大文化 帝王文化 建筑文化 美食文化 科舉文化 民俗文化

22、文化價值兌現手段 文化產業化 文化空間化 文化形態化 文化演繹化 文化旅游化 核心文化品牌 戶部山 彭城記憶之窗 軍事文化 商貿文化 （三）文態分析小結 三、場地現狀分析 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 生態分析 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 戶部山綠地景觀構成體系 規劃區范圍內綠地系統主要由 公園綠地、景觀綠地、道路綠地 三個層次構成，根據綠地景觀系 統的規劃原則，進行提升改善。 形成完整的城市綠地景觀系統， 重點形成點、線、面的綠地景觀 系統全面覆蓋。 三、場地現狀分析 （四）生態分析 綠地系統規劃圖 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 戶部山歷史文化街區生態景觀構成體系 街區生態 景觀 植

23、被 景觀 集中綠地空間 道路綠植景觀 庭院綠植景觀 缽體綠植景觀 道路綠植景觀集中綠地空間 庭院綠植景觀缽體綠植景觀 三、場地現狀分析 （四）生態分析 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 場地生態景觀現狀 （四）生態分析 三、場地現狀分析 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 生態景觀現狀評價項目區內植被密度不高，生態景觀單一 項目名稱現狀評價 植 被 景 觀 集中綠地空間 山頂部分植被覆蓋較好，景觀節點缺乏特色，各節點之間缺少景觀聯系。 道路景觀 主要以狀元街綠化密度較高。馬市街、彭城路、蓮花井巷、順王路綠化密度一 般，道路景觀單一。 庭院景觀庭院景觀綠植較少，管理缺失，缺少水元素。 缽體種植景觀 極

24、少，建筑立面需要增加植物裝飾。 （四）生態分析 三、場地現狀分析 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 生態分析案例解析植被景觀 平遙古街綠地空間 麗江古街道路綠植景觀 寬窄巷子庭院綠植景觀 瑞士采爾馬特小鎮缽體種植景觀平遙古街庭院綠植景觀德國天鵝堡小鎮缽體種植景觀 三、場地現狀分析 （四）生態分析 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 現狀植被以戲馬臺周邊山體及土山彭城王墓為兩大中心，互通聯系，現有步行街植物造景也被停車 破壞；如何提升？ 填補集中綠地空間空白，完善植物景觀體系 街區整改中保留原有綠植，并增加新的街道綠植和庭院綠植 以缽體種植美化街區和建筑外立面，增加街區生機活力 將現有兩大景觀中心進行

25、互通聯系，形成網狀結構 增加點狀水體景觀，在街區整治中增設院內水池景觀 戶部山街區提升的五大路徑 （四）生態分析 三、場地現狀分析 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 戶部山生態分析小結生態提升目標 戶部山生態體系向旅游型怡人生態體系轉變 戶部山街區生 態體系：自發 無序無美感 生態提升五大 路徑 旅游目的地生 態體系：規劃 有序美觀 旅游型怡人生態景觀 目標 （四）生態分析 三、場地現狀分析 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 居態分析 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 （五）居態分析居態現狀 街區中仍有部分城中村，道路不成系統，交通用地嚴重不足，配套公共設施不完善，一方面導致這些地區居民生 活質量較

26、低，另外一方面也浪費土地資源，房屋土地收益較低，阻礙經濟發展。 經過規劃的居住片區，平面布局基本合理，外觀基本統一，商業服務配套設施基 本齊備，居住環境整體較好，鄰里關系較和睦，社區安全感較強，土地價值提升， 形成居游共享的社區。 三、場地現狀分析 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 業態分析 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 零售業態：以古玩、茶葉、布 匹銷售為主；其中專業古玩市場 四家：戶部山文化市場、九州文 博宮、古彭古玩城、徐州古玩城。 經營情況從2014年出現滑坡，專 業市場內約20%鋪面轉讓。且從 業戶租賃情況看，業態主要由其 他行業向文玩字畫行業調整。 餐飲住宿業態：餐飲及住宿比 例較

27、小，沒有以旅游為導向進行 業態配備。 客戶群主要為本地居民。 零售業為主，兼有餐飲、住宿；客戶群以本地居民為主 （六）業態分析現狀業態 三、場地現狀分析 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 對內服務 對外服務 業態較為低端，特色不足，缺少旅游類業態 （六）業態分析場地現狀業態配比 大類業態層次比例 備注 古玩字畫高中檔41.2% 古玩、茶藝、 書畫、攝影 餐飲服務中低檔6.3% 傳統老店、 特色餐飲店 商貿公司中低檔14.1% 服裝、家訪、 藥店、煙酒 休閑娛樂中低檔5% 酒吧會所、 美容養生、 SPA、休閑 賓館辦公中低檔8%經濟型酒店 居住11% 老舊小區為 主 其他14.4% 銀行、保險、

28、綜合醫院、 專科醫院 古玩字 41% 餐飲服務 6% 商貿公司 14% 休閑娛樂 5% 賓館辦公 8% 居住 11% 其他 15% 比例 三、場地現狀分析 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 項目業態配比特點經驗借鑒 錦里 以零售餐飲為主，多種業態 類型，多外向型業態。 業態策劃融入戶部山特色 文化元素，塑造品牌 寬窄巷子 杭州清河坊 餐飲餐飲 34% 零售零售 26% 酒店酒店 2% 花車花車 13% 茶館茶館 6% 酒吧酒吧 7% 咖啡咖啡 4% 公建公建 8% 餐飲餐飲 24% 商鋪商鋪 46% 游藝游藝 4% 客棧客棧 2% 旅行社旅行社 4% 小攤小攤 20% 零售零售 28% 娛樂類娛

29、樂類 3% 藝術類藝術類 8% 服飾類服飾類 17% 餐飲類餐飲類 11% 工藝品類工藝品類 33% 一商鋪餐飲為主，多種業態 類型，對外所占比例較高。 以工藝品零售為主，分配比 例相對均勻，對外產業占比 較高。 完善商鋪貨物種類，增 加對外商品銷售，增加 餐飲特色，塑造地域小 吃。 提高旅游購物類業態檔 次；豐富休閑娛樂類業 態。 三、場地現狀分析 （六）業態分析旅游街區業態借鑒 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 改變業態性質： 內向型生活社區業態轉變為外向型面向游客兼當地居民的旅游目的地街區型業態 調整業態比例： 增加餐飲類、娛樂休閑類、住宿類等高附加值業態類型，提升現有業態檔次 重塑業態內

30、核： 圍繞戶部山街區核心文化構建業態競爭力 合理業態分區： 兼顧本地消費者和旅游者，根據區塊不同功能策劃分區業態配比 （六）業態分析小結 三、場地現狀分析 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 五態合一居游共享 形態 立體層式形 結構； 街區核心吸 引物有待提 升 文態 帝 王 文 化 、 科 舉 文 化 、 民 俗 文 化 、 軍 事 文 化 、 商 貿 文 化 的 全景展示 業態 業態設置由生 活型社區業態 向旅游目的地 街區型業態轉 變，增加餐 飲、休閑娛 樂、住宿等高 附加值業態類 型 生態 居住型生態 景觀向居游 共享型生態 景觀轉變 居態 改 善 提 升 居 民居住質量、 生 活 水 平

31、 ， 打 造 品 質 旅 游 型 歷 史 街 區 （七）場地現狀五態分析小結 三、場地現狀分析 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 2476 2772.51 3089.73 3569.56 4008.69 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 0 1000 2000 3000 4000 5000 20112012201320142015 2011-2015年徐州市旅游接待人次及增長率 年旅游接待人次（萬人次）年旅游接待增長率 264.83 331.23 368.45 430.48 491.87 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00

32、% 25.00% 0 100 200 300 400 500 600 20112012201320142015 2011-2015年徐州市旅游總收入及增長率 旅游總收入（億元）旅游總收入增長率 2011-2015年徐州市旅游人次和旅游收入逐年替增，其增幅均在12%以上。 數據來源：徐州市統計局 （一）市場現狀分析 4000多萬人次，492億旅游收入，但是戶部山客源相對較少，城市化旅游仍未形成， 期待新型城市休閑旅游目的地 四、市場分析 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 徐州市民青睞“低峰”時期的自助游 51.90% 38.10% 8.80%1.10% 徐州市民出行方式 自助游旅行社跟團 單位組織

33、其他方式 66.3%表示會利用年休假或者其他可以 自由支配的時間避開高峰期外出旅游。 15.5%和17.1%表示愿意在七天假期的 十一“黃金周”和三天的端午、中秋、 元旦、五一、清明“小黃金周”外出旅 游。 外出旅游“不差錢”，住宿開銷為最多 44.20% 35.90% 33.10% 29.80% 23.80% 12.20% 8.30% 徐州市民出游消費結構 住宿景點游覽交通 餐飲購物休閑娛樂 其他 75.10% 24.30% 14.90% 7.20% 徐州市民出游偏好 出游偏好自然景觀 歷史文化遺跡休閑娛樂及美食購物 調查市民能接受人均消費500元以內的 占8.3%，500-999元占11.

34、6%，1000- 2999元占37.6%，3000-4999元占 21.5%，5000元以上占9.4%，另有 3.3%的市民表示“只要能外出旅游，對 金錢上沒有限制”。 75.1%的被訪市民喜歡的旅游項目或類型 是“自然景觀”，24.3%的市民喜歡“歷 史文化遺跡”。 徐州市民偏好自然景觀和歷史文化遺跡 數據來源：徐州市統計局 徐州市民出游率高，出游消費力強，偏好歷史文化遺跡等旅游產品。 戶部山旅游急需打造需新項目突破，需休閑娛樂項目留人，重新構筑旅游目的地。 （二）本地客源需求分析 四、市場分析 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 徐州外地客源主要以江蘇、山東、安徽為主，主要旅游目的是游覽觀光、

35、探親訪友、商務公務活動。 數據來源：徐州市統計局 徐州國內客源以江蘇、山東、安徽三省為主，未來休閑度假、購物娛樂等旅游產品消費潛力大。 33.60% 17.40% 11.00% 7.90% 5.10% 3.60% 3.40% 1.80% 1.70%1.50%1.50% 徐州客源市場游客量百分比 江蘇山東安徽河南浙江上海 北京湖北廣東河北陜西 地區/偏 好百分比 江蘇山東安徽河南浙江上海北京湖北廣東河北陜西 休閑度假 5.8 6.0 6.0 4.8 8.3 1.3 0.0 2.6 5.6 6.3 6.3 觀光游覽 26.3 29.6 22.4 24.0 19.4 15.6 9.9 25.6 22

36、.2 18.8 15.6 探親訪友 20.8 22.3 21.6 18.0 12.0 19.5 14.1 10.3 11.1 18.8 21.9 商務會議 39.6 35.3 39.9 45.4 57.3 53.4 67.6 53.9 58.3 46.9 46.9 購物4.2 4.3 9.5 1.8 0.9 2.6 1.4 7.7 0.0 1.8 6.3 相對江蘇省國內游客消費結構而言，來徐國內游客消費結構中，交通費用、住宿 費用較高，而餐飲、游覽、娛樂費用偏低，說明來徐州游覽交通費用偏高、距離 較遠是重要的制約因素，而休閑度假、餐飲娛樂則有較大增長潛力。 （三）外地客源需求分析 四、市場分析

37、 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 56 （四）市場供給分析 徐州市內街區主題多樣，業態種類豐富，檔次普遍居高， 戶部山突出民俗文化主題，業態配比更加合理，消費檔次多樣化增加人氣 街區 名稱 主題定位功能定位業態內容檔次 戶部山 民俗文化 歷史街區 商貿、休閑、 娛樂、居住為 一體的街區 古玩字畫文化類占比 41.2%，餐飲服務類 占比6.3%，商貿公司 類占比14.1%，其他 類占比38.4%。 中低檔 彭城壹 號 綜合商業 休閑 辦公、休閑、 購物多功能于 一體。 精品零售占36%，時 尚餐飲27%，休閑娛 樂37% 中高檔 老東門 時尚街區 購物、休閑、 餐飲為一體的 街區 時尚購物、kt

38、v、特色 酒吧、異國餐飲、時 尚品牌餐飲、主題酒 店、茶室、咖啡館 中高檔 回龍窩 復合型體 驗式歷史 風貌街區 商務、休閑、 娛樂為一體的 歷史文化街區 商務會館、特色購物、 私人會所、文化體驗 中高檔 老市委 中華老字 號精品街 區 餐飲、休閑、 住宿等于一體 的街區 徐州老字號餐飲、影 院、創意酒店、主題 會所 中高檔 創意68 文化創意 街區 辦公、休閑、 購物多種商業 功能的集合體。 大學生創意園、文藝 沙龍、手工作坊、工 藝美術研究 中高檔 四、市場分析 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 百萬徐州城市人口 具有都市品質休閑需求 百萬徐州城市人口 具有都市品質休閑消費能力 4000多萬

39、游客期待徐州出現新型 城市休閑度假旅游目的地 百萬徐州城市人口 歷史文化傳承需求 （五）市場分析小結 四、市場分析 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 歷史文化街區 歷史文物保護單位 二級保護體系 歷史環境要素保護 古街骨架保護 街道巷弄保護 場所與空間關系保護 空間尺度保護 景觀與觀景體系保護 非物質文化遺產保護 歷史地名保護 歷史功能保護 九個保護方面 五、古街保護訴求 （一）保護規劃 嚴格遵守文物保護規劃為前提，開發戶部山歷史文化街區 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 文物保護單位 文保級別數量（處）內容 全國重點文物保護單位6 崔燾翰林府、魏家園、余家大院、翟家大院、鄭家大 院、劉家大院 市

40、縣級文物保護單位 2 權謹牌坊、戲馬臺 （二）保護要素列表 五、古街保護訴求 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 基 礎 分 析 總體規劃篇 路徑、模式、戰略、項目創意盤活戶部山歷史文化街區 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 基 礎 分 析 貳 戰略定位 一、發展戰略 二、發展目標 三、總體定位 四、形象定位 五、市場定位 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 針對戶部山資源重復疊加、散點經營的問題，提出化 零為整的空間開發戰略，將閑散空間整合為六大文化 片區 化零為整空間戰略 戲馬臺-民俗文化景區、狀元府等重大項目帶動戶部山 整體發展 大項目帶動戰略 將戶部山閑散空間囊括為六大片區，通過六大片區整 體聯

41、動開發 大片區聯動戰略 戶部山堅持五位一體的歷史文化全景展示開發，以戶 部山文化體驗區為例，包括戲馬臺-民俗景區、狀元 府、民居、民俗文化、商賈文化五位一體的全景展示 開發 全景展示兌現戰略 一、發展戰略 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 五態合一 居游共享 對建筑符號、器物符號、民俗符號等進行挖掘，構建古街的 形象認知體系。 深入挖掘古街帝王文化、商貿文化、名人文化、民俗文化 等，復活古街的精神、氣質、歷史、風俗、生活氣息、審美 情趣，將古街文化做到極致。 通過基礎設施和公共環境的建設，以及生態環境、價值觀 念、生活方式的塑造，改善古街內居民的居住環境，構建生 態古街，提升古街品味與形象。 將

42、迎合市場需求的業態植入建筑當中，并增加具有地方文化 特色的剪紙、刺繡、泥塑、皮影等非遺項目，豐富體驗，創 造效益。 對破敗的民居進行提升改造，融入戶部山歷史文化街區環境 氛圍，打造適應現代生活的城市古街居住區。 基礎 形態造景 靈魂 文態造魂 本底 生態造韻 功能 業態造錢 空間 居態造城 一、發展戰略 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 CTCCTC 創意旅游綜合體創意旅游綜合體 居游共享型旅游目的地居游共享型旅游目的地 城市人追求特色享受和個性釋放的場所 游客來徐州不得不去的歷史文化街區 都市人的夜生活和娛樂空間 二、發展目標 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 戶部山歷史文化街區功能定位：以體現

43、西楚文化、明清大院為主，集傳統文化展示、休閑娛樂、文化旅游、 社區服務功能為一體、具有濃厚徐州文化特色的歷史文化街區。 狀元府歷史文化街區功能定位：以生活性街巷和傳統居住建筑為街區特征，以體現市民生活和民俗活動為主 要功能的歷史文化街區。 上位規劃 2、徐州市城市總體規劃（2007-2020）2014年修改 徐州空間發展上構建“一區、兩板塊、三帶”的總體布局。其中，“一區”即主城旅游發展極核區，近期， 主城區重點打造四大旅游板塊。其中徐州老城市記憶旅游板塊，以徐州系列歷史文化街區為核心，積極梳理 老徐州城的街巷肌理，將旅游開發與城市改造、歷史街區保護相結合，以延續和展現城市記憶為基本理念， 以

44、戶部山、回龍窩、老東門、彭城廣場為核心，以點帶線，主輔結合，以歷史文化與現代商業休閑為雙重依 托，積極構建集旅游、娛樂、餐飲、購物、文化等為一體的城市休閑游憩街區板塊。 1、徐州市旅游總體規劃（2011-2025） 戶部山歷史文化街區，保護范圍北至狀元街，南至項王路，東至狀元街，西至彭城路，總面積為2.58公頃。 3、徐州市歷史文化名城保護規劃（2013-2020年） 三、總體定位 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 以徐州及周邊城市區域市場為目標，以創意旅游綜合體為平臺路徑，以創建國家4A級旅 游景區為抓手，以現有的名宅、古建、業態為支點，盤活街區歷史文化、民俗文化等文化積 淀，將戶部山歷史文化

45、街區打造成為集旅游休閑、餐飲、住宿、文化展示體驗、娛樂等功能 為一體創意旅游綜合體。 徐州歷史名城復興計劃的核心載體 徐州戶部山歷史文化的全景再現 徐州老城市記憶之窗 戶部山彭城記憶之窗 三、總體定位 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃四、形象定位 戶部山彭城記憶之窗 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 旅游客源分為三級： 一級主要是商丘、宿 州、宿遷、棗莊等較近城 市。 二級客源主要是南京、 濟南、合肥、鄭州等城 市，這些城市交通方便， 利于到達。 三級客源為杭州、北 京、西安、武漢等直轄市 和省會城市。 五、市場定位 客源市場分析圖 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 基 礎 分 析 叁 總體規劃 一

46、、空間布局 二、項目布局 三、道路系統規劃 四、游線系統規劃 五、景觀綠地系統規劃 六、旅游服務設施規劃 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 六大區： 戶部山文化體驗區 旅游配套服務區 回龍窩文化體驗區 休閑文化娛樂區 樂活宜居生活區 文化創意體驗區 空間布局 休閑文化娛樂區 城市生態休閑區 旅游配套 服務區 歷史文化展示區 戶部山歷史文化 體驗區 翰林學府文化區 戶部山歷史文化體驗區 旅游配套服務區 歷史文化展示區 翰林學府文化區 休閑文化娛樂區 城市生態休閑區 圖圖 例：例： 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 二、項目布局 12 5 3 4 6 2 1 11 7 8 9 10 13 14 15

47、戲馬臺景區 李潘狀元府 老鹽店 崔燾故居 余家大院 翟家大院 鄭家大院 權謹牌坊 劉家大院 回龍窩 徐州古城墻 快哉亭公園 乾隆行宮 徐州博物館 土山漢墓 圖 例： 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 12 13 14 15 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 環路圍繞，街道貫穿 規劃道路在原有交通 上進行優化提升，外部環 線圍繞，內部街道貫穿。 增設戶部山頂環山健跑道， 滿足居游共享。 三、道路系統規劃 道路系統規劃圖 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 多彩暢游游、學、賞、居 文化體驗游線 戲馬臺-徐州民俗博物館-主 題文化大院-狀元街-狀元府 -回龍窩 商貿美食游線 馬市街美食

48、休閑街區-彭城 路商貿娛樂街區-項王路休 閑文化街區 文化學習游線 徐州博物館-土山漢墓-乾隆 行宮 四、游線系統規劃 旅游線路規劃圖 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 景觀通廊：2條景觀帶， 自北向南貫通戶部山核心文化 節點，連接土山漢墓和回龍窩， 東西連接快哉亭公園 核心區域景觀核：重點打 造4個景觀核心區域。歷史文 化街區景觀核、快哉亭景觀核、 回龍窩文化景觀核，土山漢墓 景觀核。 綠化基底面：在整個核心 區做好基礎綠化。 道路綠化：道路兩側為道 路景觀系統。 五、景觀綠地系統規劃 景觀系統規劃圖 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 目的為服務區域游客。 旅游集散中心包括大型 停車場、賓館酒店

49、、餐 廳、旅游商店、票務中 心、旅游信息服務中心、 大巴公交換乘樞紐、加 油站和超市等，為出入 游客提供一站式服務。 六、旅游服務設施規劃 旅游服務設施規劃圖 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 基 礎 分 析 肆 戶部山歷史文化 體驗區 一、戶部山歷史文化體驗 區現狀分析 二、戶部山歷史文化體驗 區提升規劃 三、戶部山歷史文化體驗 區經營管理 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 基 礎 分 析 戶部山歷史文化體驗區現狀分析 戶部山歷史文化街區旅游發展規劃 編 號 街巷 名稱 道路 等級 路寬 （m） 有無 綠化 傳統 尺度 保存狀況 通行 方式 01項王路支路14少量曾經整治機非混行 02彭城路街12少量基本保持機非混行 03崔家巷巷3.5-5少量基本保持步行 04狀元街支路6少量曾經整治機非混行 05勞動巷街7無基本保持機非混少 06戶南巷弄2.5少量基本保持步行 評估標準： 主要依據街巷沿革歷史的久遠度、交通功能的等 級、景觀與空間秩序重要性等因素. 一類街巷：干路、彭城路、勞動巷、狀元街 二類街巷：巷道、崔家巷、王陵路、馬市街廣場、東 坡廣場、戶南巷。 三類街巷：支路、項王路 評估結果