1、 1 第一部分 房地產開發工程建設流程管理 2 3 施工準備階段工作流程管理 房地產開發建設過程中，工程建設工作早在開發報建時即已展開，在企業取得建設用 地規劃許可證和國土證后工程口即可介入。 第一節第一節 施工準備階段工作流程施工準備階段工作流程 開發部收地、工程部圍蔽 取得用地規劃 許可證、國土證 總經理主持小區 分區開發策劃會 主管工程領導主持綜合 策劃方案會審 工程部組織 “三通一平”實施 施工單位臨設搭建 工程部組織0.000 以下圖紙會審 總規、詳規、小區綜合 管線規劃批復 出詳勘方案、簽訂詳勘 合同 工程部組織詳勘 取得本期開發全套施工 圖（或基礎圖） 開發部、 工程部 查勘現場

2、 圖 1-1 施工準備階段工作流程 編制監理規劃 基礎工程開工 編制單項工程施工策劃方案 審查施工組織設計 取得規劃許可證 施工圖審查、節 能審查 質監登記 安監登記 余泥排放證 取得施工許可證 申 報 臨 水 臨電 施工單位人員、 機械、材料進場 簽發開工令 場地障礙 物遷移、 拆除方案 4 第二節第二節 施工準備階段主要節點工作內容詳述施工準備階段主要節點工作內容詳述 一. 圍蔽工程 1. 圍蔽前應進行的準備工作： （1） 開發中心辦理齊全的收地手續后(取得國土證及建設用地規劃許可證)，由工程 部進行收地圍蔽工作。 圍蔽工程可按零星工程的委托辦法委托施工單位施工。 對征收地塊的 圍蔽應做到

3、圍蔽范圍準確，圍蔽速度快捷，避免或減少與當地群眾的糾紛。 （2） 明確征地紅線。 工程部根據國土局提供的紅線控制坐標點， 按征地紅線圖放出 征地紅線， 做好標記。 若征地紅線圖中給出的坐標點與國土局提供的紅線控制坐標點出入較 大，應聯系開發部協調相關部門解決。 （3） 測算圍蔽工程量、辦理圍蔽工程委托、做好圍蔽工程的實施方案、做好圍蔽工 程的材料準備、做好圍蔽工程的人員準備、做好機械設備的進場準備。 2. 圍蔽工程注意事項 （1） 積極與當地政府部門溝通，取得當地政府部門的支持。 （2） 按已制定的實施方案組織施工。 （3） 工程部應與企發部（開發部） 、保安部等部門協同做好解決突發事件的應急

4、處 理措施。 （4） 圍蔽完成后，應安排保安部門巡視，防止圍蔽遭受惡意破壞。 二. 申報臨水臨電 申報臨水臨電時，應會同總工室確定臨水臨電的容量，同時了解申報流程及辦理周期。臨 電系統盡可能有足夠的富余容量，在條件容許的情況下，應考慮首期交樓可能采用臨時供電的 需要， 根據廣州的經驗， 很多樓盤交樓后較長一段時間小業主的生活用電仍使用臨電系統供電。 三. 現場查勘，進一步清理場地 收地后，工程部應對場地內的情況進行詳細的了解。正常情況下，已收地塊內的拆遷、 墳地遷移、 青苗補償、 高壓線的遷移等都應在企發部的協調督促下由當地政府相關部門完成。 然而往往因各種原因的影響， 收地后仍有部分遷移工作

5、尚未完成， 影響工程建設進度， 因此， 工程部進場后，也應積極協助企發部（開發部）協調當地相關部門解決，進一步清理場地。 企發部應向工程部通報原有地下管網的概況，工程部應探明地塊內電信、煤氣、給排水 管，特別是軍用光纜的分布、走向情況，如影響工程施工，應及時協調相關部門解決。 所收地塊內的林木砍伐， 須協調開發部取得砍伐證后， 根據總工室下發的砍伐圖組織砍 伐，并根據實際地形與總規進行比較，砍伐如果對周邊環境破壞大，應及時反饋并進行調整 后，再實施砍伐。 5 四. 工程部組織詳勘 1. 取得總規批復后，工程部可組織勘察單位進場，對阻礙詳勘鉆孔的障礙物，工程部 應提前組織清理。 2. 勘察單位根

6、據總工室提供的詳勘方案、總規圖上的坐標點定出孔位，工程部應復核。 3. 根據公司工期要求，督促勘察單位組織足夠的鉆機進場。一般一臺鉆機一個工作日 可鉆一個孔（30 米計） 。 4. 所有鉆孔工程量必須有兩名監理人員進行驗收，并在驗收記錄上簽字，及時存檔。 5. 現場鉆孔取樣完成后， 應督促勘察單位在詳勘開鉆后 15 天內出柱狀圖并按合同要求 提供勘察報告。 五. 小區分區開發綜合策劃 小區分區開發綜合策劃，是小區開發、建設、銷售的總綱，須由各外地公司總經理主持， 召開由分管開發、招標、設計、工程、銷售、資金、合同管理、物業管理的副總經理和各部門 負責人參加的小區分區開發綜合策劃會，策劃會討論和

7、確定的內容包括：分區開發目標、融資 目標、銷售目標、工程建設目標，并根據這些目標制定招標計劃、圖紙需求計劃、工程開工及 竣工計劃、物業移交計劃。 六. 綜合策劃方案編制 綜合策劃方案包含以下內容： 1. 施工給水系統：給水管道走向規劃、管道管徑、用水量及用水計量等。 2. 施工排水系統：排水管道走向規劃、管道管徑、排水量等。 3. 施工用電系統：施工用電線路走向規劃、用電總容量、用電計量等。 4. 施工道路系統：滿足施工需要、安全文明施工需要、與永久規劃路的關系等。 5. 施工場地劃分、圍蔽及臨時設施的規劃：滿足安全文明施工需要、滿足銷售需要等。 6. 施工場地的土方平衡：考慮場地的豎向布置及

8、標高協調、挖方與填方盡量平衡等。 （適當考慮分期開發之間的土方平衡） 7. 小區的公用工程（供電、備用電源、電信、消防、供水、供暖、污水處理等）的建 設是否能滿足首期交樓的使用要求。 8. 制定各期開發樓盤的分批銷售計劃。 9. 制定各期開發樓盤的分批移交物業管理計劃。 10. 制定圖紙需求計劃。 11. 制定合同需求計劃, 制定主體總包、詳勘、土方施工、基礎檢測等前期合同提交計劃。 其中除第 8 項和 9 項方案的內容外，其他的是屬于工程建設范疇，具體由工程部負責編 制。 6 七. 綜合策劃方案會審 時間：新開發項目在詳規批復后的一周內 組織者：工程部 負責人：外地公司總經理 參加人員：建筑

9、設計院（總工室） 、工程部、招投標中心、開發中心、合同管理部、營銷中心、 物業公司部門負責人（項目負責人） 。 內容：對各部門編制的綜合策劃方案進行審查，審定后明確落實時間。 八. 0.000 以下圖紙會審 基礎開工 5 天前，工程部必須組織召開由主管工程的公司領導主持的，由總工室、預決 算部、開發部、工程部、質量監督部、當地設計院、施工單位參加的0.000 以下圖紙會審。 工程部在圖紙會審 7 天前通知參加會審的單位和工程管理中心， 并收集和匯總各部門圖紙審 查意見，在圖紙會審 24 小時前將意見提交設計院。 九. “三通一平”的實施 1. “三通”“三通” 開發部應及時辦理臨水、臨電的報批

10、及施工手續，臨時道路出入口報批手續（包括市政道 路綠化遷移報批手續） 、辦理余泥排放證等。工程部應馬上組織場地平整、臨時道路的施工。 2. “一平”“一平” （1） 場地平整的主要步驟： a. 場地標高根據審定后的綜合策劃方案確定。 b. 場地及邊坡土方量計算 場地土方量計算的方法有兩種：方格網法和斷面法。場地比較平坦時，一般采用方格網 法；場地地形較為復雜或挖填深度較大、斷面不規則時，一般采用斷面法。 c. 土方調配 對挖土的利用、 堆棄和填土的取得三者之間關系進行綜合處理， 確定挖填方區的調配 方向和數量，使土方工程的施工費用最小、工期短，施工方便。土方調配步驟包括：劃分調 配區、計算土方

11、調配區之間的平均運距（或單位土方運價或單位土方施工費用） 、確定土方 的最優調配方案、繪制土方調配圖表。 （2） 場地平整需注意的問題： a.注意勘察地下已有給排水管道、電線電纜的情況。 b.場地的挖方與填方盡量平衡，避免在短期內既有土方外運又要土方外購。 c.根據總規進行放線， 如存在開挖過大影響了周邊環境的情況， 應及時進行反饋并進行 總規調整。 7 十. 編制項目總進度節點控制計劃 綜合策劃會后一周內，工程部應編制項目總進度節點控制計劃，根據該計劃編制圖紙需求 計劃和合同需求計劃，并將綜合策劃會會議紀要、總進度節點控制計劃報工程管理中心備案。 1.1. 編制進度節點計劃需要收集的信息：編

12、制進度節點計劃需要收集的信息： （1） 收集圖紙信息。 （2） 地下室層數、層高，裙樓層數、層高，總層數，屋面做法，外墻做法，交樓標 準（若主體圖紙未下發，可向總工室了解） 。 （3） 現場已收圖紙，所欠圖紙種類。 （4） 了解合同信息。 （5） 主體合同范圍、工期（合同未下發時可向定標部了解） 。 （6） 現場已有合同，所欠合同。 （7） 了解當地政府的驗收要求，如：基礎檢測、材料檢測、土壤氡濃度檢測、防雷 檢測、專項方案審查、中間驗收、竣工驗收等。 （8） 了解公司制度要求。 2.2. 編制方法：編制方法： 詳細列出工程從開工到完工的各項節點工作，結合圖紙要求、合同需要、工序搭接、公 司制

13、度要求等編排節點開工、完工時間，從而編制確保節點計劃實現的合同需求計劃、圖紙 需求計劃和材料配送需求計劃。合同需求計劃、圖紙需求計劃編制完成后，召集總工室、定 標部討論商定后執行，并報綜合計劃部考核。 十一. 編制審查監理規劃、監理細則和旁站方案 詳見監理規劃編制規定 、 監理實施細則編制規定 、 旁站監理規定 。 十二. 審查施工組織設計和施工方案 項目主體開工前， 工程部應督促施工單位提交施工組織設計， 并負責組織由建筑設計院 （總工室） 、工程部、營銷中心、施工單位等參加的施工組織設計審查會。 施工組織設計審查應重點審查場地布置是否滿足安全文明施工、銷售通道和銷售環境、 后續工程的施工要

14、求。 審查總進度計劃的重大節點是否滿足公司開發和銷售要求， 總進度計 劃應明確專業分包單位的插入時間節點，審查時應充分考慮專業分包單位的合理施工工期。 施工組織設計的審查內容主要包括施工方案（技術工藝方法、手段、流程） ，施工進度 計劃，施工平面圖，施工措施，各類材料采購供應計劃，各類施工設備進場計劃。 施工組織設計的審查要點詳見施工組織設計審核制度 。 專項施工方案的編制和審核應符合建設部建質2004213 號 危險性較大工程安全專 項施工方案編制及專家論證審查辦法的通知）要求。 8 十三. 前期的其他準備工作 1. 督促施工單位按已審批的臨時設施搭設方案搭設臨設。 2. 工程部辦公環境及辦

15、公條件的規劃。 （1） 資料文件柜標準統一，數量滿足全過程需要；柜內文件夾應分階段，按類型分 類。 （2） 工程所需的各類表格應準備齊全， 應配備本工程需要的工程建設標準書籍或電 子圖書。 （3） 上墻文件應符合集團公司統一要求，內容包括：質量方針、質量目標、質量體 系認證、項目組織架構、崗位職責、規劃許可證、施工許可證、規劃總平圖、綜合管線總平 面圖、晴雨表等。 （4） 應按公司制度設置樣板庫。 （5） 辦公室周圍要做到美觀，整潔，有綠化。 3. 工程監理例會 詳見工程例會規定 4. 熟悉工程圖紙、編制各種臺帳 在熟悉工程圖紙的基礎上，根據工程的構成事先編制好隱蔽驗收臺帳和檢驗批驗收臺 帳，

16、這既是對施工驗收工作的規劃，也為施工階段的工作做好了鋪墊，既減少了施工過程中 臺帳登記的勞動，也使臺帳一目了然，便于統計和檢查。 5. 放線點的及時復核和保護 （1） 對于規劃局提供或認可的建筑物定位放線點， 工程部應進行復核并做好保護措 施。 （2） 監理工程師應要求施工承包單位， 對建設單位給定的原始基準點、 基準線和標 高等測量控制點進行復核， 并將復測結果報監理工程師審核， 經批準后施工承包單位方能進 行準確的測量放線，建立施工測量控制網，并應對其準確性負責，同時做好基樁的保護。 （3） 復測施工測量控制網。 抽檢建筑方格網、 控制高程的水準網點以及標樁埋設位 置等。 6. 審查施工單

17、位的組織架構及質量保證體系、安全文明施工保證體系。 7. 審查施工單位人員資質及特種作業人員資格證，對于施工單位的主要管理人員，應 到其總公司進行核查，核查內容包括其工資單、社保等。 8. 審查施工單位進場設備 數量滿足施工組織設計及施工進度要求； 性能滿足工程特點及地質條件要求； 設備狀況 能滿足連續工作及施工安全要求。 9. 驗收進場施工材料。 （按公司的材料驗收制度） 10. 了解當地政府及行業的相關要求，各分部分項工程的驗收標準和驗收要求。 9 第二章 施工階段工作流程管理 第一節第一節 施工階段總工作流程施工階段總工作流程 施工階段工作流程（圖 2-1-1）（以帶一層地下室 32 層

18、的高層住宅為例） 主體竣工驗收毛坯交樓階段主體竣工驗收毛坯交樓階段 砌 體 毛 坯 裝 砌 體 毛 坯 裝 修修 施 工 階 段 施 工 階 段 及 配 套 施 工 階 段 及 配 套 施 工 階 段 標 準 層 結 構 及 樣 標 準 層 結 構 及 樣 板 裝 修 板 裝 修 施 工 階 段 施 工 階 段 裙 樓 轉 換 層 裙 樓 轉 換 層 施施 工 階 段 工 階 段 0.0000.000 以 下 以 下 施 工 階 段 施 工 階 段 施 工 準 備 樁基礎施工 樁基礎檢測 土方開挖、基坑支護 樁頭處理 地下室墊層施工 底板防水施工 地下室底板施工 地下室墻柱施工 裙樓結構施工

19、0.00 板施工 地下室外側壁防水施工 轉換層結構施工 回填 首個標準層結 構施工 標準層結構施工至 10 層 完成三層砌體施工 三層會驗 確定銷售樣板 豪裝樣板、前室、大堂裝修 結構施工至 2/3 售樓環境施工、驗收 銷售臨時電梯安裝、調試 銷售 結構封頂 屋面結構 施工 主體竣工 砌筑 門窗欄桿安裝 外墻裝修及排水 立管安裝 外墻清洗排柵垂 設備拆除 室 外 管 網 施 工 安裝 水電消防燃氣電梯安裝 分戶驗收 毛坯交樓 豪華裝修施工 豪裝分戶驗收 竣工驗收 豪裝竣工驗收 豪裝交樓 圖 2-1 施工階段工作流程圖 屋 面 防 水 隔 熱 施工 園林施工 衛生間沉箱施工 室內地面清理、場 地

20、移交 入戶門框安裝 電梯前室裝修 強弱穿線放線 維修、備案、結算 場地硬化場區整理 外排柵搭設 豪裝驗收交樓豪裝驗收交樓階段階段 豪華裝修施工階段豪華裝修施工階段 維修備案結算維修備案結算階段階段 抹灰 10 第二節第二節 施工階段施工階段主要節點主要節點工作要點工作要點 一. 0.00 以下施工階段工作要點 1 1 施工準備施工準備 （1） 放線、復核。對于規劃局提供或認可的建筑物定位放線點，工程部應進行復核 和做好保護措施。 （2） 施工計劃編制。 （3） 施工方案審查。 （4） 質量、安全技術交底。 （5） 檢查施工單位施工用電、機械、人員等的到位情況。 （6） 了解當地政府及行業的要求

21、： （7） 樁基礎檢測要求，鋼筋、混凝土、防水材料見證取樣送檢和監督檢驗要求，土 壤氡濃度檢測要求，土壤承載力檢測要求，防雷施工、檢測及驗收要求，0.00 以下部分中 間驗收要求，資料整理歸檔要求。 （8） 需要簽訂的合同： 樁基礎檢測合同（含土壤承載力檢測合同），土壤氡濃度檢測合同，防雷施工合同，人 防工程施工合同，基坑沉降觀察委托合同、消防工程施工合同。 2 2 基礎施工基礎施工 詳見房地產開發建設管理流程 3 3 基礎檢測基礎檢測 （1） 檢測方案編制（應結合國家規范和當地政府文件要求進行編制） 。 （2） 檢測方案審查。 （建設、勘察、設計、監理、施工等單位簽字蓋章后報質監站） （3）

22、 簽訂檢測合同。 （4） 檢測準備工作。 （5） 檢測結果咨詢。 4 4 基坑開挖基坑開挖 （1） 邊坡支護方案審批。 （2） 基坑開挖時， 應檢查土方開挖流程、 邊坡支護及基坑觀測是否按審批的專項方 案進行施工。 5 5 地下室施工地下室施工注意事項注意事項 （1） 基坑土方開挖時， 根據承臺的方量適當考慮超挖， 以使承臺土方開挖時不需外 運，加快進度。 （2） 地下室地板施工前應做好塔吊基礎的施工及塔吊安裝， 并取得準用證或辦理備 案。塔吊的安裝位置應考慮銷售的要求，不應將塔吊設置在樣板房所在的塔樓外。塔吊基礎 面的標高應考慮室外管網的敷設，塔吊基礎面或平地下室底板標高或低于附近室外管網標

23、 高。 （3） 施工縫止水帶安裝、檢查。 （4） 底板防爆地漏、預留孔洞預留、預埋、檢查。 11 （5） 側壁鋼筋安裝：人防設備構件、給排水管、線管預留孔洞預留、預埋、檢查。 （6） 地下室頂板防水施工應在后澆帶完工后立即穿插進入。 （7） 地下室頂板后澆帶完工模板拆除后， 應穿插進入泵房、 高低壓房等土建的施工。 （8） 化糞池的施工應在地下室頂板（0.00）完工時同時完工。 （9） 專業協調： 地下室施工完成后，應組織外電、外水、泵房設備、消防、人防、發電機組設備、泳池 設備、通風、空調、機械車庫設備等施工單位到現場實地勘查，要求總工室與專業施工單位 溝通，深化機房布置平面設計，土建施工應

24、以總工室審查的專業分包單位的圖紙為準，不可 盲目按照建筑圖施工，上述功能房的土建施工和場地移交應作為重要節點加以控制。 6 6 基礎、地基礎、地下室中間驗收下室中間驗收 按公司制度要求在基礎、地下室實體施工完成后三個月內取得中間驗收登記表。 二. 裙樓結構施工階段工作要點 1. 準備工作 （1） 開工前組織0.000 以上大規模圖紙會審。 （2） 涉及高支模施工的，督促施工單位提交高支模方案報審。 （3） 督促施工單位外排柵搭設方案報審。 （4） 協調總工室取得沉降觀測測點布置圖； 了解當地沉降觀測的具體規定， 需實行 第三方觀測的，應協調定標部簽訂沉降觀測合同。 （5） 轉換梁厚大體積混凝土

25、澆筑專項施工方案報審。 2. 控制要點： （1） 首層墻、柱位置放線后，項目監理部應組織測量工程師進行復核，外邊線應符 合規劃要求。 （2） 首層墻柱搗砼前，聯系沉降觀測單位設置沉降觀測點。 （3） 高支模搭設必須嚴格按照已審批的搭設方案進行。 驗收時視當地要求確定是否 通知安監人員進行驗收。 （4） 二層樓面鋼筋經監理工程師驗收合格后， 應根據當地要求， 確定是否通知設計， 質監站監督員參加驗收。 （5） 模板、鋼筋、混凝土等分項工程驗收除應符合國家規范規定外，還應符合集團 公司的相關制度要求。 （6） 首層施工的天數應控制在集團公司計劃管理要求的 10 天以內。 （7） 砼泵送管道立管的設

26、置位置應考慮樣板房施工，宜設置在塔樓建筑外圍位置， 不得設置在擬設樣板房的塔樓內，不得已時，應在外圍繞開樣板房所在樓層。 （8） 本階段安全文明施工控制要點： 地下室外壁防水施工完成后， 應及時進行土方 回填，后澆帶部位未進行回填的，應在坑邊做好圍護措施；材料堆放，鋼筋加工場，施工道 路等布置， 場地硬化等應根據施工組織設計方案進行完善， 各種安全標牌應及時督促施工單 位掛設。 外排柵的搭設應按已審批的搭設方案進行， 外排柵內側立柱與建筑物之間的距離應 綜合考慮安全規范要求及裙樓外墻總裝飾工作面預留位置的要求， 在保證安全的前提下避免 因外墻裝飾操作面不足而重新搭設。 12 三. 標準層結構施

27、工階段工作要點 1. 模板的安裝質量應能達到模板分項工程的驗收要求，若夾板模板脫皮、疏松、變形嚴 重，應督促施工單位及時更換新模板，以免影響混凝土澆筑質量。 2. 外排柵卸荷鋼絲的設置應盡量避開飄窗臺位置，以免影響以后飄窗安裝，影響外墻收 邊收口。 3. 督促施工單位提交砌筑砂漿配合比，水泥、砂、砌塊檢驗報告。 4. 為達到集團公司 5.5 天/層的進度要求，必須督促施工單位至少準備三套模板。 5. 7 層樓面模板安裝完成時，應督促施工單位進行 3 層砌體施工，3 層室內給水管、電線 管、開關底盒安裝，并按公司制度要求組織 3 層會驗。 6. 當主體結構上至 56 層時， 應督促施工單位安裝調

28、試鋼井架或人貨籠等垂直運輸設備， 盡早驗收合格投入使用，以利拆模板的各樓層清運建筑垃圾，運輸砌體材料，促進現 場文明施工及砌體施工進度。 7. 電梯在主體結構封頂前三個月給電梯生產廠家下單排產。 8. 主體結構的屋頂結構在主體結構完工后兩個月內完工。 9. 市政管網（排污、排水、給水）應在主體結構至六層時穿插進入施工，至單體時可預 留接駁井，主體的外排柵應盡量避免市政管網的位置。 10. 外電（含高壓管網）的施工應在主體結構封頂前插入施工。 11. 施工現場平面布置及文明施工管理必須完全達到施工組織設計要求。 12. 砂漿機、提升機、人貨梯、塔吊等機械設備的安全裝置維護、保養，人員操作情況等

29、的檢查。 13. 三寶”的使用， “四口” “五臨邊”的防護，用電管理，防火器材配置等。 四. 砌體施工施工階段工作要點 1. 準備工作 施工前應向當地有關部門了解以下事項：墻體材料的使用及施工工藝、驗收標準，節能 方面的要求、驗收標準。 2. 應注意的事項 （1） 根據主體施工進度，適時地安排施工單位完成三層（通常是第二個標準層）砌 體的施工，并通知總工室組織三層會驗，根據三層會驗的決議進行大面積砌體的施工。 （2） 混凝土小型空心砌塊特別容易出現裂縫現象，2004 年建設部新出了混凝土 小型空心砌塊建筑技術規程JGJ/T14-2004，工程管理中心編制了混凝土小型空心砌塊 墻體防開裂措施，

30、各公司應認真組織學習并貫徹落實。 （3） 門洞孔洞預留在以往的工程中常常出現問題，導致裝修階段出現大面積打鑿。 主要原因，一是各個階段施工圖紙門洞尺寸矛盾，二是施工單位預留門洞時沒有準確放 線。所以砌體施工時，一定要結合裝修施工圖進行。 五. 樣板房及銷售環境施工工作要點 1 銷售環境策劃、樣板房位置的確定 13 完成0.000 前，落實綜合策劃和施工組織設計審查有關銷售環境的內容，并聯系銷 售策劃部進一步核實銷售環境及樣板房的布置要求。 2 圖紙會審 3 材料定板 4 場地移交 5 樣板房的門窗、外墻磚的施工應考慮與上下樓層的對應，避免樣板房使用完成后拆除 重新裝修。 6 樣板房所在樓層的上

31、一樓層的水電、衛生間、廚房、內墻天花批蕩等應在樣板房裝修 完工前施工完畢，樓地面宜施工防水砂漿，以免后續的施工影響樣板房的正常使用。 六. 毛坯裝修施工階段工作要點 1. 準備工作 施工前應向當地有關部門了解以下事項：外墻裝修有關節能方面的要求，施工工藝、驗 收標準，鋁合金門窗、陽臺欄桿安全及節能方面的要求、驗收標準，防火門的驗收要求及驗 收標準等，消防驗收要求及驗收標準。 2. 應注意的事項 （1） 外墻飾面工程， 應考慮鋁合金門窗安裝位置及門窗尺寸是否與外墻磚的模數相 匹配。事前應組織主體施工單位及鋁合金門窗安裝單位召開專題會議，做到施工難點解決于 施工前，施工質量問題解決于施工中。 （2

32、） 室內各安裝和裝修分部分項工程（如電梯安裝、入戶門安裝、陽臺門安裝、 防火門安裝、消防栓安裝、電梯前室地面施工、戶內地面施工、消防樓梯地面施工、電梯前 室的各種強弱電及消防的開關按鈕底盒安裝、戶內強弱電底盒安裝）施工前，應以統一的標 高控制線及相關圖紙確定各部位標高，并逐層以書面形式向各專業施工單位進行交底。防止 標高控制不準確，導致電梯門、入戶門、陽臺門、防火門的標高及消防箱、開關插座的高度 不符合要求。 （3） 外墻飾面磚、鋁合金窗、攔桿等的施工應安排施工單位先做樣板； （4） 外墻清洗時， 應檢查清洗單位所使用的外墻清洗液， 嚴禁有腐蝕液體。 清洗時， 不得污染和腐蝕外墻上安裝的排水管

33、道、煤氣管道、消防管道及管道支架，不得污染和腐蝕 鋁合金門窗、空調百葉窗、陽臺欄桿。 （5） 塔吊、 提升機等垂直運輸設備拆除前， 工程部應審批施工單位的專項拆除方案 及拆除計劃，拆除時應安排監理人員對拆除施工的安全措施進行檢查。 3. 應協調的問題 （1） 抹灰施工前應先進行打點、沖筋，水電專業根據打點、沖筋在墻體內預埋線管 和底盒。否則將造成：一來重新開槽，浪費了大量的人工，也會導致現場文明施工搞不好； 二來提前安裝線管和底盒，會導致底盒突出墻面，或凹進去很深，不符合精品工程的要求。 （2） 本階段涉及到的場地移交工作很多， 一方面要了解后續安裝專業的實際場地需 求， 另一方面要按計劃督促

34、各施工單位按時移交場地和施工作業面。 涉及場地移交的主要有： 電梯機房、發電機房、高壓開關房、變壓器房、低壓配電房、水泵房、風機房、混凝土結構 水箱、消防控制中心（兼監控中心） 、電梯底坑、電梯井、水管井、強電管井、弱電管井等。 涉及到主體施工單位與其它專業分包單位進行工作面移交的有： 防火門安裝、 鋁合金門窗安 14 裝、陽臺欄桿安裝入戶門安裝、銷售樣板房、電梯前室、首層大堂豪華裝修等。 七七. . 裝修施工階段工作要點 1. 準備工作 （1） 豪華裝修開工前，項目監理部應對室內部分土建交工質量進行全數檢查驗收， 并要求主體施工單位和豪裝施工單位辦理場地移交手續。檢查內容包括混凝土結構外形質

35、 量，砌體質量，抹灰質量，鋁合金門窗安裝和塞縫質量，預留門洞口尺寸及位置，陽臺欄桿 的安裝質量，電氣線管和底盒預埋質量，給排水管道安裝和保護質量，空調套管安裝質量。 避免裝修施工完成后或進行中， 由于主體或毛坯的施工質量問題， 使裝修的觀感達不到要求， 不得不對主體或毛坯進行返工處理，這樣既對主體施工單位和豪裝施工單位造成了經濟損 失，也對豪裝工期產生影響。 （2） 豪華裝修各工序施工前，工程部應向施工單位進行質量標準交底。 （3） 交接驗收時，應對已施工的給水管道重新試壓。 2. 應注意的事項 （1） 在豪華裝修中，實行樣板先行制度。樣板施工完畢，涉及施工工藝做法、施工 質量標準的，應報主管

36、工程的公司領導審批。而涉及外觀效果的，應報主管設計的公司領導 審批，特殊部位報總裁審批。未經批準不能大面積鋪開施工。 （2） 項目監理部應對所有進場的裝修及安裝材料進行質量驗收和書面驗收， 質量驗 收包括檢查材料是否與樣板相符、板材和型材的厚度（壁厚）是否與設計文件相符，書面驗 收應檢查材料的檢驗報告和出廠合格證， 檢驗報告要求在有效期內， 復印件復印后應蓋有材 料生產廠家的章印，必要時應做破壞性實驗。 （3） 木門的入場驗收應檢查整體外觀質量、尺寸、厚度，骨架的材質，飾面板的材 質、厚度，制作工藝。 （4） 衛生間和廚房墻身和地面瓷片施工完成后應辦理工序驗收手續。 （5） 門套安裝木線前，應

37、對門套的安裝質量和塞縫質量進行隱蔽驗收。 （6） 木地板飾面地面，在木地板施工前，應對地面找平層進行隱蔽驗收。 （7） 裝修施工期間應做好公共區域、電梯轎箱、入戶門、陽臺鋁合金門及門框的成 品保護工作。嚴禁在已裝修好的首層大堂、電梯廳、電梯前室使用金屬輪轂的手推車，大堂 及首層電梯廳通道應采用夾板、紙板或石膏板等板材覆蓋保護，電梯轎箱、電梯門套、入戶 門及門套應采用夾板包裹，陽臺鋁合金門及門下框應有保護措施。 （8） 散體物料及垃圾應采用袋裝搬運， 嚴禁高空拋物， 施工污水必須在塑料桶內靜 置沉淀后方可通過地漏排放，嚴禁直接向排水管道、排污（糞）管道傾倒施工污水。 （9） 地面磚鋪貼完成后應立

38、即采用夾板、 紙板或石膏板等板材覆蓋保護， 嚴禁在鋪 好磚的地面堆沙。 （10） 木地板鋪貼完成后應立即用塑料薄膜或彩條布覆蓋，并在四周用膠帶固定。 （11） 油漆施工和焊接施工應有防止門套、鋁合金門窗、木地板、窗臺石地面磚、開 關面板、潔具、燈具等的污染措施。 15 八. 配套施工主要控制要點 1. 施工插入點 （1） 靠近建筑物的化糞池、隔油池等地下構筑物宜在建筑物基礎（地下室）的施工 過程中插入，有利于節省工期和減少投資。 （2） 在工期緊張的情況下，應注意路網施工后，種植土、大型苗木運輸的需要。 2. 工程部必須組織各安裝施工單位進行綜合管線平衡現場交底，并形成書面記錄。 3. 配套場

39、地移交園林施工前，應完成室外給排水管道和燃氣管道安裝及功能性試驗，完 成強弱電套管敷設，并辦理場地移交手續，做好地下管線成品保護交底工作。 九. 竣工驗收及交樓階段主要工作要點 詳見工程質量分戶驗收制度 16 17 第二部分 工程管理制度及標準匯編 18 19 房地產開發建設管理考核制度房地產開發建設管理考核制度 （恒地司管字2007第 063 號，簽發人：蔡春萌，2007 年 6 月 22 日） 第一條第一條 公司各相關部門在每月 27 日 17:00 前（2 月份相應提前至 25 日） ，將下兩個 月工作計劃經部門負責人簽字后，報綜合計劃部，并在公司計劃例會上予以核定，否則，扣 罰相關部門

40、負責人 100 元。 第二條第二條 新開發項目在詳規批復一周內，由建筑設計院牽頭，主管工程公司領導主持召 開項目開發建設綜合策劃方案審查會，參加人員為建筑設計院、工程技術部、招投標中心、 開發中心、合同管理部、營銷中心、物業公司部門負責人。未按時召開會議的，扣罰設計中 心總經理 200 元。 此綜合策劃方案未審定，不得開工。否則，扣罰工程部經理 200 元。 編制的綜合策劃方案出現漏編、錯編的，每項扣罰工程部經理 100 元。 第三條第三條 工程部必須在每期地下室、主體工程、裝修及園林工程開工前，組織召開由主 管工程的公司領導主持的，由建筑設計院、設計成本質量控制中心、工程技術部、招投標中 心

41、、預決算部、質量監督部參加的大規模圖紙會審，否則，扣罰工程部經理 100 元。 第四條第四條 自行設計圖紙進行施工圖會審時，單位工程中：建筑、結構、園林、裝修專業 錯誤數量各專業不得超過 10 處，其它專業錯誤數量各專業不得超過 5 處。錯誤數量超過上 述數量 110 處的，每超一處，扣罰設計師月工資的 1%、校對人月工資的 0.5%。錯誤數量 超過上述數量 10 處以上的，每超一處，扣罰設計師月工資的 2%、校對人月工資的 1%。 施工圖會審后，未經審批不得變更。因設計差錯確需變更的，經審批后，每變更一次， 扣罰設計師月工資的 0.6%、校對人月工資的 0.3%，扣罰參加施工圖會審的相關責任

42、部門工 程師月工資的 0.4%。而應出設計變更，未出設計變更的，工程完工后，造成嚴重損失的， 每出現一次，扣罰設計師月工資的 10%、校對人月工資的 5%。未經審批下發設計變更的，每 單變更扣罰設計師 1000 元、校對人 500 元。 第五條第五條 建筑設計院下發的施工圖紙必須經設計成本質量控制中心總經理審核、簽發， 下發未經審核簽發的設計圖紙，每項扣罰設計中心總經理 200 元。 第六條第六條 涉及總平面、單體外立面、單體平面功能調整、小區管線及小區園林平面圖紙 的設計變更下發前，建筑設計院應交給開發中心會簽。已銷售部分的設計變更下發前，建筑 設計院應交給開發中心及營銷中心會簽。未經會簽的

43、設計變更，不得施工。未經會簽下發設 計變更的，扣罰設計中心總經理 200 元，實施未經會簽的設計變更，扣罰工程部經理 200 元。 第七條第七條 在不影響工程造價、美觀和使用功能的前提下，圖紙上的錯誤和明顯不合理之 處，由工程部經理現場處理解決。除此之外的設計問題，工程部傳真至設計中心，設計中心 按以下要求處理： 傳真時間起 24 小時內設計中心必須有明確的處理意見傳真至現場，每超一小時，扣罰 設計中心總經理 15 元。 傳真時間起 48 小時內設計中心必須下發變更圖紙或處理意見，不得影響現場施工，每 影響施工或下發每超一小時，扣罰設計中心總經理 15 元。 傳真時間起 7 天內設計中心必須下

44、發正式變更圖到現場，每延遲一天，扣罰設計中心總 經理 15 元。 第八條第八條 營銷中心銷售策劃部必須在項目開工前確定樣板房的位置、數量及有關要求， 20 否則，扣罰銷售策劃部經理 100 元。 第九條第九條 每期工程第三層磚砌體完成后兩天內， 設計中心牽頭組織營銷中心、 開發中心、 工程部、預決算中心進行綜合會驗，否則，扣罰設計中心總經理 100 元。 第十條第十條 所有進場材料、設備、構配件均必須進行驗收并辦理材料使用許可證后方 可使用。辦理了材料使用許可證或工序驗收后，如經檢查仍發現材料不符合要求的，屬 工程部經理審核的材料，給予工程部經理降一級工資的處罰；其他材料，給予相關責任人降 一

45、級工資的處罰。 第十一條第十一條 在三層會驗時， 工程部必須建立材料樣板間， 否則， 扣罰工程部經理 100 元。 現場樣板每丟失一件，扣罰當事人 100 元。 第十二條第十二條 在工程建設中，實行樣板先行制度。樣板施工完畢，有調整意見，涉及施工 工藝做法、施工質量標準的，應報主管工程的公司領導審批。而涉及外觀效果的，應報主管 設計的公司領導審批，特殊部位報總裁審批。 未經批準不能大面積鋪開施工，否則，降工程部經理一級工資。 第十三條第十三條 在工程開工前及開工后，每月召開一次，由工程部經理組織全體監理人員和 施工單位班組長以上參加的工程質量交流會。未召開的，每次扣罰工程部經理 100 元。

46、第十四條第十四條 工程部應嚴格按政府要求，確保工地安全文明施工達標。工地因安全文明施 工原因被政府每通報一次， 降工程部經理一級工資。 工地因安全文明施工原因被政府每停工 一次，降工程部經理兩至三級工資。 第十五條第十五條 工程雖經驗收，經抽檢仍不合格的，每項扣罰簽字人 50 元、工程部經理 20 元。 第十六條第十六條 隱蔽工程未辦理隱蔽驗收手續就進入下道工序的，每項扣罰工程部經理 200 元。 第十七條第十七條 工程實體經驗收后，仍發現未按圖施工并影響結構安全的，每單扣罰工程部 經理 200 元。 第十八條第十八條 工程部在收到簽證單后 2 天內必須簽署完畢并在臺帳上記錄，每違反一次， 給

47、予工程部經理降一級工資的處罰；一個月內累計超過 3 次的，予以開除處分。 工程簽證的原始憑證， 監理工程師必須當天簽署完畢， 并返回施工單位， 同時留存一份， 上報工程部經理后存檔，每違反一次，給予監理工程師降一級工資的處罰；一個月內累計超 過 3 次的，予以開除處分。 第十九條第十九條 由于設計、合同的漏項、差錯等原因造成多次簽證的，由工程技術部每月 1 日前匯總反饋意見給相關部門及質量監督部。 未按時反饋意見的， 每次扣罰工程技術部責任 人 100 元。 因合同原因造成簽證的，每項扣罰招標文件部經理 200 元。 因設計原因造成簽證的，每項扣罰設計師 200 元、校對人 100 元。 第二

48、十條第二十條 未按房地產開發管理流程要求時限完成工程結算資料提交的，每延遲一 次，扣罰相關部門負責人 100 元，并納入公司計劃考核。 第二十一條第二十一條 預決算部、預決算審計部未按房地產開發管理流程時限完成工程結算 的，每延遲一單，扣罰相關部門經理 100 元，并納入公司計劃考核。 第二十二條第二十二條 工程部必須在竣工前召集物業公司及施工單位進行分戶驗收并整改完畢， 否則，扣罰工程部經理 200 元。 第二十三條第二十三條 交樓后 2 個月內，工程實體質量出現房地產開發管理流程中要求杜絕 質量問題的，每項扣罰責任工程師 50 元、項目經理 20 元、工程部經理 20 元。 21 第二十四條第二十四條 每項工程竣工驗收后 10 天內，工程部必須向資格審查部提交參建施工單 位評價意見，并將評定為不合格的單位報入管理監察中心備案，否則，扣罰工程部經理 100 元。 不合格單位經管理監察中心審核后，確認屬實的，每單扣罰資格審查部總經理