1、1 物業專項設計物業專項設計指引（試行稿）指引（試行稿） 為提升樓盤品質、提高業主滿意度，降低物業后期營運管理成本，現針對集團標準 之外物業日常營運管理維護較密切的其他要求進行補充完善，供各地區公司在項目施工 圖設計時使用。 一、一、 設計設計要求要求 1. 變配電房 1）不應設置在建筑物伸縮縫、后澆帶位置。 2）變配電室主入口滿足設備運輸的要求。 3）電纜溝排水應就近接入集水井，集水井最高水位低于電纜溝溝底，電纜溝底 做 1%的坡度。 4）應設置通風設施。 2. 發電機房 1）當布置在地下層時，應有通風、防潮、機組的排煙、消聲和減振等措施并滿 足環保要求。 2）發電機房、控制室及配電室不應設
2、在廁所、浴室或其他經常積水場所的正下 方或貼鄰。 3）應有保證通風及燃料燃燒所需空氣量的通風措施。 3. 水泵房 1）水泵房內設置有充足、可靠的排水設施，水泵、水箱等主要設備四周應有環 繞或布置在設備長邊的排水明溝，明溝上設置鑄鐵或不銹鋼格柵，明溝匯集 后接入機房集水坑。 2）水泵之間距離，水泵及電機周圍的檢修通道，水泵配電柜、控制柜前檢修距 離按照國家相關規范要求。 3）每臺生活給水泵的出水管上應有壓力表、消聲止回閥、閘閥、可曲撓橡膠接 頭各 1 個。 4）每個水池、水箱應在靠近檢修口位置裝設內外鋼制爬梯，水池外壁應裝設透 明液位計，液位計高度應滿足觀測需要。 5）水箱、水池設置超高、超低水
3、位報警，采用聲光報警信號接入監控中心，避 免水池溢水導致泵房水淹事故及停水事件發生。 應設置有超低水位停泵開關， 2 當超低水位報警與停泵水位同時出現時，應停止系統運行。 4. 通訊運營商機房：根據項目規模預留至少一個運營商機房。 5. 暖通設備房（間） 1）鍋爐房內應有保證通風及燃料燃燒所需空氣量的通風措施以及事故通風措施。 2）設備房應留有足夠的檢修、操作空間及通道。鍋爐、冷水機組、換熱器等需 清洗或更換盤管的設備，應在抽管方向留有抽管空間。 3）設在建筑內的柴油發電機房、制冷機房、鍋爐房、換熱器間、水泵間、空調 主機房、風機房等設備間，應采取減震防噪措施，各管路和管路支架應采取 防固體傳
4、聲措施。設備間不得貼鄰有防震或安靜需求的房間。 6. 重要的設備房（如冷凍換熱站、水泵房）內均需設置 1 處集水坑，設置雙泵，按 最高水位兩泵同時運行設計。 7. 有水的水泵房、 換熱機房等設備機房內座地安裝的配電箱或控制箱應有 300mm 高 的基礎。 8. 除設備房外，暖通專業水系統需關斷用的閥門應采用閘閥、截止閥。 9. 采暖系統水平管布置應注意坡度、坡向。系統最高點、上翻彎的最高處均應設排 氣閥， 系統最低點設泄水閥。 為檢修方便， 各分段檢查管段最低點也應設泄水閥。 10.需調節、觀察的閥門、儀表、設備應設于公共空間便于觀察和操作處；暗裝時， 應便于檢修，無可拆卸回風口（回風百葉）等
5、位置可利用時，應設置檢修口，檢 修口位置要便于檢修設備。 11.室外水表井、閥門井等，應按國標圖集要求在井底設置集水坑。 12.住宅水暖井內管道、表具布置要合理，各水（暖）計量表的水平支管垂直間距應 合理，不得被管道遮擋且便于讀表。 13.地下車庫地面利用建筑墊層設置排水淺溝，貼墻設置，就近接入集水坑。 14.消防電梯集水坑應設置在電梯井外面， 方便檢修。 除消防電梯基坑有排水泵之外， 其他電梯基坑須設置連通管就近接入附近的集水坑中， 連通管標高應高于集水坑 最高水位。 15.保證走道、維修通道的照度，便于安裝維護。照明燈具不應被風管、水管遮擋， 并應采用集中、分回路、時控控制方式。地下通道等
6、部位普通照明燈具以吸頂安 裝為主，層高超過 4m 時，采用壁裝，安裝高度 2.5m。住宅公區機房層走廊等非 裝修區域的照明燈具，安裝高度超過 4m 時，采用壁裝，安裝高度 2.5m。 3 16.計量要求 1）水（暖）計量：不同業態、不同產業、不同使用功能、不同計費標準的用水 區域（如住宅、裙樓商業及步行街、影城、商業綜合體、綜合樓、幼兒園、 中小學校、水上樂園、酒店、各大中心、各獨立設備房等） ，應分別設置計量 表。 下一級計量表應覆蓋上一級計量表所有出流量， 不得出現漏計量的支路。 2）電氣計量： 電梯 （單元總配電箱， 如單元電梯分回路供電， 每臺電梯配電箱） 、 每個樓棟公區照明總配電箱
7、、地下車庫照明總供電回路等、運動中心和綜合 樓（照明，動力分開計量，中央空調、采暖換熱等大型用電設備單獨設置計 量表） 、影院（照明，動力分開計量，中央空調、采暖換熱等大型用電設備單 獨設置計量表） 、園林景觀、噴泉水景、泛光照明、室外公共照明、生活水泵 房、監控消控中心、鍋爐房、換熱站等于配電室低壓供電回路處單獨設置計 量表。地下停車庫充電樁供電回路前端設置計量表。所設置的計量表需具有 遠程功能，數據集中于園區物業管理的配電室內。 3）計量表形式：當地無特殊要求時，需按物業管理部門要求執行。物業管理部 門需在施工圖設計前明確代收代繳用戶，計量表形式可采用具有遠傳功能的 預付費表（IC 卡） ，同時增加信息提示（短信通知）及延時關閉功能，數據集 中傳輸到物業服務中心。 17.小區/組團主出入口采用非集團標準大門的，主次出入口攝像機、圍墻機、通道 閘機、 獨立門禁讀卡器等出入口設備的布置應符合物業管理部門對小區封閉管理 需求。 18.住宅各層地下室電梯廳預留樓宇傳媒電視系統液晶電視屏線管及底盒。 二、二、 實施原則實施原則 1. 本指引自下發之日起執行。 2. 當地政策有特殊要求時，按當地要求執行。
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