1、完整的三級計劃制度體系房地產經理人聯盟01總則第一條 為明確項目計劃編制、執行反饋、調整及考核要求，提高項目進度計劃的準確性，促進項目開發效率的提升，特制定集團三級計劃管理辦法，以下簡稱“本辦法”02 術語與定義第2條 項目一級計劃：指集團統一規定節點，并由集團運營中心負責監控的項目開發計劃。第3條 項目二級計劃：指集團統一規定節點并由區域工程技術部監控的，含各專業項工作完成時間的項目開發計劃。第四條 項目三級計劃：指集團統一擬定計劃模板，由項目部具體執行的項目開發計劃。第五條 項目專項計劃：是指依據項目總體開發計劃要求編制的各專業工作控制計劃，如前置專項計劃、設計專項計劃、招標專項計劃、采購
2、專項計劃等。03適用范圍第六條 本辦法適用于集團所有區域的項目計劃管理。04主要職責第七條 集團運營中心職責（一）組織項目一、二級節點計劃模板的討論確定與更新。（二）組織項目三級計劃參考模板的編制與更新。（三）組織、督促項目各級計劃的編制。（四）組織項目運營目標書模板的編制與更新。（五）組織項目一級計劃的評審。（六）跟蹤監控項目一、二級計劃的執行，審核一級計劃調整申請。（七）負責定期對各區域項目的計劃達成情況進行排名和考核。第八條 區域工程技術部職責（一）組織區域內項目一級計劃、二級計劃的評審。（二）組織項目運營目標書的評審。（三）跟蹤監控項目二、三級計劃的執行，并報集團運營中心備案。（四）負
3、責對區域內項目的計劃達成情況進行排名。第九條 項目管理部職責（一）負責根據計劃模板，編制項目一、二、三級計劃。（二）負責根據模板，編制項目運營目標書。（三）組織編制專業職能部門的項目專項計劃。（四）參與項目一、二級計劃評審并做匯報。（五）負責推動項目三級計劃的執行以確保項目一、二級計劃的實現。第十條 計劃審核/審批權限（一）集團領導提出對項目運營目標書及重要節點時間的要求。（二）集團總裁審批項目一級計劃。（三）區域總裁審批項目運營目標書及項目二級計劃。（四）區域工程技術部審批項目三級計劃。（五）集團總部或區域相關職能部門負責人或分管領導審批項目專項計劃05模板體系第十一條 集團項目開發計劃管理
4、體系采取分層分級管理模式，基于“抓一級、控一級、看一級”的邏輯思路，對項目計劃體系進行“逐級分解、分層監控”。即：項目三級計劃根據項目二級計劃的時間節點進行分解；項目二級計劃根據項目一級計劃時間節點進行分解，且不得超出上一級計劃節點工期。項目開發計劃管理體系如下表所示：計劃結構主導部門節點數 項目一級計劃集團主導10個項目二級計劃區域主導49個項目三級計劃項目主導200個左右（含一、二級計劃節點）項目專項計劃（如涉及專項計劃、招標專項計劃等）項目主導不限定第十二條 集團運營中心組織確定項目一級、二級計劃節點，項目總經理按照項目一、二級計劃節點要求編制各節點起始時間。第十三條 集團運營中心組織編
5、制項目三級計劃參考模板，項目總經理結合項目具體情況，可調整三級計劃模板中的節點數，但項目三級計劃中必須包含項目一級、二級節點。06計劃的編制第十四條 項目一級計劃的編制（一）項目定案審批通過后，項目總經理根據集團領導對項目運營目標的要求、【項目分期開工圖】（初稿），并綜合考慮項目具體情況，組織營銷、財務、物業管理公司等相關部門，以及各職能專業負責人、相關工程師共同討論開發節奏和規模，在定案審批后的一周內，按照集團領導對一級計劃的要求，主導完成項目一級計劃表（初稿）的編制。（二）項目將編制完成的一級計劃表（初稿）報區域工程技術部，由工程技術部在2個工作日內，組織營銷、財務、物業管理等相關部門，以
6、及各職能專業負責人、相關工程師，在區域總裁的主導下，在綜合考慮項目具體情況的前提下，對一級計劃進行評審，并提出調整意見，以確保計劃的可實施性。（三）項目總經理根據評審結果，對一級計劃進行修訂，形成定稿，由區域運營負責人統籌，將經過區域總裁審批通過的一級計劃，報集團運營中心組織審核。（四）集團運營中心審核區域工程技術部上報的項目一級計劃后，報集團總裁審批。第十五條 項目二級和三級計劃的編制（一）根據審批通過后的項目一級計劃，項目總經理組織編制項目二級計劃（項目二級計劃必須保證與項目一級計劃的協調一致）并報區域工程技術部組織評審。評審通過后，1個工作日內報集團運營中心進行匹配性審核。同時，項目總經
7、理根據項目運營目標書模板，在1周內組織編制完成當期的【項目運營目標書】。（二）項目二級計劃經區域工程技術部審核并報區域總裁審批確定后，區域工程技術部組織召開由集團運營中心、項目總經理、設計、營銷、采購、成本等各專業部門參與的項目啟動會（新項目啟動會由集團運營中心組織召開），確定項目運營目標，并形成【項目運營目標書】定稿。（三）項目啟動會后的3個工作日內，區域工程技術部組織區域及項目部簽訂【項目運營目標書】，相關成果報集團運營中心備案。（四）【項目運營目標書】簽訂后，項目總經理組織編制項目三級計劃，經區域工程技術部審批后，報集團運營中心備案。第十六條 項目專項計劃的編制（一）項目總經理以項目總體
8、開發計劃要求為依據組織編制各專項計劃，如前置專項計劃、項目設計專項計劃、工程招標專項計劃、采購專項計劃、市政配套專項計劃、報批報建專項計劃、項目營銷專項計劃等。（二）各類專項計劃在編制之初可以是控制性、指導性的，并在過程之中不斷進行細化與調整。（三）各專項計劃由區域工程技術部審核，經相關各職能部門的負責人審批后執行，專項計劃參考模板由集團運營中心提供，各職能部門制定標準，統一規范。項目專項計劃須報送運營中心備案。07執行跟蹤與監控第十七條 項目計劃的執行（一）項目二級、三級計劃是項目開發工作的實施性計劃，是項目一級計劃的細化分解。各部門在編制本部門月度工作計劃時，應當將項目二級、三級計劃中相關
9、的節點任務納入月度工作內容中并嚴格執行。（二）項目總經理每周召集項目工作群（項目部各專業組）會議，就項目計劃執行中的問題進行溝通、協調、討論和決策，重點關注突發的、需糾偏的單項工作。（三）項目將工作計劃執行責任細分到項目工作群中的個具體崗位，工作群成員除完成自身工作外，還應善于跟進上游工作執行情況、動態評估上有工作執行偏差及公司經營策略變化等原因給自身結點工作帶來的影響，及時向部門負責人及項目總經理提出計劃預警。（四）區域各職能部門負責人對項目工作群中的專業人員給與工作支持，并根據專項計劃的執行情況及時給與該項目更多的工作資源。（五）項目總經理、區域各職能部門負責人就項目計劃意見不一致時，可提
10、請區域分管領導組織召開項目協調會，解決項目計劃推行過程中需協調解決的問題。第十八條 項目計劃的跟蹤、監控（一）集團運營中心負責項目一級計劃節點的監控管理工作，并可就項目二級計劃節點的完成情況進行監督與檢查，必要時向區域、項目或相關部門提出預警。（二）區域工程技術部重點負責項目二級計劃的監控管理工作，必要時可就關鍵工作向項目或相關部門及分管領導提示或預警。（三）項目執行過程中，對項目一級計劃節點及關鍵節點完成信息，項目總經理應在節點完成當日同時報區域工程技術部及集團運營中心備案。（四）每周一之前，項目總經理應組織檢討項目開發計劃情況，將項目的節點計劃執行情況，報區域工程技術部，由區域工程技術部統
11、一匯總區域內各項目的計劃進展情況，對項目計劃節點的達成情況進行分析，并將分析結果報集團運營中心備案。（五）每月初，集團運營中心統一匯總各區域項目的上月計劃進展情況，對項目計劃節點的達成情況進行分析，并向集團領導通報。08計劃體系的調整第十九條 項目一級計劃原則上不予調整。如因特殊情況，需要對項目一級計劃進行調整的，以每半年為周期調整一次。由區域工程技術部按【一級計劃調整管理辦法】的審批流程完成計劃調整的申報手續。第二十條 對于區域報集團總部審批的待調整計劃，由集團運營中心組織有關部門進行研討，并將最終研討結果匯總后報集團總裁審批。區域應在集團總裁審批通過之后開始實施調整后的計劃。第二十一條 對
12、于項目二級計劃的調整，由項目部報區域總裁審批確定，報集團運營中心備案，但關鍵節點的調整須與一級計劃同步進行。第二十二條 對于項目三級計劃的調整，由項目部報區域工程技術部審批。節點類型調整時間點調整審批與編制時審批路徑一致項目一級計劃節點原則上不予調整，保證計劃的剛性。每月回顧，年中、年底兩次集中統一檢討調整審核路徑與計劃編制審批一致，由集團總裁批準項目二級計劃節點原則上不予調整，區域可根據區域各項目情況，每月回顧，每季度調整一次審核路徑與計劃編制審批一致，由區域總裁批準，但關鍵節點調整需與一級節點調整同步進行項目三級計劃節點非一級計劃和二級計劃節點，可根據項目情況進行調整審核路徑與計劃編制審批
13、一致，由區域工程技術部審批項目專項計劃節點每個月允許調整審核路徑與計劃編制審批一致，由區域工程技術部與職能部門負責審核批準09計劃考核體系第二十三條 項目計劃考核的原則（一）集團統一規定考核節點，并對節點進行賦值，延誤扣分，提前不獎。（二）側重于部門間協作的節點考核，形成捆綁考核機制，以促進項目一級、二級計劃的達成。（三）按節點重要性設置權重，突出關鍵節點的重要性。第二十四條 項目計劃考核要素（一）項目節點考核計劃1、定義：是指項目根據項目三級計劃時間節點要求，將落入考核期內集團統一規定的考核節點及內容匯總編制而形成的計劃。2、編制原則：當期上報的節點考核計劃必須與計劃上報前集團總裁已簽發的最
14、新一級計劃以及關鍵節點時間要求相匹配。（二）基準工期調節系數1、各項目在編制一級計劃時，原則上必須以集團制定的基準工期為依據（集團主動要求放緩工期的除外）；在計劃考核時，按基準工期及調節系數表選取相應的基準工期調節系數。2、對于基準工期調節系數大于1.0的項目批次，在一級計劃執行過程當中，若現場進度滯后大于1個月但小于2個月的，基準工期調節系數扣減0.1；現場進度滯后大于或等于2個月的，基準工期調節系數按1.0計。（三）一級計劃調整折減系數1、以集團簽發的項目一級計劃為基礎，在計劃考核時，對于因非市場原因調后開售/交樓一級節點時間的項目批次，根據調后月數，按一級計劃調整折減系數表選取相應的一級
15、計劃調整折減系數。注：當項目批次的計劃交樓工期短于基準工期，因非市場原因申請調后計劃時，一級計劃調整系數由集團領導確定。2、一級計劃調整折減系數有條件豁免（1）豁免時間點：每年6月30日和12月30日；（2）豁免條件：對一級計劃調整折減系數小于1.0的項目批次，當其最新一級計劃調整折減系數參與考核的時間（不含冬歇期）180天時，可給予0.2的系數豁免，直至豁免至1.0為止。第二十五條 節點權重劃分及扣分原則序號類別分值扣分原則1一級節點15一旦延誤，批次歸零2關鍵節點10一旦延誤，批次歸零3其他考核節點（除一級節點及關鍵節點外）5一旦延誤，節點零分第二十六條 項目計劃考核方法（一）考核對象及內
16、容1、以一級計劃中的一個批次作為一個考核單位，考核對象為落入考核期內的所有集團統一規定需考核的節點。2、項目考核單位數量一經確定，不得隨意拆分、調整，須一級計劃調整后方可調整。3、除了考核節點的完成情況外，考核內容還包括集團半年度/年度經營分析會以及集團領導指示等重點工作項。（二）考核指標1、批次計劃完成率批次計劃完成率=（批次落入考核期內節點實際得分之和/批次落入考核期內節點計劃分值之和）*基準工期調節系數*一級計劃調整折減系數。2、項目計劃完成率對項目參與考核的各批次計劃完成率進行算術平均，即項目計劃完成率=批次計劃完成率/考核期內參與考核的項目批次總數。（注：項目設計、招標、采購專項計劃
17、及重點工作項計劃各作為一個批次參與項目計劃完成率的計算。）3、區域計劃完成率對區域內參與考核的項目計劃完成率進行算術平均，即區域計劃完成率=項目計劃完成率/考核期內區域內參與考核項目總數。第二十七條 節點考核計劃的編制、完成情況的上報與公布（一）項目節點考核計劃、完成情況按區域、項目計劃考核填報模板由項目部統一填報，完成后報區域工程技術部審批。（二）考核期次月2日，各項目部將本期考核節點計劃的完成情況以及下期的節點考核計劃上報區域工程技術部審核，并由區域工程技術部在當月4日報集團運營中心審核。（三）集團運營中心匯總當期各區域的項目計劃完成情況，并在集團運營預備分析會上通報區域/項目計劃完成情況
18、。第二十八條 計劃完成率計算的其它相關規定（一）對于存在合同逾期交樓的項目，則該項目計劃完成率歸零，直至完成的次月為止。（二）對于一級計劃節點逾期的項目批次，則該批次計劃完成率歸零，直至完成為止。（三）對于關鍵節點，其完成時間需按要求編制，一經確定，不得進行日常調整（需一級計劃調整后方可調整）；同時，提高關鍵節點的考核等級，在計劃考核時，視同為一級節點，逾期未完成的，批次計劃完成率歸零，直至完成為止，詳見關鍵節點工期標準表。（四）項目上報的節點考核計劃要與一級計劃、關鍵節點工期要求相匹配，要嚴格遵循前緊后松、風險提前預警并可控的原則，集團運營中心會嚴格按該原則進行審查；對于明顯不匹配的，運營中
19、心會積極與區域/項目進行溝通。對于堅持不按要求配合修改的，運營中心將對該項目的計劃完成率進行扣減，扣減范圍按嚴重程度規定為3%5%，并報集團總裁審批。（五）北方地區進入冬歇期的項目，可不參與當期計劃考核。（六）所有計劃工期超出基準工期的公建項目（如酒店、寫字樓、超市、學校等）不再參與當期項目計劃考核；但在基準工期以內（含）的公建項目，按正常情況參與考核。第二十九條 區域的排名及獎罰（一）區域的排名：集團運營中心根據各區域的計劃完成率進行排名，報集團總裁審定。（二）獎罰原則: 1、獎多罰少的原則。 2、排名看表現，獎勵看貢獻的原則。第三十條 各區域獎金分配比例系數及獎罰金額計算方法（一）計算獎金
20、分配比例的因素1、區域內參與考核批次的在建面積。2、區域內參與考核批次的計劃完成率。3、考慮別墅與洋房的管理難度差異，分別設別墅與洋房的權重系數為2.5和1.0，即在計算獎金因子時別墅的面積乘以2.5，洋房的面積乘以1.0。（二）區域獎金分配比例及金額的計算1、區域內別墅批次獎金分配因子=（區域內各參與考核的別墅批次在建面積*各參與考核的別墅批次相對應的計劃完成率*2.5）。2、區域內洋房批次獎金分配因子=（區域內各參與考核的洋房批次在建面積*各參與考核的洋房批次相對應的計劃完成率*1.0）。3、區域獎金分配因子=區域內別墅批次獎金分配因子+區域內洋房批次獎金分配因子。4、考核期內集團獲獎獎金
21、分配因子總和=各獲獎區域獎金分配因子之和。5、獲獎區域獎金分配比例=獲獎區域獎金分配因子/考核期內集團獲獎獎金分配因子總和。6、獲獎區域考核期內獎金金額=集團考核期內計劃獎金總額*獲獎區域考核期內獎金分配比例。（三）排名后三名區域罰金的計算1、排名后三名所占罰金金額的比例分別為：倒數第一為45%，倒數第二為35%，倒數第三為20%；若存在兩位并列，相應的罰金比例平均承擔；若存在三位并列的，相應的罰金比例亦平均承擔。2、區域考核期內罰金金額=總罰金金額*區域考核期內所占罰金比例。第三十一條 區域考核期內獎罰計算的相關規定（一）根據區域排名情況，罰后三名，獎勵前八名區域，其余不進行獎罰；獎勵金額為
22、100萬元，處罰金額為10萬元。原則上，區域計劃完成率達到90%以上（含）的才能參與獎勵；對排名后三名但區域計劃完成率達到90%以上（含）的，不進行金額處罰。（二）對于考核期內存在一級計劃開售及交樓節點逾期的區域，原則上僅參與考核排名，不進行獎金發放；但僅有開售節點逾期的，如能按調整后的開售節點時間完成，可補發本期獎金的50%，如不能按調整后的開售節點時間完成，則不再補發本期的獎金。（三）對于在考核期內計劃考核申訴獲得豁免開售節點逾期的項目，不得參與本區域內獎金分配。（四）所有計劃工期超出基準工期的公建項目不參與計劃考核，也不參與獎金分配計算，但在基準工期內（含）公建項目，按正常情況參與獎金分
23、配計算。（五）考核獎罰金額在區域內的分配，區域總裁占固定比例20，其余由區域總裁自行確定，報總裁辦、運營中心備案。（六）在建面積以有效圖紙為準，須經區域總裁簽字。（七）地下室施工到正負零以上后不再計算地下室面積，園林園建、綜合管網等其它工作項不計算其在建面積。（八）對在本月新開工的項目苑區，如實際開工時間落在本月15日以前（含15日），本項目苑區的獎金因子按全額計算；如實際開工時間落在本月15日以后（不含15日），本項目苑區的獎金因子按50計算。（九）對于通過前置專項計劃參與考核的項目，其獎金因子計算規則為：項目定案前按該區域參與當月考核的平均建筑面積的15%計算，定案后至開工前則按50%計算，面積權重系數均按1.0計。10 附則
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