1、第 2 頁 共 32 頁 一、前言一、前言 1.商業綜合體的規劃設計工作分哪幾個階段 商業綜合體的規劃設計工作分為概念方案階段、方案設計階段(含方 案深化設計） 、初步設計階段，施工圖設計階段、實施階段和營運階段。 2.商管公司參與規劃設計工作主要集中在哪兩個階段及工作內容 商管公司作為商業產品的使用者和管理者， 參與規劃的目的和任務就 在于對項目從使用功能的實現和后期運營效果的預期上實施專業把控， 我 們參與新項目規劃的能力和水平將影響商業品質。 二、商業項目業態定位和設計研討工作要點二、商業項目業態定位和設計研討工作要點 1對商業項目進行整體業態定位對商業項目進行整體業態定位是打造商業項目

2、雛形的關鍵。 商業定商業定 位準確位準確是保證商業項目在開業之后保值增值的必要條件。 2此階段商管公司的任務及準備工作內容 商業項目業態定位和設計要點研討、 建筑方案(含方案深化)設計評審、 空調冷熱源論證、 各專項設計評審等。 其中各專項設計評審中的每一項又 各自大致按照方案及方案深化設計、 初步設計、 施工圖設計等階段來完成。 在每個階段， 商管公司作為物業的使用者和管理者， 都需要進行專題市場 調研工作，獲得相關的信息依據，經過研究分析后，對規劃設計方案進行 評審并形成意見和建議， 完成須由商管公司主導的專項設計成果， 提交規 劃院，然后經過一次或多次聯合評審會簽由規劃院將各方意見達成一

3、致， 形成階段性設計成果。 本文將重點從這三個階段就商管公司參與規劃設計 任務、準備工作以及從管理專業角度所需重點關注的事項進行詳細解讀， 以期能夠給參與這項工作的人們提供參考和思路， 使我們今后在參與規劃 設計工作時能夠有的放矢，提高工作效率。 第 3 頁 共 32 頁 3評審關注的事項（業態定位、步行街布局、交通組織、停車位、 停 靠站和公交車站、管理用房、消防疏散通道、變形縫） 【關注點【關注點 1 1】 ：業態定位：業態定位 根據市場調研結果，綜合城市發展和商業發展狀況、商業項目 所在區域的發展趨勢、 所屬商圈的地位和未來競爭態勢等情況 進行定性分析研究，確定項目的商業定位、業態組合、

4、業態布 局， 進而對項目的總體建筑規模體量、 項目內外交通環境組織、 主要業態（含步行街）類型的布局及面積配置、零售業態經營 檔次和組合方式、以及大系統劃分方式等要素予以確認。 【關注點【關注點 2 2】 ：步行街布局：步行街布局 1) 步行街應合理布局、與主力店有機結合并成為連接各主力店 客流動線的樞紐，使各主力店的客流通過步行街實現交匯和 共享；目前根據不同的建筑體量，步行街與主力店布局較為 理想的方式有：步行街在整體被主力店圍合下向各主力店之 間穿插、步行街對主力店全包圍。為確保步行街商鋪整體連 貫性，步行街各層與主力店的開口數量應適當，并且通過在 適當位置開口使步行街沒有明顯的“冷段”

5、和“死角” ； 2) 步行街的總長度通常以 280350 米為宜；一般在步行街的轉 折處、入口處設置兩個中庭并且要分主次，主中庭面積約 500700 平米（開洞面積） ，次中庭面積約 300400 平方米 （開洞面積） ；兩個中庭的間距以 80100 米為宜。 【關注點【關注點 3 3】 ：交通組織：交通組織 1) 城市廣場城市廣場 第 4 頁 共 32 頁 萬達商業綜合體一般設置大型城市廣場（300010000 平米左 右） 。 大型城市廣場應結合城市主要交通道路設置， 其他廣場結 合步行街入口設置； 2) 豎向布置豎向布置 在整個廣場的豎向布置上，整個廣場的各出入口的數量合理， 位置與客流

6、動線相匹配。從商業角度看各出入口應與市政過街 人行橫道、人行天橋、地下通道、地下交通出入口等有機結合， 盡可能利用公共交通設施拉動客流的作用以及可能存在的地面 坡度進行“多首層”設計； 3) 道路交通道路交通 重點關注廣場內外交通動線與城市周邊大交通的關系和交通組 織。地下停車場（不含酒店）至少應有兩處雙向出入口并且分 別設在不同的道路上，出入口位置應最大限度地降低對地面步 行路線和客流出入口的影響，同時還要保證項目周邊車輛到達 和離開的車流動線便捷順暢，正常情況下不致形成交通擁堵； 同時應對整個廣場的獨立對外通道和內部垂直交通（扶梯、貨 梯、觀光梯等）設計統籌考慮，提出設計思路（詳見方案設計

7、 階段【關注點【關注點 1010】 ） 。 【關注點【關注點 4 4】 ：停車位：停車位 根據當地法規的規定，結合城市私家車輛的保有量、當地居民 購物出行習慣等因素， 合理規劃機動車和非機動車的停車位數 量，除了按照規定滿足商務和住宅（如有）的需要外，供商業 第 5 頁 共 32 頁 部分使用的停車位數量通常應保證吞吐能力達到 1000 輛/小 時以上。 【關注點【關注點 5 5】 ：停靠站和公交車站：停靠站和公交車站 為方便顧客下車， 還應在主要的廣場出入口區域增設港灣式車 輛停靠站，長度不少于 20 米，寬度為雙車道，可滿足出租車 臨時停靠，停靠站的數量根據實際情況確定。根據公共客運交 通

8、現狀應在廣場周邊適當位置規劃公共客運交通車站。 【關注點【關注點 6 6】 ：管理用房：管理用房 根據目前萬達綜合體的產品特點及物業管理模式，管理用房包 括大商業管理用房和銷售型物業 （包括大商業中的插蠟燭物業） 的管理用房，還有食堂等輔助用房。大商業用房面積應達到 1000 平方米；食堂面積 600-1000 平方米；銷售型物業（含大 商業塔樓）的面積不得低于當地物業管理法規規定的管理用房 面積（通常為 3-5）；管用房位置應設置在地上區域。大 商業部分和銷售物業部分位置應各自獨立，避免后期出現住宅 物管用房產權糾紛問題。 【關注點【關注點 7 7】 ： 消防疏散通道消防疏散通道 在消防規范

9、允許的情況盡量減少消防疏散通道數量，并且盡 量減少占用步行街的商鋪位置。 【關注點【關注點 8 8】 ：變形縫：變形縫 結合萬達綜合體建筑形態特點，變形縫應沿著各主力店區域 的邊界設置，盡量做到不穿過主力店和少穿過步行街，以減 小因變形縫開裂漏水造成損失的機率。 第 6 頁 共 32 頁 三、建筑方案設計評審三、建筑方案設計評審 1此階段商管公司任務及準備工作內容 1)1) 任務：任務： 規劃院將建筑方案（初稿）反饋給各參與部門進行評審，商管公 司則著重進行招商分析及物業管理方面的研究分析，提出方案評審意 見。規劃院通過組織一次或多次評審會簽會匯總各部門的評審意見并 結合各方意見組織修改調整建

10、筑方案，最終完成建筑方案設計。由于 建筑方案通常經過多次評審和調整，在多次評審調整過程中方案設計 也在不斷深化，因而這一段過程有時也被視為方案深化設計階段。為 方便起見，我們仍作為一個階段對參與設計的工作內容進行闡述。 2)2) 準備工作：準備工作： 地方商管公司和集團商管公司拓展部、招商部、物管部、工程部 等部門根據各自的業務領域對方案進行全面解讀，并組織開展相關市 調工作。 主要包括：當地商業建筑的功能設施情況、當地物業管理水平及 各類商戶對物業管理的需求情況、當地商家對商鋪規模體量的要求、 當地貨物運輸車輛的類型、垃圾處理和清運方式、居民停車習慣和繳 費方式、居民對休閑設施的需求、當地廣

11、告經營市場接受的廣告位的 規格尺度和安裝做法。 2評審關注 商管公司在此階段應對整個廣場總平面以及步行街相關各區域的 位置和平面設計的確認，包括：主入口、與主力店開口、客梯、貨梯、 觀光梯、扶梯、中廳、客服中心（廣播、LED、有線電視控制） 、挑空 第 7 頁 共 32 頁 區域、衛生間、與地下室的溝通；步行街商鋪的布置、開門、開間、 進深；地下室停車場的區域功能劃分和出入口、設備房、垃圾房、衛 生間、倉庫、員工食堂等布置要求及管理要求；商管用房位置、面積 確認；員工通道的要求。 商管公司需提交步行街初步業態規劃方案，確認餐飲區域的設計 要點；同時提交商管用房平面布置，確認房產技術條件。 室內

12、商業步行街室內商業步行街 1)1)步行街主入口：步行街主入口：步行街主出入口門高不低于 3 米，兩側 及上方立面應采用通透玻璃幕墻設計，以增強門內區域商鋪 的通透性，充分提高入口區域商鋪價值；商業廣場（含步行 街）各出入口應設雙層門，并設風幕（長江流域及長江流域 以北地區宜設手動三翼旋轉門） ；步行街至少保證一處出入口 可供車輛進出（室內展示用） ；出于節能及實際使用效果的考 慮，各出入口應安裝水循環冷暖風幕機；季風頻繁、風力較 大地區，步行街入口應采用有框雙層夾膠玻璃門；以保證門 的安全性和穩定性； 2)步行街空間：步行街空間：室內商業步行街一般以二至三層為最佳。 步行街首層層高為 5.4

13、米，二、三層層高為 5.1 米，走道吊 頂下凈高分別控制為 3.6 米和 3.3 米。若室內步行街為三層， 其第三層的業態規劃以餐飲業態為主，重點布置具有當地餐 飲美食文化特色的餐飲業態。如有重油煙餐飲業態，必須放 置在三層，以減少其對一、二層的影響，油煙必須高空排放。 根據具體情況室內步行街的中庭附近、以及其他層的端部等 第 8 頁 共 32 頁 部位可布置輕油煙的餐飲、快餐、咖啡、冷飲等餐飲業態。 餐飲商鋪應預留廚房點位位置和排油煙位置； 3)3)管道井：管道井：步行街強弱電、供水等管道井應于公共通道集 中設置，并將管井面向通道開門，盡量減少在商鋪內設置管 道井，如確需設置管道井，其位置不

14、能占據商鋪的臨街面； 商鋪門面盡量不設置防火卷簾，如確需設置則必須設置在商 鋪門外側； 4)公共通道：公共通道：在步行街主力店入口做客流緩沖區設計；步 行街兩側店面之間寬度：首層 1011 米，二、三層 1617 米，步行街樓板開口尺度：層數為 2 層的步行街，開口寬度 宜 8 米；層數為 3 層的步行街，開口寬度宜 9 米；開口長度： 為 1625 米。步行街走道凈寬宜 4 米， “橋”的凈寬度宜 3.5 米，在中庭周圍走道凈寬可適當加寬至 56 米；2 層以上的 廊橋不宜過密（間隔在 3050 米） ；各主力店與步行街通道 接口處應設置防盜卷簾，并且控制權在步行街一側； 5)步行街商鋪面積

15、：步行街商鋪面積：零售和服務類商鋪面積一般為 100 以下，餐飲類商鋪面積一般為 100200 。所有商鋪單元進 深宜 8 米16 米（其中零售和服務類商鋪不宜超過 10 米） ， 面寬 8.4 米，盡可能減少門面過窄、進深過大、平面形狀不 規則等異形商鋪設計，降低招商難度； 6)步行街商鋪門面：步行街商鋪門面：所有商鋪門應正對步行街并盡量避免 門對門式設計。步行街商鋪外立面，除預留店招位置外，應 第 9 頁 共 32 頁 全部采用通透白玻璃到頂設計（包括部分商鋪與主力店通道 的立面） ； 7)步行街商鋪分隔：步行街商鋪分隔：建議步行街商鋪盡可能沿柱體進行分 隔，以方便日后商鋪布局調整；特殊商

16、鋪應在保證工期的前 提下按照商戶提出的具體設計要求進行分隔設計，如肯德基、 麥當勞、必勝客等戰略合作伙伴的商鋪通常會選擇步行街主 出入口處的店鋪，面積不低于 180 平米，并在鋪內設計衛生 間、一二層增加樓梯設計。 【關注點【關注點 1010】 ：廣場內部豎向交通組織：廣場內部豎向交通組織 1)扶梯：扶梯：步行街的人流主要以電動扶梯來組織人流的垂直 交通， 設置的一般原則是， 在步行街的主入口 20-30 米左右距 離設第一組扶梯，扶梯的間距控制在 45 米70 米之間，也就 是在樓板開洞的兩個洞口至三個洞口之間設， 步行街內的扶梯 必須有一部通地下停車場以便將人流直接引入步行街。 扶梯應 靠

17、洞口一側平行布置； （規劃院強制條文已列）扶梯位置應避 免對商鋪的經營造成影響。扶梯應設置光感變頻裝置； 2)觀光梯：觀光梯：通常在步行街中庭設置，以 23 部為一組， 觀 光梯應通到地下停車場。 觀光梯與商鋪門面的距離應不小于 4 米。 井道采用鋼結構和玻璃立面， 觀光梯轎廂立面也須做成玻 璃，使觀光梯整體保持通透。觀光梯應可以到達地下停車場， 以保證垂直客流動線的完整； 3)貨梯：貨梯：步行街及各主力店均應設有貨運電梯，步行街除 了與主力店共用的貨梯外， 還應有專用的貨梯一至兩組。 步行 第 10 頁 共 32 頁 街的所有貨梯（包括專用和共用）位置一般間隔 80-100 米設 一組， 但

18、不宜安置在步行街主入口的明顯位置。 每組貨梯以兩 部為宜，載重量為 1.62 噸；貨梯對應的地下卸貨區的位置 必須考慮與地下停車場出入口的關系； 4)廣場內的所有垂直電梯應具有三方通話功能；電梯還應 具有電梯廠家配套生產的運行狀態和故障中央監控顯示系統， 以保證運行安全。 【關注點【關注點 1111】 ：共享空間共享空間 以娛樂、餐飲為主的多主力店同樓的情況下，如綜合樓、娛 樂樓，因其與步行街營業時間的不同，宜在其樓內區域單獨 設計共享豎向交通核并直接通向戶外及地下停車場，避免使 用步行街的公共區域，使其顧客出入不受步行街閉店的影響， 并降低管理公司的管理難度。 【關注點【關注點 1212】

19、：公共衛生間：公共衛生間 根據步行街的長度不同一般設 35 處衛生間， 衛生間的間距 80100 米，面積 70100 平方米，衛生間可與主力店合用， 但每層至少應設置一處步行街專用衛生間，以滿足步行街與 主力店錯時營業時使用需要；衛生間不宜占用商鋪位置，應 設計在較隱蔽的位置，衛生間的出入口應設計在步行街與其 他業態連接的通道內而無需直接對步行街開口，否則對周邊 商鋪均有較大負面影響； 衛生間應作無障礙設計，每處衛生間男間蹲位不少于 3 個，女間蹲位不少于 6 個，均以蹲便器為主；殘障人專用間蹲 第 11 頁 共 32 頁 位 1 個，采用坐便器，輔助設施完備；男衛生間小便池不少于 3 個；

20、公用洗手盆不少于 3 個，其中兒童專用 1 個；女衛生間 還應設母嬰室或母嬰護理臺， 以方便帶小孩的顧客使用。 衛生 間內的梳妝鏡離梳妝臺高度為 40 公分為宜。衛生間還應設置 有供保潔員清洗儲放清潔器具的操作間； 由于餐飲區域衛生間 使用頻繁，還應酌情考慮在步行街餐飲區增設員工專用衛生 間。 【關注點【關注點 1313】 ：顧客吸煙室：顧客吸煙室 建議在步行街各層適當位置設置一處顧客吸煙室，面積在10 平米左右，并設置通風排煙設施。 【關注點【關注點 1414】 ：主力店開口：主力店開口 主力店在步行街開口的原則是：主力店單邊與步行街相接的 開口為一處，雙邊與步行街相接的不超過兩處，除萬千百

21、貨 外，原則上不在中庭設主力店開口。主力店的開口位置盡量 設在步行街的盡端部以帶動整個步行街的人流，首層開口宜首層開口宜 設置在步行街入口至中庭的中間區域。設置在步行街入口至中庭的中間區域。非零售型（如影院、 KTV、網吧等）的業態開口一定要和其入口大堂結合，開口尺 寸為 48 米；由于各主力店均有獨立的對外出入口，其與步 行街的開口處與步行街出入口的距離應不小于30 米。 【關注點【關注點 1515】 ：步行街專用貨物通道：步行街專用貨物通道 因步行街較長，為方便步行街（特別是餐飲區）商戶貨物和 垃圾運輸，建議在商鋪背街的一面設立專用貨運通道，以避 免貨運對環境和顧客造成影響。 第 12 頁

22、 共 32 頁 【關注點【關注點 1616】 ：步行街公共通道頂棚：步行街公共通道頂棚 步行街公共通道頂棚通常采用多層挑空玻璃采光頂設計， 采光 頂的開口寬度，應較下層開口兩側各擴大 800mm；玻璃采光頂 宜采用分段式設計。 【關注點【關注點 1717】 ：管理用房：管理用房 1)商業管理用房由商管公司提供平面布置。管理用房中的 員工宿舍應具備采光通風條件， 并配套設置專用衛生間、 淋浴 間、更衣室、活動室及訪親室； 2)員工食堂應考慮燃氣管道、 新風、 油煙凈化及排放系統、 上下水、隔油池等設施； 3)物管用房內使用的中央空調、管道天然氣、給排水、強 弱電系統（消防、電話、網絡）等均應獨立

23、設置； 4)綜合體中管理用房涉及到銷售物業管理用房的，銷售物 業處辦公室應單設，并應采取措施（如門禁等）與商業管理管 理辦公區域分開。 【關注點【關注點 1818】 ：設備間和值班室設備間和值班室 1)開閉所、變電所、制冷機房、消防控制中心規劃在同一 層相鄰區域， 以方便運行管理； 應為供電局預留 （一般為 10KV） 開閉站的位置； 為方便對各主機設備的管控， 建議增設運行值 班室并將變配電室與值班室之間的隔墻設計為防暴玻璃窗； 設 備房必須有空調設施（通風和散熱） ；所有強弱電間門應向外 開； 值班室的位置可由商管公司提供或確認， 值班室的建造標 準可參照物管用房的標準； 第 13 頁 共

24、 32 頁 2)地下各設備用房門及通道寬度要適合設備運輸安裝和日 后維修； 3)為便于設備安裝和日后維修，地下設備間的門應朝向車 場開闊區域； 若超市等主力店設置于地下區域， 其購物手推車 臨時停放區不宜設置在設備間門口周邊； 4)由于各設備機房主要集中在地下，考慮到值班、巡視、 車場管理等人員及員工餐廳的實際需要， 建議在地下室合適位 置增設衛生間。 【關注點【關注點 1919】 ：電梯廳：電梯廳 1)建議在電梯廳不設計排水槽，以防止排水槽排水不暢造 成外溢，回灌進電梯底坑，損壞電氣設備； 2)鑒于冬季地下車庫溫度較低，防止管道爆裂、損壞造成 跑水， 殃及電梯及底坑設備安全的考慮， 建議將觀

25、光電梯門的 外沿口略微墊高，形成一個向外的緩坡，即使發生跑水事故， 短時間內也不致影響到電梯的運行安全； 3)通往地下停車場的客用電梯和扶梯間應建造成封閉的通 透玻璃候梯廳，候梯廳需設計空調及安全欄桿。 【關注點【關注點 2020】 ：物業倉庫：物業倉庫 為滿足步行街商戶貨物存放的需要，建議在地下適當位置增 加步行街倉庫用房的規劃，面積不小于200 平米。 【關注點【關注點 2121】 ：垃圾房：垃圾房 第 14 頁 共 32 頁 1)步行街專用垃圾房應設立四六處，其中一處為危險品 垃圾房；每處分設干、濕垃圾房，每組面積不小于 60 ，主 力店垃圾房應另外單獨設立； 2)垃圾房的位置應設在靠近

26、地下停車場出入口，或貨梯口 及卸貨區的附近， 垃圾房與車場出入口之間須有一條垃圾車專 用通道，通道的凈高應滿足當地垃圾清運車的高度； 3)垃圾房的建造標準：墻面、地面鋪瓷磚，墻面到頂、地 面包括排污溝滿鋪； 配置上下水、 排風、 照明、 滅蠅燈等設施； 其中危險品垃圾房還應配置防暴燈、 防潮燈、 泄爆口及可燃氣 體報警裝置和自動強制排風系統，以確保廣場安全。 【關注點【關注點 2222】 ：卸貨區：卸貨區 1）考慮到步行街將設置較多餐飲商鋪，地下停車場貨運電梯口 處設立面積為 100200M 2 的卸貨區域，各卸貨區域與車場入 口之間必須有一條凈高不低于 3 米的貨車通道。 【關注點【關注點

27、2323】 ：屋頂設施：屋頂設施 1)屋頂設備設施的安裝，應統一規劃、有序排列。所有冷 卻塔、排油煙風機、油煙凈化器的安裝位置，包括出風口的方 向，避免對塔樓居住環境的不良影響； 2)應充分考慮裙樓的冷卻塔、風機等設備降噪問題，煙氣 異味問題以及所有同類設備的相關噪聲、煙氣、異味、飄水等 對住宅、寫字摟的影響和預防處理； 3)由于肯德基、 麥當勞、 必勝客等主力店獨立設計安裝 VRV 空調系統，裙樓屋頂應在適當位置預留設備基礎； 第 15 頁 共 32 頁 4)屋頂油煙井距高層水平距離 20 米以上。 【關注點【關注點 2424】 ：地下停車場：地下停車場 1)車行道兩側（或單側）應設置平行的

28、人行道，人行道與 車行道之間應通過路面標線明確區分； 2)車場內部應設計為“單循環”交通形式，盡量避免交叉 口； 3)地下車庫必須預留機械停車，由于機械式停車位的后期 維護保養成本較高，管理難度較大，顧客的認可度不高，在地 下平面停車位可以滿足的情況下，可暫不采用此停車方式； 4)為避免非機動車亂停亂放，應設置非機動車存車處，非 機動車停車位數量為：10002500 輛； 5)IC 卡智能收費管理系統，具備自動發卡、辦理長期卡等 功能；收費軟件應具備停車收費、已停車輛數量統計、空余車 位統計、 出入口電子顯示板具有車位數、 車位狀態顯示的功能； 6)地下車場出入口需設收費站，地下車場通往百貨、

29、超市等 人流密集型主力店的直梯和扶梯附近區域還應規劃中間收費 站。具體位置應根據停車場交通規劃由商管公司設定。中央收 費站布線應由橋架引入，在設計上要考慮到日后中間收費站的 移動調整要求。收費站長 2000mm、寬 2000mm、高 2500mm，并 需安裝分體空調； 7)車庫出入口收費亭和道閘應盡可能設置在平坦路段； 8)車道地面增加指引方向形狀的減速帶。 【關注點【關注點 2525】 ：地下室廣告：地下室廣告 第 16 頁 共 32 頁 地下室應在合適的位置設計安裝一定數量的燈箱廣告。 廣告位 主要位于以下各處：內墻面燈箱廣告、立柱燈箱廣告、坡道墻 面廣告；廣告位需預留供電管線。 【關注點

30、【關注點 2626】 ：供電與計量：供電與計量 1)不同業態的機電設備系統應相互獨立，并獨立計量，避 免造成營運期間管理界面混亂， 給設施設備維護保養工作帶來 困難； 2)為便于今后實際運營中對日常能耗進行統計、管理，各 設備機房均需增加獨立電表，例如：制冷機房、水泵房等； 3)外墻廣告和景觀照明應分別設置單獨回路，單獨計量， 在相應屋面或樓層預留外墻廣告、景觀照明用配電箱； 4)步行街中庭應設置 100 千瓦獨立電源；外廣場的主要促 銷活動場地應設置 200 千瓦獨立電源。 四、項設計評審四、項設計評審 一、外立面及廣告位設計一、外立面及廣告位設計 【關注點【關注點 2727】 ：外立面設計

31、：外立面設計 1)1)外立面嚴禁使用全玻璃幕； 南方城市以玻璃幕墻、 鋁板幕墻 為主。北方城市以石材為主，結合部分玻璃幕墻及鋁板。商業 裙樓部分的色彩不能過于灰暗，應以暖色調為主，應關注裙樓 的晝夜色彩視覺感受，增強商業經營氣氛； 2)步行街出入口外立面應設計大氣，步行街標識易于辨認， 雨 棚透光性好，易于保潔； 第 17 頁 共 32 頁 3)凡有對外采光的商鋪， 應保證立面玻璃幕墻的透光率， 確保 正常經營；首層外立面應盡可能設計為展示櫥窗，并以白玻璃 為主，以增加外立面商業氛圍； 4)塔樓與裙樓臨街的立面應避免在一個平面上， 塔樓應退后至 少 2 米，二者之間應有過度結構處理，以防止塔樓

32、墜物危及廣 場行人安全及裙樓泛光對塔樓造成的光污染； 5)室外應設置大型 LED 顯示屏， 面積根據外立面的形式統一設 計，在 LED 周圍不能有其它廣告位和店招，同時應考慮 LED 顯 示屏的維護保養以及防水的需求；LED 顯示屏的規格、視距、 高度應協調適度； 室外廣場適當預留音視頻接口與 LED 顯示屏 連接，以便在外廣場舉辦活動時在 LED 顯示屏上進行現場直 播。 【關注點【關注點 2828】 ：店招及廣告位：店招及廣告位 1)重點關注外墻廣告位設置位置、數量和大小與整體建筑 品質的合理匹配； 2)萬達廣場店招及主力店店招與廣告位在設計位置及內容 方面的關系定位應準確合理； 3)外墻

33、廣告位需根據外立面的高度及長度進行總體的確 定，寬度與高度比宜為 1：1.618 黃金比例，面積宜大于 30 平米； 但如果當地廣告經營市場能夠接受的尺度有別于上述標 準，應按市場標準建造； 4)建筑立面可預埋不銹鋼掛件，供懸掛條幅使用，具體位 置可由商管公司確定； 第 18 頁 共 32 頁 5)所有廣告位、店招及相關照明的電源，建議在配電室內 設立獨立的配電柜， 并采取集中控制方式， 接入樓宇自控系統； 廣場 LOGO 建議由光控開關控制； 6)為保證今后出租使用中計量準確，建議對每塊廣告位進 行獨立計量； 7)燈箱廣告應在四周預留散熱孔，以保證內部燈具的可靠 運行； 8)燈箱內部的電器元

34、件須使用知名品牌，如歐司朗、GE 的 電子鎮流器、光源等；安裝、配線符合規范要求； 9)廣告位的照明應盡量采用外置照明 （金鹵投光燈） ， 內置 照明為輔的設計。內置照明燈具應與廣告畫布保持一定距離， 通常不小于 300mm，并且要隨著廣告畫面增大而增大，以免過 熱引發火災事故； 10)戶外廣告位鋼結構支架應做全面防銹處理，筋、梁密度分 布合理；內襯鍍鋅板厚度要符合要求，鉚接牢固、密度合理， 以避免在刮風時出現噪音；廣告牌邊框應采用不銹鋼包邊， 并 進行磨邊處理； 11) 廣告畫面安裝方式應簡單牢固、易于拆換，廣告位內側應 設置檢修口，方便維護；建議設計可滑動式爬梯或吊籃。 二、泛光照明設計二

35、、泛光照明設計 【關注點【關注點 2929】 ：泛光照明：泛光照明 第 19 頁 共 32 頁 1) 泛光照明系統易于維護清潔和更換光源，采用的燈具要 節能耐用，宜選用高效光源，如稀土節能熒光燈、小功率高 顯鈉燈等； 隱藏式 LED 燈帶的燈光顏色要求不應過暗、 過冷； 2) 泛光和照明結合良好，泛光色彩搭配合理，泛光效果具 有動感和變化； 3) 泛光照明的開關應集中設置并具有定時開閉的功能； 4) 獨棟獨戶的主力店、酒店等其泛光電源應由主力店自身 的供電系統供應； 5) 廣場燈的高度和角度應合理，避免產生眩光。 三、外環境及景觀設計三、外環境及景觀設計 廣場外環境及景觀設計應首先滿足各種功能

36、和需要， 其次要考慮維護 保養成本和管理難度。因此景觀設計應從以下方面考慮： 地面鋪裝材料的選擇和施工工藝是否合理； 提供保潔取水用電等配套 設施預留的點位和要求廣告燈箱、立柱標識、燈柱、花缽、樹池、垃圾桶、 休閑座椅等景觀元素的位置是否合理； 綠化的布置方式以及綠植品種的選 擇是否合理； 室外標識、 售賣亭、 促銷活動場地的位置、 數量及設計要求。 【關注點【關注點 3030】 ：景觀風格：景觀風格 廣場景觀整體格調應與建筑的風格保持協調， 通常商業以簡約 時尚為主，銷售型物業以優雅舒適為主。 【關注點【關注點 3131】 ：外廣場地面鋪裝：外廣場地面鋪裝 1)為避免日后出現塌陷， 應根據地

37、質承載力的實際現狀處理基 礎和墊層，砼墊層至少要達到 200MM； 第 20 頁 共 32 頁 2)廣場地面應采用防滑、抗壓耐用、不易污染、便于清洗的材 質，建議采用 600*600 規格的天然石材，面積不宜過大，便于 日后維修更換，更換后色差也不會很突出。允許機動車行駛區 域的地面石材厚度建議不小于 6cm 或達到上車地面的要求； 3)廣場地面各種井蓋的表面通常應采用和鋪地相同的材料， 井 蓋至少應具有美觀、抗壓、便于開閉、防盜等特點； 4)車行路面（如車庫出入口）不宜采用鋪裝方式，如出于環境 裝飾的需要，可選擇彩色水泥或環氧樹脂漆工藝處理。 【關注點【關注點 3232】: :交通組織及動線

38、交通組織及動線 1)人行道與車行道之間可采取綠植等景觀設施隔離和區 分，避免人車混行； 2)為防止車輛亂停亂放，廣場邊緣路牙的高度應不小于 180MM，同時應設置景觀綠植及擋車樁； 3)港灣式停靠站、公交車站、城市道路人行橫道線等應納 入環境設計中； 4)廣場應設置 23 個大型客車停車位， 可與酒店、 超市一 并考慮，行車路線應避免在廣場中穿行。 【關注點【關注點 3333】: :配套設施預留配套設施預留 1)外廣場保潔取水點應每隔 7080 米設置一處，能夠鎖 閉。具體點位由商管公司提供或確認； 2)外廣場多種經營點位 （售賣亭） 應每隔 100 米設置一處， 主干道臨街面的數量應不少于二

39、處，應具備供電、通訊、給排 水功能，具體點位由商管公司提供或確認； 第 21 頁 共 32 頁 3)主要外廣場作為日后商家舉辦促銷活動的場地，應設置 不低于 120KW 的電力容量的配電箱。 配電箱應具備防水、 防漏 電的功能。 【關注點【關注點 3434】: :景觀照明景觀照明 燈光要進行照度計算，明確燈具類型和功率，在滿足商業需 要的基礎上兼顧節能，同時不能影響周邊住宅的使用；燈具 的結構和材質應易于維護清潔和更換光源。 【關注點【關注點 3535】: :垃圾箱垃圾箱 1)外廣場垃圾桶應符合環保認證要求，即由可回收和不可 回收兩部分桶體組成并配備煙灰缸； 造型要美觀， 與周圍景觀 協調一致

40、；材質堅固耐用，易于清洗；可固定于地面； 2)垃圾箱間隔距離宜為 3050 米， 且應靠近綠化帶、 休閑 椅等設置；具體點位由商管公司提供或確認。 【關注點【關注點 3636】: :休閑設施休閑設施 休閑椅要堅固耐用，易于清潔，表面材質不易褪色，整體不 易拆卸。設計樣式風格要與周圍景觀設施保持一致。 【關注點【關注點 3737】: :水系景觀水系景觀 水系景觀的設計要充分考慮今后維護保養成本和難度；噴水 系統宜采用旱噴；水池的池底須硬質鋪裝并保持平整，水深 不大于 20CM；水系景觀還應當避開各種機電設施以及汽車坡 道等，以免滲漏造成設施損壞和人身傷害；水系景觀周圍夜 間照明要充足。 【關注點

41、【關注點 3838】 ：木制景觀：木制景觀 第 22 頁 共 32 頁 由于木質設施易損壞、保養難，地板、休閑椅、亭臺、橋閣、 欄桿等盡量少采用木質材料，如使用必須經過防腐處理。 【關注點【關注點 3939】 ：盲道和無障礙通道：盲道和無障礙通道 1)主要道路和出入口均應設置盲道和無障礙通道，并與城 市道路的盲道和無障礙設施連接； 2)無障礙通道護欄應采用不銹鋼制成，避免用土建矮墻； 地面應采用防滑材質，地面坡度符合規范。 【關注點【關注點 4040】 ：綠植：綠植 1)廣場綠植要根據其使用功能來選擇適當的種類，如隔離 用的綠植，通常選用生長旺盛易于修剪的灌木或草皮；而遮 蔭為目的的宜選用樹冠

42、高大的喬木；以觀賞為目的的應選用 形體優美，花色鮮艷、花期長的植物； 2)所有植物均應適應當地氣候，易于生長和栽培，耐病蟲 害，無毒無特殊氣味。 【關注點【關注點 4141】 ：屋頂花園：屋頂花園 如建筑物由裙樓和塔樓組成，則裙樓屋面應設置景觀以遮蔽 其它有礙觀瞻的屋頂設施，美化屋面環境；如有需要也可營 造休閑場所（參見【關注點 22】 ） 。 【關注點【關注點 4242】 ：坡度處理：坡度處理 1)對于地面標高變化較大的項目，在商業廣場各主入口要 盡可能使用緩坡而減少臺階設計； 如有臺階， 每組臺階的總高 度也應小于 1.5 米；坡道坡度最大不要超過 8； 第 23 頁 共 32 頁 2)坡

43、度較大必須采用豎向垂直擋墻設計時，應通過分層疊 錯變化或者立體坡面綠化設計來進行美化。 【關注點【關注點 4343】 ：景觀小品：景觀小品 1)室外各種標識、 移動式花缽及樹池擺放位置應錯落有序， 對客流動線無不良影響，具體位置可由商管公司提供； 2)所有燈桿、標識、立柱廣告、道旗等其突出柱體的懸掛 物底端距地面高度應不小于 2 米； 3)可酌情考慮在城市廣場或主要臨街面設置在地區或城市 具有標志性特征的藝術景觀或構筑物，如雕塑、假山石等。 【關注點【關注點 4444】 ：銷售型物業景觀：銷售型物業景觀 1)對于銷售型的物業應在每棟建筑物門前區域增設公告 欄，方便物業管理信息公示； 2)所有景

44、觀元素應避免影響居住者室內采光； 3)夜間景觀照明不能對居住者造成光污染； 4)在保證安全的前提下，適當增加球場、沙池、健身器、 兒童樂園等娛樂健身設施； 5)園區內人行道路要便捷、順暢； 6)獨立的園區應采用封閉式管理的設計。 【關注點【關注點 4545】 ：其它設施：其它設施 1)人防出口、燃氣調壓站、室外變電站等公共設施應進行 適當的美化裝飾要與周圍景觀保持一致， 或者設計成廣告位或 路引標識，以發揮使用功能； 第 24 頁 共 32 頁 2)室外扶梯應有遮雨棚，且造型要與建筑及外環境協調一 致，有利于扶梯維護保養。 【關注點【關注點 4646】 ：商管公司要對所有景觀設施進行安全風險評

45、估。 五、步行街內裝設計五、步行街內裝設計 【關注點【關注點 4747】 ：商鋪交付標準：商鋪交付標準 室內商業步行街商鋪的交付標準， 餐飲類以及有特殊要求的戰 略合作伙伴的商鋪通常毛坯交付，但配套設施應安裝到位； 其 他商鋪以及公共區域均為精裝修標準交付。 【關注點【關注點 4848】 ：商鋪立面：商鋪立面 商鋪店招應設置在鋪門上方， 電源接入商鋪的配電箱 （配電箱 應設置在隱蔽位置） ；一般精裝鋪的店招寬度與鋪門一致，但 餐飲商鋪和戰略伙伴商鋪也可采用與鋪面等寬的店招或按照 其要求設置；鋪門兩側的玻璃幕墻到頂，底部加踢腳線保護； 所有店招均預留位置，店招的內容由商戶自行設計安裝。 【關注點

46、【關注點 4949】 ：步行街天面：步行街天面 1)步行街公共通道的天面顏色不宜單調，應豐富顏色和建 筑層次，和燈光效果良好配合，渲染商業氣氛； 2)步行街的天面（包括公共區域和商鋪內）吊頂應采用上 人龍骨，在合理的位置預留足夠的檢修口。 【關注點【關注點 5050】 ：步行街照明：步行街照明 1)步行街照明與內裝應有機結合，避免片面追求形式和不 適當選取照度標準及照明方式，在不降低照明質量的前提下， 應有效控制單位面積的安裝功率； 第 25 頁 共 32 頁 2)除有裝飾需要外，應優先選擇直射光通比例高、控光性 能合理的高效燈具，如節能熒光燈和高顯鈉燈等； 3)為了充分利用天然采光條件，節約

47、電能，應盡可能將照 明控制納入建筑設備自動監控系統； 4)目前在給各精裝商鋪作天花燈具的設計時，通常在周邊 采用不同燈具以突出不同的效果。 但根據以往經驗， 各商鋪在 進行裝修時，周邊往往放置高柜，柜內設有照明，而天花安裝 的燈具往往閑置。為此建議店鋪內周邊的燈具仍選用普通燈 具，僅預留充足電量即可，以滿足商鋪自行改動之需； 3)針對于暗槽內的燈具， 為便于維修更換慮， 建議采用 “卡 扣”式安裝； 4)步行街立面宜采用高反射率的飾面材料以提高光效。 【關注點【關注點 5151】 ：商鋪門：商鋪門 各商鋪玻璃門采用的均為 1 米面寬、厚度不低于 12MM 的鋼化 玻璃， 為適應玻璃門較大的自重

48、， 必須選擇合適的優質品牌的 地彈簧合頁，建議采用進口品牌，以往所使用的經常損壞， 出 現玻璃門下垂以及無法定位的現象。 【關注點【關注點 5252】 ：步行街公共通道地面步行街公共通道地面 1)步行街通道地面以淺米黃進口人造石為主，其中餐飲區 的地面應選擇顏色略深，不易污染、易清潔的地磚； 2)中庭地面鋪裝應以天然石材為主，并通過拼花、環形裝 飾燈帶等裝飾手法明顯區別于其它區域。 地面若采用不銹鋼壓 第 26 頁 共 32 頁 條作為裝飾時，其厚度和長度應避免在今后的使用中出現翹 起、變形。 【關注點【關注點 5353】 ：多種經營點位多種經營點位 步行街首層扶梯下方、 通道口等適合開展多種

49、經營的區域可做 強弱電（個別可考慮上下水）預留。具體點位可由商管公司提 供。 【關注點【關注點 5454】 ：步行街的采光廊和中庭玻璃穹頂步行街的采光廊和中庭玻璃穹頂 1)考慮廣告條幅及美陳裝飾物的安裝，步行街的采光廊需 按每跨 3 對或 5 對預留吊掛件，中庭玻璃穹頂預留 6 個或 8 個吊掛件， 所有吊掛件均要采用電動遙控升降裝置， 每個點的 承載力約 45KG，具體點位可由商管公司提供；中庭的采光玻 璃穹頂及步行街的采光廊應進行節能設計， 必須設置電動遮陽 裝置。在設計選型時請注意軌道、電機、控制機構的選擇， 以 避免后期實際使用時出現問題； 2)中庭玻璃穹頂在設計中同時要考慮預留安裝 LED 電子顯 示屏的荷載和懸掛設施，總荷載為 20KN。 【關注點【關注點 5555】 ：步行街廣告：步行街廣告 1)步行街公共區域及地下車場均可選擇客流集中的位置設 置廣告燈箱， 電梯廳等顧客能夠短暫駐足的位置也可設置滾軸 式廣告燈箱，廣告燈箱的寬度以 700MM800MM 為宜，高度以 1800MM 為宜；廣告燈箱應外形美觀、醒目，配合步行街整體 設計風格；具體點位可由商管公司提供； 第 27 頁 共 32 頁 2)滾軸