1、2 租界區功能定位和發展歷程租界區功能定位和發展歷程 青島路區域功能及產業定位青島路區域功能及產業定位 租界區規劃和布局研究租界區規劃和布局研究 項目定位及方案布局項目定位及方案布局 3 漢口租界區發展漢口租界區發展 租界租界區是歷史上漢口經濟發展的啟動區域區是歷史上漢口經濟發展的啟動區域，見證了歷史上武漢作 為全國商貿商業中心的輝煌歷史。 英租界是最早、面積最大的租界區英租界是最早、面積最大的租界區，又占據了瀕臨長江毗連鬧市 的最佳地段，因此其影響力遠在其他租界區之上，是五國租界區 的核心區。 英租界是五國租界區的貿易商業核心區英租界是五國租界區的貿易商業核心區，五國租界“納稅人會議” （1

2、9131926年）由36家外資企業組成，英國企業占比超過英國企業占比超過63%。 英英 俄俄 法法 德德 日日 國籍 企業 英國 匯豐銀行、麥加利銀行、亞細亞火油公司、平和打包公司、隆 茂打包公司、老沙遜洋行、泰和洋行、協和洋行、太平洋行、 怡和洋行、金邇洋行、天祥洋行、聚源洋行、老晉隆洋行、華 昌洋行、保安洋行、保順洋行、通和洋行、卜內門洋行、金邇 拍賣行、景明建筑設計公司、裴萊律師事務所、英文楚報館 美國 花旗銀行、美孚洋油公司、恒信洋行、福祿律師事務所 法國 永興洋行 德國 禮和洋行 意大利 天主堂正院 俄國 阜昌銀行 日本 正金銀行、臺灣銀行、日清輪船公司、三井洋行、伊藤洋行 合作路合

3、作路 江漢路江漢路 一元路一元路 車站路車站路 黃興路黃興路 三陽路三陽路 蘆溝橋路蘆溝橋路 4 英租界區發展英租界區發展 英租界背江由南向北依次布置：辦公區、辦公居住混合區、居住區；英租界背江由南向北依次布置：辦公區、辦公居住混合區、居住區； 沿江大道、南京路、北京路和天津路主干道沿街面布置辦公物業。沿江大道、南京路、北京路和天津路主干道沿街面布置辦公物業。 漢口第三特別區圖 1931年 歷史建筑名稱 所屬行業 怡和洋行 商貿 美孚洋行 商貿 美商花旗銀行 金融 日本橫濱正金銀行 金融 協和洋行 商貿 恒信洋行 商貿 華比銀行 金融 加利銀行 金融 英領事署 政府辦公 海關 政府辦公 四明銀

4、行 金融 安利英洋行 商貿 安孚洋行 商貿 電報局 政府辦公 電話局 政府辦公 倫敦會 教堂 天主堂 教堂 沿沿 江江 大大 道道 臨臨 江江 辦辦 公公 區區 二二 線線 生生 活活 區區 住住 宅宅 區區 青島路片區青島路片區 怡和洋行怡和洋行 美孚洋行美孚洋行 怡和洋行怡和洋行 怡和洋行怡和洋行 協和洋行協和洋行 恒信洋行恒信洋行 華比銀行華比銀行 阜昌洋行阜昌洋行 加利銀行加利銀行 四明銀行四明銀行 安利英洋行安利英洋行 英領事署英領事署 海關海關 電報局電報局 電話局電話局 安孚洋行安孚洋行 倫敦會倫敦會 中孚里中孚里 住宅區住宅區 住宅區住宅區 同豐里同豐里 住宅區住宅區 住宅區住

5、宅區 正金銀行正金銀行 花旗銀行花旗銀行 天主堂天主堂 沿沿 江江 大大 道道 南南 京京 路路 匯豐銀行匯豐銀行 太古洋行太古洋行 亞細亞火油公司亞細亞火油公司 保安洋行保安洋行 寶順洋行寶順洋行 平和打包廠平和打包廠 隆茂打包廠隆茂打包廠 咸安坊咸安坊 漢安村漢安村 鹽業銀行鹽業銀行 英文楚報館英文楚報館 卜內門洋行卜內門洋行 安利英洋行安利英洋行 誠昌里誠昌里 辦公物業辦公物業 加工廠加工廠 居住區居住區 教堂教堂 圖例圖例 5 青島路片區歷史建筑梳理（按建成時間順序）青島路片區歷史建筑梳理（按建成時間順序） 16 15 12 13 18 11 17 5 19 7 6 4 3 8 10

6、1 14 9 2 序號 建筑名稱 建成時間建成時間 序號 建筑名稱 建成時間建成時間 1 寶順洋行 1861 11 景明大樓 1921 2 天主堂 （被拆除） 1890 12 英文楚報館 1924 3 東正教堂 1900 13 卜內門洋行 1924 4 魯茲故居 1904 14 亞細亞火油公司 1924 5 隆茂打包廠 （被拆除） 1904 15 漢安村 1925 6 平和打包廠 1905 16 鹽業銀行 1926 7 安利英洋行 1906 17 圣教書局 1931 8 保安洋行 1914 18 咸安坊 1932-1934 9 太古洋行 1918 19 賀恒夫樓 - 10 匯豐銀行 1920

7、6 青島路片區歷史建筑梳理青島路片區歷史建筑梳理 青島路片區位于英租界區核心青島路片區位于英租界區核心，是英租界區的商貿、商業、政治、文化中心商貿、商業、政治、文化中心，同時也是高端住宅區高端住宅區所在地； 洋行、打包廠、銀行，商貿產業高度聚集洋行、打包廠、銀行，商貿產業高度聚集；金融服務、報刊媒體、教堂、居住區配套完善，也是英國駐漢使館的所在地。 序號 歷史建筑名稱 建筑說明 所屬行業 1 鹽業銀行 鹽業銀行漢口分行 金融 2 漢安村 1925年鹽業銀行所建，共有磚木結構住宅23棟和混合結構鋪面房屋7棟，鋪面房屋三層，底 層為商店。 住宅 3 英文楚報館 報館創辦人為英國傳教士、漢口圣教書局

8、經理計約翰。英文楚報創辦于清未民初，依托教 會渠道，刊登鄂、湘、川、陜等省消息。 報刊媒體 4 卜內門洋行 英國商貿公司，主要經營化學肥料 商貿 5 咸安坊 建于民國初期的二層磚木結構石庫門住宅，以前為俄國磚茶廠 住宅 6 景明大樓 英國建筑設計公司，設計了眾多租界區建筑，最早將鋼筋混凝土技術引入武漢。 建筑設計 7 圣教書局 1931年由漢口圣教書局興建，華中地區創建最早、規模最大、發行最廣的基督教出版機構 報刊媒體 8 隆茂打包廠（被拆除） 收購牛羊皮等山貨土特產 商貿 9 賀恒夫樓 賀恒夫私宅，共6棟 住宅 10 安利英洋行 英國商貿公司，主要經營桐油、芝麻、五倍子、蛋制品、牛羊皮 商貿

9、 11 平和打包廠 英商在漢口舊租界內建立最早的加工打包倉庫 ，共有125個開間 工廠 12 魯茲故居 支持中國革命的愛國外籍人士魯茲的居所 住宅 13 東正教堂 俄國東正教教堂，巴洛克風格建筑 教堂 14 保安洋行 1910年，英國保安保險公司在漢開設保安洋行，主要經營各項保險業務，1922年停辦。 金融 15 匯豐銀行 英國銀行，1920年竣工包括兩個營業大廳，辦公用房和四座大銀庫 金融 16 寶順洋行 英國洋行，首個入駐漢口的外商洋行，經營棉花、布匹和茶葉。 商貿 17 亞細亞火油公司 經營華中地區汽油、煤油、機油業務 商貿 18 太古洋行 以船運業為主，僅次于怡和洋行的英國第二大洋行

10、商貿 7 租界區歷史功能定位總結租界區歷史功能定位總結 租界區是歷史上武漢產業鼎盛時期的城市核心區，產業高度聚集；租界區是歷史上武漢產業鼎盛時期的城市核心區，產業高度聚集；1938年武年武 漢市全市人口達到漢市全市人口達到158萬人萬人 租界區是商貿業、金融業、工業的萌芽區域，推動武漢經濟產業快速發展租界區是商貿業、金融業、工業的萌芽區域，推動武漢經濟產業快速發展 多國租界區為武漢帶來了第一次多國租界區為武漢帶來了第一次“改革開放改革開放”，中西方文化、經濟交流、城市，中西方文化、經濟交流、城市 規劃理念交融于此規劃理念交融于此 英租界區是漢口租界區的商貿核心區，地位高于其他租界區英租界區是漢

11、口租界區的商貿核心區，地位高于其他租界區 8 租界區功能定位和發展歷程租界區功能定位和發展歷程 青島路區域功能及產業定位青島路區域功能及產業定位 租界區規劃和布局研究租界區規劃和布局研究 項目定位及方案布局項目定位及方案布局 9 區域區域現狀梳理現狀梳理產業缺失產業缺失 產業產業 現狀現狀 居民以老舊居民 為主，收入消費 水平低； 居民居民 現狀現狀 地產地產 開發開發 無主導產業， 政府和銀行零 散辦公 住宅難以實現 溢價； 產業缺失 區域價值洼地區域價值洼地 根源： 10 參照案例分析參照案例分析武漢天地發展模式武漢天地發展模式 2013年 2012年 2010年 2011年 2014年

12、2015年 企業中心5號 2012年1月交付 2013年10月 （100%） 2009年 2008年 2007年 商業街 2006年 2013年10月 （93%） 御江苑 67 71 78 93 122 120 141 89% 71% 79% 93% 86% 91% 95% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% - 20 40 60 80 100 120 140 160 2008200920102011201220132014 單位租金 出租率 武漢天地商業租金及空置率水平武漢天地商業租金及空置率水平 13,400 14,400 16,300

13、23,100 34,100 - 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 - 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 20082009201020112012 銷量 A地塊住宅均價 武漢天地武漢天地A地塊住宅銷售價格及去化量地塊住宅銷售價格及去化量 5萬方的寫字樓的入市帶來了產業的入駐，為零售商業及住宅帶來了極大溢價；萬方的寫字樓的入市帶來了產業的入駐，為零售商業及住宅帶來了極大溢價； 2012年起，商業人氣與影響力明顯提年起，商業人氣與影響力明顯提 升，平均租金過百升，平均租金

14、過百 2012年住宅年漲幅近年住宅年漲幅近50%，達到全市最，達到全市最 高水平高水平 11 本項目開發策略初判本項目開發策略初判確定產業注入類型確定產業注入類型 區域問題： 產業缺失帶來的城市空心化 空心化所導致的價值洼地 對標案例：武漢天地 產業注入而形成新的商務區 商務人群為零售的不斷發展奠定了堅實 基礎； 零售與產業的發展促進區域價值不斷提 升，拉升住宅價格，從而形成武漢富人 區； 12 產業選擇判斷方向產業選擇判斷方向確定產業注入類型確定產業注入類型 歷史歷史 區域產業 歷史發展 脈絡分析 現狀現狀 項目周邊 的歷史建 筑改造方 向 承租能力承租能力 近兩年寫字 樓租賃市場 交易價格

15、分 析 帶動作用帶動作用 產業對區 域的帶動 作用分析 客觀因素： 規劃規劃 區域的產 業空間規 劃 主觀因素： 市場需求市場需求 武漢市現 有的租戶 需求與結 構分析 案例案例 類似城市 的案例借 鑒 13 歷史歷史英租界產業發展演變英租界產業發展演變 武漢對外貿易起步時期武漢對外貿易起步時期 1861年年-1894年年 武漢對外貿易加速時期武漢對外貿易加速時期 1895年年-1914年年 武漢對外貿易鼎盛時期武漢對外貿易鼎盛時期 1915年年-1928年年 伴隨武漢對外商貿業的發展，英租界區的產業不斷演變，逐漸豐富和建立自身的產業伴隨武漢對外商貿業的發展，英租界區的產業不斷演變，逐漸豐富和

16、建立自身的產業體系。體系。 商貿業 產品加 工業 依托漢口重要的港口經依托漢口重要的港口經 濟，英租界區內開始建濟，英租界區內開始建 成大量產品加工廠成大量產品加工廠，包 括：平和打包廠、隆茂 打包廠、咸安坊俄國磚 茶廠等。 伴隨產品深加工產業的 不斷發展，安利英洋 行、卜內門洋行、怡和 洋行、寶順洋行等從事從事 各類商品進出口的外貿各類商品進出口的外貿 公司公司快速進駐英租界。 產業和人口導入后，隨 之而來的就是金融服務金融服務 和文化服務機構和文化服務機構：渣打 銀行、花旗銀行、鹽業 銀行、太古洋行、英文 楚報館等。 民國黃金十年時期民國黃金十年時期 1928年年1936年年 產品加工業

17、金融業 商貿業 報刊傳媒 金融業 商貿業 建筑業 商貿業 金融業 民族資本逐漸取代外國 資本，商貿業和金融業商貿業和金融業 持續發展，同時租界區持續發展，同時租界區 興起新一輪房地產開興起新一輪房地產開 發發，如咸安坊等仿英國 聯排住宅群。 14 歷史歷史武漢產業與城市空間格局武漢產業與城市空間格局 1861年年 1889年年 1915年年 1927年年 1938年年 1949年年 1861年年1894年，年，由 于海禁初開，航運尚 不發達，外國資本設 廠不多，對外貿易以 商品輸入為主；江漢江漢 關的間接貿易額有關的間接貿易額有21 年僅次于上海。年僅次于上海。 1861年漢口開埠年漢口開埠

18、后后，各國洋行通 過漢口大量采購 華中以及西南、 西北的農副產 品、工礦原料轉 運上海出口。 近代工業誕生：近代工業誕生：1863 年1889年，張之洞就 任兩湖總督，在漢口 建成十余家工廠，主 要為產品加工業，包 括茶、桐油、皮革、 蛋制品等。 1890年年 近代重工業崛起：近代重工業崛起： 1890年開始張之洞 相繼創辦官辦和商 辦工廠，以鋼鐵、 軍工、紡織業、市 政水電業為主。 1863年年 伴隨甲午戰爭中國半殖 民地化進一步加深，外外 商直接投資設廠增多商直接投資設廠增多， 原材料進口和商品出口 相應增多；江漢關的進江漢關的進 出口總額大幅度增長出口總額大幅度增長； 在這一時期，武漢被

19、稱 為東方芝加哥。 民國成立后，民族工民國成立后，民族工 商業獲得較寬松的發商業獲得較寬松的發 展環境，展環境，第一次世界 大戰爆發，使歐美列 強忙于戰事，無暇東 顧，武漢工業再獲發 展機遇；1927年武漢 國民政府收回英租 界。 民國黃金十年：我國民國黃金十年：我國 第四次近代工業資本第四次近代工業資本 大轉移著陸武漢大轉移著陸武漢，民 族資本取代外國資本 成為主要投資者；同 時民族資本進入房產 開發，建設了眾多“漢 口里份”。 戰后經濟衰退期：戰后經濟衰退期： 1938年武漢淪陷，全 市人口由158萬人劇 減為1939年的37萬， 武漢工廠大量西遷， 至1949年全市30人以 上的工廠僅有

20、260 家，全市經濟瀕臨崩 困。 1949年前，武漢城市發展主要沿沿長江漢江岸線布局長江漢江岸線布局，依托長江航運之便利，以商貿業和工業為主導以商貿業和工業為主導。 歷史漢口產業鼎盛時期：歷史漢口產業鼎盛時期：1861年年-1949年年 1894年年 15 歷史歷史武漢武漢產業與城市空間格局產業與城市空間格局 工業化初期：工業化初期：1950年代年代-1980年代年代 工業化深化期：工業化深化期：1980年代年代-2000年代年代 共和國建立之后，武漢大舉發展 工業，成為中國的工業化中心之 一； 延續晚清的漢口工業濱江布局格 局； 重點發展青山，沙湖-濱江和白 沙洲等工業區，同時向城市腹地 的

21、關山區域延展。 沿長江漢江岸線布局沿長江漢江岸線布局，重點發展武昌濱 江區域，向腹地發展； 工業主導，配套物流，倉儲，貿易，辦 公等輔助職能； 沿50年代的工業規劃深化發展， 青山工業區和關山工業園（光 谷）均得到發展和提升； 在武漢西南部部署以汽車工業主 導的經濟開發區； 在90年代中后期，長江漢江沿線 的工業企業開始遷出。 長江漢江沿線工業企業遷出，工業開始工業開始 轉向城市外圍布局；轉向城市外圍布局； 核心沿江岸線呈核心沿江岸線呈“空心化空心化”產業格局；產業格局； 建國后武漢市開始實現背江向腹地發展布置工業；建國后武漢市開始實現背江向腹地發展布置工業；2000年后武漢市開始加快產業轉型

22、，伴隨工業年后武漢市開始加快產業轉型，伴隨工業“退二進退二進 三三”，逐步開始回歸長江沿線，打造各大功能區。，逐步開始回歸長江沿線，打造各大功能區。 產業轉型期：產業轉型期：2000年代年代至今至今 2000年后武漢市提出“退二進 三”工業逐步退出城市中心區； 光谷、沌口等經濟開發區的發展 大大推動了武漢市產業集聚； 獲批全國中心城市后，武漢市開 始重新重視兩江四岸功能區布置 包括濱江商務區、漢正街中央服 務區、沿江商務區的發展。 重視長江漢江沿線功能區域發展；重視長江漢江沿線功能區域發展； 加快產業轉型和結構調整，現代服務業 加速發展； 16 歷史歷史武漢武漢產業與城市空間格局產業與城市空間

23、格局 武漢城市空間發展和產業布局過程：沿江發展（對外商貿業強盛）沿江發展（對外商貿業強盛）背江發展（向腹地區域布置工背江發展（向腹地區域布置工 業）業）回歸沿江發展（規劃重點商務功能區）回歸沿江發展（規劃重點商務功能區） 沿江發展（1861年1949年） 背江發展（1950年2000年） 回歸沿江發展（2000年至今） 伴隨漢口開埠和租界區的建設 發展，漢口沿江地區是歷史上漢口沿江地區是歷史上 全國商貿和商業中心，人口密全國商貿和商業中心，人口密 集，第三產業聚集在漢口沿江集，第三產業聚集在漢口沿江 地區；地區； 武昌和漢陽區域主要為第二產 業聚集區，包括漢陽鐵廠、漢 陽兵工廠等。 建國后，伴

24、隨長江航運受限和 租界區收回，武漢城市逐漸開武漢城市逐漸開 始背江布置，向城市腹地區轉始背江布置，向城市腹地區轉 移；移； 武漢城市空間布局在三鎮全面 鋪開，重要的商業和商務主要 聚集在漢口區域，工業主要布 局于漢陽和武昌。 武漢三鎮的“背江發展”的趨勢，導導 致原始的城市核心喪失城市服務致原始的城市核心喪失城市服務 功能；功能； 2010年開始，武漢市加大對兩江年開始，武漢市加大對兩江 四岸功能區的打造四岸功能區的打造，包括漢正街 商務區、漢口二七商務區、武昌 濱江商務區、青山濱江商務區、 月湖片區的改造工作相繼啟動。 17 規劃規劃青島路項目位于規劃的武漢國際金融中心區內青島路項目位于規劃

25、的武漢國際金融中心區內 依托武漢現有金融空間基礎，對接武漢2049遠景發展規劃，進一步強化漢口建設大道與武昌中南 路、中北路現實“雙核”的輻射帶動作用，突出大光谷資本特區的科技金融創新示范效應，努力將漢正街打 造成未來金融主中心。至2030年，武漢金融產業將形成“一心、兩核、資本谷”的空間結構。 國際國際金融中心區金融中心區 規劃區域位于武漢城市地理中心、兩 江交匯之處，打造未來的金融主中 心； 規劃范圍：東至天津路，南至漢江， 西至武勝路，北至中山大道。 青島路地塊位于北部邊界； 一心一心 國際金融中心國際金融中心 中央商務區中央商務區 建設大道金融建設大道金融 聚集區聚集區 華中金融城華中

26、金融城 總部金融聚總部金融聚 集區集區 東湖資本谷東湖資本谷 國際國際金融中心金融中心區區域范圍區區域范圍 青島路地塊青島路地塊 國際國際金融中心金融中心區區 18 現狀現狀租界租界區區辦公功能的自發改造（延續金融辦公屬性）辦公功能的自發改造（延續金融辦公屬性） 區位區位 歷史建筑歷史建筑 入駐企業入駐企業 行業類型行業類型 經營內容經營內容 江漢路 日清輪船公司 武漢證卷公司 金融服務 營業部 江漢路21號 臺灣銀行 武漢市商業銀行 金融服務 營業部 江漢路洞庭街口 永利銀行 漢口民生銀行 金融服務 營業部 江漢路45號 四明銀行 省保險公司 金融服務 營業部 中山大道988號 鹽業銀行 中

27、國工商銀行 金融服務 江岸區行營業部 沿江大道 美商花旗銀行 中國工商銀行 金融服務 對私業務 沿江大道143-144號 匯豐銀行 光大銀行 金融服務 營業部 沿江大道142號 橫濱正金銀行 湖北省國際信托公司 金融服務 營業部 原鹽業銀行原鹽業銀行 原臺灣銀行原臺灣銀行 原四明銀行原四明銀行 區域內大量獨棟歷史建筑，成為銀行、保險等辦公場所。區域內大量獨棟歷史建筑，成為銀行、保險等辦公場所。 19 案例案例城市核心城市核心區產業區產業選擇選擇 倫敦市區范圍圖 倫敦金融城 上海市區范圍圖 外灘金融集聚帶 倫敦金融城通過金融產業集聚來 推動整個城市的經濟發展，并鞏固城 市的國際中心地位； 上海外

28、灘金融集聚帶通過金融產 業的恢復與發展避免老城區空心化， 并找到區域新的增長動力； 20 金融業金融業 32% 制造業 14% 專業服務 13% 房地產與建筑 11% 貿易業 10% 信息和電子 10% 醫療業 4% 運輸及物流 3% 金融業 制造業 專業服務 房地產與建筑 貿易業 信息和電子 醫療業 運輸及物流 外交機構 其他 能源與環境保護 金融業金融業 38% 制造業 12% 專業服務 10% 房地產與建筑 15% 貿易業 7% 信息和電子 8% 醫療業 4% 運輸及物流 3% 能源與環境保 護 1% 金融業 制造業 專業服務 房地產與建筑 貿易業 信息和電子 醫療業 運輸及物流 外交機

29、構 其他 能源與環境保護 按租戶個數分按租戶個數分 按承租面積分按承租面積分 市場市場金融產業租戶成為武漢金融產業租戶成為武漢甲級甲級寫字樓最主要租戶寫字樓最主要租戶 從武漢市甲級寫字樓租戶行業分析來看，金融行業是武漢甲級寫字樓租戶的絕對主力，無論從 數量還是承租面積來看，需求都占到整體行業需求的3分之左右，遠超過其他行業； 武漢金融行業發展需求最為強勁 21 從武漢市近兩年甲級租賃成交租金水平 看，金融行業成交面積占據新成交額的金融行業成交面積占據新成交額的 53%，且平均租金達到122元元/平方米平方米，超過 平均租金成交金額近平均租金成交金額近10%，為各行業最高； 金融產業具有高金融產

30、業具有高承租能力與強勁的帶動作用承租能力與強勁的帶動作用 金融 53% 房地產與建筑 10% 其他 9% 信息技術 9% 貿易業 6% 制造業 5% 醫藥與醫療 4% 服務業 4% 物流與運輸 0% 金融 房地產與建筑 其他 信息技術 貿易業 制造業 醫藥與醫療 服務業 物流與運輸 金融成為近兩年甲級寫字樓新增吸納量的絕對主力金融成為近兩年甲級寫字樓新增吸納量的絕對主力 金融產業租戶對商圈及區域價值具有強勁的帶動作用金融產業租戶對商圈及區域價值具有強勁的帶動作用 在金融產業的驅動下，西北湖、新華路、 建設大道沿線、武漢天地及中央文化區成 為價值提升最快的區域，商圈消費支撐力 強勁； 33% 4

31、3% 40% 三大典型商圈的寫字樓金融企業三大典型商圈的寫字樓金融企業 租戶占比均超租戶占比均超30% 22 金融產業 作為青島路 片區的產業 支撐 歷史產 業沿革 所在區 域的產 業規劃 改造現 狀 案例借 鑒 市場需 求與發 展趨勢 產業的 帶動作 用 產業承 租能力 23 金融產業是本項目重點發展方向，如何選擇具體發展方向？金融產業是本項目重點發展方向，如何選擇具體發展方向？ （國際國際金融中心：金融中心：倫敦倫敦） （亞太新興金融中心：上海）（亞太新興金融中心：上海） 借鑒案例借鑒案例 24 倫敦中心區倫敦中心區 倫敦中心區的三個組成部分中，倫敦城是金融業務集中區域，西區是商業娛樂中心

32、，同時也倫敦城是金融業務集中區域，西區是商業娛樂中心，同時也 是很多企業和行政管理機構總部所在地，港口區也已發展成為第三個商務中心區是很多企業和行政管理機構總部所在地，港口區也已發展成為第三個商務中心區，功能以商 業和居住為主。 金融城是倫敦的中心，但是除了金融業務外，大多數倫敦大都會的職能集中在倫敦西區。雖 然倫敦市政府對包括倫敦金融城在內的每個郡都有約束力，但是金融城有自己的一套市政、但是金融城有自己的一套市政、 警察和法庭機構警察和法庭機構。 倫敦港口區位于倫敦市區向東三英里，其內部的金絲雀碼頭(Canary Wharf)擁有該地區絕大部分 的商業性建筑。港口區曾經是世界最大的碼頭，重建

33、后主要以商務和居住功能為主重建后主要以商務和居住功能為主。1981年7 月倫敦成立了LDDC(London Docklands Development Corporation)，承擔港口區的城市重建工作。 經過20余年的發展，港口區已經成為繼金融城、西區后的第三個商務中心區港口區已經成為繼金融城、西區后的第三個商務中心區。 西區西區 West end 倫敦城倫敦城 City 碼頭區碼頭區 Docklands 傳統金融中心 新興CBD 藝術及政治中心 25 * 2010年數據 倫敦金融城位于泰晤士河北岸，占地面積面積2.9平方公平方公 里里，是世界上金融機構最為密集的地區之一。 倫敦金融城擁有屬

34、於自己一套不同于倫敦市的不同于倫敦市的市政市政、 警察和法庭機構警察和法庭機構的獨立系統的獨立系統。 倫敦金融城產值占到英國英國GDP的的3%，面積僅占大倫敦 的0.18%。 倫敦金融城日常工作人口數量達到34*萬人，其中金金 融從業人員融從業人員15.2萬萬，專業服務和房地產9.4萬人。 倫敦金融城是金融從業人員最密集的區域之一，金融金融 城的金融從業人員占倫敦金融從業人員的城的金融從業人員占倫敦金融從業人員的43%，占英 國金融從業人員的14%。 倫敦金融集聚地分析倫敦金融集聚地分析 倫敦金融城倫敦金融城 倫敦金絲雀碼頭倫敦金絲雀碼頭 金絲雀碼頭是英國首都倫敦一個重要的金融區和購物 區，坐

35、落坐落于倫敦道格斯島（Isle of Dogs，又譯“狗島”） 的陶爾哈姆萊茨區（Tower Hamlets），位于古老的西印 度碼頭（West India Docks）和多克蘭區（Docklands）。 金絲雀碼頭（CanaryWharf）正在成為與倫敦金融城爭倫敦金融城爭 鋒芒的新興鋒芒的新興CBD。國際銀行業的兩大翹楚匯豐銀行和國際銀行業的兩大翹楚匯豐銀行和 花旗銀行花旗銀行已經在該區域內的兩座標志性建筑內落戶， 兩家銀行巨大的廣告牌似乎有意挑戰相鄰的倫敦金融 城的固有地盤。 金絲雀碼頭距離倫敦金融城的東部標志性建筑蘇 格蘭銀行總部大樓3英里，是由廢棄港區改建而成。一一 方面承接了金融城

36、的產業外溢方面承接了金融城的產業外溢，同時以高標準的寫字 樓吸引各行業優質租戶，運作倫敦新興的新興的CBD； 倫敦兩大核心區產業結構分析倫敦兩大核心區產業結構分析 * 根據2010年數據計算 數據來源：UK Office for National Statistics, Oxford Economics, City of London Corporation, 仲量聯行分析 金融產業金融產業, 43% 商務服務產商務服務產 業業, 34% 其他產業其他產業, 22% 金融產業 商務服務產業 其他產業 倫敦金融城的產業結構 數據來源: Oxford Economics 專業服務業 37% 信息科

37、技 19% 制造業 3% 廣告傳媒 5% 慈善 業 3% 政府及公共 服務 7% 通訊業 2% 金融業 24% 金絲雀碼頭的產業結構 以資產管理為核心的金融產業集聚以資產管理為核心的金融產業集聚 以企業服務為核心的金融產業集聚以企業服務為核心的金融產業集聚 金融城的金融產業以保險和金融衍生品交易為 兩大核心支撐力； 世界上第一家保險市場 -著名的“勞合社”就誕生 在金融城；世界最大的保險市場，全球20家頂 尖保險公司也都在這里有自己的公司。 倫敦金融城擁有全世界最大的航運保險市場、 倫敦證券交易所、倫敦金屬交易所、倫敦國際 金融期貨交易所等。 伴隨著金融產業而來的律師、會計師及管理咨 詢成為金

38、融城的支撐產業； 金絲雀碼頭整體產業結構以專業服務業為支 撐，同時吸納了部分從金融城搬遷至此的金融 機構，以商業銀行為典型代表； 由于商業銀行與企業客戶有著更緊密的聯系， 對形象展示與辦公樓宇硬件條件有著更為敏感 的要求，從2000年起，商業銀行的入駐將金絲 雀碼頭打造成為倫敦又一金融中心； 產業引導下的物業發展產業引導下的物業發展 27 倫敦倫敦 金融金融 城城 地標地標 性寫性寫 字樓字樓 高端精高端精 品品/奢侈奢侈 品店鋪品店鋪 博物館博物館/ 藝廊藝廊 高端高端 住宅住宅 餐館餐館/ 酒吧酒吧 五星五星 級酒級酒 店店 金融城物業要素構成金融城物業要素構成 倫敦金融城的是倫敦傳統的金

39、融產業集聚區，英國的中央銀行和倫敦股票交易英國的中央銀行和倫敦股票交易所 皆座落本片區內，吸引許多國內外銀行前來設點。 金融城內的物業要素包含: 1.地標性及歷史性的地標性商務樓宇地標性及歷史性的地標性商務樓宇 2.供城內居住及工作人口消費的高端及日常性商鋪、酒吧供城內居住及工作人口消費的高端及日常性商鋪、酒吧 3.服務國際商務客戶的高端五星級酒店服務國際商務客戶的高端五星級酒店 4.增添文化元素的博物館和藝廊增添文化元素的博物館和藝廊 5.高端住宅高端住宅 6.知名觀光旅游景點知名觀光旅游景點: 圣保羅大教堂圣保羅大教堂 1 2 1 3 3 2 4 1 5 2 1 3 2 1 2 倫敦城市大

40、學 英國中央銀行 1 金融機構及交易所金融機構及交易所 2 3 倫敦股票交易所 倫敦金融城政府 倫敦博物館 1 藝術文化會場藝術文化會場 2 倫敦市政廳藝廊 1 商業零售商業零售/商業復合體商業復合體 2 知名酒吧 One New Change Leadenhall Market 高端零售店鋪 1 地標性建筑物地標性建筑物 2 3 4 TEN TRINITY SQUARE 42塔大樓 瑞士再保險大廈 勞合社 5 圣保羅大教堂 五星級酒店五星級酒店 1 3 2 斯里德尼德爾斯傲途格精選酒店 農莊圣保羅酒店 新凱悅倫敦安達茲利物浦街酒店 28 全國金融中心全國金融中心- -上海上海 上海作為國家經

41、濟中心、金融中心、貿易中心和航運中心。2015年上半年，上半年上海金融 業增加值1988.90億元,增長30.1%,對全市經濟增長的貢獻率達到60%左右,金融業已經成為拉 動上海經濟增長的重要動力。 其近期將“一城一帶”作為其金融產業空間布局規劃，著力將陸家嘴、外灘打造成“上海金 融城”，為建設成為國際金融中心打下基礎。 上海外灘金融聚 集帶將著力打造 全國性和國際化 的資產管理中心、 資本運營中心、 金融專業服務中 心 外灘金融聚集帶 相關金融業建筑金融業建筑 面積將達到面積將達到460460萬萬 平方米平方米 “一帶一帶”-外灘金外灘金 融集聚帶融集聚帶 陸家嘴金融城將 成為全國金融機 構

42、、金融資金、 金融人才集聚的 核心區，金融創 新、金融標準制 定、金融生態環 境的先行區 陸家嘴金融貿易 區的建筑總量建筑總量， 加上已經建成和加上已經建成和 在建的總共在建的總共460460萬萬 480480萬平方米萬平方米 “一城一城”-陸家嘴陸家嘴 金融城金融城 上海金融集聚地分析上海金融集聚地分析 29 浦東已成為全國要素市場集聚度最高、門類最齊全、 交易量最大、交易最活躍的地區，也是全國要素市場 業務創新的發源地。 交易中心、商業銀行與外資銀行交易中心、商業銀行與外資銀行成為金融城的 支柱企業類型； 上海證券交易所、上海期貨交易所、中國金融期貨交 易所、中國外匯交易中心暨全國銀行間市

43、場以及上海 股權托管交易中心齊齊在浦東“落地”，并爆發出驚人 的規模效應。 浦東已經成為全國商業銀行國際化程度最高、總部功 能發揮最為充分、創新成果最為豐富的地區。 上海陸家嘴上海陸家嘴 外灘金融集聚帶外灘金融集聚帶 沿襲沿襲歷史產業歷史產業脈絡脈絡曾經的遠東華爾街曾經的遠東華爾街 上海乃至中國的金融是從外灘開始的。1847年，第一家 英國資本銀行麗如銀行在外灘設立代理處；1897年，中 國第一家新式銀行中國通商銀行在外灘開設。到1949年 上海解放時，外灘地區已經有了476家金融機構，金融市金融市 場的規模僅次于倫敦和紐約場的規模僅次于倫敦和紐約。 充分的差異化產業定位充分的差異化產業定位

44、資產管理 資本運營 金融服務 金融金融 產業產業 發展發展 方向方向 30 南 外 灘 金 融 商 務 區 遠 東 華 爾 街 ： 萬 國 建 筑 群 外灘金融集聚帶外灘金融集聚帶從企業類型到零售定位的充分差異化從企業類型到零售定位的充分差異化 外灘源集群： 行業引領企 業集聚 各大銀 行上海 分行及 保險公 司、投 資公司 集聚 現代化標準 樓宇集聚投 資公司、專 業服務公司 及創新金融 公司； 驅 動 開 發 外灘源 整體定位：綜合項目（涵蓋購物、辦 公、住宅及酒店），其中零售與辦公 共同構成主要功能。 目標人群：高端目的性精英人群。 總體業態組合：零售與辦公比例相當， 兩者均在40%左右

45、；同時專門設置了 2000方藝術展覽展示空間； 零售業態組合以購物和餐飲功能為主購物和餐飲功能為主， 其中購物占到68%，餐飲占到28%。 洛克外灘源洛克外灘源 項目特征：整個外灘的標桿項目特征：整個外灘的標桿 蘭心咖啡蘭心咖啡 光與鹽餐廳光與鹽餐廳 31 案例案例總結總結 倫敦金融城倫敦金融城 外灘金融集聚帶外灘金融集聚帶 城市功能類型 城市核心區與商業發源地 城市核心區與金融產業發源地 重點產業類型 保險業與金融產品交易 資產管理與資本運營 辦公物業形態 以歷史建筑為地標與吸引點，圍繞 其開發新建的高層建筑滿足辦公需 求； 以歷史建筑為驅動力，驅動整個帶狀片 區的開發，滿足更加多元與完整的

46、產業 發展需求； 北部以歷史建筑群為核心 南部以新建地標性寫字樓為拓展 項目借鑒： 通過金融產業的復原與發展為區域發展注入活力，避免城市發展過 程中出現的城市老城區空心化問題； 針對老建筑的建筑結構和象征意義，優先引入資產管理、保險、資 本投資與運營類型的金融機構； 采用新舊建筑結合的方式，保留歷史建筑作為吸引點，補充新建建 筑形成區域功能與規模的完善； 32 金融行業運營模式與未來增長方式金融行業運營模式與未來增長方式 客戶類型 產品與服務 金融機構 企業客戶企業客戶 個人客戶個人客戶 銀行借貸 外匯管理 投資 信托 經紀 風險管理 藝術品投資 融資需求 資金周轉 收款與付款 融資需求 資金

47、周轉 資產運作 資產管理 資產運作 財富的保值與增值 投資顧問 消費融資 資產保障 金融需求 收取傭金或手續費收取傭金或手續費 我國金 融業傳 統收入 來源 金融業最 大的產業 增長方向 大大資產管理資產管理行業行業 增長快： 25% 行業增長率 機構多： 財富財富 管理管理 三方三方 公司公司 互聯網互聯網 金融金融 需求旺： 社會財富積累的社會財富積累的 必然產物必然產物 青島路青島路 片主要片主要 產業方產業方 向：向： 參與機構 銀行 信托公司 保險公司 證券公司 基金與私 募 第三方理 財 互聯網金 融公司 33 大資產管理行業典型參與機構及物業需求特征大資產管理行業典型參與機構及物業需求特征 2014年中國大資 產管理行業規模 59.7萬億萬億 2020年預計大資 產管理行業規模 100萬億萬億 * 數據來源光大銀行財富管理中心 * * 行業規模的行業規模的 快速擴張快速擴張