1、1 酒店篇酒店篇 寫字樓篇寫字樓篇 商業物業篇商業物業篇 地塊分析篇地塊分析篇 執行總結篇執行總結篇 宏觀環境篇宏觀環境篇 區域分析篇區域分析篇 住宅篇住宅篇 2 執行總結執行總結 本地塊位于杭州市未來本地塊位于杭州市未來CBD錢江新城，項目形象要求高，業態組合復雜，錢江新城，項目形象要求高，業態組合復雜， 本著“整合資源，提升價值，創造優勢”的原則，為了爭取項目獲取最大的經濟本著“整合資源，提升價值，創造優勢”的原則，為了爭取項目獲取最大的經濟 效益并兼顧一定的社會效益，我行制定了如下執行目標：效益并兼顧一定的社會效益，我行制定了如下執行目標： 順應不斷變化的市 場，尋求合理的項 目定位 樹

2、立精品形象， 弘揚華潤品牌 取得良好的投資效果 執行目標執行目標 執行目標執行目標 3 執行總結執行總結 序號序號 工作內容工作內容 序號序號 工作內容工作內容 1 杭州宏觀經濟環境調研 12 品牌經營者訪談 2 杭州總體規劃調研 13 普通經營者訪談 3 錢江新城核心區調研 14 杭州主要商務區調研 4 杭州主要商圈普查 15 重點寫字樓調研 5 核心輻射商圈物業普查 16 杭州主要產業調研 6 濱江區物業普查 17 寫字樓租戶訪談 7 主要商圈消費者問卷 18 四、五星級酒店調研 8 核心輻射商圈消費者問卷 19 酒店管理公司訪談 9 濱江區消費者問卷 20 企業消費訪談 10 重點大型商

3、業調研 21 旅游、會展等市場調研 11 大型商家訪談 22 未來競爭性項目調研 在項目執行過程中，根據項目地塊性質及項目特點，我行主要開展的市場調研市場調研包括： 市場調研內容市場調研內容 4 項目總體定位項目總體定位 錢江新城錢江新城CBDCBD活力源活力源 杭州杭州CBD未來生活方式的源動力未來生活方式的源動力 輻射區域輻射區域 面向錢江新城 服務周圍區域 輻射全杭州 執行總結執行總結 項目功能：項目功能： 打造打造杭州全新”一站式“的購物天堂 搭建搭建服務錢江新城的商務平臺 樹立樹立錢江新城CBD樓宇建設新標桿 構筑構筑CBD時代杭州商務、休閑的核心高地 總體定位總體定位 實力開發商全

4、力打造、豐富多元物業組合、創新購物娛樂生活方實力開發商全力打造、豐富多元物業組合、創新購物娛樂生活方 式，向式，向CBD時代的人們提供高品質生活、商務、休閑服務為目標的時代的人們提供高品質生活、商務、休閑服務為目標的 5 執行總結執行總結 體現人性化、現代體現人性化、現代 化，集購物、餐飲、化，集購物、餐飲、 休閑、娛樂為一體休閑、娛樂為一體 的“一站式”超區的“一站式”超區 域型域型Shopping Mall， 成為“新錢江時代”成為“新錢江時代” 杭州新的商業航母。杭州新的商業航母。 與與CBD相匹配的相匹配的 高品質甲級寫字高品質甲級寫字 樓樓 立足于錢江新城，立足于錢江新城， 輻射全市

5、的中型偏輻射全市的中型偏 商務式四星級酒店，商務式四星級酒店， 是商務辦公是商務辦公/會務的會務的 交流所，是生活交流所，是生活/旅旅 游的棲息地。游的棲息地。 商業商業 寫字樓寫字樓 酒店酒店 分物業定位分物業定位 分物業定位分物業定位 住宅公寓住宅公寓 依托錢江新城、依托錢江新城、 面向杭州市區面向杭州市區 的高品質住宅的高品質住宅 及提供高檔服及提供高檔服 務的公寓。務的公寓。 6 執行總結執行總結 項目前景項目前景 CBD企事業單位 政府機構 周邊未來人口54萬 市場醞釀將市場醞釀將 漫長而艱苦漫長而艱苦 本項目將更多的依賴于錢江新城CBD整體氛圍的 形成，CBD的形成過程必將漫長而艱

6、苦，此過程 也使得本項目的成功需要一定時間。 巨大消費市場巨大消費市場 7 酒店篇酒店篇 寫字樓篇寫字樓篇 商業物業篇商業物業篇 地塊分析篇地塊分析篇 執行總結篇執行總結篇 宏觀環境篇宏觀環境篇 區域分析篇區域分析篇 住宅篇住宅篇 8 宏觀環境 經濟環境經濟環境 15.60% 12.84% 13.41% 13.64% 17.41% 1000 1200 1400 1600 1800 2000 2200 20002001200220033Q2004 7.00% 9.00% 11.00% 13.00% 15.00% 17.00% 19.00% 杭州歷年GDP(億元)(左軸)GDP增長率(右軸) GD

7、P穩步增長，預期未來經濟 增長主基調仍將是平穩快速。 6.42% 12.70% 8.09% 9.51% 13.80% 4.93% 15.12% 2.75% 7.98% 15.20% 0 3000 6000 9000 12000 15000 20002001200220033Q2004 0.00% 4.00% 8.00% 12.00% 16.00% 市區居民人均年可支配收入(元)市區居民人均年消費性支出(元) 市區居民人均年可支配收入增長率市區居民人均年消費性支出增長率 居民可支配收入及消費性支出均 保持較穩定增長，有利于城市商 業發展。 9 宏觀環境 投資環境投資環境 作為內需的又一主要來源，

8、投 資增長將帶動各方面的需求， 增強杭州市經濟活力。 杭州對外資的吸引力正逐漸增強， 對本地酒店、辦公用房都具有促 進作用。 59.61% -6.12% 106.90% 80.50% 2.54% 16.70% 3.70% 58.80% 10.39% 13.76% 9.37% 93.30% 4 9 14 19 24 199920002001200220033Q2004 -20.00% 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 120.00% 協議投資額(億元)(左軸)實際投資額(億元)(左軸) 協議投資額增長率實際投資額增長率 22.00%22.40%

9、18.37% 19.75%19.87% 30.71% 0 2000000 4000000 6000000 8000000 10000000 12000000 199819992000200120022003 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 固定資產投資(萬元)(左軸)年增速(右軸) 10 宏觀環境 政策環境政策環境 uu 西博會：西博會： 2000年，杭州恢復西博會，至2003年貿易成交突破328億元。據統計測算，4 年來，西博會平均每年拉動杭州經濟增長0.6個百分點。 uu 住在杭州：住在杭州：1999年，杭州市政府

10、提出了“住在杭州”的戰略性目標， 將房地產作為城 市發展主題之一 。 u 外商投資優惠政策：外商投資優惠政策：杭州市政府積極鼓勵外商投資的進入，制定了母企與分支機構可 同時誕生、增設分支機構注冊資金降60%、外企登記手續簡化等優惠政策。 u 鼓勵民營科技企業發展鼓勵民營科技企業發展：市政府制定了放寬市場準入條件、鼓勵企業技術創新等政策 11 宏觀環境 杭州市總體規劃杭州市總體規劃 uu 城市未來布局城市未來布局 ：城市東擴、旅游西進，沿江開發、跨江發展，是杭州城市化的未來戰 略。杭州市未來發展將趨向雙軸結構：即東西向以錢塘江為軸線的城市生態軸（如圖藍線） 和南北向以主城-江南城為軸線的城市發展

11、軸（如圖紅色箭頭）。 12 宏觀環境 杭州市總體規劃杭州市總體規劃 在城市發展軸思路的指導下，目前以西湖為核心的團塊狀空間形態，將逐步向以錢塘江為軸心 轉變。錢江新城所在的錢塘江北岸將成為杭州城市的新中心。而湖濱、武林廣場地區舊城核心部分 將成為城市次級中心區。 從城市未來布局規劃 分析，錢江新城位于 雙軸結構的交叉處， 是未來的市中心，具 有良好的區位優勢， 為本項目的發展帶來 了無限潛力。 13 宏觀環境 杭州市總體規劃杭州市總體規劃 uu 道路交通規劃道路交通規劃 ：杭州市道路規劃中最主要的部分是“一環三縱五橫”的城市快速路系 統（如圖綠線及藍線部分）。與錢江新城直接聯系的是三縱中的兩縱

12、，它們構成了錢江新 城的東西邊界。 uu 軌道交通系統：軌道交通系統：地鐵1、2號線按規劃將于2010年前完成，屆時錢江新城按計劃也將全 面竣工。其中地鐵2號線計劃穿過錢江新城。 14 酒店篇酒店篇 寫字樓篇寫字樓篇 商業物業篇商業物業篇 地塊分析篇地塊分析篇 執行總結篇執行總結篇 宏觀環境篇宏觀環境篇 區域分析篇區域分析篇 住宅篇住宅篇 15 錢江新城規劃錢江新城規劃 區域位置區域位置 杭州市最新城市總體規劃，確立了“沿江開發、跨江發展”的城市發展新格局，提出建設錢江新 城，使杭州從“西湖時代”全面跨入“錢塘江時代”。 而錢江新城則被規劃成為杭州未來的CBD。 16 錢江新城規劃錢江新城規劃

13、 功能定位功能定位 是未來杭州行政、 經濟、文化活動的中 心； 是城市經濟、旅游 發展的新增長點； 是開辟錢塘江時代， 帶動錢塘江兩岸城市 開發的重要因素； 是杭州現代化大都 市形象的標志 17 錢江新城規劃錢江新城規劃 交通組織交通組織 老城區交通連接 有清江路、解放東路、 慶春東路、鳳起東路等 交通主干道。 過江網絡 杭州市將在目前（已建 和在建）六座跨錢塘江 大橋的基礎上，再增添 “四橋一隧”，形成 “十橋一隧”加密過江 網絡。 18 錢江新城規劃錢江新城規劃 開發容量開發容量 總面積 約655萬平方米 新安江路和靈江路地塊 容積率在6-8之間，建筑高 度大多控制在150米以上 沿錢塘江

14、地塊 容積率在3左右，建筑高 度控制在60米上下 會展中心區塊 強調大體量和1.5的低容積 率，而配套設施用地容積 率則適當提高，約在3.5到 4之間；規劃的預留用地 提出了0.5-0.8容積率的控 制要求。 19 錢江新城規劃錢江新城規劃 物業配比物業配比 指標名稱 規劃面積 保留面積 合 計 總建筑面積 6418500 792761 7212121 主要公建項目 454590 454590 金融、辦公、企業總部 2264350 2264350 辦公、賓館、商業結合 1834750 1834750 辦公兼容公寓式酒店 1505970 1505970 賓館兼容公寓式酒店 233920 2339

15、20 錢江新城核心區規劃技術經濟指標：（平方米）錢江新城核心區規劃技術經濟指標：（平方米） 20 小結小結 從土地情況來看：錢江新城基本為熟地出讓易于建設，出讓的項目建設規 模一般均在15萬以上，較利于提高區域整體開發形象。 根據規劃要求錢江區域的住宅用地與商業用地將保持一定的比例，以商業 環境、政治經濟環境的營造為主體，配合少量住宅用地的出讓。 未來2-3年國內民營企業集團總部大樓、市民廣場、錢江新城高檔住宅的集 中建設將成為錢江新城土地招商的強力助推器，從而促進之后引入更加優質 的開發商及項目。 核心區的有效的土地儲備，將有力的支持錢江新城的持續性發展。 錢江新城規劃錢江新城規劃 21 就

16、規劃本身而言，杭州錢江CBD的規劃是相當到位和具前瞻性的，在截止目前的錢江新城 建設的過程里我們也不難看出，政府的決心是堅定的。但由于杭州傳統的商務區的潛在競 爭，與隔江相望的錢江世紀城能不能形成合力等問題，并且隨著杭州地緣經濟地不斷被邊 緣化，錢江新城CBD形成過程是漫長而艱苦的，隨之而來的不確定因素也相當復雜。 區域區域SWOTSWOT分析分析 區域優勢區域優勢 Strength 區域劣勢區域劣勢 Weakness 背臨錢塘江，發展空間受限背臨錢塘江，發展空間受限 尚未成型，需要一定時間的人氣積累尚未成型，需要一定時間的人氣積累 多家不同背景開發商實施建設，良莠不齊，多家不同背景開發商實施

17、建設，良莠不齊， 增加了同質開發的潛在危險增加了同質開發的潛在危險 區域威脅 區域威脅 Threats 錢塘江畔，自然景觀條件佳錢塘江畔，自然景觀條件佳 政府統一規劃，有序實施，嚴格控制管理政府統一規劃，有序實施，嚴格控制管理 區域交通便捷區域交通便捷 受到傳統商務區的威脅受到傳統商務區的威脅 錢江世紀城實施主體的不同，可能形成競爭關錢江世紀城實施主體的不同，可能形成競爭關 系系 作為長三角經濟重鎮，杭州尚無真正意義上的作為長三角經濟重鎮，杭州尚無真正意義上的CBDCBD， 錢江新城有較大的市場發展空間。錢江新城有較大的市場發展空間。 浙江經濟的蓬勃發展，帶來強勁的市場需求浙江經濟的蓬勃發展，

18、帶來強勁的市場需求 周邊大量中高檔住宅及商務樓盤的涌現，將帶來大周邊大量中高檔住宅及商務樓盤的涌現，將帶來大 量潛在客戶量潛在客戶 區域機遇區域機遇 Opportunity 22 至目前為止，共成功出讓 13 宗地塊，計 511.477 畝，約占核心區塊可出讓土地的 50% 左右 。 已出讓土地情況已出讓土地情況 23 已出讓土地情況已出讓土地情況 地塊編號1111213 開發/投資商溫州中誠集團為主 北京光彩+泛海投資 +段永基+史玉柱 杭州國際會議中心 （含JW萬豪） 華聯發(浙江展望 為核心聯合紹興某 大型化纖公司) 占地面積 (m2)29339434164781043355 總建筑面積

19、(m2)19962821172695620170000 寫字樓面積(m2)60000111726100000 寫字樓規劃 自用1.5到2萬平方 米 建造3幢，其中1幢 金融，2幢市場銷售 建造2幢，其中1幢 金融，1幢作為總部 酒店面積 (m2)50000500005000050000 酒店定位 4星級，與日航酒店 在談五星級，自營 已與JW萬豪簽約， 350房，其余為會議 、展示、展覽五星級，自做 酒店式寫字樓(m2)800005000050000 酒店式寫字樓規劃2幢2幢 建設進度簡介 7月份出讓，剛開始 設計 完成方案，做擴 初，05年上半年開 04年底開工，07年 中開業 7月份出讓，

20、開始做 設計 24 已出讓土地情況已出讓土地情況 地塊編號356814 開發/投資商 浙江華成控 股 寧波合盛集 團榮安集團浙江中天 三獅集團+浙 江華達 占地面積 (m2)65009739523179028487 總建筑面積 (m2)5000043159287713951055166 寫字樓面積 (m2)500004315939510 寫字樓規劃 樓高150m，以 自用為主 自用1萬米， 其余銷售 自用1萬米， 其余銷售全部自用 自用1萬平方 米，引進某省 級銀行 酒店面積 (m2) 酒店式寫字樓 (m2) 建設進度簡介 完成方案設 計，05年上半 年開工 完成方案，05 年下半年開工 完成

21、方案，05 年下半年開工 尚未開始設計 3月份出讓， 未開始設計 25 已出讓土地情況已出讓土地情況 小結小結 經過近兩年的基礎設施的建設和土地的整理工作，新城區域和環境優勢日漸明顯，繼 上半年完成7大項目（11個地塊）招商后，五塊公建用地（包括1座超五星酒店、1座四 星酒店和8座高檔寫字樓）共計181畝全部成功于7月15日以掛牌方式成功出讓。至此， 錢江新城在短短的一年時間已成功完成了14幅總部和公建用地的招商引資 。 通過對這些企業的采訪及與相關部門了解，14幅用地中的5幅是被中國民營企業500強 企業取得，并且大部分的地塊受讓者計劃將集團的總部遷入錢江新城。由此可見錢江新 城市場潛力和巨

22、大的投資價值已逐步被市場認同，其中央商務區的魅力和積聚力已初步 顯現。 毋庸質疑，目前進入錢江新城的各路投資者、開發商無論從知名度還是資歷上可能與 真正CBD的要求有一定差距，故目前錢江新城已放緩土地出讓的進度，期望引入類似華 潤等知名投資者進入。所以，對于華潤來講，也就擔負著錢江新城CBD樓宇建設標桿的 這么個功能，但實質也是為華潤項目自身項目未來的良好環境打下很好的基礎。 26 酒店篇酒店篇 寫字樓篇寫字樓篇 商業物業篇商業物業篇 地塊分析篇地塊分析篇 執行總結篇執行總結篇 宏觀環境篇宏觀環境篇 區域分析篇區域分析篇 住宅篇住宅篇 27 地塊周邊環境地塊周邊環境 項目東側的住宅區在人氣聚集

23、期后極可能形成杭州頂尖的高檔住宅區。 南側規劃為精品商業區。 西側的規劃高度300米標志性辦公樓，可能對商業項目的購物舒適感和親和力帶來不利影響。 北側的規劃的文化娛樂用地的具體用途未完全決定，對本項目未來環境帶來了不確定因素。 28 地鐵交通分析地鐵交通分析 經錢江新城并在其中設有站點的線路有三條線路 其中2號線、5號線經本項目地塊，并將在地塊周邊形成換乘樞紐中心站點 這對項目的可達性和客流的匯集起到了極大的促進作用 29 本項目必須利用地塊自身的優勢，合理地規劃，規避主干道過寬及周邊大樓的壓制， 全力打造強勢商業中心，為項目的最終贏利打下堅實的基礎。 因寫字樓項目區位不具優勢，需避免錢江新

24、城內部的不必要無效競爭。 酒店在規劃設計中必須力求更貼近核心輻射區域內的企事業單位和政府機構的實際需 求，與新城內大量的酒店形成錯位互補，在商務配套方面真正達到CBD的要求。 地塊地塊SWOTSWOT分析分析 區域優勢區域優勢 Strength 區域劣勢區域劣勢 Weakness 項目兩面臨寬闊的主干道，一定程度影響項目兩面臨寬闊的主干道，一定程度影響 商業人氣商業人氣 西側的規劃中的西側的規劃中的300300米摩天高樓，使得本地米摩天高樓，使得本地 塊項目受到高度壓迫感塊項目受到高度壓迫感 距離錢塘江較遠，親水性欠缺距離錢塘江較遠，親水性欠缺 區域威脅區域威脅 Threats 處于核心區內左

25、右逢源的區位位置，可同時吸引來處于核心區內左右逢源的區位位置，可同時吸引來 自寫字樓和居民區的多樣化消費群體自寫字樓和居民區的多樣化消費群體 東側住宅已大面積動工，將帶來大量人氣東側住宅已大面積動工，將帶來大量人氣 建設中的過江隧道更能進一步提升地塊價值建設中的過江隧道更能進一步提升地塊價值 地鐵的規劃，將提升區域價值地鐵的規劃，將提升區域價值 其他開發的項目以及保留發展的地塊，對本地其他開發的項目以及保留發展的地塊，對本地 塊的定位增加難度塊的定位增加難度 供應市場巨大，未來錢江新城有供應市場巨大，未來錢江新城有200200萬平方米寫萬平方米寫 字樓及其它項目推出，對項目的競爭壓力字樓及其它

26、項目推出，對項目的競爭壓力 錢江新城規劃唯一集中的商業地塊，有較大的市場錢江新城規劃唯一集中的商業地塊，有較大的市場 發展空間發展空間 浙江經濟的蓬勃發展和錢江新城在杭州浙江經濟的蓬勃發展和錢江新城在杭州CBDCBD地位的逐地位的逐 漸確定，帶來強勁的市場需求漸確定，帶來強勁的市場需求 區域機遇區域機遇 Opportunity 30 酒店篇酒店篇 寫字樓篇寫字樓篇 商業物業篇商業物業篇 地塊分析篇地塊分析篇 執行總結篇執行總結篇 宏觀環境篇宏觀環境篇 區域分析篇區域分析篇 住宅篇住宅篇 31 分析思路分析思路 商業分析思路商業分析思路 商業經營者調研 周邊區域調研 消費者消費偏好調研 是 否

27、未來商業 供應分析 商圈分析 商業市場 現狀 市場趨勢 預測 輻射商圈確定 合理性合理性 商家預期 體量、業態確定 商 業 定 位 32 商業市場分析 杭州市商業市場現狀綜述杭州市商業市場現狀綜述 u 業態格局：業態格局：以大型百貨為主導，超市連鎖迅速發展 。 u 規劃布局規劃布局：布局不合理，主要有大部分商業設施分布過散、新城區商業設施缺乏、新 型業態缺乏發展空間等問題 u 零售業發展潛力巨大：零售業發展潛力巨大：社會消費品零售總額年均增長12.2%，高于全國城市增長率的 平均水平（11.7%）0.5個百分點。 社會消費品零售總額 0 1,000,000 2,000,000 3,000,00

28、0 4,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,000 199519961997199819992000200120022003 萬元 0% 5% 10% 15% 20% 25% 杭州零售總額杭州增長率全國城市增長率 33 商業市場分析 商業發展潛力分析商業發展潛力分析 u 宏觀經濟環境良好：宏觀經濟環境良好：經濟持續高速發展、市區范圍不斷擴大 u 雄厚資本保障：雄厚資本保障：民間資本充足、經商氛圍濃重 u 相關產業帶動：相關產業帶動：西湖博覽會的展會效應、西湖整治擴容的旅游產業帶動效應 杭州作為長三角重要城市、全國重點旅游城市，具備了良好的商業發展潛力。杭州作為長

29、三角重要城市、全國重點旅游城市，具備了良好的商業發展潛力。 34 商業市場分析 主要商圈分布主要商圈分布 杭州市主要商圈有武林商圈、延安路商圈、慶春路商圈、湖濱商圈、吳山商圈；各杭州市主要商圈有武林商圈、延安路商圈、慶春路商圈、湖濱商圈、吳山商圈；各 商圈均集中于西湖周邊。商圈均集中于西湖周邊。 35 商業市場分析 主要商圈比較主要商圈比較 u 規模比較之商業面積規模比較之商業面積 商業面積 158627156336 250365 28995 107560 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 武林商圈 延安商圈 湖濱商圈 慶春商圈

30、吳山商圈 平方米 杭州市各主要商圈現有零售商業面積約70萬平方米，湖濱商圈規模最大。 36 商業市場分析 主要商圈比較主要商圈比較 杭州市各主要商圈內現有大型商場個數總計為18個，以武林商圈大型商場較為集中 大型商場個數 6 44 1 3 0 1 2 3 4 5 6 7 武林商圈延安商圈湖濱商圈慶春商圈吳山商圈 u 規模比較之大型商場數量規模比較之大型商場數量 37 商業市場分析 主要商圈比較主要商圈比較 杭州市各商圈沿街鋪面總計約1,000個，除慶春路商圈商業街鋪較少之外，其他商圈街鋪 數量相差不大，基本在150260家之間。 u 規模比較之街鋪數量規模比較之街鋪數量 街鋪個數 0 50 1

31、00 150 200 250 300 武林商圈延安商圈湖濱商圈慶春商圈吳山商圈 38 商業市場分析 主要商圈比較主要商圈比較 老牌商業街延安路商圈租金為各商圈之首。武林商圈通過近十年的發展，湖濱商圈借助 西湖之優勢，此兩商圈租金處于中游水平。慶春路商圈及吳山路商圈人氣稍遜，租金相比也 略低。 u 商鋪（街鋪）租金比較商鋪（街鋪）租金比較 底層商鋪租金 525 870 600 405 330 0 200 400 600 800 1,000 武林商圈延安商圈湖濱商圈慶春商圈吳山商圈 元/平方米/月 39 商業市場分析 主要商圈比較主要商圈比較 各商圈的業態組合具有明顯的差異，業態的分化集中過程已基

32、本完成。 u 商鋪業態組合比較商鋪業態組合比較 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 武林商圈延安商圈慶春商圈湖濱商圈吳山商圈 其它 休閑 娛樂 生活 旅游紀念品 餐飲，食品 電器（子） 服飾 40 商業市場分析 主要商圈比較主要商圈比較 武林、延安商圈表現為綜合商圈，本地居民、商旅客、外來人口均占有一定比例；慶春商 圈則主要表現為生活配套商圈。本地居民較多。 u 客源比較之客源構成客源比較之客源構成 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 武林商圈武林商圈延安商圈延安商圈慶春商圈慶春商圈湖濱商圈

33、湖濱商圈吳山商圈吳山商圈 本地居民探親游客商旅其他 41 商業市場分析 主要商圈比較主要商圈比較 延安、武林、吳山商圈的出租車及自備車的比例略高；公交和自行車/助動車仍是杭州市 居民購物出行的主要方式。 u 客源比較之出行方式比較客源比較之出行方式比較 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 武林商圈武林商圈延安商圈延安商圈慶春商圈慶春商圈湖濱商圈湖濱商圈吳山商圈吳山商圈 公交車出租車自行車/助動車自備汽車步行 42 商業市場分析 主要商圈比較主要商圈比較 從月購物消費額看，武林、慶春及延安商圈的消費者消費力較高，顯示其對高消費能力 居民的吸引力

34、較強。 u 客源比較之每月購物消費比較客源比較之每月購物消費比較 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 武林商圈武林商圈延安商圈延安商圈慶春商圈慶春商圈湖濱商圈湖濱商圈吳山商圈吳山商圈 100元以下101300元301500元501800元800元以上 43 商業市場分析 主要商圈比較主要商圈比較 u 商圈比較小結商圈比較小結 總體認為：由于杭州市區較小，各主要商圈距離較近，市民消費的商圈偏好特征不明顯。總體認為：由于杭州市區較小，各主要商圈距離較近，市民消費的商圈偏好特征不明顯。 武林商圈延安商圈慶春商圈湖濱商圈吳山商圈 特色特色 市級綜合性

35、商 業中心 最老牌的商業 街 配套商圈 自然環境優勢 明顯 旅游商圈 商業面積商業面積中中較小較大中 大商場大商場64341 商鋪數量商鋪數量較多較多較少較多中 底層租金底層租金中較高較低中較低 業態組合業態組合服飾為主服飾為主餐飲/生活增加 餐飲/旅游增加 餐飲/旅游為主 客源組成客源組成綜合綜合本地居民多游客增加游客增加 來源地來源地 職業構成職業構成學生較多學生較多 個人收入個人收入略高略高略高 家庭收入家庭收入略高略高略高 出行方式出行方式 出租車及自備 車的較多 公交和自行車/ 助動車較多 出租車及自備 車的較多 消費頻次消費頻次 消費額消費額略高略高 本地居民來自各區域，無明顯差異

36、 無明顯差異 無明顯差異 44 商業市場分析 主要特色商業街主要特色商業街 除主要商圈外，杭州市近年來不少特色商業街區也已經發展成型。 45 商業市場分析 現有重點商業項目一覽現有重點商業項目一覽 華貿鞋城 武林鞋城 連卡佛 西湖時代廣場 杭州大廈 杭州百貨大樓 銀泰百貨 利星購物廣場 元華商城 解百 涌金廣場 清波商廈耀江廣場 明珠小百貨 龍翔服飾城 工聯精品服飾城 天陽明珠商城 嘉德廣場 46 商業市場分析 現有重點商業項目經營比較現有重點商業項目經營比較 在現有18個大型商場，經營狀況呈現出三個層次： u 武林商圈內的杭州大廈購物中心、銀泰百貨、杭州百貨大樓、解百四大百貨獨領風騷 u 吳

37、山商圈內涌金廣場、耀江廣廈、清波商廈因分割出售、產權多元，難以統一經營，致 使經營慘淡慘淡經營 u 其余百貨業績一般，僅湖濱商圈中的元華商城、利星購物廣場銷售額超過1億元。 u 管理經驗及品牌對經營狀況作用明顯，同時大型商業需要統一經營管理 。 u 大型商業需有長期經營打算，其人氣形成需要大環境的成熟。 經營比較小結經營比較小結 47 商業市場分析 未來主要競爭性項目分析未來主要競爭性項目分析 u 杭州百富勤商貿廣場與杭州百富勤商貿廣場與本項目較近，預計將直接與本項目產生競爭。 u 西湖國貿中心、太平洋商業中心將對西湖國貿中心、太平洋商業中心將對本項目第一輻射圈內居民將產生一定分流。 u 世紀

38、聯華符祥購物中心、杭州銀泰購物中心、西城廣場、運河商務區與本項目較遠，世紀聯華符祥購物中心、杭州銀泰購物中心、西城廣場、運河商務區與本項目較遠，對本項目影 響不會很大，但對本項目的第二、第三輻射圈將有一定影響。 運河商務區運河商務區 55萬M2 區域中心商務區 招商引資階段 杭州百富勤商貿廣場杭州百富勤商貿廣場 11.6萬M2 500米景觀商業步行街 大型品牌服飾折扣與直銷中心。 07年底前正式投入運營 西湖國貿中心（西湖萬國匯）西湖國貿中心（西湖萬國匯） 2萬M2 美食城、世界各地特色產品 高檔休閑娛樂中心。 招商引資階段，05年初營業 太平洋商業中心太平洋商業中心 9萬M2 主力百貨店、特

39、色店鋪 體育中心、娛樂中心、特 色餐廳。 招商引資階段，05年末營業 世紀聯華祥符購物中心世紀聯華祥符購物中心 8萬M2 食品、家電、百貨 05年開工建設，07年建成 杭州銀泰購物中心杭州銀泰購物中心 10 萬M2 百貨、大型賣場 方案階段， 06年底建成。 西城廣場西城廣場 5.5萬M2 大賣場、生活名店街、休閑美 食廣場、休閑廣場等。 招商引資階段，05年初營業 48 經營商戶需求分析 大型商家分析大型商家分析 u大賣場大賣場 商家名稱在杭州經營點 在杭州新增(或搬 遷)計劃 所需面積 (m2) 所需層數 購買租賃 傾向 對錢江新城 選擇意愿 租金承受力 (元/m2/月) 價格承受力 (元

40、/m2) 家樂福家樂福僅1家暫無5000以上1或2 層購買看市場50-1006000-9000 好又多好又多僅1家待定2000-60001或2層租賃看市場50元以下6000-9000 樂購樂購第二家正在建設中有4000-100001層租賃看市場50元以下6000-9000 世紀聯華世紀聯華較多有20001或2 層租賃看市場50元以下6000-9000 歐尚歐尚僅1家將在拱墅區開分店20000以上1層購買看市場50-1006000以下 物美物美僅1家年底將開第二家15000以上 1層皆可看市場50-1006000-9000 麥德龍麥德龍僅1家無300001層自建肯定不會50元以下6000以下 依

41、邦超市依邦超市3家1-2家 50001層租賃肯定不會50-1006000以下 杭州大賣場擴張意愿總體較強，所需面積基本在2,000平方米以上，每平方米月租金承受能 力一般在50-100元之間或者50元以下。 49 經營商戶需求分析 大型商家分析大型商家分析 u專業賣場專業賣場 杭州專業賣場擴張意愿總體一般，所需面積基本在3,000平方米以上，每平方米月租金承受 能力一般在50-100元之間或者50元以下。 商家名稱在杭州經營點 在杭州新增(或 搬遷)計劃 所需面積 (m2) 所需層數 購買租賃 傾向 對錢江新城 選擇意愿 租金承受力 (元/m2/月) 價格承受力 (元/m2) 吉盛偉邦吉盛偉邦

42、僅1家有，正在尋找15000-250001-3層租賃看市場50元以下6000-9000 永樂家電永樂家電3家計劃新增1-2家60001層租賃看市場50-1006000以下 國美家電國美家電4家計劃新增5家4000-50001-2層租賃肯定不會100-2006000以下 華東家具市場華東家具市場3家暫無300001-4層租賃肯定不會50-1006000以下 話機世界話機世界2家/6000-80001層租賃看市場50-1006000-9000 蘇寧電器蘇寧電器4家有3000-50001層租賃肯定會50元以下6000以下 百安居百安居2家暫無100001層租賃看市場50-1006000以下 歐倍德歐

43、倍德僅1家/100001層自建看市場50元以下6000以下 50 經營商戶需求分析 大型商家分析大型商家分析 u 大型餐飲大型餐飲 杭州大型餐飲擴張意愿總體不強，所需面積基本在2,000平方米以上，每平方米月租金承受 能力一般在50-300元。 商家名稱在杭州經營點 在杭州新增(或 搬遷)計劃 所需面積 (m2) 所需層數 購買租賃 傾向 對錢江新城 選擇意愿 租金承受力 (元/m2/月) 價格承受力 (元/m2) 杭州花中城大酒店杭州花中城大酒店6家暫無200030001層購買看市場100-2006000以下 新三毛大酒店新三毛大酒店2家暫無30002層購買看市場50-1009000-150

44、00 杭州新開元大酒店杭州新開元大酒店1家暫無150002-4層購買肯定不會100-2009000-15000 名人名家大酒店名人名家大酒店5家有30001層租賃肯定不會100-2006000-9000 伊家鮮伊家鮮3家有，正在考慮20002層租賃看市場50-1006000-9000 知味館知味館4家有5001樓租賃看市場100-2009000-15000 嘉樂酒店嘉樂酒店2家暫無2000-30001層購買肯定不會100-2009000-15000 紅泥花園大酒店紅泥花園大酒店2家暫無50002層購買肯定不會50-1006000-9000 好陽光大酒店好陽光大酒店2家暫無20001層租賃看市場

45、50-1006000-9000 張生記酒店張生記酒店1家有100002-3層購買看市場200-3009000-15000 51 經營商戶需求分析 大型商家分析大型商家分析 u KTV KTV 杭州KTV擴張意愿總體較弱，所需面積基本在2,000平方米以上，每平方米月租金承受能力一 般在100-200之間 。 商家名稱在杭州經營點 在杭州新增(或 搬遷)計劃 所需面積 (m2) 所需層數 購買租賃 傾向 對錢江新城 選擇意愿 租金承受力 (元/m2/月) 價格承受力 (元/m2) 錢柜錢柜僅1家三年計劃5000-100001-2 層租賃看市場100-2006000-9000 銀樂迪銀樂迪2家暫無

46、3000-50001層租賃看市場100-2006000-9000 ORAMGE 販量ORAMGE 販量僅1家暫無20001層租賃看市場100-2006000-9000 酷比龍文化娛樂公司酷比龍文化娛樂公司僅1家暫無50002層租賃看市場50-1006000-9000 52 經營商戶需求分析 品牌經營商分析品牌經營商分析 uuu 商鋪商鋪類型選擇類型選擇 我行對杭州市58家知名品牌經營商進行了問卷訪談，分析如下： 品牌經營商對綜合商業區商鋪有較高的偏好。 商鋪類型的選擇商鋪類型的選擇 28%28% 26%26% 21%21% 9%9% 7%7% 9%9% 特色商業區沿街商鋪 綜合商業區沿街商鋪

47、綜合商場內的鋪面 專業市場內的鋪面 其他類型的商鋪 無所謂 53 經營商戶需求分析 品牌經營商分析品牌經營商分析 uuu 商鋪面積商鋪面積選擇選擇 商鋪面積的主力需求為250平方米以上，其余各面積段需求均在10%上下浮動。 商鋪面積的選擇商鋪面積的選擇 38%38% 5%5% 16%16% 10%10% 12%12% 10%10% 9%9% 250平方米以上 200-250平方米 150-200平方米 120-150 平方米 90-120平方米 60-90平方米 30-60平方米 54 經營商戶需求分析 品牌經營商分析品牌經營商分析 uuu 商鋪樓層商鋪樓層選擇選擇 有66%的被訪者表示只要沿街一層鋪面，其次為21%的人表示需要1-2層垂直分割的鋪面。 需要2層以上的僅占13%，主要為餐飲、美容美發等行業。 商鋪樓層的選擇商鋪樓層的選擇 66%66% 9% 9% 4% 4% 21%21% 只要沿街1層 2層 3層 12兩層 55 經營商戶需求分析 普通經營商戶分析普通經營商戶分析 uuu 商鋪商鋪擴張意愿擴張意愿 擴張意愿總體較為明顯，36%的商家表示在2-3年內有擴張意愿，22%的商家表示沒有此 類打算，其余表示根據經營情況定。 近兩三年內擴張鋪面的意愿近兩三年內擴張鋪面的意愿 有有 36%36% 看經營情況看經營情況 42%42% 沒有沒有 22%22