1、深圳華潤物業管理有限公司 商業物業應急守則 和突發事件的管理 2011年7月20日2011年7月20日 深圳華潤物業管理有限公司 華潤中心簡介華潤中心簡介 1 1 商業物業安全管理特點商業物業安全管理特點 2 2 易發生突發事件類型易發生突發事件類型 3 3 突發事件管理和預防突發事件管理和預防 4 4 目錄目錄 深圳華潤物業管理有限公司 華潤中心地處深圳羅湖區金融商貿中 心，總建筑面積將近55萬平米，包括華 潤大廈、萬象城、君悅酒店、幸福里。 深圳華潤物業管理有限公司 萬 象 城 萬 象 城 營運5年已成為深圳對外交往的一 張名片，成為全國購物中心行業的 領跑者；擁有6層商用樓面，近 300

2、個大小不一、功能各異的獨立 店鋪 深圳華潤中心簡介深圳華潤中心簡介 華潤大廈華潤大廈 則是深圳高端寫字樓的典范，國際標 準5A甲級寫字樓，共29層，辦公面 積約4.2萬平方米，以金融機構及國 內外大型企業為主要目標客戶 深圳華潤物業管理有限公司 君悅酒店君悅酒店 是繼北京、上海、廣州、香港及臺北 后，環球凱悅集團在大中華地區開設 的第六家君悅酒店，設有400間豪華 客房及套房。樓高174米。 深圳華潤中心簡介深圳華潤中心簡介 幸福里幸福里 由3棟49層超高層住宅組 成，樓高165米，總建筑 面積約11萬平方米，總戶 數768戶。 深圳華潤物業管理有限公司 華潤中心簡介華潤中心簡介 1 1 商業

3、物業安全管理特點商業物業安全管理特點 2 2 易發生突發事件類型易發生突發事件類型 3 3 突發事件管理和預防突發事件管理和預防 4 4 目錄目錄 深圳華潤物業管理有限公司 華潤中心都市綜合體華潤中心都市綜合體 深圳華潤中心是華潤集團在深圳打造的第一個都市綜合 體，具有三個特性： 建筑空間復合化：酒店、寫字樓、商業（商城）、住宅、 停車場一體化，連接地鐵、公交車站、城市軌道交通 功能集約化：購物、娛樂、餐飲、辦公、商務會議、居 住、展覽一體化 開放化：完全對外開放 深圳華潤物業管理有限公司 華潤中心安全管理特點華潤中心安全管理特點 人員管理： 車：7000 車位：2500 人流量巨大 中心集中

4、性 高流動性 高密度性 對象復雜性 深圳華潤物業管理有限公司 華潤中心安全管理特點華潤中心安全管理特點 商業管理： 租戶眾多：商業店鋪 300多個，辦公租戶近100 個 功能各異：商業、餐飲、娛樂 變更頻繁：進場裝修、撤場施工 戶外廣告多：廣告更換頻率高，高處施工多 倉庫緊湊：貨物進出量大，倉庫緊湊，擺放 消防責任重：消防重點租戶多 深圳華潤物業管理有限公司 華潤中心安全管理特點華潤中心安全管理特點 其他： 時間不間斷：24小時，365天 車流量巨大：日均流量達4600輛，年均車流量150萬次 出入口眾多：多達幾十個 管理標準高：商業中心，服務要求高 深圳華潤物業管理有限公司 華潤中心簡介華潤

5、中心簡介 1 1 商業物業安全管理特點商業物業安全管理特點 2 2 易發生突發事件類型易發生突發事件類型 3 3 突發事件管理和預防突發事件管理和預防 4 4 目錄目錄 深圳華潤物業管理有限公司 易發生的突發事件類型易發生的突發事件類型 作為都市綜合體，在安全管理上的復雜性， 決定了華潤中心突發事件管理的復雜性，總結歷 年的管理經驗，較易發生的突發事件類型有： 消防安全事件 公共安全事件 治安事件 自然災害事件 施工作業傷害事件 深圳華潤物業管理有限公司 消防事件消防事件 主要是火災事件，定期煙道 清洗 火災類型可燃物可能著火原因易發地點 A類固體火災 木材、紙張、 棉、麻 焊渣、抽煙、 明火

6、 二裝現場、倉庫、店 鋪、辦公室 B類液體火災 酒精、汽油、 油煙 高溫、漏油自 燃、明火 停車場、倉庫、餐飲、 食堂 C類氣體火災 天然氣、煤 氣、乙炔 焊渣、氣體泄 漏、明火 餐飲、食堂、二裝現 場 E類電氣火災絕緣層 短路、高溫、 老化、電氣火 花 配電房、二裝現場、 廣告燈箱、店鋪、辦 公室 深圳華潤物業管理有限公司 公共安全事件公共安全事件 爆炸及可疑爆炸事件 突然死亡事件 精神病、出丑、鬧事事件 食物中毒事件 電梯困人、夾鞋事件 大型公眾活動踩踏事件 停車場車輛碰撞、刮花、漏油事件 停電事件 跑水、水浸事件 深圳華潤物業管理有限公司 治安事件治安事件 盜竊事件 搶劫事件 打架斗毆事

7、件 流氓滋擾事件 停車場砸車事件 深圳華潤物業管理有限公司 自然災害事件自然災害事件 臺風 暴雨 地震 深圳華潤物業管理有限公司 施工作業傷害事件施工作業傷害事件 觸電事件 高處墜落事件 物體打擊事件 機械傷害事件 中毒窒息事件 火災事件 深圳華潤物業管理有限公司 商業物業突發事件特點商業物業突發事件特點 突發性（意外）； 頻繁性（持續發生）； 不可預測性（時間長、空間廣）； 不可控性（傳播速度快、損失多，負面影響大）； 深圳華潤物業管理有限公司 華潤中心簡介華潤中心簡介 1 1 商業物業安全管理特點商業物業安全管理特點 2 2 易發生突發事件類型易發生突發事件類型 3 3 突發事件管理和預防

8、突發事件管理和預防 4 4 目錄目錄 深圳華潤物業管理有限公司 突發事件管理突發事件管理 應急工作原則 突發事件管理原則 突發事件管理流線圖 突發事件管理 應急值守制度 突發事件處理與預防 案例分析 應急管理體系 深圳華潤物業管理有限公司 應急工作原則應急工作原則 華潤中心制定了應急工作原則，為應急工作提供了 核心思想： 以人為本，減少危害 統一領導，分級管理 條塊結合，屬地為主 科學調控，依法規范 快速反應，協同應對 預防為主，平戰結合 深圳華潤物業管理有限公司 突發事件管理原則突發事件管理原則 深圳華潤中心制定了以提供服務為基礎核心，嚴格落 實四步管控措施的突發事件管理原則： 源頭預防 過

9、程監控 結果檢查 問題跟進 深圳華潤物業管理有限公司 突發事件管理流線圖突發事件管理流線圖 應急值 守制度 應急管 理體系 突發事 件處理 應急值 守制度 應急管 理體系 突發事 件處理 應 急 值 守 制 度 ： 生 命 線 突 發 事 件 處 理 ： 流 程 線 應 急 管 理 體 系 ： 預 防 線 深圳華潤物業管理有限公司 突發事件管理突發事件管理 應急值守制度 突發事件處理與預防 案例分析 應急管理體系 深圳華潤物業管理有限公司 應急值守制度應急值守制度 行政值班 應急值班制度 消防監控中心 客服呼叫中心 深圳華潤物業管理有限公司 行政值班制度行政值班制度 根據商業營業時間特點，制定

10、了物業公司日常行政輪值 和節假日華潤中心總值的行政值班制度，其中： 周一至周四 17：3022：00 周五 17：3022：30 物業公司 值班經理輪值 周六、周日及節假日 10：0022：00 華潤中心 值班經理總值 職責： 突發事件處理 突發事件應急指揮 突發事件報告 突發事件善后處理 深圳華潤物業管理有限公司 應急值班制度應急值班制度 華潤中心建立消防監控中心和呼叫中心為基礎的應急 值班室，并制定了應急值班制度： 專人值班和24小時值班不間斷 應急人員24小時通信暢通 配備專用電話： 消防監控中心：82668118、82668119 呼叫中心： 82668825、82668111 配備專

11、用傳真機、打印機等必備設備 開通網絡連接，確保信息通暢 相應儲備金 深圳華潤物業管理有限公司 消防監控中心消防監控中心 值班人員持證上崗 自動報警系統 消防監控系統 電梯控制系統 深圳華潤物業管理有限公司 客服呼叫中心客服呼叫中心 營運部營運部 工程部工程部 安全部安全部 客服部客服部 顧客 租戶 顧客 租戶 事件 事故 事件 事故 深圳華潤物業管理有限公司 突發事件管理突發事件管理 應急值守制度 突發事件處理與預防 案例分析 應急管理體系 深圳華潤物業管理有限公司 突發事件處理與預防突發事件處理與預防 事前防范：安全巡查、隱患排查、應急救援 演練、預警、安全培訓 事中處理：快速反應、聯動協調

12、 事后評估：起因、性質、影響、責任、經驗 教訓、預防措施 信息報告：及時準確，快速上報，特事特報 深圳華潤物業管理有限公司 突發事件處理與預防突發事件處理與預防 事前防范 事中處理 事后評估 信息報告 案例分析 深圳華潤物業管理有限公司 事前防范事前防范 日常安全巡查： 安全班組、工程班組全 天不間斷例行巡查 重點安全巡查 專業安全、工程人員不 定期巡查 安全隱患排查 專項檢查，如消防設施 運行狀況專項檢查、火 災隱患專項排查、節前 安全大檢查 安全培訓 安全班組每日培訓 租戶定期消防安全培訓 員工安全培訓 深圳華潤物業管理有限公司 突發事件處理示意圖突發事件處理示意圖 快速反應 聯動協調 快

13、速反應 聯動協調 消防監 控中心 安全部安全部 工程部工程部 客服部客服部 營運部營運部 事件 事故 電工 水工 工程師 消防工 弱電工 空調工 電工 水工 工程師 消防工 弱電工 空調工 主管 領班 安全員 主管 領班 安全員 主管 管理員 清潔員 主管 管理員 清潔員 主管 管理員 主管 管理員 顧客 租戶 1-5分鐘 深圳華潤物業管理有限公司 事中處理：快速反應，協調聯動事中處理：快速反應，協調聯動 安全員/領班/主管：1-3分鐘到達現場協助 工程人員：3-5分鐘到達現場協助 客服、清潔人員：1-3分鐘到達現場協助 營運部：5-7分鐘到達現場 對講機：配備到每個班組、每個巡查崗位 電話：

14、消防監控中心、呼叫中心專用電話各2部 應急物資（滅火器材、防洪沙包、醫藥箱、儲備金等） 深圳華潤物業管理有限公司 華潤中心重大突發事件應急處置流程圖華潤中心重大突發事件應急處置流程圖 深圳華潤物業管理有限公司 信息報告制度信息報告制度 信息日報制度 特別事件報告制度 深圳華潤物業管理有限公司 報告要點報告要點 及時準確，快速上報 ： 時間、地點、人物、起因、經過、處理措 施、結果以及所造成的影響和后果 ； 人員傷亡情況 ，重點快速核實 預防措施 相關部門 5分鐘內 上報到安 全部經理 主管 領班 安全員 監控中心 深圳華潤物業管理有限公司 突發事件管理突發事件管理 應急值守制度 突發事件處理與

15、預防 案例分析 應急管理體系 深圳華潤物業管理有限公司 防患于未然防患于未然 雖然再完美的事前防范措施也不能保證突 發事件一定不發生，但是，做好事前防范措 施，防患于未然，卻能減少或降低突發事件的 發生，且能保證在突發事件發生的第一時間， 啟動應急措施，將事件控制在萌發階段，防止 事態進一步擴大，從而將安全風險降至最小， 將損失降至最低。 王子飯店撤場施工就是這樣一個經典案例。 深圳華潤物業管理有限公司 案例分析案例分析 地點：545店鋪王子國宴飯店撤場施工 時間：2010.3.245.31，歷時66天 類別：萬象城最大的餐飲店 面積：占地面積超過8000平方米 作業特點：全鋼架結構氧焊拆除

16、深圳華潤物業管理有限公司 深圳華潤物業管理有限公司 施工難點施工難點 全鋼架結構，必須大面積使用氧焊切割 易燃物隔層、門板、包層非常多 廚房油煙管道堆積油垢，極易起火 宴會大廳空間大，高度高達15米，高處拆除和動火作 業，危險性極大 隔油池位于4樓小隔層，受限空間氧焊動火作業，危險 系數升級 拆除施工方和垃圾回收方交叉作業，安全風險和管理 難度增大 垃圾多達幾十萬噸，運輸量巨大 歷時長： 2010.3.245.31，歷時66天 深圳華潤物業管理有限公司 安全風險分析安全風險分析 火災：易燃物多，大面積使用電焊氧焊，火災風險極大 高處墜落：高處作業普遍，墜落風險大 觸電：場地大，臨時用電多，電焊

17、氧焊、線路復雜、觸電幾 率極大 物體打擊：高處墜物頻繁，交叉作業加大風險 穿刺割傷：施工地面釘子、角鐵、鋼架切割面，極易刺穿 腳，割傷身體部位 跑水：消防管道、生活用水、給排水管道與鋼結構混雜，施 工極易砸斷消防管網、給排水管，造成大面積跑水 爆炸：氧焊使用的氧氣瓶和乙炔瓶極易爆炸 源頭控制 深圳華潤物業管理有限公司 控制措施控制措施 應急值守 過程控制 其他措施 深圳華潤物業管理有限公司 控制措施控制措施 應急值守： 現場設置安全員應急值守崗位，24小時值班 消防監控中心24小監控煙感自動報警情況 現場施工管理人員24小時值班 深圳華潤物業管理有限公司 控制措施控制措施 過程控制： 嚴格分階

18、段施工，分區域動火作業 聘請專業監理公司，代表公司全程監理； 嚴格動火審批制度，動火操作人必須經過專業培 訓，持證上崗，并按規定要求，做好安全防護措施 嚴格做好人員出入管理 嚴格落實安全檢查制度，工程人員、安全人員不 斷循環檢查 嚴格落實現場防火措施和和個人勞動防護措施 嚴格執行臨時用電管理制度 過程控制 結果檢查 深圳華潤物業管理有限公司 分階段施工，分區域動火作業分階段施工，分區域動火作業 分階段施工： 第一階段：全面清除易 燃物品，包括隔層、板 材、屏風、天花、外層 裝飾物等 第二階段：分區域動火 作業，施工嚴格按照先 裝飾面、后分層，最后 切割鋼結構的順序進行 分區域動火： 首先是廚房

19、區域油煙管 道、天花拆除 其次是宴會大廳2層鋼 架，分四個區域分別進 行切割拆除作業 最后是天花空調管道、 風管切割拆除 確保過 程控制 深圳華潤物業管理有限公司 動火作業安全要求動火作業安全要求 清除作業現場及周圍環境的易燃易爆物品，保證作業 環境安全 現場配置足夠滅火器材；電、氣焊工具安全可靠 氧氣瓶與乙炔氣瓶間距不小于5米，二者與動火作業 地點均不小于10米 操作工持有效證件上崗，佩戴安全有效防護用品 ：安 全帽、安全手套、安全帶、安全繩、安全鞋 進行安全技術交底 現場配備監火人，落實動火負責人 高處動火作業必須設置警戒區域，禁止人員進入 深圳華潤物業管理有限公司 人員出入管理與防護人員

20、出入管理與防護 進入施工現場作業人員，必須進行入場前培 訓，并辦理臨時出入證 進入施工現場作業人員，必須購買工程一切 險及施工人員建工團體意外險 進入施工現場作業人員，必須佩帶安全帽、 安全鞋，不得穿拖鞋、赤裸上身 服從現場管理人員管理 安全員 定期檢查 深圳華潤物業管理有限公司 安全檢查要點安全檢查要點 人員出入證、特種作業人員上崗證 安全防護用佩戴落實：安全帽、安全帶、安全手套、 安全鞋、安全繩 火災隱患排查：可燃物、易燃物、氧氣瓶、乙炔瓶儲 存 動火作業規范檢查：氧氣瓶、乙炔瓶安全距離、壓力 表、可燃物、易燃物 交叉作業檢查：高空墜物、地面危險物品 消防水、煙感、噴淋頭、滅火器器材 人的

21、不安全行為 物的不安全狀態 環境 深圳華潤物業管理有限公司 安全防火措施安全防火措施 現場確保消火栓完備可用，消防水充足 全場按規定配備足夠全新ABC手提干粉滅火器 現場增配30KG手推式滅火器5臺 動火作業前清除現場可燃物 動火點必須配置足夠滅火器材 監火人不能脫崗 高處動火作業設置警戒區域 確保第一時 間發現并撲 滅火災隱患 深圳華潤物業管理有限公司 臨時用電、用水、生活管理臨時用電、用水、生活管理 切斷電、水（生活水、空調水） 、煤氣管 道，改用監時用電、用水。 臨時用電由工程部專業電工按臨時用電安裝 規范要求指導接駁并經驗收合格，不準私接、 亂接電線，確保安全用電 施工現場不準住宿、生

22、活垃圾必須當天清理 監理人員、安全員、 工程人員定期進行 檢查 深圳華潤物業管理有限公司 控制措施控制措施 其他措施： 配置兩臺專用貨梯，2個卸貨平臺，確保垃圾及時 清運 每周五下午定期召開多方碰頭會，協調解決施工問 題 深圳華潤物業管理有限公司 鋼結構拆除前現場鋼結構拆除前現場 深圳華潤物業管理有限公司 動火作業動火作業 15 米 深圳華潤物業管理有限公司 安全措施安全措施 專人監護 設立警戒 30KG推車式 滅火器 安全帶 清理現場 消防水 安全帽 深圳華潤物業管理有限公司 突發事件處理突發事件處理 盡管華潤中心和施工方事前進行了充分的危險 源辨識、風險評價，并做了嚴格的控制措施， 在實際

23、施工中還是出現了幾起突發事件，充分 證明危險因素無處不在。其中： 火災隱患事件：4起 跑水事件：2起 刺傷事件：1起 問題跟進 深圳華潤物業管理有限公司 突發事件處理突發事件處理 然而幾起事件的發生，卻彰顯了事前預防 控制措施的重要性，特別是5月3日和5月20日發 生的兩起高處動火作業引發的火災隱患事件， 現場管理人員、監火人、安全員、監理人員立 即啟動消防水帶撲滅位于15米處的火災明火， 將火災及時控制在初起階段，避免了不必要的 損失。 如果當時消火栓不可用 或者消防水不具備，后 果將不堪設想。 深圳華潤物業管理有限公司 5月3日空調風管接口燃燒5月3日空調風管接口燃燒 內部油 垢引燃 深圳

24、華潤物業管理有限公司 5月20日天花空調風管燃燒5月20日天花空調風管燃燒 風管油 垢引燃 深圳華潤物業管理有限公司 拆除后現場拆除后現場 深圳華潤物業管理有限公司 正是有了嚴格的事前防 范措施和事中快速反應的處 理，才做到了有驚無險，保 證了歷時66天的鋼結構高危 險拆除施工作業安全順利完 成！ 深圳華潤物業管理有限公司 突發事件管理突發事件管理 應急值守制度 突發事件處理與預防 案例分析 應急管理體系 深圳華潤物業管理有限公司 應急管理體系應急管理體系 完善的制度建設 健全的應急組織架構 完備的事件處理流程 定期組織應急救援演練 提升應急管理水平 深圳華潤物業管理有限公司 完善的制度建設完

25、善的制度建設 深圳華潤中心安全應急處理制度 突發事件應急反應流程總則 華潤（深圳）公司安全生產事故綜合應急救 援預案 深圳華潤萬象城大型公眾活動事故專項應急 預案 深圳華潤萬象城火災事故專項應急預案 華潤萬象城反恐緊急預案 基本涵括 事件類別 基本涵括 事件類別 深圳華潤物業管理有限公司 健全的應急組織架構健全的應急組織架構 深圳華潤物業管理有限公司 完備的事故處理流程完備的事故處理流程 突然死亡事件的處理程序 爆炸及可疑物品的應急處理程序 打架斗毆、流氓滋擾的處理程序 精神病、出丑、鬧事人員的處理程序 失竊案件的處理程序 停電和電力故障應急處理流程 火災應急反應流程 水浸事件處理程序 搶劫事件處理程序 深圳華潤物業管理有限公司 定期組織應急救援演練定期組織應急救援演練 華潤中心每年進行2次應急救援演練 和消防滅火實操訓練，得到租戶員工的 積極響應和參與。 深圳華潤物業管理有限公司 提升應急管理水平提升應急管理水平 加強應急宣傳教育培訓，提高員工租戶應急 防范意識 加強突發事件風險評估 ，完善突發事件預警 機制 推進突發事件處置流程細化 ，建立完善突發 事件聯動處置機制 ，充分發揮應急平臺的協調 指揮作用 強化應急救援隊伍建設 ，完善應急物資儲備 深圳華潤物業管理有限公司 THE END 謝謝!謝謝!