1、榮民未央路項目榮民未央路項目DKDK- -1010地地 塊研究塊研究報告報告 2014.09 1 DK-10項目目標梳理 3 市場快銷產品機會及落地討論 2 區域利好為項目帶來的產品機會 4 物業產品落地規劃建議 項目位于西安市未央區，環城北路與北二環之間，是西安城市外拓發展最早的區域，屬城市發展核心區域； 項目位于西安市南北交通命脈未央路沿線，南接鐘樓板塊，北接經開板塊，是連接鐘樓商業區和政務新區經開區的重要紐帶； 項目位于城市發展核心區域，地理位臵優越項目位于城市發展核心區域，地理位臵優越 城市中心城市中心 未央區未央區 環城北路環城北路 北二環北二環 未未 央央 路路 經開區經開區 鐘樓
2、鐘樓 【項目區位項目區位】項目位于西安市未央區，連接鐘樓與經開區的城市發展主軸上項目位于西安市未央區，連接鐘樓與經開區的城市發展主軸上 ，屬二環內核心區域，項目地理位臵優越，屬二環內核心區域，項目地理位臵優越 道路體系道路體系縱橫交錯縱橫交錯，通達四方，通達四方 項目緊鄰南北主要交通命脈未央路，進入性較好；項目緊鄰南北主要交通命脈未央路，進入性較好； 豎豎向交通干道向交通干道：未央路/太華路/文景路/永新路/工 農路/朱宏路/星火路； 橫向交通干道橫向交通干道：玄武路/北二環/自強東路/自強西 路/大興東路/豐禾路； 公共交通公共交通體系體系半徑半徑3KM3KM范圍內約范圍內約1010余座公余
3、座公 交車站，通往城市各個方向交車站，通往城市各個方向 項目分布較為分散，自身覆蓋項目分布較為分散，自身覆蓋3 3個主要車站；個主要車站； 北關車站北關車站： 33路，36路，37路，39路，600路，601 路，609路，游10路，通宵4號線等3535條條公交線路； 方新村車站：方新村車站： 117路、202路、36路、336路、600路、 619路、705路、711路、723路、903路、K609路、 K618路、通宵4號線、游10路等2424條條公交線路； 公交六公司車站：公交六公司車站：117路，18路，228路，236路， 318路，336路，36路，37路，39路，506路，509
4、路， 519路，523路，600路，609路，618路，619路，705 路，711路，717路，719路，723路，游10路，通宵4 號線； 軌道交通軌道交通：地鐵：地鐵2 2號線，地鐵號線，地鐵1 1號線，地鐵號線，地鐵4 4號線（在建）號線（在建） 項目分布較為分散，自身覆蓋項目分布較為分散，自身覆蓋3 3個主要地鐵車站；個主要地鐵車站； 地鐵2號線：南起韋曲南站北到北客運站，已通車運行，成為西安市南北交 通的主要命脈；項目距離龍首原地鐵站項目距離龍首原地鐵站574574米，距離安遠門地鐵站米，距離安遠門地鐵站532532米；米； 地鐵1號線：西起后衛寨，東至紡織城，成為西安市東西交通的
5、主要命脈； 地鐵4號線：北起北客站，南至航天城，預計2017年建成通車； 自強東路自強東路 北關北關 玄武路玄武路 大明宮大明宮 含元殿含元殿 北二環北二環 地地 鐵鐵 4 4 號號 線線 朱朱 宏宏 路路 自強西路自強西路 安遠門安遠門 大明宮西大明宮西 文文 景景 路路 北大街北大街 太太 華華 路路 五路口五路口 火車站火車站 朝陽門朝陽門 明明 光光 路路 玉祥門玉祥門 灑金橋灑金橋 方新村方新村 公交六公司公交六公司 玄武路玄武路 龍首原龍首原 龍首北路龍首北路 地地 鐵鐵 2 2 號號 線線 地鐵地鐵1 1號線號線 【項目交通項目交通】項目為城市南北中軸地鐵項目為城市南北中軸地鐵2
6、 2號線沿線物業，但處于地鐵兩站點號線沿線物業，但處于地鐵兩站點 中間位臵，同時輻射地鐵中間位臵，同時輻射地鐵1 1、4 4號線，公共交通體系完善，出行便捷號線，公共交通體系完善，出行便捷 政府、機構 公園綠地 醫療配套 商業等配套 政府企事業機構政府企事業機構： 周邊政府企事業機構較多， 主要有未央區政府、中國水 電、西北有色金屬研究院； 公園綠地：公園綠地： 項目地塊距大明宮國家遺址 公園約500米，項目占據大明 宮國家遺址公園一線景觀資 源，周邊景觀資源較為豐富； 商業：商業： 目前周邊較為大型的商業為 盛龍廣場的紅星美凱龍生活 Mall，未來周邊將新入市深 國投的12萬商業體量，該區
7、域將形成新的商業中心； 其他配套：其他配套： 生活配套相對健全，有生活超市、中小型餐飲、零售、醫療等； 銀行服務較為齊全，包括四大國有銀行及交行、西安銀行等股份制銀行； 教育配套較為豐富：西安市第十中學、西安市第三十八中學、陜師大附屬實驗小學等； 大明宮國家 遺址公園 漢城湖景區 未央區政府 西安市中 心醫院 西安市第二 醫院 西安市鐵 路醫院 長安銀行 招商銀行 中國銀行 工 商 銀 行 中 國 銀 行 西 安 銀 行 紅星美凱龍生 活Mall 深國投綜合 體商業 陜師大錦園 學校 西安市第七 十五中學 西安市第三 十八中學 西安市大華中學 西安市第十中學 陜師大附屬實驗 小學 大明宮圣遠廣
8、場 肛腸醫院 【項目配套項目配套】項目位于大明宮遺址公園步行范圍內，生態景觀資源豐富，且項目位于大明宮遺址公園步行范圍內，生態景觀資源豐富，且 商業、醫療、教育等生活配套較為完善商業、醫療、教育等生活配套較為完善 西西：未央路：未央路 北：二層臨街商業北：二層臨街商業 東東：時代：時代SOHOSOHO居住小區居住小區 地塊地塊 南：臨街商業南：臨街商業 地塊四至地塊四至 東：時代SOHO等居住小區 南：二層臨街商業 西：未央路 北：二層臨街商業 地塊東側目前正處于改造 階段，新舊小區交替； 地塊南側及北側均為二層 臨街商業，主要以餐飲、零 售業態； 地塊西側緊鄰城市主干道 未央路，臨街面較好；
9、 地塊內部平整，已初步整 理完畢，亟待開發； 【項目四至項目四至】項目東側為居住小區，南北兩側為二層商業建筑，西側緊鄰城項目東側為居住小區，南北兩側為二層商業建筑，西側緊鄰城 市主干道未央路市主干道未央路, ,城市整體意象一般城市整體意象一般 經濟技術指標經濟技術指標 規劃凈用地規劃凈用地 0.52Ha 規劃用地性質規劃用地性質 商業用地（B1） 使用年限使用年限 50年 容積率容積率 8.60 規劃總建筑面積規劃總建筑面積 51617 1 1 地上建筑面積地上建筑面積 44697 1.11.1公寓建筑面積公寓建筑面積 38217 1.21.2商業及公建建筑面積商業及公建建筑面積 6480 2
10、 2 地下建筑面積地下建筑面積 6920 建筑密度建筑密度 40% 綠地率綠地率 20.1% 建筑高度建筑高度 = 33.5 22.5 載重 (公斤/ 人數) 1600/21 1350/18 1000/13 800/10 轎廂尺 寸 （寬* 深*高， mm） 1950*1750* 2300 1950*14 00*2300 1600*14 00*2300 1350*14 00*2300 單部電 梯服務 面積 （） 4000 5000 6000 【引進無憂資產管理引進無憂資產管理】世聯無憂資產服務體系世聯無憂資產服務體系 “策劃、招商（租）、銷策劃、招商（租）、銷 售、運營”一體化解決方案，打造無
11、憂資產售、運營”一體化解決方案，打造無憂資產 【小結小結】 戶型戶型 結合市場平臺來看，最新規劃戶型面積區間相對合理，同時建議一室戶型變為零室產品，從而擴 大零室產品開間尺寸； 層高層高 為提升產品整體產品力，建議商住SOHO層高3.3m，商業一層層高為4.8m，二、三層層高為 4.5m； 大堂及空調配臵大堂及空調配臵 根據市場水平，結合本項目最新規劃方案，建議大堂面積約250，挑高9.3米精裝大堂，預留 空調機位 電梯電梯 基于商住SOHO硬件配臵與整體品質的融合，建議選擇合資電梯，電梯間打造突出品質舒適感 引進無憂資產引進無憂資產 管理管理 世聯無憂資產服務體系 “策劃、招商（租）、銷售、運營”一體化解決方案，打造無憂資 產； 64 以下是討論時間以下是討論時間 Thank you
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