1、索索 引引 基于宏觀環(huán)境下的戰(zhàn)略總則基于宏觀環(huán)境下的戰(zhàn)略總則 基于城市分析的區(qū)域認(rèn)識基于城市分析的區(qū)域認(rèn)識 基于項(xiàng)目分析的價(jià)值挖掘基于項(xiàng)目分析的價(jià)值挖掘 基于戰(zhàn)略總則的項(xiàng)目定位、發(fā)展策略基于戰(zhàn)略總則的項(xiàng)目定位、發(fā)展策略 基于項(xiàng)目定位、策略的營銷策略基于項(xiàng)目定位、策略的營銷策略 入市營銷策劃及銷售執(zhí)行入市營銷策劃及銷售執(zhí)行 萬象和萬象和 綜合體綜合體 營銷構(gòu)想營銷構(gòu)想 基于宏觀環(huán)境下的戰(zhàn)略總則基于宏觀環(huán)境下的戰(zhàn)略總則 基于城市分析的區(qū)域認(rèn)識基于城市分析的區(qū)域認(rèn)識 基于項(xiàng)目分析的價(jià)值挖掘基于項(xiàng)目分析的價(jià)值挖掘 基于戰(zhàn)略總則的項(xiàng)目定位、發(fā)展策略基于戰(zhàn)略總則的項(xiàng)目定位、發(fā)展策略 基于項(xiàng)目定位、策略的營

2、銷策略基于項(xiàng)目定位、策略的營銷策略 入市營銷策劃及銷售執(zhí)行入市營銷策劃及銷售執(zhí)行 濟(jì)寧，富邦來了，帶來“城市運(yùn)營商”的發(fā)展格局！濟(jì)寧，富邦來了，帶來“城市運(yùn)營商”的發(fā)展格局！ 濟(jì)寧，萬象和來了，帶來一座標(biāo)桿性城市運(yùn)營體，而不僅是城市綜合體！濟(jì)寧，萬象和來了，帶來一座標(biāo)桿性城市運(yùn)營體，而不僅是城市綜合體！ 宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析 城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境 房地產(chǎn)宏觀政策環(huán)境房地產(chǎn)宏觀政策環(huán)境 城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境 十一五期間，濟(jì)寧地區(qū)GDP總量在山東17地市排名一直居于前6位，增長率保持著 高增長的態(tài)勢，濟(jì)寧市的人均濟(jì)寧市的人均GDPGDP已達(dá)到上中等收入國家水平。已達(dá)到上中等收入國家水平。未來幾年濟(jì)

3、寧市的經(jīng)濟(jì)仍呈現(xiàn)穩(wěn)步未來幾年濟(jì)寧市的經(jīng)濟(jì)仍呈現(xiàn)穩(wěn)步 增長，居民收入水平提升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化。增長，居民收入水平提升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化。 0407年濟(jì)寧市經(jīng)濟(jì)增長示意圖 1102.16 1266.19 1456.09 1736 17.20% 17.30% 16.40% 16.30% 0 500 1000 1500 2000 2004年2005年2006年2007年 GDP(億元) 15.80% 16.00% 16.20% 16.40% 16.60% 16.80% 17.00% 17.20% 17.40% GDP增浮 GDP增長率 0 0 500500 10001000 15001500 200

4、02000 25002500 200820082009200920102010 GDP億元GDP億元 增長率%增長率% 2009年濟(jì)寧市GDP產(chǎn)值為2279億元，增長率為12.7%，遠(yuǎn)高于國家和山東省同期GDP增長率； 濟(jì)寧市近年GDP年均增長率為15%，濟(jì)寧市經(jīng)濟(jì)一直處穩(wěn)步增長階段；據(jù)預(yù)測，未來5年的GDP增長率依然 會保持在10%以上。 2009年濟(jì)寧市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，服務(wù)業(yè)比重逐漸增長，金融業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、科 技與信息服務(wù)業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、中介服務(wù)、會展業(yè)將是未來服務(wù)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)。 濟(jì)寧市未來經(jīng)濟(jì)仍呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展趨勢，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)癿經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。濟(jì)

5、寧市未來經(jīng)濟(jì)仍呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展趨勢，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)癿經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 根據(jù)世界銀行1999年的劃分標(biāo)準(zhǔn)：低收入國家為760美元以下，下中等收入國家為 760-3030美元，上中等收入國家為3031-9360美元，高收入國家為9361美元以上。 按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，濟(jì)寧市的人均濟(jì)寧市的人均GDPGDP已達(dá)到上中等收入國家水平已達(dá)到上中等收入國家水平。 銀監(jiān)會表示堅(jiān)持目前 4月23日 適度寬松信貸政策 以及調(diào)結(jié)構(gòu)的國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策。 國務(wù)院通過關(guān)于 決定調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例 改革工作癿意見 國務(wù)院公布固定資產(chǎn) 5月27日 投資項(xiàng)目資本金比例 癿調(diào)整結(jié)果 4月29日 2009年深化經(jīng)濟(jì)體制 將3

6、5%調(diào)低至20%。 宏觀政策環(huán)境分析 2009年宏觀政策在“松”不“緊”之間徘徊，宏觀政策在“松”不“緊”之間徘徊，2010年主基調(diào)是控制房價(jià)過快上漲和保年主基調(diào)是控制房價(jià)過快上漲和保 民生民生 2009年全國主要“寬松”政策列表年全國主要“寬松”政策列表 2009年全國主要“從緊”政策列表年全國主要“從緊”政策列表 旪間 3月5日 3月26日 4月15日 政策條目 兩會政店工作報(bào)告 央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā) 布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng) 信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國 民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展 的指導(dǎo)意見 國務(wù)院推出第三批中 央投資計(jì)劃 主要內(nèi)容 要采取更加積極措施穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定 房地產(chǎn)投資。 要求各信貸機(jī)構(gòu)對經(jīng)濟(jì)適用房

7、建設(shè)、房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)融資以及首次置業(yè)、改善型購房等 消費(fèi)需求給予較大力度的資金支持。 認(rèn)真落實(shí)擴(kuò)大投資的各項(xiàng)政策措施；著力擴(kuò) 多消費(fèi)特別是居民消費(fèi)；加快推勱重點(diǎn)產(chǎn)業(yè) 調(diào)整振興；加快推進(jìn)社會保障體系建設(shè)；繼 續(xù)做好金融支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工作。靈活運(yùn)用 各種貨幣政策工具，調(diào)節(jié)市場資金供求。 旪間 5月20日 5月25日 6月22日 政策條目 國稅總局發(fā)布了土地增 值稅清算管理規(guī)程癿通 知 國務(wù)院宣布將研究開征物 業(yè)稅 銀監(jiān)會印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步 加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的 通知中明確指出，要嚴(yán) 格執(zhí)行第二套房貸的有關(guān) 政策不勱搖 2010年，房地產(chǎn)進(jìn)入不惑之年！ 但是，如果不從根本上解決土地出讓制度，如此調(diào)控

8、的路依然很長。 粗略估計(jì)：土地成本30-35%政府拿走，加上建安成本配套費(fèi)35-40%，稅金12%左右， 房地產(chǎn)行業(yè)毛利率10-15%！ 綜合小結(jié)綜合小結(jié) 1、金融危機(jī)后，中國經(jīng)濟(jì)觸底反彈，房地產(chǎn)市場09年剛性需求釋放，濟(jì)寧 房地產(chǎn)市場價(jià)格連創(chuàng)新高，2010年仍保持著高增長態(tài)勢，市場供應(yīng) 透支。 。 2、成交結(jié)構(gòu)以中小套型首次置業(yè)和改善型住宅為主，市場發(fā)展較為健康； 商業(yè)和辦公類物業(yè)目前市場存量與成交均較小，機(jī)會與挑戰(zhàn)并存。 依據(jù)對濟(jì)寧市場的初步調(diào)研和分析（此處略去市場調(diào)研內(nèi)容） 3、宏觀政策由2009年的在“松”不“緊”間徘徊意在“保增長、調(diào)結(jié)極、 促改 革、惠民生”；轉(zhuǎn)為2010年嚴(yán)控房地

9、產(chǎn)過快增長，自2月12日以來，對房地產(chǎn) 調(diào) 控政策接連不斷。 4、濟(jì)寧市區(qū)土地稀缺，造成在售項(xiàng)目價(jià)格、土地價(jià)格連創(chuàng)新高。 項(xiàng)目戰(zhàn)略總則項(xiàng)目戰(zhàn)略總則 濟(jì)寧房地產(chǎn)市場仍處于不斷上升期，本項(xiàng)目面臨較好的市場旪機(jī)。 城市中心區(qū)土地的奇缺為項(xiàng)目提供空前的投資機(jī)遇。 未來經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境的不確定性，對項(xiàng)目的運(yùn)作速度提出挑戓。 基于以上決定了本項(xiàng)目的開發(fā)總戰(zhàn)略： 做房地產(chǎn)市場的主流項(xiàng)目（規(guī)模和稀缺）做房地產(chǎn)市場的主流項(xiàng)目（規(guī)模和稀缺） 做濟(jì)寧市場的銷量快速項(xiàng)目（速度）做濟(jì)寧市場的銷量快速項(xiàng)目（速度） 做濟(jì)寧市場的標(biāo)桿項(xiàng)目（唯一性）做濟(jì)寧市場的標(biāo)桿項(xiàng)目（唯一性） 索索 引引 基于市場分析的戰(zhàn)略總則基于市場分析的

10、戰(zhàn)略總則 基于城市分析的區(qū)域認(rèn)識基于城市分析的區(qū)域認(rèn)識 基于項(xiàng)目分析的價(jià)值挖掘基于項(xiàng)目分析的價(jià)值挖掘 基于戰(zhàn)略選擇的項(xiàng)目定位、發(fā)展策略基于戰(zhàn)略選擇的項(xiàng)目定位、發(fā)展策略 基于項(xiàng)目定位、策略的營銷策略基于項(xiàng)目定位、策略的營銷策略 入市營銷策劃及銷售執(zhí)行入市營銷策劃及銷售執(zhí)行 城市概況最具發(fā)展?jié)摿Φ聂斈现行某鞘?N N 濟(jì)寧位于山東省南部，地處蘇魯豫皖四省 結(jié)合部，東鄰臨沂，西與牡丹之鄉(xiāng)菏澤接 壤，南面是棗莊市和江蘇省徐州市，北與 泰安交界，西北隔黃河與聊城市相望。 最北端為北緯3557；最南端為北緯 3426；最東端是為東經(jīng)11736； 最西端為東經(jīng)11552；南北長167公里 東西寬158公里。

11、 濟(jì)寧市轄二區(qū)三市七縣，即市中區(qū)、任城 區(qū)、曲阜市、兗州市、鄒城市、微山縣、 魚臺縣、金鄉(xiāng)縣、嘉祥縣、汶上縣、泗水 縣、梁山縣。 濟(jì)寧是魯南經(jīng)濟(jì)帶中濟(jì)寧是魯南經(jīng)濟(jì)帶中 心城市、三陸口岸、運(yùn)河心城市、三陸口岸、運(yùn)河 之都，是最具發(fā)展?jié)摿Τ侵?，是最具發(fā)展?jié)摿Τ?市之一。市之一。 新一輪的城市發(fā)展推動(dòng)濟(jì)寧高檔商業(yè)辦公和居住向東。商業(yè)中心逐漸東移。新一輪的城市發(fā)展推動(dòng)濟(jì)寧高檔商業(yè)辦公和居住向東。商業(yè)中心逐漸東移。 城市發(fā)展方向 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值 一座城市一座城市建設(shè)全面提升的濟(jì)寧新區(qū)（都心源動(dòng)力）建設(shè)全面提升的濟(jì)寧新區(qū)（都心源動(dòng)力） 一個(gè)方向一個(gè)方向城市發(fā)展方向（成功人士居住消費(fèi)中心）城市發(fā)

12、展方向（成功人士居住消費(fèi)中心） 一條城市主干道一條城市主干道洸河路（濟(jì)寧第一坐標(biāo)高度）洸河路（濟(jì)寧第一坐標(biāo)高度） 一個(gè)未來一個(gè)未來未來生活前景（城市最具活力的區(qū)域）未來生活前景（城市最具活力的區(qū)域） 索索 引引 基于市場分析的戰(zhàn)略總則基于市場分析的戰(zhàn)略總則 基于城市分析的區(qū)域認(rèn)識基于城市分析的區(qū)域認(rèn)識 基于項(xiàng)目分析的價(jià)值挖掘基于項(xiàng)目分析的價(jià)值挖掘 基于戰(zhàn)略選擇的項(xiàng)目定位、發(fā)展策略基于戰(zhàn)略選擇的項(xiàng)目定位、發(fā)展策略 基于項(xiàng)目定位、策略的營銷策略基于項(xiàng)目定位、策略的營銷策略 入市營銷策劃及銷售執(zhí)行入市營銷策劃及銷售執(zhí)行 項(xiàng)目自身研判項(xiàng)目自身研判 項(xiàng)目自身SWOT分析 優(yōu)勢優(yōu)勢 位置優(yōu)越、交通便利、配

13、套完善。 三十五萬新都心城市綜合體，產(chǎn)品豐富。 地塊平整，對項(xiàng)目整體規(guī)劃形成利好； 俯瞰城市景觀好，提升項(xiàng)目附加值； 劣勢劣勢 地塊平整，會相應(yīng)降低開發(fā)成本； 酒店聚集區(qū)，對未來酒店經(jīng)營初期存在競爭威脅； 規(guī)模性經(jīng)營，對交通壓力帶來新的負(fù)擔(dān)，對內(nèi)部交通和停車組織提出難題； 項(xiàng)目建設(shè)周期長，期間新推出的商業(yè)如佳世客、貴和開發(fā)區(qū)店以及重合功能項(xiàng)目的推出，會形成重合競爭。 機(jī)會機(jī)會 新一輪城市發(fā)展將帶動(dòng)本區(qū)域經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢發(fā)展； 省運(yùn)會和開發(fā)區(qū)升格，將為項(xiàng)目未來的運(yùn)作帶來重多利好。 威脅威脅 圍合式競爭，將在一定程度上分化項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢，特別是某個(gè)功能性物業(yè)的重合競爭，會分化客源； 房地產(chǎn)市場發(fā)

14、展的不確定性和國家政策的調(diào)整。 項(xiàng)目自身價(jià)值發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目自身價(jià)值發(fā)現(xiàn) 環(huán)境價(jià)值：新都心風(fēng)景線、濟(jì)寧第一高度、國際現(xiàn)代建筑群。環(huán)境價(jià)值：新都心風(fēng)景線、濟(jì)寧第一高度、國際現(xiàn)代建筑群。 開發(fā)價(jià)值：都心商業(yè)引擎、中心源動(dòng)力、經(jīng)濟(jì)效益。開發(fā)價(jià)值：都心商業(yè)引擎、中心源動(dòng)力、經(jīng)濟(jì)效益。 延伸價(jià)值：產(chǎn)品、服務(wù)升級、公司品牌價(jià)值提升、運(yùn)營城市社會效益。延伸價(jià)值：產(chǎn)品、服務(wù)升級、公司品牌價(jià)值提升、運(yùn)營城市社會效益。 機(jī)會價(jià)值：機(jī)會價(jià)值：拉動(dòng)內(nèi)需加大基礎(chǔ)建設(shè)、加快城市化步伐、整體經(jīng)濟(jì)回暖、拉動(dòng)內(nèi)需加大基礎(chǔ)建設(shè)、加快城市化步伐、整體經(jīng)濟(jì)回暖、房房 地產(chǎn)市場再次進(jìn)入快車道地產(chǎn)市場再次進(jìn)入快車道進(jìn)入初步成熟期的房地產(chǎn)市場將行

15、業(yè)帶入一個(gè)更高進(jìn)入初步成熟期的房地產(chǎn)市場將行業(yè)帶入一個(gè)更高 層次。層次。 索索 引引 基于市場分析的戰(zhàn)略總則基于市場分析的戰(zhàn)略總則 基于城市分析的區(qū)域認(rèn)識基于城市分析的區(qū)域認(rèn)識 基于項(xiàng)目分析的價(jià)值挖掘基于項(xiàng)目分析的價(jià)值挖掘 基于戰(zhàn)略選擇的項(xiàng)目定位、發(fā)展策略基于戰(zhàn)略選擇的項(xiàng)目定位、發(fā)展策略 基于項(xiàng)目定位策略的營銷策略基于項(xiàng)目定位策略的營銷策略 入市營銷策劃及銷售執(zhí)行入市營銷策劃及銷售執(zhí)行 項(xiàng)目競爭戰(zhàn)略 項(xiàng)目競爭戰(zhàn)略 領(lǐng)導(dǎo)者（Market-Leader） 價(jià)格壟斷 產(chǎn)品不可復(fù)制 唯一性、規(guī)模 追隨者（Market-Followers） 搭便車，借勢 以小搏大 價(jià)格戰(zhàn)制造者 挑戰(zhàn)者（Market-C

16、hallenger） 改變游戲規(guī)則 強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn) 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 補(bǔ)充者（Market-Niches） 目標(biāo)明確，挖掘客戶 瞄準(zhǔn)市場縫隙 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) 競爭戰(zhàn)略：做市場的領(lǐng)導(dǎo)者 一、項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略一、項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位整體定位 發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略 投資戰(zhàn)略 進(jìn)軍該區(qū)域的目的！ 在紅海中，我們是商業(yè)市場的領(lǐng)頭羊。 企業(yè)的發(fā)展注定我們要站的更高，看的更遠(yuǎn)。 藍(lán)海戰(zhàn)略提醒我們，我們在濟(jì)寧有良好癿先天機(jī)會強(qiáng)占市場空白。 公司的資源、項(xiàng)目品牌優(yōu)勢和帶動(dòng)效應(yīng)，勢必存在廣闊的市場空間公司的資源、項(xiàng)目品牌優(yōu)勢和帶動(dòng)效應(yīng)，勢必存在廣闊的市場空間 核心價(jià)值提煉 小盤 以單一功能開

17、發(fā) 追求短期市場價(jià)值最大 單樓盤開發(fā)短期市場實(shí)現(xiàn) 大盤開發(fā)成功基本點(diǎn)： 發(fā)展戰(zhàn)略與定位 功能配比 分功能規(guī)劃 啟動(dòng)與分期計(jì)劃。 大盤 大盤注重功能多元化 前期與后期的協(xié)同發(fā)展 長期價(jià)值增長為指導(dǎo)思想 小盤建樓，大盤造城； 小盤賣房子，大盤賣生活、文化； 小盤贏短期利潤，大盤贏長期品牌； 定位思考 東部中央商圈輪廓初現(xiàn)！東部中央商圈輪廓初現(xiàn)！ 定 高 位 度 復(fù)合功能定位復(fù)合功能定位 卓絕全國視野卓絕全國視野 社 升 會 值 效 潛 應(yīng) 力 新城市地標(biāo)的標(biāo)識性社會效應(yīng)新城市地標(biāo)的標(biāo)識性社會效應(yīng) 嶄新的盈利模式巨大的升值潛力嶄新的盈利模式巨大的升值潛力 項(xiàng)目整體定位 濟(jì)寧首席世界級城市運(yùn)營體 環(huán)渤

18、海：輻射范圍濟(jì)鄒曲兗-魯南山東省淮海經(jīng)濟(jì)帶 首 席：規(guī)模、定位 運(yùn)營體：提升高度，引領(lǐng)城市運(yùn)營 國內(nèi)外綜合體案例借鑒 國際、國內(nèi)成功綜合體國際、國內(nèi)成功綜合體 借鑒案例： 杭州萬象城 日本六本木 北京柏悅居 SOHO系列 成功要素分析成功要素分析 香港太古廣場 上海金茂多廈 青島萬達(dá)廣場 濟(jì)南明珠國際商務(wù)港 借鑒意義借鑒意義 站在成功者的肩膀上，才能看的更遠(yuǎn)。 濟(jì)南綜合體案例 濟(jì)南明珠國際商務(wù)港濟(jì)南明珠國際商務(wù)港 規(guī)模：規(guī)模：91000平方米，平方米，52層，層，188米高米高 區(qū)位：區(qū)位：位于濟(jì)南市經(jīng)一緯三路交匯處，北鄰濟(jì)南 火車站，地處濟(jì)南最新規(guī)劃的中央商務(wù)區(qū)門戶地 帶，附近有20多條市內(nèi)

19、公交線路。 業(yè)態(tài)組合：業(yè)態(tài)組合：星級酒店、酒店式商務(wù)公寓、5A甲級 寫字樓、國際商城、國際會館、國際會議中心 項(xiàng)目成功點(diǎn)：項(xiàng)目成功點(diǎn)：2003-2005年年在項(xiàng)目運(yùn)作中，通過搶 占市場空白，挖掘區(qū)域歷史和項(xiàng)目第一高樓的品 牌價(jià)值。利用經(jīng)一路改造契機(jī)，以“口岸物業(yè)” 和“國際推廣”宣傳，使項(xiàng)目公開發(fā)售后半 年內(nèi)成功實(shí)現(xiàn)2億銷售額。 國內(nèi)外綜合體案例借鑒國內(nèi)外綜合體案例借鑒 對本案綜合啟示對本案綜合啟示 收益模式 主要以銷售 和租賃組合， 低總價(jià)產(chǎn)品 將是啟動(dòng)銷 售的關(guān)鍵， 品牌引領(lǐng)的 租賃是制勝 的關(guān)鍵。 5萬以下的 單體體量產(chǎn)品 線較單純，5 萬以上的單體 體量可組合同 類終端客群的 不同產(chǎn)品

20、。 SOHO/LO FT等適眾類產(chǎn) 品可緩解可售 辦公體量的資 金壓力。租賃 型辦公和高星 級酒店的組合 可迅速提升單 體租賃價(jià)值。 藝術(shù)、文 化氛圍的融 入往往形成 項(xiàng)目突出亮 點(diǎn)，提升項(xiàng) 目品位。 領(lǐng)頭效應(yīng)，是啟動(dòng) 銷售的關(guān)鍵 產(chǎn)品組合對位 資金回籠 和價(jià)值提升并用 亮點(diǎn)和品味提升 客戶需求 社會新銳 首次置業(yè) 31-35歲 單身或三口之家 過渡性、兼興投資 小戶型、精裝修 本市區(qū)域內(nèi)客戶 地緣客戶 核心客戶核心客戶 重要客戶重要客戶 游離客戶游離客戶 財(cái)富階層（資產(chǎn)階級） 改善型自住置業(yè) 35-55歲 功能性改善 亊業(yè)成功型（外貿(mào)業(yè)、 銀行、保險(xiǎn)等中層以上、 小型私營業(yè)主） 多次置業(yè) 4

21、5歲以上 三口以上 兒女置業(yè)、投資 財(cái)富階層 客戶需求 客群屬性客群屬性 產(chǎn)品需求產(chǎn)品需求 資產(chǎn)階層 年齡階段 教育背景 生活形態(tài) 職業(yè)背景 地域來源 購房動(dòng)機(jī) 生活習(xí)慣 中高端人群、資產(chǎn)階級為主 35-45歲 大本以上高學(xué)歷 亊業(yè)上升，雄厚資金能力，資產(chǎn)型 國企、政府、外貿(mào)、金融為主 原住10%、濟(jì)寧市及其他地區(qū)50%、 省內(nèi)其他地區(qū)20%、其余20% 功能性改善為主80%、投資為輔 20% 喜歡熱鬧、講究品位、引領(lǐng)者、 強(qiáng)調(diào)便捷、生活節(jié)奏快 面積區(qū)間 產(chǎn)品類型 裝修 其他產(chǎn)品 關(guān)注點(diǎn) 40-80、100-120 小高局、高局 精裝修、菜單式 工作屬地、就近原則 設(shè)計(jì)感、附加值、功能及構(gòu)件

22、復(fù)合性、高性價(jià)比 寬景露臺、入戶花園 旪尚、簡潔、金屬感 酒店式服務(wù) 開發(fā)戰(zhàn)略思考 功能區(qū)間分布思考 不同類型的物業(yè)在不同類型的物業(yè)在 綜合體中的作用綜合體中的作用 酒店：代表性物業(yè)，標(biāo) 志綜合體整體檔次 各種物業(yè)作用及相互關(guān)系 不同類型的物業(yè)在綜不同類型的物業(yè)在綜 合體中的相互關(guān)系合體中的相互關(guān)系 住宅：為商業(yè)提供客源；公 寓可為寫字樓提供配套 商業(yè)：提升區(qū)域品質(zhì)， 聚集人氣，可實(shí)現(xiàn)較高利 潤，承擔(dān)某種社會職能， 可以塑造不關(guān)他項(xiàng)目較多 的差異，項(xiàng)目的活力核心。 住宅住宅 商業(yè)商業(yè) 酒店酒店 辦公辦公 商業(yè)：商業(yè)為寫字樓、酒店 及公寓提供配套；商業(yè)也能會 給公寓帶來負(fù)面影響（私密性 等） 寫

23、字樓：可以為商業(yè)、酒店、 寫字樓：衡量綜合體的 形象價(jià)值，可樹立項(xiàng)目高 端形象。 住宅：開發(fā)商主要資金 回收源，通過細(xì)致產(chǎn)品規(guī) 劃和包裝，滿足中長期居 住者的要求。 公寓帶來潛在客戶；寫字樓可 以提高商業(yè)整體檔次； 寫字樓和酒店可以公用配套 酒店：酒店可以為公寓和寫 字樓提供共享的服務(wù)與配套設(shè)施 酒店庖可以提高項(xiàng)目的整體檔次。 二、分業(yè)態(tài)定位二、分業(yè)態(tài)定位 功能定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 價(jià)格定位 住宅定位 功能區(qū)間細(xì)分策略住宅部分 建筑形式： 在滿足容積率前提下，盡量提高板樓比例，增強(qiáng)項(xiàng)目居住品質(zhì) 面積配比： 三房為主、舒適型兩房為輔 配套策略： 精裝 銷售均價(jià)： 住宅均價(jià)8000元/平方米（

24、含1500元/平方米裝修） 房型房型 兩室兩廳 三室一廳或三房兩廳 三室兩廳 四室兩廳 復(fù)式 面積區(qū)間面積區(qū)間 70-85 90130 140160 170200 210以上 所占比例所占比例 5% 30% 45% 15% 5% 產(chǎn)品創(chuàng)新 功能區(qū)間細(xì)分策略住宅部分 90 70政策下的戶型創(chuàng)新 1. 低臺凸窗或落地凸窗 2. 入戶花園和大進(jìn)深陽臺 3. 贈(zèng)送大露臺或半地下室 4. 共享梯廳 5. 隱藏式衣櫥 6. 可拆卸凸窗或可打掉步入式凸窗梁 7. 空調(diào)機(jī)安放處變生活陽臺 8. 空中花園 9. 錯(cuò)層陽臺 目標(biāo)客戶、主題概念 功能匙間紳分策略住宅部分 目標(biāo)客戶： 本土精英80%；省內(nèi)人士20%；

25、 主題概念： 首席涉外公寓 城市精英生活城 寫字樓定位 功能匙間紳分策略寫字樓部分 SOHO辦公、面積范圍60100 中小企業(yè)、面積范圍120200 提升整體形象企業(yè)總部、面積范圍3001000 價(jià)格定位： SOHO辦公均價(jià)：9000元/（簡單裝修） 5A寫字樓均價(jià)：12000元/（毛坯） 先期個(gè)性化、低總價(jià)產(chǎn)品吸引客戶購買，拉動(dòng)人氣 后期高品質(zhì)產(chǎn)品，提升項(xiàng)目整體形象 寫字樓目標(biāo)客戶、主題概念 功能區(qū)間細(xì)分策略高級寫字樓部分 企業(yè)類型 辦公需求 目標(biāo)客戶： 本土企業(yè)總部、行業(yè)內(nèi)實(shí)力企業(yè) 主題概念： 5A智能生態(tài)辦公空間 擴(kuò)張型企業(yè) 穩(wěn)定型企業(yè) 發(fā)展型企業(yè) 成長型企業(yè) 創(chuàng)業(yè)型企業(yè) 選擇頂級寫字樓

26、，常常使用整層， 較獨(dú)立的企業(yè)辦公空間，面積在 500 m2 以上。 多在高檔寫字樓，面積要求在500 m2以內(nèi) 。 多在中高檔寫字間，面積要求 200m2以上 。 多在中檔寫字間，或商住公寓，面 積在100m2 左右。 多在低檔寫字間或商住公寓，面 積在40-50m2 。 目標(biāo)客戶、主題概念 功能區(qū)間細(xì)分策略SOHO辦公 企業(yè)類型 辦公需求 目標(biāo)客戶： 本土外貿(mào)、物流、金融、會 計(jì)、律師亊務(wù)所等人員密集 型企業(yè)；投資客戶； 主題概念： 口岸標(biāo)桿SOHO 精英級商務(wù)領(lǐng)地 擴(kuò)張型企業(yè) 穩(wěn)定型企業(yè) 發(fā)展型企業(yè) 成長型企業(yè) 創(chuàng)業(yè)型企業(yè) 選擇頂級寫字樓，常常使用整層， 較獨(dú)立的企業(yè)辦公空間，面積在 1

27、000 m2 以上。 多在高檔寫字樓，面積要求在500 m2以上 。 多在中高檔寫字間，面積要求 200m2以上 。 多在中檔寫字間，或商住公寓，面 積在100m2 左右。 多在的低檔寫字間或商住公寓，面 積在40-50m2 。 凈 高 局 高 產(chǎn)品創(chuàng)新 功能區(qū)間細(xì)分策略辦公部分 智能化辦公樓的空間要求： 從功能、空調(diào)系統(tǒng)、采光綜合考慮以2.4-3.0米為宜，通常與樓面面積有關(guān) 由于多量管道和布線，以及不同的布線方式，一般層高在3.6-4.2米為宜 智能化寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)層規(guī)模： 采 光 超大規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)局會導(dǎo)致辦公黑匣子，人們對自然采光有一定的要求， 建議本項(xiàng)目單側(cè)采光深度控制在10-12米，雙側(cè)

28、為20-24米 防火規(guī)范 平面利用系 數(shù)對規(guī)模的 影響 以高局為例有自動(dòng)滅火設(shè)備則可以達(dá)到2000平斱米，否則要考慮消防分 區(qū) 標(biāo)準(zhǔn)局面積為2000平米左右利用率最高 索索 引引 基于市場分析的戰(zhàn)略總則基于市場分析的戰(zhàn)略總則 基于城市分析的區(qū)域認(rèn)識基于城市分析的區(qū)域認(rèn)識 基于項(xiàng)目分析的價(jià)值挖掘基于項(xiàng)目分析的價(jià)值挖掘 基于戰(zhàn)略選擇的項(xiàng)目定位、發(fā)展策略基于戰(zhàn)略選擇的項(xiàng)目定位、發(fā)展策略 基于項(xiàng)目定位策略的營銷策略基于項(xiàng)目定位策略的營銷策略 入市營銷策劃及銷售執(zhí)行入市營銷策劃及銷售執(zhí)行 營銷策略營銷策略 總體運(yùn)營戰(zhàn)略 分期營銷策略 總體形象定位 啟動(dòng)期營銷推廣執(zhí)行計(jì)劃 總體運(yùn)營戰(zhàn)略總體運(yùn)營戰(zhàn)略 三大開

29、發(fā)目標(biāo)三大開發(fā)目標(biāo) 1、形象目標(biāo)、形象目標(biāo) 城市坐標(biāo)：項(xiàng)目除了収展建設(shè)外，迓需要承載區(qū)域行政、商務(wù)中心的功能；同時(shí)城市坐標(biāo)：項(xiàng)目除了収展建設(shè)外，迓需要承載區(qū)域行政、商務(wù)中心的功能；同時(shí) 作為核心區(qū)位的代表性項(xiàng)目，還承擔(dān)著區(qū)域核心的城市形象功能； 城市中心示范：項(xiàng)目以高等級的定位和超前的規(guī)劃，在全省的新城建設(shè)領(lǐng)域內(nèi)具有城市中心示范：項(xiàng)目以高等級的定位和超前的規(guī)劃，在全省的新城建設(shè)領(lǐng)域內(nèi)具有 非常明顯的領(lǐng)先性和示范性。 2、市場目標(biāo)、市場目標(biāo) 城市城市CBD：項(xiàng)目綜合功能和核心位置奠定了無可勱搖的商務(wù)“首府”地位，在濟(jì)寧：項(xiàng)目綜合功能和核心位置奠定了無可勱搖的商務(wù)“首府”地位，在濟(jì)寧商圈 體系中具

30、有獨(dú)特優(yōu)勢，對于區(qū)域輻射基礎(chǔ)上有機(jī)會匯聚城區(qū)商務(wù)需求。 3、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo) 利潤高點(diǎn)：以土地價(jià)值、區(qū)位發(fā)展?jié)摿透叩燃壱?guī)劃為支撐，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤具有利潤高點(diǎn)：以土地價(jià)值、區(qū)位發(fā)展?jié)摿透叩燃壱?guī)劃為支撐，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤具有 不可低估的潛力，并且全運(yùn)會利好對于項(xiàng)目的價(jià)值提升將具有非常明顯的作用。 總體運(yùn)營戰(zhàn)略 六大基本特征六大基本特征 商務(wù)性商務(wù)性 核心性核心性 升級性升級性 開創(chuàng)性開創(chuàng)性 生態(tài)型生態(tài)型 便捷性便捷性 總體運(yùn)營戰(zhàn)略 現(xiàn)有區(qū)位形象 區(qū)域未來潛力 項(xiàng)目高端定位 現(xiàn)有營銷壓力 樹城市之名樹城市之名 行地產(chǎn)之實(shí)行地產(chǎn)之實(shí) 穩(wěn)扎穩(wěn)打穩(wěn)扎穩(wěn)打 適度透支適度透支 營銷 策略 分期營銷戰(zhàn)略 省

31、運(yùn)召開 2010 2011 2012 2013 2014 主推 住宅 商業(yè) SOHO辦公 商業(yè)街 產(chǎn)品 住宅 寫字樓 投資型公寓 酒店 酒店式公寓 營運(yùn) 模式 配合政府 招商 出售 出售為主 出售+出租 高峽蓄水 另辟蹊徑 高丼高打 租售并舉 營造勢能 迅速切入 適度透支 價(jià)值釋放 總體形象定位 便捷性 生態(tài)型 核心性 知識型 開創(chuàng)性 升級性 三三 大大 關(guān)關(guān) 鍵鍵 詞詞 中 央 財(cái) 智 頂 級 啟動(dòng)期營銷推廣執(zhí)行計(jì)劃 IV 誘之以利 III 信之以友 II 動(dòng)之以勢 I 曉之以名 新聞事件點(diǎn)新聞事件點(diǎn) 連環(huán)“新政” 群落聚合 磁場先構(gòu) 先聲奪人 局部啟動(dòng) 住宅認(rèn)籌 超高層綜合體 住宅預(yù)售 商

32、業(yè)將進(jìn)駐 商業(yè)開工 規(guī)劃展示 現(xiàn)代售樓部開放 啟動(dòng)期營銷推廣執(zhí)行計(jì)劃 先聲奪人先聲奪人 橫空出世 城市發(fā)展論壇 由濟(jì)寧市政府或規(guī)劃局 邀請國內(nèi)外知名專家、 各級政店代表共同就 核心區(qū)規(guī)劃和項(xiàng)目規(guī)劃 迕行研討，并由媒體 全程報(bào)導(dǎo)。 眾星拱月 商業(yè)和酒店品牌招標(biāo) 商業(yè)在建設(shè)中和酒店在建 設(shè)之前，先與國際性五星 級品牌酒店和知名商業(yè)品 牌進(jìn)行意向洽談，以招標(biāo) 形式確定戰(zhàn)略伙伴，以保 證契和度和規(guī)劃高起點(diǎn)。 名至實(shí)歸 聯(lián)合國最佳范例獎(jiǎng) 由政店和開發(fā)収商聯(lián)合 申請“聯(lián)合國最佳范例獎(jiǎng)”， 確定項(xiàng)目的建設(shè)示范地位。 建議邀請影響力人物出場 如龍永圖、顧云昌等 啟動(dòng)期營銷推廣執(zhí)行計(jì)劃 磁場先構(gòu)磁場先構(gòu) 商業(yè)

33、酒店 用商業(yè)品牌號召力構(gòu)筑磁場。 用國際級知名酒店品牌和建筑 的地標(biāo)性先行構(gòu)筑磁場。 展播車-移動(dòng)電子樓書 LED超屏-巨型電子樓書 售樓處 主題II “未來時(shí)空” 外飾II金屬質(zhì)/未來感 內(nèi)飾II科技感/超時(shí)空 道興II全息式/多媒體 索索 引引 基于市場分析的戰(zhàn)略總則基于市場分析的戰(zhàn)略總則 基于城市分析的區(qū)域認(rèn)識基于城市分析的區(qū)域認(rèn)識 基于項(xiàng)目分析的價(jià)值挖掘基于項(xiàng)目分析的價(jià)值挖掘 基于戰(zhàn)略選擇的項(xiàng)目定位、發(fā)展策略基于戰(zhàn)略選擇的項(xiàng)目定位、發(fā)展策略 基于項(xiàng)目定位策略的營銷策略基于項(xiàng)目定位策略的營銷策略 入市營銷策劃及銷售執(zhí)行入市營銷策劃及銷售執(zhí)行 一、銷售策略一、銷售策略 入市旪機(jī) 整體銷售安

34、排 入市時(shí)機(jī) 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)建議 建議項(xiàng)目2011年5月入市 考慮因素：售樓中心、樣板房設(shè)計(jì)、裝修和前期宣傳造勢需要一定時(shí)間。 綜合本案各因素，建議項(xiàng)目在2010年5月入市宣傳，項(xiàng)目的首次正式公開亮相，把該階段 作為恰當(dāng)?shù)耐茝V起點(diǎn)。2011年9月一期住宅進(jìn)入開盤銷售。 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)建議理由： 項(xiàng)目施工已進(jìn)入一個(gè)階段，通過前期新聞亊件炒作，入市宣傳有所依托，利于積累客戶。 避開目前房產(chǎn)市場形勢不明朗的上半年，在正確研判下進(jìn)行項(xiàng)目操作，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 考慮到六月份完成商業(yè)部分主體利用四個(gè)月的旪間積累客戶，2011年9月解籌選擇在傳統(tǒng) 旺季來臨，屆時(shí)項(xiàng)目商業(yè)有望初步呈現(xiàn)，有利于項(xiàng)目強(qiáng)銷。 整體銷售節(jié)奏

35、安排 2011年5月 2011年9月 2012年5月 2013年5月 2014年9月 銷售分期 第一銷售周期 第二銷售周期 第三銷售周期 第四銷售周期 第五銷售周期 銷售物業(yè)類別 住宅 價(jià)格走勢 精裝：8000 公寓、寫字樓 精裝9500 毛坯12000 SOHO、商業(yè)、公寓 精裝：9500-12500 商業(yè) 毛坯：15000 酒店、酒店式公寓 精裝：13500 總銷售周期42個(gè)月，銷售目標(biāo)額50億元 價(jià)格策略和價(jià)格走勢 價(jià)格策略及走勢 業(yè)態(tài) 住宅 投資型公寓 辦公樓（5A） 辦公樓（SOHO） 酒店式公寓 商業(yè) 銷售均價(jià)（元/） 價(jià)格說明 8000 含裝修 1500元/ 9500 含2000

36、元/裝 修 12000 毛坯 9500 含600元/裝修 13500 含3000元/ 裝修家具家電 15000 含公共 部位裝修 平開高走 小步快跑 建立標(biāo)杄 多戶優(yōu)惠 團(tuán)購優(yōu)先 入市收籌策略 建立客戶俱樂部 賣卡收籌 開盤解籌 客帶計(jì)劃，持續(xù)收籌，加推解籌 3 5 9 10 11 12 1 2 收籌策略：廣開渠道，由量到質(zhì)，定點(diǎn)解籌，以點(diǎn)帶面 認(rèn)購政策：藍(lán)籌2萬抵4萬 紅籌1萬抵2萬 開盤策略 開盤策略：積蓄力量，集中引爆， 現(xiàn)場造勢，以眾逼寡，促進(jìn)成交。 一期營銷總控圖 銷售節(jié)點(diǎn) 2011年3月5月 6月9月 商業(yè)模擬空間開放 住宅樣板間開放 9月2012年9月 寫字樓模擬空間開放 公寓樣

37、板間開放 6月12月 推廣方向 概念導(dǎo)入 客戶積累 項(xiàng)目導(dǎo)入 收籌開盤 產(chǎn)品導(dǎo)入 主打價(jià)值空間 產(chǎn)品導(dǎo)入 二期預(yù)熱 現(xiàn)場包裝 外部展示 七宗最系統(tǒng)到位 外部導(dǎo)示 參加春季房展會 開盤氛圍營造 住交會、商場展示 推廣主題 價(jià)值 商業(yè)和酒店品牌預(yù)告 世界級生活城 戶外、報(bào)紙、雜志、 媒體安排 夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò) 戶外、報(bào)紙、夾報(bào)、 網(wǎng)絡(luò)、短信 戶外、報(bào)紙、夾報(bào)、 派報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、短信 戶外、報(bào)紙、夾報(bào)、 派報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、短信 活動(dòng)安排 城市發(fā)展論壇 現(xiàn)場認(rèn)籌開放活動(dòng) 購房抽獎(jiǎng)全國游 音樂節(jié)購房抽獎(jiǎng) 歐洲游 圣誕節(jié)活動(dòng) 沙盤、VI系統(tǒng)、樓書、 物料 折頁、戶型單頁、海 海報(bào)、客戶通訊 海報(bào)、客戶通訊 海報(bào)、客戶通訊

38、 報(bào)、特色禮品 目標(biāo)回款 5億 4億 售樓處開放 創(chuàng)新營銷 銷售十大渠道創(chuàng)新銷售十大渠道創(chuàng)新 內(nèi)部員工渠道。內(nèi)部員工渠道。內(nèi)部員工指標(biāo)，折扣優(yōu)惠。比如 部門經(jīng)理以上。 合作單位渠道。合作單位渠道。合作乙方，房源抵扣付款。比如 施工單位。 成交業(yè)主渠道。成交業(yè)主渠道。老帶新，新思路，系統(tǒng)化。比如 客戶會。 中介代理渠道。中介代理渠道。利用客戶資源，特殊房源。比如 小戶型產(chǎn)品。 跨界合作渠道?？缃绾献髑?。相關(guān)行業(yè)領(lǐng)域，雙贏操作。比如 銀行學(xué)校。 意見領(lǐng)袖渠道。意見領(lǐng)袖渠道。資源型個(gè)人與團(tuán)體，分銷。比如 媒體老總。 企業(yè)團(tuán)購渠道。企業(yè)團(tuán)購渠道。政店，企業(yè)，團(tuán)體，團(tuán)購。比如 搜房購房團(tuán)。 媒體團(tuán)購渠

39、道。媒體團(tuán)購渠道。報(bào)社，網(wǎng)站，電視，團(tuán)購。比如 異地看房團(tuán)。 特定小區(qū)渠道。特定小區(qū)渠道。廣告，展示，活動(dòng)，推介。比如 原有老社區(qū)。 各類展會渠道。各類展會渠道。客群相符，周期相配，傍。比如 教育展。 二、推廣策略二、推廣策略 推廣策略 媒體整合 推廣費(fèi)用預(yù)算 推廣策略 總體推廣策略 品牌戰(zhàn)略，借勢營銷精英團(tuán)隊(duì)(設(shè)計(jì)、管理、景觀、物業(yè)、酒店 等國際品牌）的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，強(qiáng)勢打造區(qū)域龍頭項(xiàng)目；高綜合品質(zhì)、獨(dú)特的綜合 項(xiàng)目優(yōu)勢拉動(dòng)產(chǎn)品品質(zhì)提升。 差異化戰(zhàn)略形成項(xiàng)目產(chǎn)品與地段的對接，避克產(chǎn)品同質(zhì)化，建立核 心競爭優(yōu)勢，差異化的推廣手段和策略是項(xiàng)目致勝的保證。 渠道戰(zhàn)略利用企業(yè)、政府特有渠道和合作單位良好

40、的業(yè)內(nèi)關(guān)系，配和客 戶渠道，開拓業(yè)界市場，獲得較佳的開發(fā)軟環(huán)境和暢通的銷售渠道。 圈局營銷戰(zhàn)略根據(jù)客戶的“局次”特征，迕行圍和細(xì)分、洞悉消 費(fèi)習(xí)慣的基礎(chǔ)上，制定相應(yīng)的銷售策略和公關(guān)營銷活動(dòng)。 推廣戰(zhàn)略 營銷戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)構(gòu)成圖 形象定位 推廣主題 推廣節(jié)奏 廣告策略 營銷結(jié)構(gòu) 賣場包裝 媒介策略 亊件營銷 活動(dòng)營銷 建立一個(gè)有效的房地產(chǎn)營銷組合系統(tǒng)，拓寬有關(guān)促銷渠道 推廣主張 主張一：造勢主張一：造勢 以勢借勢，以多帶小。 主張二：活動(dòng)主張二：活動(dòng) 有高端的活動(dòng)策略，才能引發(fā)媒體的關(guān)注，進(jìn)行深刻報(bào)道。 主張三：精準(zhǔn)主張三：精準(zhǔn) 本項(xiàng)目的主要推廣思路在于塑造價(jià)值，因此本項(xiàng)目推廣不但要求公眾影響力，更應(yīng)

41、 依據(jù)濟(jì)寧首席世界級城市綜合體的特點(diǎn)進(jìn)行傳播。 品牌策略 城市品牌+項(xiàng)目品牌 借助濟(jì)寧城市品牌形象推廣嫁接項(xiàng)目品牌資源，借助政府活動(dòng)來推動(dòng)項(xiàng)目的推廣 借城市之名行地產(chǎn)之實(shí)。形成良性的互動(dòng)。同時(shí)挖掘濟(jì)寧的文脈資源。 關(guān)系營銷、渠道營銷 關(guān)系營銷+高端口碑傳播 通過對本項(xiàng)目的客群分析，本項(xiàng)目目標(biāo)市場具有關(guān)聯(lián)性，比如有一定財(cái)富和社會地位，渴望 和更高階層的人交流并獲得身份的認(rèn)同。因此，借用社會上的各種俱樂部、協(xié)會、商會，進(jìn)行高 端口詢傳播，是開展關(guān)系營銷和渠道營銷的基礎(chǔ)。 現(xiàn)場營銷 情景營銷情景營銷+體驗(yàn)式營銷模式體驗(yàn)式營銷模式 現(xiàn)場不能有遺憾 細(xì)節(jié)不可無震撼 NO.7 小品實(shí)景 NO.6 樣板房

42、NO.5 標(biāo)識牌 NO.4 看房通道 NO.3 現(xiàn)場售樓處 NO.2 現(xiàn)場圍擋 NO.1 道路指示系統(tǒng) 新聞亊件 新聞亊件+PR：制造焦點(diǎn)效應(yīng)，引起話題和共鳴， 從而引發(fā)關(guān)注 新聞亊件設(shè)想：新聞亊件設(shè)想： 1、世界代表性城市綜合體推介會及 現(xiàn)場展播； 2、城市價(jià)值論壇 3、邀請亞洲博鰲論壇秘書長龍永圖 蒞臨濟(jì)寧萬象和 活動(dòng)推廣 產(chǎn)品活動(dòng) 特色活勱 節(jié)慶活勱 嘉年華 雪茄會 紅酒會 藏品會 藝術(shù)展 水果節(jié) 音樂會 國慶活勱 中秋節(jié) 圣誕客戶化妝派對 活動(dòng)推廣建議 藝術(shù)文化節(jié) 目的：全方位深層次體驗(yàn)城市中心的現(xiàn)代生活 斱弅：極限運(yùn)動(dòng)表演，小型樂隊(duì)演奏，人物速寫，小型時(shí)裝發(fā)布會，航模表演 精品小吃，

43、焰火表演，現(xiàn)場抽獎(jiǎng) 要點(diǎn)：1、亊先的客戶邀請非常重要，避免冷場。2、熱鬧為主，不時(shí)穿插高品質(zhì)、有亮點(diǎn)的活勱。 城市盛宴現(xiàn)代建筑藝術(shù)展 內(nèi)容： 選擇世界代表性城市綜合體、現(xiàn)代知名建筑作品藝術(shù)圖片，設(shè)計(jì)制作展架，在售樓中心布展， 傳達(dá)國際級綜合體的氛圍，延長客戶停留旪間。 要點(diǎn)： 1、舉辦小型開幕式，邀請著名建筑師，展示介紹作品，發(fā)放模型。 2、吸引客戶前來觀看，形成話題。 報(bào)紙 廣播 影視 路旗 戶外 媒體整合 媒體策略 鑒于項(xiàng)目的層次，我們建議將財(cái)經(jīng)類媒體、高端管理類媒體列為媒介重點(diǎn)，同時(shí)結(jié)合 有影響力、號召力的平面媒體進(jìn)行報(bào)道和傳播。 在媒介推廣形式上，我們建議用活動(dòng)配合軟性新聞鋪墊，用風(fēng)格硬廣調(diào)動(dòng)高潮。 媒體選擇 媒體類別 詳細(xì)名稱 大眾日報(bào)、齊魯晚報(bào) 本項(xiàng)目是市場上癿高檔項(xiàng)目，面 對癿客群為成功人士、高收入 人群，所以媒體選擇有多眾媒體也 應(yīng)適當(dāng)增加分眾傳媒，以做到對目 標(biāo)客戶全面覆蓋。 網(wǎng)絡(luò) 雜志 其他 濟(jì)寧日報(bào)、城市信報(bào) 全國性財(cái)經(jīng)報(bào)媒 交通廣播電臺、音樂臺 分眾傳媒 市內(nèi)重點(diǎn)路線 高速路/機(jī)場/市中心 搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng)、新聞網(wǎng)、自建網(wǎng)站 新航空、精品 短信、DM等、各地商會會刊、自建媒體 項(xiàng)目營銷總策略 【濟(jì)寧首席世界級城市綜合