1、 版本：2016版物業(yè)管理有限公司承攬新物業(yè)項目投標(biāo)管理辦法文件更新履歷表版本文件名稱文件編號管理歸屬部門文件管理崗位生效日期備注2016版承攬新物業(yè)項目投標(biāo)管理辦法BJ-WYGS-KF-001運(yùn)行管理中心2016.8第1章 總則第一條 為了規(guī)范承攬新物業(yè)前期物業(yè)管理投標(biāo)工作，制定本辦法。 第二條前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，政府行政主管部門對物業(yè)管理招投標(biāo)活動實(shí)施監(jiān)督管理。第二章 職責(zé)第三條 總公司運(yùn)行管理中心負(fù)責(zé)未成立分公司地區(qū)的前期物業(yè)管理投標(biāo)組織工作、投標(biāo)流程跟進(jìn)

2、、標(biāo)書制作、開標(biāo)答疑安排。第四條 已成立分公司的地區(qū)，由分公司全權(quán)負(fù)責(zé)該地區(qū)的前期物業(yè)管理投標(biāo)工作。如需總公司運(yùn)行管理中心做技術(shù)支持的，需提前至少十五個工作日書面告知，以便總公司運(yùn)行管理中心提前安排工作。第五條 總公司各職能部門負(fù)責(zé)審核投標(biāo)文件中涉及本專業(yè)的內(nèi)容符合公司要求。第三章 工作程序第一節(jié) 物業(yè)費(fèi)測算 第六條 在收到新物業(yè)項目信息后，相關(guān)分公司/項目進(jìn)行物業(yè)費(fèi)測算，提交予總公司成本部審核。新業(yè)務(wù)區(qū)域由總公司成本部總體負(fù)責(zé)物業(yè)費(fèi)測算工作。審核通過后，公司與建設(shè)單位簽訂物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的備忘錄，之后轉(zhuǎn)入投標(biāo)工作程序。 第七條 簽署完畢物業(yè)費(fèi)備忘錄，原則上要在投標(biāo)報名前完成。第二節(jié) 投標(biāo)文件制

3、作前準(zhǔn)備 第八條 成立投標(biāo)小組未成立分公司地區(qū)，投標(biāo)小組由總公司運(yùn)行管理中心、項目所在區(qū)域負(fù)責(zé)人、擬定項目經(jīng)理（原則上與開標(biāo)答辯人一致）組成。已成立分公司地區(qū)，投標(biāo)小組由項目所在區(qū)域負(fù)責(zé)人、擬定項目經(jīng)理（原則上與開標(biāo)答辯人一致）等人員組成。 （一）現(xiàn)場勘察。投標(biāo)小組人員根據(jù)招標(biāo)文件查看現(xiàn)場，共同探討投標(biāo)文件制作的注意事項及相關(guān)要求，具體包括：管理設(shè)想、人員配置、物品配置、服務(wù)難點(diǎn)、重點(diǎn)分析等。并根據(jù)招標(biāo)文件及現(xiàn)場勘察情況編制答疑問題提交當(dāng)?shù)卣袠?biāo)組織部門。 （二）召開標(biāo)前會議。組織投標(biāo)小組人員，根據(jù)招標(biāo)文件及現(xiàn)場勘察情況，召開會議，討論標(biāo)書制作具體要求，包括：確定法定代表委托人員及其他上場答疑人

4、員名單，確定標(biāo)書制作人員，確定督導(dǎo)及統(tǒng)稿人員，根據(jù)現(xiàn)場勘察情況討論及確定標(biāo)書制作要求，確定標(biāo)書制作完成時間、送總公司評審時間（最遲開標(biāo)前五個工作日）、標(biāo)書制作時間（最遲開標(biāo)前二日），確定投標(biāo)保證金申請及遞送責(zé)任人及時間，確定封標(biāo)時間等。第三節(jié) 投標(biāo)文件的制作第九條 視投標(biāo)文件的要求，對應(yīng)的投標(biāo)小組在不超過7個工作日內(nèi)完成投標(biāo)文件初稿的編制。第十條 分公司和總公司各業(yè)務(wù)部門應(yīng)在投標(biāo)小組編制投標(biāo)文件時給予必要的支持。第四節(jié) 投標(biāo)文件的審核第十一條 總公司綜合部負(fù)責(zé)審核投標(biāo)文件中的公司簡介、規(guī)章制度、內(nèi)部管理、各項管理制度，并負(fù)責(zé)標(biāo)書整體方案。第十二條 總公司人力資源部負(fù)責(zé)投標(biāo)文件中的人員配置、社保

5、、任職要求、工資標(biāo)準(zhǔn)、項目組織架構(gòu)、各類人員證件等涉及人力資源類內(nèi)容的審核。第十三條 總公司成本部負(fù)責(zé)審核投標(biāo)文件中的物業(yè)管理費(fèi)測算。第十四條 總公司工程部、秩序部、運(yùn)行管理中心負(fù)責(zé)審核投標(biāo)文件中的物業(yè)服務(wù)體系、安保管理方案、工程（如設(shè)施設(shè)備管理等）方案、負(fù)責(zé)綠化管理方案、保潔服務(wù)方案、生活服務(wù)方案。第十五條 總公司財務(wù)部負(fù)責(zé)審核投標(biāo)文件中涉及財務(wù)類內(nèi)容。第十六條 投標(biāo)小組根據(jù)總公司業(yè)務(wù)部門的審核意見在2個工作日內(nèi)對投標(biāo)文件進(jìn)行修改和定稿，報組長審核，形成投標(biāo)文件終稿，通過OA報公司領(lǐng)導(dǎo)審核。第十七條 投標(biāo)小組負(fù)責(zé)在投標(biāo)規(guī)定截止時間之前（不少于一天，以便留有時間檢查和修改），按時完成投標(biāo)文件的

6、印刷、蓋章、密封、遞交工作。第五節(jié) 開標(biāo)和答辯第十八條 根據(jù)招標(biāo)物業(yè)類型和招標(biāo)文件的要求，投標(biāo)小組組長確定參加開標(biāo)和答辯的人員。第十九條 在正式答辯前，投標(biāo)小組應(yīng)組織進(jìn)行模擬答辯。第二十條 不需答辯的，法定代表授權(quán)人到現(xiàn)場參與開標(biāo)。第六節(jié) 資料歸檔第二十一條 投標(biāo)結(jié)束后，以總公司名義投標(biāo)的項目，中標(biāo)標(biāo)書由總公司運(yùn)行管理中心存檔，以分公司名義投標(biāo)的由分公司負(fù)責(zé)存檔。第二十二條 本辦法自下發(fā)之日起實(shí)施，總公司運(yùn)行管理中心負(fù)責(zé)本辦法的解釋工作。 版本：2016版物業(yè)管理有限公司園區(qū)物業(yè)保險管理辦法文件更新履歷表版本文件名稱文件編號管理歸屬部門文件管理崗位生效日期備注2016版園區(qū)物業(yè)保險管理辦法BJ

7、-WYGS-KF-002運(yùn)行管理中心2016.8第一章 目 的根據(jù)股份公司和集團(tuán)公司的保險集中化管理要求，所有保險必須經(jīng)誠合保險經(jīng)紀(jì)有限公司投保。 為加強(qiáng)公司在管項目園區(qū)物業(yè)保險的管理，完善投保范圍以及規(guī)范索賠處理流程，明確管理職責(zé)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合公司實(shí)際，特制定本辦法。第二章 適用范圍適用于公司所屬各單位在管物業(yè)項目。包括園區(qū)物業(yè)保險涉及險種為財產(chǎn)一切險、公眾責(zé)任險、雇主責(zé)任險、團(tuán)體意外險、機(jī)器損壞險等。第三章 職責(zé)第1條 總公司運(yùn)行管理中心為園區(qū)保險業(yè)務(wù)的統(tǒng)籌管理部門。1、 負(fù)責(zé)每年園區(qū)物業(yè)保險計劃的制定和實(shí)施。2、 負(fù)責(zé)園區(qū)物業(yè)保險的投保資料收集、匯總和統(tǒng)計。3、 匯總保險案例，組織

8、開展有關(guān)園區(qū)物業(yè)保險培訓(xùn)。4、 在誠合保險經(jīng)紀(jì)有限公司配合下，開展投保理賠業(yè)務(wù)。5、 負(fù)責(zé)新增投保項目的收集、統(tǒng)計和申報。第二條 分公司、項目負(fù)責(zé)本單位園區(qū)物業(yè)保險管理。分公司、項目綜合部為園區(qū)物業(yè)保險管理的歸口管理部門，具體管理職責(zé)有：1、 指定專人負(fù)責(zé)日常園區(qū)物業(yè)保險申報及理賠事宜；2、 每年四季度統(tǒng)計匯總本單位投保項目情況；3、 每季度按要求向總公司運(yùn)行管理中心部申報本單位新增投保項目情況；4、 負(fù)責(zé)及時收集各所轄園區(qū)物業(yè)出險事件，向保險公司申報。第三條 各項目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本園區(qū)物業(yè)的保險管理工作。1、 指定專人負(fù)責(zé)日常園區(qū)物業(yè)保險申報及理賠事宜；2、 每年一度統(tǒng)計本園區(qū)物業(yè)投保項目情況；

9、3、 負(fù)責(zé)及時收集各所轄園區(qū)物業(yè)出險事件，向保險公司和總公司運(yùn)行管理中心申報。第四條 股份公司下屬的“誠合保險經(jīng)紀(jì)有限公司”為園區(qū)物業(yè)保險的顧問公司。1、 負(fù)責(zé)對公司投保提出意見和建議；2、 負(fù)責(zé)匯總統(tǒng)計分公司各園區(qū)保險數(shù)據(jù)、案例。第4章 工作流程第五條 園區(qū)物業(yè)保險范圍1、 所有物業(yè)服務(wù)中心，必須投保公眾責(zé)任險、財產(chǎn)一切險，選擇性投保機(jī)動車輛停車場責(zé)任保險、機(jī)器損壞險、雇主責(zé)任險、團(tuán)體意外險等。2、 財產(chǎn)一切險和機(jī)器損壞險的具體投保項目，應(yīng)遵照不同物業(yè)類型規(guī)定進(jìn)行投保，具體投保范圍如下： （一）別墅類物業(yè)序號項目需投保險種1智能化工程財產(chǎn)險、機(jī)損險2消防工程財產(chǎn)險、機(jī)損險3污水處理設(shè)施財產(chǎn)險

10、、機(jī)損險4供水系統(tǒng)財產(chǎn)險、機(jī)損險 （二）高層玻璃幕墻建筑序號項目需投保險種1外立面工程財產(chǎn)險2門窗工程財產(chǎn)險3智能化工程財產(chǎn)險、機(jī)損險4消防工程財產(chǎn)險、機(jī)損險5污水處理設(shè)施財產(chǎn)險、機(jī)損險6供水系統(tǒng)財產(chǎn)險、機(jī)損險7空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)財產(chǎn)險、機(jī)損險8電梯工程財產(chǎn)險、機(jī)損險 （三）普通住宅小區(qū)序號項目必須投保險種選擇性投保險種1智能化工程財產(chǎn)一切險機(jī)器損壞險2消防工程財產(chǎn)一切險機(jī)器損壞險3污水處理設(shè)施財產(chǎn)一切險機(jī)器損壞險4供水系統(tǒng)財產(chǎn)一切險機(jī)器損壞險5空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)財產(chǎn)一切險機(jī)器損壞險6電梯工程財產(chǎn)一切險機(jī)器損壞險 （四）寫字樓、商場等商業(yè)用物業(yè)序號項目需投保險種1智能化工程財產(chǎn)險、機(jī)損險2消防工程財產(chǎn)

11、險、機(jī)損險3污水處理設(shè)施財產(chǎn)險、機(jī)損險4供水系統(tǒng)財產(chǎn)險、機(jī)損險5空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)財產(chǎn)險、機(jī)損險6電梯工程財產(chǎn)險、機(jī)損險第六條 園區(qū)物業(yè)保險費(fèi)用支付1、 原則上，新交付且業(yè)主委員會未成立的物業(yè)服務(wù)中心，保險費(fèi)用（財產(chǎn)險與機(jī)損險）應(yīng)由物業(yè)經(jīng)營性收益中支出；業(yè)主委員會已成立的園區(qū)項目，保險費(fèi)用（財產(chǎn)與機(jī)損險）應(yīng)由物業(yè)經(jīng)營性收益中支出或者全體業(yè)主共同承擔(dān)。公眾責(zé)任險、雇主責(zé)任險、團(tuán)體意外險由各單位承擔(dān)。2、 物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定 （一）對于本管理辦法頒布實(shí)施后的項目，應(yīng)將相關(guān)園區(qū)物業(yè)保險規(guī)定寫入前期物業(yè)服務(wù)合同。 （二）對于本管理辦法頒布實(shí)施前交付的園區(qū)項目，未成立業(yè)主委員會的項目，應(yīng)按規(guī)定投保。成立業(yè)主委

12、員會的項目，負(fù)責(zé)人應(yīng)與業(yè)主委員會商談園區(qū)物業(yè)投保事宜，在誠合保險的協(xié)助下測算相關(guān)保險費(fèi)用，并將相關(guān)園區(qū)物業(yè)保險規(guī)定寫入物業(yè)服務(wù)合同。第七條 園區(qū)物業(yè)保險理賠1、 涉及園區(qū)物業(yè)財產(chǎn)的損失（包括機(jī)器損壞險）。例如：火災(zāi)、水災(zāi)、水管爆裂、塌陷、爆炸、對財產(chǎn)惡意破壞、盜竊等。 （一）控制損失/形勢、消防報案：當(dāng)發(fā)生引起或可能一起保險索賠事故時，各園區(qū)保險指定責(zé)任人應(yīng)該采取必要施救措施以控制損失進(jìn)一步擴(kuò)大；如果事故涉及刑事成分（如人身傷害）、惡意破壞、盜竊等，應(yīng)立刻向公安部門報案；如涉及火災(zāi)爆炸，立刻向消防部門報警。 （二）報案與通知：各園區(qū)保險制定責(zé)任人在出險的第一時間內(nèi)撥打保險公司報案電話（詳見保單

13、所載），并以電子郵件或傳真形式通知分公司綜合管理部，同時抄送總公司運(yùn)行管理中心及誠合保險公司。如遇重大事故，則需及時通知公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。報案需告知信息：1、保險險種，保單號碼2、出現(xiàn)時間，地點(diǎn)；3、出險經(jīng)過；4、損失情況；5、聯(lián)系人及聯(lián)系方式；6、報案號。（三）保留證據(jù)：在保險公司的代表或檢驗師進(jìn)行勘查之前，各園區(qū)保險指定負(fù)責(zé)人應(yīng)該保留事故現(xiàn)場，并盡可能保護(hù)或提供一切可能成為今后事故定損及責(zé)任的確認(rèn)證據(jù)。 （四）配合保險公司的調(diào)查：發(fā)生事故后，如保險公司需要勘查，各園區(qū)保險指定負(fù)責(zé)人應(yīng)該做好聯(lián)絡(luò)、安排工作。（五）提交資料：各園區(qū)保險指定負(fù)責(zé)人應(yīng)將作為索賠依據(jù)的證明文件、資料和單據(jù)，提交分公司綜合

14、管理部或總公司運(yùn)行管理中心。經(jīng)評審后，提供給保險公司，（六）取得賠償：在誠合保險公司的協(xié)助下就責(zé)任認(rèn)定、損失金額等內(nèi)容與保險公司進(jìn)行協(xié)商一致，向保險公司取得賠償。2、 涉及對第三者的法律責(zé)任。例如：業(yè)主在園區(qū)物業(yè)內(nèi)受傷或有任何財產(chǎn)損失等。處理方法與上述各項要點(diǎn)相同，而其中需特別注意的是：（一）如在公眾責(zé)任險項下發(fā)生保險事故，在未經(jīng)保險公司同意，各園區(qū)保險指定負(fù)責(zé)人不應(yīng)自行對索賠事項做出承諾、提議或付款的表示，除非事先獲得保險公司的書面確認(rèn)賠償。（二）收到索償函件、法庭傳票等，應(yīng)立刻提交園區(qū)保險負(fù)責(zé)人轉(zhuǎn)送到總公司運(yùn)行管理中心。第八條 園區(qū)物業(yè)保險檔案管理1、 各園區(qū)保險指定責(zé)任人應(yīng)妥善保管相關(guān)保險資料并填寫相關(guān)檔案登記表2、 總公司運(yùn)行管理中心保險指定負(fù)責(zé)人定期匯總案件記錄，并妥善保管保險合同資料。 第九條 本辦法自下發(fā)之日起實(shí)施，總公司運(yùn)行管理中心負(fù)責(zé)本辦法的解釋工作。