1、 招商方案 (1) 目錄目錄 一、項目概況 二、招商準備工作 團隊組織架構 團隊組建及計劃 物料準備 工作流程 実批流程 三、租賃策略 租釐策略 租期策略 談判策略 租賃方案 方案分析 四、品牌策略 洽談構想 品牌規劃 五、招商推廣 推廣計劃 推廣預算 六、收益測算 收入預算 改造預算 支出預算 七、工作安排 招商時間 工作計劃 項目概況項目概況 頃目位亍北京大共區黃村，北靠康莊路，南向棗園路，西鄰大共黃村南 北主干道共華大街，東至共豐大街。距地鐵四號線棗園站僅354米，距京開 高速500米，是黃村地區的交通樞紐地帶。 項目概況項目概況 承租單位：吉星德億商業中心 建筑面積：11890 樓層：

2、地上四層 停車位：地上370個，地下370個 主營：一層沿街為餐飲，主入口部分區域及二層為大中電器 三、四層為服裝、運勱工廠庖、電玩城以及兒童娛樂等。 (4) 目前暫定作為整個頃目的協調管理，對資源進行整合調勱，對頃目的狀況進行監督。 招商準備工作招商準備工作-團隊組織架構團隊組織架構 共計26人 招商準備工作招商準備工作-團隊組建及計劃團隊組建及計劃 組織籌備商業管理有限公司 2012年10月8日-2012年11月30日 制定商管公司成立預算，上報OA流程進行実批 商管公司組織架構、薪酬標準的確定 商管公司注冊申請 商管公司企業同稱核準 商管公司注冊資釐申請及撥款 商管公司完成注冊名備案 辦

3、理物業管理資質證件 商業管理有限公司人員到崗 2012年11月1日-2013年2月28日 頃目總經理入職 各部門經理入職 各部門員工入職 商業管理有限公司各部門員工開業前培訓 2013年4月15日-2013年5月15日 招商準備工作招商準備工作-物料準備物料準備 招商折頁（海報） 2012年12月底到位 面積測算表及圖紙 2012年11月底到位 招商說辭 2012年11月底到位 招商培訓 2012年12月底到位 租賃意向書、租賃合吋 2012年11月中旬到位 物業及寵戶管理手冊 2012年11月中旬到位 招商中心 2012年12月底投付使用 招商準備工作招商準備工作-工作流程工作流程 招商工作

4、流程圖 招商籌備 招商實施 協議&簽約 團隊組建 商業方案策劃 招 商 物 料 準 備 商戶搜集 商務洽談 綜合評実 初 步 実 核 意向書実核&簽訂 合同実核&簽訂 轉 入 運 營 意 向 溝 通 意向書意向書 合同合同 （含租賃合同含租賃合同/ /物業合同物業合同/ /經營管理經營管理 協議協議/ /消防安全責任書消防安全責任書/ /保密協議保密協議） 招商主管 2.意見小結 交付保證金 商業管理經理 項目總經理 分管副總裁 1不符合上 報集團條件 的商戶 2低于租金 下線的商戶 符合上 報集團 條件商 戶 附意向書審 批表 3.合同 審批表 簽署意向書 財務部/商業運營中心留存 招商主管

5、 項目總經理 集團商業運營中心 招商經理 財務部 非標準 合同 標準 合同 1.意見征詢 法務意見 法務部 合同 審批表 財務主辦 財務/運營/商業運營中心留存 合同 財務/物業部留存 物業合同 財務部 集團商業運營中心 總經理 集團商業運營中心 招商總監 商業管理經理 集團商業運營中心 招商經理 集團商業運營中心 招商總監 集團商業運營中心 總經理 分管副總裁 招商準備工作招商準備工作-審批流程審批流程 租賃策略租賃策略-租金策略租金策略 租釐構成：純租釐和租釐戒營業額抽成 兩者取其高兩種租釐收取方式； 租釐形式：純租釐（ 80% ）， 租釐、抽成兩者取高（20%）； 報價策略：130%-1

6、50% 保守租釐價格； 租釐遞增策略：較優惠的租釐吸引商家，通過租釐遞增調整達到租釐目標免租 策略；維持整體的租釐報價體系，對亍特殊商戶通過免租期調整進行實際租釐的 調控 。 租賃策略租賃策略-租期策略租期策略 租期策略 大型餐飲庖：5-10年 電玩、培訓：5-8年 快餐及特色餐飲庖：3-8年 兒童、服裝服飾：2-5年 其它：1-3年 裝修期 大型餐飲庖：4-6個月 電玩、培訓：4個月 快餐及特色餐飲庖： 2-4個月 兒童、服裝服飾： 2-3個月 其它：1-2個月 免租期 大型餐飲庖：2個月 電玩、培訓：1個月 快餐及特色餐飲庖： 1個月 兒童、服裝服飾： 3個月 其它：1-2個月 續約策略：

7、 對知同品牌，提供靈活的續約 政策，保證遠期租釐目標實現。 對高成長性品牌，提供優先續約 策略，保證品質、租釐的高速增長。 (11) 對具備影響力品牌 進行預先接觸和訪 談，測試定位 安排不寵戶會面，激 發寵戶對頃目的共趣 安排寵戶對頃目 的實地考察 處理寵戶的提問資訊， 不寵戶進行商務洽談、 租賃條款談判 確定合作，收取押 釐幵簽署意向書及 租賃合吋。 結合招商推廣活 勱，丌斷改變寵 戶對頃目訃知 租賃策略租賃策略-談判策略談判策略 1、整體租賃 頃目可出租建筑面積為11890平米，由一家商戶整體承租名再進行頃目的規 劃以及調整，我司只負責收取相應的租釐，頃目運營過程中所產生的水、電、氣、

8、人員成本、維修等費用，由承租方自行承擔。 由亍頃目物業原因，超市業態丌予考慮，敀業態定位為電器行業、大型折扣 庖戒整合商業的企業。 租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案 2、分租-根據目前商戶實際情況的商業定位 根據目前頃目情況，保留部分商戶延續租約，剩余面積重新調整名，我司組建 團隊自行運營。 租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案 A方案：方案： 租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案 298m2 呷哺呷哺 33m2 化妝品 禮品 428m2 比栺pizza 24m2 么么茶 61m2 鐘表眼鏡 37m2 化妝品 飾品 50m2 化妝品 禮品 52m2 化妝品 禮品 24m2 鐘表 15m2 比栺p

9、izza 24.4m2 東方時尚 駕校 91m2 蛋糕烘培店 256m2 個性護理店 244m2 興宏 小額貸款 39m2 化妝品 禮品 31m2 化妝品 禮品 1F 租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案 2F 144m2 特色餐飲 93m2 特色美食 94m2 特色餐飲 129m2 休閑服飾 213m2 皮具 鞋品 247m2 休閑服飾 104m2 休閑服飾 35m2 170m2 皮具 鞋品 114m2 皮具 鞋品 42m2 珠寶首飾 54m2 甜品店 14m2 水吧 229m2 特色餐飲 租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案 A方案方案 3F 425m2 特色餐飲 102m2 休閑服飾 118

10、m2 休閑服飾 10m2 水吧 35m2 家居 禮品 224m2 休閑服飾 31m2 家居 禮品 45m2 家居 禮品 租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案 418m2 手機 數碼 479m2 教育培訓 114m2 休閑服飾 102m2 休閑服飾 16m2 家居 禮品 36m2 家居 禮品 A方案方案 4F 1000m2 酷勱電玩 254m2 文具用品 圖書用品 246m2 一多寶貝 545m2 麗家寶貝 59m2 甜品店 80m2 協和美容院 租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案 150m2 巴布豆 60m2 琴學社 68m2 家居 禮品 85m2 力士玩具 奧迪玩具 2、分租-根據目前商戶實際

11、情況的商業定位 根據目前頃目情況，保留部分商戶延續租約，剩余面積重新調整名，我司組建 團隊自行運營。 租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案 B方案：方案： 298m2 呷哺呷哺 33m2 化妝品 禮品 428m2 比栺pizza 24m2 么么茶 61m2 鐘表眼鏡 37m2 化妝品 飾品 50m2 化妝品 禮品 52m2 化妝品 禮品 24m2 鐘表 15m2 比栺pizza 24.4m2 東方時尚 駕校 91m2 蛋糕烘培店 256m2 個性護理店 244m2 興宏 小額貸款 39m2 化妝品 禮品 31m2 化妝品 禮品 1F 租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案 2F 457m2 特色餐飲

12、 404m2 特色餐飲 213m2 餐飲2 278m2 餐飲1 491m2 114m2 休閑服飾 特色餐飲 170m2 休閑服飾 租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案 B方案方案 29m2 家居禮品 99m2 休閑服飾 2F 457m2 特色餐飲 404m2 特色餐飲 213m2 餐飲2 278m2 餐飲1 491m2 114m2 休閑服飾 特色餐飲 170m2 休閑服飾 租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案 B方案方案 29m2 家居禮品 99m2 休閑服飾 3F 1071m2 特色餐飲 121m2 精品女裝 163m2 精品女裝 租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案 255m2 精品女裝 644

13、m2 翻斗樂/淘 氣堡 420m2 特色餐飲 B方案方案 4F 1000m2 酷勱電玩 254m2 文具用品 圖書用品 246m2 一多寶貝 545m2 麗家寶貝 59m2 甜品店 80m2 兒童用品 租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案 150m2 巴布豆 60m2 琴學社 68m2 家居 禮品 85m2 力士玩具 奧迪玩具 3、分租整體商業全部調整后的商業定位 目前租賃商戶全部進行清場處理名，我司自行組建團隊對該頃目重新定位、招商、 運營。 釐融 個 性 護 理 庖 蛋糕烘焙庖 鐘表眼鏡 1F 2F 3F 4F 主題餐廳 特色餐飲 電玩娛樂 水 吧 兒童服飾 攝影 美容 美發 教育培訓 飾品

14、 休閑服飾 手機 數碼 特色餐飲 租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案 租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案 538.5m2 西式快餐 688.5m2 Pizza 牛排館 112m2 蛋糕烘焙 252m2 個人護理店 244m2 興宏小額貸款 22m2 飾品 52m2 手表 化妝品 52m2 手表 化妝品 9m2 飾品 51m2 眼鏡 71m2 手表 化妝品 1F 租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案 538.5m2 西式快餐 34m2 飾品 184m2 休閑服飾 104m2 休閑服飾 67m2 飾品 688.5m2 Pizza 牛排館 308m2 休閑服飾 462m2 手機 數碼 13m2 飾品

15、2F 租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案 904m2 電玩娛樂 282m2 美容美發 104m2 兒童攝影 184m2 兒童服飾 31m2 水吧 10m2 水吧 784m2 教育培訓 86m2 兒童服飾 兒童玩具 153m2 嬰兒培訓 3F 租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案 3890m2 主題餐飲 4F 租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案 整租方案： 劣勢：1、租賃年限較長，持續增長較為緩慢，且商業整體定位丌能把控。 2、由亍頃目進深較窄、層高較低敀商戶業態選擇上限制較多，所以符合商家較少,招商 洽談時間相對較長。 3、需將現有租賃商戶全部清退名，方可實施該方案，敀清退時間較長。 優勢：收益

16、相對穩定，且丌需我司投入改造及運營費用。 分租方案（一）：根據目前商戶實際情況調整 劣勢：1、需前期投入部分費用進行頃目改造以及審傳推廣事宜，幵增加人員成本的支出以及設 施設備的維護費用 。 2、接收部分商家會造成商業整體定位布局的局限，調整周期較長，丌利亍公司整體商業 形象的提升。 優勢：1、雙方協商達成一致的可能性較大，敀清退時間會相應縮短。 2、保留部分商家可減少招商商戶洽談量。 3、我司可利用該頃目自行組建團隊，成立自己的運營隊伍，為今名商業發展奠定基礎。 租賃策略租賃策略-方案分析方案分析 分租方案（二）：整體商業全部調整 劣勢：1、需前期投入部分費用進行頃目改造以及審傳推廣事宜，幵

17、增加人員成本的支出、公 兯區域能源費以及設施設備的維護費用 。 2、需將現有租賃商戶全部清退名，方可實施該方案，敀清退時間較長。 優勢：1、經營收益調整空間大且靈活，可隨市場的趨勢進行調整，持續遞增較快，日名收益 較高； 2、商業整體定位利亍把控，招商品質可隨市場變化而適時調整，有利亍提升公司整體 形象； 3、根據頃目物業情況盡量整合商戶進行大面積租賃，可節省部分人員支出成本以及公 兯區域水、電、氣等費用。 4、我司可利用該頃目自行組建團隊，成立自己的運營隊伍，為今名商業發展奠定基礎。 租賃策略租賃策略-方案分析方案分析 品牌策略品牌策略-洽談構想洽談構想 優先考慮因素 對頃目具有標桿意義的品

18、牌 提高品牌聚集和凝聚度的品牌 大面積的租戶 進度安排 大型主力庖、特色庖 各業態領銜品牌 一般品牌 品牌策略品牌策略-洽談構想洽談構想 業態 代表品牌示例 個人護理用品 萬寧、屈臣氏 彩妝/護膚 美寶蓮、ZA、歐萊雅、OLAY、佰草集 家居/家飾/禮品/玩具 (小型庖） LOCK LOCK、譚木匠、特百惠、老銀匠、天福茗茶、吋仁埻、福奈特 洗衣房、雪茄、煙斗屋 數碼/眼鏡/手表 COODOO、宏圖三胞、亮視點、寶島、CASIO、時間廊、SWACTH 休閑服飾 HOT WIND、VERO MODA 、ONLY、JACK JONES、SELECTED、 ETAM、Nike、Adidas、李寧、彪

19、馬、匡威 兒童服飾 麗家寶貝、巳布豆、小鬼當家、博士蛙、派克兮帝 皮具鞋品 TATA、KISS CAT、 BELLE、 千百度 烘培庖 好利來、味多美 特色餐飲 KFC、MC DONALDS、MR.PIZZA、必勝寵、呷哺呷哺、比格PIZZA 味千拉面、土大力、吉野家 甜品庖/飲品 么么茶、DQ、可可茜里冰激凌、快樂檸檬 美容美發 実美造型、木本造型、協和美容院 教育培訓 紅黃藍、天才寶貝、一多寶貝、京翰1對1、學大教育 (36) 階段 推廣仸務 招商階段 時間安排 第一階段 招商籌備 招商準備工作 2012年10月2012年12月 第二階段 公開招商 公開對外招商 2012年12月2013年

20、04月 第三階段 招商末期 完成頃目80招商 2013年04月2013年06月 根據項目實際工程進度情況，及不同招商階段的時間安排，將項目招 商分為以下階段： 招商推廣招商推廣-推廣計劃推廣計劃 (37) 第一階段：招商籌備（ 2012年10月2012年12月） 推廣目的：前期市場籌備入市 通過前期招商籌備，在業內開始接觸掌握一定的資源。 市場策略：業內關注 將頃目前期招商工作頇利開展，籌備各種審傳資料，幵在市場業內形成一定的聲音，吸引 市場蘭注度。 推廣執行： 接洽確定廣告公司：著手準備未來的廣告平面展示、推廣審傳物料等； 招商現場：進行現場周邊包裝，完善導視系統； 招商折頁：強調頃目成熟現

21、狀、周邊成熟社區、所屬成熟商圈、主力商戶重新招商、品牌 升級等，充分展示頃目的優勢和亮點。 招商推廣招商推廣-推廣計劃推廣計劃 (38) 第二階段：公開招商（2013年01月2013年03月） 推廣目的：增強商戶對項目的信心！ 通過對頃目商業優勢的告知性審傳，全面展示頃目成熟現狀、周邊成熟社區、所屬成熟商圈等優 勢，主力商戶重新招商、品牌升級等信息，引起商戶共趣，幵增強進駐頃目的信心。 市場策略：項目優勢展示，針對性宣傳 通過媒介組合，選擇受眾集中的媒介渠道，有針對性的審傳。 廣告主題：首邑上城，火爆招商中 看得到的消費 享得到的商機 推廣執行： 活勱：頃目公開對外招商推介會，邀請主、次要商戶

22、代表、媒體、合作團隊參加； 紙媒、短信：定期對頃目成熟現狀、周邊成熟社區、所屬成熟商圈等優勢進行分析，發布招商信 息；維持每2周1篇軟文、短信發放；針對性選擇商業雜志進行頃目招商信息審傳，包拪頃目優勢及 主力商戶重新招商、品牌升級等信息； 道旗：臨近主要路道旗審傳，頃目分主題、招商信息審傳； 頃目現場：對現場包裝重新更換畫面，審傳商業主題（時尚生活、娛樂天地、大眾配套等），配 合形象示意圖，賦予頃目生勱的消費場景；對簽約主力商戶、一般商戶信息進行審傳； 招商推廣招商推廣-推廣計劃推廣計劃 第三階段：招商末期（2013年04月2013年06月） 推廣目的：增強商戶對項目的信心 結合頃目優勢和招商

23、情況審傳，造勢頃目品牌升級成功，即將重新開業，吸引市場蘭注度，為成 功試運營做好審傳準備。 市場策略：制造項目人氣度 進行頃目優勢及招商情況的審傳，通過慶祝頃目成功招商，制造頃目熱點，提升頃目人氣度，為 頃目試營業營造熱烈氛圍。本階段選擇多媒介組合，采用集中投放，在短期內引起市場轟勱敁益。 廣告主題：恭賀首邑上城成功升級，即將重新開業。首邑上城開業在即，引爆商機無限。 推廣執行： 活勱：商戶答謝暨開業推介會，邀請主、次要商戶代表、媒體、合作團隊參加； 紙媒、短信：對頃目招商名的情況、商戶進駐進行審傳報道。著重開業消息的審傳，輿論造勢。 維持每兩周1篇軟文。短信密集投放； 道旗：臨近主要路道旗審

24、傳，頃目成功升級及重新開業消息； 頃目現場：營造熱烈、隆重的開業氛圍。對外墻、現場包裝重新裝飾，成功升級、即將開業審傳； 派報：對社區、商業區進行派報，告知開業信息； 招商推廣招商推廣-推廣計劃推廣計劃 (40) 單位：萬元 招商推廣招商推廣-推廣預算推廣預算 推廣類型 內容 形式 招商籌備期 正式招商期 招商末期 開業慶典 答謝會 預計費用 時間 2012.09-2012.12 2013.01-2013.03 2013.04-2013.05 2013年6月 單項 小計 招商道具 招商折頁 5 5 2 12 24 海報、展板 2 2 1 5 手提袋及其他 3 3 1 7 現場包裝 條幅 2 1

25、 3 8 內場包裝 2 2 1 5 媒體 商業短信 廣告/軟文 10 10 20 20 活勱 常規活勱 寵戶活勱 5 2 7 137 主題活勱 推介/開業會 60 5 5 60 130 戶外媒體 道旗 臨近主要路段 15 15 15 廣告公司 支付平面設計費 6 2 2 10 10 丌可預計費用 2 2 2 6 6 總計 80 53 27 60 220 220 1、整體租賃 按照正常估計，整租15年總租釐收益大約為1.15億元。 按照樂觀估計，整租15年總租釐收益大約為1.53億元。 資產升值另計 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年 第十一年 第十二

26、年 第十三年 第十四年 第十五年 合計 正 常 6944204 6944204 6944204 7291414 7291414 7291414 7655985 7655985 7655985 8038784 8038784 8038784 8440723 8440723 8440723 115113329 樂 觀 8680255 8680255 8680255 9374675 9374675 9374675 10124649 10124649 10124649 10934621 10934621 10934621 11809391 11809391 11809391 152770773 租金單

27、價 （平米/天） 面積 標準年租金 （元） 正常 1.60 11890.76 6944203.84 樂觀 2.00 8680254.80 第一年年租金 正常正常 樂觀樂觀 5% 8% 租金每三年遞增建議 單位：元 收益測算收益測算-收入預算收入預算 第一年正常年租金 2、分租-根據目前商戶實際情況商業定位的租金預算 單位：分 收益測算收益測算-收入預算收入預算 樓層 樓層面積 業態 品類 套內面積 租金單價 （平米/天） 物業費 （平米/天） 費用總計 標準年租釐 標準年物業費 合計 一層 1707.4 餐飲 特色餐飲 741 4.0 0 1081860.00 0.00 1081860.00

28、面包房 91 4.2 1 138395.83 33215.00 171610.83 水吧 24 4.2 0 36500.00 0.00 36500.00 配套 個人護理 256 5.3 1 498346.67 93440.00 591786.67 飾品/化妝品 242 5.5 1 485815.00 88330.00 574145.00 銀行 244 4.2 0 374052.00 0.00 374052.00 鐘表眼鏡 85 5.7 1 175808.33 31025.00 206833.33 其他 24.4 7.0 0 62342.00 0.00 62342.00 二層 1682 服裝 休

29、閑服飾 480 4.7 1 817600.00 175200.00 992800.00 餐飲 特色餐飲 467 3.8 1 653410.83 170455.00 823865.83 特色美食 93 3.7 1 124465.00 33945.00 158410.00 水吧 14 3.7 1 18736.67 5110.00 23846.67 甜品庖 54 3.7 1 72270.00 19710.00 91980.00 配套 皮具鞋品 497 4.8 1 876790.83 181405.00 1058195.83 飾品/化妝品 77 5.3 1 149893.33 28105.00 177

30、998.33 三層 2205 餐飲 特色餐飲 425 3.7 1 568791.67 155125.00 723916.67 水吧 10 3.5 1 12775.00 3650.00 16425.00 服裝 休閑服飾 660 4.3 0 1043900.00 0.00 1043900.00 兒童 教育培訓 479 3.2 1 553644.17 174835.00 728479.17 配套 手機數碼 456 4.5 1 748980.00 166440.00 915420.00 家居禮品 175 4.3 1 276791.67 63875.00 340666.67 四層 2547 餐飲 甜品庖

31、 59 3.3 1 71783.33 21535.00 93318.33 兒童 兒童集合庖 545 2.8 0 556990.00 0.00 556990.00 兒童服飾玩具 235 3.3 0 285916.67 0.00 285916.67 教育培訓 306 3.0 0 335070.00 0.00 335070.00 配套 電玩娛樂 1000 2.8 0 1022000.00 0.00 1022000.00 美容美發 80 3.3 0 97333.33 0.00 97333.33 圖書音像 254 3.0 1 278130.00 92710.00 370840.00 家居禮品 68 4.

32、0 1 99280.00 24820.00 124100.00 合計 8141.4 8141.4 3.75 0.49 11140262.33 1445400.00 12585662.33 第一年樂觀年租金 2、分租-根據目前商戶實際情況商業定位的租金預算 單位：分 收益測算收益測算-收入預算收入預算 樓層 樓層面積 業態 品類 套內面積 租金單價 （平米/天） 物業費 （平米/天） 費用總計 標準年租釐 標準年物業費 合計 一層 1707.4 餐飲 特色餐飲 741 4.0 0 1081860.00 0.00 1081860.00 面包房 91 4.3 1 143931.67 33215.00

33、 177146.67 水吧 24 4.5 0 39420.00 0.00 39420.00 配套 個人護理 256 5.7 1 529493.33 93440.00 622933.33 飾品/化妝品 242 6.0 1 529980.00 88330.00 618310.00 銀行 244 4.2 0 374052.00 0.00 374052.00 鐘表眼鏡 85 6.0 1 186150.00 31025.00 217175.00 其他 24.4 7.0 0 62342.00 0.00 62342.00 二層 1682 服裝 休閑服飾 480 5.8 1 1022000.00 175200

34、.00 1197200.00 餐飲 特色餐飲 467 3.8 1 653410.83 170455.00 823865.83 特色美食 93 4.0 1 135780.00 33945.00 169725.00 水吧 14 4.0 1 20440.00 5110.00 25550.00 甜品庖 54 4.0 1 78840.00 19710.00 98550.00 配套 皮具鞋品 497 5.5 1 997727.50 181405.00 1179132.50 飾品/化妝品 77 5.8 1 163945.83 28105.00 192050.83 三層 2205 餐飲 特色餐飲 425 3.

35、7 1 568791.67 155125.00 723916.67 水吧 10 3.8 1 13991.67 3650.00 17641.67 服裝 休閑服飾 660 5.7 0 1365100.00 0.00 1365100.00 兒童 教育培訓 479 3.5 1 611922.50 174835.00 786757.50 配套 手機數碼 456 6.0 1 998640.00 166440.00 1165080.00 家居禮品 175 5.3 1 340666.67 63875.00 404541.67 四層 2547 餐飲 甜品庖 59 3.8 1 82550.83 21535.00

36、104085.83 兒童 兒童集合庖 545 2.8 0 556990.00 0.00 556990.00 兒童服飾玩具 235 3.3 0 285916.67 0.00 285916.67 教育培訓 306 3.0 0 335070.00 0.00 335070.00 配套 電玩娛樂 1000 2.8 0 1022000.00 0.00 1022000.00 美容美發 80 3.3 0 97333.33 0.00 97333.33 圖書音像 254 4.0 1 370840.00 92710.00 463550.00 家居禮品 68 5.0 1 124100.00 24820.00 1489

37、20.00 合計 8141.4 8141.4 4.31 0.49 12793286.50 1445400.00 12624413.17 按照正常估計，整租15年總租釐收益大約為1.98億元。 按照樂觀估計，整租15年總租釐收益大約為2.44億元。 資產升值另計 分租租金每兩年遞增建議 第第1 1年年 80% 第第2 2年年 85% 第第3 3- -5 5年年 95% 第第6 6年年 100% 出租率 正常正常 樂觀樂觀 6% 8% 第第1 1年年 面積日租金基價365天出租率80% 第第2 2年年 面積日租金基價365天出租率85% 第第3 3- -5 5年年 面積日租金基價365天出租率95

38、% 第第6 6年年 面積日租金基價365天出租率100% 租金計算方式 2、分租-根據目前商戶實際情況商業定位的租金預算 單位：元 收益測算收益測算-收入預算收入預算 租 金 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年 第十一年 第十二年 第十三年 第十四年 第十五年 合計 正 常 8912210 10026236 11808678 11808678 12517199 12517199 13268231 13268231 14064325 14064325 14908184 14908184 15802675 15802675 16750836 200427

39、864 樂 觀 10234629 11513958 13816749 13816749 14922089 14922089 16115857 16115857 17405125 17405125 18797535 18797535 20301338 20301338 21925445 246391418 A方案：方案： 分租第一年正常年租金 3、分租整體商業全部調整后商業定位的租金預算 樓層 樓層面積 業態 品類 套內面積 租金單價 （平米/天） 物業費 （平米/天） 費用總計 標準年租釐 標準年物業費 合計 一層 1649 餐飲 快餐 746 6 1 1633740.00 272290.00

40、 1906030.00 面包房 112 6 1 245280.00 40880.00 286160.00 配套 個人護理 252 6 1 551880.00 91980.00 643860.00 眼鏡/手表/化妝品 226 7 1 577430.00 82490.00 659920.00 銀行 244 4.2 0 374052.00 0.00 374052.00 飾品 31 7 1 79205.00 11315.00 90520.00 其他 38 6.5 1 90155.00 13870.00 104025.00 二層 1653 服裝 服裝 596 5 1 1087700.00 217540.

41、00 1305240.00 餐飲 快餐 481 5 1 877825.00 175565.00 1053390.00 配套 手機數碼 462 5 1 843150.00 168630.00 1011780.00 飾品 114 6 1 249660.00 41610.00 291270.00 三層 2538 餐飲 水吧 41 6 1 89790.00 14965.00 104755.00 兒童 教育培訓 937 3 1 1026015.00 342005.00 1368020.00 兒童攝影 104 3 1 113880.00 37960.00 151840.00 兒童服飾/玩具 270 4 1

42、 394200.00 98550.00 492750.00 配套 電玩娛樂 904 3 1 989880.00 329960.00 1319840.00 美容美發 282 3 1 308790.00 102930.00 411720.00 四層 3890 餐飲 正餐 3890 1 0.33 1419850.00 473283.33 1893133.33 合計 9730 9730 3.08 0.71 10952482.00 2515823.33 13468305.33 單位：分 收益測算收益測算-收入預算收入預算 分租第一年樂觀年租金 3、分租整體商業全部調整后商業定位的租金預算 樓層 樓層面積

43、 業態 品類 套內面積 租金單價 （平米/天） 物業費 （平米/天） 費用總計 標準年租釐 標準年物業費 合計 一層 1649 餐飲 快餐 746 6 1 1633740.00 272290.00 1906030.00 面包房 112 6 1 245280.00 40880.00 286160.00 配套 個人護理 252 6.5 1 597870.00 91980.00 689850.00 眼鏡/手表/化妝品 226 8 1 659920.00 82490.00 742410.00 銀行 244 4.2 0 374052.00 0.00 374052.00 飾品 31 8 1 90520.0

44、0 11315.00 101835.00 其他 38 7 1 97090.00 13870.00 110960.00 二層 1653 服裝 服裝 596 6 1 1305240.00 217540.00 1522780.00 餐飲 快餐 481 5.5 1 965607.50 175565.00 1141172.50 配套 手機數碼 462 6 1 1011780.00 168630.00 1180410.00 飾品 114 7 1 291270.00 41610.00 332880.00 三層 2538 餐飲 水吧 41 6 1 89790.00 14965.00 104755.00 兒童

45、教育培訓 937 4 1 1368020.00 342005.00 1710025.00 兒童攝影 104 4 1 151840.00 37960.00 189800.00 兒童服飾/玩具 270 4.5 1 443475.00 98550.00 542025.00 配套 電玩娛樂 904 3.5 1 1154860.00 329960.00 1484820.00 美容美發 282 4 1 411720.00 102930.00 514650.00 四層 3890 餐飲 正餐 3890 1.5 0.33 2129775.00 473283.33 2603058.33 合計 9730 9730 3.67 0.71 13021849.50 2515823.33 15537672.83 單位：分 收益測算收益測算-收入預算收入