1、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓 營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃及前期工作安排營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃及前期工作安排 區(qū)位篇 本體篇 推廣篇 營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算 區(qū)位概況區(qū)位概況 楊浦區(qū)楊浦區(qū) 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 人民廣場(chǎng) 小陸家嘴 火車(chē)站 四川北路 北外灘 外高橋保稅區(qū) 金橋出口加工區(qū) 張江高科園區(qū) 楊浦區(qū)地處上海市區(qū)的東北角。 東南方瀕臨黃浦江，并與崇明島、 浦東新區(qū)隔江相望；西起大連路 與虹口區(qū)接壤；北起江灣機(jī)場(chǎng)、 軍工路與寶山相連。 楊浦區(qū)區(qū)域內(nèi)以五角場(chǎng)為主要 代表的城市副中心憑借整體有序 規(guī)劃和強(qiáng)有力的高教產(chǎn)業(yè)支撐， 以及寫(xiě)字樓市場(chǎng)售價(jià)與租金的級(jí) 差優(yōu)勢(shì)，其招商優(yōu)勢(shì)可輻射四川 北路、北外灘、火車(chē)站、人民廣 場(chǎng)商圈。 楊浦區(qū)以高教

2、產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的產(chǎn) 業(yè)集群優(yōu)勢(shì)，對(duì)高橋、金橋及張 江高科區(qū)的部分客源也有吸引力。 區(qū)位交通區(qū)位交通 楊浦區(qū)楊浦區(qū) 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 5km 外高橋保稅區(qū) 人民廣場(chǎng) 小陸家嘴 火車(chē)站 交通輻射面較廣，可到達(dá)諸 多滬上重要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，如人民 廣場(chǎng)、火車(chē)站、外灘、陸家嘴、 淮海路等。 黃浦江岸線（包括復(fù)興島） 15.5公里，有楊浦大橋和大連路、 翔殷路、軍工路（在建）3條越 江隧道以及6條過(guò)江輪渡線與浦 東新區(qū)連接. 軌道交通4號(hào)線以及在建中的 10號(hào)線及12號(hào)線經(jīng)過(guò)楊浦區(qū)， 其中10號(hào)線聯(lián)通五角場(chǎng)區(qū)域、 四川北路、外灘、淮海路、徐 家匯及虹橋區(qū)域，極大的縮短 了五角場(chǎng)與市中心主要CBD的 時(shí)間距離。 楊

3、浦大橋楊浦大橋 大連路隧道大連路隧道 軍工路隧道軍工路隧道 翔殷路隧道翔殷路隧道 10號(hào)線號(hào)線 12號(hào)線號(hào)線 4號(hào)線號(hào)線 楊浦板塊楊浦板塊 五角場(chǎng) 城市副中心 大連路 現(xiàn)代服務(wù) 功能區(qū) 控江路商業(yè)街 新江灣城 區(qū)域名區(qū)域名 稱稱 四至范圍四至范圍 功能定位功能定位 五角場(chǎng) 核心商務(wù) 區(qū) 南起邯鄲路，北至殷高路的 淞滬路及其延長(zhǎng)線為軸,東至 民京路,三門(mén)路,市光路,政立 路,國(guó)和路一線,西至淞滬路 西側(cè)規(guī)劃城市道路,總用地約 為218公頃 以知識(shí)經(jīng)濟(jì)為特色的綜合城市 功能，重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)、商務(wù)、 科研教育及會(huì)展設(shè)施等 新江灣城 西起逸仙路、國(guó)權(quán)北路，北 抵軍工路，南到政立路，東 靠閘殷路，總占地面

4、積達(dá)到 9.45平方公里 知識(shí)型、生態(tài)型住宅區(qū)和花園 城區(qū) ；并將建成復(fù)旦大學(xué)新校 區(qū)和90萬(wàn)平方米的知識(shí)商務(wù)中 心 大連路現(xiàn) 代服務(wù)功 能區(qū) 大連路、周家嘴路、通北路 、平?jīng)雎泛蠂鷧^(qū)域，規(guī)劃用 地面積約78公頃 發(fā)展科教中介服務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)投資 、國(guó)際采購(gòu)等業(yè)務(wù)，承接陸家 嘴、北外灘和楊浦大學(xué)城的功 能輻射 濱江復(fù)興 島發(fā)展帶 西起大連路，東至楊樹(shù)浦港 ，北抵平?jīng)雎罚线_(dá)黃浦江 邊，緊鄰北外灘地區(qū), 規(guī)劃 面積11.75平方公里 親水游覽、工業(yè)博覽、科技商 務(wù)、知識(shí)社區(qū)為主要內(nèi)容的現(xiàn) 代服務(wù)功能帶，為知識(shí)創(chuàng)新區(qū) 科技、教育發(fā)展服務(wù) 控江路商 業(yè)街 處于楊浦區(qū)四平路街道、控 江路街道和江浦路街道南北

5、 大塊居住區(qū)之間，規(guī)劃面積 26萬(wàn)平方米 服務(wù)周邊區(qū)域的商業(yè)配套 城市新興城市新興CBDCBD 住宅區(qū)及大學(xué)城 區(qū)域商業(yè)配套 依托知識(shí)經(jīng)濟(jì)的 現(xiàn)代服務(wù)功能區(qū) 依托生態(tài)與知識(shí) 經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)代服務(wù) 功能區(qū) 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 五角場(chǎng)板塊五角場(chǎng)板塊 同濟(jì)大學(xué)同濟(jì)大學(xué) 政府的規(guī)劃起點(diǎn)高,并提出 了“知識(shí)楊浦”的主導(dǎo)城市 功能 附近有著眾多的知名高校 (復(fù)旦、同濟(jì)、財(cái)大等) 區(qū)域現(xiàn)代通暢的交通網(wǎng)絡(luò) 正全面形成 整體區(qū)位優(yōu)勢(shì)將隨著外環(huán) 線隧道的竣工，大連路隧道 的通車(chē)，以及北外灘的開(kāi)發(fā) 、翔殷路隧道工程、崇明島 越江工程等市政工程的開(kāi)工 顯得更加突出 眾多新的企業(yè)、商場(chǎng)、公 司進(jìn)駐該區(qū)域 復(fù)旦大學(xué)復(fù)旦大學(xué) 財(cái)經(jīng)

6、大學(xué)財(cái)經(jīng)大學(xué) 商業(yè)商務(wù)中心商業(yè)商務(wù)中心 知識(shí)創(chuàng)新區(qū)知識(shí)創(chuàng)新區(qū) 知識(shí)商務(wù)中心知識(shí)商務(wù)中心 重點(diǎn)發(fā)展大型購(gòu)物中心、文 化娛樂(lè)設(shè)施、商務(wù)辦公，以 及旅館、餐飲等配套設(shè)施 重點(diǎn)發(fā)展文化娛樂(lè)、 科技教育設(shè)施 重點(diǎn)發(fā)展科研辦公、教育培訓(xùn)、 會(huì)議、展覽等設(shè)施，以及SOHO 、零售商業(yè)等配套設(shè)施 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 產(chǎn)業(yè)政策扶持產(chǎn)業(yè)政策扶持 行業(yè)行業(yè) 產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)集群 政策扶持政策扶持 現(xiàn)代紡織現(xiàn)代紡織 都市型企業(yè)都市型企業(yè) 紡織新材料應(yīng)用和家用紡織 品總部經(jīng)濟(jì) ；聯(lián)動(dòng)紡織業(yè)上 下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 一定額度與期限的貸款貼息 高新技術(shù)高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 主要涉及電子信息、新材料 及環(huán)保 在楊浦區(qū)工商注冊(cè)和稅收征管，

7、且具有自主知識(shí)產(chǎn) 權(quán)的科技企業(yè)，可享受專利項(xiàng)目評(píng)估策劃、專利項(xiàng) 目融資服務(wù)、企業(yè)市場(chǎng)拓展咨詢、企業(yè)專業(yè)知識(shí)培 訓(xùn)，推介申報(bào)各類國(guó)家（市）科技產(chǎn)業(yè)化計(jì)劃項(xiàng)目 等科技中介服務(wù)；給予資金匹配與財(cái)稅扶持。 生產(chǎn)性生產(chǎn)性 服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè) 主要指科教商務(wù)、創(chuàng)意設(shè)計(jì) 、教育服務(wù)、研發(fā)與技術(shù)服 務(wù) 財(cái)政扶持，并享受貸款擔(dān)保費(fèi)用補(bǔ)貼 現(xiàn)代紡織業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)是楊浦區(qū)重點(diǎn)扶持的產(chǎn)業(yè)方向，其 中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)是圍繞江灣五角場(chǎng)城市副中心重點(diǎn)發(fā)展的行業(yè) 方向，也是企業(yè)招商的重點(diǎn)對(duì)象。 高新產(chǎn)業(yè)扶持細(xì)則高新產(chǎn)業(yè)扶持細(xì)則 高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目 經(jīng)認(rèn)定項(xiàng)目：經(jīng)認(rèn)定項(xiàng)目： 三年內(nèi)三年內(nèi)營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅

8、、增值稅的地方 收入部分財(cái)政專項(xiàng)資金扶持，之后兩年兩年，給予 減半扶持； 經(jīng)認(rèn)定自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，五年五年內(nèi)營(yíng)業(yè)稅和 企業(yè)所得稅、增值稅的地方收入部分財(cái)政專項(xiàng) 資金扶持；之后三年三年，給予減半扶持； 技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開(kāi)發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù) 收入，免征營(yíng)業(yè)稅； 經(jīng)認(rèn)定項(xiàng)目，自認(rèn)定之日起三年內(nèi)，政府返 還項(xiàng)目用地的土地使用費(fèi)、土地出讓金； 購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)化項(xiàng)目所需生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房，50契稅 征收部門(mén)財(cái)政補(bǔ)貼； 專項(xiàng)資金項(xiàng)目貸款貼息或融資擔(dān)保 國(guó)內(nèi)企事業(yè)投資項(xiàng)目：國(guó)內(nèi)企事業(yè)投資項(xiàng)目： 投資額對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅同級(jí)財(cái)政在第二年度內(nèi)安 排專項(xiàng)資金扶持 外商投資項(xiàng)目：外商投資項(xiàng)目： 五年內(nèi)營(yíng)業(yè)稅、所得稅地方財(cái)政獲得部分

9、扶持， 后三年減半 返還項(xiàng)目用地的土地使用費(fèi)、土地出讓金；地方 財(cái)政補(bǔ)貼購(gòu)置生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房部分契稅 技術(shù)轉(zhuǎn)讓收入免征營(yíng)業(yè)稅 其他：其他： 孵化項(xiàng)目各項(xiàng)稅收地方財(cái)政獲得部分扶持 知名商戶及入住企業(yè)知名商戶及入住企業(yè) 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 百聯(lián)又一城 東方商廈 巴黎春天 法國(guó)蘇伊士環(huán)境集團(tuán) 1. 創(chuàng)智天地 4.富慶國(guó)定大廈 7.財(cái)富國(guó)際 10.同濟(jì)大學(xué)科技園 13.白玉蘭環(huán)保廣場(chǎng) 3.滬東金融大廈 6.怡富商務(wù)廣場(chǎng) 9.同濟(jì)科技大廈 12. 海尚杰座 15. 中環(huán)國(guó)際大廈 2.萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 5.東上海中心 8.復(fù)旦科技園 11.同濟(jì)聯(lián)合廣場(chǎng) 14. 平盛大廈 區(qū)域?qū)懽謽欠植紖^(qū)域?qū)懽謽欠植?楊浦區(qū)寫(xiě)字樓分布圖楊浦

10、區(qū)寫(xiě)字樓分布圖 1 3 2 4 5 6 7 8 10 11 13 14 15 9 12 26 26.藍(lán)天大廈 24 16 17 18 19 21 22 23 20 25 27 28 29 30 31 24. 遠(yuǎn)洋廣場(chǎng) 17.衛(wèi)百辛大廈 20.中通大廈 16.楊浦商城 19.海上海 22.華誼星城大廈 25.萊克大廈 18.上海信息技術(shù) 21.龍澤大廈 區(qū)域?qū)懽謽欠植紖^(qū)域?qū)懽謽欠植?23.白麗大廈 寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要分布于五角場(chǎng)，控江路以及寧國(guó)路附近。其中五角場(chǎng)主要是綜合辦公樓，配套 設(shè)施齊全，如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、創(chuàng)智、財(cái)富國(guó)際、東上海等，是目前楊浦區(qū)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域；寧國(guó)路 附近也不斷出現(xiàn)新項(xiàng)目，以純寫(xiě)字樓

11、為主，如龍澤大廈、華誼星城大廈，控江路寫(xiě)字樓樓齡較 大，設(shè)施設(shè)備略差，租金較低；富慶國(guó)定、財(cái)富國(guó)際、怡富商務(wù)廣場(chǎng)、白玉蘭廣場(chǎng)、藍(lán)天大廈 為在建項(xiàng)目，但部分已完工，且已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，部分已售出，可是未到入住時(shí)間。 27.尚凱國(guó)際商務(wù)大廈 28.匯星廣場(chǎng) 29.天科國(guó)際大廈 30.鵬欣上海國(guó)際家飾家紡中心 31.興榮商務(wù)大廈 客戶行業(yè)分布客戶行業(yè)分布 資料來(lái)源: 北亞傳媒對(duì)楊浦區(qū)寫(xiě)字樓的統(tǒng)計(jì) 楊浦區(qū)寫(xiě)字樓客戶大部分是上海本地企業(yè)，隨 著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和“知識(shí)楊浦”產(chǎn)業(yè)政策的推動(dòng)， 外資企業(yè)入住會(huì)有增長(zhǎng)的趨勢(shì)。 建筑及制造業(yè)企業(yè)是該區(qū)域的主力租戶，所占比重 近30%及23%，其次是一些物流貿(mào)易型企業(yè)，金融及

12、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)所占比較少；但隨著新一輪產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的貫 徹實(shí)施，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、以科教為基礎(chǔ)的生產(chǎn)性服務(wù) 業(yè)比重將逐步提高。 資料來(lái)源: 北亞傳媒對(duì)楊浦區(qū)寫(xiě)字樓的統(tǒng)計(jì) 客戶來(lái)源分布客戶來(lái)源分布 區(qū)域?qū)懽謽侨胱】蛻籼卣鲄^(qū)域?qū)懽謽侨胱】蛻籼卣?從面積比例上來(lái)看，楊浦區(qū)寫(xiě)字樓客戶大部分是中小型企業(yè)，租售整層的企業(yè)占5%左右。 楊浦區(qū)的 企業(yè)經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展，在新的產(chǎn)業(yè)政策推動(dòng)下，將進(jìn)入新一輪的活躍期。區(qū)域內(nèi)舊寫(xiě)字樓占相當(dāng)大 比重，其入住客戶隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)和公司擴(kuò)大將有改善辦公環(huán)境的需求；“知識(shí)楊浦”產(chǎn)業(yè)政策的推動(dòng) 將擴(kuò)大外區(qū)企業(yè)客戶的入住需求，這都將對(duì)楊浦寫(xiě)字樓需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定的影響。 資料來(lái)源: 北亞傳媒對(duì)楊

13、浦區(qū)寫(xiě)字樓的統(tǒng)計(jì) 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（沃 爾瑪） 23F3.5約120021530.62 風(fēng)機(jī)盤(pán)管加新風(fēng)集中空 調(diào)系統(tǒng)，開(kāi)利電冷機(jī)組 科勒三菱5部3.6米2米 LOW-E全玻 璃幕墻系統(tǒng) 萬(wàn)達(dá)物業(yè)800多個(gè)270310 海上海21F*32.92000約23萬(wàn)戶式中央空調(diào)套內(nèi)蒂森各6部6.4米2米玻璃上實(shí)物業(yè)12不含水電費(fèi)501160-1100 創(chuàng)智天地1號(hào) 樓 5F2.7約900約0.45萬(wàn)/TOTOOTIS2部5米1.6米 幕墻新昌瑞安2.3/120 -150 上海信息技術(shù) 大廈 31F3.213674.9萬(wàn)中央空調(diào)美標(biāo)三菱7部5米2米 綠漆,大理石明華物業(yè)12110120 同濟(jì)聯(lián)合廣場(chǎng)22F2.91

14、17228036 三星VRV變頻中央空調(diào), 開(kāi)利中央空調(diào),新風(fēng)系統(tǒng) HuidaOTIS5部10.5米2米 玻璃幕墻同濟(jì)房產(chǎn)1834320-400 同濟(jì)大學(xué)科技 園 9F3約660約0.6萬(wàn)獨(dú)立分體空調(diào)TOTOOTIS2部5.5米1.1米 大理石,玻璃 幕墻 /約55 富慶國(guó)定16F/約80018568/TOTO東芝5部/優(yōu)質(zhì)廣場(chǎng)磚文遠(yuǎn)物業(yè)6.85760-800 衛(wèi)百辛23F3.1約950約2.2萬(wàn)無(wú)套內(nèi)OTIS4部4.5米1.3米大理石欣茂物業(yè)/80余個(gè)50-100 遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)26F約3813約1.47萬(wàn)分體空調(diào)OKYJ三菱3部5米1.2米涂料中遠(yuǎn)5.1182約200 東上海中心24F5.560

15、08萬(wàn)中央空調(diào)/OTIS/大理石欣頁(yè)物業(yè)4.529383-118 滬東金融大廈26F2.7132348239中央空調(diào)TOTOGPS7部6米1.3米 玻璃與金屬 飾板 滬東金融大廈2112089-205 龍澤大廈15/18/18F/約87043543獨(dú)立分體空調(diào)套內(nèi)三洋2部4米/大理石/20059-126 同濟(jì)大學(xué)國(guó)家 科技園大廈 17 F3.21300約3萬(wàn)中央冷暖空調(diào)TOTOOTIS5部10.5米1.7米.大理石同濟(jì)房產(chǎn)7.5不包括水電/40-800 復(fù)旦科技園25F2.7約220053920大金中央空調(diào)RACAOTIS7約10米1.5米全玻璃幕墻明華物業(yè)13.8181個(gè)275-550 楊浦

16、商城28F2.9約13005.6萬(wàn)開(kāi)利 中央空調(diào)美標(biāo)三菱5部5米1.1 米玻璃幕墻欣茂物業(yè)960101-1300 空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)衛(wèi)具衛(wèi)具 客梯客梯 品牌品牌 項(xiàng)目項(xiàng)目樓高樓高凈高(米)凈高(米) 單層面積單層面積 (m2)(m2) 客梯客梯 數(shù)量數(shù)量 走廊走廊 財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)31088約18萬(wàn)開(kāi)利冰蓄冷套內(nèi)蒂森 辦公總體量辦公總體量 (m2)(m2) 4/24/26F 大理石/石材 主力面積主力面積 (m2)(m2) 外墻外墻物業(yè)管理物業(yè)管理 物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi) (元/平方米/月)(元/平方米/月) 車(chē)位車(chē)位 14部5.55米/ 19100060-100 大堂挑大堂挑 高高 中遠(yuǎn)物業(yè) 區(qū)域內(nèi)

17、寫(xiě)字樓品質(zhì)比較區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓品質(zhì)比較 比較楊浦區(qū)域內(nèi)的主要寫(xiě)字樓產(chǎn)品，本案產(chǎn)品在外立面、電梯配置、單層面積、物業(yè)管理、車(chē) 位等方面擁有較為明顯的優(yōu)勢(shì)。 區(qū)位篇 本體篇 推廣篇 營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算 S (S (優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)) ) O (O (機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)) ) W (劣勢(shì)劣勢(shì)) T (威脅威脅) 項(xiàng)目地處五角場(chǎng)城市副中心原點(diǎn)，擁有楊浦 最佳的商業(yè)商務(wù)環(huán)境與交通通達(dá)度 與項(xiàng)目一體的萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)豎立了項(xiàng)目楊浦 中心地標(biāo)地位，品牌和形象俱佳 產(chǎn)品本身?yè)碛辛聋惖耐饬⒚?，?yōu)良的公共空 間裝修標(biāo)準(zhǔn)，四面通透的視野，具有強(qiáng)大的產(chǎn) 品競(jìng)爭(zhēng)力 寫(xiě)字樓硬件賣(mài)點(diǎn)不突出，室內(nèi)交房標(biāo)準(zhǔn)極其毛坯 稅收落地的硬性政策流失了部分外區(qū)域客戶和大部分

18、 投資客戶 “知識(shí)楊浦”的定位和產(chǎn)業(yè)政策為楊浦區(qū)的 招商引資和商務(wù)建設(shè)營(yíng)造了良好的政策環(huán)境 來(lái)自于全市及區(qū)域內(nèi)的銷(xiāo)售型甲級(jí)寫(xiě)字樓的 競(jìng)爭(zhēng)威脅 同處五角場(chǎng)原點(diǎn)的藍(lán)天大廈項(xiàng)目的同期推出形 成直接競(jìng)爭(zhēng) SWOTSWOT分析分析 SWSW策略策略 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化劣勢(shì) 針對(duì)項(xiàng)目的劣勢(shì)因素，尋找可提升和弱化的切入點(diǎn)： 室內(nèi)過(guò)于毛坯通過(guò)樣板房的展示來(lái)弱化負(fù)面形象 稅收落地要求通過(guò)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)財(cái)稅政策的傳達(dá)與宣講成為吸引目標(biāo)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的 優(yōu)勢(shì)點(diǎn)； 通過(guò)建立企業(yè)注冊(cè)一站式綠色通道，為入住企業(yè)提供人性化服務(wù) SOSO策略策略 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)遇 強(qiáng)化五角場(chǎng)區(qū)位價(jià)值的傳播與提升，營(yíng)造強(qiáng)大的商務(wù)旗艦載體概念； 抓住“知識(shí)

19、楊浦”的產(chǎn)業(yè)政策機(jī)遇，拓展項(xiàng)目在高新產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等企業(yè) 客戶方向的滲透力； 充分展現(xiàn)項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)，強(qiáng)化區(qū)域地標(biāo)形象。 應(yīng)對(duì)策略應(yīng)對(duì)策略 運(yùn)用SO與SW策略組合 賣(mài)點(diǎn)提煉賣(mài)點(diǎn)提煉 立足五角場(chǎng)，輻射全上海 五角場(chǎng)零坐標(biāo)，黃金商圈核心點(diǎn) 軌道交通10號(hào)線，接駁中心城區(qū)零距離 寰島商圈，商業(yè)能量集聚效應(yīng) 高校林立，知識(shí)經(jīng)濟(jì)厚激博發(fā) 知識(shí)楊浦，科教產(chǎn)業(yè)興邦基地 主宿賣(mài)點(diǎn)主宿賣(mài)點(diǎn) 五角場(chǎng)正中心商務(wù)旗艦 蓄勢(shì)再發(fā)，萬(wàn)達(dá)巨擘王者歸來(lái) 實(shí)力配套，座享26萬(wàn)平米商業(yè)航母 LOW-E全幕墻，展現(xiàn)代簡(jiǎn)約之美 全景365，全角度體驗(yàn)景觀商務(wù) 精裝修公共空間，享上層商務(wù)之尊 核心賣(mài)點(diǎn)核心賣(mài)點(diǎn) 萬(wàn)達(dá)品牌，商業(yè)航

20、母的實(shí)力締造者 萬(wàn)達(dá)物管，品牌鑄就服務(wù)信心 補(bǔ)充賣(mài)點(diǎn)補(bǔ)充賣(mài)點(diǎn) 區(qū) 位 賣(mài) 點(diǎn) 區(qū) 位 賣(mài) 點(diǎn) 產(chǎn) 品 賣(mài) 點(diǎn) 產(chǎn) 品 賣(mài) 點(diǎn) 品 牌 賣(mài) 點(diǎn) 品 牌 賣(mài) 點(diǎn) 區(qū)位篇 本體篇 推廣篇 營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算 案名建議案名建議 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 不放棄對(duì)萬(wàn)達(dá)品牌的運(yùn)用，將其商業(yè)產(chǎn)品的感召力和市場(chǎng)形象積累的無(wú)形品牌價(jià)值不放棄對(duì)萬(wàn)達(dá)品牌的運(yùn)用，將其商業(yè)產(chǎn)品的感召力和市場(chǎng)形象積累的無(wú)形品牌價(jià)值 連續(xù)運(yùn)用到寫(xiě)字樓產(chǎn)品之中。連續(xù)運(yùn)用到寫(xiě)字樓產(chǎn)品之中。 建議將萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)中三棟寫(xiě)字樓由“萬(wàn)達(dá)中心”的案名統(tǒng)領(lǐng)，便于同一建筑群體建議將萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)中三棟寫(xiě)字樓由“萬(wàn)達(dá)中心”的案名統(tǒng)領(lǐng)，便于同一建筑群體 內(nèi)各物業(yè)形態(tài)的區(qū)分，三棟寫(xiě)

21、字樓可由內(nèi)各物業(yè)形態(tài)的區(qū)分，三棟寫(xiě)字樓可由A A座、座、B B座、座、CC座劃分；本案為座劃分；本案為CC座。座。 在在CC座的推廣中只需運(yùn)用“萬(wàn)達(dá)中心”的案名，座體劃分可在物業(yè)交付使用時(shí)說(shuō)明。座的推廣中只需運(yùn)用“萬(wàn)達(dá)中心”的案名，座體劃分可在物業(yè)交付使用時(shí)說(shuō)明。 推廣主題的出發(fā)點(diǎn)推廣主題的出發(fā)點(diǎn) 區(qū)位區(qū)位 從城市運(yùn)營(yíng)的角度 ，突出五角場(chǎng)區(qū)位 日益顯赫的副中心 CBD地位 產(chǎn)品產(chǎn)品 充分運(yùn)用萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 的整體優(yōu)勢(shì)，而不僅僅 是孤勢(shì)單單的一棟寫(xiě)字 樓，要讓萬(wàn)達(dá)的品牌和 商務(wù)集群力量為寫(xiě)字樓 產(chǎn)品說(shuō)話 基調(diào)基調(diào) 高打高舉 強(qiáng)勢(shì)出擊 睥睨區(qū)域 霸氣十足 商務(wù)本色 放大優(yōu)勢(shì) 推廣主題推廣主題 聚能五

22、角場(chǎng) 領(lǐng)航新經(jīng)濟(jì) 五角場(chǎng)由五條主干道匯聚而得名，而 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)正處于匯聚的原點(diǎn)之上，從地 理特征形態(tài)上來(lái)說(shuō)，本案的區(qū)位正處于 聚勢(shì)的原點(diǎn)之上； 從寓意上來(lái)說(shuō)聚能的概念除了交通的 聚合之外，可以延伸到財(cái)富、人才、機(jī) 遇、產(chǎn)業(yè)支撐等多方面機(jī)遇的聚集。 與聚能相呼應(yīng)的是能量的爆發(fā)，寓意 著萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目集聚多重領(lǐng)域的能量，為企 業(yè)的大展宏圖提供堅(jiān)實(shí)的支撐力量。 “世界是平的”，新經(jīng)濟(jì)概念是指在現(xiàn) 代信息技術(shù)下傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)在更高效的平臺(tái)上 運(yùn)轉(zhuǎn)，以知識(shí)經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)對(duì)新經(jīng)濟(jì) 平臺(tái)具有更高的依賴性； 萬(wàn)達(dá)中心作為知識(shí)經(jīng)濟(jì)政策下為企業(yè)提 供高效優(yōu)質(zhì)辦公載體的甲級(jí)寫(xiě)字樓，成為 區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公的領(lǐng)航產(chǎn)品。 開(kāi)盤(pán)階段報(bào)廣

23、主題貫徹構(gòu)思開(kāi)盤(pán)階段報(bào)廣主題貫徹構(gòu)思 開(kāi)盤(pán)稿開(kāi)盤(pán)稿 Slogan：萬(wàn)達(dá)商務(wù)巨擘：萬(wàn)達(dá)商務(wù)巨擘 王者歸來(lái)王者歸來(lái) 注：萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)在出售過(guò)一棟寫(xiě)字樓后沉寂 至今又推出一棟，為了讓受眾感受到延續(xù)性， 同時(shí)又讓本次的推廣超越之前強(qiáng)勢(shì)而出，“王 者歸來(lái)”的概念應(yīng)運(yùn)而生。 萬(wàn)達(dá)中心萬(wàn)達(dá)中心 聚能五角場(chǎng) 領(lǐng)航新經(jīng)濟(jì) 開(kāi)盤(pán)后系列稿開(kāi)盤(pán)后系列稿1 哥倫布哥倫布 發(fā)現(xiàn)一片新大陸發(fā)現(xiàn)一片新大陸 成功崛起的五角場(chǎng)城市副中心 知識(shí)經(jīng)濟(jì)搶灘的烽火前沿 實(shí)力企業(yè)正在攻城掠地 萬(wàn)達(dá)中心 23層景觀辦公空間 攜33萬(wàn)平米萬(wàn)達(dá)商業(yè)配套強(qiáng)云壓陣 新大陸首現(xiàn)旗艦坐標(biāo) 萬(wàn)達(dá)中心萬(wàn)達(dá)中心 聚能五角場(chǎng) 領(lǐng)航新經(jīng)濟(jì) 坐五角場(chǎng)原點(diǎn)，立中環(huán)之

24、脊 地鐵10號(hào)線速達(dá)外灘、淮海路、徐家匯、虹橋等核心區(qū)域 復(fù)旦、同濟(jì)、財(cái)大高校環(huán)伺 東出翔殷路隧道，直達(dá)高橋 南下北外灘，領(lǐng)航運(yùn)物流風(fēng)貌 西入大柏樹(shù)，鋼茂基地領(lǐng)風(fēng)騷 北接科教創(chuàng)新區(qū)，知識(shí)經(jīng)濟(jì)齊當(dāng)?shù)?萬(wàn)達(dá)中心 23層景觀辦公空間 黃金分割地段為我獨(dú)享 開(kāi)盤(pán)后系列稿開(kāi)盤(pán)后系列稿2 達(dá)芬奇達(dá)芬奇 黃金分割點(diǎn)黃金分割點(diǎn) 萬(wàn)達(dá)中心萬(wàn)達(dá)中心 聚能五角場(chǎng) 領(lǐng)航新經(jīng)濟(jì) 開(kāi)盤(pán)后系列稿開(kāi)盤(pán)后系列稿3 亞里仕多德亞里仕多德 重歸地心說(shuō)重歸地心說(shuō) 萬(wàn)達(dá)中心萬(wàn)達(dá)中心 聚能五角場(chǎng) 領(lǐng)航新經(jīng)濟(jì) 21世紀(jì)副中心發(fā)展時(shí)代 五角場(chǎng)城市副中心 車(chē)流向這里匯聚，人才在這里扎堆 企業(yè)從這里壯大，新經(jīng)濟(jì)在這里蓬勃 萬(wàn)達(dá)中心 23層景觀辦

25、公空間 新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)航基地，名企集聚之地心引力 8月月 準(zhǔn)準(zhǔn)備備期及期及預(yù)熱預(yù)熱期期 開(kāi)開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期期 階階段段維護(hù)維護(hù) 二次二次強(qiáng)銷(xiāo)強(qiáng)銷(xiāo)期期 階階段段維護(hù)維護(hù) 鞏固期鞏固期 營(yíng)銷(xiāo)推廣總控表營(yíng)銷(xiāo)推廣總控表 現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng) 周邊指示系統(tǒng) 樓體巨幅廣告 2008年年6月月 8月月 11月月 2009年年1月月 12月月 開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán) 媒體媒體 戶外戶外 活動(dòng)活動(dòng) 物料物料 戶外高炮 周邊引導(dǎo)旗 Logo及VI系統(tǒng) 區(qū)域模型 單片/折頁(yè) 項(xiàng)目宣傳片 名片、紙杯、信紙、信封、包袋、禮品等 大客戶簽約儀式 開(kāi)盤(pán)報(bào)紙硬廣系列 輔以雜志硬廣 配合軟文、網(wǎng)絡(luò)宣傳 渠道直郵 樓體巨幅延續(xù) 戶外高炮延續(xù) 樓體巨幅延續(xù) 樓體

26、巨幅廣告延續(xù) 報(bào)刊硬廣少許 軟文持續(xù) 五角場(chǎng)城市副中心發(fā)展論壇 客戶答謝酒會(huì) 5月月 售樓處設(shè)計(jì)裝修 樣板間設(shè)計(jì)裝修 報(bào)紙硬廣 雜志硬廣 配合軟文、網(wǎng)絡(luò)宣傳 渠道直郵 樓書(shū) 階段性推廣執(zhí)行階段性推廣執(zhí)行 準(zhǔn)備期及預(yù)熱期準(zhǔn)備期及預(yù)熱期（6月月7月底）月底） 工作重點(diǎn)工作重點(diǎn) 銷(xiāo)售中心和樣板間的裝修和設(shè)計(jì) LOGO及VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 單片/折頁(yè)設(shè)計(jì)及制作 樓書(shū)設(shè)計(jì) 名片/紙杯/信紙/信封/包袋/禮品設(shè)計(jì)制作 項(xiàng)目專業(yè)照片拍攝 項(xiàng)目宣傳片制作 區(qū)域模型制作 項(xiàng)目周邊指示系統(tǒng)設(shè)計(jì)制作 樓體巨幅廣告設(shè)計(jì)制作 銷(xiāo)售中心及樣板間銷(xiāo)售中心及樣板間 選址：選址： 底樓大堂Reception位置做為銷(xiāo)售中心的接待區(qū)，

27、安 排一名銷(xiāo)售員初步接待前來(lái)問(wèn)訊的客戶，并引導(dǎo)其進(jìn) 入設(shè)在主樓的銷(xiāo)售中心主區(qū)； 選址主樓頂層頂層04室室進(jìn)行裝修布置，打造成集售樓處 與樣板間為一體的銷(xiāo)售功能區(qū)； 選擇04室作為售樓處與樣板間的原因： 04室正對(duì)電梯廳，進(jìn)出動(dòng)線便捷； 04室房型狹長(zhǎng)，對(duì)于辦公空間來(lái)說(shuō)優(yōu)勢(shì)不明顯，通 過(guò)樣板層的裝修可以弱化房型的劣勢(shì)； 狹長(zhǎng)的空間有利于作為售樓處的功能分割; 04室正對(duì)五角場(chǎng)寰島，商業(yè)商務(wù)氛圍濃。 裝修要求：裝修要求： 由于本案室內(nèi)為毛坯交房，為了展示理想的室內(nèi)形 象，樣板間建議按照甲級(jí)室內(nèi)交房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修； 樣板間融合銷(xiāo)售中心與樣板展示的功能，分為模型 展板區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)、辦公區(qū)。 接待區(qū)

28、 0404室室 0303室室 0202室室 0101室室 入口入口 模型區(qū)模型區(qū) 展板 背景展板 洽談區(qū)洽談區(qū) 辦公區(qū)辦公區(qū) 簽約室簽約室 銷(xiāo)售中心功能劃分銷(xiāo)售中心功能劃分 地面：找平后鋪設(shè)方塊地毯 空調(diào)及標(biāo)準(zhǔn)：室內(nèi)中央空調(diào)管道鋪設(shè)到位并能投入使用 室內(nèi)照明及標(biāo)準(zhǔn)：嵌入式格刪燈（不低于500勒克司桌面照明） 天花板：鉆孔鋁扣板吊頂 墻面：高級(jí)乳膠漆飾面 窗簾：卷簾窗簾 踢腳：PVC或不銹鋼拉絲 門(mén)：標(biāo)準(zhǔn)玻璃門(mén) 銷(xiāo)售中心暨樣板區(qū)裝修標(biāo)準(zhǔn)銷(xiāo)售中心暨樣板區(qū)裝修標(biāo)準(zhǔn) 區(qū)域模型的設(shè)計(jì)與制作區(qū)域模型的設(shè)計(jì)與制作 以項(xiàng)目及五角場(chǎng)區(qū)域?yàn)楹诵?，展現(xiàn)區(qū)域主要商務(wù)商業(yè)建筑、交通網(wǎng)絡(luò)、以 及與市中心、浦東等區(qū)域的板塊

29、互動(dòng)格局 形式參考： 售樓處展板設(shè)計(jì)與制作售樓處展板設(shè)計(jì)與制作 包括主背景板和項(xiàng)目介紹的若干展板 主背景板項(xiàng)目LOGO或概念形象 展板初步定為關(guān)于地段、景觀、建筑、技術(shù)參數(shù)、立面圖、平面圖六塊展板 形式參考： 拉絲不銹鋼包邊內(nèi)打燈 KT板附光膜 密度板上有機(jī)玻璃夾畫(huà)面外打燈 銷(xiāo)售中心布置工作進(jìn)度控制銷(xiāo)售中心布置工作進(jìn)度控制 2 23 34 41 12 23 34 4 裝修公司確認(rèn) 裝修設(shè)計(jì)稿確認(rèn) 裝修工程 裝修竣工 洽談區(qū)、辦公區(qū)桌椅購(gòu)買(mǎi)安裝 液晶電視購(gòu)買(mǎi)安裝 區(qū)域模型現(xiàn)場(chǎng)安裝 背景展板定稿制作及安裝 展板定稿制作及安裝 易拉保定稿制作及安裝提報(bào)及修改 制作選擇商家、確定形式 文案擬定，設(shè)計(jì)初

30、稿 文案擬定，設(shè)計(jì)初稿 軟裝布置軟裝布置 展示布置展示布置 2008年6月2008年6月2008年7月2008年7月 裝修工程裝修工程 類別類別內(nèi)容內(nèi)容 文案擬定，設(shè)計(jì)初稿 提報(bào)及修改 提報(bào)及修改 萬(wàn)達(dá)中心萬(wàn)達(dá)中心 LOGO &VI 系統(tǒng)系統(tǒng) 單片單片/折頁(yè)折頁(yè)/樓書(shū)樓書(shū) 銷(xiāo)售物料的設(shè)計(jì)銷(xiāo)售物料的設(shè)計(jì) 要求： 國(guó)際化的商務(wù)氣質(zhì) 與項(xiàng)目建筑形態(tài)或色質(zhì)有一定的呼應(yīng) 樣例： 要求： 單片正反面 折頁(yè)四折頁(yè) 樓書(shū)36P 樣例： 項(xiàng)目宣傳片項(xiàng)目宣傳片 專業(yè)攝影專業(yè)攝影 要求： 突出五角場(chǎng)區(qū)域的聚能作用和廣闊的發(fā) 展前景 突出項(xiàng)目商務(wù)旗艦標(biāo)竿地位和產(chǎn)品特質(zhì) 突出品牌賦予項(xiàng)目的附加值作用 樣例： 要求： 由

31、于本項(xiàng)目已進(jìn)入現(xiàn)房階段，在前 期效果圖的基礎(chǔ)上需要增加一定的室 內(nèi)空間圖片，考慮到效果圖制作的成 本較高，改為專業(yè)拍攝的實(shí)景圖作為 平面設(shè)計(jì)的素材。 需要增加的照片包括： 單體外立面：3張 大堂：1張 大堂電梯間：1張 標(biāo)準(zhǔn)層電梯間：1張 共計(jì)6張。 戶外設(shè)計(jì)及發(fā)布戶外設(shè)計(jì)及發(fā)布 樓體巨幅廣告及引導(dǎo)旗樓體巨幅廣告及引導(dǎo)旗 效果顯著的戶外廣告通路 戶外標(biāo)識(shí)系統(tǒng)戶外標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 戶外高炮戶外高炮/看板看板 建議投放內(nèi)環(huán)高架和五角場(chǎng)區(qū)域 銷(xiāo)售物料設(shè)計(jì)、制作或發(fā)布工作進(jìn)度控制銷(xiāo)售物料設(shè)計(jì)、制作或發(fā)布工作進(jìn)度控制 類別類別 內(nèi)容內(nèi)容 20082008年年6 6月月 20082008年年7 7月月 2 2 3

32、 3 4 4 1 1 2 2 3 3 4 4 銷(xiāo)售物料 LOGO及VI 設(shè)計(jì) 定稿 專業(yè)攝影 選定照片 單片 文案擬定，設(shè)計(jì)初稿 提報(bào)及修改 定稿 印刷 折頁(yè) 文案擬定，設(shè)計(jì)初稿 提報(bào)及修改 定稿 印刷 樓書(shū) 文案擬定 設(shè)計(jì)初稿 提報(bào)及修改 名片/紙杯/信紙/信封/包袋/禮品 設(shè)計(jì)初稿 提報(bào)及修改 定稿 制作 項(xiàng)目宣傳片 選定合作公司 創(chuàng)意腳本定 稿 分鏡腳本定稿 制作 戶外 標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 設(shè)計(jì) 定稿 制作和發(fā)布 樓體貼幅 設(shè)計(jì) 定稿 制作和發(fā)布 引導(dǎo)旗 設(shè)計(jì) 定稿 制作和發(fā)布 高炮或看板 設(shè)計(jì) 定稿 制作和發(fā)布 階段性推廣執(zhí)行階段性推廣執(zhí)行 銷(xiāo)售周期銷(xiāo)售周期（08年年8月月09年年12月）月） 工作重點(diǎn)工作重點(diǎn) 樓書(shū)設(shè)計(jì)的完成和印刷（08年8月） 媒體推廣計(jì)劃及策略 媒體推廣平面稿設(shè)計(jì) 推廣活動(dòng)的組織與安排 推廣活動(dòng)場(chǎng)地布局與設(shè)計(jì) 媒體通路媒體通路 報(bào)紙報(bào)紙 雜志雜志 媒體選擇：新聞晨報(bào)新民晚報(bào)東方早報(bào) 媒體選擇：上海樓市理財(cái)周刊等 軟文統(tǒng)發(fā)軟文統(tǒng)發(fā) 媒體選擇：晨報(bào)、晚報(bào)、東早、第一財(cái)經(jīng)、房地產(chǎn)時(shí)報(bào)、上海樓市、理財(cái)周刊、搜房網(wǎng) 、新浪網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)等 直郵直郵 招行VIP客戶直郵、黃頁(yè)企業(yè)法人直郵、轎車(chē)車(chē)主直郵等 推廣活動(dòng)推廣活動(dòng) 五角場(chǎng)城市副中心發(fā)展論壇 大客戶簽約儀式 客戶答謝酒會(huì) 推廣活動(dòng)推廣活動(dòng) ENDEND