1、 如何做好一張單？ 1房源房源 2客戶客戶 3帶看帶看 4逼定逼定 5簽約簽約 6售后售后 房源 1房源的概念、重要性、屬性房源的概念、重要性、屬性 2特征特征 3獲取方式獲取方式 4房屋的一些專業(yè)術(shù)語(yǔ)房屋的一些專業(yè)術(shù)語(yǔ) 5上門房源的接待、跟進(jìn)上門房源的接待、跟進(jìn) 房源的重要性：房源的重要性： 房源開發(fā)的重要性房源開發(fā)的重要性: 房源和客戶是成交的房源和客戶是成交的 基礎(chǔ)基礎(chǔ). 房源吸引客戶房源吸引客戶(門窗張貼門窗張貼.店內(nèi)接待店內(nèi)接待. 廣告信息廣告信息. 客戶推薦客戶推薦.網(wǎng)絡(luò)推廣網(wǎng)絡(luò)推廣) 擁有優(yōu)質(zhì)擁有優(yōu)質(zhì) 房源即抓住了成交的主動(dòng)性房源即抓住了成交的主動(dòng)性. 房源開發(fā)能房源開發(fā)能 力是

2、經(jīng)紀(jì)人的基本能力要求力是經(jīng)紀(jì)人的基本能力要求. 房源開發(fā)是房源開發(fā)是 新經(jīng)紀(jì)人了解房產(chǎn)市場(chǎng)和積累工新經(jīng)紀(jì)人了解房產(chǎn)市場(chǎng)和積累工 作經(jīng)驗(yàn)作經(jīng)驗(yàn) 的最直接的方的最直接的方 房源的概念房源的概念： 房源是指業(yè)主委托人,委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人出 售或 出租的房屋. 房源的屬性：房源的屬性： 房源的物理屬性房源的物理屬性:指房屋自身及周邊環(huán)境指房屋自身及周邊環(huán)境 的物理狀態(tài)的物理狀態(tài),如如: 房屋的地段房屋的地段,建成年代建成年代.面積朝面積朝 向向,戶型戶型,配套設(shè)施等在交配套設(shè)施等在交 易交過(guò)程中一般情易交過(guò)程中一般情 況下固定不變的況下固定不變的.房源的物理屬性決房源的物理屬性決 定了房源定了房源 的使

3、用價(jià)值的使用價(jià)值,所以在一定的程度上決定了房源所以在一定的程度上決定了房源 的市場(chǎng)價(jià)值的市場(chǎng)價(jià)值.沒有兩套房源的物理屬性是完全沒有兩套房源的物理屬性是完全 相同的相同的. 房源的法律性房源的法律性:主要包括房源的合法用主要包括房源的合法用 途及其權(quán)屬狀況途及其權(quán)屬狀況. 房屋用途通常可以分為房屋用途通常可以分為 居住用途居住用途.租賃用途兩大類租賃用途兩大類.房源房源 的權(quán)屬狀的權(quán)屬狀 況一般由特定的法律文件反映況一般由特定的法律文件反映.如如:其主要內(nèi)容包括其主要內(nèi)容包括,產(chǎn)權(quán)性質(zhì)產(chǎn)權(quán)性質(zhì):(商商 品房品房,已購(gòu)公房已購(gòu)公房, 經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房)國(guó)土證國(guó)土證.業(yè)主姓業(yè)主姓 名名,業(yè)主聯(lián)系

4、電話業(yè)主聯(lián)系電話,有無(wú)抵押有無(wú)抵押. 房源的心理屬性房源的心理屬性:是指業(yè)主是指業(yè)主(委托委托 人在委托過(guò)程中的心理人在委托過(guò)程中的心理 狀態(tài)狀態(tài)),隨著時(shí)隨著時(shí) 間推移間推移,心里狀態(tài)往往會(huì)發(fā)生變化心里狀態(tài)往往會(huì)發(fā)生變化,從從 而對(duì)而對(duì) 房源的一些因素產(chǎn)生影響房源的一些因素產(chǎn)生影響,如如:價(jià)價(jià) 格因素格因素. 房源的特征 公共性公共性:在人多數(shù)情況下業(yè)主或委托在人多數(shù)情況下業(yè)主或委托 人人,為了盡快賣出或租出自已的為了盡快賣出或租出自已的 房子房子,會(huì)在會(huì)在 同一時(shí)間里接觸盡可能多的客戶同一時(shí)間里接觸盡可能多的客戶,因此他因此他 們通常會(huì)委托多們通常會(huì)委托多 家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

5、公司和多 名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為其服務(wù)名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為其服務(wù).對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng) 紀(jì)紀(jì) 人來(lái)說(shuō)人來(lái)說(shuō),房源并不是其擁有的商品房源并不是其擁有的商品,而只而只 是其可利用的信息是其可利用的信息. 變動(dòng)性變動(dòng)性:兩個(gè)方面兩個(gè)方面:價(jià)格因素的價(jià)格因素的 變動(dòng)和使用狀態(tài)的變動(dòng)變動(dòng)和使用狀態(tài)的變動(dòng).房源因素的房源因素的 變動(dòng)都是隨著業(yè)主的心態(tài)變化而變變動(dòng)都是隨著業(yè)主的心態(tài)變化而變 化的化的.由于房源存在變動(dòng)性這一由于房源存在變動(dòng)性這一 特征特征, 要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人持續(xù)和業(yè)主聯(lián)系要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人持續(xù)和業(yè)主聯(lián)系, 以便在房源的一些因素發(fā)以便在房源的一些因素發(fā) 生變化時(shí)生變化時(shí) 及時(shí)更新及時(shí)更新. 可替代性可

6、替代性:雖然每個(gè)房源都是唯一的雖然每個(gè)房源都是唯一的, 具有明顯的個(gè)別性具有明顯的個(gè)別性,但在現(xiàn)實(shí)但在現(xiàn)實(shí) 生活中生活中,人們?nèi)藗?對(duì)房屋的需求卻不是非某一套不可對(duì)房屋的需求卻不是非某一套不可,具有具有 相似地段相似地段,相相 似建筑類型似建筑類型,相似戶型在效用相似戶型在效用 , , 上上,具有相似性對(duì)于需求者而言房源具有相似性對(duì)于需求者而言房源 是可是可 以相互替代的以相互替代的,房源的可替代性為房地產(chǎn)房源的可替代性為房地產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)操作上提經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)操作上提 供了更廣闊的空間供了更廣闊的空間. 時(shí)效性時(shí)效性:業(yè)主業(yè)主(委托人委托人)在委托過(guò)在委托過(guò) 程中隨著時(shí)間推移程中隨著時(shí)間推移,心

7、時(shí)狀態(tài)往往會(huì)心時(shí)狀態(tài)往往會(huì) , 發(fā)生變化發(fā)生變化,從而對(duì)房源的是否租售產(chǎn)從而對(duì)房源的是否租售產(chǎn) 生影響生影響. 房源開發(fā)的流程 定點(diǎn)開發(fā)定點(diǎn)開發(fā)-掃樓式采集掃樓式采集 到每個(gè)住宅小區(qū)或樓盤發(fā)放到每個(gè)住宅小區(qū)或樓盤發(fā)放 張張 掃樓式采集掃樓式采集.到每個(gè)住宅小區(qū)或樓盤發(fā)放張到每個(gè)住宅小區(qū)或樓盤發(fā)放張 定點(diǎn)開發(fā)定點(diǎn)開發(fā) 掃樓式采集掃樓式采集 貼求購(gòu)單貼求購(gòu)單.求購(gòu)房源信息求購(gòu)房源信息 貼求購(gòu)單貼求購(gòu)單 求購(gòu)房源求購(gòu)房源 信息信息. 特點(diǎn)特點(diǎn):房源開發(fā)的最主要方法之一房源開發(fā)的最主要方法之一.根據(jù)市場(chǎng)開發(fā)房源根據(jù)市場(chǎng)開發(fā)房源, 特特 點(diǎn)點(diǎn) 易成交易成交.掃蕩式掃蕩式.簡(jiǎn)單易行簡(jiǎn)單易行,信息準(zhǔn)確信息準(zhǔn)

8、確,可在陌生拜訪時(shí)可在陌生拜訪時(shí) 同時(shí)使用同時(shí)使用. 缺點(diǎn)缺點(diǎn):所有的中介公司都采取的方法所有的中介公司都采取的方法,故重復(fù)性故重復(fù)性 較高較高 缺點(diǎn)缺點(diǎn) 注意事項(xiàng)注意事項(xiàng): 注意事項(xiàng)注意事項(xiàng) 采集技巧采集技巧.見單撕?jiǎn)我妴嗡簡(jiǎn)?可貼則貼可貼則貼, 不貼則插不貼則插, 角色轉(zhuǎn)換需要把握好時(shí)機(jī)角色轉(zhuǎn)換需要把握好時(shí)機(jī). 技巧技巧: 技巧技巧 根據(jù)市根據(jù)市 場(chǎng)行情場(chǎng)行情,對(duì)易銷售易采集的房源地對(duì)易銷售易采集的房源地.定點(diǎn)定點(diǎn) 采集采集.放在包里隨放在包里隨 時(shí)使用時(shí)使用. 房源開發(fā)的流程 發(fā)動(dòng)人際關(guān)系網(wǎng)進(jìn)行個(gè)人發(fā)動(dòng)人際關(guān)系網(wǎng)進(jìn)行個(gè)人: 發(fā)動(dòng)人際關(guān)系網(wǎng)進(jìn)行個(gè)人發(fā)動(dòng)人際關(guān)系網(wǎng)進(jìn)行個(gè)人 (A 人際關(guān)系法人

9、際關(guān)系法 B 客戶介紹法客戶介紹法 C 目標(biāo)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng) 人際關(guān)系法人際關(guān)系法 營(yíng)銷營(yíng)銷 法法) 營(yíng)銷法營(yíng)銷法 人際關(guān)系法人際關(guān)系法: 人際關(guān)系法人際關(guān)系法 是指利用你現(xiàn)在所是指利用你現(xiàn)在所 認(rèn)識(shí)的人認(rèn)識(shí)的人,進(jìn)行房源信息開發(fā)的一種方式進(jìn)行房源信息開發(fā)的一種方式.你所接觸的所你所接觸的所 有人都在你的影有人都在你的影 響力范圍之內(nèi)響力范圍之內(nèi).當(dāng)你開始進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)業(yè)當(dāng)你開始進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)業(yè) 務(wù)時(shí)務(wù)時(shí),務(wù)必要讓務(wù)必要讓 這些人知你已開始進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)這些人知你已開始進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù).(六同六同 一專一專)同事同事 同居同居 同鄉(xiāng)同鄉(xiāng) 同學(xué)同學(xué) 同族同族 同好同好 專業(yè)人士專業(yè)人士. 特點(diǎn)特點(diǎn):業(yè)主或客戶

10、信任配合業(yè)主或客戶信任配合,易獲得獨(dú)家委托易獲得獨(dú)家委托,我們可我們可 特點(diǎn)特點(diǎn) 以通過(guò)自已熟悉的人開發(fā)以通過(guò)自已熟悉的人開發(fā).迅速建立客戶基礎(chǔ)迅速建立客戶基礎(chǔ). 房源開發(fā)的流程 客戶介紹法客戶介紹法 是指通過(guò)與現(xiàn)有客戶或顧客保持長(zhǎng)期聯(lián)系是指通過(guò)與現(xiàn)有客戶或顧客保持長(zhǎng)期聯(lián)系,建建 是指通過(guò)是指通過(guò) 與現(xiàn)有客戶或顧客保持長(zhǎng)期聯(lián)系與現(xiàn)有客戶或顧客保持長(zhǎng)期聯(lián)系 建建 立忠誠(chéng)關(guān)系立忠誠(chéng)關(guān)系,透過(guò)這透過(guò)這 些客戶介紹其他客戶的方法些客戶介紹其他客戶的方法 透過(guò)這些客戶介紹其他客透過(guò)這些客戶介紹其他客 戶的方法戶的方法.向向 立忠誠(chéng)關(guān)系立忠誠(chéng)關(guān)系 透過(guò)這些客戶介紹其他客戶的透過(guò)這些客戶介紹其他客戶的 方法

11、方法 向向 客戶和業(yè)主提供服務(wù)客戶和業(yè)主提供服務(wù),能夠使他們對(duì)你的表現(xiàn)感能夠使他們對(duì)你的表現(xiàn)感 到滿到滿 客戶和業(yè)主提供服務(wù)客戶和業(yè)主提供服務(wù) 能夠使他們對(duì)你的表現(xiàn)感到能夠使他們對(duì)你的表現(xiàn)感到 滿滿 意意,也為你將來(lái)的業(yè)務(wù)創(chuàng)造豐富的來(lái)源也為你將來(lái)的業(yè)務(wù)創(chuàng)造豐富的來(lái)源. 也為你將來(lái)的也為你將來(lái)的 業(yè)務(wù)創(chuàng)造豐富的來(lái)源業(yè)務(wù)創(chuàng)造豐富的來(lái)源 特點(diǎn)特點(diǎn): 特點(diǎn)特點(diǎn) 你和他們之間的個(gè)人關(guān)系和交往使你能夠更好你和他們之間的個(gè)人關(guān)系和交往使你能夠更好 地了解地了解 他們的需求他們的需求,業(yè)主或客戶信任配合易獲得獨(dú)家業(yè)主或客戶信任配合易獲得獨(dú)家 地了解他地了解他 們的需求們的需求 業(yè)主或客戶信任配合易獲得獨(dú)家業(yè)主

12、或客戶信任配合易獲得獨(dú)家 委托是后期委托是后期 房源開發(fā)的主要方法之一房源開發(fā)的主要方法之一. 房源開發(fā)的流程 目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷法目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷法 陌生拜訪陌生拜訪:開發(fā)房源信息必須進(jìn)行陌生拜訪開發(fā)房源信息必須進(jìn)行陌生拜訪, 陌生拜訪包括陌生陌生拜訪包括陌生 電話拜訪和陌生敲門拜訪電話拜訪和陌生敲門拜訪. 特點(diǎn)特點(diǎn);簡(jiǎn)單有效簡(jiǎn)單有效,成本低成本低:親密接觸客戶或業(yè)主親密接觸客戶或業(yè)主,容容 易建立良好的關(guān)易建立良好的關(guān) 特點(diǎn)特點(diǎn) 系系.直接勘房源直接勘房源,信息迅速準(zhǔn)確信息迅速準(zhǔn)確.記憶深刻記憶深刻,可信度高可信度高,有有 利于展示你利于展示你 的專業(yè)技能的專業(yè)技能. 缺點(diǎn)缺點(diǎn): 缺點(diǎn)缺點(diǎn) 容易緊張

13、容易緊張,易遭到拒絕易遭到拒絕,信心受創(chuàng)信心受創(chuàng),心理心理 不平衡不平衡,時(shí)間長(zhǎng)效率低時(shí)間長(zhǎng)效率低, 受天氣影響受天氣影響. 注意事項(xiàng)注意事項(xiàng):陌拜訪時(shí)間避免周末早晨陌拜訪時(shí)間避免周末早晨,夏夏 日晚上日晚上,休閑時(shí)間休閑時(shí)間. 注意事項(xiàng)注意事項(xiàng) 媒介資源媒介資源.-網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò) 報(bào)刊物等報(bào)刊物等 網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò),報(bào)刊物等報(bào)刊物等 媒介資源媒介資源 網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò) 報(bào)刊物等報(bào)刊物等. 特點(diǎn)特點(diǎn):信息廣泛準(zhǔn)確來(lái)源快信息廣泛準(zhǔn)確來(lái)源快,效率高效率高. 特點(diǎn)特點(diǎn) 缺點(diǎn)缺點(diǎn):非獨(dú)家非獨(dú)家,失效快失效快,業(yè)主印業(yè)主印 象不深刻象不深刻,沒有親切感沒有親切感,不太不太 缺點(diǎn)缺點(diǎn) 配合配合,厭煩厭煩. 注意事項(xiàng)及技巧注意事

14、項(xiàng)及技巧.電話營(yíng)銷電話營(yíng)銷. 注注 意詢問(wèn)特定的人員意詢問(wèn)特定的人員- 詢問(wèn)特定的人員詢問(wèn)特定的人員 建立與各小區(qū)建立與各小區(qū),樓盤居委會(huì)或門衛(wèi)的業(yè)務(wù)樓盤居委會(huì)或門衛(wèi)的業(yè)務(wù) 合作關(guān)系合作關(guān)系,以交換利益的方式從他以交換利益的方式從他 們手上獲得們手上獲得 第一手房源信息第一手房源信息,成功獲得客戶成功獲得客戶.介紹前提是首介紹前提是首 要先建立客戶基要先建立客戶基 礎(chǔ)礎(chǔ). 特點(diǎn)特點(diǎn):簡(jiǎn)單易行簡(jiǎn)單易行,開發(fā)房源最懶且最易忽視的開發(fā)房源最懶且最易忽視的 , 特點(diǎn)特點(diǎn): 方法方法! 缺點(diǎn)缺點(diǎn);容易遭容易遭 到拒絕到拒絕,信心受挫信心受挫,挫販感挫販感. 缺點(diǎn)缺點(diǎn) 注意事項(xiàng)注意事項(xiàng):視小區(qū)視小區(qū) ,保

15、安保安,物業(yè)表達(dá)身份物業(yè)表達(dá)身份. 注意注意 事項(xiàng)事項(xiàng) 技巧技巧:及時(shí)調(diào)整并保持良好的心態(tài)及時(shí)調(diào)整并保持良好的心態(tài). 技巧技巧 房源開發(fā)的流程 網(wǎng)絡(luò)求購(gòu)開發(fā)網(wǎng)絡(luò)求購(gòu)開發(fā)-網(wǎng)絡(luò)求購(gòu)開發(fā)網(wǎng)絡(luò)求購(gòu)開發(fā) 在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布求購(gòu)信息在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布求購(gòu)信息. 特點(diǎn)特點(diǎn):簡(jiǎn)單易行簡(jiǎn)單易行,信息準(zhǔn)確信息準(zhǔn)確,可在陌拜時(shí)同可在陌拜時(shí)同 特特 點(diǎn)點(diǎn) 時(shí)使用時(shí)使用. 缺點(diǎn)缺點(diǎn):角色轉(zhuǎn)換需要把握好時(shí)機(jī)角色轉(zhuǎn)換需要把握好時(shí)機(jī) 缺點(diǎn)缺點(diǎn) 注意事項(xiàng)注意事項(xiàng):內(nèi)容簡(jiǎn)單內(nèi)容簡(jiǎn)單 明了明了,不要寫的太專不要寫的太專 注意事項(xiàng)注意事項(xiàng) 業(yè)了業(yè)了 技巧技巧:利用一些人氣的論壇利用一些人氣的論壇,小區(qū)小區(qū) 論壇等發(fā)論壇等發(fā) 技巧技巧 布布.有

16、電腦時(shí)可以隨時(shí)發(fā)布有電腦時(shí)可以隨時(shí)發(fā)布 獵取獵取.刺探刺探 蹲守蹲守 獵取獵取 刺探刺探.蹲守蹲守 刺探刺探 蹲守蹲守. 特點(diǎn)特點(diǎn):有目的性有目的性,順藤摸瓜順藤摸瓜,以點(diǎn)到面以點(diǎn)到面. 特點(diǎn)特點(diǎn) 缺點(diǎn)缺點(diǎn):同陌拜同陌拜. 缺點(diǎn)缺點(diǎn) 注意事注意事 項(xiàng)項(xiàng): 注意事項(xiàng)注意事項(xiàng) 不要放過(guò)該區(qū)域不要放過(guò)該區(qū)域.鎖定鎖定.目目 標(biāo)掃蕩式開發(fā)標(biāo)掃蕩式開發(fā). 技巧技巧:要與以要與以 上方法空插使上方法空插使. 技巧技巧 社區(qū)活動(dòng)社區(qū)活動(dòng): 特點(diǎn)特點(diǎn): 有利于單店以及整體形象宣傳和房源有利于單店以及整體形象宣傳和房源 展示展示,業(yè)主信任度較高業(yè)主信任度較高.有利于有利于 收集房源收集房源. 缺點(diǎn)缺點(diǎn): 無(wú)法一

17、人操作無(wú)法一人操作. 注意事項(xiàng)注意事項(xiàng): 注意事項(xiàng)注意事項(xiàng) 人個(gè)即代表公司形象人個(gè)即代表公司形象,故注意衣故注意衣 著談吐著談吐, 展現(xiàn)我們的專業(yè)性和職業(yè)性展現(xiàn)我們的專業(yè)性和職業(yè)性. 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)： 房地產(chǎn)房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其土地上附著物包括物質(zhì)：是指土地、建筑物及其土地上附著物包括物質(zhì) 實(shí)體上的權(quán)益。房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)或物業(yè)；房產(chǎn)總是與實(shí)體上的權(quán)益。房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)或物業(yè)；房產(chǎn)總是與 地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。（房屋地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。（房屋 財(cái)產(chǎn)與房屋相關(guān)土地財(cái)產(chǎn)的總稱）房屋：是指土地上的財(cái)產(chǎn)與房屋相關(guān)土地財(cái)產(chǎn)的總稱）房屋：是指土地上的 房屋等

18、建筑物及構(gòu)造物。房屋等建筑物及構(gòu)造物。 產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)：指財(cái)產(chǎn)所有人對(duì)財(cái)產(chǎn)享有的占有、使用、處分、指財(cái)產(chǎn)所有人對(duì)財(cái)產(chǎn)享有的占有、使用、處分、 受益的權(quán)利。受益的權(quán)利。 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)，我：指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)，我 國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的統(tǒng)一，房國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的統(tǒng)一，房 地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)包括占有、使用、收益和處分房地產(chǎn)等權(quán)益；地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)包括占有、使用、收益和處分房地產(chǎn)等權(quán)益； 某一某一 房一產(chǎn)權(quán)利人可以全部或部分享有這些房地產(chǎn)的房一產(chǎn)權(quán)利人可以全部或部分享有這些房地產(chǎn)的 有關(guān)權(quán)益。有關(guān)權(quán)益。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

19、人：是指在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易等環(huán)節(jié)是指在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易等環(huán)節(jié) 中從一居間代理業(yè)務(wù)而收取傭金的個(gè)人或機(jī)構(gòu)。中從一居間代理業(yè)務(wù)而收取傭金的個(gè)人或機(jī)構(gòu)。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)：市場(chǎng)劃分 一級(jí)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)：指政府壟斷的土地市場(chǎng)（或地產(chǎn)市場(chǎng)），規(guī)：指政府壟斷的土地市場(chǎng)（或地產(chǎn)市場(chǎng)），規(guī) 劃國(guó)土部門代表國(guó)家以土地所有者和管理工作者的劃國(guó)土部門代表國(guó)家以土地所有者和管理工作者的 身份將土地使用權(quán)有償有期出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或身份將土地使用權(quán)有償有期出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或 其他企事業(yè)單位。其他企事業(yè)單位。 二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)：指土地使用權(quán)出讓后，房地產(chǎn)開發(fā)商投資開：指土地使用權(quán)出讓后，房地產(chǎn)開發(fā)商投資開 發(fā)、

20、從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、發(fā)、從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、 抵押等房地產(chǎn)交易。抵押等房地產(chǎn)交易。 三級(jí)市場(chǎng)：三級(jí)市場(chǎng)：凡與房地產(chǎn)己辦理二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)登記并領(lǐng)取凡與房地產(chǎn)己辦理二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)登記并領(lǐng)取 房產(chǎn)證后，又發(fā)生轉(zhuǎn)移的，如房地產(chǎn)買賣、贈(zèng)予、房產(chǎn)證后，又發(fā)生轉(zhuǎn)移的，如房地產(chǎn)買賣、贈(zèng)予、 交換、繼承、人民法院判決鑒性的轉(zhuǎn)移（一般指代交換、繼承、人民法院判決鑒性的轉(zhuǎn)移（一般指代 理二手樓盤和房屋租售業(yè)務(wù)的市場(chǎng)）。理二手樓盤和房屋租售業(yè)務(wù)的市場(chǎng)）。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)： 房地產(chǎn)證：房地產(chǎn)證：是房屋與土地權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律是房屋與土地權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律 憑證。憑證。

21、 商品房預(yù)售許可證：商品房預(yù)售許可證：按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā) 展商將有關(guān)資料送到國(guó)土局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花（現(xiàn)樓不需展商將有關(guān)資料送到國(guó)土局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花（現(xiàn)樓不需 此證）。此證）。 長(zhǎng)沙市房地局電子買賣合同：長(zhǎng)沙市房地局電子買賣合同：是由房地局統(tǒng)一編制用以明確買賣雙是由房地局統(tǒng)一編制用以明確買賣雙 方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的二手房銷售都須簽訂此合同，方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的二手房銷售都須簽訂此合同， 房地產(chǎn)抵押合同房地產(chǎn)抵押合同：是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利與義務(wù)：是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利與義務(wù) 關(guān)

22、系，由銀行、業(yè)主、發(fā)展商三方簽定。關(guān)系，由銀行、業(yè)主、發(fā)展商三方簽定。 銀行按揭：銀行按揭：是指購(gòu)房者購(gòu)買樓房時(shí)與銀行達(dá)在抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)是指購(gòu)房者購(gòu)買樓房時(shí)與銀行達(dá)在抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì) 行為，業(yè)主先付一部分樓款，余額由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的行為，業(yè)主先付一部分樓款，余額由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的 樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償還貸款及利息，這種方樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償還貸款及利息，這種方 法稱為銀行按揭。法稱為銀行按揭。 房地產(chǎn)公房地產(chǎn)公證：公證機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)予、繼承等證：公證機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)予、繼承等 行為的合法性作法律公證

23、。行為的合法性作法律公證。 建筑面積：建筑面積：房屋實(shí)用面積與公攤公共面積之和。房屋實(shí)用面積與公攤公共面積之和。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)： 國(guó)土局：國(guó)土局：代表國(guó)家行使土地所有者的職權(quán)，以及對(duì)房地代表國(guó)家行使土地所有者的職權(quán)，以及對(duì)房地 產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個(gè)政府部門。產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個(gè)政府部門。 公證處：公證處：是一個(gè)國(guó)家的證明機(jī)關(guān)，是法律公證的機(jī)構(gòu)。是一個(gè)國(guó)家的證明機(jī)關(guān)，是法律公證的機(jī)構(gòu)。 傭金傭金：是中介機(jī)構(gòu)完成一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)后獲取的報(bào)：是中介機(jī)構(gòu)完成一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)后獲取的報(bào) 酬，它是一種勞動(dòng)收益、風(fēng)險(xiǎn)收益和經(jīng)營(yíng)收益的結(jié)果，酬，它是一種勞動(dòng)收益、風(fēng)險(xiǎn)收益和經(jīng)營(yíng)收益的結(jié)果，

24、 根據(jù)根據(jù)深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理?xiàng)l例深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，房規(guī)定，房 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，有權(quán)獲取傭金。地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，有權(quán)獲取傭金。 實(shí)用率實(shí)用率：房屋實(shí)用面積與建筑面積之比。：房屋實(shí)用面積與建筑面積之比。 容積率容積率：規(guī)定地塊上全部建筑總面積與地塊面積之比。：規(guī)定地塊上全部建筑總面積與地塊面積之比。 復(fù)式房：復(fù)式房：上、下兩層標(biāo)準(zhǔn)層合二為一，結(jié)構(gòu)與標(biāo)準(zhǔn)房結(jié)上、下兩層標(biāo)準(zhǔn)層合二為一，結(jié)構(gòu)與標(biāo)準(zhǔn)房結(jié) 構(gòu)有區(qū)別。構(gòu)有區(qū)別。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)： 物業(yè)物業(yè)：港澳對(duì)“房地產(chǎn)”的稱謂，包括房屋、商鋪、寫：港澳對(duì)“房地產(chǎn)”的稱謂，包括房屋、商鋪、寫 字樓、廠房等式

25、邏輯。字樓、廠房等式邏輯。 租憑：租憑：是出租與承租的簡(jiǎn)稱。是出租與承租的簡(jiǎn)稱。租賃合同：租賃合同：是出租和承租是出租和承租 雙方簽訂的各種條款要求，具有法律效力的協(xié)議，雙方簽訂的各種條款要求，具有法律效力的協(xié)議， 一式三份，以租賃管理公司為標(biāo)準(zhǔn)。一式三份，以租賃管理公司為標(biāo)準(zhǔn)。 委托書委托書：是客戶用書面形式出租、求租的協(xié)議稱作為委：是客戶用書面形式出租、求租的協(xié)議稱作為委 托書托書 。 出租方出租方：即業(yè)主。：即業(yè)主。 承租方承租方：即為租客。：即為租客。 見證方見證方：租賃管理公司或中介公司。：租賃管理公司或中介公司。 租賃期：租賃期：是租用期限，一般住宅為半年至一年時(shí)間；商是租用期限，

26、一般住宅為半年至一年時(shí)間；商 鋪為一年至五年；寫字樓、廠房為二年至五年，具鋪為一年至五年；寫字樓、廠房為二年至五年，具 體客戶雙方協(xié)定。體客戶雙方協(xié)定。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)： 用途：用途：居住、商住（辦公和住宿兩用）、商業(yè)（是指商居住、商住（辦公和住宿兩用）、商業(yè)（是指商 鋪、生產(chǎn)場(chǎng)地）。鋪、生產(chǎn)場(chǎng)地）。 租金：租金：是指租客每月要付給業(yè)主的金額。是指租客每月要付給業(yè)主的金額。 押金押金：指承租方交付一定數(shù)量金額作抵押，一般以二個(gè)：指承租方交付一定數(shù)量金額作抵押，一般以二個(gè) 月租金為押金。月租金為押金。 滯納金：滯納金：指承租方不按合同所訂的時(shí)間交付租金而超過(guò)指承租方不按合同所訂的時(shí)間交付租金而超

27、過(guò) 時(shí)間所罰的款項(xiàng)稱滯納金，一般按拖欠部分每日的時(shí)間所罰的款項(xiàng)稱滯納金，一般按拖欠部分每日的 5%左右收取。左右收取。 租賃稅費(fèi)租賃稅費(fèi)：是出租該物業(yè)所收取的租金應(yīng)交納的稅費(fèi)：是出租該物業(yè)所收取的租金應(yīng)交納的稅費(fèi) （如印花稅、個(gè)人所得稅）（如印花稅、個(gè)人所得稅） 賃管理公司收取管理費(fèi)為租金的賃管理公司收取管理費(fèi)為租金的2%（通常租賃稅費(fèi)由（通常租賃稅費(fèi)由 業(yè)主負(fù)責(zé)，水、電管理費(fèi)等雜費(fèi)由租客負(fù)責(zé)）。業(yè)主負(fù)責(zé)，水、電管理費(fèi)等雜費(fèi)由租客負(fù)責(zé)）。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)： 尾盤：尾盤：是指發(fā)展商發(fā)售的樓盤到銷售末期尚未賣出去的是指發(fā)展商發(fā)售的樓盤到銷售末期尚未賣出去的 樓盤。樓盤。 封頂：封頂：指發(fā)展商己建好

28、樓宇的最頂層。（一般會(huì)為這一指發(fā)展商己建好樓宇的最頂層。（一般會(huì)為這一 工程進(jìn)展做一些慶祝儀式）工程進(jìn)展做一些慶祝儀式） 開盤：開盤：指發(fā)展商己打好地基并初步建好基層。（一般會(huì)指發(fā)展商己打好地基并初步建好基層。（一般會(huì) 有慶祝儀式，并開始接受咨詢）有慶祝儀式，并開始接受咨詢） 現(xiàn)樓現(xiàn)樓：指己建筑好的樓盤，具有外部裝飾的單位。：指己建筑好的樓盤，具有外部裝飾的單位。 物業(yè)類別物業(yè)類別：住宅、商住兩住用住宅、寫字樓、公寓、高：住宅、商住兩住用住宅、寫字樓、公寓、高 級(jí)公寓、別墅、商鋪、廠房、級(jí)公寓、別墅、商鋪、廠房、 倉(cāng)庫(kù)、車庫(kù)。倉(cāng)庫(kù)、車庫(kù)。 A實(shí)心墻：又叫主力墻，是指整個(gè)建筑物的支撐墻，實(shí)心墻：

29、又叫主力墻，是指整個(gè)建筑物的支撐墻， 不能改動(dòng)的墻。不能改動(dòng)的墻。 B空心墻：是層內(nèi)用于布局、隔成戶型的墻，可改動(dòng)。空心墻：是層內(nèi)用于布局、隔成戶型的墻，可改動(dòng)。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)： 混凝結(jié)構(gòu)：混凝結(jié)構(gòu)：是指整個(gè)建筑物的支撐力是混凝柱和橫梁組是指整個(gè)建筑物的支撐力是混凝柱和橫梁組 成的建筑物，一般這類型成的建筑物，一般這類型 的建筑物柱子占用很大的建筑物柱子占用很大 面積。框架結(jié)構(gòu)：是指整個(gè)建筑物的支撐力是靠圍面積。框架結(jié)構(gòu)：是指整個(gè)建筑物的支撐力是靠圍 墻來(lái)支撐的建筑物，這類建筑物相鄰的兩個(gè)單位不墻來(lái)支撐的建筑物，這類建筑物相鄰的兩個(gè)單位不 能打通。能打通。 結(jié)構(gòu)類型：結(jié)構(gòu)類型： A、錯(cuò)層：是

30、兩層錯(cuò)開的格局同在一個(gè)單元。、錯(cuò)層：是兩層錯(cuò)開的格局同在一個(gè)單元。 B、躍式：是分上、中、下三層錯(cuò)開的格式的單元。、躍式：是分上、中、下三層錯(cuò)開的格式的單元。 C、復(fù)式：是兩層復(fù)制格局的單元。、復(fù)式：是兩層復(fù)制格局的單元。 D、大平面：是同一層具有四房以上的大戶型單元。、大平面：是同一層具有四房以上的大戶型單元。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)： 方向：方向： A、座向：是指該單元正門所對(duì)方向。、座向：是指該單元正門所對(duì)方向。 B、戶向：指該單位或廳、陽(yáng)臺(tái)等所向方向。、戶向：指該單位或廳、陽(yáng)臺(tái)等所向方向。 C、采光：通風(fēng)的小常識(shí)；如西斜“是指戶向西的、采光：通風(fēng)的小常識(shí)；如西斜“是指戶向西的 房很曬，一般陽(yáng)臺(tái)

31、在南方的夏天偏西，秋天偏南，房很曬，一般陽(yáng)臺(tái)在南方的夏天偏西，秋天偏南， 南向的房是氣候最好的，“冬暖夏涼”“南北通透”南向的房是氣候最好的，“冬暖夏涼”“南北通透” 是最好的房，空氣對(duì)流。是最好的房，空氣對(duì)流。 凸窗：凸窗：是指房屋內(nèi)的窗有平臺(tái)設(shè)計(jì)的窗，方便擺設(shè)東西。是指房屋內(nèi)的窗有平臺(tái)設(shè)計(jì)的窗，方便擺設(shè)東西。 內(nèi)陽(yáng)臺(tái)：內(nèi)陽(yáng)臺(tái)：是指陽(yáng)臺(tái)的隔成布局于房屋內(nèi)，不露出樓宇外。是指陽(yáng)臺(tái)的隔成布局于房屋內(nèi)，不露出樓宇外。 落地玻璃：落地玻璃：是指窗臺(tái)的玻璃著地。是指窗臺(tái)的玻璃著地。 公積金：公積金：為了解決職工的住房問(wèn)題，增加工資的住房消為了解決職工的住房問(wèn)題，增加工資的住房消 費(fèi)含量，有政府強(qiáng)制執(zhí)行

32、，有單位和個(gè)人各出一部費(fèi)含量，有政府強(qiáng)制執(zhí)行，有單位和個(gè)人各出一部 分的形式等募集起來(lái)的住房專用資金。分的形式等募集起來(lái)的住房專用資金。 。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)： 架空層：架空層：一般指該棟物業(yè)的底層無(wú)住宅部分。一般指該棟物業(yè)的底層無(wú)住宅部分。 空中花園：空中花園：指園林設(shè)計(jì)在建筑物的一層以上的位置的花指園林設(shè)計(jì)在建筑物的一層以上的位置的花 園。園。 層高：層高：是指該房屋的地面到屋頂?shù)母叨取Ｊ侵冈摲课莸牡孛娴轿蓓數(shù)母叨取?歐陸風(fēng)格歐陸風(fēng)格：是指建筑的設(shè)計(jì)風(fēng)格和外觀似歐洲大陸的風(fēng)：是指建筑的設(shè)計(jì)風(fēng)格和外觀似歐洲大陸的風(fēng) 格。格。 性價(jià)比性價(jià)比：是指建筑物與周邊同類樓盤同檔次的單價(jià)比。：是指建筑物與周邊同類樓盤同檔次的單價(jià)比。 回報(bào)率：回報(bào)率：是指投資所能回收利潤(rùn)的百分比，計(jì)算方式：是指投資所能回收利潤(rùn)的百分比，計(jì)算方式： 年回報(bào)率年回報(bào)率=月租金月租金12房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)100% 人車分流：人車分流：是指住宅小區(qū)內(nèi)走道設(shè)計(jì)時(shí)將車道和人行道是指住宅小區(qū)內(nèi)走道設(shè)計(jì)時(shí)將車道和人行道 分開分開 智能小區(qū)：智能小區(qū)：是指管理系統(tǒng)和通風(fēng)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等采用是指管理系統(tǒng)和通風(fēng)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等采用 先進(jìn)工廠技術(shù)的小區(qū)。先進(jìn)工廠技術(shù)的小區(qū)。 房地產(chǎn)九要素 1.戶型、戶型、2.樓層、樓層、 3.面積、面積、4價(jià)格、價(jià)格、 5.地址、地址、6.電話號(hào)、電話號(hào)、 7.裝修、裝修、8.性質(zhì)性質(zhì) 9.年代年代