1、基礎知識及稅費計算基礎知識及稅費計算 交易中心交易中心 權屬知識及稅費計算權屬知識及稅費計算 權屬知識概述權屬知識概述 普通住宅與非普通住宅的區別普通住宅與非普通住宅的區別 具體計算依據及方法具體計算依據及方法 按權屬性質 將房屋進行 分類 種判斷三房種判斷三房 屋對應那幾屋對應那幾 種稅費種稅費 判斷買賣雙判斷買賣雙 方的性質方的性質 判斷普通判斷普通 的還是非的還是非 普通的普通的 得出精準的結果得出精準的結果 稅費計算準備：算稅思路稅費計算準備：算稅思路 權屬知識概述權屬知識概述 商品房商品房 已交納全部土地出讓金，可以隨時已交納全部土地出讓金，可以隨時 上市自由交易。上市自由交易。 經
2、濟適用房經濟適用房 在國家劃撥土地上建成的房屋，在國家劃撥土地上建成的房屋， 其售價實行政府指導價。其售價實行政府指導價。 已購公房已購公房 大部分由國家劃撥土地，單位集大部分由國家劃撥土地，單位集 資、合作建房。資、合作建房。 地方產：地方產： 央產：央產： ( (央產房央產房) ) 原產權單位為國家各大部委的，原產權單位為國家各大部委的， 上市交易前需到藍島央上市交易前需到藍島央 產辦公室調檔案產辦公室調檔案, ,辦理辦理央產房上央產房上 市審批表市審批表，方可上市交易；，方可上市交易； 識別方法識別方法: :一般以一般以 開頭或開頭或 XX 的單位需到藍島央的單位需到藍島央 產辦公室辦理
3、上市審批手續。產辦公室辦理上市審批手續。 康居、安居房康居、安居房 權屬知識概述權屬知識概述 已購公房過戶補充資料已購公房過戶補充資料 原購房協議原購房協議 央產房央產房 1 1、央產房上市審批表、央產房上市審批表 2 2、物業供暖結清證明、物業供暖結清證明 三類房屋對應的七種稅費三類房屋對應的七種稅費 項目項目 類型類型 契稅契稅 印花稅印花稅 營業稅營業稅 個人所個人所 得稅得稅 土地土地 出讓出讓 金金 綜合地綜合地 價款價款 土地增土地增 值稅值稅 商品房商品房 經濟適用房經濟適用房 已購公房已購公房 （央產房）（央產房） 房屋交易雙方名下稅費房屋交易雙方名下稅費(買方買方) 契稅契稅
4、 印花稅印花稅 土地出讓金土地出讓金 綜合地價款綜合地價款 轉移登記費轉移登記費 房屋交易雙方名下稅費房屋交易雙方名下稅費(賣方賣方) 印花稅印花稅 營業稅及附加營業稅及附加 個人所得稅個人所得稅 土地增值稅土地增值稅 普通住宅與非普通住宅普通住宅與非普通住宅 面積面積 容積率容積率 單價單價同級別土地上平均交易價格的同級別土地上平均交易價格的1.2倍倍 實際成交價實際成交價同區域享受優惠政策同區域享受優惠政策 住房平均交易價格住房平均交易價格1.2倍倍 北京享受優惠政策平均交易價格 三環三環 四環四環 五環五環 215 175 165 100 258 210 198 120 例例 題題 1.
5、三環內，房屋總價三環內，房屋總價256萬，容積率萬，容積率1.3，面，面 積積130平方米平方米 2.四環內，房屋總價四環內，房屋總價180萬，容積率萬，容積率3.3，面，面 積積140平方米平方米 3.五環外，房屋總價五環外，房屋總價122萬，容積率萬，容積率2.2，面，面 積積139.9平方米平方米 具體計算依據之契稅具體計算依據之契稅 新 政 1.1.對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭 （成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子 女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。 2.2.對個人
6、購買對個人購買9090平方米及以下普通住房，且該住房平方米及以下普通住房，且該住房 屬于家庭唯一住房的，減按屬于家庭唯一住房的，減按1 1稅率征收契稅。稅率征收契稅。 20102010- -1010- -1 1起執行起執行 稅率稅率： 1% / / 1.5% / / 3% 計算公式：計算公式： 成交價1%.OR.1.5% .OR. 3% 具體計算依據之印花稅具體計算依據之印花稅 對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅； *合同印花 *權證印花 實施時間：實施時間：20082008年年1111月月1 1日起日起 新 政 練習題練習題 林無敵準備購買一套60平米的一
7、室一廳住 宅，準備獨立 德南安茜準備購買一套300平的別墅結婚用 家明準備購買一套89平米的寫字間成立自 己的工作室 裴娜準備購買一套140平米的三居室 天才公司準備賣掉以前投資買回來的85平 米的住宅 具體計算依據之營業稅具體計算依據之營業稅 全額征收 不足5年 非普通住宅 差額征收 不足5年 普通住宅 超過5年 非普通住宅 免征 超過5年 普通住宅 實施時間：2010年1月1日 新 政 練習題練習題 武大郎為了奪回心愛的女朋友打算買一個 三居室總價180萬，眼下有倆套房子可以選 擇，其一套已滿五年，面積139.9平米；另 一套未滿五年，面積141平米，如何用我們 的稅費知識進行營銷？ 具體
8、計算依據之個人所得稅具體計算依據之個人所得稅 征收方式征收方式: : 差額征收方式：差額征收方式： 全額征收方式：全額征收方式： 超過超過5 5年：年：免征免征 對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。 不能提供原購房發票不能提供原購房發票( (無法證明原值無法證明原值) ) 個人所得稅個人所得稅= =成交價成交價1%1% 個人所得稅之差額征收個人所得稅之差額征收 原理：轉讓收入額(財產原值+合理費用) 商品房個人所得稅商品房個人所得稅= （成交價成交價-原購房價-原購房契稅-貸款利息-裝修費-營業稅）20% 公房個人所得稅公房個人所得稅= （成交價原購房價裝修費營業稅印花
9、稅）20% 其中：原購房價=4000元/M2 建面 具體計算依據之土地增值稅具體計算依據之土地增值稅 繳納范圍：轉讓房產取得了增值額。 增值額轉讓房地產取得的收入規定的扣 除項目金額 扣除項目包括：原購房價、原契稅、本次營 業稅、年5%的增收長、印花稅 計算公式：全額法：成交價 差額法：四級差額累時稅率 土地增值稅土地增值稅 *轉讓住宅以外的其他類型房屋，應計征土地增值稅。 *對對個人個人銷售銷售住房住房暫免征收土地增值稅。暫免征收土地增值稅。 實施時間實施時間:2008年年11月月1日起日起 * 5年以內 5年/超過5年 普通 住宅 免征 免征 非普通 住宅 13年：100%征收 35年：50%征收 免征 具體計算依據之土地出讓金具體計算依據之土地出讓金 標準標準：1560元/M2 （八大城區） 計算公式：計算公式： 成本價公房(買方)： 土地出讓金 1560元/M2 建面 1% 標準價或優惠價公房(買方) ： 1、標準價轉成本價 1560元/M2 建面 6% 2、土地出讓金 1560元/M2 建面 1% 結結 束束 祝各位: 財源廣進!
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