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房產(chǎn)二手房中介入職基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料.ppt

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房產(chǎn)二手房中介入職基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料.ppt

1、房地產(chǎn)房地產(chǎn) 基礎(chǔ)知識(shí)教程第一章第一章房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)基本概念房產(chǎn)與地產(chǎn)房產(chǎn)與地產(chǎn) 房地產(chǎn) 1、房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱 2、其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu) 筑物所構(gòu)成 3、經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn) 房產(chǎn)與地產(chǎn)房產(chǎn)與地產(chǎn) 土地所有權(quán) 土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地所有權(quán)分為國(guó)有土地和集體土地兩類土地所有權(quán)限民用為70年，商用為50年房產(chǎn)與地產(chǎn)房產(chǎn)與地產(chǎn) 房產(chǎn)的分類住宅建筑物生產(chǎn)用房辦公用房其他樓宇房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng) 市場(chǎng)分類房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：是土地交易市場(chǎng)，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是增量房（新

2、房）市場(chǎng)，指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：即存量房（二手房）市場(chǎng)，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn) 讓的市場(chǎng)，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi) 市場(chǎng)的重新配置。住宅交易市場(chǎng)住宅交易市場(chǎng) 一級(jí)市場(chǎng) 指新房的交易市場(chǎng) 二級(jí)市場(chǎng) 二手房的買賣市場(chǎng) 三級(jí)市場(chǎng) 二手房的租賃市場(chǎng) 房地產(chǎn)消費(fèi)房地產(chǎn)消費(fèi) 房地產(chǎn)消費(fèi)的類型投資型：房地產(chǎn)的消費(fèi)主體對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)主要不是為了自己使用，而是為了作為投資對(duì)象，通過(guò)投入資金、勞動(dòng)力、技術(shù)等要素改變?cè)械姆康禺a(chǎn)性能、結(jié)構(gòu)和形式，通過(guò)出售或出租來(lái)獲取利潤(rùn)。生產(chǎn)型：對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)不是為了用于消費(fèi)，而是為生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，為生

3、產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)提供活動(dòng)空間或場(chǎng)地。消費(fèi)型：主要是由國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和個(gè)人為了消費(fèi)使用。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介服務(wù) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)信息服務(wù) 房地產(chǎn)法律、政策及業(yè)務(wù)咨詢服務(wù) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、互換等居間介紹活動(dòng) 接受當(dāng)事人委托，代辦房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等有關(guān)手續(xù) 法律、法規(guī)、規(guī)章允許從事的其他服務(wù)項(xiàng)目房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人指在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事居間、行紀(jì)或者代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) 為常業(yè)的公

4、民、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織。第二章第二章房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)基本概念建筑物的分類建筑物的分類按建筑結(jié)構(gòu)的材料分類磚木結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu) 建筑物的分類建筑物的分類按建筑高度分類低層：13層多層：47層中高層（小高層）：812層高層：12層以上（公共建筑超過(guò)24米）超高層：建筑高度超過(guò)100米各類房地產(chǎn)特點(diǎn)比較各類房地產(chǎn)特點(diǎn)比較住宅多層與高層住宅 1、房屋實(shí)際使用面積：多層住宅要高于高層住宅 2、建筑質(zhì)量：高層住宅的抗震性要優(yōu)于多層住宅 3、房屋構(gòu)造格局：多層住宅要好于高層住宅 4、房屋價(jià)格：高層住宅要高于多層住宅 5、物業(yè)管理費(fèi)用：高層住宅要高于多層住

5、宅 6、高層住宅視野廣、景觀好，空氣清新。各類房地產(chǎn)特點(diǎn)比較各類房地產(chǎn)特點(diǎn)比較住宅低層住宅（別墅） 1、獨(dú)院式、雙聯(lián)式、聯(lián)排式 2、建筑多面臨空，平面組合靈活，朝向、通風(fēng) 采光好；環(huán)境安靜，干擾少；院子組織方便，使用便利。占地面積大，投資費(fèi)用高。房屋構(gòu)造概述房屋構(gòu)造概述房屋構(gòu)造組成部分地基與基礎(chǔ) 墻或柱樓板與地面門窗樓梯屋頂房屋構(gòu)造概述房屋構(gòu)造概述建筑材料水泥鋼筋木材普通混泥土黏土磚粉炭灰加氣塊房屋構(gòu)造概述房屋構(gòu)造概述窗窗主要用于采光與通風(fēng)，并可作圍護(hù)和眺望之用，對(duì)建筑物的外觀也有一定的影響。一般為了保證房間的通風(fēng)和采光，居住房間的窗的面積與地

6、面面積之比不低于1/7。房屋構(gòu)造概述房屋構(gòu)造概述門主要用于交通和疏散，同時(shí)也起采光和通風(fēng)作用。門的類型木門、鋼門、鋼筋混凝土門、鋁合金門、塑料門等。分戶門單元門房屋面積計(jì)算房屋面積計(jì)算房屋面積的分類實(shí)用面積它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱所占用的面積后的凈使用面積。公攤面積是指建筑物的樓梯、電梯間、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其他一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯?積。建筑面積包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。得房率得房率套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+ 陽(yáng)臺(tái)面積得房率=套內(nèi)建筑面積/建筑面積得房率得房率高層

7、塔樓住宅約在75%78%之間高層板樓住宅約在78%85%之間小高層板樓住宅約85%88%之間多層住宅建筑約在88%95%左右塔樓塔樓塔樓的三大優(yōu)勢(shì) 1、節(jié)約土地資源，房?jī)r(jià)較低 2、空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造 3、結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性塔樓的三項(xiàng)缺點(diǎn) 1、均好性差，居住密度高 2、面積使用率不高，存在灰色空間 3、通風(fēng)效果差板樓板樓板樓四大優(yōu)點(diǎn) 1、南北通透，便于采光通風(fēng) 2、板樓均好性強(qiáng) 3、管理成本不高 4、面積使用率很高板樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn) 1、建筑密度低，房?jī)r(jià)高 2、戶型格局不宜改造第三章第三章房型基礎(chǔ)知識(shí)房型基礎(chǔ)知識(shí) 戶型選擇遵循的原則戶型選擇遵循的原則實(shí)用經(jīng)濟(jì)，功能分室面

8、積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理朝向合理，日照充足，光線充分，通風(fēng)良好實(shí)用經(jīng)濟(jì)，功能分室實(shí)用經(jīng)濟(jì)，功能分室住宅的面積要緊湊實(shí)用，實(shí)用率高大小適宜，功能合理分布，不同的生活功能就要有不同的生活空間。面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理各功能空間都應(yīng)該具有合理的大小尺度和相互關(guān)系面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理人們理想的客廳面積在2130平方米之間，客廳的開間不應(yīng)小于3.9米，否則會(huì)影響電視的效果；臥室面積應(yīng)在1215平方米之間，因?yàn)?臥室的主要功能是睡眠和休息，它必須設(shè)置床、床頭柜、衣柜、化妝臺(tái)、電視柜、休息椅等家具，應(yīng)此還應(yīng)該留

9、有一定的活動(dòng)空間，所以雙人臥室的開間就不應(yīng)該小于3.6米，面積不應(yīng) 該小于12平方米面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理衛(wèi)生間、廚房、儲(chǔ)藏間各占45平方米，陽(yáng)臺(tái) 56平方米，這樣的面積分配基本能保證各項(xiàng) 功能的需要，符合當(dāng)前人們生活使用需求和生活習(xí)慣。面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理各功能空間的相互關(guān)系對(duì)使用效果也有影響。廚房應(yīng)靠近入口，避免買了菜肴穿過(guò)客廳不方便；衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室一邊晚間使用；廁所門不應(yīng)該直接開向客廳和餐廳，既不衛(wèi)生也不雅觀；陽(yáng)臺(tái)應(yīng)設(shè)置在客廳前，臥室前面不應(yīng)設(shè)置陽(yáng)臺(tái)，因?yàn)榕P室是私密空間，而陽(yáng)臺(tái)是開放空間，曬衣

10、服要穿過(guò)臥室會(huì)影響臥室的私密性。大套戶型中主臥最好設(shè)置獨(dú)用衛(wèi)生間以提高戶型品味。面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理總之盡量做到以下幾個(gè)分開：動(dòng)靜分開客廳、餐廳、廚房、麻將室等人來(lái)人往、活動(dòng) 頻繁的空間要與需要最大程度靜謐空間的臥室分開。面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理公私分開家庭生活的私密性必須得到充分的尊重，不能讓訪客在進(jìn)門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無(wú)余。要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、娛樂(lè)室進(jìn)行區(qū)位分離，而且還要注意各房間門的方向。面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理

11、主次分開主人房不僅要朝向好（向南或者向景觀）、寬敞、大氣，而且應(yīng)該有單獨(dú)的衛(wèi)生間，應(yīng)與客房、父母房略有分隔。面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理干濕分開廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)該與怕水怕臟的臥室分開。朝向合理，日照充足朝向合理，日照充足光線充分，通風(fēng)良好光線充分，通風(fēng)良好根據(jù)武漢的氣候條件，南北朝向的房間是適合武漢人居住的朝向。住宅的臥室使用面積在10 平方米以上的均應(yīng)直接采光，至少有一間臥室具有良好的朝向能直接獲得日照，一般正南向，南偏西或者南偏東不超過(guò)15度。朝向合理，日照充足朝向合理，日照充足光線充分，通風(fēng)良好光線充分，通風(fēng)良好

12、根據(jù)武漢的氣候和生活喜好，選擇戶型時(shí)必須考慮自然通風(fēng)，最好時(shí)客廳和餐廳能形成穿堂風(fēng)。根據(jù)我國(guó)的飲食習(xí)慣，煎炒烹炸的時(shí)候產(chǎn) 生的油煙對(duì)人體傷害很大，因此廚房應(yīng)有直接對(duì)外采光、通風(fēng)的窗，對(duì)無(wú)通風(fēng)窗的衛(wèi)生間應(yīng) 設(shè)置管道，合理安排進(jìn)風(fēng)和排風(fēng)管道。第四章第四章房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格的種類市場(chǎng)價(jià)格簡(jiǎn)稱市價(jià)，是房地產(chǎn)交易雙方的實(shí) 際成交價(jià)格理論價(jià)格如果將房地產(chǎn)放在合理的市場(chǎng)上交易，應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)格評(píng)估價(jià)格是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格做出的一種估計(jì)、推測(cè)和判斷房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格的種類土地價(jià)格建筑物價(jià)格房產(chǎn)價(jià)格房產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格土地價(jià)格=房產(chǎn)價(jià)格-建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格=房產(chǎn)價(jià)格-土地價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格容積率：規(guī)劃可建筑面積/用地面積是否容積率越高越好？房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格樓面價(jià) 樓面地價(jià) 樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積建筑總面積=規(guī)劃用地面積X容積率房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格房?jī)r(jià)構(gòu)成主要包括土地價(jià)格、建安成本、配套費(fèi)用、營(yíng)銷管理財(cái)務(wù)成本和利稅五大部分。

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