1、 房地產基礎概念房地產基礎概念 房屋的開間房屋的開間 在房屋設計中，房屋的開間（即寬度）是指一間 房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。房房 屋開間一般為屋開間一般為3.03.9米米，磚混結構房屋開間一般 不超過3.3米。 規定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、 增強房屋結構整體性、穩定性和抗震性。 房地產基礎概念房地產基礎概念 房屋的進深房屋的進深 在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑 從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。 進深大的房屋可以有效地節約用地，但為了保證 建成的房屋具有良好的自然采光和通風條件，房屋 的進深在設計上有一定的要求， 不宜過大。目前我 國大量城鎮房屋房間的進

2、深一般要限定在進深一般要限定在5米左右米左右， 不能任意擴大。在房屋的高度（層高）和寬度（開 間）確定的前提下，設計的房屋進深過大，就使住 房成狹長型，距離門窗較遠的室內自然光線不足。 房地產基礎概念房地產基礎概念 層高層高 房屋的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓 層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。 凈高凈高 房屋的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上 層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可 以用公式來表示：凈高層高樓板厚度，即層 高和樓板厚度的差叫“凈高。 房地產基礎概念房地產基礎概念 什么是房屋組團？什么是房屋組團？ 是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結構。 院落式的布局，用四面

3、樓房圍合成封閉的空間， 由單一的出入口出入，它能給住戶帶來領域感和 安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜 人，讓人輕松愉快，非常符合現代人交流的心理 需要。 房地產基礎概念房地產基礎概念 什么是花園式房屋？什么是花園式房屋？ 花園式房屋也叫西式洋房或小洋樓，即 花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫 的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度 很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并 富有變化，房屋水、電、暖供給一應俱全， 戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高 的標準，一般為高收入者購買。 房地產基礎概念房地產基礎概念 道路紅線道路紅線 城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。 建筑線建筑線 一般稱

4、建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 日照間距系數日照間距系數 根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋標高的比 值。 （樓間距：多層18米；小高層24米；） 房地產基礎概念房地產基礎概念 建筑小品建筑小品 既有功能要求，又具 有點綴、裝飾和美化作 用的，從屬于某一建筑 空間環境的小體量建筑， 游憩觀賞設施和指示性 標志物等的統稱。 房地產基礎概念房地產基礎概念 均價均價 將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出 每平方米的均價。 基價基價 經過核算而確定的每平方米商品房的基本價格。商品房的銷售價一般以 基價為基數增減樓層，朝向差價后得出。 起步價起步價 某物業各樓層銷售價

5、格中的最低價格，即是起步價。多層物業，以頂樓 的銷售價為起步價；高層物業，以最低層的銷售價為起步價。較低的起步 價容易引起消費者的注意。 一次性買斷價一次性買斷價 買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用 價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得 隨意變更。 預售價預售價 預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語：預售價不是正式價格， 在商品房交付使用時，應按有批準權限部門核定的價格為準。 現房現房 是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費 者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。通常意義上指 的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。 期房

6、期房 是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權 證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這 一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱做 為買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房 屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中 的房地產項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好， 尚不能入住的房子。 房地產基礎概念房地產基礎概念 二手房二手房 即舊房。新建的商品房進行第一次交易時 為“一手”，第二次交易則為“二手”。 一些無房的人，可以買一套別人多余的房； 而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的， 可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶， 也能賣掉自己的多余住

7、房換取收益。 房地產基礎概念房地產基礎概念 外銷房外銷房 外銷商品房是由房地產開發企業建設的，取得了 外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品 房可以出售給國內外（含港、澳、臺）的企業， 其他組織和個人。 內銷房內銷房 內銷商品房是由房地產開發企業建設的，取得了 商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售 給當地企事業單位和居民。 房地產基礎概念房地產基礎概念 商品房商品房 是指由房地產開發企業開發建設并出售、出租的 房屋。 經濟適用住房經濟適用住房 根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。 由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的 方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實 行減半征

8、收，出售價格實行政府指導價，按保本 微利的原則確定。 房地產基礎概念房地產基礎概念 尾房尾房 又稱掃尾房。它是房地產業進入散戶零售時代的 產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品 房屋的銷售量達到80以后，一般就進入房地產 項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般 稱為尾房。開發商經過正常的銷售后剩下了少量 沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光 不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多 不帶小花園且遮擋較嚴重。 房地產基礎概念房地產基礎概念 廉租住房廉租住房 政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具 有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金 相對低廉的普通住房。 存量房存量房

9、已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。 再上市房再上市房 職工按照房改政策購買的公有住房或經濟適用房 首次上市出售的房屋。 房地產基礎概念房地產基礎概念 假層假層 是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前 后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之 一的部分。附層（夾層）是房屋內部空間的局部 層次。 擱樓（暗樓）擱樓（暗樓） 一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內部 空間上部搭建的樓層。 房地產基礎概念房地產基礎概念 玄關玄關 是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖 過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一 定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對 室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連

10、，由 于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自 己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、 擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單 會客的場所。 房地產基礎概念房地產基礎概念 住房公積金住房公積金 是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外 商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、 事業單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。 職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為 職工繳存的住房公積金屬于職工個人所有。住 房公積金由在職職工個人及其所在單位，按職 工個人月工資總額的一定比例繳納，存入個人 公積金帳戶，用于購買、建造、翻建、大修自 住房屋，任何單位和個人不得挪作他用。 房地產基礎概念房地產基礎概

11、念 房地產基礎公式房地產基礎公式 建筑容積率建筑容積率=項目規劃建設用地范圍內全部建全部建 筑面積筑面積/規劃建設用地面積用地面積（項目用地紅線范 圍內的土地面積，一般包括建設區內的道路 面積、綠地面積、建筑物（構筑物）所占面 積、運動場地等等）之比 附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面 積的附屬建筑物除外。 房地產基礎公式房地產基礎公式 房地產基礎公式房地產基礎公式 綠地率綠地率=居住區用地范圍內各類綠地的總和/居住區用地 的比率 綠地應包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所 屬綠地和道路綠地，即道路紅線內的綠地，又包括居 住區公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶 狀化公共綠地，不

12、應包括屋頂、曬臺的人工綠地。 綠化率綠化率=項目規劃建設用地范圍內的綠化面積/規劃建設 用地面積之比。 對購房者而言，綠化率高為好。 房地產基礎公式房地產基礎公式 建筑密度建筑密度=居住區用地內，各類建筑的基底總 面積/居住區用地面積 它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建 筑密集程度。 實用率=實用面積/建筑面積 實用面積=套內建筑面積 建筑面積=銷售面積=套內建筑面積+公攤面積 套內建筑面積=實用面積=使用面積+墻體面積 使用面積=地毯面積或內空面積 公攤面積=分攤面積 房地產基礎公式房地產基礎公式 有關戶型有關戶型 一套好的戶型，必須做到以下幾個分開： 1、動靜分開。、動靜分開。 2、公

13、私分開。、公私分開。 3、主次分開。、主次分開。 4、干濕、潔污分開。、干濕、潔污分開。 戶型戶型 在客廳的設計要素中，包括開間、進深、陽 臺、窗、門的數量、門的朝向、餐廳的聯接、玄 關等。 視總面積的大小，客廳的開間應在3.85 米之間米之間，過大或過窄都與人們的家居生活規 律有沖突。 而在通常情況下，進深與開間之比不宜進深與開間之比不宜 超過超過1.5，否則也將在因過于狹長影響使用。 戶型戶型客廳（又稱起居室）客廳（又稱起居室） 窗戶的功能有三：采光、通風、眺望。 低臺、大窗、凸窗（或曰飄窗）甚至落地窗就成 了近年來主臥窗戶的主流。而在深圳，轉角窗（將垂 直的面對景觀的兩堵墻都設計為透明玻

14、璃窗）、弧形 落地窗也已被大量運用。 戶型戶型主臥主臥 一定要有一定要有 窗戶嗎？窗戶嗎？ 位置：客廳或餐廳的一側客廳或餐廳的一側，北方的廚房多位于廳的北端 廚房是家居生活中最主要的污染源，因此應遠離臥室遠離臥室、 客廳，盡量避免拎著菜穿過客廳，也就是說廚房應盡可 能靠近進戶門靠近進戶門 配套：廚房與衛生間是住宅中的水管集中地，因此從施 工成本、能源利用、熱水器安裝等問題考慮，廚房應與 一個衛生間貼鄰而處。其他如廚房門直對客廳、衛生間 門開向廚房、穿過廚房進入衛生間的設計都不太符合人 居習慣 面積：目前多數廚房的面積在面積在67平方米左右平方米左右 形狀：在洗、切、炒的流程中，L型型廚房比“一

15、字型” 更能減少步伐移動、節省時間、提高效率，降低勞動強 度 戶型戶型廚房廚房 使用面積：不應少于6平方米 ，目前消費者希望的 洗手間面積集中于67平方米和1012平方米 兩個區間 住宅設計規范：80平方米以上住宅均應至少設 計兩個洗手間，主臥洗手間的面積應大于公共洗手 間。 位置：集中用水地。洗手間都應該做到寬敞明亮， 通風順暢，引入西曬， 戶型戶型洗手間洗手間 雙陽臺：一種是強調通風，將兩個陽臺分置于廳 （客廳+餐廳）的兩端；另一種注重實用，將北向 陽臺與廚房相連，便于置放待加工的蔬菜及其他 小雜物。 內陽臺 觀景陽臺 景觀陽臺 生活陽臺 特殊功能陽臺 ：3、4平方米安置空調主機、燃氣 熱

16、水器等 戶型戶型陽臺陽臺 滯銷戶型設計上的缺陷滯銷戶型設計上的缺陷 ： 1、客廳大而不當，對著客廳的門多，無隱蔽空間； 2、客廳的采光口小或采光口凹槽深，使客廳較暗； 3、客廳視野差，窗不應正對墻面； 4、客廳的形狀不好或尺度不合理； 5、入戶無過渡空間； 6、餐廳面積過大或過小； 7、主臥室的寬度小于3米或面積過小； 8、戶內交通線長； 9、衛生間距主臥室遠或對著客廳的衛生間無前室； 10、四居室的戶型，主臥室不帶專用衛生間以及無儲藏空間； 11、功能分區不合理； 12、各功能空間面積比例不當； 13、躍層戶型室內樓梯的位置不當； 14、衛生間、廚房寬度不夠等等。 聰明的房子會說話！聰明的房

17、子會說話！ 家居風水家居風水 中國傳統的建筑風水學基本觀點：中國傳統的建筑風水學基本觀點： 客廳和臥室內的尖銳墻角（俗稱角沖）會給人客廳和臥室內的尖銳墻角（俗稱角沖）會給人 帶來負面心理暗示，不利于人的身體健康帶來負面心理暗示，不利于人的身體健康 入戶門正對臥室大門再正對陽臺門，不利于生入戶門正對臥室大門再正對陽臺門，不利于生 活私密性的保護，有可能導致破財活私密性的保護，有可能導致破財 門與門之間的開口不易對開門與門之間的開口不易對開 風水學我國有幾千年歷史，源于風水學我國有幾千年歷史，源于五經五經之首的之首的易經易經。流派眾多，。流派眾多， 最為靈驗的當屬玄空飛星派。最為靈驗的當屬玄空飛星

18、派。 品牌營銷品牌營銷 關系營銷關系營銷 競爭營銷競爭營銷 合作營銷合作營銷 誠信營銷誠信營銷 值得重視的幾種房地產營銷理念值得重視的幾種房地產營銷理念 文化營銷文化營銷 特色營銷特色營銷 環保營銷環保營銷 網絡營銷網絡營銷 知識營銷知識營銷 按建筑的層數分類按建筑的層數分類 1 1、低層建筑：、低層建筑：1 1-3 3層層 2 2、多層建筑：、多層建筑：4 46+16+1層層 3 3、中高層、中高層:7:79 9層層 4 4、高層建筑：、高層建筑：1010XXXX層層 建筑總高：建筑總高：100100米米 5 5、超高層建筑：總高超過、超高層建筑：總高超過100100米以上米以上 民用建筑的

19、構造組成民用建筑的構造組成 建筑物一般是由：基礎、墻或柱、樓地建筑物一般是由：基礎、墻或柱、樓地 層、樓梯、屋頂和門窗等六大部分組成。層、樓梯、屋頂和門窗等六大部分組成。 基礎基礎 概念：基礎是位于建筑物最下部的概念：基礎是位于建筑物最下部的 承重構件，承重建筑物的全部荷載，承重構件，承重建筑物的全部荷載， 并將這些荷載傳給地基。并將這些荷載傳給地基。 地基、基礎設計應滿足的基本條件地基、基礎設計應滿足的基本條件 1、強度、穩定性和均勻沉降、強度、穩定性和均勻沉降 2、耐久性、耐久性 3、經濟性、經濟性 地基常用加固方法地基常用加固方法 常用的人工加固地基的方法有：常用的人工加固地基的方法有：

20、 壓實法壓實法 換土法換土法 樁基樁基 序序 號號 結構類型名稱結構類型名稱 識別特征識別特征 適用范圍適用范圍 1 木結構 主要承重構件所 使用的材料為木 材 單層建筑 2 混合結構 承重材料為磚石， 樓板、屋頂為鋼 筋混凝土 單層或多層建筑 3 鋼筋混凝土結構 主要承重構件所 使用的材料為鋼 筋混凝土 多層、高層、超高層建筑 4 鋼與混凝土組合結構 主要承重構件材 料國型鋼和混凝 土 超高層建筑 5 鋼結構 主要承重構件所 使用的材料為型 鋼 重型廠房、受動力作用的廠 房、可移動或可拆卸的建筑、 超高層建筑或高聳建筑 建筑物主要承重構件所使用的材料分類建筑物主要承重構件所使用的材料分類 序

21、號序號 結構類型名稱結構類型名稱 常用范圍常用范圍 1 框架結構 廠房或20層以下多、 高層建筑 2 全剪力檣結構 高強度結構體系， 常用于高層、超高 層建筑 3 框架剪力墻 結構 高層建筑 4 框筒結構 高層或超高層建筑 5 筒體結構（單筒 或多筒） 超高層建筑 6 框支結構 鋼結構超高層建筑 7 無梁樓蓋結構 大空間、大柱網的 多層樓房 按結構平面布置情況分類按結構平面布置情況分類 建筑土地使用許可證建筑土地使用許可證 建筑工程許可證建筑工程許可證 建筑用地規劃許可證建筑用地規劃許可證 建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證 商品房銷售許可證商品房銷售許可證 商品房使用說明書商品房使用說明書

22、 商品房質量說明書商品房質量說明書 何為“五證二書”？何為“五證二書”？ 住宅基礎配置住宅基礎配置 1、水：一次供水，即自來水公司的統一正常 供水； 二次供水，即除正常供水渠道外，另設 一獨立蓄水裝置，以供使用。 2、排水：排水管路，包括廚房、廁所的排水 管道及統一的排水裝置。 3、通風管：多設在廚房或廁所。 5、電信設施：電話、電視。 6 、供電：220V和380V。 有關建筑立面有關建筑立面 住宅類建筑立面發展現況和趨勢住宅類建筑立面發展現況和趨勢 1、從現階段看，功能型、美觀型的建筑立面是市場 主流 2、個性化、藝術化的建筑立面初露端倪 3、綠色、環保建筑立面是建筑業之發展趨勢 4、智能

23、化建筑立面蓄勢待發，將成下一代建筑的市 場主流 5、節能型建筑立面是現階段建筑業關注之焦點，是 下一代建筑的努力方向 建筑立面建筑立面： 建筑和建筑的外部空間直接接觸的界 面，以及其展現出來的形象和構成的 方式，或稱建筑內外空間界面處的構 件及其組合方式的統稱，建筑立面分 為建筑外立面和建筑內立面。 什么是什么是建筑立面建筑立面 建筑立面的理解建筑立面的理解 一般情況下建筑外立面建筑外立面的所指包括除屋頂外建 筑所有外圍護部分，在某些特定情況下，如特定幾 何形體造型的建筑屋頂與墻體表現出很強的連續性 并難以區分，或為了特定建筑觀察角度的需要將屋 頂作為建筑的“第五立面”來處理時，也可以將屋 頂

24、作為建筑外立面的組成部分。 建筑內立面建筑內立面則是除建筑外立面之外的所有建筑 實體與外部空間接觸的部分的總稱。 建筑立面的發展歷程建筑立面的發展歷程 縱觀中國房地產建筑立面的發展歷程主要可分為三個階段： 第一階段：單一功能型第一階段：單一功能型 第二階段：視角效果需求型第二階段：視角效果需求型 第三階段：復合型第三階段：復合型 建筑立面的作用建筑立面的作用 1、功能性。、功能性。 2、產品形象展示功能。、產品形象展示功能。 3、通風采光，內外溝通的窗口。、通風采光，內外溝通的窗口。 建筑立面的劃分建筑立面的劃分 （一）按幾何體劃分 1、 平面式 2、 弧形式 3、 球面式 4、 蜂巢式 （二

25、）按時代特征劃分 1、 仿古式 2、 現代簡約式 3、 歐美式 4、 個性式 建筑立面的劃分建筑立面的劃分 （三）按用材分 1、大理石 2、墻磚、條形磚 3、涂料 4、玻璃 5、混合型材料的使用 建筑立面的劃分建筑立面的劃分 （四）、百葉與建筑立面 A、塑料百葉 B、金屬百葉 C、木質百葉 D、玻璃百葉 建筑立面的劃分建筑立面的劃分 1、建筑立面的設計模式和色彩是吸引消費 者目光的源泉 2、建筑立面的受眾度是影響樓盤價值的主 要因素 3、建筑立面的環保性和材料的耐用性是樓 盤的買點來源 建筑立面的意義建筑立面的意義 影響建筑立面優劣的因素分析影響建筑立面優劣的因素分析 1、 外掛空調機 2、

26、外漂窗、凸陽臺、雨蓬、墻面 雕塑、浮雕、排煙口、防盜窗 3、 色彩、用材 對現代住宅類建筑立面的思考對現代住宅類建筑立面的思考 1、單個建筑立面必須與社區整體形象相適應的原則 2、社區建筑立面必須與社區所追求的文化、概念、 生活 理念相吻合的原則 3、社區建筑立面必須以綠化、環保為基礎的原則 4、社區建筑立面必須以適應人居環境為基礎的原則 5、社區建筑立面既要與城市建設的大環境相適應， 又要彰顯自己的個性特色 住宅類建筑立面的關鍵點住宅類建筑立面的關鍵點 1、 色彩是關鍵色彩是關鍵 2、 用材是關鍵用材是關鍵 3、 環保是關鍵環保是關鍵 4、 經濟實用、節能是關鍵經濟實用、節能是關鍵 房地產法

27、律常識房地產法律常識 商品房預售許可證商品房預售許可證 按規定房屋未建好之前出售均要辦理此證， 發展商將有關資料送到國土局申請，批準 后方可預售樓花（現樓不需此證）。 房地產法律常識房地產法律常識 房地產買賣合同房地產買賣合同 是由國土局統一編制，用以明確買賣雙方 權利和義務的協議。所有的商品房銷售都 須簽訂此合同，內銷的房地產合同可免做 公證，外銷的房地產合同必須做公證。 房地產法律常識房地產法律常識 房屋所有權房屋所有權 房屋的所有權為房屋的占有權、管理權、享用權、 排他權、處置權（包括出售、出租、抵押、贈與、 繼承）的總和。擁有了房屋的所有權就等于擁有 了對該房屋在法律允許范圍內的一切權

28、利。 房地產法律常識房地產法律常識 房屋使用權房屋使用權 是指對房屋擁有的享用權。房屋租賃活動 成交的是房屋的使用權。 房地產法律常識房地產法律常識 銀行接揭銀行接揭 是指購房者購買商品房時與銀行達成抵押貸款的 一種經濟行為，業主會付一部分房款，余款由銀 行代購房者支付，購房者的房屋所有權將抵押在 銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償 還完畢后，房屋所有權歸己。 房地產法律常識房地產法律常識 產權證書產權證書 是指“房屋所有權證”和“土地使用權證” 的二 合為一，是房地產權的法律憑證。房屋產權證書 包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產 權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、

29、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地 產測量部門的分戶房屋平面圖。 房地產法律常識房地產法律常識 房地產產權登記房地產產權登記 指凡在規定范圍內的房地產權，不論歸誰所有，都必須按 照登記辦法的規定，向房地產所在地的房地產管理機關申 請登記。經審查確認產權后，由房地產管理機關發給房 地產產權證。產權登記是房地產權管理的主要行政手段， 只有通過產權登記，才能對各類房地產權實施有效管理， 并確定房地產權利。房地產登記時要對權利人、權利性質、 權屬來源、取得時間、變化情況和房地產面積、結構、用 途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載，登記機 關設置房地產登記冊，按編號對房地產登記事項作全面記

30、 載。 房地產法律常識房地產法律常識 房地產產權房地產產權 是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土 地使用權。房屋作為不動產與土地是不可分割的 一個整體，房屋在發生轉讓等產權變更時，必然 是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開 來處分。在具體的房地產項目銷售中，開發商擁 有房屋、車庫等的產權并獨立出售，但像屬于小 區綠地等部分的公建，對購房而言，就不具備產 權的概念。 房地產法律常識房地產法律常識 土地使用權年限土地使用權年限 是指政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土 地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，土地 使用權期滿后，如該綜土地用途符合當時城市規 劃要求，土地使用者可申請續用

31、（經批準并補清 地價后繼續使用），如果不符合則該綜土地使用 權由政府無償收回。現政府對土地使用權年限規 定如下：居住用地70年，工業、教育、科技、文 化、衛生、體育、綜合用地為50年，商業、旅游、 娛樂用地為40年。 房地產法律常識房地產法律常識 土地類型土地類型 按其使用性質劃分為居住、商業、工業、 倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集 資、微利房用地。 房地產法律常識房地產法律常識 開發商開發商 策劃開發建設房地產項目并籌資建設的房地產公 司。具有開發資質，設計和工程要有一定的人數， 但并不一定具有資金。（有工程、設計人員） 發展商發展商 專門從事房地產開發和經營的企業。 代理商代理商 經

32、政府批準成立，從事房地產的咨詢、經紀、評 估等業務的中介服務機構，接受委托代辦房地產 的出售、購買、出租、承租及物業咨詢評估報告、 銷售策劃等業務提供有償服務的企業。 房地產法律常識房地產法律常識 房地產市場：房地產市場： 一級市場一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身，是指國家以土地所有者和管理者的身 份，將土地使用權出讓給房地產經營者與使用者份，將土地使用權出讓給房地產經營者與使用者 的交易市場；的交易市場； 二級市場二級市場，是指土地使用權出讓結束，由房地產，是指土地使用權出讓結束，由房地產 經營者投資開發后，從事房屋出售、出租、土地經營者投資開發后，從事房屋出售、出租、土地 轉讓、

33、抵押等房地產交易的市場；轉讓、抵押等房地產交易的市場； 三級市場三級市場，是指在二級市場的基礎上再轉讓或出，是指在二級市場的基礎上再轉讓或出 租的房地產交易市場。租的房地產交易市場。 房地產法律常識房地產法律常識 國土局國土局 代表國家行使土地所有者職權，以及對房地產市 場、房地產行業管理的一個政府部門。 房地產法律常識房地產法律常識 商品房商品房 是指開發商以市場地價取得土地使用權， 進行開發建設并經過國土局批準在市場上 流通的房地產。它是可領獨立房地產證并 可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換 的房地產。 房地產法律常識房地產法律常識 七通一平七通一平 是指上、下水通，排污通，路通，電訊

34、通，煤氣通，電通，熱力通，場地平整。 房地產法律常識房地產法律常識 公共維修基金公共維修基金 公共維修基金是指樓房的公共部位和共 用設施、設備的維修養護基金。 房地產法律常識房地產法律常識 房屋買賣所需費用房屋買賣所需費用 （1）按揭手續費：）按揭手續費： A、財產保險費：住房實際銷售總價貸款期限相對應的費率貸款年限 B、抵押登記費工本費：房屋130元/套，商業150元/間；工本費每戶25元。 C、合同備案費：每戶50元。 （2）辦證手續費：）辦證手續費： A、契稅：房屋按總房款的1.5收取，商鋪按總金額的3。 B、交易費：在房產大證時間一年以內的由開發商支付：房屋3元/、商鋪5元/； 在房產

35、大證時間一年以外的開發商與客戶各承擔一半：房屋6元/、商鋪10元/。 C、測量圖紙工本費：房屋為80元/套；商鋪收取標準為：100以下為110元， 100500為170元，5001000為210元，10005000為270元，5000 以上310元。 （3）物業維修基金：）物業維修基金： 房屋為總房款的2（多層）和3（高層）；商鋪為總金額的5。 （4）配套費）配套費 包括電話、天然氣、有線電視、寬帶等設施的接入或初裝費用，具體收費辦法在 物業交付時確定，為開發商代收代繳費用。 房地產法律常識房地產法律常識 商品房銷售面積：商品房銷售面積： 商品房銷售面積是指購房者所購買的套內或 單元內的建筑面

36、積（套內建筑面積）與應分 攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積 套內建筑面積十分攤的公用建筑面積。 房地產法律常識房地產法律常識 公有建筑面積的計算和分攤：公有建筑面積的計算和分攤： 一般房屋除了專有別墅以外，都有公共使用面積的部分。 最簡單的有樓道、樓梯、樓梯間等，這部分面積應由各戶 進行分攤。公有面積的處理原則一般按各戶房屋建筑面積 比例進行分攤。 共有建筑面積的內容：共有建筑面積包括電梯井、管道井、 樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地 下室、值班警衛室、以及為整棟建筑服務的公共用房和管 理用房的建筑面積，按水平投影面積計算。 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外 墻水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車 棚、車庫、為多棟服務的警衛室、管理用房、作為人防工 程的地下室、都不計入共有建筑面積。將這幾部分面積和 計起來即為共有面積總和。 房地產法律常識房地產法律常識 建筑面積建筑面積 房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空 間的水平面積，如果計算多、高層房屋樓的建 筑面積，則是各層建筑面積之和。 不難看出對于一幢房屋樓來說，房屋的建筑面 積居住面積+輔助面積+結構面積，也可表示 為：房屋的建筑面積使用面積結構面積。 當然房屋的公共面積包含在房屋建筑面積之中， 是由部分輔助面積和部分結構面積構成。