1、商貸基礎知識商貸基礎知識 標準按揭標準按揭 我們要解決的問題我們要解決的問題 1 1貸款幾成貸款幾成 2 2貸款利率貸款利率 3 3首付多少首付多少 4 4貸款年限貸款年限 5 5月供怎么算月供怎么算 6 6收入證明開多少收入證明開多少 7 7什么是成交價什么是成交價 8 8什么是評估價什么是評估價 9 9什么是網簽價什么是網簽價 1010需要準備哪些材料需要準備哪些材料 1111貸款流程有哪些貸款流程有哪些 1212每個環節要多少時間每個環節要多少時間 1313相關注意事項相關注意事項 征信、評估征信、評估 還款能力還款能力 購買二手房的付款方式購買二手房的付款方式 全款全款 貸款貸款 商業
2、貸款商業貸款 公積金貸款公積金貸款 什么是商業貸款？什么是商業貸款？ 二手房按揭貸款是指借款人（購房人）在向售房人二手房按揭貸款是指借款人（購房人）在向售房人 購買具有購買具有房屋所有權證房屋所有權證的房產（住房、商業用的房產（住房、商業用 房等）時，自己先交房價款的一部分，其余房款向房等）時，自己先交房價款的一部分，其余房款向 銀行申請貸款墊付，并以所購買的房產作為抵押，銀行申請貸款墊付，并以所購買的房產作為抵押， 分期還本付息的一種貸款方式。分期還本付息的一種貸款方式。 業主房款業主房款 = 客戶首付款客戶首付款 + 銀行貸款部分銀行貸款部分 客戶首付款客戶首付款=？ 我們合作的銀行我們合
3、作的銀行 中資：北京、中信、工行、中行、浦發、招商、交通、建行等中資：北京、中信、工行、中行、浦發、招商、交通、建行等 外資：渣打、恒生、東亞、花旗等外資：渣打、恒生、東亞、花旗等 我們的產品我們的產品 交易類交易類 普通按揭普通按揭 轉按揭轉按揭 公積金貸款公積金貸款 非交易類非交易類(融資類融資類) 個人住房抵押消費貸個人住房抵押消費貸 個人住房抵押經營貸個人住房抵押經營貸 貸款三要素 征信征信 還款能力還款能力 評估值評估值 決定能貸還是決定能貸還是 不能貸的關鍵不能貸的關鍵 判斷第幾次貸判斷第幾次貸 款的憑證款的憑證 即收入情況即收入情況 決定客戶最多決定客戶最多 能貸多少錢能貸多少錢
4、 銀行認可的房銀行認可的房 屋價值。屋價值。 由銀行指定的由銀行指定的 評估所出具。評估所出具。 標準按揭標準按揭 外地人需提供外地人需提供1年以上的社保和納稅證明年以上的社保和納稅證明 流程 面簽面簽 評估評估 銀行銀行 批貸批貸 過戶過戶 放款放款 抵押抵押 查征信查征信 尋評估價尋評估價 相關證件材料相關證件材料 時間時間 地點地點 誰到場誰到場 簽什么簽什么 收材料收材料 收錢收錢 實 地 看 房 實 地 看 房 批 貸 承 諾 函 批 貸 承 諾 函 標準按揭標準按揭 銷售溝通銷售溝通 催件催件 標準按揭標準按揭 貸款前需向借款人及賣方核實哪些情況？貸款前需向借款人及賣方核實哪些情況
5、？ 查征信：查征信：問清客戶全名及身份證號、曾經是否有貸款、問清客戶全名及身份證號、曾經是否有貸款、 婚姻狀況、收入情況婚姻狀況、收入情況 詢評估：詢評估：問清房屋物業地址、小區名稱、設計用途、樓層、問清房屋物業地址、小區名稱、設計用途、樓層、 朝向、面積、建筑年代、裝修情況等朝向、面積、建筑年代、裝修情況等 賣方：賣方： 是否有房本、有無未結清貸款；是否有房本、有無未結清貸款； 婚姻狀況婚姻狀況 ； 房主本人到場簽約還是委托人持公證書到場簽約。房主本人到場簽約還是委托人持公證書到場簽約。 標準按揭標準按揭 套套 數數 房屋類型房屋類型 最高可貸成數最高可貸成數 基準利率基準利率 首首 次次
6、7 15%-20% 二二 次次 住宅住宅 5 10% 1、判斷第幾次貸款以征信系統記錄及北京市建委系統查詢為、判斷第幾次貸款以征信系統記錄及北京市建委系統查詢為 準，即“認房又認貸”。準，即“認房又認貸”。 2、貸款套數以家庭為單位計算、貸款套數以家庭為單位計算 幣種：人民幣幣種：人民幣 貸款年限：最長貸款年限：最長30年年 借款人年齡：一般小于借款人年齡：一般小于65 (最長可以放寬到最長可以放寬到70) 房齡：一般建成年代房齡：一般建成年代20年以內年以內 最老可以做最老可以做1980年的年的 標準按揭標準按揭 兩者取其低值兩者取其低值 例：房屋建成例：房屋建成1993年，客戶年，客戶19
7、82年出生，此次貸款最長年出生，此次貸款最長 可以貸多少年？可以貸多少年？ 答：答：30-17=13，65-28=37，兩者取其低，客戶可以申請的，兩者取其低，客戶可以申請的 貸款年限最長為貸款年限最長為13年。年。 貸款年限貸款年限30-房齡房齡 貸款年限貸款年限65-借款人年齡借款人年齡 買方材料買方材料（已婚夫妻雙方）（已婚夫妻雙方） 1.身份證明：身份證 戶口本 暫住證 2.婚姻證明：結婚證 離婚證 單身聲明 3.學歷證明：大專以上提供 4.收入證明：單位收入證明原件（黑色簽字筆填寫） 單位營業執照副本復印件加蓋公章 5.其他資產資信證明 6.網簽合同 7.外地人需提供1年以上的社保和
8、納稅證明 標準按揭標準按揭 賣方材料賣方材料（已婚夫妻雙方已婚夫妻雙方） 1.身份證明：身份證 戶口本 暫住證 2.婚姻證明：結婚證 離婚證 單身證明 3.房產證明：房產證 已購公房需提供原始購房協議 若離異需有法院判決書或者民政局蓋章的離婚協議 標準按揭標準按揭 標準按揭標準按揭 面簽有哪些注意事項？面簽有哪些注意事項？ 買賣雙方的夫妻雙方帶證件原件都要到場買賣雙方的夫妻雙方帶證件原件都要到場 如有特殊情況請提前告知按揭專員；如有特殊情況請提前告知按揭專員； 標準按揭標準按揭 還款方式還款方式 等額本息（月均還款）等額本息（月均還款） 等額本金（遞減還款）等額本金（遞減還款） 本息合計本息合
9、計 本息合計本息合計=月供月供12 貸款年限貸款年限 =貸款本金貸款本金+利息和利息和 貸款貸款 貸款優惠利率貸款優惠利率 （基準利率下浮（基準利率下浮15%15%） 貸款基準利率貸款基準利率 基準貸款上浮基準貸款上浮10%10% 年限年限 利率利率 等額等額 本息本息 等額等額 本金本金 利率利率 等額等額 本息本息 利率利率 等額本息等額本息 等額本金等額本金 10 5.049 106.31 125.41 5.94 109.77 6.534 113.72 137.78 15 79.33 97.63 83.04 87.30 110.01 20 66.27 83.74 70.21 74.76
10、96.12 25 58.74 75.41 62.91 67.73 87.78 30 53.98 69.85 58.36 63.43 82.23 標準按揭標準按揭 什么是轉按揭？什么是轉按揭？ 二手房轉按揭貸款是指借款人（購房人）在二手房轉按揭貸款是指借款人（購房人）在 向售房人購買具有向售房人購買具有房屋所有權證房屋所有權證的房產的房產 （住房、商業用房等）時，（住房、商業用房等）時，售房人仍有未結售房人仍有未結 清的貸款，需借助墊資贖樓。清的貸款，需借助墊資贖樓。 同時自己先交房價款的一部分，其余房款向同時自己先交房價款的一部分，其余房款向 銀行申請貸款墊付，并以所購買的房產作為銀行申請貸款
11、墊付，并以所購買的房產作為 抵押，分期還本付息的一種貸款方式。抵押，分期還本付息的一種貸款方式。 流程流程 面簽面簽 評估評估 銀銀 行行 批批 貸貸 過戶過戶 抵押抵押 放款放款 轉按揭轉按揭（需要墊資的標準按揭）（需要墊資的標準按揭） 銷售銷售 溝通溝通 贖樓贖樓 解抵押解抵押 標準按揭標準按揭 1.1.能貸幾成：能貸幾成：首套首套7 7成成 2.利率多少：利率多少：首套基準利率下浮首套基準利率下浮15%-20% 3.首付多少首付多少=房款房款-貸款額貸款額 4.能貸多少年：能貸多少年：（兩個不等式計算）（兩個不等式計算） 5.月供怎么算：月供怎么算：查速算表查速算表 6.收入證明開多少收入證明開多少月供月供x2 標準按揭標準按揭 7.7.什么是成交價：什么是成交價：買賣雙方協商最后確定的交易價格買賣雙方協商最后確定的交易價格 8.8.什么是評估價：什么是評估價：借款銀行的制定評估所出具借款銀行的制定評估所出具 9.9.什么是網簽價：什么是網簽價：原則上應等同于成交價原則上應等同于成交價 10.10.需要準備哪些材料需要準備哪些材料 11.11.貸款流程有哪些貸款流程有哪些 12.12.每個環節需要多少時間每個環節需要多少時間 13.13.相關注意事項相關注意事項
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