1、什么是豪宅? 豪宅的定義較廣義，裝修高級、設施豪華是豪宅，價格昂貴是豪 宅籠統的說，豪宅應該是指比高檔住宅在質量、檔次、規模和 售價等方面都更高的住宅。其豪華程度主要表現在其對“資源”的 占有率方面。而不同類型的住宅所占有的資源類型可能完全不同， 所謂豪宅僅是統稱。 豪宅只是一個相對的概念 高層豪宅特征? 高層（公寓類）豪宅一般位于市中心且為容積率在4以上的住宅產品 ， 屬高層或超高層建筑，基本都具備良好的地段優勢，評判高層豪 宅將摒棄地段這一緯度，均以城市核心區域為主導。因此評判高層 豪宅的標準主要看其每戶的室內建筑面積，戶型各部分功能是否完 備以及豪華的配臵，是衡量其價值的重要的評判標準。

2、 注：本次豪宅研究系列專題將以別墅、洋房、高層三種 不同產品線，分別進行研究。本報告將以“高層（公寓） 豪華住宅”為主集中進行分析研究。 高層豪宅產品的設計研究高層豪宅產品的設計研究 高層豪宅產品分類及劃分原則高層豪宅產品分類及劃分原則 ：高層豪宅產品的戶型功能劃分 ：高層豪宅產品的功能配臵需求 ： 高層豪宅產品的服務配套需求 目目 錄錄 CHAPTER 1 CHAPTER 2 高層豪宅產品分類及劃分原則高層豪宅產品分類及劃分原則CHAPTER 1 【如何分類如何分類】 對客戶，對客戶，“不同需求級別的產品不同需求級別的產品” 客戶客戶 需求需求 產品產品 品類品類 高層豪宅如何分辨其品類：高

3、層豪宅如何分辨其品類： 【高層豪宅品類劃分高層豪宅品類劃分】 案例說明案例說明 產 品 級 別 品 類 客 戶 需 求 寶馬3系 寶馬轎車級別類品最終以滿足不同消費需求，針對不同消費者而劃分，客戶需求為主導寶馬轎車級別類品最終以滿足不同消費需求，針對不同消費者而劃分，客戶需求為主導 5系是寶馬的中級車系是寶馬的中級車 主要用于商務.強調運動性, 商商 務運動兼備務運動兼備 7系是寶馬的高級豪華型車系是寶馬的高級豪華型車 主要用于商務.強調運動性的同時強調運動性的同時 強調豪華強調豪華,安全性安全性.運用較多高科技 寶馬7系寶馬5系 產 品 配 置 3系是寶馬的入門級系是寶馬的入門級 主要用于家

4、庭,日常家庭使用日常家庭使用，注 重駕駛樂趣 .3系的銷量是最高的 【高層豪宅品類劃分高層豪宅品類劃分】 案例說明及高層豪宅產品對位案例說明及高層豪宅產品對位 產品 級別 類品 客戶 需求 寶馬3系 寶馬轎車級別類品最終以滿足不同消費需求，針對不同消費者而劃分 5 5系是寶馬的中級車系是寶馬的中級車 主要用于商務.強調運動性, 商務運動兼備商務運動兼備 7 7系是寶馬的高級豪華車系是寶馬的高級豪華車 主用于商務.高科技.強調運動強調運動 性的強調豪華性的強調豪華, ,安全性安全性. . 寶馬7系寶馬5系 3 3系是寶馬的入門級系是寶馬的入門級 主要用于家庭,日常家庭使日常家庭使 用用，注重駕駛

5、樂趣 . 入門級高層豪宅入門級高層豪宅 （9090- -130130） 轎車 品類 分類 VSVS 高層 豪宅 品類 分類 中級享受型高層中級享受型高層 豪宅豪宅 （140140- -200200） 奢華體驗級高層奢華體驗級高層 豪宅豪宅 （200200以上）以上） 寶馬：由于客戶群的需求的不同，產品配臵的選擇將根據客戶的不同需求而進行配臵，客戶需求決定 了寶馬類品的劃分。VS VS 高層豪宅：同樣以客戶為主導，由于客戶群的需求不同，高層豪宅產品的相 關配臵將也跟隨客戶的不同需求而有所選擇，因此客戶需求同樣決定了高層豪宅品類的劃分。 高層豪宅級別類品同樣最終以滿足不同消費者需求，針對不同消費者

6、而劃分 【高層豪宅品類劃分高層豪宅品類劃分】 客 戶 需 求 入門級高層豪宅入門級高層豪宅 高層 豪宅 類品 分類 中級享受型高層豪宅中級享受型高層豪宅奢華體驗級高層豪宅奢華體驗級高層豪宅 高層豪宅品類分類高層豪宅品類分類 最終以客戶需求為主導，針對不同消費者而劃分并決定產品配臵差異 產 品 配 臵 參考 案例 曦灣華府曦灣華府 參考戶型：參考戶型：120120 三湘海尚三湘海尚 參考戶型：參考戶型：175175 純水岸純水岸7 7 參考戶型：參考戶型：270270 改善居住型客戶，致力于對居 住品質的升級更換，需求享受 更高檔次及環境的改變與享受， 以更換升級為主導，相對受一 定經濟因素所影

7、響 奢華體驗型客戶，所需求項目 功能配備、環境資源、配套設 施均以奢華、頂級為主導，經 濟及其它因素不占主導地位 享受型客戶，主張對居住生活 環境的享受，所需求項目功能 配備、環境資源、配套設施均 以豪華舒適為主導， 戶型功能戶型功能功能尺度配臵功能尺度配臵服務配臵服務配臵 案例借鑒案例借鑒 曦灣華府曦灣華府 三湘海尚三湘海尚 波托菲諾純水岸波托菲諾純水岸7 高層豪宅產品的設計研究高層豪宅產品的設計研究CHAPTER 2 曦灣華府曦灣華府 【入門級高層豪宅案例借鑒入門級高層豪宅案例借鑒】 曦灣華府位于關內絕版高層豪宅片 區后海灣，且同時是絕版的復式住宅， 雙絕版產品讓您獨占資源物業，尊享其帶

8、來的高品質獨特生活. 這里擁有通達世界的交通路網資源， 豐富的城市金融和商務資源，優質的人文 教育資源，多元化頂級休閑配套以及獨一 無二的海岸線。盡占各種不同領域的最頂 尖資源。 同時可以擁有精品打造到“藝”的境 界的尊貴私密住宅空間。可以享受在一個 家庭中，兩種不同的創意生活體驗。從此 告別一“層”不變得生活方式，盡情表達 與眾不同的尊貴人生。 不計算建筑面積 計一半建筑面積 四房二廳二衛四房二廳二衛 總建筑面積：89.08（改造后贈送面積63- 84%） 純復式臻藝生活館，兩房變三房，雙重空間 百變空間，使用效率極高 獨立陽光書房設計 臥室與客廳共享挑高陽臺 主臥主臥 開間3.2米，進深

9、4.5米，總建筑面積： 14.4 采光效果很好 可以與洗手間打通， 使之成為套間，面積 達到16.8 可以改裝為套 間 次臥次臥 開間2.65米，進深3.5，總面積為9.275 。 與客廳共享一個高挑陽臺，6.5米寬的陽臺為 臥室增添了寬闊的風景圖畫。 可以與衛生間打通，形成總面積面積為 11.675 的套間。 客廳客廳 開間3.85米，進深3.9米， 總面積15.015 社會客廳 采光效果很好 與餐廳相通，突現面積寬闊 餐廳 開間3.0*進深3.0，總面積9 。 位于廚房和客廳中間，一進門處， 方便實用。 家庭廳 開間3.9米，進深3.3米， 總面積12.87 。 二樓樓梯位臵設有家庭 廳，

10、充分利用空間。 可以方便全家人一起休 閑娛樂。設計溫馨。 衛生間 兩個衛生間開間是2米，進 深是1.2米，總面積都是2.4 。 其中二樓的衛生間是由儲 藏建改造而成。彌補了二樓沒 有衛生間的不足。 廚房 開間3.3米，進深2.65米， 總面積8.745 。 廚房設計獨立，與餐廳、客 廳分離，充分隔離油煙，設計 人性化。 陽臺 開間6.5米，進深2.8米，總面積18.2 。 超大陽臺設計，開間非常大，并且連接臥室和客廳，顯得客 廳和臥室都比較開闊，并且景色美麗。 書房 開間3.3米，進深1.9米， 總面積6.27 。 獨立設計，遠離臥室和 家庭廳，安靜。 3.3米寬的落地窗戶，采 光非常好，而且

11、景色優美。 三湘海尚三湘海尚 【中級享受級高層豪宅案例借鑒中級享受級高層豪宅案例借鑒】 三湘海尚是上海三湘集團進軍深圳 地產的開元璽作，是三湘集團問鼎深圳 高層豪宅的磅礴大作。 總14棟樓，在橫穿樓盤南北方向的 一條長四百米的溪流兩側分布，以高層 豪宅定位。項目所在區域依山面海，景 觀資源豐富。內灣公園、南山體育公園、 15公里濱海長廊近在咫尺。 小區園林景觀設計以“森林、海洋、 活力”為主題，將海洋文化、森林文化 及都市文化融為一體，連接東西向設計 主要景觀軸線和主、次入口，把山海等 外界景觀資源最優化的借景引入小區內 部。 23 四房兩廳兩衛 總建筑面積：175 擁有入戶花園，進門花景入眼

12、 簾，花香撲鼻，溫馨舒適。 可改造空間較大，使用效率極 高。兩個臥室與衛生間相鄰，均 可以改造成套件。 獨立陽光書房設計 衣帽間設計位處戶型中間，方 便主人客人使用。 客廳連接寬大陽臺，山景一覽 無余。 露臺很多，高達三個，分別面 向三面，采光充足。讓客戶感覺 贈送面積大，非常實惠。 主臥 開間4.6米，進深3.8米，總 面積17.48。 豪華式套房主臥，專屬衣帽 間。 獨特景觀衛生間，可以和主 臥室連通成為套件。 連接超大露臺，景觀優美。 25 次臥 開間3.3米，進深4.1米，總面 積為13.53 。 精致，轉角飄窗，意境高遠。 可與衛生間改裝為套間。 有7.92 的露臺可以贈送。讓 客戶

13、感覺實惠，物有所值。 26 客廳 開間5.8米，進深 4.6米，總面積26.68 。 大而寬舒適客廳， 連接南向花園陽臺， 絕版山景盡收眼底。 客廳和寬大陽臺連 接，風景盡收眼底。 27 餐廳 開間4.1米，進深3.15米 ，總面積12.915 。 餐廳與客廳、入戶花園 隔離，與廚房隔離。 旁邊擁有落地窗戶， 采光較好，可看景色 。 28 衛生間 開間3.0米，進深2.9米，總面 積為8.7 。 兩個衛生間均可以改裝，與臥 室形成套間。 與主臥相鄰的衛生間空間較大 。 29 廚房 開間3.0米，進深2.4米，總面積 7.2 。 連通露臺，可以改裝成一體，擴 大廚房面積。 可以改裝成與餐廳隔離開

14、來，油 煙不會散到餐廳和客廳中。 30 陽臺 開間為4.8米，進 深2.5米，總面積 為12 南向寬景陽臺，時 刻與陽光做伴。 31 書房 開間2.7米，進深3.0 米，總面積為8.1 。 精致書房，清雅睿智 ，品味超群。 32 衣帽間 衣帽間位于房子中間， 設計人性化，使得主 人和客人方便。 一進門，衣帽間正入眼 簾，擋住了看到臥室 的視線，充分體現了 主人的私密性。 33 波托菲諾純水岸純水岸7 7 經典傳承，又不斷超越，正是波托菲諾 得以歷久彌新的魅力所在。在7萬平米燕棲 湖畔，純水岸復式大邸以一氣呵成的氣度， 筑造了全新經典。 地處純水岸高地，以圍合形式布局，整 體既可眺望燕棲湖景，又

15、可北望高爾夫綠 茵翠地，還有品賞繁花綠樹層層掩映的園 景，集萬千寵愛于一身。 波托菲諾目前唯一的純復式大邸，他處 絕無僅有。近50平米的大露臺、6.3米的雙 高客廳、觀景電梯、兩梯一戶、戶戶朝南 的臥室如此非凡產品，不僅之前未見， 其后，亦難再見可比肩者。 波托菲諾波托菲諾純水岸復式大邸，純水岸復式大邸， 經典之上再塑經典！經典之上再塑經典！ 【奢華體驗級高層豪宅案例借鑒奢華體驗級高層豪宅案例借鑒】 1樓樓 28F/12F 2樓樓28F 3樓樓28F 車庫頂部花園景觀車庫頂部花園景觀 高 爾 夫 球 場 景 高 爾 夫 球 場 景 觀 資 源 觀 資 源 純水岸純水岸7 7期期2 2號樓號樓B

16、 B戶型戶型3 3室室3 3廳廳4 4衛衛270270復式大邸復式大邸 3030平米的平米的6.36.3米層高闊綽入戶露臺米層高闊綽入戶露臺; ;南北全通透設計；南北全通透設計；6.36.3米層高露臺、客廳，氣勢非凡。客廳米層高露臺、客廳，氣勢非凡。客廳 與餐廳分區設計，功能格局相得益彰。與餐廳分區設計，功能格局相得益彰。4040余平可改造超大的多功能廳，滿足不同喜好。余平可改造超大的多功能廳，滿足不同喜好。4040平平 米主臥空間，獨立衣帽間，私享主人的尊崇。居所整個布局緊湊實用，功能分區清晰。米主臥空間，獨立衣帽間，私享主人的尊崇。居所整個布局緊湊實用，功能分區清晰。 戶型解析（整體）戶型

17、解析（整體） 贈送約贈送約30m30m2 2雙層挑高入戶露臺，雙層通高的雙層挑高入戶露臺，雙層通高的 空間，可在露臺上空隔出一間創意空間，坐空間，可在露臺上空隔出一間創意空間，坐 在房間里，屋外美景不邀自來在房間里，屋外美景不邀自來 6.36.3米雙層通高客廳（開間米雙層通高客廳（開間6.3m,6.3m,進深進深6m6m） 高闊的雙廳格局，不但于采光賞景，還營造出高闊的雙廳格局，不但于采光賞景，還營造出 壯闊的居住感受壯闊的居住感受 3.153.15米層高戶戶臥室均實現正南朝向，大幅度米層高戶戶臥室均實現正南朝向，大幅度 提升采光性、通風性，享受空間的開闊與視野提升采光性、通風性，享受空間的開

18、闊與視野 的高遠，領略人生大格局的高遠，領略人生大格局 中式廚房，與客餐廳有效隔開，既能滿足主中式廚房，與客餐廳有效隔開，既能滿足主 人不同餐飲需求，也能避免油煙進入客廳人不同餐飲需求，也能避免油煙進入客廳 私密家庭廳，不僅提高了空間的利用率，還私密家庭廳，不僅提高了空間的利用率，還 對家庭聚會、情感交流具有特別的意義對家庭聚會、情感交流具有特別的意義 設有工人房，并有獨立衛生間，方便傭人起設有工人房，并有獨立衛生間，方便傭人起 居的同時，彰顯高層豪宅的空間尺度和貴族居的同時，彰顯高層豪宅的空間尺度和貴族 氣息氣息 戶型解析（下層）戶型解析（下層） 主臥開間主臥開間6.6m6.6m，進深，進深

19、4.4m4.4m，正南朝向，通，正南朝向，通 透的格局更保證了房間的通風流暢和最大透的格局更保證了房間的通風流暢和最大 化的采光。化的采光。 主衛生間空間尺度大，私密性好，方便主人主衛生間空間尺度大，私密性好，方便主人 起居起居 觀景電梯，歸家美景從不間斷；觀景電梯，歸家美景從不間斷； 兩梯一戶，私屬天地更為尊崇兩梯一戶，私屬天地更為尊崇 戶型解析（上層）戶型解析（上層） 37 房子必須要有前庭后院才稱得上完整齊全，除別墅之外，唯有純水岸做到這點 所有戶型都設計有面積很大的前、后露臺，所有面積都是完全贈送 所有的露臺均為降板，沉降達33cm，而露臺高近6.2m 露臺外側采用護欄圍合，內側鑲有雙

20、層夾膠玻璃，通透、安全 坐在超大的露臺上，攬盡波光粼粼的燕棲湖美景，此情此刻，人生便是一種從容 30m30m2 2雙層挑高入戶露臺雙層挑高入戶露臺 38 觀景電梯，兩梯一戶，全城唯一觀景電梯，兩梯一戶，全城唯一 純水岸復式大邸，舍棄慣常的封閉式電梯，引進波托菲諾前所未有的觀景電梯 觀景電梯讓每位業主，從進入社區至回到家中美景都不間斷 兩梯一戶規劃設計，保證業主天地的私密和尊崇，也應合業主的氣度人生 39 6.3米雙層通高客廳（開間6.3m,進深6m），在別墅中都已屬罕見 底墅更將客廳和餐廳通高，擴大近9米，營造出壯闊的居住感受 高闊的雙廳格局，更利于采光賞景，在湖光山色中，品味天倫之樂，大門大

21、戶 盡顯家族器量 6.36.3米雙層通高客餐廳米雙層通高客餐廳 40 設有工人房，并有獨立衛生間，方便傭人起居的同時，彰顯了高層豪宅的空間 尺度和貴族氣息 私密家庭廳，不僅提高了空間的利用率，還對家庭聚會、情感交流具有特別的 意義 中式廚房，南北通透，加大采光性和通風性，有效避免油煙進入客廳 傭人出入口處設有洗衣房和儲藏間，方便管理日常生活 家庭廳、工人房、廚房家庭廳、工人房、廚房 一一俱全一一俱全 41 主臥開間9m，進深4.4m，40平米主臥空間，獨立衣帽間，私享主人的尊崇 主臥配有超大面積的凸窗，臥室可以最大化的納入陽光，通透的格局更保證了 房間的通風流暢。 陽光灑滿房間，景致隨著清風撲

22、面而來，頓時室內變得生氣盎然，生活不僅舒 適，更清新怡然 40m40m2 2尊享主臥尊享主臥 42 跟主臥一樣，所有客臥均朝南，同樣采用大面積凸窗，以獲得更好的采光，更 佳的景觀 次主臥配有獨立衛生間，并享有后露臺的大空間，堪比普通高層豪宅主臥配臵 二層的臥室可以改成獨立書房，上下層動靜分開，上層為主人提供了寧靜私密 的空間 30m30m2 2次主臥、獨立書房次主臥、獨立書房 43 周邊整體配套周邊整體配套 華僑城GOLF俱樂部 7萬平方米燕棲湖 4萬平方米天鵝湖 歡樂谷 威尼斯皇冠 假日酒店 世界之窗 何香凝美術館 OCT當代藝術中心 華美術館 中國民俗文化村 錦繡中華 華僑城洲際大酒店 戶

23、型戶型戶型價值點建議戶型價值點建議 三房兩廳 開間要求3.5米以上；雙陽臺或露臺（大景觀陽臺、小工作陽臺）；戶型方正、緊湊；帶落地 凸窗或轉角落地凸窗；入戶花園；客廳通透 三房兩廳+多 功能房 帶入戶花園或小躍式結構；開間最小3.8米；大面積落地凸窗或轉角凸窗；戶型方正、通透、 結構緊湊；洗手間帶凸窗；帶多功能房+窗；雙陽臺（挑高大景觀陽臺、小工作陽臺）；空中 庭院；客廳通透；主臥盡可能通透 四房兩廳+工 人套間 帶入戶花園（或空中庭院）；開間最小要求4.8米；超大主人房（主臥+多功能房）；次臥套 間設計；客廳、主臥南北通透；雙面采光；三陽臺或露臺設計（挑高大景觀陽臺露臺、主臥 連陽臺露臺、小

24、工作陽臺露臺）；工人套間（洗手間+窗）； 樓王戶型 新穎異形設計或復式結構，入戶懸關、功能房設臵（儲存間、獨立洗衣間、工人套房）；多 陽臺設計、空中庭院；超大幅露臺、陽臺、凸窗；4米6米高豪華客廳 高層豪宅產品戶型功能價值功略戶型功能建議 一：標準配臵二：價值提升配臵三：頂級邊緣配臵 【生活區】 【功能區】 【工作區】 【休息區】 【休閑區】 客廳、餐廳 2-3個客衛 中西廚房 主人房、次主臥、次臥 陽臺、花園 家庭廳、電梯廳 門廳 玄關、衣帽間、儲藏室 獨立書房 工人房洗衣房、設備室 第四臥室第三臥室 娛樂室 多功能室露臺 入門級高層豪宅入門級高層豪宅中級享受型高層豪宅中級享受型高層豪宅奢華

25、體驗級高層豪宅奢華體驗級高層豪宅 高層豪宅產品的功能配備分類小結 高層豪宅產品的設計研究高層豪宅產品的設計研究 高層豪宅產品分類及劃分原則高層豪宅產品分類及劃分原則 ：高層豪宅產品的戶型功能劃分 ：高層豪宅產品的功能配臵需求：高層豪宅產品的功能配臵需求 ： 高層豪宅產品的服務配套需求 CHAPTER 1 CHAPTER 2 共通點：豪華公共空間配臵共通點：豪華公共空間配臵 差異點：戶型尺度空間配臵差異點：戶型尺度空間配臵 高層豪宅產品共通點高層豪宅產品共通點 豪華公共空間配臵： -豪華公共大堂 -私家電梯直接入戶 -充足的室停車位 符號說明符號說明 必須的豪華標準配臵符號為必須的豪華標準配臵符

26、號為 可選擇的差異化豪華配臵符號為可選擇的差異化豪華配臵符號為 大堂是整個公寓的窗口，出入的必經之所，層高的大尺度，開闊的進深開間，豪華材料的運 用能夠最大程度提高高層豪宅公寓的品質，另外一些人性化會客等候的空間也能給人留下深 刻的印象。 1 ：高層豪宅公共大堂 6.3米層高公共大堂，全 進口石材奢華打造 ； 6米高豪華入戶公共大 堂，全進口石材打造； 10余米高豪華入戶大堂， 全進口石材打造； 公共空間打造大堂：全進口石材、高品質打造 地下大堂高品質打造：4.2米層高、威尼斯米黃地面、法國木紋石墻面 首層大堂打造標準：9米層高、進口象牙米黃和天然海底黑金花地面、進口白洞石墻面 案例借鑒：華潤

27、幸福里 入戶大堂：全進口石材（達芬奇石、金洞石）、高品質打造 入戶大堂均鑲嵌意大利半寶石材料的抽象石畫、高檔水晶吊燈 案例借鑒：時代白朗峰 入戶大堂架空層大堂 2 ：高層豪宅私家電梯入戶 高層豪宅需享受一梯一戶甚至兩梯一戶的尊貴享受，多數高層豪宅公寓采用開門直接入戶，甚至主 傭電梯分離的設計，最大程度來體現豪華與給予客戶的尊貴感受。 觀景電梯，兩梯一戶，全城唯一觀景電梯，兩梯一戶，全城唯一 純水岸復式大邸，舍棄慣常的封閉式 電梯，引進觀景電梯； 觀景電梯讓每位業主，從進入社區至 回到家中美景都不間斷； 兩梯一戶規劃設計，保證業主天地的 私密和尊崇； 純板式結構，兩梯兩戶規劃設計， 南北通透采光

28、充裕，保證業主尊貴同 時，保證私密和最大舒適度； IC電梯入戶、直下車庫、雙大堂； 兩梯兩戶兩梯兩戶ICIC電梯入戶，保證尊貴電梯入戶，保證尊貴 與私密與私密 曦灣華府曦灣華府 三湘海尚三湘海尚 純水岸純水岸7 7 進口三菱電梯，保證客戶安全及 舒適度 兩梯四戶設計， 滿足基本需求； 進口三菱帶電梯，兩梯四戶進口三菱帶電梯，兩梯四戶 電梯采用雙開貫通門設計，開門直接入戶，變公用電梯廳為私家入戶花園，增加各戶使 用面積的同時，保證其獨立空間及私密性。電梯同時運用智能IC卡控制系統。 案例借鑒：香蜜湖1號 案例借鑒：華潤幸福里 電梯：深圳首個住宅高速電梯電梯：深圳首個住宅高速電梯 日本進口日立高速

29、電梯，速度達甲級寫字樓標準4m/s；黑鏡鋼飾面，轎廂內凈高達2.8米，開門 高度達到2.4米，開門寬度達到1米；轎廂內部采用捫皮及櫻桃木飾面，高檔美觀。 電梯間：深圳首創開闊空間，全進口石材電梯間：深圳首創開闊空間，全進口石材 電梯間寬度達2.8米，全部使用進口石材打造；地下大堂電梯間與標準層電梯間同樣標準，大面積采用黑鏡鋼飾面； 首層大堂電梯間層高9米，地面為象牙米黃和黑金花、墻面為白洞石；標準層電梯間為陽光電梯間； 一梯一戶，大平面電梯直接入戶，電梯間使用高檔石材、玻璃、燈藝等超豪華裝修 案例借鑒：時代白朗峰 3 ：充足停車位 對于購買高層豪宅類產品的人士而言，應考慮戶均擁有1-3部私家車

30、。高層豪宅為了適合其特定客戶的需求， 需要配備充足的停車位。 曦灣華府曦灣華府 規劃戶數：194戶 停車位：250個 高層車位比：1：1 三湘海尚三湘海尚 總戶數:1107 停車位:2500 車位比：1：2.25 純水岸純水岸7 7 規劃戶數：194戶 停車位：844個 車位比：1：4 全城車庫第三：區域車庫配比冠軍高層車庫全城第一：1：4車位比盡 享高層豪宅最大尺度 高層車位滿足業主最基本需要 案例借鑒：幸福里 中信紅樹灣 蘭溪谷 紅樹西岸 香蜜湖1號 白朗峰 地下停車庫應具有充足車位，且設有從地下車庫通往上部建筑的內部電梯。 蘭溪谷二期蘭溪谷二期 規劃戶數：537戶 車位比：1：1.3 時

31、代白朗峰時代白朗峰 規劃戶數：191套 停車位：357個 車位比:1:1.75 幸福里幸福里 車位配比: 1:0.77 香蜜湖香蜜湖1 1號號 規劃戶數：447戶 停車位：788個 車位比：1：1.8 紅樹西岸紅樹西岸 總戶數:1301 停車位：1900 車位比：1：1.5 紅樹灣紅樹灣 規劃戶數：3388戶 停車位：3961個 車位比：1：1.2 高層豪宅產品差異點高層豪宅產品差異點 戶型功能尺度配臵： -大進深面寬客廳 -品質提升的家庭廳、電梯廳 -大開間進深主臥套房的豪華配臵 -豪華洗手間配臵 -豪華廚房配臵 -休閑空間寬大露臺陽臺設臵 符號說明符號說明 必須的豪華標準配臵符號為必須的豪

32、華標準配臵符號為 可選擇的差異化豪華配臵符號為可選擇的差異化豪華配臵符號為 58 1、大進深面寬客廳、餐廳 客廳與餐廳作為生活區的主要配臵，是高層豪宅客戶需求重點考慮的因素，以上表中可以發現，入門級高層豪宅進深最低應位 臵在3.8米，而中級享受姓高層豪宅160250 區間內產品的客廳開間應維持在5-7米，而最低標準應不小于4.8米； 作為高層豪宅項目餐廳面積均需在最小10以上，從以上各品類高層豪宅案例可以發現，良好的通風采光是高層豪宅的基本配 備；在餐廳與廚房尺度的客戶研究中表明，客戶對于餐廳的相對尺度遠遠大于對廚房大尺度的追求； 正方形的餐廳在使用上更為舒適，客廳的平均進深與開間比約6.5：

33、5.3。 【生活區客廳、餐廳】 餐廳面積增大，客廳更講究開間設臵 功能分區項目曦灣三湘海尚純水岸7 生活區 類品入門級高層豪宅 中級享受型高層豪 宅 奢華體驗級高層豪 宅 總面積120175260 客廳 開間3.85*進深3.9 開間5.8*進深4.6 開間6.3*進深5.95 總面積15.015總面積26.68總面積37.485 餐廳 開間3.0*進深3.0 開間4.1*進深3.15 開間4.0*進深2.7 總面積9總面積12.915總面積10.8 曦灣三湘海尚純水岸 59 家庭廳等附加功能區配 備，是高層豪宅客戶需求的升級 2、品質提升的家庭廳、電梯廳 家庭廳是高層豪宅客戶需求的升級，是增

34、加高層豪宅客戶體驗與享受的附加功能，以上表格中可以發現，僅純水岸7擁有家庭 廳，因此愈高端高層豪宅，客戶對類附加功能區的要求愈齊全； 一般家庭廳設臵進深不低于3.8米，以維持其功能的舒適度； 電梯廳的設臵，增加了客戶居住的舒適度，此附加功能雖相對來說可有可無，不是評判高層豪宅類別和客戶關注的主要因素， 但是高層豪宅精致度的體現。一般如有電梯廳的設計，面積需最低維持在10，以保證其功能的舒適度。 【生活區家庭廳、電梯廳】 功能分區項目曦灣三湘海尚純水岸7 生活區 類品入門級高層豪宅中級享受型高層豪宅奢華體驗級高層豪宅 總面積120175260 家庭廳 開間3.9*進深3.3 無 開間3.7*進深

35、4.8 總面積12.87總面積17.76 電梯廳無無 開間4.5*進深2.8 總面積12.6 曦灣三湘海尚純水岸 60 功能分區項目曦灣三湘海尚純水岸7 休息區 類品入門級高層豪宅中級享受型高層豪宅奢華體驗級高層豪宅 總面積120175260 主人房 開間3.2*進深4.5 開間4.6*進深3.8 開間6.6X進深4.4 總面積14.4總面積17.48總面積29.04 次主臥 開間3.0*進深3.8 開間3.3*進深4.1 開間4.8X進深4.4 總面積11.4總面積13.53總面積21.12 次臥 開間2.65*進深3.5 開間3.0*進深4.1 開間4.8X進深3.7 總面積9.275總面

36、積12.3總面積17.76 上表中可發現，高層豪宅品類的升級是隨戶型整體面積增加，主人房面積尺度會適當放寬，但基本占整體面積的15左右； 而項目整體面積不是決定性因素，因為除主臥的大開間進深外，更重要的提升價值的關鍵是其豪華的配臵。如主臥引入多功能 空間，比如書房空間，小型起居空間，以及小型的休閑空間。另外在衛生間的設臵上功能空間也豐富多樣，步入式衣帽間，以 及雙臺盆，按摩浴缸，獨立淋浴等成為高層豪宅衛生間設臵的標準配臵； 中級享受性高層豪宅如著重對豪華配臵的打造，同樣能夠達到奢華體驗級高層豪宅的效果； 高層豪宅客房一般設臵23間，最小面積在10平米左右，最大面積在16平米左右，部分客房內也設

37、臵衛生間或更衣室。 3、大開間進深主臥套房的豪華配臵 【休息區主臥、客臥】 純 水 岸 三 湘 海 尚 曦 灣 主臥套房豪華配臵仍舊占主導地位 客房功能逐漸豐富，面積呈放大趨勢 4、豪華洗手間配臵 【功能區】 較大進深開間豪華主衛的配臵，在高層豪宅客戶敏感點中占較大比重，紅樹西岸是對于高層豪宅衛生間的配比尺寸較典型的失 敗案例。以上類品比較表明，越靠近奢華體驗級高層豪宅，洗手間尺度與配臵越豪華。但于產品打造中，入門及高層豪宅和中級 享受型高層豪宅往更高級別打造，雖無尺寸優勢，但豪華的配臵，是提升其價值的另一重要途徑； 高層豪宅功能區必備的有2-3個客用衛生間，客衛基本上采取正方形布局，它們的面

38、積在4左右； 獨立書房及儲藏室的面積分別在10及6以上，才能滿足高層豪宅客戶對舒適度的需求 。 功能分區項目曦灣三湘海尚純水岸7 功能區 類品入門級高層豪宅中級享受型高層豪宅奢華體驗級高層豪宅 總面積120175270 主衛 開間2*進深2.4 開間3.0*進深2.9 開間4.4*進深2.4 總面積4.8總面積8.7總面積10.56 客衛1 開間2*進深2.5 開間1.8*進深2.2 開間1.8*進深3.0 總面積5.0總面積3.96總面積5.4 客衛2 開間1.4*進深1.7開間1.8*進深3.0 總面積2.31總面積5.4 客衛3 開間1.8*進深2.5 總面積4.5 獨立書房 開間3.3

39、*進深1.9 開間2.7*進深3.0 開間3.5*進深3.0 總面積6.27總面積8.1總面積10.5 儲藏室無無 開間2.0*進深2.0 總面積4.0 主衛的尺度與豪華配臵，是客戶敏感 點之一，客用衛生間作為主力功能區，面積適中 純 水 岸 三 湘 海 尚 曦 灣 5、豪華廚房設臵 廚房面積穩定在套型總面積的5%以下 【工作區廚房、工人房】 入門及高層豪宅由于面積約束，主要以廚房為主，而對于160平米以上客戶來說，工作區必備的有廚房、工人房，由于工作區主 要由工人使用，在高層豪宅產品中所占的比重變化不大，一般廚房面積占整體面積的5以下，工人房面積能滿足基本居住條件即 可，一般在6平米左右；

40、上表中可以看出，入門級高層豪宅曦灣的廚房面積略大于中級享受型高層豪宅三湘海尚，因此產品打造中，入門級高層豪宅在廚 房的打造上，同樣可以享受享受型高層豪宅的標準，而提升它自身產品競爭力； 廚房雖在客戶需求中所占比重不大，但豪華中西廚房的設臵給主人提供了更為靈活的廚房操作空間，也可作為前期可展示的賣點； 工人房在200平米以上項目是必備配臵，但受不同面積段客戶需求控制，150平米一下較少配臵工人房； 以上圖表可以看出，由于不同的客戶需求，奢華體驗級高層豪宅相對工作區更為完整。 功能分區項目曦灣三湘海尚純水岸7 工作區 類品入門級高層豪宅 中級享受型高層豪 宅 奢華體驗級高層豪宅 總面積120175

41、260 廚房 開間3.3*進深2.65 開間3.0*進深2.4 開間3.8*進深1.9 總面積8.745總面積7.2總面積7.22 工人房無無 開間3.0*進深1.2 總面積3.6 洗衣房無無總面積2.6 純 水 岸 三 湘 海 尚 曦 灣 6、休閑空間寬大露臺陽臺設臵 休閑空間種類單一，休閑功能較少 【休閑區】 休閑區的具體細分主要表現在露臺和花園和陽臺，是必備要素，這些面積多數不計入建筑面積，因此就根據實際情況進行配 臵，近年高層豪宅市場供應的產品較多的配臵了花園、露臺，且面積有增大的趨勢；豪華的贈送面積，也是客戶擇優選擇的原 因； 就入門級高層豪宅面積段的產品來說，由于面積限制，休閑功能

42、較少。但曦灣由于特殊復式設計，彌補了未贈送露臺的不足。 因此入門級高層豪宅和中級享受型高層豪宅應規避面積限制，利用復式或其它偷取面積的方式來增加贈送面積賣點； 功能分 區 項目曦灣三湘海尚純水岸7 休閑區 類品入門級高層豪宅中級享受型高層豪宅奢華體驗級高層豪宅 總面積120175270 露臺無 開間4.6*進深2.2 前：開間5.95*進深5.8 總面積34.51 總面積10.12 后：開間8.1*進深2.0 總面積 16.2 花園無 開間3.0*進深2.75 無 總面積8.25 陽臺 開間6.5*進深2.8 開間4.8*進深2.5 服務陽臺：總面積3.42 總面積18.2總面積12 純 水

43、岸 三 湘 海 尚 曦 灣 高層豪宅產品的設計研究高層豪宅產品的設計研究 高層豪宅產品分類及劃分原則高層豪宅產品分類及劃分原則 ：高層豪宅產品的戶型功能劃分 ：高層豪宅產品的功能配臵需求 ： 高層豪宅產品的服務配套高層豪宅產品的服務配套 CHAPTER 1 CHAPTER 2 ：商業配套：商業配套 ：物業管理服務：物業管理服務 商業配套 波托菲諾商業街波托菲諾商業街 位于具有濃郁意大利風情特色的深圳華僑城高檔住宅區- 波托 菲諾之中，毗鄰7萬平方米燕棲湖，片區擁有極為優質的客戶資源 及優美的自然環境。已進駐的商家有丹桂軒餐廳、舞鶴日本料理、 漢陽館韓國料理、百佳超市、可頌坊面包店、illy咖啡

44、、SPR酒吧、 夢圓皇宮美容等連鎖品牌店。 曦灣商業街曦灣商業街 曦灣擁有6000平米沿街和內街商鋪商業，為滿足業主生活配套 需求，具體商業業態等暫未確定 三湘海尚商業街三湘海尚商業街 小區內部配套： 近2000獨立會所商業； 呈圍合布局16311.98m2風情商業街，16788.02m2集中商業配套 （具體商業業態規劃中）；470公共配套設施：星光老年之家、 黨員活動室、社區綜治辦心等 如以曦灣商業配套體量為例，以滿足業主基本生活配套及需求為主，按照5000平方的商業配套來舉 例，各合理功能部分面積分攤如下： 功能功能內容內容規模（平方米）規模（平方米）比例比例 超市小型超市80016% 餐

45、飲中西餐飲、咖啡吧、酒吧200040% 生活配套 茶藥、甜品零售等60012% 郵局銀行2004% 美容美發、瘦身按摩等80016% 中介、干洗、維修等服務設施60012% 總計5000100% 根據項目體量及各方面情況，如有配備會所建議商業和會所結合設計，后期經營會所作為商業的核心部分，既 增加了有效的商業面積，也解決了會所經營出路；并且商業和會所結合之后體量增加能夠以整體形象樹立區域 高檔商業地標，彌補區域高檔商業不足的現狀； 商業雖然設計成街鋪形式，建議在適當位臵預留小型休閑廣場，形成步行街形式。 商業配套建議 物業管理服務： -智能化安防 -物業服務 曦灣 智能安防系統 1、四重電子門

46、禁一卡通：四重門禁，均需IC卡方可解開門禁。 2、徽機自動識別技術：）車輛管理：遠距離讀卡；）訪客管理：卡設臵、圖像、車牌、進 出時間四項結合； 3、三星監控系統：可視對講包含來訪留言、電梯控制、公共信息共享等功能，可按層設臵分機。監控畫面無 盲區設臵、30天靜態存儲、帶視頻分析功能 4、電子巡更系統：巡更與對講機合一、非接觸式采集、自動上傳數據、實時感知巡邏人員位臵。 三湘海尚智能化采用的主要包括周界安防、小區監控系統及家居智能化系統三大部分；周界安防及小區監控方 面，主要體現在封閉式管理模式，在小區主要通道、重要公建及周界適當安裝各種探測器，防范區外閑雜人員 進入；此外還采取不停車管理系統

47、：每一用戶配備電子標簽，該模塊可進行車牌識別，當車輛到達小區入口 68米處時，車輛檢測器檢測到車輛的存在，車閘迅速自動打開，車輛無須停車便可順利通過，停車更顯人性 化。 整個智能化系統最人性化的部分在于其家居智能化系統，它包括六大產品線 可視對講功能、門禁控制功能、家居安防功能、自動控制功能、信息管理功能、網絡遠程控制可視對講功能、門禁控制功能、家居安防功能、自動控制功能、信息管理功能、網絡遠程控制 1 1、可視對講功能、可視對講功能 可視對講功能、與保安管理中心的通訊； 強大的保安管理：當有報警事件時，改軟件自動跳出告警提示界面，顯示報警類別及住戶號，同時也可 以瀏覽報警、通話、門禁等各種歷

48、史記錄，包括告警類別，報警時間，通話雙方的號碼，通話時間，開 門記錄等等； 儲存來訪者影像功能、來訪者二次確認。 2 2、門禁控制功能、門禁控制功能 業主通過入口的大門口機刷卡/輸密碼打開小區門/單元門； 消防聯動，報警自動開門； 自動呼叫電梯功能：輕松按下電梯呼叫鍵，電梯就會自動到達該用戶所在樓層；住戶刷卡就能乘坐電梯 自動到達住戶所在的樓層，而不能到達其他樓層，對于訪客，通過可視對講系統呼叫用戶，由用戶遠程 遙控開啟單元門，同時自動呼叫電梯并給予對應樓層的指定授權，訪客無需另行呼叫電梯和選擇樓層， 即可直接乘坐電梯到達指定樓層，不能到達其他樓層。用戶之間互訪需通過管理員機中轉。 三湘 智能

49、安防系統 波托菲諾純水岸 智能安防系統 1、并且小區實行全封閉式管理，安保采取人防加技防相結合的辦法保證業主的安全。（技防主要采用智能化 安防系統：閉路監控、周界安防系統、電子巡更系統、門禁及可視對講系統、樓宇設備監控系統等；安保工 作人防實行24小時三班制無縫隙化監管。） 小區內有智能化安防系統: 1、閉路監控系統 2、全數字式彩色可視對講系統（可擴展家居安防功能，但需業主自選自購） 3、門禁系統及可視對講系統 4、停車場管理系統 5、樓宇監控系統等 6、周邊安防系統 7、電子巡更系統：保安用的電子巡邏考勤系統，在規定要巡邏的地點安裝信息點,通過軟件編程設定巡邏的路 線和時間，保安持信息采集棒,在規定時間內到達規定地點,采集信息點信息,完成巡邏后將采集棒中的信息下載 到電腦里,生成考勤記錄。 高層豪宅社區必高層