1、PPTPPTPPTPPT報告撰寫要點培訓報告撰寫要點培訓報告撰寫要點培訓報告撰寫要點培訓 宏觀分析與市場競爭部分宏觀分析與市場競爭部分宏觀分析與市場競爭部分宏觀分析與市場競爭部分1 傳統報告結構傳統報告結構傳統報告結構傳統報告結構 宏觀走勢 + 市場走勢 + 競爭情況 項目定位分析項目定位分析項目定位分析項目定位分析 營銷背景分析營銷背景分析營銷背景分析營銷背景分析 區域分析 區域定位 本體分析 市場定位 產品定位 形象定位 客戶定位 價格定位 分分分分析析析析部部部部分分分分 推廣策略推廣策略推廣策略推廣策略媒體組合 + 推廣鋪排（媒體、活動、主題等） 推售策略推售策略推售策略推售策略客戶梳

2、理 + 價格實現 + 推售鋪排 策策策策略略略略 部部部部分分分分 營銷背景分析結構營銷背景分析結構營銷背景分析結構營銷背景分析結構 數據數據 信息信息 羅列羅列羅列羅列 信息要點信息要點 提煉提煉提煉提煉 整體分析整體分析 總結總結總結總結 營銷思考營銷思考 展示展示展示展示 P P P P內提供基礎信息內提供基礎信息總結信息提供營銷要點總結信息提供營銷要點 每P陳述一個要點信息 信息點明確 提煉內容精簡 每個部分必須有總結P 并根據最終的整體總結內容 形成營銷思考 宏觀面宏觀面宏觀面宏觀面 1. 1. 1. 1. 經濟政策及走勢經濟政策及走勢經濟政策及走勢經濟政策及走勢 1. 1. 1.

3、1. 經濟政策及走勢經濟政策及走勢經濟政策及走勢經濟政策及走勢 2. 2. 2. 2. 市場分析及預判市場分析及預判市場分析及預判市場分析及預判 2. 2. 2. 2. 市場分析及預判市場分析及預判市場分析及預判市場分析及預判 結構簡潔結構簡潔 上半年經濟數據：上半年經濟數據：上半年經濟數據：上半年經濟數據： 宏觀經濟企穩向好宏觀經濟企穩向好宏觀經濟企穩向好宏觀經濟企穩向好 7月16日，國家統計局公布了上半年經濟運行數據： 上半年上半年上半年上半年GDPGDPGDPGDP增長增長增長增長7.1%7.1%7.1%7.1% 上半年國內生產總值139862億元，按可比價格計算，同比增長7.1%，比一

4、季度加快1.0個百分點。 分季度看，一季度增長6.1%，二季度增長7.9%。 上半年在GDP增長的三大需求中，消費對經濟增長的貢獻率為53.4%，拉動GDP增長3.8個百分點。 投資對經濟增長的貢獻率為87.6%，拉動GDP增長6.2個百分點。國外需求，通常專業語言叫“凈 出口”，對經濟增長的貢獻率為負41%，下拉GDP增長負2.9個百分點。 統計局認為：上半年數據顯示國民經濟發展企穩向好，當前經濟發展面臨的困難和挑戰仍然很多， 國民經濟回升基礎尚不穩固，回升態勢還不穩定，回升格局還不平衡。 經濟發展仍面臨困難放挑戰經濟發展仍面臨困難放挑戰經濟發展仍面臨困難放挑戰經濟發展仍面臨困難放挑戰 回升

5、態勢不穩定回升態勢不穩定回升態勢不穩定回升態勢不穩定, , , ,回升格局不平衡回升格局不平衡回升格局不平衡回升格局不平衡 主題清晰明確主題清晰明確 小結具有指向性小結具有指向性 內容簡單扼要內容簡單扼要 上半年經濟數據：上半年經濟數據：上半年經濟數據：上半年經濟數據： 宏觀經濟企穩向好宏觀經濟企穩向好宏觀經濟企穩向好宏觀經濟企穩向好 CPICPICPICPI和和和和PPIPPIPPIPPI雙雙繼續下降雙雙繼續下降雙雙繼續下降雙雙繼續下降 居民消費價格指數(CPI)同比下降1.1%。其中，6月 份同比下降1.7%，降幅超過市場預期。 工業品出廠價格指數(PPI) 同比下降5.9%。1至6 月，

6、PPI降幅逐月擴大，6月降幅為7.8%，創下十余 年的新低。 物價指數雙雙下跌其主要原因是受同比翹望尾因素 影響。國務院發展研究中心學術者委員會副秘書長、 宏觀經濟研究部研究員張立群表示上半年數據表明 中國經濟正處于回升期，新經濟數據說明當前的主 要問題是需求不足，所以不存在有通貨膨脹問題。 -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 080910111209/010203040506 CPIPPI CPICPICPICPI和和和和PPIPPIPPIPPI指數下跌幅度擴大指數下跌幅度擴大指數下跌幅度擴大指數下跌幅度擴大 新經濟數據表明新經濟數據表明新經濟數據表明新經濟

7、數據表明: : : :當前主要問題是需求不足當前主要問題是需求不足當前主要問題是需求不足當前主要問題是需求不足 通脹問題仍不明顯通脹問題仍不明顯通脹問題仍不明顯通脹問題仍不明顯 央行明確繼續實施適度寬松貨幣政策央行明確繼續實施適度寬松貨幣政策央行明確繼續實施適度寬松貨幣政策央行明確繼續實施適度寬松貨幣政策 中國人民銀行24日消息，中國人民銀行近日在長春召開了分支行行長座談會，會議要求下半 年繼續實施適度寬松的貨幣政策，全面落實和充實完善刺激經濟的一攬子計劃和相關政策措 施。 會議強調：當前我國經濟發展正處在企穩回升的關鍵時期，我國經濟發展面臨的困難和挑戰 仍然很多，經濟回升基礎還不穩固，國際國

8、內不穩定不確定因素仍然較多。 下半年，央行將 保持政策的連續性和穩定性，堅定不移地繼續實施適度寬松的貨幣政策，把握好政策的重點、 力度和節奏，及時發現和解決苗頭性問題，不斷提高政策的針對性、有效性和可持續性，妥 善處理支持經濟發展與防范金融風險的關系，促進經濟金融健康發展 。 這也是官方對目前適度寬松貨幣政策調整聲音的又一次強有力的回應。 持續的適度寬松貨幣政策持續的適度寬松貨幣政策持續的適度寬松貨幣政策持續的適度寬松貨幣政策 將促進下半年經濟金融的健康發展將促進下半年經濟金融的健康發展將促進下半年經濟金融的健康發展將促進下半年經濟金融的健康發展 銀監會發文要求嚴格執行第二套房貸政策銀監會發文

9、要求嚴格執行第二套房貸政策銀監會發文要求嚴格執行第二套房貸政策銀監會發文要求嚴格執行第二套房貸政策 據悉，近期銀監會頒發了200959號文件關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知，文件 中明確指出，要嚴格執行第二套房貸的相關政策不動搖。 銀監發200959號文件中指出，最近部分地區房地產市場出現較大波動，房地產信貸尤其是按揭貸 款業務中諸如“假按揭”、“假首付”、“假房價”、“二套房貸”標準放寬等問題也開始有所暴 露。為加強信貸管理，切實防范按揭貸款風險，促進按揭貸款業務健康有序發展，特頒發了關于 進一步加強按揭貸款風險管理的通知，其中重點強調了二套房貸的執行問題。 通知指出，要嚴格遵守第二套房

10、貸的有關政策不動搖。要堅持貸款標準，嚴格借款人資格審 查，審慎評估借款人風險，確定合理的貸款利率。不得以征信系統未聯網、異地購房難調查等為由 放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認定標準，不得以任何手段變相降低首付 款的比例成數。 “二套二套二套二套”房貸收緊房貸收緊房貸收緊房貸收緊 嚴控按揭貸款風險，成交已受到影響嚴控按揭貸款風險，成交已受到影響嚴控按揭貸款風險，成交已受到影響嚴控按揭貸款風險，成交已受到影響 深港聯動共建全球性深港聯動共建全球性深港聯動共建全球性深港聯動共建全球性“五大中心五大中心五大中心五大中心” 國務院批準上海建立國際金融中心話音未落，“深港聯動”合建全球

11、性的“金融中心”等五大中心 定位又再獲批準。 5月15日，在由香港特別行政區政府中央政策組、深圳經濟特區研究會、綜合開發研究院共同發起 的深港合作論壇上，深圳市委常委、副市長呂銳鋒確認，深圳綜合配套改革總體方案確定了深 港合作的新定位合建全球性的金融中心、物流中心、貿易中心、創新中心、國際文化創意產業 中心。 深港國際金融中心戰略深港國際金融中心戰略深港國際金融中心戰略深港國際金融中心戰略 奠定深圳的國際化發展之路奠定深圳的國際化發展之路奠定深圳的國際化發展之路奠定深圳的國際化發展之路 國土資源部公布調查國土資源部公布調查國土資源部公布調查國土資源部公布調查620620620620個樓盤成本個

12、樓盤成本個樓盤成本個樓盤成本 7月24日，該部將全國620個調查項目的數據悉發布，售房價最高為45000元/平米，最低為1130元/ 平米；地價占房價最低比例為5.3%，最高為58.6%。 其中北京的21個項目中，地價最高占房價的 比例為51.36%，最低為14.33%。據公布的數據計算，北京21個項目平均地價與房價的比例約為 25%。 今年6月底，國土資源部副部長鹿心社首次在國新辦的新聞發布會上，公布了全國地價約占房價 23%的結論，業界對這一數據存在爭議，這次國土部發布詳細詩句也是正面回應“地價推高房價” 的爭論。 房地產開發成本調查房地產開發成本調查房地產開發成本調查房地產開發成本調查

13、平息平息平息平息”地價推高房價地價推高房價地價推高房價地價推高房價”的爭論的爭論的爭論的爭論 深圳開始清查深圳開始清查深圳開始清查深圳開始清查“捂盤惜售捂盤惜售捂盤惜售捂盤惜售” 繼上海開始懲治“捂盤惜售”以來，深圳近日傳出將清查捂盤銷售行為。 據媒體報道，深圳市國土房管局已經在本月內展開了全市市場秩序整頓，并已經于上周三召 開了多部門聯席專家會，討論行政管理介入的合法性。據報道 ，國土局從從7月1日開始， 展開了為期1個月的房地產市場大檢查，包括違建、開發、經紀以及估價等領域。其中從上 周開始，正式進入開發領域的大檢查，檢查重點包括：非法預售、銷售違法建筑、發布虛假 廣告、囤積房源、合同欺詐

14、等項目，“不是針對捂盤惜售的專項檢查，但捂盤惜售肯定是檢 查的重點之一。” 目前深圳的做法是按照目前規定，開發商拿證之后需在10日之內賣房，否則會面臨被“鎖定、 約談以及限期整改”的處罰，但現在開發商均實行分批那預售證，現有的政策顯然不能對捂 盤起到打擊作用。在這方面，上海出臺了新規定，批預售面積不得少于 3萬平米，能起到一 定的作用。 “捂盤惜售捂盤惜售捂盤惜售捂盤惜售”的清查預示的清查預示的清查預示的清查預示: : : : 政府強勢介入政府強勢介入政府強勢介入政府強勢介入, , , ,以控制價格的持續高漲以控制價格的持續高漲以控制價格的持續高漲以控制價格的持續高漲 深圳出臺海洋產業發展空間

15、布局規劃深圳出臺海洋產業發展空間布局規劃深圳出臺海洋產業發展空間布局規劃深圳出臺海洋產業發展空間布局規劃 海洋產業發展進入全新階段海洋產業發展進入全新階段海洋產業發展進入全新階段海洋產業發展進入全新階段 藍色鹽田自此邁向黃金海岸藍色鹽田自此邁向黃金海岸藍色鹽田自此邁向黃金海岸藍色鹽田自此邁向黃金海岸 深圳市規劃部門編制深圳市海洋產業發展空間布局規劃； 提出了海洋產業發展的目標、發展策略和空間布局規劃指引等； 規劃針對海洋九大核心層產業門類提出，在資源緊約束條件下深圳 市將重點優先發展 濱海旅游業、海洋船舶業； 優化發展海洋交通運輸業、海洋漁業和海洋油氣業； 扶持海洋電力業、海洋生物醫藥產業、海

16、水利用業等科技含量 較高的產業；控制海洋化工業； 根據該規劃，深圳市未來將重點優先發展的濱海旅游業分為陸上、 海上旅游等多個層次。 深圳地鐵深圳地鐵深圳地鐵深圳地鐵8 8 8 8號線或用磁懸浮號線或用磁懸浮號線或用磁懸浮號線或用磁懸浮 規劃中的深圳地鐵8號線，從國貿大廈到小梅沙，全長 約25.9公里，線路設站13座，在國貿站與軌道1號線換 乘，在文錦站和黃貝站與軌道5號線換乘。8號線定位為 聯系羅湖中心區與鹽田區沙頭角、鹽田港、大小梅沙片 區，提供中心城區與鹽田組團之間的快速交通服務。 深圳很有可能在地鐵8號線率先使用中低速磁懸浮技術 地鐵8號線的興建時間已從比原計劃的2015年提前到 201

17、3年 地鐵規劃連接城市核心區域地鐵規劃連接城市核心區域地鐵規劃連接城市核心區域地鐵規劃連接城市核心區域 為片區出行提供方便為片區出行提供方便為片區出行提供方便為片區出行提供方便, , , ,帶動經濟發展帶動經濟發展帶動經濟發展帶動經濟發展 宏觀面宏觀面宏觀面宏觀面 1. 1. 1. 1. 經濟政策及走勢經濟政策及走勢經濟政策及走勢經濟政策及走勢 1. 1. 1. 1. 經濟政策及走勢經濟政策及走勢經濟政策及走勢經濟政策及走勢 2. 2. 2. 2. 市場分析及預判市場分析及預判市場分析及預判市場分析及預判 2. 2. 2. 2. 市場分析及預判市場分析及預判市場分析及預判市場分析及預判 多種分

18、類方法：多種分類方法： 1 1 1 1、二、三級市場；、二、三級市場； 2 2 2 2、區域內、外市場；、區域內、外市場； 3 3 3 3、城內、城際市場、城內、城際市場 分析內容包括：分析內容包括： 1 1 1 1、成交分析（價格、套數、面積、戶型等）、成交分析（價格、套數、面積、戶型等） 2 2 2 2、存量分析（、存量分析（ 價格、套數、面積、戶型等）價格、套數、面積、戶型等） 3 3 3 3、潛在供應分析（套數、面積、戶型、入市節點等）、潛在供應分析（套數、面積、戶型、入市節點等） 供應量情況分析供應量情況分析供應量情況分析供應量情況分析 二級二級二級二級 市場市場市場市場 全市上半年

19、全市上半年全市上半年全市上半年 由于存量較大由于存量較大由于存量較大由于存量較大 且價格持續拉升且價格持續拉升且價格持續拉升且價格持續拉升, , , , 故部分開發商捂盤惜售故部分開發商捂盤惜售故部分開發商捂盤惜售故部分開發商捂盤惜售 致使上半年供應致使上半年供應致使上半年供應致使上半年供應 量創新低量創新低量創新低量創新低 鹽田區上半年鹽田區上半年鹽田區上半年鹽田區上半年 僅僅僅僅5 5 5 5月份有月份有月份有月份有 萬科東海岸和海怡軒萬科東海岸和海怡軒萬科東海岸和海怡軒萬科東海岸和海怡軒 加推加推加推加推 649 271 348 244 282 214 741 0 100 200 300

20、 400 500 600 700 800 05年 06年 07年上半年 07年下半年 08年上半年 08年下半年 09年上半年 萬平方米 000 1.04 0 0 0 0.4 0.8 1.2 1月2月3月4月5月6月 萬平方米 深圳市年度供應量情況 鹽田區2009年上半年供應量情況 成交量成交量成交量成交量( ( ( (套數套數套數套數) ) ) )走勢分析走勢分析走勢分析走勢分析 數據來源： 國土局網站項目銷售公示明細 0 300 600 900 1200 1500 1800 2100 2400 2700 1.01-073.26-4.016.18-249.10-1612.03-093.03-

21、095.26-6.018.18-2411.10-162.02-084.27-5.037.20-26 2007年周均 1159套 2008年周均 703套 2009年周均 1491套 二級二級二級二級 市場市場市場市場 受價格上漲和受價格上漲和受價格上漲和受價格上漲和 二套房貸收緊影響二套房貸收緊影響二套房貸收緊影響二套房貸收緊影響, , , , 近期全市成交情況近期全市成交情況近期全市成交情況近期全市成交情況 出現明顯下滑態勢出現明顯下滑態勢出現明顯下滑態勢出現明顯下滑態勢 6 6 6 6月份開始月份開始月份開始月份開始 鹽田區由于部分樓盤鹽田區由于部分樓盤鹽田區由于部分樓盤鹽田區由于部分樓盤

22、 進入尾盤期進入尾盤期進入尾盤期進入尾盤期 以及價格的上漲以及價格的上漲以及價格的上漲以及價格的上漲 成交量出現下滑成交量出現下滑成交量出現下滑成交量出現下滑 整體周成交量維持在整體周成交量維持在整體周成交量維持在整體周成交量維持在 約約約約50505050套套套套/ / / /周的水平周的水平周的水平周的水平 0 70 140 210 280 350 1.01-073.26-4.016.18-249.10-1612.03-093.03-095.26-6.018.18-2411.10-162.02-084.27-5.037.20-26 鹽田區每周成交套數鹽田區每周成交套數鹽田區每周成交套數鹽田

23、區每周成交套數( ( ( (套套套套) ) ) ) 全市成交量全市成交量( ( ( (套數套數) ) ) )走勢情況走勢情況 成交均價走勢分析成交均價走勢分析成交均價走勢分析成交均價走勢分析 數據來源： 國土局網站主頁公布價格（略有延遲） 5000 7000 9000 11000 13000 15000 17000 19000 21000 23000 25000 1.01-073.26-4.016.18-249.10-1612.03-093.03-095.26-6.018.18-2411.10-162.02-084.27-5.037.20-26 2007年周均 11921元/平米 2008年周

24、均 13283元/平米 目前周均 12646元/平米 二級二級二級二級 市場市場市場市場 全市成交價格未受全市成交價格未受全市成交價格未受全市成交價格未受 信貸政策調整的影響信貸政策調整的影響信貸政策調整的影響信貸政策調整的影響 呈持續上漲的態勢呈持續上漲的態勢呈持續上漲的態勢呈持續上漲的態勢 鹽田區近期受鹽田區近期受鹽田區近期受鹽田區近期受 豪宅成交量減少的影響豪宅成交量減少的影響豪宅成交量減少的影響豪宅成交量減少的影響 價格開始下滑價格開始下滑價格開始下滑價格開始下滑 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 1.01-073.26-4.016

25、.18-249.10 -1612.03-093.03-095.26 -6.018.18-2411.10-162.02-084.27-5.037.20 -26 鹽田區每周成交均價鹽田區每周成交均價鹽田區每周成交均價鹽田區每周成交均價( ( ( (元元元元/ / / /平米平米平米平米) ) ) ) 全市成交均價走勢情況全市成交均價走勢情況 鹽田區潛在供應分析鹽田區潛在供應分析鹽田區潛在供應分析鹽田區潛在供應分析 二級二級二級二級 市場市場市場市場 2、3房10年中3.88登程鹽田港東港印象家園 年底1.04裕宏實業鹽田港裕宏實業大樓 單棟公寓樓年底4.76-深圳銘景實業鹽田港幸福海 單棟公寓樓年

26、底5.2-鹽田港集團鹽田港南方明珠公寓 年底1.68-俊城地產梅沙俊城都會 高層， 2-4房為主 下半年6.62.5金利源投資鹽田港金山碧海花園 產權式 酒店公寓 下半年2.50.9京基地產梅沙假日海灣 別墅，70套下半年1.93.1新潤園地產梅沙愛琴灣山莊 別墅下半年1.272京基地產梅沙京基天濤軒 別墅下半年3.214聯泰地產梅沙聯泰梅沙灣 別墅下半年2111萬科梅沙天琴灣 別墅下半年約3華僑城梅沙天麓6、9區 高層下半年7.21.95創建業沙頭角和亨城市廣場 多層，商住下半年5.53.6鼎太大梅沙八十步海寓 180平方米海 景復式 下半年5.53.6萬科梅沙萬科東海岸復式 多層，小戶下半

27、年2.717.6中海 鹽田港半山溪谷 物業類型物業類型 預計推預計推 售時間售時間 總建面總建面 ( (萬萬) ) 總占面總占面 ( (萬萬) ) 開發商開發商位置位置項目名稱項目名稱 下半年鹽田區下半年鹽田區下半年鹽田區下半年鹽田區 將迎來一個供應高峰，將迎來一個供應高峰，將迎來一個供應高峰，將迎來一個供應高峰， 預計推出住宅最多預計推出住宅最多預計推出住宅最多預計推出住宅最多 可達可達可達可達80808080萬平方米，萬平方米，萬平方米，萬平方米， 主要位于鹽田港和梅沙片區主要位于鹽田港和梅沙片區主要位于鹽田港和梅沙片區主要位于鹽田港和梅沙片區 梅沙片區以別墅供應為主，梅沙片區以別墅供應為

28、主，梅沙片區以別墅供應為主，梅沙片區以別墅供應為主， 輔以一些公寓產品。輔以一些公寓產品。輔以一些公寓產品。輔以一些公寓產品。 鹽田港片區供應的鹽田港片區供應的鹽田港片區供應的鹽田港片區供應的 多是多是多是多是2 2 2 2、3 3 3 3房的中高檔住宅。房的中高檔住宅。房的中高檔住宅。房的中高檔住宅。 成交量情況分析成交量情況分析成交量情況分析成交量情況分析 三級三級三級三級 市場市場市場市場 184.58%179.45%環比增長 200.87%187.53%同比增長 646.71725732009年上半年 227.25259702008年下半年 214.95252402008年上半年 二手

29、二手二手二手 住宅住宅住宅住宅 買賣買賣買賣買賣 成交面積（萬）成交面積（萬）成交面積（萬）成交面積（萬）成交宗數成交宗數成交宗數成交宗數類型類型類型類型 08080808、09090909上半年三級市場成交量對比變化表：上半年三級市場成交量對比變化表： 上半年成交宗數同比增長上半年成交宗數同比增長上半年成交宗數同比增長上半年成交宗數同比增長187.53%187.53%187.53%187.53%；成交面各同比增長；成交面各同比增長；成交面各同比增長；成交面各同比增長200.87%200.87%200.87%200.87%； 鹽田區上半年成交量同比增長鹽田區上半年成交量同比增長鹽田區上半年成交

30、量同比增長鹽田區上半年成交量同比增長44%44%44%44%，且僅為全市總成交量的，且僅為全市總成交量的，且僅為全市總成交量的，且僅為全市總成交量的1.35%1.35%1.35%1.35%； 11.82 4.39 6.05 3.63 8.72 0 2 4 6 8 10 12 14 07年上半年07年下半年08年上半年08年下半年09年上半年 單位：萬平方米 鹽田區上半年三級市場成交走勢鹽田區上半年三級市場成交走勢 成交價情況分析成交價情況分析成交價情況分析成交價情況分析 三級三級三級三級 市場市場市場市場 上半年三級市場成交均價對比表：上半年三級市場成交均價對比表： 除南山區外各行政區的成交均

31、價均在上半年同比上漲；除南山區外各行政區的成交均價均在上半年同比上漲；除南山區外各行政區的成交均價均在上半年同比上漲；除南山區外各行政區的成交均價均在上半年同比上漲； 鹽田區由于部分豪宅盤的銷售，上漲幅度為最高，已實現鹽田區由于部分豪宅盤的銷售，上漲幅度為最高，已實現鹽田區由于部分豪宅盤的銷售，上漲幅度為最高，已實現鹽田區由于部分豪宅盤的銷售，上漲幅度為最高，已實現14663146631466314663元元元元/ / / /平米；平米；平米；平米； 5.37%1375611550 13055 全市全市全市全市 1.40%78156689 7707 龍崗區龍崗區龍崗區龍崗區 9.18%1051

32、58274 9631 寶安區寶安區寶安區寶安區 27.48%1370611909 10751 鹽田區鹽田區鹽田區鹽田區 -5.53%1773715737 18776 南山區南山區南山區南山區 2.71%1827515882 17793 福田區福田區福田區福田區 2.51%1227811166 11977 羅湖區羅湖區羅湖區羅湖區 同比增長同比增長同比增長同比增長2009200920092009年上半年年上半年年上半年年上半年2008200820082008年下半年年下半年年下半年年下半年2008200820082008年上半年年上半年年上半年年上半年 鹽田區上半年三級市場成交均價走勢鹽田區上半

33、年三級市場成交均價走勢 17622 15599 7985 13518 14404 9413 11952 14663 13837 11831 6.6% -34.7% 27.0% 22.7% 17.0% 27.4% -11.5%-48.8% 69.3% 3500 5500 7500 9500 11500 13500 15500 17500 19500 07 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 08 Q108 Q2 08 Q3 08 Q4 09 Q1 09 Q2 -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 單位：元/平方米 漲幅 鹽田區上半年成交面積段情況分析鹽田區上半

34、年成交面積段情況分析鹽田區上半年成交面積段情況分析鹽田區上半年成交面積段情況分析 三級三級三級三級 市場市場市場市場 鹽田區的面積需求以鹽田區的面積需求以鹽田區的面積需求以鹽田區的面積需求以120120120120平米以下為主，平米以下為主，平米以下為主，平米以下為主，70-9070-9070-9070-90平米需求最強；平米需求最強；平米需求最強；平米需求最強； 沙頭角片區需求集中在沙頭角片區需求集中在沙頭角片區需求集中在沙頭角片區需求集中在70-12070-12070-12070-120平米；平米；平米；平米； 11 24 13 20 30 21 23 10 1 3 4 9 小于50平小于

35、50平50-70平50-70平70-90平70-90平90-120平90-120平120-140平120-140平140平以上140平以上 鹽田其它 沙頭角 鹽田區上半年成交均價情況分析鹽田區上半年成交均價情況分析鹽田區上半年成交均價情況分析鹽田區上半年成交均價情況分析 三級三級三級三級 市場市場市場市場 鹽田區成交價格主要以鹽田區成交價格主要以鹽田區成交價格主要以鹽田區成交價格主要以1 1 1 1萬元以下為主，萬元以下為主，萬元以下為主，萬元以下為主，1-21-21-21-2萬以上成交情況較均衡；萬以上成交情況較均衡；萬以上成交情況較均衡；萬以上成交情況較均衡； 沙頭角片區沙頭角片區沙頭角片

36、區沙頭角片區1 1 1 1萬元以下成交占比最大，萬元以下成交占比最大，萬元以下成交占比最大，萬元以下成交占比最大，1-1.61-1.61-1.61-1.6萬元有一定的承接客戶；萬元有一定的承接客戶；萬元有一定的承接客戶；萬元有一定的承接客戶； 52 26 9 8 6 12 5 6 1 9 2 15 1萬以下1萬以下1-1.2萬1-1.2萬1.2-1.4萬1.2-1.4萬1.4-1.6萬1.4-1.6萬1.6-2萬1.6-2萬2萬以上2萬以上 鹽田其它 沙頭角 宏觀面宏觀面宏觀面宏觀面小結小結小結小結 國內經濟稍有好轉國內經濟稍有好轉國內經濟稍有好轉國內經濟稍有好轉, , , ,但回升的態勢仍舊

37、不明朗；但回升的態勢仍舊不明朗；但回升的態勢仍舊不明朗；但回升的態勢仍舊不明朗； “二套房貸二套房貸二套房貸二套房貸”收緊，對房市影響已經顯現，成交受到一定影響；收緊，對房市影響已經顯現，成交受到一定影響；收緊，對房市影響已經顯現，成交受到一定影響；收緊，對房市影響已經顯現，成交受到一定影響； 地鐵、海洋產業規劃等內容，為區域發展注入活力；地鐵、海洋產業規劃等內容，為區域發展注入活力；地鐵、海洋產業規劃等內容，為區域發展注入活力；地鐵、海洋產業規劃等內容，為區域發展注入活力； 全市的整體成交量開始下滑，鹽田區成交情況相對平淡；全市的整體成交量開始下滑，鹽田區成交情況相對平淡；全市的整體成交量開

38、始下滑，鹽田區成交情況相對平淡；全市的整體成交量開始下滑，鹽田區成交情況相對平淡； 全市的整體成交價格持續高漲，鹽田區均價受豪宅盤成交影響較大；全市的整體成交價格持續高漲，鹽田區均價受豪宅盤成交影響較大；全市的整體成交價格持續高漲，鹽田區均價受豪宅盤成交影響較大；全市的整體成交價格持續高漲，鹽田區均價受豪宅盤成交影響較大； 三級市場成交量同比增長較大，鹽田區客戶以三級市場成交量同比增長較大，鹽田區客戶以三級市場成交量同比增長較大，鹽田區客戶以三級市場成交量同比增長較大，鹽田區客戶以120120120120平米以下需求面積為主；平米以下需求面積為主；平米以下需求面積為主；平米以下需求面積為主；

39、難點難點難點難點機會機會機會機會 增值策略增值策略增值策略增值策略 宏觀市場的成交情況開始下 滑；鹽田區成交相對平淡； 客戶整體承接力一般； 深港國際金融中心建設； 地鐵通達，更為便利； 海洋產業發展帶來區域發展 和外來人流； 及時監控市場，靈活施策及時監控市場，靈活施策及時監控市場，靈活施策及時監控市場，靈活施策 拓寬客源范圍，提高承接力拓寬客源范圍，提高承接力拓寬客源范圍，提高承接力拓寬客源范圍，提高承接力 小結根據報告營銷部分需求小結根據報告營銷部分需求 須具有較強的指向性須具有較強的指向性 根據報告營銷部分的需求根據報告營銷部分的需求 有針對性的提出本項目后期營銷的思考有針對性的提出本

40、項目后期營銷的思考 競爭面競爭面競爭面競爭面 1. 1. 1. 1. 深圳：二級競爭深圳：二級競爭深圳：二級競爭深圳：二級競爭 1. 1. 1. 1. 深圳：二級競爭深圳：二級競爭深圳：二級競爭深圳：二級競爭 2. 2. 2. 2. 深圳：三級競爭深圳：三級競爭深圳：三級競爭深圳：三級競爭 2. 2. 2. 2. 深圳：三級競爭深圳：三級競爭深圳：三級競爭深圳：三級競爭 3. 3. 3. 3. 香港：三級競爭香港：三級競爭香港：三級競爭香港：三級競爭 3. 3. 3. 3. 香港：三級競爭香港：三級競爭香港：三級競爭香港：三級競爭 1 1 1 1、劃定競爭區域、劃定競爭區域 2 2 2 2、確

41、定競爭要素（產品、客戶、價格等）、確定競爭要素（產品、客戶、價格等） 3 3 3 3、銷售定競爭項目（一級競爭、二級競爭等）、銷售定競爭項目（一級競爭、二級競爭等） 4 4 4 4、明確競爭策略和思考、明確競爭策略和思考 二級競爭情況分析二級競爭情況分析二級競爭情況分析二級競爭情況分析 競爭項目競爭項目競爭項目競爭項目 蘭亭國際蘭亭國際蘭亭國際蘭亭國際 和亨城市廣場和亨城市廣場和亨城市廣場和亨城市廣場 八十步海寓八十步海寓八十步海寓八十步海寓 金山碧海金山碧海金山碧海金山碧海 東港印象東港印象東港印象東港印象 幸福海幸福海幸福海幸福海 下半年鹽田區下半年鹽田區下半年鹽田區下半年鹽田區 將迎來一

42、個供應高峰，將迎來一個供應高峰，將迎來一個供應高峰，將迎來一個供應高峰， 預計推出住宅最多；預計推出住宅最多；預計推出住宅最多；預計推出住宅最多； 主要位于鹽田港和梅沙片區主要位于鹽田港和梅沙片區主要位于鹽田港和梅沙片區主要位于鹽田港和梅沙片區 梅沙片區以別墅供應為主，梅沙片區以別墅供應為主，梅沙片區以別墅供應為主，梅沙片區以別墅供應為主， 輔以一些公寓產品。輔以一些公寓產品。輔以一些公寓產品。輔以一些公寓產品。 鹽田港片區供應的鹽田港片區供應的鹽田港片區供應的鹽田港片區供應的 多是多是多是多是2 2 2 2、3 3 3 3房的中高檔住宅；房的中高檔住宅；房的中高檔住宅；房的中高檔住宅； 沙頭

43、角片區僅有沙頭角片區僅有沙頭角片區僅有沙頭角片區僅有 和亨城市廣場待售和亨城市廣場待售和亨城市廣場待售和亨城市廣場待售 鹽田區潛在供應鹽田區潛在供應鹽田區潛在供應鹽田區潛在供應 僅僅5 5 5 5月份有月份有 萬科東海岸萬科東海岸 海怡軒海怡軒 加推加推 鹽田區上半年供應鹽田區上半年供應鹽田區上半年供應鹽田區上半年供應 競爭項目例析競爭項目例析競爭項目例析競爭項目例析1 1 1 1蘭亭國際蘭亭國際蘭亭國際蘭亭國際 基本信息：基本信息：基本信息：基本信息： 地 址：羅湖區羅沙路與延芳路交匯處 占地面積：14788.3 建筑面積：157425 建筑類別：兩棟51層超高層 產品類別：130-160

44、的3、4房為主 開發商對價格預期較高，開發商對價格預期較高， 預計均價為預計均價為25000250002500025000元元/ / / / ； 預計預計2009200920092009年底前入市；年底前入市； 與本項目區域相近，有一定的客戶競爭；與本項目區域相近，有一定的客戶競爭；與本項目區域相近，有一定的客戶競爭；與本項目區域相近，有一定的客戶競爭； 競爭項目例析競爭項目例析競爭項目例析競爭項目例析2 2 2 2和亨城市廣場和亨城市廣場和亨城市廣場和亨城市廣場 基本信息：基本信息：基本信息：基本信息： 地 址：鹽田區深鹽路以北、海山路以東 占地面積：19472.34 建筑面積：122412

45、 住宅面積：71900 商業面積：20000 容 積 率：4.8 停 車 位：610個 建筑類別：6棟13-30層住宅 ，近700套 產品類別： 1房（40平左右） 2房（50-80平） 3房（120平左右） 4房 （140-160平） 預計預計2009200920092009年底前入市；年底前入市； 與本項目同屬沙頭角片區；與本項目同屬沙頭角片區；與本項目同屬沙頭角片區；與本項目同屬沙頭角片區； 較強的產品競爭、客戶競爭、價格競爭；較強的產品競爭、客戶競爭、價格競爭；較強的產品競爭、客戶競爭、價格競爭；較強的產品競爭、客戶競爭、價格競爭； 競爭項目例析競爭項目例析競爭項目例析競爭項目例析3

46、3 3 3金山碧海金山碧海金山碧海金山碧海 基本信息：基本信息：基本信息：基本信息： 地 址：鹽田港后方陸域同富裕路梧桐半山 占地面積： 25766 建筑面積： 66691 戶 數：700戶 停 車 位：410個 建筑類別：7棟高層、小高層 產品類別：2房（87-88）3房（85-134） 4房（168-176）5房（222-226） 預計預計2009200920092009年年9-109-109-109-10月入市；月入市； 屬鹽田港片區，有較好山、海景資源；屬鹽田港片區，有較好山、海景資源；屬鹽田港片區，有較好山、海景資源；屬鹽田港片區，有較好山、海景資源； 存在一定的價格競爭；存在一定的

47、價格競爭；存在一定的價格競爭；存在一定的價格競爭； 競爭項目例析競爭項目例析競爭項目例析競爭項目例析4 4 4 4幸福海幸福海幸福海幸福海 基本信息：基本信息：基本信息：基本信息： 地 址：鹽田東海四街與鹽田北三街交匯處 占地面積： 10389.71 建筑面積： 51603.14 戶 數：可售270戶（另拆遷安置170戶） 停 車 位：288個 建筑類別：1棟20層+1棟29層，高層 產品類別：2房（57-80）、小3房（88） 大3房（121），部分復式 預計預計2009200920092009年年9 9 9 9月入市；月入市； 屬鹽田港片區，部分產品區間與本項目相近；屬鹽田港片區，部分產品

48、區間與本項目相近；屬鹽田港片區，部分產品區間與本項目相近；屬鹽田港片區，部分產品區間與本項目相近； 套數較少，應在套數較少，應在套數較少，應在套數較少，應在10101010年年年年4 4 4 4月前可銷售完，無直接競爭；月前可銷售完，無直接競爭；月前可銷售完，無直接競爭；月前可銷售完，無直接競爭； 競爭項目例析競爭項目例析競爭項目例析競爭項目例析5 5 5 5東港印象東港印象東港印象東港印象 基本信息：基本信息：基本信息：基本信息： 地 址：鹽田東海路與永安路交匯處 占地面積： 24340 建筑面積： 60850 戶 數：663戶 建筑類別：7棟高層 產品類別： 38 -139 的1-4房；以70 2房 和80多小3房為主； 預計預計2010201020102010年年5 5 5 5月入市；月入市； 屬鹽田港片區，部分產品區間與本項目相近；屬鹽田港片區，部分產品區間與本項目相近；屬鹽田港片區，部分產品區間與本項目相近；屬鹽田港片區