1、Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 匯報(bào)說(shuō)明 面對(duì)一塊地，只有容積率，我們很多策劃的大腦里還是一片空白， 不知道容積率與物業(yè)類(lèi)別有什么樣的關(guān)系，模糊的概念下我們很難與開(kāi)發(fā)商 進(jìn)行有效的溝通，而一個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)從宏觀面看主要受容積率、建筑密度、 綠化率的影響。而開(kāi)發(fā)商所關(guān)心的項(xiàng)目收益率也是在這三者之間根據(jù)地段情 況，相互制衡中產(chǎn)生。 本次專(zhuān)題將著力解決以上問(wèn)題，給到策劃同事更專(zhuān)業(yè) 的指導(dǎo)，以更專(zhuān)業(yè)的眼光對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精準(zhǔn)的研判。 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group

2、, 2010 第一部分 容積率基本概念 1 第二部分 容積率敏感性解析 2 第三部分 容積率最佳使用的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析 3 第四部分 深圳市場(chǎng)上不同容積率下各項(xiàng)目的建筑 形態(tài) 4 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 容積率基本概念容積率基本概念容積率基本概念容積率基本概念Part C.1 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 容積率定義 容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與 宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說(shuō)的容

3、積 率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。 容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià) 水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)， 也是從微觀上影響地價(jià)最重要的因素。 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 容積率特性 容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑 物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋來(lái)說(shuō)各層建筑面 積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：RCH，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正

4、比 例關(guān)系。 容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開(kāi) 發(fā)，建設(shè)房屋。 樓面地價(jià)宗地總價(jià)宗地內(nèi)允許總建筑面積土地單價(jià)容積率 容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但 建筑容量的增大，會(huì)帶來(lái)建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效 益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。 建筑容積率與建 筑密度建筑層數(shù)的關(guān)系 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 基本資料: 規(guī)劃用地許可證 Code of this report

5、| 8 Copyright Centaline Group, 2010 包括兩種情況：包括兩種情況：包括兩種情況：包括兩種情況： a) 無(wú)半地下室，或半地下室地面高度不超過(guò)1.50米時(shí)， b) 建筑容積率=地面以上建筑面積/建設(shè)用地面積； b) 半地下室地面高度超過(guò)1.50米時(shí)， 建筑容積率=（地面以上建筑面積+半地下室建筑面積）/建設(shè)用地面積。 建筑容積率建筑容積率建筑容積率建筑容積率 建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和 - 建設(shè)用地面積 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 決定項(xiàng)目整體體量及物業(yè)類(lèi)型

6、Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 建筑覆蓋率(建筑密度) 建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和 - 建設(shè)用地面積 建筑物基底面積建筑物基底面積建筑物基底面積建筑物基底面積 : : : : 建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 決定項(xiàng)目整體物業(yè)組合 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 居住用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制指標(biāo):

7、 建筑密度建筑密度建筑密度建筑密度 容積率容積率容積率容積率 住宅層數(shù)住宅層數(shù)住宅層數(shù)住宅層數(shù) 小區(qū)小區(qū)小區(qū)小區(qū) 組團(tuán)組團(tuán)組團(tuán)組團(tuán) 小區(qū)小區(qū)小區(qū)小區(qū) 組團(tuán)組團(tuán)組團(tuán)組團(tuán) 獨(dú)立式住宅用地獨(dú)立式住宅用地獨(dú)立式住宅用地獨(dú)立式住宅用地 12 12 12 12 16 16 16 16 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 低層低層低層低層 30 30 30 30 35 35 35 35 0.8 0.8 0.8 0.8 1.0 1.0 1.0 1.0 多層多層多層多層 25 25 25 25 32 32 32 32 1.5 1.5 1.5 1.5 1.8 1.8 1.8 1.8 中

8、高層中高層中高層中高層 23 23 23 23 30 30 30 30 2.0 2.0 2.0 2.0 2.4 2.4 2.4 2.4 高層高層高層高層 22 22 22 22 22 22 22 22 2.8 2.8 2.8 2.8 3.2 3.2 3.2 3.2 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 建筑高度:建筑物室外地面到其檐口或屋面面層的高度. 100.0 0 0.0 0 建筑層數(shù) 層高在2.20米以上的樓板結(jié)構(gòu)分層層數(shù)， 但不包括以下情況： a) 屋頂突出物的高度在9.0米以?xún)?nèi)，且其水平投影面積之和不超過(guò)該

9、建筑物標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的1/8者； b) 實(shí)心女兒墻高度小于1.50米者； c) 建筑物屋頂另加構(gòu)架但不設(shè)圍合外墻者。 注:屋頂?shù)乃溟g、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯出口小間等不 計(jì)入建筑高度 注：住宅類(lèi)型按層數(shù)劃分為： 1 3 層為低層 4 6 層為多層 7 9 層為中高層 10 層以上為高層 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 建筑間距: 應(yīng)保證受遮擋的住宅獲得日照要求的居住空間，其大寒日 有效日照時(shí)間不應(yīng)低于 3 小時(shí)； 舊區(qū)的住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但不應(yīng)低于大寒日有效日照時(shí)間 1 小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。 住宅建筑間距除

10、滿足住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)符合以下規(guī)定 : 低層、多層 低層、多層 低層、多層 5層以上多 兩棟建筑平均 高度的 0.8 倍 層點(diǎn)式 小于25米 兩棟建筑平均高度新區(qū) 0.9 1.0 倍，舊區(qū)0.8 低層、多層 低層 多層 兩棟建筑平均高度新 區(qū) 0.8 倍，舊區(qū)0.7倍 小于12米 低層 多層 低層、多層 兩棟建筑 平均高度 新區(qū) 0.7 倍，舊區(qū) 0.6倍 小于 12米 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 建筑間距: 高層 不宜小于兩棟建筑平均高 度的0.5 倍，且大于24米 高層 不宜小于兩棟建筑平均高 度的

11、0.5 倍，且大于24米 低層、多層 高層 大于18米 低層、多層 高層 消防間距: 高層 山墻不開(kāi)窗 或開(kāi)防火窗 高層 13米 高層 山墻開(kāi)窗 高層 18米 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010 決定項(xiàng)目整體物業(yè)組合 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 建筑退讓紅線: 住宅建筑退讓用地紅線 宜退讓距離 最小退讓距離（ m ） 主要朝向 高層 建筑高度的 0.25 倍 12 多層 建筑高度的 0.4 0.5 倍 9 低層 建筑高度的 0.5

12、倍 6 次要朝向 高層 滿足消防間距或通道要求； 側(cè)面有居室窗戶(hù)的，須同時(shí)滿足視覺(jué)衛(wèi)生要求 10 多層 7 低層 4 當(dāng)住宅相鄰高速公路或快速路時(shí)，臨道路一側(cè)的住宅建筑退讓用地紅線距離不應(yīng)小于 15 15 15 15 米 ；當(dāng)住宅相鄰城市干道時(shí)，臨道路一側(cè)的住宅建筑退讓用地紅線 距離不宜小于 12 12 12 12 米 。 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010 大體確定塔樓棟數(shù): 塔樓棟數(shù)塔樓棟數(shù)塔樓棟數(shù)塔

13、樓棟數(shù) 塔樓總面積單元面積層數(shù) a) 塔樓總面積,指計(jì)容面積里要建塔樓總面積(不包括商業(yè)、社區(qū)配套或其它類(lèi)型建 筑面積) ; b) 單元面積,單元平面預(yù)估面積,一般在300650內(nèi),正常在350450; c) 層數(shù),指塔樓平均層數(shù),參考:容積率0.8 1.2,低層+小高層(18層以?xún)?nèi));容積率 1.2 1.5,多層+小高層(18層以?xún)?nèi));容積率1.5 2.0,聯(lián)排或疊加+高層(24 30層); 容積率2.0 2.5,小高層(18層)+高層(24 30層);容積率2.5 3.0,高層(24 30 層),容積率3.0 6.0,高層(27 33層) Code of this report | 20

14、Copyright Centaline Group, 2010 1容積率低于0.3，非常高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。 2容積率0.30.5，一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以，有點(diǎn)密。穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解 決這個(gè)問(wèn)題。 3容積率0.50.8，一般的雙拼+聯(lián)排別墅，如果組合34層，局部5層的多層，項(xiàng)目會(huì) 更舒適。 4容積率0.81.2，聯(lián)排+多層項(xiàng)目.全部是多層的話，環(huán)境非常舒適。 5容積率1.21.5，正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會(huì)是一大賣(mài)點(diǎn)。 6容積率1.52.0，正常的多層+小高層項(xiàng)目。聯(lián)排或疊加+高層(深圳后海片區(qū)) 7容積率2.02.5，正常的小高層項(xiàng)目+

15、高層項(xiàng)目。 8容積率2.53.0，高層項(xiàng)目(1833層，樓高100米以?xún)?nèi))。 9容積率3.06.0，高層項(xiàng)目（2433層，樓高100米以?xún)?nèi)）。 10容積率6.0以上，摩天大樓項(xiàng)目。舊改項(xiàng)目 物業(yè)類(lèi)型 參考容積率: Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010 如何計(jì)算定位能否基本實(shí)現(xiàn): (住宅總面積戶(hù)型比例平均層數(shù))+()+(住宅無(wú)計(jì)算到平層覆蓋面積) 用地面積指標(biāo)控 制覆蓋率 兩房?jī)煞績(jī)煞績(jī)煞咳咳咳咳咳咳咳咳克姆克姆克姆克姆柯?lián)排聯(lián)排聯(lián)排聯(lián)排 面 積 區(qū) 間面 積 區(qū) 間面 積 區(qū) 間面 積 區(qū) 間60-806

16、0-8060-8060-80100-120100-120100-120100-120120-140120-140120-140120-140140-160140-160140-160140-160180-200180-200180-200180-200 戶(hù) 型 比 例戶(hù) 型 比 例戶(hù) 型 比 例戶(hù) 型 比 例20%20%20%20%35%35%35%35%30%30%30%30%10%10%10%10%5%5%5%5% 如: (住宅總面積20%平均層數(shù))+()+(住宅無(wú)計(jì)算到一層覆蓋面積) 用地面積指標(biāo)控制覆 蓋率 Code of this report | 22 Copyright Cent

17、aline Group, 2010 容積率敏感性解析容積率敏感性解析容積率敏感性解析容積率敏感性解析Part C.2 容積率和建筑成本的關(guān)系 容積率和建筑密度的關(guān)系 容積率和產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)系 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010 容積率和建筑成本的關(guān)系 單純的從建筑層數(shù)與容積率成正比的關(guān)系上來(lái)看，容積率越大建筑層數(shù)就越高，但是隨 著建筑層數(shù)的增加而來(lái)的是建筑成本的增加，也就是說(shuō)可以理解成為：容積率與建筑容積率與建筑容積率與建筑容積率與建筑 成本也是成正比關(guān)系。成本也是成正比關(guān)系。成本也是成正比關(guān)系。成本也是成正比關(guān)系。

18、而容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，容積率越高，就代表著建筑 面積的增加和產(chǎn)品出售總額的增加。容積率如果要是小的話，土地就得不到充分的利 用，就是對(duì)原材料資源的一種浪費(fèi)，直接影響的也是成本的的變相增加。 因此要處理好容積率大小和建筑成本的高低的關(guān)系，尋找到容積率的合理值，從而來(lái)達(dá) 到利潤(rùn)的最大化和。 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 “萬(wàn)科城”用多層容積率指

19、標(biāo)做Townhouse、疊院HOUSE、寬景HOUSE，大大提升了物業(yè)價(jià)值 “鼎太風(fēng)華”1、2期用多層容積率指標(biāo)做小高層住宅，曾被業(yè)內(nèi)謂之“外來(lái)發(fā)展商對(duì)深圳市場(chǎng)水土不服 案例 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010 容積率和建筑密度的關(guān)系 建筑面積越大，產(chǎn)品出售額就越大，獲的利潤(rùn)也就越大。在地塊面積一定的情況下，容容容容 積率就是控制建筑面積的直接指標(biāo)，兩者正比關(guān)系積率就是控制建筑面積的直接指標(biāo)，兩者正比關(guān)系積率就是控制建筑面積的直接指標(biāo)，兩者正比關(guān)系積率就是控制建筑面積的直接指標(biāo)，兩者正比關(guān)系。 建筑面積的增加需要建筑

20、層數(shù)的增高，在這種情況下只有犧牲建筑密度來(lái)達(dá)到建筑高度 增加的目的，這個(gè)時(shí)候需要協(xié)調(diào)的就是建筑面積的增加，帶來(lái)的建筑密度的減小是否合 乎利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。 建筑密度的降低帶來(lái)的是土地利用的不充分，也就是對(duì)土地成本的浪費(fèi)，建筑面積的增 加帶來(lái)的是回收款的增加，二者的矛盾需要找到一個(gè)合理點(diǎn)、均衡點(diǎn)，來(lái)實(shí)現(xiàn)在土地盡 量不浪費(fèi)的基礎(chǔ)上，使建筑面積最大化。 容積率F 密度D 容積率與建筑密度的關(guān)系 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010 低容積率可以保證低密度，所以目前各地政府都以容積率指標(biāo)1.0作為判斷是否非普通住宅 與普通住宅

21、的標(biāo)準(zhǔn)之一。 高容積率難以保證低密度。從理論上說(shuō)，高容積率只有當(dāng)其為高層建筑時(shí)，才有可能實(shí)現(xiàn) 低密度，可以稱(chēng)為“高層低密度”，如香港的高層建筑小區(qū)。 而高容積率如果做成低層建筑，則會(huì)出現(xiàn)“低層高密度”的現(xiàn)象。如目前深圳市場(chǎng)供應(yīng)的 別墅和Townhouse，有許多都是低層高密度住宅。如“萬(wàn)科17英里”的建筑密度之高，可 能成為深圳樓盤(pán)之首；“中央悅城”將高容積率做成低層建筑，也成了“低層高密度”的 典型案例。 容積率和建筑密度的關(guān)系 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 案例 “低層高密度”的典型樓盤(pán)：“萬(wàn)科.英里一期”

22、 “高層低密度”的典型樓盤(pán)：“中信紅樹(shù)灣” 容積率 3。18 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 “高層低（空間）密度”與“低層高密度”結(jié)合的典型樓盤(pán)：“香蜜湖1號(hào)”。 “高層低（空間）密度”與“低層高密度”結(jié)合的典型樓盤(pán)：“水榭花都” 案例 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 容積率和產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)系 追求利潤(rùn)最大化要求容積率的增大，容積率的增大帶來(lái)的是建筑層數(shù)的增加，也就是建筑 高度增高，在這種情況下，建筑容量的增大，會(huì)帶來(lái)建筑環(huán)境的劣化

23、，降低使用的舒適 度，從而降低產(chǎn)品的品質(zhì)和樓盤(pán)的檔次。 產(chǎn)品品質(zhì)的降低，影響的是產(chǎn)品價(jià)格和產(chǎn)品的去化速度，產(chǎn)品價(jià)格的不高會(huì)影響整體的收 益和收益率，去化速度的緩慢會(huì)影響資金回收，從而導(dǎo)致資金鏈的間歇性中斷。因此處理 好容積率和產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)系是非常重要的。 容積率F 綠地率 容積率與綠化率的關(guān)系 Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010 深圳高層物業(yè)類(lèi)型的容積率指標(biāo)可實(shí)現(xiàn)度與產(chǎn)品品質(zhì)的對(duì)應(yīng)關(guān)系 中信海闊天空、星河國(guó)際 天悅龍庭、陽(yáng)光帶海濱城 中信紅樹(shù)灣、香蜜山 香域中央、水榭花都高層 深圳典型案例 高密度，戶(hù)型設(shè)計(jì)難出彩高于

24、3.8高容積率 一梯多戶(hù)的聯(lián)體+少量板樓3.23.8較高容積率 板樓為主，較為舒適 板樓+部分一梯兩戶(hù)點(diǎn)樓 可能的建筑組合 2.63.2 低于2.6 容積率范圍 較高品質(zhì) 高品質(zhì) 產(chǎn)品品質(zhì) 以上純居住用地內(nèi)可實(shí)現(xiàn)容積率指地塊規(guī)模較大時(shí)的實(shí)現(xiàn)度； 以上建筑形態(tài)基本為高層住宅建筑。 Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010 案例：多層指標(biāo)做豪宅的“圣莫麗斯” 同樣的容積率指標(biāo)下，復(fù)合型住宅可以獲取更大的投資回報(bào)。 “圣莫麗斯” 容積率1.2，產(chǎn)品規(guī)劃以一期別墅，二期疊墅，三期高層的產(chǎn)品線組合，通過(guò)高檔產(chǎn)品引爆市場(chǎng)， 成功進(jìn)入豪

25、宅行列，打造了深圳又一個(gè)豪宅片區(qū)，同時(shí)為發(fā)展商實(shí)現(xiàn)了最高價(jià)值。 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010 高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分析深圳香域中央 占地66904，建筑面積138550，8棟小高層（一梯兩戶(hù)板樓）、2棟高層（一梯四戶(hù)點(diǎn)樓），戶(hù)數(shù)710戶(hù)。 綠化率58.6%，建筑密度17.9%，容積率2.07。 小學(xué)單獨(dú)占地，臨路退后線距離較大，規(guī)劃上采用了半圍合的布局方式，充分考慮了地塊與公園的相互關(guān)系。 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2

26、010 高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分析深圳中信紅樹(shù)灣 總用地16.3萬(wàn)，總建筑面積65萬(wàn)，地上容積率3.18，南側(cè)在建設(shè)的高層區(qū)域容積率約3.5。 建筑形式為一體兩戶(hù)的板樓為主，少量的一梯三戶(hù)板樓和一梯兩戶(hù)的點(diǎn)樓，建筑層數(shù)2832層。 為提高容積率，采用了“v”型的樓梯布局，傾斜角度38度，即兼顧了日照，有充分考慮了景觀，內(nèi)部的空間感略感壓抑。 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010 較高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分析深圳幸福海岸 總占地104616，總建筑面積近410000,一期占地35382,建筑面

27、積77657,容積率僅2.196。 幸福海岸以點(diǎn)式圍合的建筑布局，圍而不合，既保證了庭院空間的通透性和開(kāi)放性，又恰到好處的保證了生活私密 性； 一期6棟595戶(hù)， 18層高，一梯四戶(hù)為主，一梯三戶(hù)和一梯兩戶(hù)為輔。 后期的建筑容積率4.5以上，全部為平均層數(shù)30層左右的點(diǎn)式住宅。 Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010 較高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分析深圳天悅龍庭 地塊形狀狹長(zhǎng)，總用地面積51825，總建筑面積21萬(wàn)，其中計(jì)容積率面積17.1萬(wàn)，容積率3.3。 13棟28層的點(diǎn)樓圍合而成，空中院館的戶(hù)型設(shè)計(jì)，平均

28、進(jìn)深較小，戶(hù)型面積適中。 戶(hù)型舒適度和朝向兼顧度較好，偷面積比例達(dá)到10%，實(shí)際容積率在3.5以上。 Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010 容積率最佳使用的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析容積率最佳使用的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析容積率最佳使用的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析容積率最佳使用的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析Part C.3 Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010 從靜態(tài)上分析地塊利用上的最佳容積率 在住宅其它屬性和位置不變的情況下，消費(fèi)者對(duì)高層住宅或高容積率住宅的支付意愿通常是降低的。 假設(shè): 每平方米的住宅

29、建筑面積價(jià)格定義為P，P F。 其中系數(shù)代表密度、容積率以外的所有影響住 宅價(jià)格的各種因素價(jià)值的總和；代表隨著容積 率的上升，每單位建筑物邊際價(jià)格的下降；F為 容積率。 由于住宅的建筑成本也隨住宅開(kāi)發(fā)的容積率 的變化而變化。實(shí)際上，當(dāng)容積率增大時(shí)， 基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的安全性將要求增大，同時(shí)還需 配電梯等，這些因素都會(huì)使每平方米的建筑 成本增加。為了理解， 我們將每平方米的建筑成本寫(xiě)為C，C F。 這里表示基本的建筑成本(每平方米)， 表示容積率增加帶來(lái)的建筑成本增量(假設(shè)為 線性)。此處借助于下圖1來(lái)分析。 Code of this report | 38 Copyright Centaline G

30、roup, 2010 F p 容積率F d a 元/平米(住宅價(jià)格) 住宅價(jià)格P 建筑成本C 容積率F 元/平米(土地價(jià)格) 0 0 圖1中的上部分，分別繪制了住宅每平方米的價(jià)格 和建筑成本二者與容積率之間的變化關(guān)系曲線。 建造住宅獲得的利潤(rùn)(每平方米)PC，即價(jià)格與成 本曲線在縱向的距離。很顯然，隨著容積率的增 大，每平方米建筑面積的利潤(rùn)降低。在兩條函數(shù)直 線的交點(diǎn)d處利潤(rùn)為零，在d的左側(cè)，價(jià)格超過(guò)成 本，利潤(rùn)為正，在d點(diǎn)的右側(cè)，成本超過(guò)價(jià)格，利 潤(rùn)為負(fù)。 由圖1的下半部分來(lái)表示。在原點(diǎn)，由于F0， 所以值為零；在d點(diǎn)，PC，利潤(rùn)值也為零， 在兩點(diǎn)之間，值先由小到大呈上升狀態(tài)，在F*處 達(dá)到

31、最大值后逐漸減小到0。 *是在容積率等于F*時(shí)，該塊土地能得到 的最大價(jià)格。 *和F*的數(shù)學(xué)表達(dá)式為： F*()2() *()F2()4() Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010 從上面的公式中可以看出，開(kāi)發(fā)商可以用更多的建 筑資本來(lái)代替土地，從而造成建設(shè)用地的住宅容積 率增大，位置租金提高，使有價(jià)值的土地被更為充 分的利用。 現(xiàn)實(shí)中當(dāng)我們比較一個(gè)城市不同地方的容積率時(shí)就 會(huì)發(fā)現(xiàn)，地段位置租金比較高時(shí)，容積率都比較大。 因此，我們?cè)诤Ｑ蟆⒑椿蚪舆叄谏虡I(yè)區(qū)附 近，都可以看到較高的容積率，也就是說(shuō)在好的地 段進(jìn)行高容

32、積率開(kāi)發(fā)有更好的獲利條件。 當(dāng)一塊區(qū)段因?yàn)楦鞣N原因使得其潛在價(jià)值增值 時(shí)，例如，計(jì)劃用于居住用地的地塊具有交通方 便、環(huán)境優(yōu)美等能產(chǎn)生增值功能條件時(shí)，土地價(jià) 格就會(huì)有上漲的趨勢(shì)，這就使得該地段的住宅價(jià) 格要上漲。 那么地價(jià)和容積率又有一些什么關(guān)系呢? 容積率是怎樣變化呢?我們借助圖2來(lái)分析此問(wèn)題。 從動(dòng)態(tài)上分析住宅價(jià)格變化時(shí)的最佳 容積率 Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010 F p 容積率F d a 元/平米(住宅價(jià)格) 住宅價(jià)格P 建筑成本C 容積率F 元/平米(土地價(jià)格) 0 0 F1* 從動(dòng)態(tài)上分析住宅價(jià)格變化

33、時(shí)的最佳 容積率 如左圖所示，當(dāng)住宅價(jià)格曲線向上移動(dòng)(移動(dòng)的原因 是土地的增值)，就會(huì)使得價(jià)格曲線的截距(a)增 加，從而使合理容積率加大，使得開(kāi)發(fā)商從土地上 所得到的利潤(rùn)也加大； 反之，當(dāng)項(xiàng)目所處的地理位置由于預(yù)見(jiàn)的或不可預(yù) 見(jiàn)的原因，使之價(jià)值降低時(shí)，截距(a)就會(huì)下降，從 而使得合理容積率下降，開(kāi)發(fā)商從土地上所能得到 的利潤(rùn)也下降。這種情況可從圖中得到解釋。 在建筑成本曲線不變的情況下，對(duì)于這條更高的價(jià) 格函數(shù)(P)獲得線，能夠支付得起的建筑成本最大容 積率(F)會(huì)向外移動(dòng)，因此在任意的(F)下，每平方 米建筑面積的利潤(rùn)都增大了。根據(jù)圖1的原理，這種 住宅價(jià)格的上升意味著土地利潤(rùn)函數(shù)會(huì)在一

34、個(gè)更大 的F上，從而產(chǎn)生更大的住宅用地的價(jià)值。也就是說(shuō) 會(huì)在更大的F，上產(chǎn)生更大的*。 Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010 如果我們把地價(jià)的增值用a表示，則同理所得的最佳容積率使用值和單位土地的最大利潤(rùn) 為： F*(a)2() *(a)F2()4() 因此我們認(rèn)為在地價(jià)不斷增加的現(xiàn)實(shí)情況下，容積率也并不是可以一味的增加，它的增加必須遵循一定 的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。 從動(dòng)態(tài)上分析住宅價(jià)格變化時(shí)的最佳容積率 Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010 深圳市場(chǎng)市

35、場(chǎng)市場(chǎng)市場(chǎng)上不同容積率下各項(xiàng)目的建筑形態(tài) Part C.4 Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010 容積率容積率容積率容積率1.01.01.01.0以下項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)：以下項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)：以下項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)：以下項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)： 容積率在1.0以下的項(xiàng)目，基本保證了項(xiàng)目做較純粹別墅產(chǎn)品。 個(gè)別項(xiàng)目因項(xiàng)目較大，會(huì)考慮各種產(chǎn)品的組合，如萬(wàn)科棠樾雖然容積率不足球1，但除了別墅外，后期仍 有較多高層產(chǎn)品。 40棟80套連排別墅6棟108套6+1空中復(fù)式 疊加住宅 200空中復(fù)式疊加別墅，275- 282雙拼別墅 52796.46507060.96桂景園

36、 獨(dú)棟別墅300-400100000平方米84000平方米0.84九龍一號(hào) 雙拼聯(lián)排別墅三拼聯(lián)排別墅282雙拼別墅 195雙拼別墅40000平方米0.6萬(wàn)科棠越一期 獨(dú)棟別墅 聯(lián)排別墅 214-243的聯(lián)排 280-306的 獨(dú)棟別墅 69503平方米64502平方米0.6仙湖山莊 3期6棟高層建筑 2期2棟30層高層圓樓 1期44棟242-568別墅建筑，共202套 200-568 別墅 163-183 4房 1454682036530.6深業(yè)紫麟山 獨(dú)棟別墅 315、327 320、 330 687 41206.4平方米23932.7平方米0.57西麗山莊 獨(dú)立別墅雙拼別墅 連體別墅 30

37、0.09 384.53 336.25 466.80 600048平方米303100平方米0.5招華曦城 512套獨(dú)立別墅、雙拼別墅、山地別墅、 疊加別墅 248-350左右的雙拼別墅3760001650000.44觀湖園 獨(dú)棟聯(lián)排雙拼150000平米650000.43 觀瀾高爾夫大 宅 產(chǎn)品類(lèi)型主力戶(hù)型占地面積建筑面積容積率樓盤(pán)名稱(chēng) Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010 容積率容積率容積率容積率2.0-1.02.0-1.02.0-1.02.0-1.0項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)：項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)：項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)：項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)： 可以看出，容積率在1.0-2

38、.0之間的項(xiàng)目，已經(jīng)不能保證完全做別墅.大部分項(xiàng)目都采用了別墅+高層的組合. 一方面通過(guò)別墅產(chǎn)品提升產(chǎn)品品質(zhì),一方面通過(guò)高層實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)率. 一期高層2棟32層 三期葡萄墅共64套 33號(hào) 樓共52套空中墅 200-300平方米的聯(lián)排別墅部分公寓 65-110平方米 的景觀高層 200000 357000 1.8千林山居 9棟15-18層的高層68-143的兩房、三房、四房42523764771.8海語(yǔ)山林 一期10棟，1-6，25-28棟；三期4棟TH，6棟11 層，3棟17-18層，2棟22層 一期：多層、小高層、洋房二期：六層二房三房三期：75-140 TownHouse、小高層、高層； 一

39、期：住宅58628.86 三期： 109879.90 一期：90591.67 二期：一萬(wàn) 三期132548.27 1.7慢城 聯(lián)排別墅、雙拼別墅、mini別墅 165-185MINI別墅 220-240聯(lián)排中間戶(hù)型285-300聯(lián)排 端頭戶(hù)型 800002000001.69龍園意境華府 2棟11層8棟21層高層三居 79-111平米 四居 143-226平米66499平方米110194平方米1.68集信名城 11棟小高層、高層和復(fù)式洋房?jī)煞?3-87 三房114-140 140-18043389.0072442.001.68錦冠華庭 2棟28層2棟18層1棟32層1棟24層1棟3層 townh

40、ouse 平均180四房和五房364645.6607170.801.66公園大地花園 8棟9-11層小高層 88-107三房?jī)蓮d 70-73兩房?jī)蓮d 48-52一房?jī)?廳 51000.0088000.001.66藍(lán)鉆風(fēng)景花園 3棟18層住宅 1棟4層商業(yè)51-53一房80二房100三房15416平方米26678平方米1.6i派龍城 別墅 高層 小高層75-80二房108-125三房163-185四房194-195五房3646008266001.6公園大地 1期4層花園洋房小高層 40-6580-260 90-100兩房130-140三房和四房150442.70235974.001.57招商依山

41、郡 14棟多層和高層50一居 80二居 120三居2117623075801.57佳兆業(yè)水岸新都 4棟幼兒園7棟小高層二至五房48965.731068291.52宏發(fā)美域 12棟633層75左右兩房 110左右三房538301092831.52左庭右院 2棟6層 部分9層小高層住宅80-120兩房、三房8112.312777.801.5東部明珠雅苑 親地疊墅、山體疊墅，輔以水岸雙拼及水岸聯(lián)排 、小高層及高層 90-160223697.00304000.001.36御峰園 B區(qū)共3棟26層一房?jī)蓮d8950000平方米70876平方米1.35萬(wàn)科里城 聯(lián)排別墅四拼單位280-370聯(lián)排別墅4167

42、65平方米541796平方米1.32振業(yè)城 高層、多層、小高層、Townhouse湖濱住宅聯(lián)排住宅疊加式住宅多層110-4504167655417961.32振業(yè)城 情景洋房寬景洋房疊加別墅聯(lián)排別墅24.84萬(wàn)平方米41.08萬(wàn)平方米1.24惠州半島一號(hào) 9棟高層 6棟小高層150-230276164平方米331398平方米1.2圣莫麗斯 別墅普通住宅別墅228-290 174998平方米209998平方米1.2中海大山地 2棟高層24棟聯(lián)排別墅228-290別墅1749982099981.2大山地花園 一期凌墅高層純板式大宅二期25棟、117套聯(lián) 排別墅與雙拼別墅三期66套山頂別墅 1683

43、00雙拼、疊拼別墅13.3萬(wàn)14.7萬(wàn)1.13十二橡樹(shù) 產(chǎn)品類(lèi)型主力戶(hù)型占地面積建筑面積容積率樓盤(pán)名稱(chēng) Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010 容積率3.0-2.0項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)： 容積率在3.0-2.0之間的項(xiàng)目，大部分都是純高層住宅項(xiàng)目.少量發(fā)展商為了做豪宅.會(huì)考慮疊墅+高層的組合. “L”型單體11層連體小高層，共六單元 67-84兩房 85-107三房 114- 176復(fù)式 8580.1628594.112.58德沁苑 一期8幢11層 8幢17層130-150三房四房低密度小高層106898平方米31341平方米2.5

44、奧城花園 2期9棟15-16層 1期疊院5棟5層1棟20層2棟 18層 80160 別墅218-27024251平方米80616平方米2.5泛海拉菲花園 13棟小高層、高層 北區(qū)1、5-6棟以135平方米大3房為主,3棟戶(hù)型以88平 米的兩房為主 92820平方米292492平方米2.5招商瀾園 11-33層高層二居 70-80平米 三居 86-120平米 四居 134-156平米140000平方米360000平方米2.5中海西岸華府 1棟31層92.9米高層 1棟32層98.5米高層 46一房74兩房?jī)蓮d 88-91三房?jī)蓮d118 三房?jī)蓮d 21950.0084064.882.5陽(yáng)光花園 一

45、期7棟高層 二期1棟18層 1棟21層1棟 1624層 130-190731572400002.46龍城國(guó)際花園 10棟小高層 高層住宅64140兩房至四房7萬(wàn)平方米18萬(wàn)平方米2.4信義錦繡花園 6棟高層24層至27層 170-210 的高層四房280-400的復(fù)式空間HOUSE 單位 46860平方米146910平方米2.4半山海景蘭溪谷 1棟11層小高層 2棟26層高層70-78兩房110-124三房145-176四房五房71947.90186688.002.4信義錦繡花園 1棟11層 85-872房119-1283房 2499.78平方米7917.46平方米2.39寶桐居 9棟21-3

46、0層113-141平方米的三房四房89-141平方米三房、四房640002488692.25萬(wàn)象天成 高層住宅3房(約130) 4房(140)634771750772.2天健現(xiàn)代城 2棟24層高層3棟10層小高層 4棟16-17層小高 層 126 -191的三房、四房388301118512.2中航鼎尚華庭 3棟高層14-24層1棟小高層84-140兩房、三房、四房復(fù)式17211.0075483.782.2城市峰尚 19層56.86一房一廳 72.46兩房?jī)蓮d 33400.0081492.802.2金田風(fēng)華苑 住宅、商業(yè)綜合體 三室二廳（109-133） 四室二廳（140-179） 五室二廳（

47、196-203） 14321.1042596.382.19滿園 21棟小高層高層住宅122.27三房?jī)蓮d182.48四房二廳11萬(wàn)平方米33萬(wàn)平方米2.12萬(wàn)科東方尊峪 4棟高層 4棟多層2棟小高層88左右的2房 132163的大三房大四房473711348092.1城市立方花園 5棟高層9棟聯(lián)排4棟雙拼176三房26401平方米83392平方米2皇庭港灣 4幢5層疊墅2棟20層高層80130的兩房和三房14463平方米48865平方米2曦灣 產(chǎn)品類(lèi)型主力戶(hù)型占地面積建筑面積容積率樓盤(pán)名稱(chēng) Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010 容積率3.0-4.0項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)： 此區(qū)間比較普遍，產(chǎn)品類(lèi)型都為高層,而且層數(shù)基本在30層左右.極少數(shù)項(xiàng)目采用超高層+別墅組合 1棟4座高層 44.06-44.72一房 61.61-77.37兩房 88.49-1