1、Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 策劃基礎知識第一篇 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 房地產基本概念Part 1 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 什么是房地產 對土地資源經過合理利用、優(yōu)化組合，從而使得土地產 生更大的經濟價值！ Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 1.1房地產的概念

2、房 地 產 房 地 產 土地 建筑物 其他土地 定著物 實物 權益 區(qū)位 實體 質量 功能 土地 建筑物 房地 地上空間 地面 地下空間 房屋 構筑物 結構 設備 裝飾裝修 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 1.2房地產的定義 定義 房地產是指土地以及建筑物等土地 定著物，是實物、權益、區(qū)位三者 的綜合體 房地產土地 建筑物其他土地定著物 土地是指地球的陸地表面及其上下 一定范圍內的空間 建筑物是指由人工建筑而成，由建 筑材料、建筑構配件和建筑設備等 組成的整體物，包括房屋和構筑物 兩大類 其他土地定著物是指固定在土

3、地或 建筑物上，與土地和建筑物不可分 離的物體 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 1.3實物、權益和區(qū)位 定義 定義 實物 1 權益 2 區(qū)位 3 房地產的實物分為有形的實體、實體的質量以及組合完成的功能三 個方面 權益包括權利、利益和收益，在中國主要有所有權、使用權、租賃 權、抵押權、典權、地役權、空間使用權 區(qū)位是指房地產的空間位置，具體可分為位置、交通、環(huán)境（自然、 人工、社會和景觀等）和配套設施四個方面 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 20

4、10 1.4房地產的其他名稱 中國香港英國美國 ? 不動產? 物業(yè)? Real Estate? Real Property Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 房地產是進行房地產投資、開發(fā)、經營、管理、服務的行業(yè)，屬于第 三產業(yè)，是基礎性、先導性和風險性的產業(yè) 投資開發(fā)業(yè)； 房地產服務業(yè)：房地產咨詢、房地產估價、房地產經紀和物業(yè)管理；其 中房地產咨詢、房地產估價和房地產經紀歸為房地產中介服物業(yè) 1.5房地產業(yè) Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 201

5、0 1.6常用的房地產術語 一級市場一級市場指土地使用權出讓，或批租的市場 二級市場二級市場指土地轉讓及開發(fā)經營活動，新建商品房的租售，土地的使用權分割 并轉移的市場 三級市場三級市場擁有房地產權證的小業(yè)主之間的產權轉讓和租賃的交易市場 建筑密度建筑密度又稱為建筑覆蓋率，指一定地塊內所有建筑物的基地總面積占建筑用 地面積的比率；建筑密度= 建筑基底總面積/建筑用地面積 x 100% 容積率容積率是反映和衡量地塊開發(fā)強度的一項重要指標，指一定地塊內總建筑面積 與建筑用地面積的比值；容積率 = 總建筑面積/建筑用地面積 Code of this report | 11 Copyright Cent

6、aline Group, 2010 不可移動性，易受限制1 唯一性2 壽命長久，用途多樣，相互影響3 供給有限，價值量大，流動性差4 保值增值5 1.7房地產的特性 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 1.8房地產的類型 居住物業(yè)1商用物業(yè)2 工業(yè)物業(yè)3特殊物業(yè)4 房地產的類型 經營性、收益性或投資物業(yè)。包括：寫字樓、零 售商業(yè)物業(yè)（商場、購物中心、店鋪）、酒店、 娛樂類物業(yè)等 自住、投資 得到政府特殊許可的，如加油站、機場、港口、 高速公路、橋梁、隧道、賽馬場、高爾夫球場、 滑雪場等 工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術產

7、業(yè)研發(fā)等 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 房地產市場Part 2 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 2.1房地產市場的定義 房地產市場從事房地產買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰谆顒拥膱?所以及一切交易途徑和形式。 一個完整的房地產市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制 等因素構成的一個系統(tǒng)。 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 1.土地所有者或當前使用者

8、2.開發(fā)商 3.政府及其機構 4.金融機構 5.建筑承包商 6.專業(yè)顧問 7.建筑師 8.工程師及造價工程師 2.2房地產市場的參與者 9. 物業(yè)代理及估價師 10. 會計師 11. 律師 12. 消費者或買家 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010 2.3 房地產市場的運行環(huán)境及其影響因素 房地產業(yè)的運行環(huán)境 主要影響因素 社會環(huán)境 人口數(shù)量和結構、家庭結構及其變化、居民思想觀念、社區(qū)和城市 發(fā)展形態(tài)等 金融環(huán)境 宏觀金融政策、金融工具完善程度、資本市場發(fā)育程度等 法律制度環(huán)境 與房地產業(yè)有關的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行的法律

9、與相關政策 資源環(huán)境 土地、能源等資源約束 國際環(huán)境 國際資本流動和經濟的全球化 技術環(huán)境 建筑材料、建筑施工技術和工藝、建筑設備的進步；而更為重要的 是信息技術的發(fā)展和應用，及伴隨而來的房地產信息化的要求 政治環(huán)境 政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性、政府及公眾對待 外資的態(tài)度等 經濟環(huán)境 城市或區(qū)域總體經濟發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產業(yè)與結構布局 、基礎設施狀況、利率和通貨膨脹等 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 2.4 房地產市場規(guī)模 有效 市場 潛在市場 整體市場整體市場 服務 市場 滲透市場 合格

10、 有效 市場 說明房地產市場示意圖 潛在市場：對某種特定商品有某種興 趣的消費者。 有效市場：對某種特定商品有興趣、 收入與途徑匹配的消費者的集合；如 果對某些商品有消費的限制，那么其 他的人群就構成合格的的有效市場。 服務市場：使公司決定開拓的那部分 合格的有效市場。 滲透市場：指已經購買了企業(yè)產品的 消費者的集合 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010 2.5 房地產市場指標 需求、供給與價格 需求與價格：需求與價格：消費者在某特定時期，在一定市場上，按一定價格愿意且能購買的某 種商品和勞務的數(shù)量 。與消費者的偏好、

11、收入水平、商品的價格、相關商品（互 補品、替代品）的價格、對商品未來價格的預期等有關。 需求規(guī)律：價格效應 = 替代效應 + 收入效應 供給與價格：供給與價格： 廠商在一定市場上的某一特定時期內，與一定價格相對應，愿意且 能提供商品的數(shù)量。與商品本身的價格、其他商品的價格、生產技術的變動、生產 要素的價格、政府的政策以及廠商對未來的預期正相關 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010 需求指標 1、國內生產總值 2、人口數(shù) 3、城市家庭人口 4、就業(yè)人員數(shù)量及就業(yè)分布 5、城市家庭可支配收入及城市家庭總支出 6、房屋空間使

12、用數(shù)量 7、商品零售價格指數(shù)及城市居民消費價格指數(shù) 供給指標 1、存量 2、新竣工量 3、滅失量 4、空置量及空置率 5、可供租售量 6、房屋施工面積 7、房屋新開工面積 8、平均建設周期 9、竣工房屋價值 2.5 房地產市場指標 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010 彈性理論：彈性理論： 1、需求價格彈性：商品的需求量對商品本身價格變動的反應程度 2、供給價格彈性： 供給量變動率與價格變動率的比值。影響因素，一是廠 商供應能力和產品生產周期，二是產品的生產成本 市場均衡：市場均衡：需求的數(shù)量等于供給的數(shù)量 2.5 房

13、地產市場指標 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010 消費者行為理論 消費者決策：消費者決策：指消費者在既定的預算支出條件下，為使自己獲得最大的消費滿足而 做出的消費選擇 效用：效用：消費者在消費某種商品時所獲得的心理滿足程度。其取決于兩種因素，一是 商品的自然屬性可以滿足人們的某種使用的需要；二是人們在消費某種商品時對滿 足的主觀感受 2.5 房地產市場指標 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 邊際效用：邊際效用：邊際效用（MU）消費的某種物

14、品每增加一個單位所獲得的總效用的增 加 邊際效用遞減規(guī)律：邊際效用遞減規(guī)律：消費者消費后一個單位商品所獲得的效用增量小于它消費前一 個單位商品所獲得的效用增量 消費者均衡：消費者均衡：消費者在既定收入的狀況下，將貨幣合理花費于各種消費品的組合， 使消費者獲得了最大的效用總量，此時消費者不再改變其購買各種消費品的數(shù)量， 則消費者的決策行為已達到均衡狀態(tài) 2.5 房地產市場指標 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010 地租：地租：利用土地所獲得的超額報酬 地租 = 市場價格 生產成本 平均利潤 級差地租：級差地租：不同生產條

15、件下生產出來的農產品具有統(tǒng)一的市場價格，不同位置的土 地因而具有不同的地租 2.6 地租及極差地租 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 城市內不同用途的地租支付能力 距離 中心 商務區(qū) 城市內不同用途的地租支付能力 距離 中心 商務區(qū) 地 租 支 付 能 力 地 租 支 付 能 力 零售業(yè)零售業(yè) 服務業(yè)、貿易和批發(fā)業(yè)服務業(yè)、貿易和批發(fā)業(yè) 高層住宅高層住宅 多層住宅多層住宅 農業(yè)農業(yè) 高層住宅區(qū)多層住宅區(qū)高層住宅區(qū)多層住宅區(qū) 工業(yè)工業(yè) 2.6 地租及極差地租 Code of this report | 25 Copyr

16、ight Centaline Group, 2010 同一街道上不同用途的地租支付能力同一街道上不同用途的地租支付能力 地 租 距離 地 租 距離 士多店士多店 高檔 家具店 高檔 家具店 特色快餐店特色快餐店 通信 手機店 通信 手機店 珠寶店珠寶店 高級男裝店高級男裝店 高級女裝店高級女裝店 高級品牌 專賣購物廣場 高級品牌 專賣購物廣場 時尚品牌專 賣店 時尚品牌專 賣店 2.6 地租及極差地租 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010 1、房地產自身的因素 2、環(huán)境因素 3、人口因素 4、經濟因素 5、社會因素 6

17、、行政因素 7、國際因素 8、心理因素 9、其他因素 2.7 影響房地產價格的九大因素 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 房地產的空間市場房地產的空間市場使用功能 房地產的資產市場房地產的資產市場資產的投資收益功能 房地產的空間市場與房地產的資產市場的關系房地產的空間市場與房地產的資產市場的關系這兩者是緊密聯(lián)系在一起 的，空間市場的供求關系決定了房地產租金的水平，該租金水平同時決定了 房地產資產的收益率。從而影響資產市場的需求；同時，空間市場的供給又 是由資產市場決定的。 2.8 房地產市場的運行規(guī)律 Code o

18、f this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 房地產市場的周期循環(huán) 傳統(tǒng)的房地產周期理論傳統(tǒng)的房地產周期理論認為：房地產市場的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。在每 一個運行周期中，均經過擴張、緩慢、蕭條、調節(jié)、復蘇和再次擴張的過程 房地產周期循環(huán)的主要原因房地產周期循環(huán)的主要原因是：供需因素的影響，其中以金融相關因素的變動最為 關鍵；市場信息不充分，導致從供需兩方面調整不均衡的實踐存在時滯；生產者與 消費者心理因素的影響；政策因素的影響；制度因素的影響等 房地產自然周期與投資周期的關系房地產自然周期與投資周期的關系：投資周期在第一、二階段初

19、期滯后于市場自然 周期的變化，其他階段則超前于市場自然周期的變化 2.8 房地產市場的運行規(guī)律 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 銷售和出租住宅需求變化示意圖 長期平均空置率水平 供給停止或很低，需求有增長趨勢，租 金增長率仍下滑，空置率有下降趨勢 需求繼續(xù)上漲，供給緊張， 租金增長率快速上漲，空置 率繼續(xù)下降 需求繼續(xù)上漲，開始新的建設，但需求增長比供 給快，空置率仍下降，租金增長率上升 供給增長率=需求增長率 供給（竣工）增長率超過需 求，空置率上升，租金增長 率仍緩慢上升 需求停止增長或以很低的速度 增長，開

20、工減少，但竣工量使 空置率繼續(xù)上升，租金增長率 開始下滑 下降 上升 需求增長加快，空置率 下降，租金增長率穩(wěn)定 或小步上升 Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010 房地產資本市場 2.9 房地產金融與融資 Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010 82年深圳市政府建區(qū)后，87年拍賣第一 塊地 房地產市場化的程度比較高，比較早， 包括土地的拍賣，相關許可證的獲取， 從規(guī)劃、建筑設計、工程施工、銷售、 推廣到其后的物業(yè)管理，都運用了市場 競爭的方法 民

21、營企業(yè)、股份制公司、國企各顯身手 房地產行業(yè)發(fā)展水準位列全國之冠，國 內其他地區(qū)的同行不少都到深圳來學習 房地產開發(fā)和營銷的方法和經驗 2.10 中國幾大區(qū)域房地產市場發(fā)展回顧深圳 說明深圳地圖 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010 82年深圳市政府建區(qū)后，87年拍賣第一塊 地 房地產市場發(fā)育與深圳基本同步 舊城改造比較失敗 以出產郊區(qū)大盤聞名，祁福新村、麗江花 園、碧桂園、奧園、星河灣等 產品規(guī)劃設計大手筆，領風氣之先，善于 創(chuàng)新 市場競爭激烈 民營企業(yè)是發(fā)展商中的主導。 2.10 中國幾大區(qū)域房地產市場發(fā)展回顧廣州

22、 說明廣州地圖 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010 央企房產很多，產權不清晰，三級市場發(fā) 展滯后 二級市場的新房，經歷了從“公關”手段 之一到個體“真實居住”的過程 以SOHO現(xiàn)代城熱銷為標志，住房消費進入 個體時代 產品規(guī)劃設計理念國際化 發(fā)展商多元化，有本地國旗、中資紅籌、 本地民營、福建和廣東大型民營、國內上 市公司，以及港資、臺資等 2.10 中國幾大區(qū)域房地產市場發(fā)展回顧北京 說明北京地圖 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010 2.

23、10 中國幾大區(qū)域房地產市場發(fā)展回顧上海 說明上海地圖 公房產權化，市場化，老公房置換開始得 很早 三級市場發(fā)育良好，租售兩旺 土地批出權多在區(qū)級政府部門 項目開發(fā)規(guī)模很大，20萬平米以上得很普 遍 上海市住房公積金制度，8成30年按揭與國 際接軌 發(fā)展商中，本地國有企業(yè)或改制國企的比 例居多；港資和臺資企業(yè)也不少 整個市場投資氛圍濃厚 Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010 房地產開發(fā)Part 3 Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010 房地產開

24、發(fā) 從土地到實物空間的價值創(chuàng)造活動，通過對土地、建筑材料、城市基礎設施 、公用配套設施、勞動力、資金和專業(yè)人員經驗等諸方面的組合使用從而為人類 提供居住和各類活動空間，并改變人類生存的物質環(huán)境的一種經營活動；涉及市 場分析、投資決策、政府法律法規(guī)政策研究、經濟合同、資金融通、城市規(guī)劃、 建筑設計、建造技術、成本控制、項目管理、風險控制和管理、市場營銷和資產 管理等內容 投資者：投資者：獲取投資回報 開發(fā)商開發(fā)商：經營活動獲得利潤 消費者：消費者：購買使用功能和投資權益 3.1房地產開發(fā)的定義 Code of this report | 37 Copyright Centaline Group,

25、 2010 招標 招標 掛牌 掛牌 拍賣 拍賣拍賣 國有土地使用權證 建設用地規(guī)劃許可證 建設工程規(guī)劃許可證 建設工程施工許可證商品房預售許可證 住宅質量保證書 住宅使用說明書 房屋產權證 土地獲取土地獲取土地獲取土地獲取 項目方項目方項目方項目方 案設計案設計案設計案設計 報批報批報批報批 報建報建報建報建 項目項目項目項目 施工施工施工施工 項目項目項目項目 銷售銷售銷售銷售 項目項目項目項目 竣工竣工竣工竣工 項目項目項目項目 結束結束結束結束 3.2房地產開發(fā)流程 Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010 銷售 (

26、含預售) 開發(fā)經營期開發(fā)經營期 開發(fā)期開發(fā)期 建造期建造期前 期 前 期 銷售期銷售期 經營期經營期 出租或 營業(yè),自用 開發(fā)經營期開發(fā)經營期 開發(fā)期開發(fā)期 建造期建造期前 期 前 期 運營期運營期 經營期經營期 3.2房地產開發(fā)流程 Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010 生地：生地：指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農地 毛地：毛地：指具有一定城市基礎設施，但尚未完成房屋拆遷補償安置的土地 熟地：熟地：指具有較完善的城市基礎設施且土地平整，能直接在其上進行房地產 建設的土地 3.2生地、毛地和熟地 Code of

27、this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010 “三通一平”：路通、水通、電通和場地平整； “五通一平”：具有了道路、供水、排水、供電、通信等基礎設施和條件以及場地 平整； “七通一平”：具有了道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等基礎設施和 條件以及場地平整； 3.3“三通一平”、“五通一平”與“七通一平” Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010 1、投資機會及決策分析1、投資機會及決策分析：獲取符合投資收益目標的“土地” 2、前期工作：2、前期工作：獲取土地使用權

28、國有土地使用權證確定規(guī)劃設計方案并獲 得規(guī)劃許可建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證建設工程招標 3、建設階段：3、建設階段：質量控制、進度控制、成本控制、合同管理、安全管理、竣工驗收 4、租售階段選擇物業(yè)代理：4、租售階段選擇物業(yè)代理： 確定租售方案、租售的監(jiān)控、 簽訂買賣合同、 協(xié)助 辦理按揭、資金回收 5、交付使用及產權轉移：5、交付使用及產權轉移：選擇物業(yè)管理公司、確定合理的入伙時間、辦理入伙手 續(xù)、房地產權證的相關登記、轉移過戶、項目結束 3.4房地產開發(fā)程序 Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010 策劃和房

29、地產策劃Part 4 Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010 收集市場 需求 收集市場 需求 收集市場 需求 收集市場 需求 產品設計產品設計 產品設計產品設計 傳播方案傳播方案 傳播方案傳播方案 銷 售銷 售 銷 售銷 售 完全銷售完全銷售 完全銷售完全銷售 推廣實踐推廣實踐 推廣實踐推廣實踐 傳播修正傳播修正 傳播修正傳播修正 Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010 兌現(xiàn)市場價值！兌現(xiàn)市場價值！ 創(chuàng)造更好的創(chuàng)造更好的 市場價值！市場價值！ 注入

30、新的注入新的注入新的注入新的 市場價值，市場價值，市場價值，市場價值， 提升交易價值提升交易價值提升交易價值提升交易價值！ Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010 Marketing is the process of planning and executing the conception, pricing, promotion, and distribution of ideas, goods, and services to create exchanges that satisfy individual and

31、 organizational goals. 策劃即營銷（MARKETING）, 美國市場營銷協(xié)會對營銷所下的定義: 營銷是計劃和執(zhí)行關于商品、服務和創(chuàng)意的觀念、定價、促銷和分銷，以創(chuàng)造符合 個人和組織目標的交換的一種過程 從社會角度看：營銷是個人和組織通過創(chuàng)造，提供出售，并同別人自由交換產品和 價值，以獲得其所需之物的一種社會和管理過程。計劃和執(zhí)行關于商品、服務和創(chuàng) 意的觀念、定價、促銷和分銷，以創(chuàng)造符合個人和組織目標的交換的一種過程 4.1策劃的定義及含義 Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010 房地產策劃，房地產策

32、劃，就是由專業(yè)的房地產市場人員對房地產項目以市場為導向，對市場 供應、消費者需求進行針對性地信息收集、專題研究和歸納分析，從而對未來一 定時期內潛在的消費需求做出預測，以此作為發(fā)展商產品設計的市場依據(jù)；并制 定相應的市場定位、推廣、銷售等的一系列計劃和方案，最終促使?jié)撛谙M者產 生實質性購買行為的一項服務。 4.2房地產策劃的含義 Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010 專業(yè)的房地產項目策劃，能夠系統(tǒng)地引入市場導向的理念，通過對一系列市場 資源的有效整合，促使供給和需求的有效匹配，從而提升項目的附加值，降低項目 的市場風

33、險，爭取獲得更好的經濟收益。 4.3房地產策劃的作用 Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010 通過市場調查，掌握潛在的市場需求，預測消費者行為、偏好、潮流與品味， 為發(fā)展商或業(yè)主提供產品及市場定位依據(jù)和決策參考；通過擬定系統(tǒng)的市場推廣計 劃和活動方案，并參與實施，對潛在的消費者和投資者進行有效的引導，激發(fā)其購 買愿望； 直接負責銷售的具體實施，參與客戶的接待、講解、說服、談判和成交工作； 提供物業(yè)購買之后續(xù)相關服務工作 4.4房地產二級市場物業(yè)代理的職能 Code of this report | 49 Copyrigh

34、t Centaline Group, 2010 策劃可能介入的時機 全程策劃（土地評估、投資分析、規(guī)劃建議、項目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理） 規(guī)劃設計階段介入 （規(guī)劃建議、投資分析、項目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理） 建設階段介入 （投資分析、項目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理） 銷售階段介入 （推廣策劃、銷售策劃和代理） 土地獲取土地獲取土地獲取土地獲取 項目方項目方項目方項目方 案設計案設計案設計案設計 報批報批報批報批 報建報建報建報建 項目項目項目項目 施工施工施工施工 項目項目項目項目 銷售銷售銷售銷售 項目項目項目項目 竣工竣工竣工竣工 項目項目項目項目 結束結束結束結束 4

35、.5房地產策劃工作介入的階段 Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010 建筑基礎知識第二篇 Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010 規(guī)劃設計方面Part 5 Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010 用地名稱內容說明用地名稱內容說明 指工礦企業(yè)的生產車間、庫房及其附屬設施等用 地，包括專用的鐵路、碼頭和道路用地 指倉庫企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附 屬設施等用地 指鐵路、公

36、路、管道運輸、港口和機場等城市對 外交通運輸及其附屬設施等用地 居住用地 住宅用地、配套設施用地、住宅區(qū)道路用地 、住宅區(qū)綠地 指居住小區(qū)、居住街坊、居住組團和單位生活區(qū) 等各類型的成片或零星的用地，分一、二、三、 四類居住小區(qū) 公共設施用地 行政辦公用地、商業(yè)金融業(yè)用地、文化娛樂 用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研 設計用地、文化古跡用地、其他公共設施用 地 指居住區(qū)及以上的行政、經濟、文化、教育、衛(wèi) 生、體育以及科研設計等機構和設施的用地，不 包括居住用地中的公共服務設施用地 工業(yè)用地 一類工業(yè)用地、二類工業(yè)用地、三類工業(yè)用 地 倉儲用地普通倉庫用地、危險品倉庫用地、堆場用地 對外交通

37、用地 鐵路用地、公路用地、管道運輸用地、港口 用地、機場用地 5.1用地性質分類 Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010 道路廣場用地道路用地、廣場用地、社會停車場用地 指市級、區(qū)級和居住區(qū)級的道路、廣場和停 車場等用地 市政公用 設施用地 供應設施用地、交通設施用地、郵電設施用 地、環(huán)境衛(wèi)生設施用地、施工與維修設施用 地、殯葬設施用地、其他市政工業(yè)設施用地 指市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設施用 地、包括建筑物、構筑物及管道維修設施用地 綠地公共綠地、生產防護綠地 指市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地及生產 防護綠地，不包

38、括專用綠地、園林和林地 特殊用地軍事用地、外事用地、保安用地指特殊性質的用地 指除以上九大類城市建設用地之外的用地水域和其其它用地 水域、耕地、園地、林地、牧草地、村鎮(zhèn) 建設用地 5.1用地性質分類 Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010 建筑密度建筑密度即建筑覆蓋率,指項目用地范圍內各建筑基底面積之和與規(guī)劃建設用地面積的 比率（%） 容積率容積率 指項目規(guī)劃建設用地范圍內計入容積率的建筑面積與規(guī)劃建設用地面積的比值 對于發(fā)展商來說，建筑密 度和容積率決定地價成本在 房屋成本中的比例；而對于 住戶來說，容積率和建筑密 度

39、直接涉及到居住的舒適度 5.2重要概念 Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010 綠地率綠地率居住區(qū)用地范圍內各類綠地面積的總和占居住區(qū)用地的比率（%）。新建住宅區(qū) 的綠地率不應低于30%，舊區(qū)改造不應低于25% 交通出入口交通出入口小區(qū)內主要道路至少應有兩個出入口；居住區(qū)內主要道路至少應有兩個方向 與外圍道路相連；機動車道對外出人口間距不應小于150m。建筑物總長度超過220米或沿街 部分長度超過150米時，應設置穿過建筑物的消防車道，其穿過建筑物門洞的凈寬不應小于4 米，凈高不應小于5米。人行出入口間距不宜超過80米，

40、當建筑物長度超過80米時，應在底 層架設人行通道 停車位及其它配置公共設施停車位及其它配置公共設施單元式住宅每100m2建筑面積停車位設0.61.0（個），獨立 式住宅每100m2建筑面積停車位不少于1.0（個）。商業(yè)區(qū)每100m2建筑面積設車位數(shù)分兩類 ： 小于等于2000 m2部分取2.0，超過2000 m2以上部分取0.41.5 公共交通發(fā)達的中心 區(qū)取0.40.6 5.2重要概念 Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010 日照間距日照間距住宅建筑間距應保證受遮擋的住宅獲得日照要求的居住空間，其大寒日有效日 照時間不

41、應低于3小時；舊區(qū)的住宅建筑日照標準可適當降低，但不應低于大寒日有日照時間 1小時的標準。 住宅建筑間距除滿足住宅建筑日照標準外，還應符合以下規(guī)定: 平行布置的多層、低層住宅建筑間距：在新區(qū)不應小于該兩幢建筑平均高度的0.91.0倍 ，在舊區(qū)不應小于0.8倍。當南側建筑為5層以上（含5層）的點式住宅且面寬小于25米時，可 按不小于該兩幢建筑平均高度的0.8倍控制；5層以下住宅建筑間距不應小于建筑高度的1.0倍 。 5.2重要概念 Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2010 垂直布置的多層和低層住宅建筑間距垂直布置的多層和低層

42、住宅建筑間距南北向的間距在新區(qū)不應小于該兩幢建筑平均 高度的0.8倍，在舊區(qū)不應小于0.7倍；東西向的間距在新區(qū)不應小于該兩幢建筑平均高度的 0.7倍，在舊區(qū)不應小于0.6倍。當垂直布置的住宅建筑的山墻寬度大于12米時，應按平行布 置的間距規(guī)定控制 5.2重要概念 Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2010 多層和低層住宅建筑既非平行，也非 垂直布置時的間距： 多層和低層住宅建筑既非平行，也非 垂直布置時的間距：當兩幢建筑的夾角小 于或等于30度時，其最窄處間距應按平行布 置的住宅間距控制；當兩幢建筑的夾角大于 30度時，其

43、最窄處間距應按垂直布置的住宅 間距控制。 多層和低層住宅的側面間距，必須按消防 間距或通道要求控制；但住宅側面有居室窗 戶的，應按垂直布置的住宅建筑間距控制。 高層住宅與高層住宅平行布置時的建筑間 距：其間距不宜小于該兩幢建筑平均高度的 0.5倍，且最小間距不應小于24米。 5.2重要概念 Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2010 高層住宅與多層或低層住宅平行布置時的建筑間距高層住宅與多層或低層住宅平行布置時的建筑間距：高層住宅位于多、低層住宅南 側，其間距不宜小于該兩幢建筑平均高度的0.5倍，且最小間距不應小于24米；高

44、層住宅位于 多層或低層住宅北側，其最小間距不應小于18米。 高層住宅與高層、多層或低層住宅垂直布置時，其間距必須按消防間距或通道要求控制； 但高層住宅側面均有居室窗戶的，其最小間距不宜小于18米。 5.2重要概念 Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2010 建筑退讓紅線建筑退讓紅線（一般直接體現(xiàn)在項目的建設用地規(guī)劃許可證上） 宜退讓距離最小退讓距離（m） 高層建筑高度的0.25倍12 多層建筑高度的0.40.5倍9 主要朝向 高層10滿足消防間距和通道要求； 側面有居室窗戶的，須同時滿足 視覺衛(wèi)生要求 低層建筑高度的0.5倍

45、6 多層 低層 7次要朝向 4 高層住宅與高層、多層或低層住宅的側面間距，應按垂直布置的住宅建筑間距控 制。 采用建筑間距系數(shù)計算住宅建筑間距時，相關建筑室外地坪高差應按相應間距系 數(shù)折算為水平距離予以增減。 住宅底層為商店或其它非居住用房時，其間距的計算不應扣除底層的高度。但同 一裙房之上的幾幢建筑，計算間距時建筑高度可從裙房屋頂以上算起。 5.2重要概念 Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2010 防火間距防火間距 指防止著火建筑的輻射熱 在一定時間內引燃相鄰建筑， 且便于消防撲救的間隔距離。 多層與多層的防火間距為6

46、m 多層與高層的防火間距為9m 高層與高層的防火間距為13 m 5.2重要概念 Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2010 消防通道消防通道 城市街區(qū)內消防通道道路中心線間距不宜超過 160 米 。消防車道的寬度不應小于 4 米 ， 凈高不應小于 5 米 。消防車道應滿足消防車登高面距建筑外墻大于 5 米 、小于 10 米 的要求，在消防車登高面與建筑之間不應種植高度超過 4 米 的喬木或其他影響 消防車登高的植物。 建筑物總長度超過 220 米 或沿街部分長度超過 150 米 時，應設置穿過建筑物的消 道，其穿過建筑物門洞

47、的凈寬不應小于 4 米 ，凈高不應小于 5 米 。人行出入口間距 不宜超過 80 米 ，當建筑物長度超過 80米 時，應在底層架設人行通道. 住宅區(qū)內盡端式道路的長度不宜大于 120 米 ，并應在盡端設不小于 12 米 12 米 的車場地；當盡端路周圍為高層建筑時，回車場不應小于 18 米 18 米 。 高層建筑的周圍應設置環(huán)行消防車道。當設置環(huán)行車道有困難時，可 沿高層建筑 的兩個長邊設置消防車道。當高層建筑的短邊長度超過 24 米 時，宜設置 進入內院或 天井的消防車道。 5.2重要概念 Code of this report | 63 Copyright Centaline Group,

48、 2010 建筑物的分類建筑物的分類 建筑物分為居住建筑居住建筑、公共建筑公共建筑、工業(yè)建筑工業(yè)建筑和農業(yè)建筑農業(yè)建筑四大類。居住建筑和公共 建筑通常又被稱為民用建筑民用建筑。 建筑高度建筑高度 根據(jù)建筑物的層數(shù)或總高度，可將建筑物分為低層建筑低層建筑、多層建筑多層建筑、高層建筑高層建筑和 超高層建筑超高層建筑四大類。 住宅通常是按照建筑層數(shù)來劃分的：13層為低層；46層多層；79層為中高 層；10層以上為高層；總高度超過24M的為高層（但不包括總高度超過24M的單層 建筑）；總高度超過100M的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高 層建筑。 5.2重要概念 Code of thi

49、s report | 64 Copyright Centaline Group, 2010 電梯的設置電梯的設置 七層及以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過16以上的住宅 必須設置電梯。 十二層及以上的高層住宅，電梯設置不應少于兩臺，其中一臺為消防電梯。 安全疏散安全疏散 一般的高層塔式住宅，十八層及以下設一座疏散樓梯；十九層及以上設兩座獨立 的疏散樓梯，當確實有困難時，可設置剪刀樓梯。 5.2重要概念 Code of this report | 65 Copyright Centaline Group, 2010 5.3建筑結構 建筑物以其結構類型的不同，可以分為磚木結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構