1、戶戶 型型 設設 計計 方案評價方案評價 （深圳）（深圳） 消費者消費者 購房購房 經驗經驗 去不去，看位置 行不行，看戶型 定不定，看價格 懂得看戶型，方知我看行懂得看戶型，方知我看行 這戶這戶 型型 我看我看 行行 一、通一、通 用用 評評 價價 體體 系系 廚房櫥柜廚房櫥柜 內置拉手內置拉手 節點做法節點做法 戶型方案通用評價體系： 1 1. .戶型與規劃的關系戶型與規劃的關系 2 2. .戶型與單元平面的關系戶型與單元平面的關系 3 3. .戶型自身價值點戶型自身價值點 4 4. .戶型附加值戶型附加值 5 5. .戶型與風水戶型與風水 一一. .戶型與規劃戶型與規劃 的關系的關系 1

2、.戶型與容積率 2.戶型與朝向、日 照、景觀、視野 二二. .戶型與單元戶型與單元 平面的關系平面的關系 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點值點 四四. .戶型附加值戶型附加值 五五. .戶型與風水戶型與風水 容積率 越高，意味 著建筑密度 大，樓間距 小，戶型之 間的距離近， 相互干擾多。 容積率2.0 三湘海尚 寶能太古城容積率3.5 距離近 干擾大 距離大 且錯開 影響小 同一片區不同的兩個項目：三湘海尚 VS 寶能太古城 一一. .戶型與規劃戶型與規劃 的關系的關系 1.戶型與容積率 2.戶型與朝向、 日照、景觀、視 野（參考規劃 方案評價） 二二. .戶型與單元戶型與單元 平面的關

3、系平面的關系 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點值點 四四. .戶型附加值戶型附加值 五五. .戶型與風水戶型與風水 戶型要 爭取好的朝 向、日照、 景觀和視野， 以提升戶型 品質。 三湘海尚 主朝向東 南西北都 有、日照 一般、視 線一般 東南向 視野開闊 日照時間長 同一片區不同的兩個項目：三湘海尚 VS 寶能太古城 一一. .戶型與規劃戶型與規劃 的關系的關系 二二. .戶型與單元戶型與單元 平面的關系平面的關系 1.戶型與單元平 面形體 2.單元平面梯戶比 3.交通核 4.實用率 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點值點 四四. .戶型附加值戶型附加值 五五. .戶型與風水戶型與風水

4、 住宅樓棟單元平面形式：住宅樓棟單元平面形式： 點式（塔樓）：點式（塔樓）：其平面特點是每層3戶及以上，以交通核為中心布臵 多套住房的平面形式，其長寬比例大致相同 板式：板式：其平面特點是長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型：一種是通 廊式的，用走廊把多套住房（小戶型）連接在一起的平面形 式、另一種是以交通核為中心之布臵2-4套住房（大戶型），在 形式上像板樓的塔樓。 點板結合式：點板結合式：由若干個點式或者板式樓單元式拼接而成的樓棟形式， 其外表形式更趨向“大板式”樓。 板式 點式 點板結合式 單元平面評價單元平面評價 建筑平建筑平 面類型面類型 優優 點點缺缺 點點備備 注注 點點式式 1 1

5、. .消化容積率消化容積率、消化中小戶消化中小戶 型型 2 2. .便于戶型布臵便于戶型布臵 3 3. .室外管道便于安排室外管道便于安排 4 4. .對場地要求不高對場地要求不高 1 1. .通風效果一般通風效果一般 2.2.戶型間可能產生對戶型間可能產生對 視影響私密性視影響私密性 3.3.采光、日照相互有采光、日照相互有 遮擋遮擋 1.高層住宅區常采用高層住宅區常采用 2.可一梯多戶可一梯多戶 3.高容積率條件下使用高容積率條件下使用 多多 板板 式式 1 1 . . 通風性能好通風性能好, ,容易形成穿容易形成穿 堂風堂風 2 2 . .朝向好朝向好, ,可做到戶戶向陽可做到戶戶向陽

6、3 3 . .采光面長采光面長，寬敞明亮寬敞明亮 4 4 . . 相互干擾小相互干擾小，私密性好私密性好 1 1. .消化容積率消化容積率 2 2. .可爭取較好的朝向可爭取較好的朝向 3 3. .可以形成簡潔且有節律的可以形成簡潔且有節律的 昭示性強的外立面昭示性強的外立面。 1.1.容易出現暗廚黑衛容易出現暗廚黑衛 等暗空間等暗空間 1 1. .大戶型高檔住宅采用大戶型高檔住宅采用 2 2 . .一般一梯二戶一般一梯二戶 3 .3 .一般出現在容積率偏一般出現在容積率偏 低的高檔社區里面低的高檔社區里面 1.1.可以一梯可以一梯N N戶，消化小戶，消化小 戶型戶型 2.2.常以商務公寓、酒

7、店常以商務公寓、酒店 公寓形式存在公寓形式存在 點板點板 結合式結合式 1 1 . .充分利用土地充分利用土地，節約用節約用 地地，高容積率條件下現實高容積率條件下現實 大園林大園林 2 2 . .部分戶型能南北通透部分戶型能南北通透 1 1 . .處理不好處理不好, ,易形成東易形成東 西向房西向房 2 .2 .圍合太死圍合太死, ,對區內通對區內通 風不力風不力, ,且可能形成且可能形成 回聲等噪音影響回聲等噪音影響 1 1 . .深圳規劃布局常采用深圳規劃布局常采用 2 .2 .一般多用一梯四戶平一般多用一梯四戶平 面拼接面拼接 3.3.高容積率條件下多使高容積率條件下多使 用用 通通

8、廊廊 式式 板板 樓樓 塔塔 式式 板板 樓樓 一一. .戶型與規劃戶型與規劃 的關系的關系 二二. .戶型與單元戶型與單元 平面的關系平面的關系 1.戶型與單元平 面形體 2.單元平面梯戶比 3.交通核 4.實用率 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點值點 四四. .戶型附加值戶型附加值 五五. .戶型與風水戶型與風水 一一. .戶型與規劃戶型與規劃 的關系的關系 二二. .戶型與單元戶型與單元 平面的關系平面的關系 1.戶型與單元平 面形體 2.單元平面梯戶比 3.交通核 4.實用率 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點值點 四四. .戶型附加值戶型附加值 五五. .戶型與風水戶型與風水

9、最常見的幾種點式平面形式最常見的幾種點式平面形式 品字型 風車型 蝶型 工字型 優點:(1) 所有戶型都有較好朝向 (2)兩邊戶型單元通透 (3)利于戶型間的拼接 缺點:(1)上、下戶型可能會有對視 優點:(1) 所有戶型都可以通透設計 (2)可以爭取做大開間小進深戶型 缺點:(1) 戶型之間對視較為嚴重 (2)部分戶型會有東西向 優點:(1) 可以單元很多戶，消化建 面 (2)可拓展空間大 缺點:(1) 戶型之間對視較為嚴重 (2)部分戶型朝向差，日照相互影響 優點:(1) 一般單元多戶，消化建面 (2所有戶型可以有較好朝向 (3)戶型錯開，相互之間干擾小 缺點:(1) 一般點式布局，不利于

10、戶 型之間的拼接 一一. .戶型與規劃戶型與規劃 的關系的關系 二二. .戶型與單元戶型與單元 平面的關系平面的關系 1.戶型與單元平 面形體 2.單元平面梯戶比 3.交通核 4.實用率 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點值點 四四. .戶型附加值戶型附加值 五五. .戶型與風水戶型與風水 最常見的幾種板式平面形式最常見的幾種板式平面形式 通廊式 塔式 板樓 塔式 板樓 優點:(1) 集中布臵小戶型，消化容 積率 (2)外立面簡潔整齊，美觀大氣 (3)用作商務或者酒店公寓檔次高 缺點:(1)衛生間通常為暗衛 (2)部分戶型朝向較差 優點:(1) 可利用其打造成板式社區 (2)主要空間采光好

11、(3)單元戶型間可減少對視 缺點:(1) 占用過多面寬，不適合容 積率高的小區（4.0） (2)中間戶型品質比較差，易出現暗 廚暗衛 優點:(1) 采光面長，采光好 (2戶型通透性能好 (3)單元戶型間沒有對視，安全性好 缺點:(1) 占用過多面寬，不適合容 積率高的小區（4.0） 梯戶比評價 一一. .戶型與規劃戶型與規劃 的關系的關系 二二. .戶型與單元戶型與單元 平面的關系平面的關系 1.戶型與單元平面 形體 2.單元平面梯戶 比 3.交通核 4.實用率 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點值點 四四. .戶型附加值戶型附加值 五五. .戶型與風水戶型與風水 梯戶比：梯戶比：單元平面內

12、電梯數量與戶型數量的比例，一般來說，比例越小， 舒適度越低，反之越高，但實際中需考慮其成本及公攤面積增加，導致 戶型實用率減小。 4梯21戶 2梯4戶3梯6戶 較差的較差的：內廊式，就是幾梯N戶。多見小戶型，毫無品質可言，梯戶比小于1:5 普通的：普通的：2梯6戶居多，這是70平米以上戶型的入門級配臵，一般在1:41:3之 間 舒適的：舒適的：2梯4戶居多。這是90以上戶型的標準配臵，梯戶比一般在1:2.5 1:1.5，梯戶比低于1:2.5，戶型舒適度將受影響。 高舒適度的：高舒適度的：2梯兩戶、3梯兩戶的純板式塔樓 一一. .戶型與規劃戶型與規劃 的關系的關系 二二. .戶型與單元戶型與單元

13、 平面的關系平面的關系 1.戶型與單元平面 形體 2.單元平面梯戶比 3.交通核 4.實用率 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點值點 四四. .戶型附加值戶型附加值 五五. .戶型與風水戶型與風水 明前室（） 明合用前室（） 明前室（） 暗樓梯間（X） 采光走道（） 采光走道（） 暗前室（X） 明樓梯間（） 暗采光走道（X） 交通核面積是需要 公攤的建筑面積，包 括樓梯間、電梯間、 （合用）前室、走道 等，其面積適度控制， 不應浪費，且最好能 自然采光，其面積大 小將決定戶型實用率。 一一. .戶型與規劃戶型與規劃 的關系的關系 二二. .戶型與單元戶型與單元 平面的關系平面的關系 1.戶型

14、與單元平面 形體 2.單元平面梯戶比 3.交通核 4.實用率 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點值點 四四. .戶型附加值戶型附加值 五五. .戶型與風水戶型與風水 一般：一般： 塔式、單元式高層住宅實用率塔式、單元式高層住宅實用率80%80% 通廊式（公寓）高層住宅實用率通廊式（公寓）高層住宅實用率75%75% 小高層、多層實用率小高層、多層實用率 高層實用率高層實用率 一般來說，戶型實用率越高越好 一一. .戶型與規劃戶型與規劃 的關系的關系 二二. .戶型與單元戶型與單元 平面的關系平面的關系 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點值點 1.分區 2.通透性 3.尺度 4.面積利用 5.

15、方正實用 6.四明 7.層高 四四. .戶型附加值戶型附加值 五五. .戶型與風水戶型與風水 餐客廳布局影響到動靜分區 動靜分區 動區 動靜分區動靜分區 活動區和休息區分開 動區動區 客廳、餐廳和廚房應靠近入戶門設臵 靜區靜區 臥室位臵比較深入，主臥應放最深位臵， 干擾最小，私密性最佳 動區與靜區之間動區與靜區之間 衛生間方便使用，室內交通線盡可能便捷 靜區 動區 動區 動區 一一. .戶型與規劃戶型與規劃 的關系的關系 二二. .戶型與單元戶型與單元 平面的關系平面的關系 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點值點 1.分區 2.通透性 3.尺度 4.面積利用 5.方正實用 6.四明 7.層高

16、 四四. .戶型附加值戶型附加值 五五. .戶型與風水戶型與風水 主次分區 主次分區主次分區 根據居住者的居住心態，把受外界視線、噪聲干擾最小的房間給到主人， 且朝向要好，空間也比一般的臥室要大，充分體現主人的尊貴身份 動區 主臥 次臥 次臥 次臥 一一. .戶型與規劃戶型與規劃 的關系的關系 二二. .戶型與單元戶型與單元 平面的關系平面的關系 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點值點 1.分區 2.通透性 3.尺度 4.面積利用 5.方正實用 6.四明 7.層高 四四. .戶型附加值戶型附加值 五五. .戶型與風水戶型與風水 公私分區 動區 公私分區公私分區 家庭中各自有自己的私人空間，戶

17、型不僅要將臥室（包括主臥、父母房、兒 童房）與客廳、餐廳、娛樂、客臥（三代居可考慮獨立設臵的老人臥室）專區分 開。 半私密多功能房、可用作家庭書 房，家庭娛樂室，兒童娛樂房， 客臥，老人臥室（三代居）等 家庭成員，外來客人都可進出 的空間，沒有私密性 主人，小孩等家庭成員房間， 私密性要求最高 家庭私 人空間 公共空 間 半私密 空間 一一. .戶型與規劃戶型與規劃 的關系的關系 二二. .戶型與單元戶型與單元 平面的關系平面的關系 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點值點 1.分區 2.通透性 3.尺度 4.面積利用 5.方正實用 6.四明 7.層高 四四. .戶型附加值戶型附加值 五五.

18、.戶型與風水戶型與風水 干濕（潔污）分區 干區 濕區 干濕分區干濕分區 就是把衛生間、廚房集中布臵，餐廳也要靠廚房布臵，實現干濕、潔污 分區，也利于給、排水管道的集中設臵。 一一. .戶型與規劃戶型與規劃 的關系的關系 二二. .戶型與單元戶型與單元 平面的關系平面的關系 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點值點 1.分區 2.通透性 3.尺度 4.面積利用 5.方正實用 6.四明 7.層高 四四. .戶型附加值戶型附加值 五五. .戶型與風水戶型與風水 戶型通透戶型通透 戶型在允許條件下，務必做到通透設計，尤其是南方潮濕悶熱的氣候，良 好的通透性，家庭空氣流通好，夏天更加涼快，對節能節電也有

19、很大益處，尤 其是南北通透形成的“穿堂風”效果更好。 穿堂風 通風示意圖 一一. .戶型與規劃戶型與規劃 的關系的關系 二二. .戶型與單元戶型與單元 平面的關系平面的關系 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點值點 1.分區 2.通透性 3.尺度 4.面積利用 5.方正實用 6.四明 7.層高 四四. .戶型附加值戶型附加值 五五. .戶型與風水戶型與風水 中原戶型尺度參考表 批注：批注：以上為各種戶型的基本尺度參考，在戶型贈送較多或較少的情況下會 有浮動。 一一. .戶型與規劃戶型與規劃 的關系的關系 二二. .戶型與單元戶型與單元 平面的關系平面的關系 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點

20、值點 1.分區 2.通透性 3.尺度 4.面積利用 5.方正實用 6.四明 7.層高 四四. .戶型附加值戶型附加值 五五. .戶型與風水戶型與風水 128的四房兩廳通過大面 積的贈送（近40）實現 了所有空間都有很舒適的尺 度。 61兩房兩廳，尺度適中 改造后 改造前 一一. .戶型與規劃戶型與規劃 的關系的關系 二二. .戶型與單元戶型與單元 平面的關系平面的關系 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點值點 1.分區 2.通透性 3.尺度 4.面積利用 5.方正實用 6.四明 7.層高 四四. .戶型附加值戶型附加值 五五. .戶型與風水戶型與風水 61兩房兩廳兩房兩廳 （1）餐廳小餐桌不好

21、擺放 （2）客廳兼用做過道，電視背景墻太短且與沙發距離太長，不實用 （3）所有空間的門都開向客廳，客廳完整性被破壞 （4）小臥室長寬比例失調，不利于床的擺放 綜上，戶型不緊湊導致尺度失調與空間的不實用，面積的利用不合理。 去掉凸窗凈寬不 足2m，不好利用 空間不緊湊，實 用性差 空間設 計需保證空 間的實用性 與完整性， 杜絕“雞肋” 空間的出現。 餐廳小，不好使 用 電視背景墻短且 不好使用 所有的門都開向 客廳 一一. .戶型與規劃戶型與規劃 的關系的關系 二二. .戶型與單元戶型與單元 平面的關系平面的關系 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點值點 1.分區 2.通透性 3.尺度 4.面

22、積利用 5.方正實用 6.四明 7.層高 四四. .戶型附加值戶型附加值 五五. .戶型與風水戶型與風水 異形空間，不異形空間，不 好利用好利用 戶型方正，利用率高戶型方正，利用率高 戶型不規整， 空間利用率低， 且容易出現死 角，戶型方正， 利于家具擺設， 最大化利用戶 型空間。 一一. .戶型與規劃戶型與規劃 的關系的關系 二二. .戶型與單元戶型與單元 平面的關系平面的關系 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點值點 1.分區 2.通透性 3.尺度 4.面積利用 5.方正實用 6.四明 7.層高 四四. .戶型附加值戶型附加值 五五. .戶型與風水戶型與風水 所謂“四明” 戶型,即“明廳、

23、 明臥、明廚、明 衛，每個空間都 應該自然采光， 明亮通透 暗衛暗衛 臥室 采光 差 臥室 采光 差 暗衛生間，采光差，必 須通過管道進排除里面 的廢氣 排氣道 餐廳 采光 差 餐廳 采光 差 小窗采光 采光差 小窗采光 采光差 一一. .戶型與規劃戶型與規劃 的關系的關系 二二. .戶型與單元戶型與單元 平面的關系平面的關系 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點值點 1.分區 2.通透性 3.尺度 4.面積利用 5.方正實用 6.四明 7.層高 四四. .戶型附加值戶型附加值 五五. .戶型與風水戶型與風水 單一層高住宅層 高一般為2.8米，最 大不超過3.0米。 其 中低層住宅層高不 超過

24、3.3米（深圳 城市設計標準與準 則） 小戶型層高2.8 米及以上，考慮到 空間的寬高比，大 戶型最好做到3.0米， 體現大宅尺度，增 加采光與通透效果， 提升舒適度。 昔日3.4米層高大宅已不復存在 一一. .戶型與規劃戶型與規劃 的關系的關系 二二. .戶型與單元戶型與單元 平面的關系平面的關系 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點值點 四四. .戶型附加值戶型附加值 1.陽露臺贈送 2.可行性 3.實用性 五五. .戶型與風水戶型與風水 中海康城國際 VS 睿智華庭(一路之隔) 11000元/ VS 14000元/ 89小三房 VS 87舒適三房 Why？ 89小三房 87改造后舒適三房

25、 87改造前兩房 睿智華庭睿智華庭 睿智華庭睿智華庭 中海康城國際中海康城國際 一一. .戶型與規劃戶型與規劃 的關系的關系 二二. .戶型與單元戶型與單元 平面的關系平面的關系 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點值點 四四. .戶型附加值戶型附加值 1.陽露臺贈送 2.可行性 3.實用性 五五. .戶型與風水戶型與風水 陽臺陽臺/ /露臺贈送露臺贈送利用陽臺贈送一半面積或通過錯層陽臺贈送全面利用陽臺贈送一半面積或通過錯層陽臺贈送全面 積積. .增加居住舒適度，同時提供改房的可能性增加居住舒適度，同時提供改房的可能性. . 對無柱凹陽臺或有柱但水 平投影面積小于等于12.0平方 米的凹陽臺，

26、當其對外開敞面 寬度（陽臺寬度）小于等于2.0 米時，其凹入進深（取陽臺結 構板外緣至外墻外緣的垂直距 離）不應超過2.0米；當對外開 敞面寬度大于2.0米且小于等于 5.0米時，其凹入進深不應超過 2.40米；當對外開敞面寬度大 于5.0米時，其凹入進深不應超 過2.8米，否則，陽臺進深超過 允許值的內側部分，無論上蓋 高度如何，均視為內廊，一律 計算全部建筑面積 政策規范政策規范: :、深圳房屋面積測繪技術規范深圳房屋面積測繪技術規范( (深圳細則深圳細則) ) D 露臺 陽臺 D D(D() )222 2D5D555 S(S() )222.42.42.82.8 住宅建筑陽臺（含露臺高度為

27、兩層及兩層以上的陽臺）投影面積不 超過每戶總建筑面積的，其中高度為兩層及以上的陽臺面積不 超過陽臺總面積的其他類型建筑的陽臺投影面積不超過總建 筑面積的 政策規范政策規范: :、關于建筑設計審查相關控制要求的指導意見關于建筑設計審查相關控制要求的指導意見 ( (新規新規) ) 陽臺露臺建筑面積的陽臺露臺建筑面積的 露臺陽臺露臺總面積的露臺陽臺露臺總面積的 一一. .戶型與規劃戶型與規劃 的關系的關系 二二. .戶型與單元戶型與單元 平面的關系平面的關系 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點值點 四四. .戶型附加值戶型附加值 1.陽露臺贈送 2.可行性 3.實用性 五五. .戶型與風水戶型與風

28、水 陽臺改房陽臺改房/ /餐廳餐廳: :設臵內花園，贈送一半面積，增加房間或者餐廳設臵內花園，贈送一半面積，增加房間或者餐廳 注：由于開間進深限制，一般設臵注：由于開間進深限制，一般設臵. . 米進深，再通過米進深，再通過0.60.6米花池處理達到米米花池處理達到米 進深，基本滿足使用需要進深，基本滿足使用需要 陽臺贈送方式陽臺贈送方式: :利用陽臺贈送面積改房，增大使用面積利用陽臺贈送面積改房，增大使用面積. . 一一. .戶型與規劃戶型與規劃 的關系的關系 二二. .戶型與單元戶型與單元 平面的關系平面的關系 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點值點 四四. .戶型附加值戶型附加值 1.陽

29、露臺贈送 2.可行性 3.實用性 五五. .戶型與風水戶型與風水 隨著時間的推移和政策的完善，突破常規贈送做法的戶型可能會遇到以下問題：隨著時間的推移和政策的完善，突破常規贈送做法的戶型可能會遇到以下問題： （1）方案報建能通過，但竣工驗收后改造有“違建”之疑，不給改造，且贈送 的面積在房產證上沒有說明，不受產權保護 （2）方案報建越來越嚴格，可能涉及到后期改造的方案將不予通過 一一. .戶型與規劃戶型與規劃 的關系的關系 二二. .戶型與單元戶型與單元 平面的關系平面的關系 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點值點 四四. .戶型附加值戶型附加值 1.陽露臺贈送 2.可行性 3.實用性 五五

30、. .戶型與風水戶型與風水 贈送有風險，設計需謹慎贈送有風險，設計需謹慎 一方面，過多的贈送會擴大建筑單元平面，在總平面上的反映會使總平面 密度更大，小區舒適度會有所降低。尤其是高容積率條件下，實現難度會增加。 另一方面，凡是涉及到外立面改造（原則上不允許）的都有違建之嫌，政 策風險增加 改造成房間 整體挑空塔板整體挑空塔板 一一. .戶型與規劃戶型與規劃 的關系的關系 二二. .戶型與單元戶型與單元 平面的關系平面的關系 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點值點 四四. .戶型附加值戶型附加值 1.陽露臺贈送 2.可行性 3.實用性 五五. .戶型與風水戶型與風水 贈送空間要有其贈送價值，需

31、強調其實用性，特別是陽臺，因為 其面積按其投影面積計算一半，不實用反而會浪費建筑面積。 該部分細長的生 活陽臺改后成居住用 房的三大缺點： （1）失去生活陽臺 （2）燃氣管道穿越 其中，不可取 （3）衛生間成暗衛， 排氣將很困難 露臺全贈送，但 只是露臺 一一. .戶型與規劃戶型與規劃 的關系的關系 二二. .戶型與單元戶型與單元 平面的關系平面的關系 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點值點 四四. .戶型附加值戶型附加值 1.陽露臺贈送 2.可行性 3.實用性 五五. .戶型與風水戶型與風水 通過改造，62戶型實現了尺度較 為舒適的兩房兩廳 改造前 改造后 一一. .戶型與規劃戶型與規劃

32、的關系的關系 二二. .戶型與單元戶型與單元 平面的關系平面的關系 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點值點 四四. .戶型附加值戶型附加值 五五. .戶型與風水戶型與風水 1.門與風水 2.朝向與風水 陽宅三要“門、房、灶”陽宅三要“門、房、灶” 門門 大門在戶型設計中應講究避讓 大門正對電梯或樓梯是犯沖 大門口直對長走廊是沖煞 大門不能正對廁門 大門不直對客廳落地門窗 廁所的門不與廚房的門相對 與其它門盡量不相對 一一. .戶型與規劃戶型與規劃 的關系的關系 二二. .戶型與單元戶型與單元 平面的關系平面的關系 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點值點 四四. .戶型附加值戶型附加值 五五

33、. .戶型與風水戶型與風水 1.門與風水 2.朝向與風水 入戶門直接看到主臥室門， 私密性不好，風水不好，建議戶 門的位臵設臵玄關 主衛門直沖主臥床不妥主衛門直沖主臥床不妥 主臥衛生間門對準主臥床，風 水不好，建議規避 一一. .戶型與規劃戶型與規劃 的關系的關系 二二. .戶型與單元戶型與單元 平面的關系平面的關系 三三. .戶型自身價戶型自身價 值點值點 四四. .戶型附加值戶型附加值 五五. .戶型與風水戶型與風水 1.門與風水 2.朝向與風水 住宅朝向忌諱住宅朝向忌諱 有道路直沖本戶型 有建筑墻角正對本戶型 有桿正對本戶型 有兩棟夾逢對者本戶型 有天線、大樹、燈柱、煙囪正對本戶型 有天

34、橋斜過本戶型 窗外見墳場 對著教堂、廟宇 對著醫院 對著警署 二、具二、具 體體 評評 價價 體體 系系 廚房櫥柜廚房櫥柜 內置拉手內置拉手 節點做法節點做法 深圳戶型分類： 1 1. .經濟型：經濟型：戶型小戶型小，總價低總價低，屬現金流屬現金流 類產品類產品，面積一般在面積一般在8585以以 下下 2 2. .舒適型：舒適型：對項目整體品質提升有很大對項目整體品質提升有很大 價值價值，面積一般在面積一般在8585- - 144144 之間之間 3 3. .豪華型：豪華型：形象標桿產品形象標桿產品，可以樹立項可以樹立項 目高端形象目高端形象，價格高價格高，面積面積 一般一般144144以上以

35、上，被歸為大被歸為大 戶型戶型，契稅比契稅比144144以下戶以下戶 型高型高 廚房櫥柜廚房櫥柜 內置拉手內置拉手 節點做法節點做法 深圳戶型分類表（表深圳戶型分類表（表1-1） 戶型分類戶型分類戶型戶型面積段面積段 經濟型經濟型 三房兩廳一衛65-85 兩房兩廳一衛45-65 一房一廳一衛30-45 一房一衛（單身公寓）30 舒適型舒適型 一房一衛（單身公寓）45-60 一房兩廳一衛60-85 兩房兩廳一衛85-110 三房兩廳兩衛110-130 四房兩廳兩衛130-144 豪華型豪華型 三房兩廳三衛144-180 多房多廳多衛180 一一. .經濟型戶經濟型戶 型評價重點型評價重點 1.追

36、求居室數量 2.戶型緊湊、實用 性強 3.附加值越高越好 二二. .舒適型戶型舒適型戶型 評價重點評價重點 三三. .豪華型戶型豪華型戶型 評價重點評價重點 48改造后兩房兩廳 68改造后三房兩廳 34.5一房一廳 小面積實現多房多廳，空間雖 小，但通過一切可以增加居室面積 的方法拓寬戶型空間，實現麻雀雖 小五臟俱全。 一一. .經濟型戶經濟型戶 型評價重點型評價重點 1.追求居室數量 2.戶型緊湊、實 用性強 3.附加值越高越好 二二. .舒適型戶型舒適型戶型 評價重點評價重點 三三. .豪華型戶型豪華型戶型 評價重點評價重點 72改造后三房兩廳 26一房一廳（單身公寓） 戶型緊湊，方正，不

37、浪費 每一寸戶型面積，把其可使用 的面積發揮到極致。 奇偶錯層陽臺，不計面積 所有落地凸窗不計面積，拓寬使用 空間 廚衛套在一起，相互影響，但可以 減少過道，利用每一寸面積 收納柜、鞋柜一應俱全 一面墻解決兩個房間的壁柜 原本用作小過道放臵冰箱，面積充 分利用 凸窗、陽臺能送則送 一面墻解決兩個房間的壁柜餐客廳 方正一體，經濟實用 一一. .經濟型戶經濟型戶 型評價重點型評價重點 1.追求居室數量 2.戶型緊湊、實用 性強 3.附加值越高越 好 二二. .舒適型戶型舒適型戶型 評價重點評價重點 三三. .豪華型戶型豪華型戶型 評價重點評價重點 63戶型贈送面積近26，贈送率超 40%，經濟實用

38、。 鏤空搭板全送，可以該 房約5.8 大餐廳送一半約5 廚、衛全凸窗，全送約 1.8 雙層高陽臺，全送約 8.5 臥室送一半，約3.2 大凸窗，全 送，約1.8 改造后 改造前 一一. .經濟型戶經濟型戶 型評價重點型評價重點 二二. .舒適型戶型舒適型戶型 評價重點評價重點 1.居室數量有保 證 2.戶型尺度適中、 舒適實用。 3.入戶最好設入戶 園與玄關，體現戶 型品質 三三. .豪華型戶型豪華型戶型 評價重點評價重點 居室數量要有保證（參照深圳戶 型分類表） 115改造后三房兩廳兩衛 84改造后兩房兩廳 一一. .經濟型戶經濟型戶 型評價重點型評價重點 二二. .舒適型戶型舒適型戶型 評

39、價重點評價重點 1.居室數量有保證 2.戶型尺度適中、 舒適實用。 3.入戶最好設入戶 花園與玄關，體現 戶型品質 三三. .豪華型戶型豪華型戶型 評價重點評價重點 62改造后一房兩廳 收納柜、鞋柜一應俱全 144改造后四房兩廳兩衛 衛生間窗戶開向走廊，安全 性差 廚房小，操作面太短 客廳幾乎沒有自然采光，且 不獨立，主臥門直接開向客 廳，進深小，開間大，尺度 不協調 綜上：綜上：62一房兩廳舒適度一房兩廳舒適度 較差，戶型需改進較差，戶型需改進 餐客廳橫廳設計，總開間6.6 米，尺度偏小，且通透性一般 主臥帶衛生間，且可與書房形 成大套間的可能，主人空間獨 享，但衛生間門正對床位，風 水與實

40、用性都受影響 其它臥室面積 都10以上 空間較為舒適 大陽臺北向 看小區園林 綜上：綜上：144四房兩廳舒適度四房兩廳舒適度 較可，但還有改進的空間較可，但還有改進的空間 舒適型戶型戶型實用性強、尺度舒適（參考中原深圳戶型尺度參考表） 一一. .經濟型戶經濟型戶 型評價重點型評價重點 二二. .舒適型戶型舒適型戶型 評價重點評價重點 1.居室數量有保證 2.戶型尺度適中、 舒適實用。 3.入戶最好設入 戶花園與玄關， 體現戶型品質 三三. .豪華型戶型豪華型戶型 評價重點評價重點 入戶花園和玄關是家的門 面，其設臵將直接影響戶型的對 外形象，也是起到了一個前院的 作用，可以過濾外界視線對戶內

41、空間的干擾，還可以讓家人有一 個順其自然的里外過渡。 140三房兩廳兩衛 120改造后三房兩廳兩衛 87兩房兩廳兩衛 一一. .經濟型戶經濟型戶 型評價重點型評價重點 二二. .舒適型戶型舒適型戶型 評價重點評價重點 三三. .豪華型戶型豪華型戶型 評價重點評價重點 1.不刻意追求居 室數量，房間多 以套房形式存在， 體現豪華生活品 質 2.功能空間個性化 設置，尺度宜大不 宜小 3.入戶必備設入戶 花 園或玄關，空 間之間要有所隔斷， 細分功能空間 4.向別墅看 234四房兩廳三套間 171四房兩廳 三大套間，體現豪宅品質 主人大套間，帶大露臺，視野開 闊，無敵看景 大空中花園享受空中別墅品

42、質 一一. .經濟型戶經濟型戶 型評價重點型評價重點 二二. .舒適型戶型舒適型戶型 評價重點評價重點 三三. .豪華型戶型豪華型戶型 評價重點評價重點 1.不刻意追求居室 數量，房間多以套 房形式存在，體現 豪華生活品質 2.功能空間個性 化設置，尺度宜 大不宜小 3.入戶必設入戶花 園或玄關，空間之 間要有所隔斷，細 分功能空間 4.向別墅看齊 229四房三廳三套間 通過兩個臺階形成錯層小家庭 廳，對外形成一個小玄關空間 主臥被弧形陽臺環繞，270海景， 主人私享空間，主臥還引入spa創新 設計，尊貴豪華。 小玄關 5.8米完整大開間，空間自由 設計，家庭開大Party不是夢 227四房兩

43、廳兩套間 一一. .經濟型戶經濟型戶 型評價重點型評價重點 二二. .舒適型戶型舒適型戶型 評價重點評價重點 三三. .豪華型戶型豪華型戶型 評價重點評價重點 1.不刻意追求居室 數量，房間多以套 房形式存在，體現 豪華生活品質 2.功能空間個性化 設置，尺度宜大不 宜小 3.入戶必設入戶 花園或玄關，空 間之間要有所隔 斷，細分功能空 間 4.向別墅看齊 私家電梯廳，相當于自家前院 240四房三廳三套間 餐、客廳分離設計，獨享奢華 小觀景臺，可以是家庭廳，可以 是娛樂室，飯后小憩，不亦樂乎 270三房三 廳三衛雙套間復式上層復式下層 超級雙層高大入戶花 園，休憩、玩樂、觀 景多功能一體 通高

44、大客廳，大氣奢 華 家庭廳，家庭獨享 一一. .經濟型戶經濟型戶 型評價重點型評價重點 二二. .舒適型戶型舒適型戶型 評價重點評價重點 三三. .豪華型戶型豪華型戶型 評價重點評價重點 1.不刻意追求居室 數量，房間多以套 房形式存在，體現 豪華生活品質 2.功能空間個性化 設置，尺度宜大不 宜小 3.入戶必備入戶花 園或玄關，空間之 間要有所隔斷，細 分功能空間 4.向別墅看齊： 擁有別墅所擁有 的，擁有別墅所 沒有的 前庭后院，私 家花園，應有 盡有，還可遠 眺看景 復式通高 餐客廳， 高大開敞 復式上層，雙 主臥，主人獨 享 360五房三廳四衛三套間 三、和諧家園戶型分享三、和諧家園戶

45、型分享 8888戶型評析戶型評析 東南朝向、 點式布局， 視野開闊 兩梯六戶， 梯戶比小， 且與相鄰 的兩個戶 型存在對 視 與其它樓 棟建筑間 距大，視 線干擾小 8888戶型評析戶型評析 改造后 改造前 不計建筑面積 計一半建筑面積 贈送評價：1.改造后實現贈送面積達40，88實現面積近130 2.贈送方式有凸窗（10.0），陽臺（3.6），露臺（9.6），塔 板（16.6） 3.早期報建，超出現有規范，贈送尺度大 8888戶型評析戶型評析 南北通透且 實現穿堂風 開敞面長，四大主 要空間東南向采光， 絕對“四明” 超大入戶花園，大 戶型所擁有 88實現四房兩廳兩 衛，且開間尺度合理， 既

46、經濟又舒適 主臥衛生間尺 度偏小，且門對 準主臥床，風水 不好，建議規避 總體評價： 戶型方正實 用，采光通 透，贈送大， 88實現了 舒適性戶型 的尺度與舒 適度 6161戶型評析戶型評析 西北朝向、 西曬嚴重， 通風一般 兩梯六戶， 梯戶比小， 且與相鄰 的戶型存 在對視 看內部大 園林，與 其它樓棟 建筑間距 大，視線 干擾小 6161戶型評析戶型評析 改造后 改造前 不計建筑面積 計一半建筑面積 贈送評價： 1.改造后實現贈送面 積達26.5，61實 現面積近88 2.贈送方式有凸窗 （6.0），陽臺 （3.0），露臺 （17.5） 3.早期報建，超出現 有規范，贈送尺度大 6161戶

47、型評析戶型評析 餐客廳一體，方正實用 61實現三房兩廳，且開間尺度合理，經 濟實用 衛生間面積偏小 觀景大露臺，大但實用性一般 臥室需穿過廚房，但對于經濟戶型，其可 用實用 總體評價： 戶型方正實 用，整體尺 度合理，贈 送尺度大， 61實現了 三房，經濟 戶型中的極 品 四、戶型方案評價體系四、戶型方案評價體系 戶型評價系統戶型評價系統 獨立看戶型獨立看戶型系統評價系統評價 戶型通用評價參考表戶型通用評價參考表 具體戶型評價參考表具體戶型評價參考表 評價項標準參數項權重評分 戶型與規劃的關系 戶型與容積率有參考 戶型與日照 戶型與朝向 戶型與景觀 戶型與視野 戶型單元平面的關系 戶型與單元平

48、面形體 單元平面梯戶比有參考 交通核 實用率有參考 戶型自身價值點評價 四大分區 動靜分區 公私分區 干濕分區 主次分區 通透性 尺度有參考（參考表） 面積利用 方正實用 層高有參考 戶型與風水 戶型附加值 陽露臺贈送有參考 實用性 可行性 戶型與風水 朝向與風水 門與風水 戶戶 型型 通通 用用 評評 價價 參參 考考 表表 具具 體體 戶戶 型型 評評 價價 參參 考考 表表 評價項評分 經濟型戶型評價重點 居室數量（改造后） 戶型實用性 戶型附加值 舒適型戶型評價重點 居室數量（改造后） 整體舒適度 入戶方式 豪宅型戶型評價重點 居住品質 功能尺度合理性 入戶方式 與別墅可比性 權重 謝謝 謝謝 ！