1、豪宅作為居住建筑的最高端類型，代表了一個國家或地區居住建筑開發、設計的最 高水平，同時也反映了少數社會精英階層的理想生活方式，具有其存在的重要性和必然 性。尤其是隨著經濟水平的發展和富豪階層的出現，豪宅的產生更具有了相當的可能性。 因此豪宅的開發設計研究，既是住宅技術發展的需要，也是房地產市場的迫切需求。 近幾年，縱觀深圳市場，豪宅項目迭起，大部分的開發商都至力于做豪宅項目，以 實現地塊利潤率的最高化，可謂豪宅總動員，這份報告集中對豪宅產品進行了一系列的 分析，對其標準提出了一套參考性的建議，以便于今后咨詢以及設計工作給予借鑒參考 。 序言序言 豪宅的定義豪宅的定義CHAPTER 1 豪宅的定

2、義 什么是豪宅什么是豪宅?從字面上可以簡單地理解為“富人居住的豪華住宅”。從字面上可以簡單地理解為“富人居住的豪華住宅”。 頂級別墅豪宅代表之華僑城天麓頂級別墅豪宅代表之華僑城天麓頂級別墅豪宅代表之觀瀾湖大宅頂級別墅豪宅代表之觀瀾湖大宅 1、豪宅區位優越不可替代； 2、豪宅環境幽雅，或者具有不可再生、得天獨厚的自然資源，或者具有歷史形成的人文資源； 3、建筑精美不可復制,風格各異難以仿造： 4、人文價值無法再生,在一定時期內，豪宅只能為少數人所擁有. 豪宅的分類 住宅從大的類型來分，有獨立住宅(即通常所說的別墅類住宅)和集合式住宅(即公寓式住宅)。 由于要評判別墅類住宅的豪華程度，應該考慮其室

3、外環境，比如自然山水、每戶占地面積等方面的資源占有情況。 而對公寓型豪宅主要看其每戶的室內建筑面積及裝修標準。 所以對豪宅的評述應該分兩類：獨立型豪宅所以對豪宅的評述應該分兩類：獨立型豪宅(別墅豪宅別墅豪宅)及集合型豪宅及集合型豪宅(公寓豪宅公寓豪宅) 別別 墅墅 豪豪 宅宅 更好的建筑材料 更多的山水資源 更多的綠化面積 公公 寓寓 豪豪 宅宅 更好的地理位置 更佳的室內建筑 更好的裝修標準 更多的占地面積 更好的建筑材料 深圳華潤幸福里深圳華潤幸福里 公寓類豪宅公寓類豪宅深圳圣莫麗斯深圳圣莫麗斯 別墅類豪宅別墅類豪宅 第一，第一，“自然生態指數自然生態指數”，即要求“豪宅”必須擁有永久性海

4、景資源、原生態的自然海洋資源及完善的濱 海 環境保護，周邊綠地同社區比(綠視率)不低于25，空氣中負離子含量不低于20噪音不高與40分貝。 第二，“交通便利指數”，第二，“交通便利指數”，即要求“豪宅”必須擁有便利的海、路、空交通體系，與市中心距離不超過10 分 鐘車程，到機場距離不超過30分鐘車程。 第三，“生活配套指數”，第三，“生活配套指數”，即要求“豪宅”擁有全面的國際化生活配套，擁有大型的購物中心、休閑場所 及 酒店、娛樂場所。 第四，“建筑規劃指數”，第四，“建筑規劃指數”，即要求“豪宅”必須按國際通行的標準規劃建筑，建筑密度不高于30，容積 率 不高于1，社區綠化率不低于35。

5、第五，“文化教育指數”，第五，“文化教育指數”，即要求“豪宅”必須擁有國際承認學歷的教育機構，實行多種語言教育。 第六，“安全指數”，第六，“安全指數”，即要求“豪宅”必須擁有符合國際通行的安全保障體系，具備多層國際標準的安全 防 范措施。 第七，“醫療指數”，第七，“醫療指數”，即要求“豪宅”必須擁有國際標準的醫療設施，能夠享受完備的、較具規模的醫療 機 構服務。 第八，“社交指數”，第八，“社交指數”，即要求“豪宅”必須擁有符合國際習慣的社交場合，擁有不低于2000平方米國際標 準 的豪華會所。 第九，“生活方式指數”，第九，“生活方式指數”，即要求“豪宅”必須推行國際流行的生活方式，擁有

6、具備國際標準的網球場， 能 夠享受沖浪、游艇等國際濱海生活流行運動。 豪宅指數 豪宅的環境豪宅的環境CHAPTER 2 ：內部環境配置 ：外部環境配置 外部環境配置積聚性積聚性 項目所在的區域位置是決定項目品質與未來市場的最為關鍵因素之一。 積聚性，即豪宅區的概念，這一概念已被國內外普遍接受。縱觀世界各地積聚性，即豪宅區的概念，這一概念已被國內外普遍接受。縱觀世界各地 ，單棟豪宅的孤立存在是罕有的。，單棟豪宅的孤立存在是罕有的。 城市城市豪宅區豪宅區優勢優勢豪宅代表樓盤豪宅代表樓盤 上海 佘山板塊 佘山自然資源 低密度、低容積率住宅區 上海紫園、世茂佘山莊園、佘山3號、佘山月湖 山莊、紫都上海

7、晶園 浦東濱江板塊 濱江海景 陸家嘴繁華地段 湯臣一品公寓、財富海景花園、世茂濱江花園 深圳 后海片區 深圳灣片區，海景資源，近中心區 新興的豪宅區域 卓越維港、三湘海尚、寶能太古城 香蜜湖片區 近中心區，同時環境優越 開發較早的豪宅區域 香蜜湖一號、中旅國際、熙園、香蜜山 大南山區 靠近大南山、俯瞰深圳灣海域 開放最早的區域，高度國際化 蘭溪谷、百仕達紅樹西岸花園、中信紅樹灣 外部環境配置交通可達性交通可達性 市區豪宅本身就處在城市中心位置，相對具有交通便利的優勢。 一般的別墅項目講求遠離城市的喧鬧，對于豪宅產品更不例外。但是，并非離開城市越遠，其 區位價值就越高，如果脫離了城市生活、居住的

8、半徑，這樣的“世外桃源”或許只存在于東晉年 代。現代豪宅追求的是“離塵不離城”的一番凈土。 交通可達性：無論是否豪宅，交通可達性都是衡量住宅位置的一個重要指標交通可達性：無論是否豪宅，交通可達性都是衡量住宅位置的一個重要指標 。 豪宅交通條件表豪宅交通條件表 與市中心距離與市中心距離 與機場距離與機場距離與交通要道關系與交通要道關系 市區豪宅市區豪宅近距離，滿足條件近距離，滿足條件車程在一小時內車程在一小時內需靠近高架、隧道、環線、軌道交通等需靠近高架、隧道、環線、軌道交通等 市郊豪宅市郊豪宅車程少于車程少于3030分鐘，滿足條件分鐘，滿足條件車程在半小時內車程在半小時內需臨近環線、高速公路等

9、需臨近環線、高速公路等 外部環境配置自然資源自然資源 市區豪宅因區位限制，周邊罕有山景資源，則更加追求自然水景，如臨江、臨河等。 有的市區豪宅周邊沒有自然山水等景觀資源，則通過人工水景、綠化資源彌補，如項目毗鄰某大 型公園綠地，以獲得人造景觀。 豪宅的購買者并非缺房子住，其購買豪宅的主要目的是提高生活質量，特別追豪宅的購買者并非缺房子住，其購買豪宅的主要目的是提高生活質量，特別追 求更好的周邊環境，如天然山水、綠化資源。求更好的周邊環境，如天然山水、綠化資源。 深圳半島城邦深圳半島城邦俯看深圳灣俯看深圳灣 外部環境配置利用或創造資源環境利用或創造資源環境 相比市區豪宅，市郊豪宅更需要以自然環境

10、資源為依托。由于市郊住宅相比市區住宅，建筑相比市區豪宅，市郊豪宅更需要以自然環境資源為依托。由于市郊住宅相比市區住宅，建筑 密度會降低不少，其低密度確實提高了居住質量。密度會降低不少，其低密度確實提高了居住質量。 深圳香蜜湖深圳香蜜湖1 1號號 位于20萬香蜜湖畔，占盡自 然景觀資源的同時，又與歡樂 谷游樂場相鄰， 增加游樂場所 這一環境依托。 外部環境配置創造資源創造資源 豪宅發展到如今，又產生以娛樂休閑度假場所為依托的豪宅，其中高爾夫別墅最為典型。豪宅發展到如今，又產生以娛樂休閑度假場所為依托的豪宅，其中高爾夫別墅最為典型。 深圳觀瀾湖高爾夫大宅深圳觀瀾湖高爾夫大宅 坐落于216洞世界最大

11、 的觀瀾湖高爾夫球場中 央，通過每一戶陽臺窗 戶都能看見最少180 的高爾夫球場景觀。 內部環境配置社區規劃社區規劃 要有好的社區環境，規劃是第一步。要有好的社區環境，規劃是第一步。 無論市區豪宅還是市郊豪宅，紛紛高價聘請名家名師精心打造社區環境，在有限的社區面積無論市區豪宅還是市郊豪宅，紛紛高價聘請名家名師精心打造社區環境，在有限的社區面積 內加大小區規劃的力度，從而增加產品的附加值，提升自身的定位。內加大小區規劃的力度，從而增加產品的附加值，提升自身的定位。 豪宅社區的規劃，一般需要滿足如下要求：豪宅社區的規劃，一般需要滿足如下要求： 要求要求市區豪宅市區豪宅市郊豪宅市郊豪宅 規劃規劃 容

12、積率容積率低低 綠化率綠化率高高 建筑密度建筑密度低低 總戶數總戶數適中適中 車位配比車位配比高高 私密性私密性高高 安全性安全性高高 必須滿足必須滿足 盡量滿足盡量滿足 較難滿足較難滿足 市區豪宅市區豪宅由于高容積率的制約，市區豪宅多為高層、甚至超高層建筑。 豪宅的超高層化在美國、澳洲、甚至香港等地，已經突破了市中心這一區域概念，延伸到 了旅游圣地，比如澳大利亞黃金海岸市的Q1大廈（Q1 Tower，共78層）、美國紐約曼哈 頓區的特朗普世界大廈（Trump World Tower，共72層）等。豪宅的超高層化其實也更容 易與城市的繁華景致相一致，并收獲豐富的城市景觀視野。 內部環境配置社區

13、規劃社區規劃容積率容積率 澳大利亞澳大利亞Q1Q1大廈大廈 1棟78層的超高層住宅 深圳華潤幸福里深圳華潤幸福里 3棟49層的超高層住宅 上海湯臣一品上海湯臣一品 4棟40-44層的超高層住宅 市郊豪宅市郊豪宅不同于市區豪宅。由于其遠離市區，追求的是低容積率的生活環境，與北 京上海不同，深圳市郊豪宅的豪宅小區多由幾種不同建筑形態的住宅組成，分期開發，且 各期間有明顯的區域分隔，因此在容積率問題上需將建筑形態不同的區域分開看待。 內部環境配置社區規劃社區規劃容積率容積率 深圳圣莫麗斯，分三期開發，一期聯排獨棟，二期疊加，三期高層深圳圣莫麗斯，分三期開發，一期聯排獨棟，二期疊加，三期高層 內部環境

14、配置院落景觀院落景觀入口景觀入口景觀 美麗的水景可以增加項目的景觀優勢。豪宅業主更加相信風水，對社區的景觀布置要求高。 水是生態環境中最活躍、最有靈性的因素，也是財富的象征，上風上水在中國更是風水寶地。因 此在豪宅社區內，水景運用不可或缺，且位于財位之處。 水景應盡量是活水。天然水景為最佳水景，人造噴泉、涌泉、水簾、疊水、瀑布等，亦為次 佳的活水布置。而人造河道或室外泳池等人造水景，可以增加社區的美觀感。社區可以根據其規 模，將不同水景加以組織。 深圳圣莫麗斯深圳圣莫麗斯 多角度水景多角度水景 園林營造，成為打動客戶園林營造，成為打動客戶 的重要原素。的重要原素。 內部環境配置院落景觀院落景觀

15、休閑室外場地休閑室外場地 中信紅樹灣中信紅樹灣1 1期期招華曦城招華曦城 內部環境配置院落景觀院落景觀私家游泳池私家游泳池 深圳蘭溪谷深圳蘭溪谷 中央大型泳池景觀中央大型泳池景觀 內部環境配置院落景觀院落景觀私家游泳池私家游泳池 深圳香蜜湖深圳香蜜湖1 1號號 五星級會所室外泳池五星級會所室外泳池 若是會所的室外泳池配置，則會更顯高檔。若是會所的室外泳池配置，則會更顯高檔。 內部環境配置社區景觀社區景觀入口入口 現在豪宅的通常做法，大門布置顯高檔、氣勢，設置獨立出入車道。現在豪宅的通常做法，大門布置顯高檔、氣勢，設置獨立出入車道。 深圳蘭溪谷深圳蘭溪谷 入口造型入口造型 深圳圣莫麗斯深圳圣莫麗

16、斯 入口造型入口造型 內部環境配置院落景觀院落景觀水景的營造水景的營造 上海九間堂別墅上海九間堂別墅 將天然河道引入活水，做成九曲十八彎的水景，與社區的中式園林規劃及別墅的中式建筑風格相將天然河道引入活水，做成九曲十八彎的水景，與社區的中式園林規劃及別墅的中式建筑風格相 輔相成，達到戶戶臨水的效果。輔相成，達到戶戶臨水的效果。 主道路口的大型噴泉，與小區“魚”景雕塑巧妙融合。景觀墻上亦將雕塑與噴主道路口的大型噴泉，與小區“魚”景雕塑巧妙融合。景觀墻上亦將雕塑與噴 泉結合，氣勢宏大。泉結合，氣勢宏大。 小區與小區與3 3萬的勞倫遜湖面、萬的勞倫遜湖面、1.61.6萬的維多利亞中央花園水景為鄰。配

17、以疊石、亭臺萬的維多利亞中央花園水景為鄰。配以疊石、亭臺 、長廊橋等小品。、長廊橋等小品。 小區亦有大型疊水和人造瀑布等活水景觀布置，與玫瑰花遙相呼應。小區亦有大型疊水和人造瀑布等活水景觀布置，與玫瑰花遙相呼應。 內部環境配置院落景觀院落景觀水景的營造水景的營造 北京玫瑰園北京玫瑰園 建筑篇建筑篇CHAPTER 2 ：公寓類豪宅 ：別墅類豪宅 公寓類豪宅 公寓類豪宅一般位于市中心且為容積率在公寓類豪宅一般位于市中心且為容積率在4以上的住宅產品，屬高層或超高層建筑，以上的住宅產品，屬高層或超高層建筑， 基本都具備良好的地段優勢，因此評判公寓型豪宅主要看其每戶的室內建筑面積，戶基本都具備良好的地段

18、優勢，因此評判公寓型豪宅主要看其每戶的室內建筑面積，戶 型各部分功能以及裝修標準。型各部分功能以及裝修標準。 深圳御景東方深圳御景東方深圳紅樹西岸深圳紅樹西岸深圳幸福里深圳幸福里 公寓類豪宅在其地段優勢相當的情公寓類豪宅在其地段優勢相當的情 形下，戶型功能的是否完備是衡量形下，戶型功能的是否完備是衡量 其價值的一個重要的評判標準。其價值的一個重要的評判標準。 公寓類豪宅評價體系 公寓類豪宅公寓類豪宅 標準體系標準體系 關鍵驅動關鍵驅動 項目地段項目地段 指標指標 環境環境 觀景面最大化觀景面最大化 戶型設計和室內空間別墅化戶型設計和室內空間別墅化 入戶突間營造入戶突間營造 新技術新技術 新材料

19、的運用新材料的運用 與城區中心的關系與城區中心的關系 內部境營造內部境營造 所處地段的特殊價值所處地段的特殊價值 獨戶感的營造獨戶感的營造 空中花園營造空中花園營造 公寓類豪宅超豪華的裝修品質的比較是公寓類豪宅超豪華的裝修品質的比較是 其價值的另一個重要判斷依據。其價值的另一個重要判斷依據。 公寓類豪宅 深圳紅樹西岸深圳紅樹西岸 中山白朗峰中山白朗峰 公寓類豪宅戶型功能配置充足的停車位 對于購買豪宅類產品的人士而言，應考慮戶均擁有對于購買豪宅類產品的人士而言，應考慮戶均擁有2 2- -3 3部私家車。豪宅為了適合其特定客部私家車。豪宅為了適合其特定客 戶的需求，需要配備充足的停車位。戶的需求，

20、需要配備充足的停車位。 地面停車場影響社區美觀與整潔度，一般用于臨時停車。地面停車場影響社區美觀與整潔度，一般用于臨時停車。 地下停車庫應具有充足車位，且地下停車庫應具有充足車位，且設有從地下車庫通往上部建筑的內部電梯。設有從地下車庫通往上部建筑的內部電梯。 蘭溪谷二期蘭溪谷二期 規劃戶數：規劃戶數：537537戶戶 車位比：車位比：1 1：1.31.3 香蜜湖香蜜湖1 1號號 規劃戶數：規劃戶數：447447戶戶 車位比：車位比：1 1：2 2 充足的地下車位。充足的地下車位。地下停車場入戶的豪華大堂布置。地下停車場入戶的豪華大堂布置。 公寓類豪宅戶型功能配置充足的停車位 公寓類豪宅戶型功能

21、配置豪宅公共大堂 大堂是整個公寓的窗口，出入的必經之所，豪華材料的運用常常能夠提高豪宅公寓的品質，另外大堂是整個公寓的窗口，出入的必經之所，豪華材料的運用常常能夠提高豪宅公寓的品質，另外 一些人性化會客等候的空間也能給人留下深刻的印象。一些人性化會客等候的空間也能給人留下深刻的印象。 中山白朗峰大堂全大理石鋪裝，奢華大氣中山白朗峰大堂全大理石鋪裝，奢華大氣 公寓類豪宅戶型功能配置獨戶感的營造 多數豪宅公寓采用主傭電梯分離的設計，既避免主傭人流交叉又顯示出尊貴豪華。多數豪宅公寓采用主傭電梯分離的設計，既避免主傭人流交叉又顯示出尊貴豪華。 電梯采用雙開貫通門設計，開電梯采用雙開貫通門設計，開 門直

22、接入戶，變公用電梯廳為門直接入戶，變公用電梯廳為 私家入戶花園，增加各戶使用私家入戶花園，增加各戶使用 面積的同時，保證其獨立空間面積的同時，保證其獨立空間 及私密性。及私密性。 電梯同時運用智能電梯同時運用智能ICIC卡控制系卡控制系 統。統。 香蜜湖一號香蜜湖一號 公寓類豪宅戶型功能配置入戶空間營造 帶游泳池、贈送大露臺是現在市場上很多開發商銷售豪宅的普遍手法。帶游泳池、贈送大露臺是現在市場上很多開發商銷售豪宅的普遍手法。 香蜜湖香蜜湖1 1號號 露臺泳池露臺泳池香蜜湖香蜜湖1 1號號 露臺室內景觀露臺室內景觀 公寓類豪宅戶型功能配置大進深面寬客廳 寬大的客廳為家具的擺設提供了多種可能，方

23、便主人營造多樣的功能空間。寬大的客廳為家具的擺設提供了多種可能，方便主人營造多樣的功能空間。 深圳東堤園深圳東堤園 中山白朗峰中山白朗峰 公寓類豪宅戶型功能配置全套房設計 每間臥房都帶有獨立衛生間設計，方便使用。每間臥房都帶有獨立衛生間設計，方便使用。 公寓類豪宅戶型功能配置中西廚設計中西廚設計 中西廚房設置給主人提供了更為靈活的廚房操作空間。中西廚房設置給主人提供了更為靈活的廚房操作空間。 公寓類豪宅戶型功能配置傭人房傭人房 傭人房的設計獨立而隱蔽，且帶有獨立衛生間，方便與廚房，洗衣間和室外的聯系。傭人房的設計獨立而隱蔽，且帶有獨立衛生間，方便與廚房，洗衣間和室外的聯系。 某公寓豪宅項目傭人

24、房配置實景圖某公寓豪宅項目傭人房配置實景圖 公寓類豪宅戶型功能配置主臥套房的豪華配置主臥套房的豪華配置 深圳皇家深圳皇家海洋公館海洋公館 套房主衛套房主衛 公寓類豪宅戶型功能配置寬大陽臺設計寬大陽臺設計 寬大的陽臺為主人提供了休閑，娛樂，甚至室外就餐的空間，呼吸新鮮空氣以及享受陽寬大的陽臺為主人提供了休閑，娛樂，甚至室外就餐的空間，呼吸新鮮空氣以及享受陽 光的場所。光的場所。 中信紅樹灣中信紅樹灣 陽臺陽臺 公寓豪宅須有舒適度的突破公寓豪宅須有舒適度的突破( (人造環境是關鍵人造環境是關鍵) )： 地段好、面積足夠大、裝修豪華是公寓豪宅必備的條件。由于公寓豪宅沒有足夠的自地段好、面積足夠大、裝

25、修豪華是公寓豪宅必備的條件。由于公寓豪宅沒有足夠的自 然環境資源可利用，因此對其室內外空間及景觀環境的精心營造，創造出更加怡人的居住然環境資源可利用，因此對其室內外空間及景觀環境的精心營造，創造出更加怡人的居住 環境就顯得異常重要。人造環境的成功與否，是關乎公寓豪宅居住舒適度優劣的關鍵因素環境就顯得異常重要。人造環境的成功與否，是關乎公寓豪宅居住舒適度優劣的關鍵因素 。 具體表現在三個層面上， 公寓類豪宅小結 設計層面設計層面 技術層面技術層面 心理層面心理層面 公寓類豪宅小結 設計層面設計層面 包括建筑外觀，戶型的外觀、別墅化的戶型室內空間、園林景觀、垂直交通等方面。公包括建筑外觀，戶型的外

26、觀、別墅化的戶型室內空間、園林景觀、垂直交通等方面。公 寓豪宅在這些方面均應比普通公寓住宅有較大的突破和創新。如顯赫的外觀、別墅化戶型寓豪宅在這些方面均應比普通公寓住宅有較大的突破和創新。如顯赫的外觀、別墅化戶型 布局，個性化的室內空間設計，環境面的最大化，私家電梯直接入戶，主次入口分離，入布局，個性化的室內空間設計，環境面的最大化，私家電梯直接入戶，主次入口分離，入 戶室中花園等。由于公寓豪宅沒有地面庭院，如何創造出人與自然親密接觸的空間環境，戶室中花園等。由于公寓豪宅沒有地面庭院，如何創造出人與自然親密接觸的空間環境， 也是提升其品質的重要環節。可以借鑒別墅類產品的特色，在不影響主要采光通

27、風的情況也是提升其品質的重要環節。可以借鑒別墅類產品的特色，在不影響主要采光通風的情況 下，巧妙設計出具有不同功能及景觀要求的前后空中花園，及為住戶爭取了戶外活動的機下，巧妙設計出具有不同功能及景觀要求的前后空中花園，及為住戶爭取了戶外活動的機 會，同時也成為絕佳的城市觀景平臺。會，同時也成為絕佳的城市觀景平臺。 技術層面技術層面 包括在結構體系、構造體系和機電設備體系方面的創新。由于公寓豪宅的戶型集中和單包括在結構體系、構造體系和機電設備體系方面的創新。由于公寓豪宅的戶型集中和單 位面積售價高的特點，環保、節能、自然健康的高新技術的采用與別墅類產品和普通公寓位面積售價高的特點，環保、節能、自

28、然健康的高新技術的采用與別墅類產品和普通公寓 住宅產品相比更具有可操作性，這也是可以充分體現公寓豪宅含金量和切實提高其居住舒住宅產品相比更具有可操作性，這也是可以充分體現公寓豪宅含金量和切實提高其居住舒 適性的重要手段。其中很多方面均可借鑒高檔公建的技術處理方式，甚至有所突破。如綱適性的重要手段。其中很多方面均可借鑒高檔公建的技術處理方式，甚至有所突破。如綱 結構體系的采用，以創造出可以靈活劃分的室內空間，同時提高得房率。此外在外墻保溫結構體系的采用，以創造出可以靈活劃分的室內空間，同時提高得房率。此外在外墻保溫 、遮陽防曬、隔音防噪、垃圾處理等方面均可采用一些先進成熟的技術，對提高居住舒適、

29、遮陽防曬、隔音防噪、垃圾處理等方面均可采用一些先進成熟的技術，對提高居住舒適 度來說，效果直接且可以量化。度來說，效果直接且可以量化。 心理層面心理層面 包括采取一些特殊手段使公寓豪宅讓人覺得物有所值甚至物超所值，豪華看得見。滿足包括采取一些特殊手段使公寓豪宅讓人覺得物有所值甚至物超所值，豪華看得見。滿足 住戶的心理需求和豪宅認同感。在入戶方式、形態組合等方面追求獨門獨戶的感覺。既有住戶的心理需求和豪宅認同感。在入戶方式、形態組合等方面追求獨門獨戶的感覺。既有 空中別墅的內在品質，又有不讓公建的豪華氣派外觀。空中別墅的內在品質，又有不讓公建的豪華氣派外觀。 公寓類豪宅精典案例湯臣一品 湯臣一品

30、是由湯臣集團有限公司開發的樓盤，位于上海市陸家嘴濱江大道旁。占地湯臣一品是由湯臣集團有限公司開發的樓盤，位于上海市陸家嘴濱江大道旁。占地2萬多平萬多平 方米，總建筑面積達方米，總建筑面積達11.5萬多平方米，由萬多平方米，由4幢超豪華濱江住宅和幢超豪華濱江住宅和1幢高級會所組成，其中最幢高級會所組成，其中最 高樓層為高樓層為44層，高度達層，高度達153米。米。 項目特色 海景地產 建筑類別 44層高層 裝修狀況 精裝修 所屬商圈 濱江豪宅 容 積 率 5.93 綠 化 率 40% 物 業 費 15元/平方米/月 看似普通的建筑外墻，采用的卻是日本三菱的高科技納米技術，并單獨為湯臣一品設計外墻

31、顏看似普通的建筑外墻，采用的卻是日本三菱的高科技納米技術，并單獨為湯臣一品設計外墻顏 色，琥珀黃，注冊為“湯臣色，琥珀黃，注冊為“湯臣Color”這一湯臣集團特有的顏色。這一湯臣集團特有的顏色。 湯臣一品外墻顏色叫“湯臣Color” 為了彌補景觀中庭的不足，湯臣一品在最好的位置設置會所。從會所的露臺向外灘方向展望，為了彌補景觀中庭的不足，湯臣一品在最好的位置設置會所。從會所的露臺向外灘方向展望， 浦西外灘的美景一覽無遺。浦西外灘的美景一覽無遺。 擁有室內恒溫泳池、完善的健身器材、兒童娛樂、多功能廳等。擁有室內恒溫泳池、完善的健身器材、兒童娛樂、多功能廳等。 湯臣一品頂級私人會所 臺灣晶華國際酒

32、店集團品牌 以全方位顧客經驗（TCE-TOTAL CUSTOMER EXPERIENCE）的卓越觀念村尋將心比心的黃金服 務原冊編制一專業優秀的服務團隊進駐，提供更臻 完美的管家式服務。220位專業人員服務220戶豪 宅業主。 超五星級專業完美尊崇服務超五星級專業完美尊崇服務 整個水系、園景設計是由加拿大整個水系、園景設計是由加拿大CrystalFountains專業水景設計公司和美國專業水景設計公司和美國PLACE MAKERS景觀設計公司合力完成，融合了東西方的雙重調性，其中水系為傳統中國龍造形景觀設計公司合力完成，融合了東西方的雙重調性，其中水系為傳統中國龍造形 ，瑞龍含珠的水景效果象征

33、著吉祥富貴的東方韻味，與法國，瑞龍含珠的水景效果象征著吉祥富貴的東方韻味，與法國Lalanne夫婦的夫婦的雙魚座雙魚座、獅獅 子座子座雕塑等歐洲的當代頂級藝術精品相互呼應，相得益彰。雕塑等歐洲的當代頂級藝術精品相互呼應，相得益彰。 湯臣一品定制園林 私家建材設施 天花和墻身天花和墻身輕鋼龍骨石膏板吊頂，高級內墻乳膠漆 窗戶窗戶 鋁合金烤漆門窗、比利時格拉威泊爾中空Low-E防輻射鋼化玻璃、意大利阿魯克及美國固力門窗五金，Slient Gliss電動窗簾 軌道 陽臺陽臺墻面采用進口石灰巖或日本三菱鋁復合板，地面采用進口花崗巖，玻璃金屬欄桿 門扇及窗套線門扇及窗套線實木花飾門和實木窗套 分戶門分戶

34、門德國Noblesse手工雕花銅門 室內樓梯室內樓梯金屬欄桿、實木扶手、進口大理石踏步 空調空調日本大金VRV2戶式中央空調 廚房廚房墻地面采用進口大理石，德國POGGEN POHL櫥具、GAGGENAU廚房電器 浴室浴室挪威耐克森NEXANS地坪加熱系統，墻地面采用進口大理石，金屬吊頂 衛生間衛生間主衛采用德國威賓VILLEROY&BOCH衛浴陶瓷用品及當代DORNBRACHT五金龍頭，次衛采用Roca浴缸和Bellavista潔具 私家按摩池私家按摩池意大利德高TEUCO超音波按摩浴缸 沐浴組沐浴組德國漢斯格雅HANSGROHE 減壓閥組減壓閥組日本Yoshitake 給水泵給水泵日本Eb

35、ara 凈水器凈水器開能（Canature） 供水供水冷水日本Sekisui鋼塑復合管，熱水采用304不銹鋼管 排水排水采用日本（Sekisui）DVLP鋼塑復合排水管 熱水供應熱水供應德國威能燃氣壁掛采暖鍋爐 電力供應電力供應法國海格住戶配電箱 照明調空開關及電動窗簾軌照明調空開關及電動窗簾軌 道開關道開關 采用德國ABB公司EIB系統 中央吸塵中央吸塵美國BEAM中央系統 保安系統保安系統美國Honeywell防盜主機，美國Dorcon掌形儀，Siedel可視對講系統，Lonbon緊急對講系統 精裝修“精裝修“豪華空中別墅豪華空中別墅” 專屬電梯，掌紋門禁，一層一戶“家”就是220個獨立王

36、國。 上海最大面積的公寓4061240平米，完全按照別墅尺度來進行規劃。 總體規劃由兩棟40層和兩棟44層的精裝修豪華公寓和一座高級會所組成。 11.2米進深，18.6米弧長的奢華會客廳。 湯臣一品奢華戶型 3米進深，34.6米弧長上海最壯觀的觀景陽臺，媲美世界所有 標志華居的中國奇跡。 湯臣一品奢華戶型 奢華主臥套，100平 米私密 空間，擁有全景景 觀視野。 湯臣一品奢華戶型 全套進口廚房設備 德國POGGEN POHL廚房用具 德國GAGGENAU廚房電器 湯臣一品奢華戶型 德國當代DORNBRACHT五金龍頭 意大利德高TEUCO超音波按摩浴缸 德國漢斯格雅HANSGROHE沐浴組 挪

37、威耐克森NEXANS地坪加熱系統 德國威寶VILLEROY BOCH衛浴陶瓷用品 全套進口衛生設備 湯臣一品奢華戶型 配備當今世界最頂級的建材設施 公共部分建材設施 大廈外墻大廈外墻 進口石灰巖（13層），3層以上“米金色”日本三菱高科技納米光觸媒 鋁復合板，具有自動保潔功能 迎賓大堂迎賓大堂外墻采用進口石灰巖幕墻，室內地面采用進口大理石 入口電梯入口電梯 大堂大堂 墻地面采用進口大理石及木飾面 住宅各層住宅各層 電梯大堂電梯大堂 墻地面采用進口大理石 電梯電梯永大日立高速電梯 安保及管安保及管 理理 彩色電視監控系統 消防消防德國西門子報警系統，進口暗藏式噴淋頭及自救式不銹鋼消防箱 由德國純

38、手工雕花的銅門，價值由德國純手工雕花的銅門，價值20萬人民幣。單單一個大門就大有來頭，讓筆者對門后的世萬人民幣。單單一個大門就大有來頭，讓筆者對門后的世 界意想聯翩。界意想聯翩。 智能門禁系統智能門禁系統 湯臣一品其他 湯臣一品樣板房圖片賞析 建筑篇建筑篇CHAPTER 2 ：公寓類豪宅 ： 別墅類豪宅 別墅類豪宅作為住宅產品的最高檔類型，判別其是否達到豪宅的豪華程度，除別墅類豪宅作為住宅產品的最高檔類型，判別其是否達到豪宅的豪華程度，除 了應該考慮其室外環境，比如自然山水、每戶占地面積等方面的資源占有情況了應該考慮其室外環境，比如自然山水、每戶占地面積等方面的資源占有情況 ，其戶型所具備的齊

39、全的豪華配備，也是所要考慮的重要的因素之一。，其戶型所具備的齊全的豪華配備，也是所要考慮的重要的因素之一。 別墅類豪宅定義 當我們評價一座別墅或者別墅類豪宅的環境和質量時，應該從三個方面進行分析。首先是項目當我們評價一座別墅或者別墅類豪宅的環境和質量時，應該從三個方面進行分析。首先是項目 周邊大環境，其次是社區內部環境，第三是別墅自身院落和內部空間小環境。在前兩項基本差周邊大環境，其次是社區內部環境，第三是別墅自身院落和內部空間小環境。在前兩項基本差 別不大的情形下，別墅自身功能配置上的優劣就成為一個重要的考慮因素。別不大的情形下，別墅自身功能配置上的優劣就成為一個重要的考慮因素。 外部環境資

40、源外部環境資源 內部社區環境內部社區環境 自身功能配置自身功能配置 豪宅別墅評價標準： 別墅豪宅 評價標準 驅動因素驅動因素 項目地段項目地段 指標指標 自然環境自然環境 戶均資源戶均資源 居住私密性居住私密性 戶型設計戶型設計 產品的建筑風格產品的建筑風格 成熟成型的別墅圈成熟成型的別墅圈 社區外部綜合環境狀況社區外部綜合環境狀況 與城區的快速交通關系與城區的快速交通關系 內部自然環境質量內部自然環境質量 土地資源指標土地資源指標 景觀資源指標景觀資源指標 所處地段的特殊價值所處地段的特殊價值 集中庭院面積與位置集中庭院面積與位置 私家庭院完整性私家庭院完整性 視野開闊度視野開闊度 特征景觀

41、的私家占有特征景觀的私家占有 大規模景觀制勝大規模景觀制勝 局部亮點處理局部亮點處理 景觀細節處理景觀細節處理 建筑間距建筑間距 戶前院尺度戶前院尺度 規劃布局形式規劃布局形式 戶型面積戶型面積 內部功能空間內部功能空間 別墅類豪宅地段分類地段分類 豪宅別墅的地段優勢可細分為三種情況，豪宅別墅的地段優勢可細分為三種情況， 第一類：具備與城區距離近的地段優勢第一類：具備與城區距離近的地段優勢 第二類：位于成熟別墅圈內的地段優勢第二類：位于成熟別墅圈內的地段優勢 第三類：位于城市特殊人文傳統區域的地段優勢第三類：位于城市特殊人文傳統區域的地段優勢 （案例：香蜜湖一號、中信紅樹灣） （案例：圣莫麗斯

42、、星河丹堤） （案例：純水岸） 別墅類豪宅外部環境資源外部環境資源 別墅類豪宅通常是有較好的外部資源，是內部客戶未來可以享受到的生活空間，或靠山別墅類豪宅通常是有較好的外部資源，是內部客戶未來可以享受到的生活空間，或靠山 、看海、或臨湖、或者依托于高爾夫景觀、市政公園景觀等，正是有這些優越的外部環境資、看海、或臨湖、或者依托于高爾夫景觀、市政公園景觀等，正是有這些優越的外部環境資 源，才造就了這些別墅類豪宅。源，才造就了這些別墅類豪宅。 星河丹堤項目圍繞豐澤湖及塘朗山公園進行規劃，星河丹堤項目圍繞豐澤湖及塘朗山公園進行規劃， 臨湖為聯排及獨棟別墅。高層產品靠山。臨湖為聯排及獨棟別墅。高層產品靠

43、山。 圣莫麗斯背造塘朗山，為此建私家登山道，將圣莫麗斯背造塘朗山，為此建私家登山道，將 資源充分利用。資源充分利用。 臨湖臨湖靠山靠山 觀瀾高爾夫別觀瀾高爾夫別 墅位于高爾夫墅位于高爾夫 里面，環果嶺里面，環果嶺 規劃。充分利規劃。充分利 用高爾夫稀缺用高爾夫稀缺 景觀資源。景觀資源。 萬科十七英里臨海而建，一線海景資源不可復制萬科十七英里臨海而建，一線海景資源不可復制 別墅類豪宅外部環境資源外部環境資源 看海看海高爾夫高爾夫 內環境的打造方式可分為三種，對客戶的沖擊力則有所差異 A.大規模制勝大規模制勝 B.局部特色處理局部特色處理 C.精致細節精致細節 按照對客戶的 打擊力 排序 大面積水

44、體 寬敞的流動水系 成規模的樹種 大面積草坪 入口隱蔽處理 外部綠地處理 地形變換 精致園林小品 情趣空間處理 別墅類豪宅內部社區環境內部社區環境 別墅類豪宅內部社區環境內部社區環境園林景觀分類園林景觀分類 別墅的業主并不簡單看中住宅內部的戶型功能與面積，有相當的需求與注意放在建筑 之外的私家環境部分和公共環境部分。園林的打造可從以下環節進行著手。 別墅類豪宅內部社區環境內部社區環境大規模取勝大規模取勝 別墅類豪宅通常因為占地優勢，對于內部社區的打造也會不遣余力，進一步提升項目整別墅類豪宅通常因為占地優勢，對于內部社區的打造也會不遣余力，進一步提升項目整 體檔次及配套，受到客戶的追捧。體檔次及

45、配套，受到客戶的追捧。 圣莫麗斯三重疊水瀑布及千萬元打造的私家登山道圣莫麗斯三重疊水瀑布及千萬元打造的私家登山道 別墅類豪宅內部社區環境內部社區環境成規模的樹種成規模的樹種 星河丹堤利用多植被覆蓋，增加園林的趣星河丹堤利用多植被覆蓋，增加園林的趣 味性及觀賞性味性及觀賞性 龍園意境入品別墅區園林同樣用心龍園意境入品別墅區園林同樣用心 金光華龍岸水系營造金光華龍岸水系營造 別墅類豪宅內部社區環境內部社區環境水系營造水系營造 圣莫麗斯水景園林圣莫麗斯水景園林 別墅類豪宅戶型設計停車位 別墅類豪宅一般是離城市有點距離低密度、低容積率的獨棟別墅，聯排或疊拼別墅別墅類豪宅一般是離城市有點距離低密度、低容

46、積率的獨棟別墅，聯排或疊拼別墅 等低層建筑，大部分擁有獨立的地下室。這類豪宅的必備要素之一即是數量充足的室內等低層建筑，大部分擁有獨立的地下室。這類豪宅的必備要素之一即是數量充足的室內 外停車位，少數可以做到主人車庫與客人車庫作分離設計，避免相互干擾。外停車位，少數可以做到主人車庫與客人車庫作分離設計，避免相互干擾。 別墅類豪宅戶型設計主入口處風雨廊的設計主入口處風雨廊的設計 豪宅中門廊的設計使之更像公共建筑，不僅使主、客人下車進入大門時免受日曬雨淋，豪宅中門廊的設計使之更像公共建筑，不僅使主、客人下車進入大門時免受日曬雨淋， 同時和主體建筑的體量相呼應、突出豪宅的宏偉氣派。獨棟別墅還會在此處

47、形成一個可同時和主體建筑的體量相呼應、突出豪宅的宏偉氣派。獨棟別墅還會在此處形成一個可 以回車的小型廣場，也是庭院外公共道路和主入口之間的過渡空間。以回車的小型廣場，也是庭院外公共道路和主入口之間的過渡空間。 招華曦城別墅主入口細節處理招華曦城別墅主入口細節處理 別墅類豪宅戶型設計豪華中庭共享空間豪華中庭共享空間 豪宅中庭挑高的設計使客廳的空間視野開闊，并且共享空間造成的氛圍彰顯出主人尊貴的居住品豪宅中庭挑高的設計使客廳的空間視野開闊，并且共享空間造成的氛圍彰顯出主人尊貴的居住品 質。營造共享空間的手法是豪宅中常見的設計手法之一。質。營造共享空間的手法是豪宅中常見的設計手法之一。 現在大部分別

48、墅客廳可 以做到兩層6米挑高，少 量做到8米，使得空間開 闊，豪宅感受。 上下兩層墻體部位均設 置大面積落地玻璃門窗， 使室內獲得充足采光，并 具有良好的視野空間。 別墅類豪宅戶型設計交通流線明確交通流線明確 豪宅的交通流線包括室外流線和室內流線，功能較復雜和房間數量較多導致其流線比豪宅的交通流線包括室外流線和室內流線，功能較復雜和房間數量較多導致其流線比 普通住宅更具復雜性，其中主人、客人、工人分別從不同的流線進入住宅。垂直交通的樓梯普通住宅更具復雜性，其中主人、客人、工人分別從不同的流線進入住宅。垂直交通的樓梯 數量增多且在功能上也有所分化，有從室外庭院起碼達二層的室外景觀樓梯、室內也通常

49、布數量增多且在功能上也有所分化，有從室外庭院起碼達二層的室外景觀樓梯、室內也通常布 置兩部甚至更多的樓梯，如家庭起居、餐廳專用樓梯、主人套房專用樓梯、門廳內特殊造型置兩部甚至更多的樓梯，如家庭起居、餐廳專用樓梯、主人套房專用樓梯、門廳內特殊造型 樓梯等。樓梯等。 交通流線的復雜化滿足了不同生活空間相互聯系的便捷性和各部分的相對獨立性，同交通流線的復雜化滿足了不同生活空間相互聯系的便捷性和各部分的相對獨立性，同 時增加了空間的趣味性。時增加了空間的趣味性。 別墅類豪宅戶型設計私人會客兼書房私人會客兼書房 多數豪宅在自住的功能以外還兼有一定的商務功能，這就要求在主人的書房旁設置會客空多數豪宅在自住的功能以外還兼有一定的商務功能，這就要求在主人的書房旁設置會客空 間，有的甚至設置小型的會議室。間，有的甚至設置小型的會議室。 東方花園別墅多書房設置東方花園別墅多書房設置, ,兼顧商務功能兼顧商務功能 別墅類豪宅戶型設計豪華中西廚房豪華中西廚房 中西廚房設置給主人提供了更為靈活的廚房操作空間，方便實用。為現階段下豪宅標準配置。中西廚房設置給主人提供了更為靈活的廚房操作空間，方便實用。為現階段下豪宅標準配置。 這是一種西方生活和中式烹飪