1、Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 二、可行性研究 應(yīng)用 案例：金泓彩田舊改項目定位研判 （摘錄） 案例：金泓彩田舊改項目定位研判 （摘錄） Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 3 本案 項項 目目 位位 置置 CBDCBD商務(wù)與都市繁華交匯處 商務(wù)與都市繁華交匯處 中心區(qū)東南邊緣?中心區(qū)東南邊緣? Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 福華三路 本項目 ? 地處中心區(qū)邊

2、緣地帶，價值提升 有賴于中心區(qū)的價值拉升； ? 項目地處彩田路與福華三路交界 處，兩面臨街，臨街面積長； ? 項目周邊城市商務(wù)、生活配套齊 備，商業(yè)氛圍濃郁； ? 項目毗鄰中心區(qū)、會展中心，共 享中心區(qū)價值騰飛. Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 5 東北：風(fēng)華盛 世 西北：金中環(huán) 西：財富大廈 南：崗廈中學(xué) 西南：會展中心 西北：金中環(huán) 北：景軒酒店 本案位置西：財富大廈東：社保大廈 南：港麗豪園 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 項目概

3、況一項目指標(biāo)： ?占地2988.8 ?總建筑面積：44533 （商業(yè)1-3層，4000左右） ?土地用途：酒店業(yè)用途（自用） ?建筑覆蓋率：45% ?容積率：14.9 ?建筑限高：126米 ?車位：119個 二現(xiàn)狀及局限性： ?地下室部分（三層，約5400）和1層裙樓已完成，柱 網(wǎng)、豎向交通等可調(diào)整性弱； ?土地使用年限：1993-2043年，剩余約35年使用權(quán) Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 報告前提：挖掘項目的最大價值 市場經(jīng)濟(jì)前提（略） 區(qū)域發(fā)展前提（略） 市場經(jīng)濟(jì)前提（略） 區(qū)域發(fā)展前提（略） 項目分析前提

4、項目分析前提 區(qū)位分析(略) 景觀分析(略) SWOT分析 區(qū)位分析(略) 景觀分析(略) SWOT分析 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 項目SWOT分析 S 優(yōu) 勢 ?中心區(qū)東南邊緣，毗鄰會展中心，區(qū)域 位置優(yōu)越； ?周邊配套成熟，商業(yè)氛圍濃郁； ?南、東面開揚，臨街面長，昭示性好； ?享有地鐵資源，交通四通八達(dá)； ?彩田片區(qū)為港人熟悉并認(rèn)同區(qū)域。 W 劣 勢 ?項目是93年的地，土地使用年限已經(jīng)過了接近 1/3，阻礙價值提升； ?項目曾經(jīng)長時間停工，給外界留下了爛尾樓的 影響； ?93年的規(guī)劃設(shè)計和用材相對于現(xiàn)

5、今階段有一定 的滯后性。 O機(jī)會點 ?隨著中心區(qū)CBD價值的體現(xiàn)，必將拉 升和帶動周邊物業(yè)的價值提升； ?崗廈村改造整體提升項目區(qū)域值； ?未來兩年的供應(yīng)量雖然大，但是只租 不售的占到60%。 T 威 脅 ?未來崗廈村的改造，將有大量寫字樓、公寓等 項目供量。 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 S.+W.補地價，補年限 現(xiàn)狀：93年用地，目前使用年限以過1/3 建議：由于投資客將成為中心區(qū)主力購買人群，因此建議補地價，補年限，消除 因年限造成的價格阻礙。 S.+O.會展經(jīng)濟(jì)、地鐵口物業(yè) 現(xiàn)狀：緊鄰會展中心以及崗夏地鐵

6、站 效果：利用會展經(jīng)濟(jì)拉動效應(yīng)，地鐵四號線與香港的接駁，利本項目辦公物業(yè)的 港資外資公司的北上進(jìn)駐；也對寫字樓、商業(yè)的外銷帶來極大的利好。 S.+.成熟商務(wù)生活圈 現(xiàn)狀：“ CBD+彩田路配套圈” “崗廈舊城改造+CBD開發(fā)成熟” 效果：本項目的綜合性物業(yè)開發(fā)，可有效利用周邊生活氛圍和居住人群消費，形 成與蔡屋圍、華強(qiáng)路相抗衡的商業(yè)、辦公圈。 項目SWOT分析 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 報告需要解決的核心問題： 市場空間：項目具有哪些可發(fā)展的市 場方向？ 經(jīng)濟(jì)測算：以經(jīng)營或銷售收益估算項 目投入產(chǎn)出比 市場

7、風(fēng)險：未來這些發(fā)展方向會存在 哪些風(fēng)險？ 市場空間：項目具有哪些可發(fā)展的市 場方向？ 經(jīng)濟(jì)測算：以經(jīng)營或銷售收益估算項 目投入產(chǎn)出比 市場風(fēng)險：未來這些發(fā)展方向會存在 哪些風(fēng)險？ 市場研判 項目定位 ? 客戶分析：我們瞄準(zhǔn)市場中的哪拔目標(biāo)客戶？ ? 形象定位：我們在市場舞臺扮演怎樣的角色？ ? 產(chǎn)品規(guī)劃：如何提升并打造我們的核心賣點？ Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 市場空間：項目可選擇的發(fā)展方向 酒店經(jīng)營（長期持有） 酒店式公寓銷售 寫字樓銷售（經(jīng)營性旅館用地可注冊公司） 酒店經(jīng)營（長期持有） 酒店式公寓銷售

8、寫字樓銷售（經(jīng)營性旅館用地可注冊公司） ? 旅館業(yè)用地性質(zhì) ? 中心區(qū)/繁華商務(wù)圈區(qū)域 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 Market Market 市場市場 一一酒店經(jīng)營市場酒店經(jīng)營市場( (略略) ) 二二酒店式公寓市場酒店式公寓市場( (略略) ) 三三CBDCBD寫字樓市場寫字樓市場 四四可比性案例分析可比性案例分析( (略略) ) Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 1、深圳酒店總體供應(yīng)分析 序號序號酒店類型酒店類型酒店數(shù)酒店數(shù)

9、所占比例（%） 1五星級114.21% 2四星級238.81% 3三星級5019.16% 4三星級以下17767.82% 5合計261100% 所占比例（%） 1五星級114.21% 2四星級238.81% 3三星級5019.16% 4三星級以下17767.82% 5合計261100% (數(shù)據(jù)采集截止2006年12月) 四、五星級酒店所占的比例并不高,僅13% Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 2、深圳大型酒店經(jīng)營現(xiàn)狀分析 酒店名稱酒店名稱地理位置地理位置 客房數(shù)量 （間） 客房數(shù)量 （間） 床位數(shù)床位數(shù) (張張)

10、 開房率開房率(%) 標(biāo)準(zhǔn)間 優(yōu)惠價（元 ） 標(biāo)準(zhǔn)間 優(yōu)惠價（元 ） 香格里拉大酒店香格里拉大酒店羅湖區(qū)建設(shè)路55380083.6620 陽光酒店陽光酒店羅湖區(qū)嘉賓路37550078.69680 富臨大酒店富臨大酒店羅湖區(qū)和平路54180677.73480 駿豪酒店駿豪酒店觀瀾高爾夫球場22923575.62500 南海酒店南海酒店蛇口工業(yè)一路37162074.61680 富苑酒店富苑酒店羅湖區(qū)南湖路35143770.89520 景軒酒店景軒酒店福田區(qū)彩田南路22138574.3560 圣廷苑酒店圣廷苑酒店福田區(qū)華強(qiáng)北路298800 希爾頓彭年酒店希爾頓彭年酒店羅湖區(qū)嘉賓路52771.2673

11、0 四星級以上酒店的經(jīng)營狀況絕大多數(shù)比較穩(wěn)定,且逐年上漲 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 3、中心區(qū)酒店市場在建/已入市項目 酒店名稱建筑面 積 客房 數(shù)量 預(yù)計開業(yè)時 間 備注 喜來登酒店3.5萬3702007年底大中華 麗思卡爾頓5萬2502008年星河 馬哥波羅4萬391營業(yè)中亞洲品牌 香格里拉6472007年底嘉里 祈年酒店4萬4502008年天鴻 景軒酒店221營業(yè)中 中心區(qū)高星級酒店超過20萬方，競爭進(jìn)入白熱化狀態(tài) Code of this report | 16 Copyright Centalin

12、e Group, 2010 Market Market 市場市場 一一酒 店 經(jīng) 營 市 場酒 店 經(jīng) 營 市 場 二二酒 店 式 公 寓 市 場酒 店 式 公 寓 市 場 三三CBDCBD 寫字樓市場寫字樓市場 四四可 比 性 案 例 分 析可 比 性 案 例 分 析 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 2006年深圳寫字樓市場特征 ?價格屢創(chuàng)新高: 中心區(qū)突破了30000元/ m2、中心西區(qū)突破了20000元/ m2、南山商業(yè)文化中心區(qū)從9000 直接飆升到20000元/m2； ?產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升 個性化營銷理念

13、的提出、各項配套設(shè)施的逐步完善，正在不斷切合更為廣泛的客戶群體需 求； ?單一業(yè)權(quán)受到市場青睞: 保持了項目的統(tǒng)一性,為高素質(zhì)的物業(yè)管理及良好的租戶組合打下了良好的基礎(chǔ)； ?售價增長過快,但租金增長緩慢: 售價方面已經(jīng)接近北京、上海的價格，但租金卻存在很大的差距； ?金融行業(yè)大舉遷移至中心區(qū): 年底金融業(yè)的全面開放為中心區(qū)的寫字樓市場帶來了非常有利的前景； Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010 2006年寫字樓客戶特征 ?外資需求： “十五”期間吸引外商直接投資累計達(dá)到147.24億元，世界500強(qiáng)企業(yè)已有114家投資

14、進(jìn)駐本市。 今年又是中國加入WTO的第五個年頭，包括汽車、金融、農(nóng)業(yè)、電信、物流等諸多行業(yè)逐步取 消進(jìn)入壁壘，乃至完全放開市場，為外資進(jìn)入中國創(chuàng)造了良好的環(huán)境。 ?中小企業(yè)： 一些成長型企業(yè)由于經(jīng)濟(jì)的高位運行，贏利能力增長，具備了更換高級寫字樓的能力，再加上 不少公司合同到期，因此今年前11個月相繼迎來實力型企業(yè)換樓高峰。南山科技園和福田車工 廟200500平方米之間的寫字樓是熱銷產(chǎn)品。中心西區(qū)一直在低位徘徊的空置率，正是市場追 捧的證明。 ?投資需求： “國十五條”的頒布嚴(yán)重打擊了住宅市場的投資熱情，令不少住宅投資者轉(zhuǎn)向?qū)懽謽峭顿Y市場。 與其他一線城市相比，深圳寫字樓租金相對較低，未來有很大

15、的升值空間，這也是投資市場的 一大利好。更重要的是，福田中心區(qū)地下交通樞紐的規(guī)劃，福田中心區(qū)與香港中環(huán)的距離縮短 到27分鐘，以當(dāng)?shù)貎傻貙懽謽鞘蹆r相差超過10倍的實際情況來看，在交通樞紐工程建成之后， 香港企業(yè)將成為福田中心區(qū)重要的潛在客戶，其投資前景也因此被一致看好。 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010 成交客戶分析 客戶類型客戶類型客戶所屬行業(yè)客戶所屬行業(yè)需求面積需求面積 主力客戶群主力客戶群大型金融、貿(mào)易、制造業(yè)以及服務(wù) 型企業(yè) 500平方米以上 次要客戶群次要客戶群中型服務(wù)型企業(yè)200500平方米 游離客戶群

16、游離客戶群小型辦事處以及投資客200平方米以下 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010 1.已入伙寫字樓一覽 物業(yè)名稱 辦公面積 (萬平方米) 入伙時間 1國際商會大廈A3.62002-03-31 2國際商會大廈B3.22003-03-31 3中心商務(wù)大廈4.52003-07-31 4卓越大廈5.62004-06-01 5興業(yè)銀行大廈4.42003-10-31 6投資大廈8.2- 7時代金融中心7.52003-09-30 8信息樞紐大廈4.82001 9會展時代中心4.22004-10-31 10中海大廈3.2- 11航

17、天大廈5.52005-02-28 12國際商會中心5.62005-03-24 13江蘇大廈3.82001-05-31 14新華保險大廈5.82004-12-28 15諾德中心7.32005-11-28 中心區(qū)寫字樓市場分析中心區(qū)寫字樓市場分析 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010 已入伙寫字樓一覽（續(xù)） 16聯(lián)通大廈3.92005 17中銀大廈4.81997-04 18南方國際廣場4.02006-06-02 19華融大廈3.582006-11-11 20中國鳳凰大廈3.52006-12-23 21星河世紀(jì)4.02006

18、-12-13 22卓越時代廣場8.282006-10-25 23金中環(huán)大廈3.452006-10-07 24特美思大廈6.632006 25地鐵大廈4.632006-12 26免稅大廈4.52006-09 27新世界中心8.122007-2 總計136.6 目前中心區(qū)已投入使用的寫字樓面積超過100萬平方米 只租不售初現(xiàn)端倪只租不售初現(xiàn)端倪 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 項目名稱建筑面積(平方)開工時間入市時間 大中華國際交易廣 場 約10萬01年前2004年 新世界中心10791703年2005年 榮超經(jīng)貿(mào)中

19、心11380004年2006年 時代財富大廈7344604年2006年 現(xiàn)代國際4621405年2006年 江勝大廈1435006年2007年 嘉里建設(shè)大廈7500006年2007年 港中旅大廈56663 星河項目40000 供應(yīng)總量627390 2. 中心區(qū)目前在售-在建項目供應(yīng)分析 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010 年份 類型 01年02年03年04年05年06年 銷售面積(萬平方米)11.0117.9419.5427.543235 空置率1.70.711.110.97107.1 銷售價格(萬元/平米)-0.8

20、7381.1060.99961.175423000 3.寫字樓市場需求分析 ?從01年開始,全市寫字樓銷售進(jìn)行加速增長 ?在眾多利好因素刺激下，中心區(qū)每年銷售面積逐步提升，空置率不斷下降，到06年， 空置率已經(jīng)下降到7.1%； ?銷售均價達(dá)到逐年穩(wěn)步上升的趨勢，其中有產(chǎn)品換代、銷售量集中于中心區(qū)等因素影 響。 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 4.中心區(qū)各月辦公樓價格走勢 1-12月辦公樓交易價格走勢 26498 19340 16343 17704 14558 15214 13769.71 13047.06 184

21、26.24 14024.3 14568.79 13124.9 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 全年價格穩(wěn)步上揚。12月價格突然高漲，主要成交量為大中華、現(xiàn)代國際， 尤其是現(xiàn)代國際高層6.6米復(fù)式單位（均價在3.2萬元/）成交造成的價格非 正常抬升。 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010 5.2006年中心區(qū)租金走勢分析 租金走勢圖(元/平方米月) 103.1 108.5 107.8 109.3 111.9 116.3 11

22、6.7 118 95 100 105 110 115 120 5月6月7月8月9月10月11月12月 自今年6月份以來,租金在穩(wěn)定的上升中,目前已經(jīng)達(dá)118元/平方米/月。 租金穩(wěn)定，標(biāo)志區(qū)域成熟 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010 6.2006年中心區(qū)空置率分析 中心區(qū)空置分析 220875 195684 102603 9543195896 8985087758 84000 18.01% 16.90% 8.90% 8.26%8.30%7.80% 7.40%7.10% 0 50000 100000 150000 20

23、0000 250000 5月6月7月8月9月10月11月12月 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 空置面積 空置率 年底空置率為7.1% ，空置狀況非常良好。 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 7.未來供應(yīng)量分析 項目名稱占地面積建筑面積建筑規(guī)模預(yù)計推出時間 江勝大廈1.43萬14.35萬1棟26層07-10 嘉里建設(shè)大廈7003.57.5萬 2棟子樓,高23層07-12只租不售 港中旅大廈3668.556663 07-08,大部分自用,只 租 金運世紀(jì)大廈5.5萬1棟26層 時代科

24、技廣場106967.35萬1棟25層只租不售 卓越世紀(jì)中心3萬45萬綜合體 08年中 高交會舊址7萬48萬5棟 08-09 07年中心區(qū)市場供應(yīng)量為27.5萬平米,但可售面積只有14.35萬，中心區(qū)新增 供量接近尾聲 只租不售項目，減少市場供量只租不售項目，減少市場供量 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 8.中心區(qū)寫字樓市場分析總結(jié) 供應(yīng)產(chǎn)品類型分析 ?純寫字樓:注重公司形象、對現(xiàn)代商務(wù)要求高的企業(yè) ?單一業(yè)權(quán)物業(yè):高端客戶的需求將越來越大 ?甲級寫字樓+高星級酒店:星河麗茲卡爾頓、嘉里香格里拉酒店 市場價格分析

25、? 06年供需比例達(dá)到1.41:1,為后市提供了無限遐想的空間。 ?06年末入市的寫字樓幾乎都創(chuàng)下了同片區(qū)的價格新高， ?在07年將持續(xù)有高品質(zhì)樓盤推出市場， ?客戶的心理購買預(yù)期提高的情況下， ?07年價格將進(jìn)一步上漲，幅度預(yù)計在2030%之間。 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 Market Market 市場市場 一一酒店經(jīng)營市場酒店經(jīng)營市場 二二酒 店 式 公 寓 市 場酒 店 式 公 寓 市 場 三三C B DC B D 寫 字 樓 市 場寫 字 樓 市 場 四四可比性案例分析（略）可比性案例分析（略）

26、Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010 evaluationevaluation 經(jīng)濟(jì)測算經(jīng)濟(jì)測算 一一酒 店 經(jīng) 營 收 益 測 算酒 店 經(jīng) 營 收 益 測 算 二二物 業(yè) 銷 售 價 格 推 導(dǎo)物 業(yè) 銷 售 價 格 推 導(dǎo) 三三各 類 物 業(yè) 收 益 估 算各 類 物 業(yè) 收 益 估 算 四四3535 年年 VSVS 5050 年收益年收益 Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010 一、酒店經(jīng)營收益測算 項目取值 總建筑面積(含車庫)4993

27、3 商業(yè)面積（）4000 商業(yè)租金（元/）200 酒店建筑面積（）40533 客房數(shù)量594 項目取值 總建筑面積(含車庫)49933 商業(yè)面積（）4000 商業(yè)租金（元/）200 酒店建筑面積（）40533 客房數(shù)量594 客房租金（元/間）560客房租金（元/間）560 開房率70%開房率70% 測算取值：測算取值： 項目取值 酒店年運營成本40% 項目轉(zhuǎn)讓成本(假 設(shè)) 6000元/ 已建工程建筑成本 基礎(chǔ)工程和地下室土建成 本按2600元/計,裙樓土建 成本按2000元/計 建安成本3000元/ 裝修成本 酒店按7000元/裝修成 本計 營業(yè)稅及附加5.30% 房產(chǎn)稅 年繳:房產(chǎn)原值

28、70%1.2% 項目取值 酒店年運營成本40% 項目轉(zhuǎn)讓成本(假 設(shè)) 6000元/ 已建工程建筑成本 基礎(chǔ)工程和地下室土建成 本按2600元/計,裙樓土建 成本按2000元/計 建安成本3000元/ 裝修成本 酒店按7000元/裝修成 本計 營業(yè)稅及附加5.30% 房產(chǎn)稅 年繳:房產(chǎn)原值 70%1.2% Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010 32 序號項目折現(xiàn)（萬元）合計（萬元） 1項目經(jīng)營收入87,542 212,078 1.1商業(yè)經(jīng)營收益13,869 33,600 1.2酒店經(jīng)營收益73,673 178,478

29、1.21酒店年有效毛收入8,499 1.22酒店年運營成本3,400 2 2總投資總投資65,749 65,749 65,749 65,749 2.1項目轉(zhuǎn)讓成本(假設(shè))24,320 24,320 2.2減:已建工程建筑成本1,924 1,924 2.3建安成本14,980 14,980 2.4裝修成本28,373 28,373 3稅前利潤9,174 115,759 3.1經(jīng)營稅金及附加12,619 30,570 3.2營業(yè)稅及附加4,640 11,240 3.3房產(chǎn)稅7,979 19,330 4 4稅后利潤稅后利潤7,798 7,798 98,395 98,395 4.1所得稅1,376 1

30、7,364 5 5稅后年投資回報率稅后年投資回報率4.3%4.3% Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010 二、酒店式公寓銷售收益估算 1.酒店式公寓銷售價格估算（略） 第一重 市場比較法 租金反推法 第二重 價格年增長率 第三重 項目增減核算 1.酒店式公寓銷售價格估算（略） 第一重 市場比較法 租金反推法 第二重 價格年增長率 第三重 項目增減核算 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010 片區(qū)參考市場案例： 項目名稱建筑面積面積劃分二手售價租金

31、 酒店式公寓150003011520000120-150 金中環(huán) 酒店式商務(wù)公寓26000451561500090-120 星河世 紀(jì)CBD公寓（B、 C）4249534-701700065-75 佳兆業(yè)中心8464332-761800070-90 彩虹大廈（商住樓）120900055-65 項目名稱建筑面積面積劃分二手售價租金 酒店式公寓150003011520000120-150 金中環(huán) 酒店式商務(wù)公寓26000451561500090-120 星河世 紀(jì)CBD公寓（B、 C）4249534-701700065-75 佳兆業(yè)中心8464332-761800070-90 彩虹大廈（商住樓）1

32、20900055-65 受片區(qū)價值升值的影響，公寓產(chǎn)品普遍的價格都有了一個較大的提升 Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010 一：市場比較法 項目名稱 影響因數(shù)本項目 星河世紀(jì) （公 寓）Pa 金中環(huán) （公寓） Pb佳兆業(yè)中心Pc 項目名稱 影響因數(shù)本項目 星河世紀(jì) （公 寓）Pa 金中環(huán) （公寓） Pb佳兆業(yè)中心Pc 目前市場均價（元/M2）PX170001750018000 地段交通4039374036 項目規(guī)模10791010 內(nèi)部設(shè)備1412121412 規(guī)劃結(jié)構(gòu)86787 物業(yè)管理119111011 經(jīng)營模式7

33、6776 商業(yè)環(huán)境44333 升值潛力33333 品牌形象21222 推廣手法11111 合計10088929891 QX=88QA=93QB=98QC=91 10088929891 QX=88QA=93QB=98QC=91 PA=( QX/ QA)Pi PA=16，261元/平方米 PB=( QX/ QB)Pi PB=15，714 元/平方米 PC=( QX/ QC)Pi PC=17，407 元/平方米 Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010 PX= PA*WA + PB*WB + PC*WC = 16, 241元/平

34、方米 市場比較法結(jié)論 金中環(huán)金中環(huán)35% 佳兆業(yè)中心佳兆業(yè)中心15%星河世紀(jì)星河世紀(jì)50% 參照項目權(quán)重比例 Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010 二：租金反推法 收益法簡化分式: V=A/Y 假設(shè)條件:A不變,Y不變,使用期無限 計算結(jié)果: 租金反推法,收益價格為13500元/平方米 片區(qū)參考項目片區(qū)參考項目租金水平（元/m2）租金水平（元/m2） 金中環(huán)（公寓）120 星河世紀(jì)（公寓）70 佳兆業(yè)中心80 Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 201

35、0 本項目的綜合比較均價:14871元/平方米 綜合比較市場價值 市場比較法：市場比較法：1624116241元元/m2/m2 租金反推法：租金反推法：1350013500元元/m2/m2 Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010 2008年初的銷售價格14871元*平均升幅（1+25%）= 價格年增長率 預(yù)計本項目2008年初推向市場，為價格制定更為合理，應(yīng)根據(jù)市場價 格規(guī)律的變化來尋求項目在2008年初的增長空間。 ?片區(qū)增幅，平均年增長值為：25% 第二重 18588.75元 目前售價：14871元/m2（來源于綜合

36、比較的市場價格） 金中環(huán) 2005年售價11000年增幅 2007年售價1750029% 佳兆業(yè)中心星河世紀(jì) 2005年售價12700年增幅2005年售價10500年增幅 2007年售價1800020.8%2007年售價1600026.2% Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010 看看項目本身 在市場價格的基礎(chǔ)上，根據(jù)產(chǎn)品的質(zhì)素、附加值再進(jìn)行最后核心 價格計算。 升值元素 結(jié)合項目本身優(yōu)勢，應(yīng)在綜合市場定價基礎(chǔ)上再增值20%20%左左 右。右。 1、緊鄰景軒酒店，具備做酒店式公寓的先天優(yōu)勢； 2、毗鄰中心區(qū)，周邊商務(wù)氛圍

37、濃郁，又有商務(wù)公寓的基礎(chǔ)； 減值元素 土地閑置多年造成的爛尾樓影響；土地閑置多年造成的爛尾樓影響； 以上二個因素是影響項目發(fā)展及定價的重要因素，將直接影 響銷售價格，下調(diào)幅度約5 5左右。左右。 Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010 項目增減核算 增值計算：市場綜合價格*（1+ 20% ）=22306.5元 市場綜合比較價格：17696元 減值計算：增值價格*（115% ）= 18960.5218960.52元 核心銷售均價： 約19000元 （按50年產(chǎn)權(quán)計算） 第三重 Code of this report | 4

38、2 Copyright Centaline Group, 2010 項目項目取值 總建筑面積(含車庫)49933 計算容積率建筑面積44533 商業(yè)面積4800 商業(yè)售價35000 公寓建筑面積39733 公寓售價19000 取值 總建筑面積(含車庫)49933 計算容積率建筑面積44533 商業(yè)面積4800 商業(yè)售價35000 公寓建筑面積39733 公寓售價19000 測算取值：測算取值： 2、酒店式公寓銷售收益測算（50年產(chǎn)權(quán)計算） 項目項目取值取值 項目轉(zhuǎn)讓成本(假設(shè))項目轉(zhuǎn)讓成本(假設(shè))按6000元/計按6000元/計 已建工程建筑成本已建工程建筑成本 基礎(chǔ)工程和地下室土建成本 按2

39、600元/計,裙樓土建成本 按2000元/計 基礎(chǔ)工程和地下室土建成本 按2600元/計,裙樓土建成本 按2000元/計 建安成本建安成本3000元/3000元/ 裝修成本裝修成本 公寓按1000元/裝修成本 計 公寓按1000元/裝修成本 計 前期費用前期費用5%5% 管理費管理費2%2% 投資利息投資利息 無法估算,以全部自用資金 考慮,忽略利息不計 無法估算,以全部自用資金 考慮,忽略利息不計 延長年限補地價延長年限補地價按1000元/計按1000元/計 營銷費用營銷費用3%3% 營業(yè)稅及附加營業(yè)稅及附加5.3%5.3% Code of this report | 43 Copyrigh

40、t Centaline Group, 2010 43 序號項目合計 1銷售收入92,293 1銷售收入92,293 1.1商業(yè)銷售收入16,800 1.2公寓銷售收入75,493 2 2總投資總投資44,028 44,028 2.1項目轉(zhuǎn)讓成本(假設(shè))24,320 2.2減:已建工程建筑成本1,924 2.3建安成本14,980 2.4裝修成本3,973 2.5前期費用948 2.6管理費827 2.7投資利息- 2.8延長年限補地價4,453 3營銷費用3,692 4營業(yè)稅及附加4,892 5土地增值稅(萬元)15,873 3營銷費用3,692 4營業(yè)稅及附加4,892 5土地增值稅(萬元)

41、15,873 5.1增值額/扣除成本75% 5.2增值稅稅率40% 6稅前利潤23,809 7所得稅3,571 6稅前利潤23,809 7所得稅3,571 8 8稅后利潤稅后利潤20,238 20,238 9 9稅后年投資回報率稅后年投資回報率18.4%18.4% Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010 3、 35年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓銷售收益測算 方法方法數(shù)值計算結(jié)果 直線折舊35年/50年0.713300 年限折舊V35=V50K35/K500.952718101 心理折舊從銷售心理角度進(jìn)行分析0.7514250 平均取值

42、15217 即估算即估算3535年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓銷售價格取值：年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓銷售價格取值：1500015000元元/ / Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010 45 序號項目合計 1銷售收入76,400 1銷售收入76,400 1.1商業(yè)銷售收入16,800 1.2公寓銷售收入59,600 2 2總投資（萬元）總投資（萬元）39,574 39,574 2.1項目轉(zhuǎn)讓成本(假設(shè))24,320 2.2減:已建工程建筑成本1,924 2.3建安成本14,980 2.4裝修成本3,973 2.5前期費用948 2.6管理費8

43、27 2.7投資利息- 3營銷費用3,056 4營業(yè)稅及附加4,049 5土地增值稅(萬元)11,888 3營銷費用3,056 4營業(yè)稅及附加4,049 5土地增值稅(萬元)11,888 5.1增值額/扣除成本64% 5.2增值稅稅率40% 6稅前利潤17,832 7所得稅2,675 6稅前利潤17,832 7所得稅2,675 8 8稅后利潤（萬元）稅后利潤（萬元）15,157 15,157 9 9稅后年投資回報率稅后年投資回報率15.3%15.3% Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010 三、寫字樓銷售收益估算 寫字樓

44、價格估算過程（略）寫字樓價格估算過程（略） 寫字樓價格：寫字樓價格：2500025000元元/ /平方米平方米 Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010 47 項目項目取值 總建筑面積(含車庫)49933 計算容積率建筑面積44533 商業(yè)面積4800 商業(yè)售價35000 寫字樓建筑面積39733 寫字樓售價25000 取值 總建筑面積(含車庫)49933 計算容積率建筑面積44533 商業(yè)面積4800 商業(yè)售價35000 寫字樓建筑面積39733 寫字樓售價25000 測算取值：測算取值： 1、寫字樓銷售收益測算（50年

45、產(chǎn)權(quán)計算） 項目項目取值取值 項目轉(zhuǎn)讓成本(假設(shè))項目轉(zhuǎn)讓成本(假設(shè))按6000元/計按6000元/計 已建工程建筑成本已建工程建筑成本 基礎(chǔ)工程和地下室土建成本 按2600元/計,裙樓土建成本 按2000元/計 基礎(chǔ)工程和地下室土建成本 按2600元/計,裙樓土建成本 按2000元/計 建安成本建安成本3000元/3000元/ 裝修成本裝修成本 低層辦公按900元/裝修成 本計,但僅占1/3比例,因此總體 按300元/計算 低層辦公按900元/裝修成 本計,但僅占1/3比例,因此總體 按300元/計算 前期費用前期費用5%5% 管理費管理費2%2% 投資利息投資利息 無法估算,以全部自用資金

46、 考慮,忽略利息不計 無法估算,以全部自用資金 考慮,忽略利息不計 延長年限補地價延長年限補地價按1000元/計按1000元/計 營銷費用營銷費用3%3% 營業(yè)稅及附加營業(yè)稅及附加5.3%5.3% Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010 48 項目合計 銷售收入116,133 銷售收入116,133 商業(yè)銷售收入16,800 公寓銷售收入99,333 總投資總投資41,441 41,441 項目轉(zhuǎn)讓成本(假設(shè))24,320 減:已建工程建筑成本1,924 建安成本14,980 裝修成本1,192 前期費用809 管理費7

47、71 投資利息- 延長年限補地價4,453 營銷費用4,645 營業(yè)稅及附加6,155 土地增值稅(萬元)31,946 營銷費用4,645 營業(yè)稅及附加6,155 土地增值稅(萬元)31,946 增值額/扣除成本122% 增值稅稅率50% 稅前利潤31,946 所得稅4,792 稅前利潤31,946 所得稅4,792 稅后利潤稅后利潤27,154 27,154 稅后年投資回報率稅后年投資回報率26.2%26.2% Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010 3、 35年產(chǎn)權(quán)寫字樓銷售收益測算 方法方法數(shù)值計算結(jié)果 直線折舊3

48、5年/50年0.717500 年限折舊V35=V50K35/K500.952723817 心理折舊從銷售心理角度進(jìn)行分析0.7518750 平均取值20022 即估算即估算3535年產(chǎn)權(quán)寫字樓銷售價格取值：年產(chǎn)權(quán)寫字樓銷售價格取值： 2000020000元元/ / Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010 50 序號項目合計 1銷售收入96,266 1銷售收入96,266 1.1商業(yè)銷售收入16,800 1.2公寓銷售收入79,466 2 2總投資總投資36,988 36,988 2.1項目轉(zhuǎn)讓成本(假設(shè))24,320 2

49、.2減:已建工程建筑成本1,924 2.3建安成本14,980 2.4裝修成本1,192 2.5前期費用809 2.6管理費771 2.7投資利息- 3營銷費用3,851 4營業(yè)稅及附加5,102 5土地增值稅(萬元)25,163 3營銷費用3,851 4營業(yè)稅及附加5,102 5土地增值稅(萬元)25,163 5.1增值額/扣除成本110% 5.2增值稅稅率50% 6稅前利潤25,163 7所得稅3,774 6稅前利潤25,163 7所得稅3,774 8 8稅后利潤稅后利潤21,388 21,388 9 9稅后年投資回報率稅后年投資回報率23.1%23.1% Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010 決擇決擇 ?原則原則1