1、PPTPPTPPTPPT報告撰寫要點培訓報告撰寫要點培訓報告撰寫要點培訓報告撰寫要點培訓 項目定位分析項目定位分析項目定位分析項目定位分析2 傳統報告結構傳統報告結構傳統報告結構傳統報告結構 宏觀走勢 + 市場走勢 + 競爭情況 項目定位分析項目定位分析項目定位分析項目定位分析 營銷背景分析營銷背景分析營銷背景分析營銷背景分析 區域分析 區域定位 本體分析 市場定位 產品定位 形象定位 客戶定位 價格定位 分分分分析析析析部部部部分分分分 推廣策略推廣策略推廣策略推廣策略媒體組合 + 推廣鋪排（媒體、活動、主題等） 推售策略推售策略推售策略推售策略客戶梳理 + 價格實現 + 推售鋪排 策策策策

2、略略略略 部部部部分分分分 區域定位區域定位區域定位區域定位 區域所屬組團區域所屬組團區域所屬組團區域所屬組團 本項目所 在區域隸 屬于寶安 中心組團 組團分布組團分布 寶安中心組團結構規劃寶安中心組團結構規劃寶安中心組團結構規劃寶安中心組團結構規劃 規劃范圍包括寶安區新安街道辦、西鄉街道 辦和福永街道辦南部地區，規劃用地總面積 162.1 平方公里； 構筑“ 一主兩副三中心” 的多元化服務中心： 副中心一為以福永街道辦中心為主體的綜合 服務中心，為機場和沙井臨港工業發展區提 供商貿服務； 副中心二為航空城物流產業園區中心，主要 為物流產業集聚區提供配套服務設施。 主中心為寶安中心組團中心區，

3、集中了行政、 文化、體育、商貿等服務功能； 本項目本項目 寶安中心組團功能規劃寶安中心組團功能規劃寶安中心組團功能規劃寶安中心組團功能規劃 本項目本項目 本項目所在區域屬于組團功能規劃中的航空 商貿功能區，以及組團標準分區中的機場東 片區： 航空商貿功能區： 依托深圳國際機場重點發展商務辦公、會展、 金融和教育培訓等綜合服務功能，整合現狀 用地和調整原有規劃用地功能，形成服務于 港區和沙井臨港工業的綜合配套服務區； 機場東片區： 包括福永南老城區和西鄉北黃田地區，范圍 為寶安大道、機荷高速延伸段、鳳凰山、福 海大道和鳳凰路圍合的區域，分為 8 個標準 分區。規劃通過舊城改造，為機場和沙井臨 港

4、工業提供綜合配套服務。重點發展商貿、 酒店、金融、辦公、教育培訓等現代服務業 和現代居住配套產業，成為深圳城市形象的 門戶地區。 區域規劃定位區域規劃定位區域規劃定位區域規劃定位 由政府的組團規劃可知： 本項目所在區域的規劃定位為 機場和沙井臨港工業提供綜合配套服務 重點發展商貿、酒店、金融、辦公、教育培訓等現代服務業 和現代居住配套產業 中原認為 這里的未來遠非如此！這里的未來遠非如此！ 區域展望區域展望區域展望區域展望 立足福永立足福永立足福永立足福永 縱貫深圳縱貫深圳縱貫深圳縱貫深圳 擎舉泛珠擎舉泛珠擎舉泛珠擎舉泛珠 騰飛世界騰飛世界騰飛世界騰飛世界 將不止于福永鎮，深圳市，廣東省，乃至

5、中國 主題提煉主題提煉 立足福永立足福永立足福永立足福永 縱貫深圳縱貫深圳縱貫深圳縱貫深圳 擎舉泛珠擎舉泛珠擎舉泛珠擎舉泛珠 騰飛世界騰飛世界騰飛世界騰飛世界 福永位于深圳市寶安區西南部，西臨珠江口，與中山市、珠海市 隔海相望，南與西鄉接壤，北與沙井相連，東北角與公明毗鄰。 總面積56平方公里。 地 理 位 置 地 理 位 置 下屬興圍、下十圍、福永、新和、和平、橋頭、塘尾、新田、鳳 凰、白石廈、懷德十一個行政村和一個居委會，共有39個自然村。 總人口約40萬人。 人 口 組 成 人 口 組 成 氣候溫和，屬亞熟帶海洋性氣候，年均氣溫20左右，年均降雨 量約1500mm。福永的海鮮產品主要有基

6、圍蝦、烏頭魚、（魚立） 魚、蠔、白蟮、蟹籌，農產品主要有荔枝、龍眼。 氣 候 特 產 氣 候 特 產 西部的富饒樂土西部的富饒樂土西部的富饒樂土西部的富饒樂土 文體設施齊全，已建成了福永文化藝術中心和萬福廣場，11個社 區都建有文化廣場、圖書室，其中萬福廣場的九龍柱和萬福壁雙 雙被載入吉尼斯世界記錄大全，福永雜技藝術團多次獲得國際、 國內大型賽事金獎。 文 化 生 活 文 化 生 活 人文情況人文情況 工業經濟比較發達。工業企業1100多家，其中包括YKK吉田拉鏈、 萬寶電子、時機制造廠、東芝復印機、Epson、友利電、富士電 機、艾默生、美資旭電、高仕集團、理光等11家世界500強企業 在福

7、永所設的工廠。形成了以電子、五金、機械、印刷、生物制 藥、塑膠、服裝等行業為主體的工業體系。 第 二 產 業 發 展 第 二 產 業 發 展 第三產業發展較快。大力發展工業的同時，加快產業結構調整， 大力發展第三產業，使第三產業成為新的經濟增長點。已建成家 私、電器、建材、服裝等一批大型的專業市場和百貨商場，福永 家私商貿城是深圳市最大的家私批發、配運中心。懷德建材市場 和服裝綜合商貿城在周邊地區均有較大影響力。房地產、餐飲娛 樂、證券、金融、服務業等也有較快發展。 五星級的寶利來國際大酒店寶利來國際大酒店已投入使用。 第 三 產 業 發 展 第 三 產 業 發 展 西部的產業重鎮西部的產業重

8、鎮西部的產業重鎮西部的產業重鎮 立足福永立足福永立足福永立足福永 縱貫深圳縱貫深圳縱貫深圳縱貫深圳 擎舉泛珠擎舉泛珠擎舉泛珠擎舉泛珠 騰飛世界騰飛世界騰飛世界騰飛世界 產業結構產業結構 立足福永立足福永立足福永立足福永 縱貫深圳縱貫深圳縱貫深圳縱貫深圳 擎舉泛珠擎舉泛珠擎舉泛珠擎舉泛珠 騰飛世界騰飛世界騰飛世界騰飛世界 2009200920092009年年10101010月寶安福永中心片月寶安福永中心片 區法定圖則完成區法定圖則完成( ( ( (尚未公示尚未公示): ): ): ): 位于寶安中心組團的北部， 占地為740.52萬平方米； 北接深圳市西部工業組團， 西連深圳寶安國際機場，南 鄰

9、西鄉街道辦，東倚鳳凰山 郊野公園； 具體位置為福洲大道以南(規 劃路名)、廣深公路（107國 道）以西、機場以東、機場 大道(規劃路名)以北地區； 西部區域新中心西部區域新中心西部區域新中心西部區域新中心 本項目本項目 原鎮中心原鎮中心 新中心片區新中心片區 法定圖則法定圖則 福永中心片區整體規劃福永中心片區整體規劃福永中心片區整體規劃福永中心片區整體規劃 立足福永立足福永立足福永立足福永 縱貫深圳縱貫深圳縱貫深圳縱貫深圳 擎舉泛珠擎舉泛珠擎舉泛珠擎舉泛珠 騰飛世界騰飛世界騰飛世界騰飛世界 以鳳凰山客家文化為依托，參照麗江古城步行街建設，在該片區 建設多條古城商業步行街，引入客家文化元素，以豐

10、富該片區的 城市文化內涵。 城 市 風 格 城 市 風 格 寶利來國際大酒店為龍頭，大力發展酒店文化產業、商貿服務業。 推動機場擴建和會展業、物流業的不斷發展，促進區域內人才和 資金的持續匯集。 產 業 規 劃 產 業 規 劃 強化現狀山體、水體景觀，強化福永中心片區及航空商貿功能區 的商貿氛圍，塑造宜人的居住、工作環境，塑造機場門戶地區的 城市景觀形象。充分體現該片區的特色與優勢。 城 市 空 間 城 市 空 間 “兩中心兩中心”是指懷德南路與福永大道交叉口周邊區域的商業中心及萬福 廣場周邊區域的行政文化中心； “雙主軸雙主軸”是指沿福永大道的商業服務軸及沿懷德南路的景觀軸； “六大功能區六

11、大功能區”包括福永大道周邊區域的核心商業風貌區、南北兩處居 住風貌區、部分保留的工業風貌區及機場北部區域的會展物流風貌區 區域規劃區域規劃 福永中心片區配套改善福永中心片區配套改善福永中心片區配套改善福永中心片區配套改善 立足福永立足福永立足福永立足福永 縱貫深圳縱貫深圳縱貫深圳縱貫深圳 擎舉泛珠擎舉泛珠擎舉泛珠擎舉泛珠 騰飛世界騰飛世界騰飛世界騰飛世界 規劃了19所學校，包括幼兒園到高中。其中新增4所幼兒園、3所 小學、1所初中和2所高中 ；其中福永中學、福永中心小學、塘尾 萬里小學被評為省一級學校； 教 育 配 套 教 育 配 套 區域內增加了1個圖書館、1個青少年活動中心、4處居住區級和

12、 小區級別文化設施；還編制規劃了4處公交場站及8處公共停車場 等，以適應片區未來交通發展需求。 公 共 設 施 公 共 設 施 區域內增加了一家?？漆t院、一個衛生防疫站和四個社康中心； 其中福永人民醫院擁有定編床位300張，能為廣大群眾提供醫療、 保健、防疫、康復及健康教育等全面服務的綜合性醫院。 醫 療 配 套 醫 療 配 套 區域配套區域配套 立足福永立足福永立足福永立足福永 發展優勢及瓶頸發展優勢及瓶頸發展優勢及瓶頸發展優勢及瓶頸: : : : 西部的富饒樂土西部的富饒樂土 西部的產業重鎮西部的產業重鎮 西部區域新中心西部區域新中心 氣候宜人，豐富的海產品和水果特產； 地域廣闊，人口密集

13、度適中； 有較豐富的區域文化形式和內容； 11家世界500強企業在區內設廠； 形成初具規模的工業體系； 區內專業市場發展已趨于成熟； 對區內城市風格及空間布局進行規范； 確定區域產業發展的目標定位； 完善區內教育、醫療等配套； 優勢：優勢：優勢：優勢：瓶頸：瓶頸：瓶頸：瓶頸： 外來務工人員較多外來務工人員較多 人口結構復雜人口結構復雜 綜合素質略低綜合素質略低 工業廠區林立工業廠區林立 環境、治安較差環境、治安較差 缺少高端配套缺少高端配套 噪音、空氣等污染噪音、空氣等污染 關鍵詞： 產業發達 高管人群 臟亂差 分析總結、思考分析總結、思考 深圳第一大道深圳第一大道深圳第一大道深圳第一大道 =

14、 = = = 深南大道深南大道深南大道深南大道+ + + +寶安大道寶安大道寶安大道寶安大道+ + + +深惠路深惠路深惠路深惠路 立足福永立足福永立足福永立足福永 縱貫深圳縱貫深圳縱貫深圳縱貫深圳 擎舉泛珠擎舉泛珠擎舉泛珠擎舉泛珠 騰飛世界騰飛世界騰飛世界騰飛世界 將成為一條貫通深圳東西， 串聯城市各級中心、延綿近百公里， 貫穿深圳的陸路區域交通干線陸路區域交通干線； 作為深圳第一大道的重要組成部分， 寶安大道的目標定位是 “景觀大道、平安大道、財富大道景觀大道、平安大道、財富大道”； 并將成為深圳城市魅力與特色的 重要綜合發展軸 及展示寶安新時期發展的亮麗風景線。 交通配套交通配套/ /

15、/ /主題概括主題概括 立足福永立足福永立足福永立足福永 縱貫深圳縱貫深圳縱貫深圳縱貫深圳 擎舉泛珠擎舉泛珠擎舉泛珠擎舉泛珠 騰飛世界騰飛世界騰飛世界騰飛世界 以生產性服務中心為建設目以生產性服務中心為建設目 標，引導總部經濟，鼓勵商標，引導總部經濟，鼓勵商 業企業的進駐，強化公共服業企業的進駐，強化公共服 務中心形象務中心形象 寶安中心段寶安中心段 整合打造航空物流中心，鼓整合打造航空物流中心，鼓 勵會展經濟；勵會展經濟； 航空城段航空城段 吸納寶安中心區功能外溢，吸納寶安中心區功能外溢， 建立商業、辦公、住宅高度建立商業、辦公、住宅高度 混合的綜合性區段，整合提混合的綜合性區段，整合提 升

16、碧海公園、鐵仔山公園的升碧海公園、鐵仔山公園的 旅游服務功能，旅游服務功能， 西鄉生活段西鄉生活段 整合提升高新技術產業園整合提升高新技術產業園 區，強化沿街辦公、商業、區，強化沿街辦公、商業、 居住配套設施聚集，建立現居住配套設施聚集，建立現 代產業綜合配套服務區段代產業綜合配套服務區段 福永沙井綜合段福永沙井綜合段 重點提升商業服務的聚集度重點提升商業服務的聚集度 形成清晰的服務核心，鼓勵形成清晰的服務核心，鼓勵 該段沿線商業、辦公、居住該段沿線商業、辦公、居住 的高度混合，限制工業開發的高度混合，限制工業開發 沙井中心段沙井中心段 是商業、辦公、居住與工是商業、辦公、居住與工 業，因此將

17、強化次中心的綜業，因此將強化次中心的綜 合服務功能，充分利用河流合服務功能，充分利用河流 自然資源，打造以生態景觀自然資源，打造以生態景觀 為主要特色的深圳門戶形象為主要特色的深圳門戶形象 松崗門戶段松崗門戶段 本項目本項目 寶安大道寶安大道寶安大道寶安大道6 6 6 6大特色功能區段大特色功能區段大特色功能區段大特色功能區段 立足福永立足福永立足福永立足福永 縱貫深圳縱貫深圳縱貫深圳縱貫深圳 擎舉泛珠擎舉泛珠擎舉泛珠擎舉泛珠 騰飛世界騰飛世界騰飛世界騰飛世界 深圳濱海干線深圳濱海干線深圳濱海干線深圳濱海干線 = = = = 海濱大道海濱大道海濱大道海濱大道+ + + +濱海大道濱海大道濱海大

18、道濱海大道 海濱大道海濱大道 濱海大道濱海大道 海濱大道全長28公里， 主要承擔南山、寶安中心城、 機場、西部工業組團之間的快 速交通； 連接南山、前海物流中心城、 機場、西部工業組團（福永、 沙井）、西部海上田園等區 域； 形成融貫深圳濱海沿線的風 景獨特的濱海干線； 地鐵地鐵地鐵地鐵10101010號線規劃號線規劃號線規劃號線規劃 立足福永立足福永立足福永立足福永 縱貫深圳縱貫深圳縱貫深圳縱貫深圳 擎舉泛珠擎舉泛珠擎舉泛珠擎舉泛珠 騰飛世界騰飛世界騰飛世界騰飛世界 連接南山蛇口、南油、新安、西鄉、 固戍、福永、沙井、松崗等地區，是 西部濱海地區的又一條軌道干線。 線路由海上世界至松崗，全長

19、約42.2 公里，設車站28座，其中換乘站8座； 與1號延長線相接駁，形成貫穿城市核形成貫穿城市核 心區與西部濱海地區組團的地下快心區與西部濱海地區組團的地下快 線線； 預計預計2015201520152015年后動工；年后動工； 本項目本項目 下十圍站下十圍站 下十圍站下十圍站 松崗站共和村沙井三村 沙井西站西部工業城站沙 井南站福僑工業園站福永 北站機場站下十圍站下十圍站機 場東站興華站鐘屋村站 桃源站寶田站臣田站流 塘站上川站靈芝公園站 寶安中學站南頭站桃園站 桂廟站創業路站荔香路 站四海站工業六路站海 上世界站 地鐵地鐵地鐵地鐵1 1 1 1號延長線規劃號延長線規劃號延長線規劃號延長線

20、規劃 立足福永立足福永立足福永立足福永 縱貫深圳縱貫深圳縱貫深圳縱貫深圳 擎舉泛珠擎舉泛珠擎舉泛珠擎舉泛珠 騰飛世界騰飛世界騰飛世界騰飛世界 從世界之窗車擋末端引出，沿深南大道向西行進至深大站，線路折向西南經深圳大學在南山 區政府南側轉入桃園路，沿桃園路穿越平南鐵路、二線邊界與寶安區新湖路連接，然后線路 沿新湖路向西北行進，過寶安體育中心，穿過西鄉和固戍片區，跨過規劃航空路，在機場南 端轉向機場停車場平行候機樓至終點深圳機場。 2010年底建至西鄉站； 縱貫深圳縱貫深圳縱貫深圳縱貫深圳 發展優勢及瓶頸發展優勢及瓶頸發展優勢及瓶頸發展優勢及瓶頸: : : : 深圳第一大道深圳第一大道 ; ; ;

21、以其寓意以其寓意 為各樣板房命名為各樣板房命名 宣傳物料宣傳物料宣傳物料宣傳物料 以以三色戒三色戒的的“ “ “ “三色三色” ” ” ”為為 主色設計相關物料，主色設計相關物料， 包括：樓書、戶型單包括：樓書、戶型單 張、海報等張、海報等 推廣訴求推廣訴求推廣訴求推廣訴求 以以三色戒三色戒的寓意的寓意 和相互并存的故和相互并存的故 事進行情感訴求事進行情感訴求 推廣活動推廣活動推廣活動推廣活動 以以三色戒三色戒的寓意的寓意 和相互并存的故和相互并存的故 事進行活動推廣事進行活動推廣 成交贈品成交贈品成交贈品成交贈品 購房成交客戶即購房成交客戶即 贈送贈送三色戒三色戒作為作為 成交贈品成交贈品

22、 卡卡卡卡 地地地地 利利利利 亞亞亞亞 【命名由來命名由來】 中文：中文： 卡地卡地亞亞 + + + + 維多維多利亞利亞 英文：英文： CartCartCartCartier + ier + ier + ier + victovictovictovictoriariariaria Cartiria 卡地利亞卡地利亞 【命名釋義命名釋義】 1、將卡地亞品牌與香港著名的維多利亞港的名字相融合，展現項目所在港 的位置，以及所擁有的景觀資源的特質； 2、維多利亞港是香港的繁華地帶，與其捆綁則加強了本項目的附加價值； 3、采用中英文聯合推廣，適合港客的閱讀習慣，可提升項目的推廣效力， 并可提升項目的

23、檔次。 4、此命名也傳遞出浪漫、溫情、神秘的感覺的同時，也在意念上形成高端 定位的暗示 、如按此命名，分棟命名可維持現狀 命命 名名 備備 選選 港島港島港島港島19191919區區區區 【命名釋義命名釋義】 命命 名名 備備 選選 源自港島現有的18區，提升項目形象，接近與港人的心理距離； 如按此命名，建議分棟命名做以下調整 A座主要面灣，命名為：灣璽； B座主要面山，命名為：峪璽； 與香港“天璽”形成檔次關聯，同時，便于分棟打包推廣及推售 其他備選案名建議其他備選案名建議其他備選案名建議其他備選案名建議 鵬港鵬港1 1 1 1號號 片區內最優物業謂之 “1號”；如：松山 湖1號，羅湖1號；

24、 深圳簡稱“鵬”；香 港簡稱“港”；以 “鵬港”彰顯本項目 的區位優勢，以及鵬 港未來互動的愿景！ 1 1 1 1 御港龍庭御港龍庭 “御港”突出項目區 位優勢，以及承納港 客的意愿； 因項目面灣，故龍字 可提升其氣勢，并取 風水寓意； 2 2 2 2 定位語建議定位語建議定位語建議定位語建議 【釋義釋義】 “雙城”代表本項目可包納深港兩地客戶的特性； “口岸”明確本項目的區位優勢； “館邸” 突出本項目的專屬性，以及其高層次定位； 拔升思路拔升思路拔升思路拔升思路 項目形象塑造項目形象塑造項目形象塑造項目形象塑造 贏得目贏得目贏得目贏得目 標客戶標客戶標客戶標客戶 認同，認同，認同，認同，

25、提高價提高價提高價提高價 格預期格預期格預期格預期 價值體系構建價值體系構建價值體系構建價值體系構建 項目推廣鋪排項目推廣鋪排項目推廣鋪排項目推廣鋪排 價值體系的構建價值體系的構建價值體系的構建價值體系的構建 目標客戶目標客戶 置業關注點置業關注點 本項目本項目 價格價系訴求價格價系訴求 區位區位 景觀景觀 配套配套 風水風水 品質品質 交通交通 安全安全 九九歸一九九歸一九九歸一九九歸一價值體系價值體系價值體系價值體系 隨著限外令的取消，關口的優勢愈加凸顯 口岸管理區占地面積約4.2萬平方米，其中入出境 旅客查驗場地5700平方米，入出境貨物查驗場地3.6 萬平方米。 旅檢大廳設在口岸區中間

26、，東側是出境貨檢場， 西側是入境貨檢場。 口岸日均出入境人數6000人次，出入境機動車輛 日均1.4萬輛次。 共設有出入境車輛檢查通道8條；出入境旅客查驗 通道16條。 一大口岸連城一大口岸連城一大口岸連城一大口岸連城 1 1 1 1 沙頭角口岸沙頭角口岸 二大景觀相映二大景觀相映二大景觀相映二大景觀相映 2 2 2 2 眺蒼山，連綿東入海眺蒼山，連綿東入海 觀碧海，鏡波輕倚山觀碧海，鏡波輕倚山 三大專屬空間三大專屬空間三大專屬空間三大專屬空間 3 3 3 3 頂層：天際會所頂層：天際會所 三層：藍卡葳主題泛會所三層：藍卡葳主題泛會所 首層：藍卡葳風情園林首層：藍卡葳風情園林 四大游樂公園四大

27、游樂公園四大游樂公園四大游樂公園 4 4 4 4 明思克航母明思克航母 東和公園東和公園 古塔公園古塔公園 海濱棧道海濱棧道 五大生活配套五大生活配套五大生活配套五大生活配套 5 5 5 5 商業中心商業中心 教育中心教育中心 醫護中心醫護中心 休閑中心休閑中心 交通中心交通中心 六大心水構局六大心水構局六大心水構局六大心水構局 6 6 6 6 天庭二龍陣天庭二龍陣 心水龍珠心水龍珠 聚寶泌泉聚寶泌泉 水幕玄關水幕玄關 四弦琴格四弦琴格 泰山石敢當泰山石敢當 七大達人生活七大達人生活七大達人生活七大達人生活 7 7 7 7 美味美味 山海山海 浪漫浪漫 奢華奢華 跨界跨界 休閑休閑 時尚時尚

28、西門子開關西門子開關 博羅尼廚具博羅尼廚具 科勒潔具科勒潔具 飛利浦燈具飛利浦燈具 瑞士卡洛瑞士卡洛林木地板林木地板 TATATATATATATATA實木門實木門 施華洛世奇門鈴施華洛世奇門鈴 LOW-ELOW-ELOW-ELOW-E雙層玻璃雙層玻璃 八大豪門配置八大豪門配置八大豪門配置八大豪門配置 8 8 8 8 水晶門鈴 九大國際品牌九大國際品牌九大國際品牌九大國際品牌 9 9 9 9 日本日本日立電梯日立電梯 韓國韓國honeywellhoneywellhoneywellhoneywell可視對講系統可視對講系統 加拿大加拿大BCSBCSBCSBCS電子巡更系統電子巡更系統 德國德國西門

29、子消防報警系統西門子消防報警系統 法國法國AUTOGYREAUTOGYREAUTOGYREAUTOGYRE新風系統新風系統 以色列以色列MUL-T-LOCKMUL-T-LOCKMUL-T-LOCKMUL-T-LOCK防盜門鎖防盜門鎖 澳大利亞澳大利亞cliptalcliptalcliptalcliptal智能停車系統智能停車系統 瑞士瑞士geberitgeberitgeberitgeberit防臭地漏防臭地漏 美國美國世邦魏理仕物業管理顧問世邦魏理仕物業管理顧問 拔升思路拔升思路拔升思路拔升思路 項目形象塑造項目形象塑造項目形象塑造項目形象塑造 贏得目贏得目贏得目贏得目 標客戶標客戶標客戶標客

30、戶 認同，認同，認同，認同， 提高價提高價提高價提高價 格預期格預期格預期格預期 價值體系構建價值體系構建價值體系構建價值體系構建 項目推廣鋪排項目推廣鋪排項目推廣鋪排項目推廣鋪排 認籌認籌 算價算價開盤開盤預熱期預熱期強銷期強銷期 樣板房開放日樣板房開放日開盤日開盤日 形象推廣形象推廣 1 1 1 1 2 2 2 23 3 3 34 4 4 4 形象推廣期形象推廣期 預熱期預熱期 開盤期開盤期 強銷期強銷期 對本項目的定 位及形象進行 前期推廣，以 吸引市場的持 續關注 以營銷活動的 方式，對目標 客戶進行積 累，以利開盤 銷售 通過戶外、報 版等硬廣發布 傳遞開盤的信 息，以吸引市 場的集

31、中關注 根據推售產品 對應的客戶群 體特征，選擇 媒體和推廣主 推，提高效力 推廣階段鋪排建議推廣階段鋪排建議推廣階段鋪排建議推廣階段鋪排建議 09.1209.1209.1209.1210.01 10.0110.0110.0110.0410.0410.0410.04 形象推廣期推廣語建議形象推廣期推廣語建議形象推廣期推廣語建議形象推廣期推廣語建議 【釋義釋義】 “一步雙城”一方面突出項目的“貼”關口優勢，只一步就可以往來深港；另 一方面，突出本項目在雙城間，可盡享兩城的優越生活； “山海間”突出項目周邊山海資源優勢。 形象推廣期以此推廣語吸引市場對本項目的關注和了解形象推廣期以此推廣語吸引市場

32、對本項目的關注和了解 深港兩地的推廣畫面將根據片區內客戶的欣賞習慣分別進行設計深港兩地的推廣畫面將根據片區內客戶的欣賞習慣分別進行設計 此階段以戶外硬廣、樓體和圍墻為主此階段以戶外硬廣、樓體和圍墻為主 PartPartPartPart2 2 2 2 策策策策 略略略略 與與與與 執執執執 行行行行 建建建建 議議議議 客戶檔次拔升客戶檔次拔升客戶檔次拔升客戶檔次拔升 產品品質拔升產品品質拔升產品品質拔升產品品質拔升 推售效力拔升推售效力拔升推售效力拔升推售效力拔升 推廣形象拔升推廣形象拔升推廣形象拔升推廣形象拔升 1. 1. 1. 1. 價格建議價格建議價格建議價格建議 1. 1. 1. 1.

33、 價格建議價格建議價格建議價格建議 2. 2. 2. 2. 推售建議推售建議推售建議推售建議 2. 2. 2. 2. 推售建議推售建議推售建議推售建議 推售效力拔升推售效力拔升推售效力拔升推售效力拔升 本項目價值定因分析本項目價值定因分析本項目價值定因分析本項目價值定因分析 口岸口岸口岸口岸一街之隔貼口岸一街之隔貼口岸 配套配套配套配套 5 5 5 5千多平大型商業千多平大型商業 山景山景山景山景 遠眺三面蒼山遠眺三面蒼山 海景海景海景海景 靜觀碧海清波靜觀碧海清波 擁有四重擁有四重 價值定因價值定因 本項目價值定位本項目價值定位本項目價值定位本項目價值定位 高高中中 低低 產品價格產品價格

34、產品價值產品價值 高高 中中 低低 盛世名門盛世名門 1.31.31.31.3萬萬 少量景觀少量景觀 近口岸近口岸 藍郡藍郡 2.52.52.52.5萬萬 海景資源海景資源 碧桐灣碧桐灣 1.11.11.11.1萬萬 少量景觀少量景觀 近口岸近口岸 翰海東岸翰海東岸 1.51.51.51.5萬萬 中心區位中心區位 配套齊全配套齊全 東浦東浦3 3 3 3 2.82.82.82.8萬萬 海景資源海景資源 翠堤雅居翠堤雅居 2.22.22.22.2萬萬 海景資源海景資源 依山花園依山花園 1.51.51.51.5萬萬 山景資源山景資源 山海家園山海家園 1.51.51.51.5萬萬 山景資源山景資

35、源 濱濱 海海 高高 檔檔 居居 住住 區區 梧桐山居高檔居住區梧桐山居高檔居住區 中部核心居住區中部核心居住區 帝庭軒帝庭軒 ( ( ( (香港香港) ) ) ) 2.52.52.52.5萬萬 本項目價值定位本項目價值定位 配套定位：配套定位： 大型商業配套 高于翰海東岸 景觀定位：景觀定位： 山+海雙重資源 低于海景 高于山景 區位定位：區位定位： “貼”口岸物業 高于盛世名門 碧桐灣碧桐灣 1.11.11.11.1萬萬 盛世名門盛世名門 1.31.31.31.3萬萬 翰海東岸翰海東岸 1.51.51.51.5萬萬 倚山花園倚山花園 1.51.51.51.5萬萬 翠堤雅居翠堤雅居 2.22

36、.22.22.2萬萬 藍郡藍郡 2.32.32.32.3萬萬 帝庭軒帝庭軒 （港）（港） 2.52.52.52.5萬萬 東浦東浦3 3 3 3 2.82.82.82.8萬萬 價格定位價格定位價格定位價格定位1 1 1 1對比溢價對比溢價對比溢價對比溢價 本項目為新盤銷售 正對口岸 建筑較高 30-40%30-40%30-40%30-40% 贈送空間更大贈送空間更大 街鋪+二樓雙層大鋪 形態更為豐富 專業管理公司 戶型1-4房 實用型為主 本項目與盛世名門產品對比本項目與盛世名門產品對比: : : : 0 2 4 6 8 10 產品配置產品配置 商業配置商業配置 產品贈送率產品贈送率 昭示性昭示

37、性 使用年限使用年限 物業管理物業管理 盛世名門盛世名門: : : : 13000130001300013000元元/ / / /平平 本項目價格較盛世名門溢價本項目價格較盛世名門溢價 15-20%15-20%15-20%15-20% 本項目均價預計本項目均價預計1:1:1:1: 15000-1560015000-1560015000-1560015000-15600 元元/ / / /平米平米 價格定位價格定位價格定位價格定位2 2 2 2中原資源溢價中原資源溢價中原資源溢價中原資源溢價 二、三級市場二、三級市場 聯動聯動 中原駐港辦中原駐港辦 互動互動 中原特有中原特有中原特有中原特有 資

38、源資源資源資源 三級市場三級市場181181181181間地鋪間地鋪 3000300030003000人人 全員銷售全員銷售 港島全面覆蓋港島全面覆蓋 港客成交預期港客成交預期 占比占比40%40%40%40% 中原代理溢價中原代理溢價 10%10%10%10% 本項目均價預計本項目均價預計2 2 2 2： （累計溢價：（累計溢價：25-30%25-30%25-30%25-30%） 16250-1690016250-1690016250-1690016250-16900 元元/ / / /平米平米 價格定位價格定位價格定位價格定位3 3 3 3增值溢價增值溢價增值溢價增值溢價 外部拔升外部拔升

39、 配置拔升配置拔升 休閑改善休閑改善 風水布局風水布局 品牌管理品牌管理 產品增值產品增值產品增值產品增值 打造高價值打造高價值 達人館邸達人館邸 通過產品增值打造形成溢價通過產品增值打造形成溢價 15-25%15-25%15-25%15-25% 本項目均價預計本項目均價預計3 3 3 3： （累計溢價（累計溢價40-55%40-55%40-55%40-55%） 18200-2015018200-2015018200-2015018200-20150 元元/ / / /平米平米 含含1000100010001000元精裝修實收價格為：元精裝修實收價格為：19200-2115019200-211

40、5019200-2115019200-21150元元/ / / /平米平米 預計總銷售收：預計總銷售收：5.82-6.455.82-6.455.82-6.455.82-6.45億元億元 產品增值預算產品增值預算產品增值預算產品增值預算 產品增值預算產品增值預算= = = =（13000130001300013000元元/ / / /平米平米32000320003200032000平米）平米）15% = 15% = 15% = 15% = 5850585058505850萬元萬元 9 9大國際品牌升級大國際品牌升級8 8 8 8大豪門配置升級大豪門配置升級7 7 6 6大心水構局大心水構局6 6

41、 天際達人館天際達人館5 5 泛會所升級泛會所升級4 4 新風系統新風系統3 3 電梯升級電梯升級2 2 構建物升級構建物升級1 1 增值項目明細增值項目明細序號序號 價格定位價格定位價格定位價格定位 碧桐灣碧桐灣 1.11.11.11.1萬萬 盛世名門盛世名門 1.31.31.31.3萬萬 翰海東岸翰海東岸 1.51.51.51.5萬萬 倚山花園倚山花園 1.51.51.51.5萬萬 翠堤雅居翠堤雅居 2.22.22.22.2萬萬 藍郡藍郡 2.32.32.32.3萬萬 帝庭軒（港）帝庭軒（港） 2.52.52.52.5萬萬 東浦東浦3 3 3 3 2.82.82.82.8萬萬 本項目本項目

42、 根據港客內地置業的價格權衡條件 建議將本項目的最終定價 與香港可比樓盤在價格上與香港可比樓盤在價格上 保持保持25%25%25%25%的競爭優勢的競爭優勢 根據產品綜合價值的打造標準 本項目較同質產品將存在： 產品對比溢價產品對比溢價10-15%10-15%10-15%10-15% 中原資源溢價中原資源溢價10%10%10%10% 產品增值溢價產品增值溢價15-25%15-25%15-25%15-25% 實收含裝修均價：實收含裝修均價： 19200-2115019200-2115019200-2115019200-21150元元/ / / /平米平米 客戶客戶客戶客戶& & & &產品對位分

43、析產品對位分析產品對位分析產品對位分析 本區本區本區本區 主力客戶主力客戶主力客戶主力客戶 香港香港香港香港 次級客戶次級客戶次級客戶次級客戶 外區外區外區外區 潛在客戶潛在客戶潛在客戶潛在客戶 全面全面全面全面 游離客戶游離客戶游離客戶游離客戶 客戶類別客戶類別置業需求置業需求1 1 1 1房房2 2 2 2房房3 3 3 3房房小小4 4 4 4房房大大4 4 4 4房房 首置首置 首換首換 首置首置 首換首換 首置首置 首換首換 投資投資 偏重偏重3-43-43-43-4房房 偏重偏重1-31-31-31-3房房 偏重偏重1-31-31-31-3房房 偏重偏重1-21-21-21-2房房

44、 每類客戶因其購置能力的差異，故需求均有所側重；每類客戶因其購置能力的差異，故需求均有所側重； 相對于相對于2 2 2 2房的需求客戶，房的需求客戶，4 4 4 4房的客戶類別相對較少，故更需要通過控制總價的方房的客戶類別相對較少，故更需要通過控制總價的方 式，提高其性價比，以推動銷售；式，提高其性價比，以推動銷售； 結束語結束語結束語結束語 區域定位的關鍵要點在于區域范圍的選擇區域定位的關鍵要點在于區域范圍的選擇 需要對政府規劃有深度認知需要對政府規劃有深度認知 產品提升建議和產品價值體系的確立產品提升建議和產品價值體系的確立 為產品、形象等定位提供依據為產品、形象等定位提供依據 THE ENDTHE ENDTHE ENDTHE END